一匡天下讲坛宅基地改革、农村集体经营性建设

第一篇：一匡天下讲坛宅基地改革、农村集体经营性建设

一匡天下讲坛宅基地改革、农村集体经营性建设

有学弟要写党校报告问我对于十八届三中全会开启有什么看法？就让我匡学长来讲解下吧！

根据国土资源部规划司司长董祚继在参加第三届中国城市管理高峰论坛时透露，土地制度改革的总体框架包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等一系列方案，已经从国土资源部出手，提交至中央审议，预计将于年底发布。

其中最引人关注的要属宅基地改革方案。我国农村宅基地面临大量闲置、使用权权能单一等问题，农民在宅基地上建造的房屋无法产权化，进而限制了农户房屋财产的抵押、担保等经济功能。与之相反的是，随着城镇化进程加深，城镇建设用地不足的现状日益凸显。杨超问我：“那我们现在可以开始行动到农村多买土地了，农村的土地便宜啊？以后征收是不是就可以像现在城市一样有征收钱。”我当时就汗颜！没有那么简单，我首先说说农村征收土地有这么几类人会关注。

第一、从小在农村土生土长的人不会转移土体，因为没有土地他们无法生存也没有了家，也没有了温馨。对于没有文化的人来说转到城市会过上农村自给自足的生活吗？

第二、对于有大部分人在城市买房，农村房根本无用之处他也不会卖土地，因为祖宗留下的东西都是好的，金窝银窝不如自己的狗窝，何况老了在农村养老好，因为出来混迟早会还的。（把家还）

第三、政府认为一直生活在城市人口或者是农村出来发家了人他内心是想回农村的，因为他们体会到农村环境的优雅，空气的清新，孩子纯真朴实。没有像城市一样那样糟糕。你看，，对于他们来说用钱在农村买土地是相当的简单不过了，但是政府对于那些有钱人买土地税收很高。因为他们有钱就是任性啊！我告诉你大错特错，对于很有钱的人来说，他们第一想到的是要移民，因为国外体制好，优惠政策多，有钱中国政府又管不着，他们认为共产党是土匪。对于一般有钱人还是觉得农村比城市好，但是对于普通有钱的人来说他们还是想留在城市，城市虽然有很多的不好也有很多的利好，普通有钱的回农村资源有限，活四十五十年就会感觉资金跟不上，所以还是老实呆在城市。

第四、对于一些像现在的开发商一样也会盯上这块羊肉，他们觉得农村的土地好而且便宜，随便建设下就可以收钱了。不以为然，国家就是想利用开发商去开发，买土地必须要经过政府批文才可以开发，这样国家财政收入才会有钱，因为农村土地很多。往以后农村土地会越来越贵。

针对长期积累的问题，我国有22个城市正在进行宅基地改革试点工作，通过城乡增减挂钩的方式，在所有权不变的基础上，将闲置宅基地的使用权以市场化的方式退出，将其指标转化为城镇建设用地指标。

虽然这一模式也被其它省份效仿，但其自身也面临诸多需要解决的问题，比如闲置宅基地的复垦由谁出钱？比如如何提高开发商购买地票的积极性？据一份调查统计，大部

分的地票还是被当地的土地储备中心购买。这也是目前多地宅基地改革模式的共同点，仍然是政府在主导。

谭思问我:那这么说以后农村都是美好的城市了。匡先生解答：NOＮＯ NO 中国是农业大国，以第一产业为主（农、林、牧、渔各业）建设这么多城市有屁用啊，建设一些基础房，更大一部分是建设一些大型的农产业，比如：吐槽的计算机控制挖掘机炒菜，当然自动化播种、天然杀虫日本早已实行10年，日本人一块土地可以可以种三种不同的农作物，当然不是混在一起打麻将（抢肥料），他们是有程序分成，一层种稻谷，二层种西瓜、三层种哈密瓜，当稻谷感觉天气冷了点一下控制，稻谷出去晒晒太阳，觉得暖和可以生长了自动还原以前状态；当哈密瓜渴了，程序会自动补充水分；当西瓜身上痒痒的有虫了，好穿透杀，,冰，，害虫死掉了。大家可别说我吹牛有这么高科技，不信你有钱了可以去小岛日本瞧瞧，去了一定找AV合影哦，当然在那里找小姐是合法的。总之来说农村不会建设成城市。

汪劲天问：那么农村以后这么美好我们都去农村算了。汗。。我前面那类人，就是原来是农村户口的突然转到城市了，那你就麻烦大了，你农村的土地没有了，很抱歉，那你老实呆在城市做苦逼吧，对于那些普通有钱的人不合适，去了之后你又能做什么？你会炒股，会炒房，会金融，会全套服务，当然会计是要的了，不会计算你大量的农产出口就亏大了。

哎呀!学弟们别问的那么偏好不，这样话题就跑偏了，一二三回正。好，宅基地改革还是觉得别扭怎么改革达到事半功倍的效果呢？***摸摸头望着彭麻麻笑笑，立刻发话要你们这些饭桶干嘛的，当时彭麻麻觉得***好男人好Men。

李克强发话：脱胎于全国各试点的这份宅基地改革方案究竟如何操作值得期待。而据经济观察报日前消息，改革方案中提出：退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性收益。也就说则少数剩余宅基地可“变身”为农村集体经营性建设用地，其使用权可以直接流转入市。这就牵涉到土地改革框架中农村集体经营性建设用地的改革。

该方案会在试点地区推行，是否全面推广要看试点地区推行的情况而定。而且农村集体经营性建设用地入市之后并不是都能用于商业用途，而是必须符合国家土地整体规划、当地城乡发展规划和土地利用规划。要转变土地用途的，必须经过严格的审批，且用途转变之后的土地增值收益分配也有严格的规定。另外，据网易财经报道，除农村土地之外，国土部制定的土地制度改革方向还包括城乡建设用地增减挂钩，城镇低效用地再开发，工矿废弃地复垦利用，加快城市土地“三线划定”工作以及探索有条件地区“多规合一”。

***觉得老李的思维不够完善，难怪做不到我的位置的，老婆也没有我的贤惠漂亮，哼，***觉得农村集体建设用地与国有土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的改革思路。“农村土地的合理使用与流转将弥补土地供给空缺,从而有效解决城镇化过程中的土地供求矛盾。

***还稳中求进，改革创新，坚决破除体制机制弊端，坚持农业基础地位不动摇，加快推进农业现代化。就像一匡天下讲的日本那样的技术一样。真的是讨厌，非得要我点名匡。

***给我一百块钱呗，***不给。哼，一百块钱都不给我还要点我名，一百块钱都不给我还去了彭麻麻，一百块钱都不给我还做中国主席。

我觉得还要补充阿毛（毛泽东）当时提出来的三农。

第一、要完善国家粮食安全保障体系，强化农业支持保护制度，建立农业可持续发展长效机制，深化农村土地制度改革，构建新型农业经营体系，加快农村金融制度创新，健全城乡发展一体化体制机制，改善乡村治理机制。

第二、鼓励探索创新，在明确底线的前提下，支持地方先行先试，尊重农民群众实践创造;因地制宜、循序渐进，不搞“一刀切”、不追求一步到位，允许采取差异性、过渡性的制度和政策安排。（阿匡觉得这话好熟悉，习近平也说过，难道是遵循毛主席的意思，当时毛主席很冲动搞了文化革命啊，这话说的和做的不一样啊，导致失败告终了）

第三、以解决好地怎么种为导向加快构建新型农业经营体系，以解决好地少水缺的资源环境约束为导向深入推进农业发展方式转变，以满足吃得好吃得安全为导向大力发展优质安全农产品。

有了 “三农”妈妈在也不用当心我的吃的食品了，SO 一贼。

有新境誉业主莫国湖问：“我本来是农村人，以后农业会发达，刚在振宇新境誉买的房是不是太亏了，本来都不打算买的可是要结婚就买了一套，以后会不会贬值，这可是我这几十年的积血以后还要还房贷。” 他这个问题问的非常的好，我很明确的告诉你城市房价不会崩盘，因为强势的政府和中国经济增长不会如许这些事件发生，但是农村土地会越来越值钱，像一些知名品牌房产以后可能会略上升(大城市北上广深)，例如商业万达、住宅万科、碧桂园、恒大、保利、绿地会一直做下去，因为他们将我们过去的城市焕然一新，当然赚钱也是肯定的，所以政府决定他们对城市发展有贡献，而且给国家财政收入带来了大大的资金，政府会挺他们。当然政府会保障城市基本住房，对于莫生你花一个六七十万在小楼盘买房只要有房产证，政府基本会保障你的住房，所以不用当心。

总之来说，对于农村土地改革是对于平民百姓兴旺，熟话说三十年河东三十年河西。当时毛泽东抗战就是以农村包围城市的，有了农村百姓的信任，团结力量最终把蒋介石赶到台湾了的，大部分人觉得农村还不错，一起种地，吃大锅饭，到文化大革命浮夸到一个萝卜千斤重两个毛毛驴拉不动的荒唐。到了邓爷爷的改革开放，深圳成了改革第一圈，开放了我们中国的南大门，当然少女少男也随着开放起来，难怪我觉得阿姨的腿越来越长了（其实不是我阿姨腿长了而是她的裤子越来越短了），从此城市开始兴旺了，房价开始大大的涨了，城市人口每天成正比数列的增加了，食品安全也幅度的出问题了，城市拥挤的像千万个马蜂窝扎在一个窝上，连呼吸都困难。到了***农村改革会不会让农村大有所变呢？那我们敬请期待吧！

天气变冷了，大家注意保暖哦，女生的牛奶要保鲜，火腿更要保鲜。

最后吐槽一下，我的记忆里奥巴马鼻子上有一个芝麻，大家想吃芝麻糊吗？哈哈哈哈。。。。

第二篇：上海农村集体经营性建设用地使用权

上海市农村集体经营性建设用地使用权

沪集松规土出让预合同

租赁住房用地)

2018）出让合同第1号

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（农村集体经营性建设用地使用权出让合同

本合同双方当事人：

出让人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：

受让人：出资比例：联 系 人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：开户银行：账号： 上海松江区泗泾经济联合社

上海市松江区泗泾镇泗凤公路222弄4号楼 201601 67827918 67827867

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让土地的所有权属农民集体所有，出让人授权出让农村集体经营性建设用地（以下简称“集体建设用地”）使用权，地下资源、埋藏物不属于集体建设用地使用权出让范围。

第三条

受让人对依法取得的集体建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和按约处分的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条 本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为 20***60296，宗地总面积大写 贰万壹仟零贰拾贰点贰平方米（小写 21022.2平方米），其中出让宗地面积为大写 贰万零壹佰陆拾陆点柒平方米（小写 20166.7平方米）。【松江区泗泾镇 2

SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块出让面积为20166.7平方米】

本合同项下的出让宗地坐落于 松江区泗泾镇：四至范围东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾。

本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件1。本合同项下出让宗地的地上竖向界限以 ﹨ 米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件2。

本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件3。本合同项下出让宗地的地下竖向界限以﹨米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件4。

第五条 本合同项下出让宗地的用途为 租赁住房（R4）。第六条 出让人同意在付清全部集体建设用地使用权出让价款之日起 7 个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到 净地。

第七条 本合同项下的集体建设用地使用权出让年限为 租赁住房:70年，按交付土地之日（即交地确认书签订之日）起算。

第八条 本合同项下出让宗地的集体建设用地使用权出让价款为人民币大写（小写 元）。

第九条 本合同项下出让宗地的定金为集体建设用地使用权出让 3

价款的 20.00 %，定金抵作集体建设用地使用权出让价款。自本合同签订之日起的5个工作日内，即 年 月 日之前，受让人应当向出让人制定账户（户名： 松江区财政局，开户行： 中国农业银行，账户号： 038013）支付保证本合同切实履行的定金。

第十条 受让人同意按照本条第（一）项的规定向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额：

（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清集体建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前；

（二）按以下时间和金额分﹨期向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额。

第一期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民币大写﹨元（小写﹨元），付款时间：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集体建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照 4

支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即﹨年﹨月﹨日，至受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。第十一条 受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请集体建设用地使用权登记。

第三章

土地开发建设与利用

第十二条 受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市、区政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件5）。其中：

（一）地上部分规划条件：

地上建设用地规划性质： 四类住宅用地 ；

地上建筑容积率： 2.0，计容面积 40333.4平方米； 地上建筑面积 平方米；

混合用地各用途建筑面积比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分规划条件： 地下建设用地规划性质： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下总用地面积： ﹨平方米； 地下总建筑面积： ﹨平方米；

地下经营性建筑面积： ﹨平方米，其中： 商业建筑面积： ﹨平方米，办公建筑面积： ﹨平方米，单建停车库建筑面积： ﹨平方米, 非住宅配套停车库建筑面积： ﹨平方米。工业建筑面积： ﹨平方米，仓储建筑面积： ﹨平方米。

本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，征得出让人和协调机构的同意，并签订补充出让合同和更改监管协议，同时补缴土地出让金。

（三）公共服务设施、公共空间建设要求：。

（四）其他规划条件： ﹨。

第十三条 受让人应按本条第

（一）项规定进行后续开发建设：

（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划 6

或村庄规划（见附件6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（二）本地块为附带建设方案（见附件7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（三）其他设计开发要求： ﹨

第十四条 本合同项下出让宗地涉及租赁住房项目建设的，租赁住房套数下限： 825。受让人应按以下规定进行租赁住房部分的开发建设：

（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 %以上，计 平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

（二）全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 40333.4平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 ％以上，计 平方米以上。

（三）套型要求： 本地块内套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米。

（四）其他租赁住房部分的开发建设要求：。

第十五条 本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：

（一）办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。第十六条 本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置： ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置 ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保护、利用和管理要求： ﹨。

第十七条 受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 10 个月内开工，在交付土地后 34 个月内竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人和协调机构提出延建申请，经出让人和协调机构同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十八条 本合同项下出让宗地中的绿地率为 35%，绿化面积不小于 7058.35平方米，集中绿地率: 10% ,屋顶绿化实施面积 ﹨平方米，受让人应按以下约定建设及管理： 按照《上海市绿化条例》的相关规定实施。

第十九条 受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：

（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100 %，建筑单体预制装配率: 建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理： 按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）实施。

（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为： 根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号）要求，按照绿色建筑一星级及以上标准建设。

（三）其他资源能源节约要求： ﹨。

第二十条 受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第二十一条 本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：

（一）功能业态要求： ﹨。

（二）引入行业要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二条 本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：

1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。

3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场 10

执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。

4、本地块租赁住房应以中小套型为主。产业园区平台建设的人才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。

第二十三条 受让人应按照本条第 1、2 项规定自持物业。

1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；

3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的商业物业不少于 年；

4、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的办公物业不少于 年；

5、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；

6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；

7、其他物业自持要求：。

第二十四条 受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗 11

地范围内渣土应按以下规定处置：

地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市政府令第50号）规定的消纳场所。

第二十五条 受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。

第二十六条 受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。

第二十七条 受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让年限内，经出让人和协调机构同意改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第

（一）项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，由受 12

让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴集体建设用地使用权出让价款，办理土地登记。监管协议亦应相应变更或重新签订。第二十八条 本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十九条

本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。

出让人应委托协调机构依据本合同约定组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。

第三十条 本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴集体建设用地使用权出让价款，再予以验收。

实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面积补缴集体建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人、协调机 13

构集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。

第三十一条 对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的：

（一）因国家公共利益的需要，需将本合同项下宗地征收为国有并提前终止合同的，区（县）政府应按届时土地征收规定，给予农村集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。

（二）因农村集体公共利益的需要，经集体决策通过，并向乡（镇）以及区（县）政府报备同意，出让人可提前收回建设用地使用权并终止合同。出让人应按届时的相关规定，给予集体建设用地使用权人相应补偿。

第四章

集体建设用地使用权转让、出租、抵押

第三十二条 受让人按照本合同约定支付全部集体建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行集体建设用地使用权转让、出租、抵押。

第三十三条 受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让让约定自持部分的，按照本条第（一）项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经出让人和协调机构同意后 14

执行；

（二）由（出让人或其指定单位）优先收购。

第三十四条 本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人按本合同第二十三条约定自持。确需整体转让的，按照本条第 ﹨ 项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经同意后执行；

（二）由 ﹨（出让人或其指定单位）以 ﹨ 优先收购。第三十五条 本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。

第三十六条 集体建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约定，不得违背法律、法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定和本合同约定。

第三十七条 集体建设用地使用权全部或部分转让后，本合同、监管协议和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，集体建设用地使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分集体建设用地使用权出租后，本合同、15

监管协议和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。第三十八条 集体建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同、监管协议和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。

受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人和协调机构审核同意。

第三十九条 办公、商业可售部分以层为单元进行销售。本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；办公部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；其他登记和销售等要求： ﹨。第四十条 本合同项下的集体建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意后方可实施。

第四十一条 集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》 16 的有关规定办理。本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。

第五章 期限届满

第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人和协调机构提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人和协调机构应同意。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据履约及监管情况进行综合评定后，同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同及监管协议，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费并办理土地登记手续。

第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第

（一）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收 17

回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章 不可抗力

第四十五条 合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第四十六条 遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方和协调机构，并在不可抗力发生后15日内，向另一方和协调机构提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章 违约责任

第四十七条 受让人应当按照本合同约定，按时支付集体建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付集体建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1.00 ‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

第四十八条 受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人和协调机构提出终止履行本合同并请求退还土地的，经出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分集体建设用地使用权出让价款（不计利息），收回集体建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地 19

范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的集体建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人有权扣除本合同约定的定金，并按出让价款20%扣除违约金后，将剩余的已付集体建设用地使用权出让价款退还受让人。

第四十九条 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，受让人应向出让人支付该集体建设用地使用权出让价款总额20 %的违约金；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回集体建设用地使用权。

第五十条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金。

第五十一条 受让人违反本合同约定及附件的，受让人应承担以下违约责任：

1、本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，经相关部门认定，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金。

2、擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，经相关部门认定，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

3、违反本合同第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

第五十二条 土地出让人交地前完成土壤和地下水地质环境调查、评估及修复等相关工作。受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回集体建设用地 21

使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。

第五十三条 受让人违反本合同约定的，由出让人或相关职能管理部门依法依规追究责任。

第五十四条 若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定而致出让人取消其竞得资格的，出让人应解除本合同，并收回集体建设用地使用权，在扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的集体建设用地使用权价款。

第五十五条 因受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定或违反本合同约定，出让人解除本合同并收回集体建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第

（二）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第五十六条 受让人按本合同约定支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的土地出让价款的 1 ‰ 22

向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除本合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

第五十七条 出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地出让年限自达到约定的土地条件之日起算。

第八章 适用法律及争议解决

第五十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。

因履行本合同发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按照本条第（二）款约定处理。

（一）向仲裁机构申请仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。第五十九条

特别约定：

1、根据《上海市松江区人民政府关于印发<上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金使用管理实施细则>的通知》 23

（沪松府规[2018]6号）第五章第十七条规定，受让方须按成交价款的3%征收与契税相当的土地增值收益调节金。

2、本地块租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办[2016]10号）要求执行，最终以审定的建设方案为准。租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。

3、应用BIM技术的要求根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联[2017]326号）要求执行。

4、出让合同双方当事人、协调机构及成员应共同约定监管人并签订监管协议，监管人对出让合同中地块开发建设与利用的履约过程及情况组织实施监管，出让人、受让人、监管人应共同遵守监管协议相关内容。

5、集体建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得以租代售。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。

第九章 附 则

第六十条 本合同项下出让宗地出让方案经 松江区 人民政府批 24

准。出让人和受让人应同时签署本合同和监管协议，本合同与监管协议自共同签订之日起生效，监管协议同本合同具有同等法律效力。签订补充合同变更出让合同的，须经出让人、受让人和协调机构一致同意。

第六十一条 本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方和协调机构，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。第六十二条 本合同项下出让宗地出让中产生的相关文件包括但不限于地块出让公告、出让文件、答疑纪要、补充公告、受让人提交的材料（如申请表、投标文件）等，与本合同具有同等法律效力，但上述文件与合同不一致的，以本合同为准。

第六十三条 本合同和附件共 三十六 页，以中文书写为准。第六十四条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第六十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定经协调机构同意后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第六十六条 本合同一式陆份，出让人、受让人、协调机构各执贰份，具有同等法律效力。

出让人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(签字）*：

受让人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（签字）*：

附件清单

1、出让宗地地上平面界址图

2、出让宗地地上竖向界限

3、出让宗地地下平面界址图

4、出让宗地地下竖向界限

5、规划管理部门确定的出让宗地规划条件

6、附加图则

7、建设方案

8、不动产权证应注记内容

附件1

出让宗地地上平面界址图

比例尺：1：

北

附件2

出让宗地地上竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出让宗地地下平面界址图

比例尺：1：

北

附件4

出让宗地地下竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

规划管理部门确定的出让宗地规划条件

附件6

附加图则

附件7

建设方案

附件8

不动产权证应注记内容 1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；

2、自持部分物业转让时需出让人和协调机构同意。

3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。

4、出资比例：

股权结构：

实际控制人：

变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意。

5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产权证书，不得分证办理。

农村集体经营性建设用地使用权出让合同调整说明

本合同首页括号内为合同版本号，首次签订时为1.0版，若签订补充合同，版本号升级为2.0版，再有修改版本的，依次类推。

第三篇：农村集体经营性建设用地入市调研

普定县农村集体经营性建设用地入市调研根据省国土资源厅《关于开展土地管理制度改革调研的通知》,结合我县已经开展的农村集体经营性建设用地流转试点相关情况,对农村集体经营性建设用地入市作如下思考。

一、农村集体经营性建设用地的理解

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求

（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要

随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的建设

用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。

（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要

在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。

三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议

（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置

1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。

2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报

批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。

3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。

（二）集体经营性建设用地的供应

1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。

2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。

3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按30：70分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。

（三）集体经营性建设用地的管理

集体经营性建设用地供后管理，如果没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。

（四）集体经营性建设用地的后期使用

1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

(五)集体经营性建设用地供应对象及利弊

集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地

建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。

普定县国土资源局

2014年7月16日

第四篇：农村宅基地和集体建设用地登记发证

认清形势

开拓创新

努力推动全区土地登记发证工作上新台阶

——在全区农村集体土地确权登记发证工作推进会上的讲话

今天我们在这里召开全区农村集体土地确权登记发证工作推进会，主要任务是传达学习国土资源部去年12月在成都召开的“推进全国农村集体土地确权登记发证暨宗地统一编码工作座谈会”精神，部署推进我区农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。下面，我谈几点意见。

一、认清形势，明确目标，全力推进农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作

2010年中央1号文件明确提出，有序推进农村土地管理制度改革，加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作。2012年中央1号文件又提出，加快推进农村地籍调查，2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农村宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。这是中央从夯实农业农村发展基础，促进城乡统筹发展和维护农村集体及农民合法权益，促进农村社会和谐稳定的高度，做出的一项重要决策。去年在中共中央政治局第31次集体学习和国务院第164次常务会议上，中央领导对完善土地产权制度都提出了明确要求。中央和国务院连续提出加快推进农村集体土地确权登记发证的要求，足以说明这项工作的重

要性和紧迫性。

（一）提高认识，统一思想，进一步增强做好农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的责任感和紧迫感

农村宅基地和集体建设用地登记发证涉及千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，是依法保护集体土地所有权人和使用权人合法权益的重要措施，是加强农村集体土地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展集体土地确权发证，可以有效规范农村住宅建设和管理，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设；可以进一步完善农村土地产权制度，提高农村土地管理水平，夯实和健全农村土地管理制度基础；可以促进城乡统一的土地市场的构建，深化社会主义市场经济体制改革；可以减少农村土地权属争议，化解农村社会矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。农村宅基地和集体建设用地登记发证工作关系到工业化、城镇化、农业现代化的顺利推进，关系到社会主义市场经济体制的建立和完善，关系到农村社会基础的稳定，关系到广大农民群众的切身利益，具有重要的经济、政治和社会意义。因此，我们一定要提高认识，增强责任感、紧迫感，把这项工作摆在更加重要、更加突出的位置上，更加积极主动，扎扎实实地完成党中央、国务院赋予我们的艰巨而光荣的任务。地籍工作是土地管理的基础，中央的几个文件，包括西部开发的21条都提到了农村集体土地确权及集体建设用地的流转问题。

（二）正视困难，明确目标，加快推进农村宅基地和集体建

设用地使用权登记发证工作

推进农村宅基地确权登记工作确实是一件大事，也是一件难事，主要是政策性、技术性强，工作量和经费需求巨大，历史遗留问题多。2008年国土资源部下发了146号文，要求加快推进宅基地使用权登记发证工作,自治区人民政府在2009年下发了201号文，全面部署推进这项工作。全区农村居民点分Ⅰ类和Ⅱ类区进行宅基地调查和确权发证，各地在开展试点的基础上积极推进，有的市县如钦州市、防城港市、全州县等创新思路，积累了宝贵的工作经验。总体上看，全区的农村宅基地登记发证率有了大幅增长，但还存在各地工作进展不平衡等问题。这里边有客观原因的影响，比如国家政策、技术要求出台比较晚，影响到各地原方案的施行；也有主观上的原因，有的市、县推进力度不够，有的甚至出现畏难情绪，工作没有系统推进。

去年11月份，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（178号文），要求宅基地使用权、集体建设用地使用权的宗地地籍调查，采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积。王世元副部长的讲话中也明确：无论采用什么方法进行地籍调查，都要坚持《若干意见》中规定的宅基地和集体建设用地使用权成图比例尺不小于1：2000。这项新要求完全改变了我们原来的技术路线和工作思路，登记发证工作任务大大增加，投入的资金也会大幅增加。面对新要求、新任务，区厅积极主动地做了准备和部署。一是收到178号文后第一时间组织人员进行研究，并在横县和临

桂县分三期召开农村宅基地和集体建设用地登记发证推进会，对文件精神进行解读、培训和答疑。二是多次与自治区财政厅沟通落实经费，并达成了共识，两厅联合行文向自治区人民政府请示追加工作经费2亿多元。三是积极开展调查摸底，到崇左、玉林、河池等部分市县调研，了解各地开展农村宅基地登记发证工作情况及工作想法，认真研究推进全区工作的思路。这些准备工作为全区工作的顺利铺开和下一步的规范推进，打下了良好的基础。各市、县也要以积极主动的心态，正视困难，迎难而上，结合实际情况，认真研究制定本地区的工作实施方案，明确工作范围、目标任务、工作内容、技术路线，特别要明确资金投入和使用计划，并根据资金投入确定具体开展地籍测量的农村居民点范围。

由于我区现有条件限制，近两年对农村宅基地全部进行实测发证是不现实的，特别是边远农村地区零星分布的宅基地测量工作成本很高。在自治区财政追加经费落实之前，各地要按原来方案推进工作，关键要用好原来1.27亿元拨付各市县的专项资金。按照自治区政府201号文要求，争取今年年底完成原方案制定的宅基地登记发证任务。

自治区财政追加经费落实后，我们再进一步明确工作目标任务，调整实施方案和技术路线。为保证实施方案的合理性和科学性，区厅将根据第二次土地调查和土地变更调查成果数据确定各市、县需开展地籍测量的农村居民点范围，并协助编制各地的实施方案。各市、县的实施方案要报经区厅组织审核同意，并作为各地宅基地登记发证工作验收的依据。各市要结合当地财力

实际，突出重点，统筹安排，分区分步开展确权登记发证工作。对于城镇建成区和规划区范围、乡政府所在地，以及中心村村委会所在地等重点区域的宅基地，应首先开展地籍调查和登记发证，其他区域的逐步推进。对于采用勘丈法进行登记发证的部分，今后逐步采用解析法测制农村地籍图，在变更登记时，采用解析法重新测量并计算宗地面积。

（三）加强领导，强化措施，保质保量完成农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作任务

一是加强组织领导。土地确权登记发证工作能否顺利推进，目标任务能否按时完成，关键是领导是否足够重视，特别是一把手是否重视到位。自治区2007年就成立了由自治区人民政府副主席为组长，分管副秘书长、国土资源厅厅长为副组长，发改、财政、农业、林业、司法、法制、民政等部门领导为成员的土地确权登记发证工作领导小组。桂政办发[2009]201号文中又明确：“自治区土地确权登记发证工作领导小组负责全区农村宅基地使用权登记发证的组织、指导、协调、督查等工作”。近期，自治区对有变动的部分领导小组成员进行了及时调整，补充完善确权登记发证工作领导机构。各市、县也要成立相应的土地确权登记发证工作领导小组，做好本行政区域内农村宅基地使用权登记发证的组织、领导、协调、发动、宣传等工作。要组织政治素质好、业务水平高、工作作风硬的人员组成专业队伍，专门负责权属调查、地籍测量、纠纷调处与登记发证等具体工作。

二是加强部门联动。农村宅基地和集体建设用地登记发证工

作涉及面广、工作量大，需要相关部门的大力支持。自治区已转发了国家60号文和178号文，并对有关部门提出了明确的责任和要求，各级国土资源行政主管部门要主动加强与财政、农业、公安、司法等部门的联系，特别是要积极与财政部门沟通、协调，落实好工作经费。按自治区人民政府201号文要求，农村宅基地登记发证所必需的工作经费，纳入各级政府财政预算，从相关土地收益中列支。自治区将采取固定补助与奖励相结合的方式支持各市、县部分的地籍测量工作经费，各地要积极向当地人民政府汇报，争取经费落实到位。要主动与相关部门收集户籍、人口普查等相关资料，为宅基地登记发证工作做好资料准备。组织实施过程，应充分发挥乡镇干部和村委干部熟悉农村工作的优势，将基层乡村干部吸纳入工作队伍中，确保登记发证工作有序推进。

三是加强政策把关。宅基地使用权登记发证是一项政策性强、技术要求高的工作，各市、县要严格按照相关法律、法规和政策规定，严把确权登记关，确保发证质量。对权属合法、界址清楚、面积准确、无争议的，要依法予以办理登记手续；对宅基地使用权存在争议、不能提供合法有效土地权属来源证明、土地违法违规行为尚未处理以及不符合农村村民“一户一宅”规定(除继承外)、城镇居民在农村购买和违法建造住宅等不符合土地登记条件的，不予登记发证；对宅基地存在争议的，要及时、依法、公正进行调查处理。政策探索方面，区厅经过调研和学习区内外各地做法的基础上，编写了《广西农村宅基地和集体建设用地确权登记发证学习参考资料》，去年11月份在横县和临桂召开会议进行

了培训和探讨。各市县要结合当地实际，认真调研分析，创新方法，争取以地方政府名义出台政策，统一规范推进宅基地登记发证工作。在这方面，崇左市的几个县做了积极探索，分别以县人民政府名义下发文件，取得良好效果，值得其他市、县学习、借鉴。对于土地登记发证工作中的历史遗留问题和出现的新情况、新问题，我们要加强调查研究，及时调整完善有关措施，促使农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证更加规范。

四是加强宣传服务。要加强宣传工作，做到宅基地使用权登记发证工作家喻户晓，增强广大农民群众的维权意识，提高农民群众配合宅基地使用权登记发证的积极性和主动性。进一步增强服务意识，改进服务手段，提高工作效率，积极为农民群众提供优质高效的办证服务。充分发挥基层国土资源管理部门在宅基地使用权登记中的服务和保障作用，有条件的地区，可在乡镇国土资源管理所设立专门的收件、发件、登记窗口，方便农民群众申请办证。要及时将宅基地使用权证书发给使用权人，严禁以统一保管等各种名义扣留或延缓发放。

五是加强纠纷调处。土地权属纠纷问题直接影响到宅基地使用权登记发证工作顺利推进。各地必须予以高度重视，要充分发挥确权登记发证领导小组的领导、组织、协调作用，建立土地权属纠纷调处联席会议制度，加强纠纷调处工作。对宅基地权属存在争议的，要本着尊重历史，面对现实，有利于社会稳定和经济发展的原则，依法、及时进行调处。对调处无法解决的，要报请市、县人民政府及时依法裁决。

六是加强指导检查。区厅已多次召开农村宅基地登记发证培训会，加强技术指导和业务培训。各地也要加大对工作人员和技术队伍的培训力度，特别是加强土地确权登记政策法规、程序和资料规范等方面的培训，进一步提高从事登记发证人员的业务水平和工作能力。区厅将加强对各地工作的检查指导，及时掌握各地登记发证工作的进展情况和存在的主要问题，加强对登记发证成果质量的监督管理和检查验收，及时解决工作中存在的突出问题，保证农村宅基地和集体建设用地登记发证的有序推进和确保工作质量。

二、抓住机遇，积极稳妥，扎实推进土地登记规范化和信息化建设

（一）提高认识，增强积极性和主动性。土地登记规范化和信息化建设是土地登记制度建设的重要内容，是规范土地登记行为，保证土地登记成果准确、有效、快捷的关键措施。实现土地登记发证信息化，让每宗土地资料都能在数据库实时更新和动态管理，是满足国土资源“一张图”和综合监管平台等信息化建设的需要，是提高国土资源管理准确性、科学性的基础。建立全国土地登记信息动态监管查询系统，建立共享机制，就能有效获取每宗土地的用地状况、产权归属和变动情况，宏观上有利于并服务于国家对土地资源和权属的掌控，微观上也有利于地方各级政府和国土资源部门对土地实行公开、公正、高效管理，并为社会各界获取相关土地信息提供可靠、快捷的查询手段。各地要进一步提高认识，统一思想，切实提高对这项工作的重视程度，早作部

署，积极推进土地登记规范化和信息化建设。

（二）抓住机遇，全力做好试点工作。去年12月份，国土资源部部署开展土地登记信息采集与上报系统建设试点工作，广西作为部试点的两个省区之一，南宁市、钦州市所辖16个县（区、市）作为部里的试点。按照试点工作实施方案要求，试点县（市）要完成现有土地登记纸质资料数字化和基础数据库建设，确保新增土地登记信息实时入库，建立县（市）土地登记数据库的动态更新机制，并依托国土资源业务网，实现土地登记成果数据动态上报。部里将广西选为试点省区之一，这是对我们土地登记工作的一种肯定，我们要抓住机会把试点工作做好，为全区推进土地登记规范化和信息化提供示范。这次试点工作由广西国土资源规划院具体承担，目前已完成了试点工作实施方案的制定。各试点市、县要切实加强领导，认真落实工作人员、经费和设备，加强与承担单位的沟通协调，确保能按部里要求在3月份完成试点工作。

（三）实现转变，努力提升土地登记规范化和信息化水平。一是加强土地登记规范化建设。近几年来，区厅加强了对各市县土地登记规范化的检查、指导和培训，特别是地籍处编印了多种规范的土地确权登记发证工作教材、档案材料范本，为各地提供了可借鉴的模板和材料，进一步规范了集体土地所有权登记程序和行为。但个别地方对这项工作的重视还不够，在去年开展的土地登记规范化和土地权属争议调处工作检查中，发现部分市县还普遍存在地籍档案资料不齐全、相关资料表格填写不规范、档案

整理不规范等问题。各市县国土部门要及时转变观念，严肃对待土地登记发证规范化建设，必须把土地登记的规范化作为重要目标来抓，保证每一宗地档案资料规范、完善，都经得起历史检验。各市县回去以后，要进一步强化档案资料归整，严格按照规定，全面核查整理和完善已有土地登记资料，认真整改：凡是已经登记发证的宗地缺失资料以及不规范的，尽快补正完善；对于发现登记错误的，及时予以更正，要保证登记资料的全面、完整和规范。同时，各地要进一步建立健全有关制度和标准，统一规范管理土地登记资料。二是全面提升土地登记信息化建设水平。我们常说，地籍管理部门具有产权优势、数据优势、技术优势，要将这些优势转化为广泛有效的应用优势，提高管理能力和支撑水平，就必须建立健全地籍管理信息系统。土地登记信息化建设就是其中重要的内容之一。我们要利用全区开展农村宅基地登记发证工作的机会，同步落实人员、经费和设备，同步加快土地登记信息化建设。要利用自治区统一采购配发的地籍管理信息系统软件，参照《城镇地籍数据库标准》等技术标准，积极推进农村宅基地和集体建设用地登记数据库建设，结合第二次土地调查和农村集体土地所有权确权登记发证成果资料，进一步完善农村地籍信息系统。同时，将已有资料录入电脑和生成汇总表，推进土地登记信息动态监管查询系统建设，有效发挥土地登记成果资料服务经济社会发展的积极作用。

三、统筹安排，开拓创新，做好今年各项地籍管理工作 2012年全区的地籍管理的工作重点，除了农村宅基地确权登

记发证和土地登记规范化、信息化建设以外，还要认真抓好以下几个方面的工作：

一是强化土地变更调查成果应用。2011的土地变更调查工作，除了强调“共同责任”，还有一个鲜明特点就是重在“一查多用”。也就是说，调查结果要反映土地利用现状变化情况、耕地保护、基本农田保护、土地利用计划安排使用、土地节约集约利用、违法用地与土地督察等情况，尽可能满足国土资源管理日常业务的综合性需求。所以，我们要加强变更调查数据成果的分析和应用，为支撑和保障国土资源严格规范管理提供基础服务。未来，土地变更调查还将探索兼顾更多部门、更广领域的国土资源管理业务以及相关部门和领域的需求，进一步扩大变更调查成果应用的深度和广度。我们要在拓展成果应用的深度和广度上下功夫，要在规范成果和应用平台建设上下功夫，不断提升土地调查服务政府、服务社会的作用。同时，认真总结2011土地变更调查工作的经验和不足，加强与有关部门的沟通协作，提早谋划2012的变更调查工作。

二是全面推进中越边境划入土地确权登记工作。我区涉及边境划入土地发证的防城港、百色和崇左市所辖8个县，承担单位是广西第一测绘院和国土测绘院。按照自治区人民政府领导要求，这项工作本来要在去年年底完成，由于种种原因今年才得以推进，目前外业调查工作已全面铺开。有关市县都已成立了边境发证领导小组，负责有关组织、协调工作，相关几个市局要主动与作业单位沟通协作，安排专人配合外业调查，请求当地政府协调边防

部队、外办等部门配合，保证调查发证工作安全、有序推进，力争今年上半年完成发证任务。

三是做好成立土地登记代理协会的前期准备工作。土地登记代理制度能有效促进土地登记的规范化建设，提高土地登记效率。随着土地市场日趋活跃和产权交易的明显增多，为土地权利人提供高效、快捷、安全的登记代理服务就显得尤为迫切。当前，全国已经有多个省份相继开展了土地登记代理业务，其中云南、山东、浙江、黑龙江等地的土地登记代理业务起步较早，土地登记行业发展已经步入正轨；浙江、黑龙江、安徽、内蒙古、广东等省（区）已经成立了土地登记代理协会，特别是浙江和黑龙江的行业协会在规范行业行为、加强行业管理、促进行业发展等方面发挥了重要作用。部里要求积极推进各省土地登记代理协会的建设，适时筹建全国土地登记代理协会。为了进一步加强土地产权管理，建立全面、安全、可靠的土地登记服务体系，规范土地市场中介服务行为，迫切需要尽快开展土地登记代理业务,筹备组建土地登记代理人协会。目前，区厅正在成立土地登记代理人协会筹备组，近期将组织开展土地登记代理人考试的相关培训，动员各市县及技术单位从事土地登记人员参加国家6月份的考试。各市也加强动员宣传，鼓励更多的社会人员加入土地登记代理人行列，为我区开展土地登记代理业务打下基础。

四是加强地籍管理干部队伍建设。当前，地籍工作正在从后台走向前台，从基础走向核心，对地籍干部队伍建设提出了新的要求。通过这几年的第二次土地调查、变更调查、农村集体

土地登记发证等工作的实践，各地培养了不少专业人才。区厅也多次以会代训组织开展了地籍业务培训，收到良好效果。但总的来看，各地技术力量还比较薄弱，特别是掌握新技术的人才紧缺，往往造成管理和技术业务的脱节。比如大部分地方的土地调查内业工作和数据库建设由作业单位完成，地方国土部门只参与外业调查，造成数据汇总、分析不能很好衔接，直接影响了调查成果质量和成果应用。因此，各地要想办法多培养既懂土地管理业务，又懂信息化、数据库等新技术的人才，将地籍基础工作做好。

同志们，农村集体土地确权登记发证工作是当前地籍管理的一项重点工作，时间十分紧迫，任务还非常艰巨。我们一定要按照厅党组的要求和部署，全力以赴，攻坚克难，采取有效措施，扎实推进工作，确保按时完成任务，不断提高地籍工作水平，为国土资源管理事业做出新的贡献。

第五篇：农村宅基地的所有权属于农村集体

农村宅基地的所有权属于农村集体，个人只享有使用权。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。

乙方应当在签订合同后（）天之内支付甲方费用（）元。

甲方将位于（）号的（）平米的土地使用权和房子转让给乙方。如果以后政策等有什么变动乙方需要甲方协助配合的，甲方应协助配合乙方。

转让后甲方享有（）号（）平米土地的完全使用权、完全收益权和法律法规规定的其他权利。转让后甲方享有（）号房子的完全使用权、完全收益权和法律法规规定的其他权利。

本协议受国家相关法律法规保护，任何单位或者个人不得侵害甲方权益。

本协议最终解释权归甲方所有，任何单位或者个人不得无事生非。