mou保险代理公司行性调研报（共5篇）

第一篇：mou保险代理公司行性调研报

 保险代理公司可行性调研报告

导言

我国保险业的产销分离是保险发展的必然结果，从1980年到2010年三十年间保险规模发展迅速，增长2920倍，但与保险规模迅速发展相比，保险业的产业链还不完善，作为保险市场主体部分的第三方--险中介还是十分薄弱的，无论是注册资本还是业务总量还很小，整体管理、盈利能力还很弱，绝对多数中介机构还依附于保险公司来生存的，整个保险行业出现哑铃式的发展态势。

虽然我国保险中介市场秩序乱、主体弱，但是也恰恰表明了市场的巨大潜力，国美、苏宁在家电市场的迅速崛起，应当给保险业一些启示。

本报告所属内容对象为拟投资的股东，主要从保险中介市场发展趋势、山东保险市场情况以及本公司组织架构和发展模式。如股东投资意向达成，将另作报告向监管部门上报。

一、保险中介是中国保险市场发展的趋势

（一）我国保险专业中介的现状

1、目前制约我国保险专业中介的因素

在欧美保险业发达国家，保险专业中介早已成为保险营销的主渠道，实现的保费收入占总保费的60%以上，但在我国仅为5%多点（《2011年上半年保险中介市场报告》数据显示，2011年上半年，全国保险专业中介机构实现保费收入455.06亿元，同比增长2.23%，占同期全国总保费收入的5.65%），制约中介做大做强的原因有资本

实力、专业能力、市场环境等内外部因素，其中一个重要的深层次原因就在于缺乏一种整合市场的力量。

2、保险产销分离已经开始

继首家全国性保险专业销售机构—大童保险销售服务公司获保监会批准设立后，“深圳华康保险代理有限公司”2010年1月也获得了期待已久的保监会批复，成为国内首家以“保险代理公司”命名的全国性保险专业代理机构，旗下17家子公司一次性转身成为“分公司”。业内专家表示，大型保险中介跨地区经营权的获批和全国化经营的趋势，不仅加速中介行业洗牌，同时也将进一步引领保险业产销分离。

3、保险专业中介资本情况

根据我国保监会公布的2010年三季度保险中介市场报告，截至2010年3季度，全国共有保险专业中介机构2546家，比上季度末增加8家。其中，保险代理公司1864家，保险经纪公司381家，保险公估公司301家。

从数量上看，保险中介机构远远超过保险公司，但是从资本金再看，截至2011年3季度末，全国共有保险专业中介机构2567家，比2季度末减少21家。其中，全国性保险专业代理机构28家（3季度设立6家），区域性保险专业代理机构1812家（3季度设立36家，退出74家），保险经纪机构413家（3季度设立10家），保险公估机构314家（3季度设立4家，退出3家）。全国保险专业中介机构注册资本达到104.16亿元,同比增长25.43%；总资产达到159.73亿

元，同比增长28.53%。保险中介机构虽然发展迅速，但与保险公司超过2600亿元的注册资本金、57470亿元的总资产相比，保险中介机构的资本实力还是十分薄弱的，因此短时期内保险中介机构承担起保险营销体制改革的主要责任还是十分不现实的。

（二）我国专业保险中介市场的潜力

2011年上半年，全国保险专业中介机构实现保费收入455.06亿元，同比增长2.23%，占同期全国总保费收入的5.65%。其中，实现财产险保费收入415.22亿元，占同期全国财产险保费收入的17.03%；实现人身险保费收入39.84亿元，占同期全国人身险保费收入的0.71%。

2006年至2011年，我国保险保费收入年均增长超过30%，预计未来十年保费收入有望突破10万亿元，如果保险专业中介市场份额比2011年翻一番，能够达到10%的话，就是10000亿元的一个大市场，就几乎相当于2009年全国保费收入。

因此，保险专业中介市场的潜力是巨大而且快速发展的。

（三）我国保险中介市场的发展趋势

1、一站服务：保险超市蓄势待发

2010年1月，深圳华康保险代理公司获得全国牌照后17家分公司60多个市公司200多个营业部的正常运转，就意味着为全国的消费者打造了一个全国保险连锁超市。

在发达国家保险市场，通过代理公司购买保险已经成为主流，客户可以一站式的选购各类保险产品，不需要面对多家公司的保险代理

人，可以得到公正中立的保险产品导购服务；而保险中介则专注于营销和服务。随着我国保险行业产销分离的发展趋势的明朗，中介企业的发展定位也越来越清晰，越来越多的中介企业开始转型为以客户为中心、以服务为核心竞争力的服务型机构，最直接的模式就是为客户打造一站式服务的综合性的保险超市，而其终极指向都是成为服务型的金融企业，从而进一步发挥中介企业保障、融资、社会管理三大功能。

2、销售进化： 中介营销员将迎来大增长

从世界上发达国家的保险市场来看，保险公司的保费收入中的大部分是来自于保险代理人和保险经纪人保险公司很少会建立自己的代理人队伍，英美通过专业保险机构销售保险的在50％以上，甚至出现成熟的保险公司把代理人移交给中介公司，专注于险种开发和资金管理的发展模式，产销分离的专业分工模式无疑更符合经济发展规律。通过定位的转化，降低保险公司经营的成本，得以专注于风险、资金及客服的主业经营。

随着我国社会经济的不断发展，保险的功用和意义已经越来越为社会和公众所认可。专业中介行业有天然的优势，可兼卖产寿险的不同类产品，同时还可代理多家保险公司的产品，能为客户提供公正中立的保险建议或通过集合多家保险公司的优势产品，为客户提供最合适的保险组合。基于中介企业的灵活性，还可在营销体制上加以创新，释放营销员的积极性，加强稳定性。随着我国营销体制的改革和产销分离的趋势，保险营销员将会分流到中介公司，但会有一个渐进的过

程，一方面是代理人对中介的了解需要时间；另一方面目前具有品牌和规模的全国性代理公司不多，行业还需要一个逐渐的走向成熟的过程。

对于保险中介行业而言，华康获得第一张保险代理全国牌照意味着保险代理机构在组织形式、管理模式上实现重大突破--突破了以往保险代理公司不能跨地区开设分公司的限制，对于推动保险中介的快速发展，加速我国保险业产销分离具有重大意义。产销分离的销售服务公司将是一种销售模式的根本转型。

二、我国保险市场三十年发展情况

截止2010年11月，我国保险业原保险收入13440.35亿元，比恢复商业保险的1980年的4.6亿元增长2920倍。保险主体由人保1家发展为专业财险公司中资37家、外资21家，专业人身险公司中资36家、外资25家，专业养老险公司5家（保险主体数量2011年11月统计），应当说我国的保险市场在30年间发展迅速，但是保险市场出现哑铃式发展，一方面是保险主体的迅速发展，一方面是保费资源的迅速发展，但是与之配套的保险中介环节却发展迟缓，无论资本实力还是市场规模都处在一个很低的水平上。

保险市场的结构依然是保险公司产、供、销、服务一体，保险代理、经纪、公估在保险市场的作用很小。1、2006年至2011年上半年保险市场对比情况分析

相对于保险迅速发展的尽三十年来讲，2011年有可能是中国保险业转型的一个关键年份，受到世界经济低迷的影响，特别是美国国

债危机的影响，加上我国整顿房地产市场，汽车销售市场的下滑，保险营销体制改革，监管部门整顿银保产品等等因素，我国的保险市场出现增速急剧放缓的趋势，根据各公司上报数据，截至2011年6月30日，全国原保险保费收入为80566052.64万元，同比增长0.73%，而2010年同期同比增长为33.62%。

2、保费收入情况对比

2006年上半年全国原保险保费收入30802816.91万元，2011年上半年全国原保险保费收入80566052.64万元，年度平均增幅超过32%；2006年上半年全国财产保险保费收入7908832.79万元，2011年上半年全国原保险保费收入23595586.59万元，年度增幅为39.67%；2006年上半年全国人寿保险保费收入22893984.12万元，2011年上半年全国原保险保费收入56970466.04万元，年度增幅为29.77%。

3、费用情况分析

2006年上半年保险公司营业费用2877938.97万元，2011年上半年保险公司营业费用8221223.7万元，年度增幅为37.13%；保险公司营业费用年度增长为37.13%；2006年上半年保险公司银行存款为56673103.22元，2011年上半年为176576480.49万元，存款年度增长为42.31%；2006年上半年保险公司投资总额为101410300.47万元，2011年上半年为343926078.61万元，投资年度增长47.83%；2006年保险公司资产总额为173407868.67万元，2011年上半年为574698617.97万元，资产年度增长46.28%。

从数据上看，保险公司营业费用、银行存款、投资以及资产总额年度增幅超过保费规模增长，特别是营业费用年度增长37.13%，超过保费增长比例5个百分点，说明保险公司经营成本越来越高。

三、成立保险代理有限公司的契机

（一）保险公司经营成本不断提高

根据中国保监会公布的保险业经营数据看，保险公司的经营成本不断增高，营业费用的增长高于保费规模的增长，特别是中小保险公司以及新开业的保险公司。保险公司的经营成本提高主要原因是由于保险公司产供销一体，作为保险产品的生产商，保险公司的主要工作内容却是保险的销售工作，这无疑就大大的增加了经营成本，同时也弱化了保险公司作为生产商的创造能力。

保险公司的经营成本不断的提高就会侵蚀公司的利润。中国的保险市场受金融市场的影响发展速度明显降低，尤其是寿险业务出现负增长，因此保险公司已无法依靠业绩增长掩盖经营成本的更快增长，作为投资方的股东势必会要求经营者保证其利益的，而保险公司的经营者无力解决销售环节的经营成本过快增长的实际问题，只有通过第三方将产品的销售成本转移才是解决的唯一方法。

（二）市场发展的趋势

无论哪种商品，其市场组成往往都是由生产商、销售商和客户组成。目前在日常消费品、家电、汽车甚至房产，基本都是通过第三方机构销售，自产自销的模式不符合经济规律和专业分工的需求，对消费者来说，一站到位挑选产品，也更加省钱省心。而在我国随着专业

化分工的明确，中介机构在保险产业链中的作用也将逐渐从单纯的销售转向顾问、服务和理赔等多方面职能，然而如何逐步建立保险中介市场化的价格机制和相关服务标准，促进中介服务整体专业能力与管理水平的提升将是中介行业将要面临的课题。销售服务的定位，是一种营销体制的变革，客观上改善了保险代理人与保险代理公司之间的合作关系。客户可以通过专业代理公司找到适合自己的保险产品，尤如在一个保险'超市'中通过导购进行挑选。保险市场有专业的产品供应公司，也有与之相配套的产品销售公司，各自都可以发挥专业性。

（三）监管部门的政策支持

2010年10月21日我国保监会发布《关于改革完善保险营销员管理体制的意见》,提出保险营销员管理体制改革的总体思路:“稳定队伍、提升素质、创新模式”。要点包括:①稳定队伍+提升素质。各保险公司和保险中介机构依法理顺和明确与保险营销员的法律关系。要规范公司招聘行为。要缩减保险营销队伍组织管理层级。要逐步转变人力和规模考核导向的利益分配机制,激励考核向基层绩优人员,向业务质量倾斜。要加强保险营销队伍建设,加大对保险营销员的教育培训投入和力度。要改善保险营销员的收入水平和福利待遇。②创新模式。鼓励鼓励保险公司加强与保险中介机构合作,建立起稳定的专属代理关系和销售服务外包模式。鼓励保险公司投资设立专属保险代理机构或者保险销售公司。鼓励包括外资在内的各类资本投资设立大型保险代理公司和保险销售公司。

保监会的这个意见已经从政策上承认保险中介并重视中介对于营销体制改革的作用，可以说已经扫清了社会资金注入保险中介市场的障碍。

（四）大型保险中介机构持续盈利

总部设在深圳的国内最大寿险专业保险中介华康保险服务集团2010年代理人身险与财产险业务当年新单保费、续期保费收入累计11.1095亿元，连续实现第二个财务年度盈利，利润增幅超过30％。

2011年3月，泛华保险服务集团出售持有的大童55%股份，两年半的时间，以2.2亿的投资从大童获得4.18亿元的投资回报。

（五）目前中介机构发展瓶颈

1、资本实力

目前中介机构资本小、规模小、人员力量小。

区域性专业代理公司注册资本金由50万元增加到200万元，但与专业公司最低注册资本金2亿相比就显得少多了，那么在技术人员方面，数量庞大的保险中介机构各岗位人员中熟悉保险业务的多为保险公司脱落人员，而不熟悉保险业务多为各类学校的应届毕业生，业务来源多为保险公司的边缘业务。

根据统计截止2011年三季度，保险中介机构资本金相当于保险公司的4%，资产总额相当于0.2%，保费规模超过5%，从数据对比看，现在保险中介机构的资本实力已经不能支持中介机构的业务发展，资本实力的差距造成服务水品、产品研发等方面的滞后，也会在将来相当长的一段时期内影响保险中介机构的发展。

2、目前保险中介整体经营能力非常薄弱

根据保监会公布的数据，2011年上半年，全国排名前二十名的保险代理公司业务总量占比为26.87%，而专业财险保险公司前五名保费合计占比为75.88%、寿险公司前五名保费合计占比为76.49%，说明保险代理公司整体上实力很弱，无法形成行业优势。

虽然中国保监会从2009年提出保险营销体制改革，但更多的中介机构没有从发展自身业务提高竞争能力入手，而是寄希望于监管部门扶持中介机构。保险公司业务来源主要是所属营销人员展业及直接业务，特别是财险公司车险电销渠道更是发展迅猛，也在一定程度上影响了中介业务数据。

保险代理公司的利润来自费差，业务来源还主要是依靠高额手续费，没有形成固定业务渠道，对于人力资源管理、销售团队建设缺乏理论和实践基础。而保险营销体制改革的目标是降低保险产品的销售成本，多数保险中介机构还是依附于保险公司生存的，这也是保险公司违规多事发于销售费用的主要原因。

但正因为保险中介机构现在的状态，也恰恰说明了保险中介机构的前景广阔，同时也是社会资本进入保险中介机构的好时机。

三、在山东成立保险代理公司的缘由

（一）保险中介市场的巨大潜力 前面已经讲述，在此不再赘述。

（二）山东保险市场情况

2010年12月20日山东省保险业(含青岛)实现保费收入1002.54亿元，成为继广东、江苏之后全国第三个保费过千亿的省份。

截至2011年11月，山东省保费收入9534319万元，全国排名第三，其中财产险3078610万元，寿险6455709。32家财险公司、36家寿险公司入驻山东，总部驻山东的泰山保险也已开业。

（三）山东保险中介机构情况

截止2011年11月，山东省102家专业保险代理公司、10家保险经纪公司、16家保险公估公司。2011年三季度中介机构报表中，全国保险专业代理、经纪、公估公司排名前二十名中，山东的专业代理公司、公估公司各有1家上榜，且排名靠后，这与山东巨大的保费资源以及山东在全国保险市场地位相比反差是十分大的。

山东保险中介机构的薄弱已经引起山东保监局的高度重视，目前山东的保险代理公司中只有临沂亿信保险代理公司注册资本金为一千万元的。

（四）山东保费资源情况

1、机动车辆保费资源

根据山东省统计局公布的2009年各市民用车辆拥有量数据，全省民用载客汽车保有量4358395万辆，全国排名第二；新注册民用汽车保有量1253270万辆，超过广东排名第一；另外营业车辆787783辆，全国排名第三。

2、财产险保费资源

2009年山东省实现地区生产总值33805.3亿元，全国排名第三；根据国家统计局公布的数据，截止2009年，山东省国有、集体资产总量排名均为全国第一。

四、保险代理公司筹建方案

（一）保险代理有限公司的性质

1、总公司的性质和整体经营思路

目前全国大部分注册的保险中介法人机构都是区域性的，很多代理公司与保险公司有着千丝万缕的联系，独立的中介机构很少，因此在资本金、经营范围、管控能力、经营水平、营业能力等方面存在致命的缺陷。

公司的定位应当是高起点、高标准，应当定位于全国性的综合性保险代理公司。应对与保险及保险中介市场的快速发展，筹建之初就应当实行产寿险分离经营的原则。

2、分支机构的管理模式

公司对于分支机构应采取分公司的形式进行管理，模拟全国化经营，避免出现一个公司、N套班子的情况发生，同时减少分公司、营业部重复申请的复杂程序。

（二）公司部门设臵

董事会、党委（筹）、总经理室、财务结算中心、人力资源部、综合服务部（下设服务大厅）、非寿险部、寿险部、山东分公司（筹）。

（三）公司核心的制度建设

1、销售团队建设工作

保险销售是代理公司的核心和实质工作，因此应当建立起业务人员和销售团队的管理体系。根据市场情况结合保险营销体制改革，公司可以建设业务序列员工体系建设工作，同时完善销售团队建设工作。

（1）业务序列员工体系建设（详见附件1）（2）业务序列员工制度（详见附件2）（3）销售团队管理办法（详见附件3）

2、内勤人员管理制度（详见附件4）

（四）公司成立初期的工作方向

1、业务发展方向

根据目前保险市场业务构成以及公司成立后机构、人员状况，业务发展方向应合理制定，泰安地区业务以车险、财产险为主，拟筹备地区以财产险、单位团体车险业务为主，寿险业务以组建团队为主。

2、机构筹备发展方向

两年内固定在山东省内，发展地市级机构以二三类市场为主（公司机构建设指引划分详见附件5），地市级机构发展机构时应当侧重于二三类的县级区域，机构建设工作一定要避开重点区域。

3、合作公司确定方向

合作公司的选择应中资公司为主，对于外资公司能够应多签约，对于大项目业务应以外资公司为主。

（1）寿险合作公司

从总公司层面，合作伙伴应在太平、阳光、生命、民生、合众、幸福、国华等公司中选择。根据2011年业务数据，这些公司业绩排名在第七至十五之间，说明这些公司既有上升空间，也有一定的经营实力，如果选择的保险公司盈利能力较弱，那么费用支付就会出现问题。

在山东省范围内，合作伙伴应在太平、生命、民生、华夏、阳光、嘉禾、合众、幸福、长城等公司中选择。

（2）财产保险公司

财产险公司目前应以省级分公司为主要合作对象，应当以新公司为主，涉及到车险业务的地域性，应当选择在当地设立机构的公司，合作公司建议从主要从以下公司中选择：安邦、天平、永诚、长安、安华、都邦、民安、太平、英大、渤海、浙商、华安、华泰，财产险业务应当侧重于国泰财险。

（五）公司的规划

根据保险监管数据显示，从2010年起保险公司开始增加注册资本金，到2012年1月新增的注册资本金超过700亿元，加上新任保监会主席项俊波下决心转变保险发展方式、保护保险消费者利益，预计2012年将是保险业进入提高服务水平的发展阶段，那么就极有可能不再过分强调规模而重视业务质量，因此就对业务结构、险种比例提出更高的要求，这对于保险中介机构而言，既是机遇更是挑战。

1、非寿险业务规划

公司设立机构的地区开展车险业务，以发展业务序列员工为主、销售团队为辅；筹备的地区开展非车险业务。

公司自营车险业务以单位客户为主，采取招标方式向保险公司询价，形成流程后推广到非车险业务上。

2、寿险业务

寿险业务是公司发展的方向，但应当用一至两年的时间打造团队和服务体系建设工作，需要非寿险业务提高费用支持。

寿险业务应当建设销售流程工作，将目标市场具体分类，根据目标客户的收入水平形成不同服务内容的投保方案，经过一至两年的时间，打造公司寿险后援平台建设，形成电话、网络的后援支持，做到全天候的后援支持。

3、机构规划

总公司与泰安分公司、山东分公司同时筹备，泰安分公司负责泰安地区业务，山东分公司负责泰安外的各地市业务和机构管理工作。

第一地市级机构批机构侧重在德州、滨州、菏泽、枣庄、聊城、日照、威海、莱芜等地。

4、公司的渠道建设工作（1）银行渠道

借用银行渠道应当以银行的高端客户为目标客户。

降低银行业务的成本支出，提高件均保费，以个人寿险、家庭成员意外伤害、家庭财产保险为主。

（2）车商渠道

以车险业务为主，可以建立汽车俱乐部形式稳定的客户群和业务来源。

（3）业务序列员工体系渠道

这是公司渠道建设工作的重点，也是需要长期坚持的工作，以业务序列员工为基础，在山东省各县级行政区完善客户服务网点建设，按照一个县级行政区域3名客户服务经理的配臵建立一支人数为500人左右的客户服务经理队伍。

业务序列员工体系渠道建设的目标是要形成固定的客户群，细分客户群的业务类型，定制保险产品，降低保险产品的附加费率，然后以客户为媒介介绍同类型的客户投保定制的保险产品，形成真正的客户直销体系，既降低投保成本，也降低客户的保险投入，同时合理开发客户的保险资源，为客户提供全方位的保险保障。

业务序列员工体系可以以地市级区域为单位开展，争取三年内在山东省全面铺开，形成操作流程后，在其他省份空降开展，迅速铺开，既能降低公司机构筹建成本，也可以形成公司的特色经营。

第二篇：物 业 公 司 可 行 性 报 告

物 业 公 司 可 行 性 报 告

第一节 项目的定位

作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。

1．项目概念和导入

为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。为此，我们对该项目导入“新华瑞园，健康人家”的消费理念和地产概念。

就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。

综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面：

1、项目的服务优势包括物业管理和配套设施

首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。

2、项目的价格优势

由于“华瑞园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%~15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。

第二章 项目方案策划

建筑应回归本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。

第一节规划设计方案定位 本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：

1．规划超前 本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。

2．建筑艺术 一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。

3．配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，绿化广场、小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升，购进各种健身设备，免费供住户健身使用。

4．卫生达标

确保小区内无任何垃圾，统一设立垃圾点；楼顶整洁无杂物，楼梯扶手进行日常维护。

5．服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。

6．环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。

第三节 项目公建设施规划

为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。

1．体育康乐设施集中于小区东侧

小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、广场、花园沟通。

2．日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域

小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。

第四节 项目景观规划

本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。

1．小区景观轴线与花园组成团设计。

小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。

2．小区景观、绿化的空间层次设计 从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。

3．小区景观绿化的植物品种层次设计

利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。

第五节 项目建筑风格及立面设计

风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念---和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。

1、建筑外观、立面

建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。

2、建筑色彩

以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。

3、墙体材料及表面质感

考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。

第六节 项目道路、车位规划

为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。

1．小区道路设计

小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。

2．小区车位设计

按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：0.5—0.6比例配置。设计地下室停车位。

第八节 住宅交房标准及配套

本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为：

1．结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖；

2．外墙：外墙砖；

3．门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；

4．地面：水泥砂浆地面拉毛；

5．内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底； 6．公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位；

7．给水：PP-R管材，IC卡计费；

8．厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；

9．卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；

10．排水管：U－PVC管材；

电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统；

11．弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位；

12．天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费；

13．变配电：双电源供电，每户8KVA设计；

14．供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统；

15．供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间；

16．电梯：小高层设中外合资品牌电梯；

17．电话：2个点，客厅、主卧；

18．电视：2个点，客厅、主卧；

19．安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等；

第三章 项目营销方案

为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下: 第一节 项目营销原则

根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。

1．住宅销售

针对本小区的定向开发模式，开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。

2．车位销售

本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。

3．商铺销售

本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功能，定向、定经营项目的销售方式，向社会发售。

第二节 项目价格定位

1、住宅价格定位。

本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元/ m2，高层2500元/ m2。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高，区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。住宅价格定位及调价一览表

楼型结构 销售均价 基准层 垂 直 差 价 水平差 价

调 增 调 减 调 增 调 减

小高层 2200元/m2 6．7 8．9．10．

11、12层3—5% 1．2．3．4．5层3—5% 6—20% 6—20% 高层 2500元/m2 8．9 10．11．12．13．14．15．16．17层3—5％ 1．2．3．4．5．67层3—5％ 6—20％ 6—20％

2．地下停车场价格定位

地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/ 个。

3．商铺价格定位

商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。

第四章 项目物业管理方案

物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。

1．小区交付前物业管理方案

① 确定物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。

② 制定物业管理工作程序和员工培训。

③ 参与工程验收，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

④ 协助小区业主办理天然气、电话、电视以及宽带网络的开通手续。具体开通收费情况如下：

业务种类 初装费 使用费 备 注

天然气 2280元/户 使用费统一规定

电话 300元/户 使用费统一规定

电视 300元/户 使用费统一规定

宽带网 免 800元/户·年 联网方式不同的有所变化

2．小区交付后物业管理方案

① 根据国务院2003年5月28日颁发的《物业管理条例》之规定，在由业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审定。

② 房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的维修、养护、管理。

③ 公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。

④ 治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。

⑤ 小区水电费、然气使用费、宽带网络使用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志邮件的分发。⑥ 按照xxxxxxx住宅物业管理收费办法，暂定本小区物业管理收费和集中供暖、供热水收费标准为：

收费项目 小高层 高层 单位 备注

物业管理费 1.0 1．2 元/月·m2 价格均须市物价局审批.水电费在市价基础上加公用及损耗摊销.第五章 项目开发建设方案

1．项目建设方式

择优选择2家以上施工单位分片分段施工，聘请工程监理对整个小区施工建设实施全程监理，成立项目工程建设指挥部全程控制项目的工期、成本、质量，确保项目如期完成。

2．项目建设进度

本项目计划从二○○五年三月开始进行前期准备，在完成土地过户后18个月内完成全部工程建设。

项目开发建设进度安排分前期准备和后期施工、营销。前期准备包括项目开发管理计划和设计报建的前期准备，在具备施工条件后施工建设分施工准备、工程发包、设备材料选型、施工及管理、营销验收和交付使用。

第六章 项目投资成本及资金筹措投入

第一节 项目投资估算

项目投资总计191,379,063.12元，平均造价1,658元/㎡。项目总投资估算情况如下：

1、总投资估算表

单位：万元

№ 项目 数量 单位平均单价 金额征地费用 252.00 26,840,000.00 建安费 106560 ㎡ 1100.00 117,216,000.00 3 配套费 106560 ㎡ 120.00 12,787,200.00 地下车位建安费 10500 ㎡ 1400.00 14,700,000.00 5-1 报建费（住宅）98560 ㎡ 135.00 13,305,600.00 5-2 报建费（住宅）8000 ㎡ 180.00 1,440,000.00 小计 186,288,200.00 财务费用 1 年 5,091,063.12 5,091,063.12 计 191,379,263.12

2、指标说明

① 土地征用费中出让金按现行改制企业优惠政策进行框算。

② 小区地下车库建安费用未纳入平均造价。

第二节 资金筹措及投资计划 本项目投资总额为176,679,063.12元，开发总建筑面积106560m2。由于本项目系定向开发和销售，因此，在投资经营方面主要采取投资的多元组合模式，通过控制和降低开发成本，达到真正让利于业主的目的。为确保项目园满完成，开发商在保证自有资金到位和银行贷款的同时，须采取预收定金和按工程进度交付购房款的低成本、多渠道的融资方式。

1．本项目的开发资金来源及投入计划。

①企业自筹 5000 万元

②项目建设期收入再投入 14360 万元

资金来源计划使用表

序号 项目 前期 土地征用及建设期 竣工后期 合 计

2005年以前 05.11.1-06.3.30 06.4.1-06.12.31 06.8.1-06.12.31 1 企业自筹 960 3000 1040 5000 项目收入再投入 4860 7200 2300 14360 3 银行贷款 总投资 960 7860 8240 2300 19360

从项目总投资和项目资金来源数据分析，可完全保证项目的按期完成。

第七章 项目销售收入估算及指标分析

第一节 项目销售收入估算及损益

1、项目销售收入估算表

项 目 可销售面积(m2)销售单价（元/㎡）销售收入(万元)住宅 88060 2300 202,538,000.00 商业门面 8000 5000 40,000,000.00

地下车位 300(位)60000（位/元）18,000,000.00 合 计 260,538,000.00

第二节 项目损益表与静态分析

1、销售税金及附加，房产交易税一览表

房型 税收及费用项目 金额

住宅 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 11,342,128.00 商业门面 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 2,240,000.00 车位 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 1,008,000.00 总 计 14,590,128.00

2、销售利润表

房型 销售金额 投资成本 税金 税后利润 74,916,686.88 税后利润50,194,180.21

住宅及公寓 202,538,000.00 191,739,263.00 11,342,128.00 商业门面 40,000,000.00 2,240,000.00 车位 18,000,000.00 1,008,000.00

合计 260,538,000.00 191,739,263.00 14,590,128.00 54,208,609.00

第八章 不确定性分析

由于系定向销售，销售时间短，资金回收快。总建设时间为一年，从投资建设到全部入住共计12个月时间。因此，投资回收期不超过1年。

1、从销售收入、建设成本、销售税金及附加数据上可以得出该项目的投资效益（税后利润）为54,208,609.00元。

2、因素敏感性分析汇总表

方 案 基本数据 成本+5％ 成本-5％ 收入+5％ 收入-5％

销售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100 成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263 销售税金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128 税后利润 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709 自有资金回报率 108.42% 89.99% 128.28% 133.73% 84.54%

第九章 项目风险预测及规避

1、政策法规风险

本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处理过程中，要注重把握政策依据。开发商须按有关规定尽快取得该幅土地使用的权属。与此同时，在定向开发上要注重与学校的衔接，及时沟通、交流。另外，对本项目的报建、用地、预售等环节做好申请和核批工作，以尽快取得各项审批手续，不影响项目的开发建设和销售。要充分利用政策法规，及时化解风险。

2、工期、质量风险

在本区域开发房地产项目，虽然具有诸多有利条件，但市场可变因素多，所以应尽早推向市场，抢占市场。要确保工程质量，争创优良工程。

3、销售风险

房地产项目的风险主要来源于房屋销售和成本控制。虽然，该项目是定向销售，同时中南大学湘雅医学院已有900多户需搬迁到河西居住，该项目还不能完全满足其需要。但从理论上来讲必须按惯例考虑空房率，以5%进行风险预测，在规定的销售期限内，可能减少销售收入近1000万元，投资回收期限将延长，总体经营效益将随利息成本增加而相应减少。

目前，该区域已有较多的房地产楼盘都开发有商业铺面，楼盘销售竞争较激烈。项目的成败与否，商业铺面的销售是关键。因此要有一套较成熟的整体营销战略，做好形象宣传，提升项目的价值。

第十章 结论

通过对项目的分析可见，“华瑞园”的开发项目是可行的，并将带来良好的经济和社会效益。

1、本项目建设满足房地产开发的基本要素。一方面是地段因素，配套设施因素，水、电、通讯、道路、交通等方面条件较好；另一方面随着城市经济、政治、文化重心向河西的转移，特别是市委、市政府周边的发展，未来发展空间巨大。

2、本项目顺应改革和发展的潮流。高校后勤社会化改革势必带来后勤社会化的投入。确立高校区的战略思想，必将加快高校的发展。一方面随着高校教职员工收入的提高，势必带来更大的消费，特别是由于学校的西迁，大批教职员工希望在河西房产价格相对低于河东的情况下，在河西购置房产，而原来在河东已有的房产可进入市场；另一方面可以解决上下班不便的问题。

3、项目的投资效益明显。

本项目财务效益较好。通过敏感性分析，可知项目抗风险能力较强。即使在较为不利的环境下，也能获得较好的经济回报。……

第三篇：园林公司苗圃项目建设 可 行 性 研 究 报 告编制人

园林公司苗圃项目建设 可 行 性 研 究 报 告编制人：编制时间： 目 录 第一章 苗圃建设项目提出的理由 第二章 苗圃项目对社会的影响分析 第三章 我县苗木行业的发展现状及趋势调查 第四章 苗圃项目未来五年的规划及设想 第五章 苗圃项目建设具备的条件 第六章 苗圃的布置结构规划草稿图 第七章 苗圃建设项目实施进度计划 第八章 苗圃项目组织机构与人力资源配置 第九章 苗圃项目生产经营管理制度 第十章 苗圃种植区划方案意见第十一章 苗圃配套设施建设方案意见第十二章 苗圃项目建设投资总估算第十三章 苗木品种选择及投资估算第十四章 苗圃五年内的经济效益分析

第一章 苗圃建设项目提出的理由 绿化是城市的第一基础设施，是生态环境的第一资源，是人居环境的第一要求。近年来，随着我国城市化进程的加速和人居环境的不断提升，城市及村镇绿化的规模会更大，要求会更高。随着经济的发展，人工费、化肥、农药、水电、柴油、粮食、运输费、土地租赁费等价格不断上涨，这些因素也导致了苗木价格的不断上涨。前年丰花月季 0.7 元，今年丰花月季 1.2 元，上涨了40，05 年Φ6cm 白腊 16 元/株，今年Φ6cm 白腊 45 元/株。胸径8-12cm 的乡土乔木出现了缺档，预计未来 5 年内 8-12cm 白腊、国槐、栾树、法桐、大叶女贞等北方常规绿化苗木因需求量远远大于成品苗木的生产速度，价格将不会下降。工程用苗将持续工程公司找苗木经纪人调运苗木，经纪人再到散户中收购的供求模式。供应时间难以保证，造成事宜季节成活率高，不适宜季节成活率低，苗木价格也会极不稳定。个别的企业或有钱老板们垄断某种规格的苗木，投资上千万收购苗木。例如：天津、北京垄断 10cm 左右国槐，开始出现投资“绿色银行”现象。另外经济和市场的发展，导致近期价格上涨。从全国来看（长江以北）:江苏江浦县的雪松、江苏沭阳的花灌木、河北怀来县的八棱海棠、辽宁开原的云杉、河南的白皮松、山东郯城的银杏、青州邹平的地被、泰安的造型松、临朐的大柿树、济宁李营的法桐、菏泽牡丹等品种的区位优势特别明显。种植散户占了主导地位，个体散户的兴起，导致苗木质量差异大，价格不稳定，经纪人从散户中收购苗木时间长，经常出现假土球现象，质量难以控制，价格相对较高。随着前几年绿化工程大树进城成为园林建设的普遍现象，原产地大树越来越少，加上近几年林业部门对大树采挖的管制更严格，造成大树价格暴涨，一年一个价，年均涨幅 20以上。中、小苗圃及散户手中的大、中型规格苗木便宜了不卖，都认为价格只涨不降，直接导致大树价格的上涨。综合上述情况，我公司租地 300 亩，建设以大树及常规苗木为主的综合性苗圃很有必要。

第二章 苗圃项目对社会的影响分析 保护环境与发展经济，已成为当今社会同等重要的问题。工业产业化所造成的全球性资源紧缺、环境污染和生态恶化对人类的生存环境和身心健康已构成日益严重的威胁。同时，城市化伴随着诸多的心理和生理性疾病日益显露，保护和改善生态环境，让森林进城，园林下乡，创造和谐的居住环境正成为当今社会的共识。本项目的建设有利于保护环境，发展经济。规模化苗圃建成后，具有一定的示范功能。引进新品种、新设施、新技术进行苗圃规范化生产，有助于与政府园林部门及大学院系建立合作关系，有利于申报课题、争取科研及项目资金，有助于提高集团公司的知名度和实力，有绿色产业基地的作用。

第三章 我县苗木行业的发展现状及趋势调查 随着社会的进步，人民对居住环境的重视，山东半岛蓝色经济区，城乡一体化建设逐步开展，园林绿化作为城市环境建设的重要组成部分，有了较快发展。

第四章 苗圃项目未来五年的规划及设想 2011 年：完成苗圃的规划设计、基础设施建设、人力资源的配置、组织机构的设置、人员技术培训及部分适宜苗木的种植。2012 年： 6 月初完成基建设施的竣工验收。11 月中旬完成计划内所有苗木的种植任务。年底完成团队建设。2013 年：胸径30-60cm 特大型树存圃量达到 500 株，胸径 15-30cm 大树存圃量达到 1000 株，胸径 8-10cm 乔木存圃量达到 8 万株，花灌木类工程用苗达到 5 万株，地被植物存圃量达到 200 万株，管理团队稳定，技术措施落实到位，销售业务全面展开，发展固定客户（园林施工企业）5-8 家。实现销售收入 160 万元。2014 年：做到苗圃内大树出入量稳定，做好临时性苗木的收购，实现销售收入 320 万。2015 年：苗圃稳步发展，建成苗圃教学基地，与大学相关院系建立协作关系，与林业、园林及农业等部门建立良好的合作关系，成立定向苗木快繁基地，争取政策扶持项目资金，实现销售收入 640万。2016 年：大树存圃达到 2000 株，价值 800 万元，胸径 10cm左右乔木达到 8 万株，价值 1200 万元，各种花灌木达到 10 万株，价值 900 万元，苗圃总价值超过 3500 万元。当年实现销售收入 800万，完成苗圃投资收回。五年后，苗木的囤积和销售量基本平衡，销售收入稳步增长。苗圃中经过两年以上定植的苗木开始快速生长，能够达到绿树成荫、鸟语花香的生态效果。届时可以增建垂钓园、生态餐厅、小型采摘园等项目设施，扩展经营范围。也可根据经营情况和市场需求稳步扩大苗圃规模。

第五章 苗圃项目建设具备的条件

一、有利条件：

1、苗圃离县城较近，有良好的交通条件。

2、苗圃附近的村庄多，工厂少。周围的村庄可以为苗圃提供较充足劳动力资源。

3、苗圃位于县城附近，区位优势十分显著。

4、土壤为棕红细粒中性偏沙土质，适合各类苗木的繁育生长，苗圃内地势平坦，地表为多年生耕作地，不仅肥沃，而且杂草少，病虫害少，地利条件好。

5、县境内暴风、大雨等灾害性天气较少，地下水资源丰富，具有较好灌溉条件。

6、苗圃建设内容不涉及抵触国家法律法规事项，是受政策鼓励的产业。

7、国家林业部门对规模化苗圃生产有较大的优惠政策，抓住我县苗圃少的机遇，有争取政策资金的优势。

8、集团公司对建设项目有雄厚财力保障。综上所述，苗圃建设具有较好的区位优势和综合条件，有适宜的气候条件、土质条件、水利条件和软件环境条件。

二、主要不足：

1、苗圃不靠近主干道路，周围村落遮挡，这些方面不利于销售，只能靠质量、价格、信息及业务拓展完成品牌树立和销售任务。

2、扦插、嫁接、修剪等技术性工作，缺乏技术工人，前期会出现较高的误工浪费和培训费用。

3、没有现成的生产、销售、经营团队，团队建设需要较长过程。

4、苗圃土质偏沙，虽然利于苗木生长，但成品土球乔木起苗困难。高品质商品苗木定植时需要装无纺布容器袋，增加了生产成本，不利于同品种苗木的市场竞争。

5、苗木业在我市规模较小、特色不明显，亦非北方苗木主产区，目前东营苗木在北方苗木市场中占有的份额微乎其微。因此，受市场影响单一苗木业短时间内很难做强做大。综上所述，如何看清不足，克服劣势，把握优势，制定苗圃今后五年的发展攻略是苗圃建立之初的重中之重。

第八章 苗圃项目组织机构与人力资源配置

一、组织机构设置： 本项目由园林公司组织管理、经营及实施。基础设施建设需要得到集团公司基建办的支持。苗木及其他材料的采购需要与集团公司供应部密切配合，经营管理、苗木库存管理及苗木销售需要与集团公司财务部协作进行。项目申报及基金申请需要集团项目部指导进行。苗圃生产经营下设四个科室：办公室、生产科、销售科、技术科。办公室负责协调集团内部及外部的日常事务性工作，并做好保卫及内部后勤保障工作；生产科负责苗木的种植养护管理，制定苗圃的生产发展规划，协助苗木的销售，做好临时生产人员的调度、培训及管理；销售科负责苗木的销售、信息的收集工作；技术科负责苗木的入库验收、新品种的繁殖、引进及零星苗木的收购工作；办公室协助号苗圃的基础设施建设。管理机构设置如下： 苗圃经理： 苗圃主任： 办公室 生产科 销售科 技术科

二、人力资源配置： 拟编正式员工 9 人。既苗圃经理 1 人，苗圃主任 1 人，办公 室主任 1 人、办公室内勤兼保管 1 人，生产科分三个片区、每个 片区 1 个区长：共计 3 人，生产科 1 人，技术科 1 人。临时工（常 住苗圃技术工人及保卫人员）共计 15 人。其中，保卫人员 2 人，绿化工人 13 人。各人员职责如下：①苗圃经理：负责制定苗圃发展规划、重大生产经营管理 方案的决策和实施；②苗圃主任： 负责日常生产、经营、管理工作；③办公室主任：日常事务及后勤保障工作；④生产区长： 日常生产管理；⑤销售科长： 苗木的销售工作；⑥技术科长： 质量检查，品种引进工作及其他技术性工 作。第九章 苗圃生产经营管理制度

一、考勤制度：出勤时间根据季节而定，原则上执行工程项目部考勤时间。

二、仓库管理制度

1、工具管理 苗圃仓库作为公司的总仓库，对工具进行科学合理的管理，有利于控制成本。仓库人员需对进出的机械设备及物资进行详细的登记，对报废的工具进行以旧换新，并做好记录。

2、苗木管理 ①苗木到圃后负责人员应依据采购单上所列到的名称、数量、规格进行核对、清点，验收合格后，方可入库。对入库物资核对、清点后，库管人员及时填写入库单。②苗木出库时，应认真填写苗木出库单，并做好相应的包装，以提高苗木成活率。③每月定期对苗木盘点，发现问题及时追查。

三、其他制度

1、定期对员工进行园林专业知识培训，提高员工的专业技术水平；

2、定期对员工进行安全教育培训，提高员工的安全知识；

3、加强员工管理，提高工作效率，对员工进行合理分工，奖勤 罚懒；

4、加强仓库管理，严格遵守公司各项规章制度，做到俭省，养 成好的习惯；

5、加强技术管理，提高劳动生产率和苗木成活率；

6、严格执行员工假期制度；

7、严格执行责任人的岗位责任制度；

8、严格执行公司的员工招聘制度；

9、自然死亡苗木需要苗圃管理人员提出书面报告，经负责人 核实后由财务核销；

10、按时填报统计报表。

四、苗圃的生产养护制度

（一）一月份：全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态。全面展开对落叶树木的整形修剪工作，大小乔木、花灌木的枯枝、伤残枝、病虫枝修剪应连同树下收集起的落叶集中烧毁，杀死寄生在枝条、枯叶内的虫卵和病菌及时检查风雪后的树枝支撑情况，发现松绑、摇桩、铁丝脱落或嵌入皮中等情况时立即整改，及时检查防风障，树木包扎物及繁殖棚等其他设施的情况。特别注意冬贮存不耐冻苗木的情况，有问题及时处理。

（二）二月份：气温较上个月有所回升，但露地树木仍处于休眠状态。认真做好同上月工作的同时，管理人员加强学习，认真总结一年的工作，计划好年后的工作。月末计划工人的招收，培训工作，做好机械的第二次检修，制定好一年的生产、销售任务，计划好辅材的用量。

（三）三月份：气温继续回升，中旬以后，有此苗木开始萌芽开花生长。月初首先对树木浇返青水，浇水渗透深度要达到 30cm，并结合浇水每亩根据苗木品种和密度施入尿素或复合肥 20-30 斤。三月份浇水施肥 2 次，月末做好冬贮苗木的回栽，做好苗木出圃的同时，根据计划及时购进苗木对空地进行补种。苗木发芽前（3 月初）喷施石硫合剂防治病虫害 2 次.（四）四月份：气温继续回升，树木均萌芽开花，有的苗木展叶开始进入生长旺盛期，及时清除苗木的保温防寒材料，并储存好，做好一周期防寒的再利用。继续补植适宜本月定植的苗木（如：紫薇、苦楝、法桐、石榴等），对地被上盆下地。及时摘果、摘花修剪，浇水施肥 2 次，加速苗木的快速生长。特别加强对蟒虫、红蜘蛛、白粉虱的防治。

（五）五月份：气温急剧上升，树木生长迅速。苗木生长最快的时期，对苗木集中浇水施肥两次。及时中耕锄草，以人工和化学锄草相结合，高于 20cm 的杂草不许存在，低于 20cm 的杂草每 10 ㎡不多于 5 株，松土及时到位，松土深度 3-5cm。本月及时抹芽，重点防治蚜虫、红蜘蛛、美国白蛾、天牛、煤污病等病虫害。

（七）七月份：气温最高，进入雨季，伴有大风大雨现象。温度高，无雨时，加强浅根苗木的浇水，同时注意大雨后的排涝工作，雨后的倾斜苗木及时扶正。适时对美国白蛾、蚧壳虫、天牛的防治，及时喷施多菌灵，防治潮湿后的灰霉、白粉病。

（八）八月份：气温高，雨水多，大风多。生产管理基本同七月份。

（九）九月份：气温有所下降，易出现秋旱。本月要适时浇水，但不能再施用氮肥，防治苗木徒长，不利于过冬。

（十）十月份：气温下降，树木停止生长，有的品种开始落叶。做好冬前的苗木补植工作准备，对种子进行采摘贮存，做好冬前防寒材料的准备。

（十一）十一月份：逐渐进入冬季，全面展开对不耐寒植物的防寒，对冬存的苗木进行存贮。对适宜苗木进行冬前种植，对给水设施进行冬前防寒保护，对机械维修清理一次，对苗木进行冻水灌溉，（十二）十二月份：冬季定期检查防寒设施，出现问题及时解决，并适当进行冬剪，加强保卫工作。总结经验，分析得失，统计数据，做好计划。生产养护管理在苗圃中非常重要，它是一个长期的、反复的工作。只有高质量、高水平的生产养护管理，才能达到一个好的效果。

第十章 苗圃种植区划方案意见 为了合理利用土地，便于生产和经营管理，根据本地条件、树种生物科学特性要求、育苗方法与经营管理水平综合考虑，进行作业区区划。作业区长度以 50-100m，宽度 30-50m。根据苗木的类型与经营情况，将苗圃分为：（1）播种扦插繁殖区 10 亩，此处建设生产弓棚 1000 ㎡，弓棚主要是扦插繁殖和贮存怕冻植物，其他地域可种植马蔺、草花地被，设置部分草花展示区。（2）采条母本区 10 亩；（3）大树区 60 亩；（4）乔木区；（5）果树区；（6）常绿类区；（7）花灌木区；（8）苗木暂存区。：株行距 3-4m。主要是在主干道和次

1、大树区（占地 60 亩）干道的两侧，每侧 5-8m 左右，这样有利于大树的装卸吊运，大树下种球类成品（冠幅 0.8m 以上）和成品花灌木，便于尽快出圃。大树周围可种植多年生草本植物，既能为大树保墒，又充分利用了土地。：株行距 1.5-2m。分成品苗区和培养

2、乔木区（占地 100 亩）苗木区。成品苗区（6cm 以上苗木）下套种球类植物和耐荫花灌木，地被 2 年出圃，苗防止出苗时的破坏；培养苗木区（5cm 以下苗）木经 2-3 年培养年也可出圃，不会造成相互破坏。：株行距 2-3m。果树下面株行距较大，3、果树区（占地 30 亩）下面可套种球类和地被。：株行距 1.5-2m。下面基本不能套种

4、常绿类区（占地 30 亩）地被。：株行距 1.51.5m。地径 4cm 以上苗

5、花灌木区（占地 60 亩）木，株行距适当加大，并可以套种到大树下，大部分造成盆装苗。：主要找准机会，拆迁或其他

6、便宜苗木收购区（占地 30 亩）便宜苗木收购。

7、采条母本区 10 亩左右，主要是引品种，或待开发苗木的母本区。

8、播种、扦插繁殖区 10 亩左右。建有生产弓棚 2000平方米，扦插部分贵重苗木和部分贵重苗木的播种，并且设入 3 亩左右草花展示区，与青州草花种植户建立代销合作关系。

第十一章 苗圃配套设施建设方案意见

一、道路网的设置 主路路宽 4.5m，苗圃中央一条即可，碎石路面，路面两侧排水沟，路面比苗圃种植地高 20cm，上面用 3-5cm 碎石铺设 15cm。支主路宽 3m抬高 20cm 即可，土路面，生产小路 2m 高，方便三轮车倒运苗木，路面抬高 10cm 即可。

二、灌溉系统的设置 每 并伴有容量 60m 灌溉采用地下水源，100 亩第设机井一个，的地上存水池，给水管采用 PVCΦ63 华亚管，采取水龙带灌溉，给水管铺设沿主路、支主路、生产小路铺设，每 2 亩地一个出水口，存水池方便补植苗木区和便宜苗木区。

三、排水系统的设置 采用明水沟排水，排入 2 亩地的水生植物池塘中。排水沟与道路网设计相结合，主路排水沟深宽0.60.8m。支路排水沟深宽0.50.6m，生产小路排水沟深宽0.40.5m.过路时铺设过路管使之联网。

四、供电网的设置 供电采用地埋式，主路埋设电线杆，设计诱虫杀光灯，机井处设立配电室。

五、建筑管理区设置 坚持实用、美观，有利于生产，便于经营管理，设计办公区、仓库区、管护房。建设要求简单、经济、实用。办公区少占用农田、围墙采用简单铁丝网与植物结合式建设。

六、生产设施配套设置

1、生产机械：只购买小型耙耕机和三轮，方便、便宜。吊车、拖拉机、耙耕地用具等使用少，购买加上人员不合算，租赁就可以，运输车辆外租。

2、仓库的设立有助于存放化肥、农药等小型使用工具。

七、办公用品设置 简单的桌椅，固定电话一台，电脑 2 台，方便信息的传递。

第四篇：肉 驴 养 殖 的 可 行 性 报 告

肉驴养殖的可行性报告 及养驴项目前景

养驴产业地：

莘县是山东省聊城市辖县，位于山东省西部、聊城市西南部，冀鲁豫三省交界处。行政区域面积1420平方公里，人口103.8万人（2014年），是聊城市面积最大、人口最多的县。辖4个街道、20个镇。县人民政府驻政府街3号。莘县地处黄河下游冲积平原黄泛区，地势西南高东北低。属暖温带半湿润季风气候。主要河流有徒骇河、马颊河、金堤河等。矿产资源有石油、天然气、岩盐等。

莘县是革命老区，是山东省委恢复地，抗日战争时期是冀鲁豫抗日根据地中心区，朱德、刘少奇、邓小平、宋任穷、杨得志、杨勇等革命家曾在这里留下了工作和战斗的足迹。莘县是农业生产大县，主要种植小麦、玉米、花生等粮食作物，特产香瓜、双孢菇、小肉食鸡。工业门类主要有化工、塑料、纺织、机械铸造、农副产品加工等。德商高速、莘南高速、青兰高速、范辉高速、郑济高铁穿境而过。2015年，莘县地区生产总值301亿元，公共财政预算收入10.3亿元 独特的资源优势：

自然条件优越，饲草、饲料的品种资源丰富，有上万亩农作物秸秆，有发展肉驴的潜力。

1、当地主要是种植小麦、玉米、花生、谷类为主，为养驴产业提供了丰富的饲料，并节约养殖成本，丰富的饲草、饲料资源，具有发展养驴业得天独厚的资源。

2、促进生态农业良性循环发展的需要。从生态学观点看，牧草和农作物秸秆，以技术处理后养驴，通过其生物学功能转化为肉，成为能供人体直接消化的多种氨基酸，与其它利用方式相比，更具合理性和高效。

政府政策扶持：

聊城是畜牧业大市，也是养驴大市，近年来，聊城市委、市政府高度重视养驴产业发展，出台了一系列的扶持政策，养驴产业得到较快发展。截止到今年9月，全市建设规模养驴场107家，存栏约4.5万头，今年在全市建成扶贫养驴场100家。

支持养驴产业发展的政策主要有：积极落实规模养驴场建场补贴，对养殖规模超过300头以上的标准化养驴示范场，政府一次性奖励扶持10万元；对养殖规模超过600头以上的标准化养驴示范场，政府一次性奖励扶持20万元；对养殖规模超过1000头以上的标准化养驴示范场，政府一次性奖励扶持30万元。截至目前，全市共有35个养驴规模化示范场通过检查验收，已兑现奖励资金660万元；加大融资增信和贷款贴息扶持力度。截止目前，全市共发放养驴贷款17011.26多万元，2016年，全市兑现养驴产业贷款贴息70.73万元；探索养驴保险赔付模式，截至目前，中华联合保险公司合计承保黑驴20000头次，投保额120万元，承保额8000万元，已赔付符合保险责任内200余头，理赔金额70万元，赔付率达58.3%；将养驴产业发展和扶贫相结合，开展新生驴驹补贴，对参与扶贫的养驴场（户）、合作社，以每饲养20头育肥驴或10头母驴带动1个无劳动能力的贫困人口脱贫为享受驴驹补贴政策的最低标准，每新生一头驴驹补贴1200元。

为促进养驴产业发展，聊城市畜牧兽医局还加强科技攻关，开展技术培训，提升从业人员技术水平，加强与国家驴产业技术创新联盟等科研队伍合作，签订战略合作协议，举办全国驴产业高峰论坛等会议，2015年以来，对全市养驴从业人员在建场规范、饲养管理、良种繁育、疫病防控等方面，举办了10期培训班，培训3000余人次。

产业的发展前景：

饲养肉驴不仅饲料来源广泛，而且与养猪、肉牛、肉羊相比较，养驴风险更小，产肉多。另外，驴皮是加工中成药“阿胶”的主要原料，药厂大量收购，售价也很高，且供不应求；驴骨也是中药的原料。所以养驴是投入少、见效快。

一、现状

据统计，目前全国毛驴饲养量不过700万头左右，远远满足不了日益增长的消费需求。而造成我国毛驴资源急剧下降的主要原因是大部分省份以牛羊养殖为主导产业，对肉驴生产没有合理的发展规划及品种改良项目。随着机动车的普及，毛驴的役用价值越来越低，使毛驴的饲养量逐渐减少。一些地方的农民没有养驴的习惯，或是片面认为养驴不如养猪、牛、羊赚钱。加之对市场信息不灵，不了解驴肉行情，导致肉驴生产发展缓慢。更严重的是屠宰户在利益的驱使下，对本地毛驴大量屠宰，使毛驴资源愈来愈紧缺，饲养量越来越少，从而形成了恶性循环。

二、产业展望

驴肉细嫩味美，营养价值高，素有“天上龙肉，地上驴肉”的美称。近十年来，驴肉在各地市场上一直畅销不衰，且价格稳中趋升，比猪、牛、羊、马、鸡肉的价格均高。如果再加工成驴肉罐头、酱驴肉、驴肉蒸饺等食品，还可增值2-3倍。由于消费者饮食结构的调整，对驴肉需求大幅上升，导致价格居高不下。虽然养驴成本低、好管理，但各地农民多没有养驴的习惯，不了解驴肉行情，导致肉驴发展缓慢，市场供不应求。因驴肉相对于马肉、骡子肉营养价值相差更大，市场上驴肉的价格几乎是马肉的2倍。

随着人们生活水平的提高和保健意识的增强，驴肉渐成餐桌新宠，其消费量呈现逐年增长的趋势。近年来，源于驴肉的天然绿色特性和营养保健功效，全国各地逐渐兴起一股驴肉消费热潮。如果各地能以市场为导向，依据当地和地理条件，引进和培育本地优良肉驴品种，大力发展肉驴这一特色养驴业，在满足市场需求的同时，也能增加收入。驴肉价格攀升的同时，消费者的需求却仍是有增无减。很多商家抓住了这个机会，推出驴肉汤、驴肉火锅、驴肉丸、驴杂、驴排等以驴为主料的菜，消费需求更是十分强烈。

据资料显示，有关部门对我国15个城市的6种驴产品市场调查显示，从2008年至今，连续8年销量逐年增长，价格一路走高。由于毛驴存栏数逐年走低，导致驴产品严重短缺，市场缺口在50％以上，价格平均上涨100％以上。肉驴养殖与其他动物养殖相比，易饲养，爱吃农作物秸杆，牧草，野草等，食量小，仅相当于牛的1/3，养殖成本低。养驴风险小，疾病少，驴肉市场行情好，市场价格普遍比牛、羊肉略高。

不仅是驴肉的消费前景非常好，肉驴的其他附加值也很可观。驴皮是生产我国传统中药材阿胶的主要原料，为生产阿胶年需驴皮近200 万张，但驴皮产量不足130万张，导致阿胶价格连年上涨。驴皮价格由十年前的每张200元，上涨到现在的每张1000元以上。驴骨也是生产药品及保健品的辅助原料。由于毛驴存栏太少，驴骨的产量还达不到需求的40％，价格也上涨了2-3倍。其产品市场潜力大。

养驴的成本及收益：

一、驴舍类型

1、半开放驴舍：

半开放驴舍三面有墙，向阳一面敞开，有部分顶棚，在敞开一侧设有围栏，水槽、料槽设在栏内，驴散放其中。每舍（群）15-20头，每头驴占有面积4-5平方米（不包括青储池和活动场地）。这类驴舍造价低（100头驴舍需10万左右），节省劳动力，冷冬防寒用塑料薄膜封闭效果最好。

二、驴舍内设备

1、驴床：驴床是驴吃料和休息的地方，驴床的长度依驴体大小而异。一般的驴床设计是使驴前躯靠近料槽后壁，后肢接近驴床边缘，粪便能直接落入粪沟内即可。成年母驴床长1.8-2米，宽1.1-1.3米；种公驴床长2-2.2米，宽1.3-1.5米；肥育驴床长1.9-2.1米，宽1.2-1.3米；6月龄以上育成驴床长1.7-1.8米，宽1-1.2米。驴床应高出地面5厘米，保持平缓的坡度为宜，以利于冲刷和保持干燥。驴床最好以三合土为地面，即保温又护蹄。

2、饲槽：饲槽建成固定式的、活动式的均可。水泥槽、铁槽、木槽均可用作驴的饲槽。饲槽长度与驴床宽相同，上口宽60-70厘米，下底宽35-45厘米，近驴侧槽高40-50厘米，远驴侧槽高70-80厘米，底呈弧形，在饲槽后设栏杆，用于拦驴。

3、粪沟：驴床与通道间设有排粪沟，沟宽35-40厘米，深10-15厘米，沟底呈一定坡度，以便污水流淌。

4、清粪通道：清粪通道也是驴进出的通道，多修成水泥路面，路面应有一定坡度，并刻上线条防滑。清粪道宽1.5-2米。驴栏两端也留有清粪通道，宽为1.5-2米。

5、饲料通道：在饲槽前设置饲料通道。通道高出地面10厘米为宜。饲料通道一般宽1.5-2米。

6、驴舍的门：驴舍通常在舍两端，即正对中央饲料通道设两个侧门，较长驴舍在纵墙背风向阳侧也设门，以便于人、驴出入，门应做成双推门，不设槛，其大小为2-2.2米×2-2.2米为宜。

7、运动场：饲养种驴、犊驴的舍，应设运动场。运动场多设在两舍间的空余地带，四周栅栏围起，将驴拴系或散放其内。其每头驴应占面积为：成驴15-20平方米、育成驴10-15平方米，犊驴5-10平方米。运动场的地面以三合土为宜。在运动场内设置补饲槽和水槽。补饲槽和水槽应设置在运动场一侧，其数量要充足，布局要合理，以免驴争食、争饮、顶撞。三：饲料储备（支出大项）

饲料费用是养驴生产中支出最大的一个项目，一般要占总费用的35％～55％，直接影响到养殖经济效益。目前饲料价格较往年有所提高，如果本地饲料资源过少，养驴很可能会亏本。驴驹（6～12个月龄）在育肥期间每天要喂青干草7-8斤，补饲精料2～4斤。此外，还要保证食盐、钙、磷等矿物质的供应。因此，养殖肉驴必须充分考虑当地饲料资源，养殖户可以和当地农民协商，加强青贮料供应，减少成本，增加收益。四：效益分析

肉驴养殖选择品种以改良驴为宜，即选择本地优质毛驴（德州驴、三色驴、乌头驴）进行杂交选育。有两种肉驴养殖模式可以选择，一是购买母驴繁育驴驹育肥出售，第一种方式养殖周期较长，资金回转比较慢，所以尽量不推荐这种养殖方式，但是国家在母驴的养殖场有政策性补贴，但是手续比较麻烦。需要先购买一头成年德州母驴的价格约12000元，3年可产驴驹2头，每头驴驹政府补贴1200、一年后可以出售约为5200元。扣除饲料费、水电费、防疫费、运输费等成本，母驴养殖收入每头平均在1200元/左右。

二是直接购买育肥驴养殖出售

我们结合其他养殖户多年经验，提出了成本与效益分析供参考，每百头肉驴长期育肥需驴购买年龄1岁左右的幼驹（德州驴）的价格约52万元，养殖育肥7个月左右出栏。每百头肉驴养殖成本平均800元/天，其中需精饲料400斤/天/百头，粗饲料700—800斤/天/百头，每百头驴的育肥成本共计16.8万元左右（基建、设备不计算)，100头肉驴如短期育肥需求驴款成本在52万元，需求草料在16.8万元左右。总计68.8万元。生长局势达到460—550斤，按17.5元/斤计算，总计在87万元以上。也就是说纯利润在18万元以上。每两年出栏三批，按养殖100头驴计算，每年纯收益大概在27万左右。

第五篇：工 作 汇 报(公司办公室调研)

工 作 汇 报

吴起采油厂（2011年11月17日）

各位领导、同志们：

根据调研安排，我就吴起采油厂今年以来的主要工作、存在问题及下一年工作打算作简要汇报，不妥之处，请指正。

今年以来，我厂在集团、油田公司的正确领导下，在吴起县委、县政府的大力支持下，紧紧围绕年初确立的“主攻两项工程、突出两个重点、落实六项工作”的工作思路，狠抓生产经营、强化企业管理，各项工作稳步推进，经营指标稳中有升。

一、主要工作及措施

（一）生产运行总体情况。围绕生产核心工作，狠抓任务落实，不断创新管理手段，各项生产指标均按计划进行。截至10月底，生产原油183.7万吨，同比净增4.5万吨，完成全年增产任务的82.3%。主要措施：一是扎实开展了油水井普查工作。重新修订完善了《油水井管理办法》，对去年新增开发井和注水井进行了全面普查登记，实施分类归档管理。二是有序推进油井分类管理工作。根据油井产量、开发年限、地层状况、油井潜力等要素全部分类排队，区别对待，对症下药，实行ABC三级管理和“一井一策一工艺”管理模式，使工艺成功率同比提高了3个百分点。三是抓早动快，原油产量稳中有增。从2月份起，全面加

计年底可全部投产。在油田注水方面，把注水工作作为全年主攻的两项重点工程之一，围绕“原油增产方式由打新井增产向依靠科技、强化注水增产转变”的总体思路，全厂上下凝心聚力、齐抓共管，并在设备、资金、人员、技术上重点倾斜，注水工作稳步推进。截至10月底，3座注水大站顺利调试投用，11座撬装站正在调试运行；完钻注水井325口，水源井11口，完成年计划任务的100%；投注134口，完成年计划任务的70.9%；转注41口，完成年计划任务的100%；油水井测试758井次，完成年计划任务的78.5%。

（三）科研技术推广应用。按照“立足实际、适当超前、确保重点、攻克关键”的立项原则，积极推广应用新技术、新工艺、新设备，加快建设创新型企业。截至10月底，立项上报科研项目共计24项，计划投资3036万元。经集团公司、油田公司审批通过的项目20项，计划投资1961万元，目前已完成项目8个，完成投资565万元，正在实施的项目5个。立项上报新技术项目共计25项，计划投资1842.15万元。经审批通过的项目21项，正在审批的2项，计划投资1032.15万元，目前已完成项目10个，完成投资336.14万元，正在实施的项目6个。

（四）企业综合管理。在成本管理方面，将单一考核旧井产量、旧井成本转变为新旧井产量、成本综合考核，有效解决了“旧井吃新井”问题。解决了集输油井“产量不实，成本不实，奖金不实”问题，堵塞了管理漏洞，降低了产销误差。同时，将“绩效考核”指标纳入目标责任管理，引导各基层单位规范推行财务

务派遣的重要性、必要性以及政策的优惠性。四是扎实开展纪律作风整顿工作，重点整治了人浮于事、溜岗串岗等问题，规范了考勤和请销假制度，厂纪厂风明显好转。在数字油田建设方面，数字化井场试点建设正在进行测试评价，计划年内完成施工并投用。

（五）井下作业管理。一是加强队伍准入管理。采油厂抽调企管、勘探、开发、井下、生产等单位组成验收组，年初对各外协队伍进行准入二次审核验收，并建立队伍设备及人员档案，确保队伍各项指标符合作业要求。二是统一规范队伍调度。在井下作业工程管理领导小组的统一管理下，按照业务进行分工，井下作业大队负责修井队、射孔队和压裂队的调度，勘探科负责固井、测井、试油、录井和定向队伍的调度，确保各类作业高效运行。三是注重作业现场监管。严格按照油田公司《井下作业施工管理办法》和吴起采油厂《外协队伍管理办法》的有关要求加强作业现场监管。实行班站、区队、大队“三级监管”，确保作业现场资料真实、质量合格、安全环保到位。四是按照公司要求，成立了井下联营公司组建领导小组，全面协调推进井下联营公司组建工作，计划十一月底完成组建并试运行。

（六）基础设施建设。推行领导包抓项目责任制，落实包抓项目责任，加大督查协调力度，工程进度明显加快。陈蒿湾职工住宅楼工程主体全部封顶，预计年内可完成室内、塑钢窗户安装，外墙涂料粉刷可完成85%，供热站工程已建成，目前正在进行设备调试；完成了陈蒿湾生产指挥中心及道路管网工程，8月份，生产指挥中心正式投入使用；住宅小区室外配套项目完成方案上 的方针，深入推行授权管理、情感管理和积分卡管理，健全了群团组织，围绕庆祝建党90周年组织开展了企地联谊唱红歌、演讲比赛、党史知识竞赛等文化活动。同时，以基层单位为主阵地，大力开展创建“魅力班站、温馨家园”活动，教育引导员工远离不健康生活方式，积极倡导“戒烟、少酒、远赌、食素”等良好习惯，用行动诠释了“快乐工作”、“健康生活”理念。通过全厂上下共同努力，顺利通过“全国文明单位”创建工作省市两级验收，目前正在公示阶段。

二、存在问题

一是资金运转比较困难。由于滚动开发和弥补基础设施滞后等原因，我厂历史欠账较大，每月根据油田公司下拨资金计划，在保证税费缴纳、职工工资、五险一金、电费、零星费用和重点工程项目款后，用于清欠的资金严重不足。

二是污水回注压力很大。目前，我厂平均日产污水6800方，靠现有的6座污水回注站满负荷处理回注，日处理能力为1600方左右，回注量仅占到总产出量的24%，要在2013年实现油田污水全部回注的目标，任务艰巨、压力很大。

三是成本控制难度大。由于计量化验等基础设施差，每年的上产任务重，导致折旧费用大幅增加，税费负担加重，吨油可操作成本降至临界点，使得我厂整体管控形势越来越严峻。

四是信息化建设任重道远。虽然我厂信息化建设起步较早，经验比较成熟，但由于投资不足、电子产品更新换代较快，致使此项工程仍然处在试点起步阶段，部分设备老化，应用程度较低，快注水步伐，规范注水管理工作，为油田的可持续发展奠定基础。

（三）创新完善绩效考核体系。要通过调查研究、学习借鉴等方式，积极开展对标活动，进一步健全完善采油大队、联合站、辅助生产、后勤服务单位绩效考核体系。不断细化“四级”核算制度，实现单井经济效益评价分析。

（四）全力推进人力资源“四定”工作。力争在2012年4月前完成全厂的“四定”工作，6月底完成采油厂主要工作运作流程，并着手制定各科室内部岗位工作流程，切实规范科室管理。同时，继续做好深入宣传，确保劳务派遣工作稳步推进。

（五）进一步加强安全环保工作。继续推行季度检查和厂级领导包月督查制度，同时要抓好职工安全培训教育工作，树立正确的防范意识。加大资金投入力度，特别是一些重点部位的设施设备，该更换的更换，该重新配备的配备，彻底消除隐患，有效遏制各类事故的发生。

（六）全面加强党建和企业文化建设。紧紧围绕各项生产经营活动，深入开展创先争优活动，以创建学习型企业为中心，推进员工学习教育工程，加快干部队伍建设和作风建设，加强党风廉政建设，为企业发展奠定坚实的组织保障和智力支撑。深入推进企业文化管理，全面提升企业文化品位，确保我厂企业文化建设取得新突破。

汇报完毕，谢谢大家！