从拿地到开盘(6个月)的设计计划

第一篇：从拿地到开盘(6个月)的设计计划

从拿地到开盘(6个月)的设计计划

(2011-09-07 13:57:33)转载

标签： 分类：综合群精华 房产

主讲嘉宾: 安徽-乐人 某大型地产公司设计总

友情速记: 地产群旗下:综合Ⅱ群(165647956)群主:黑猫.前言：

这次讨论主要是在项目前期拿地到开盘这一阶段的设计计划工作,以及在设计工作的过程中需要注意的一些问题.大家都很清楚,在这样一个阶段设计部门是龙头,设计的计划和设计的成果直接或者间接的影响了开发计划的实施,今天我就拿一个以前做过的实际案例,从拿地到开盘6个月的速度,来和大家一起讨论一下前期的设计工作在计划和计划的实施上所能利用的技巧和所应避免的弯路.这次讨论不涉及产品的品质和过程的把握等与细节有关的一些问题,当然如果大家有兴趣的话也可能对一两个问题进行展开.同时也感谢各位的参与,我举的例子仅仅为个人的一些经验和心得,准备的也很仓促,我只能按照我想到的一些事情来说,有不足的也请各位帮忙补充!注:计划表已经上传到本群的共享,名为:设计计划.doc 正文： 嘉宾:安徽-乐人

你们看到的那个设计计划,是实际项目和实际操作的真实性的计划,已经执行

首先拿到这样的项目,也是有前提的,在土地成本过高,集团现金流有压力或者是市场竞争需要的时候,我们会这么去做,但是那么快的进度,是需要有前提的: 1.集团重点项目,集所有资金和技术力量.2.所有配合的设计单位均熟悉,有相当的配合经验.3.所有公司部门全力配合.4.并且要有充分的准备 一.准备工作: 当天拿地,当天策划,设计与甲方开会研究,确定产品标准,户型方向及比例.分析政府文件,分析地块条件.聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准.拿到地,就应该紧张起来,刚接到集团通知,当晚就开了讨论会,一般产品定位我们比较建议策划公司拿主要意见,所以,建议有长期的策划顾问,并且该顾问熟悉当地市场,一出口能报出数据,或者策划公司前期做有功课.二.条件分析工作: 前期的条件分析也是非常的主要,分析政府文件,主要是当地部门的规划设计管理文件,建设工程相关文件,以及特有的规范要求.垄断部门的一些规定能拿到那就最好了!一般地方政府会有规划设计管理文件,在这个文件里,集中了规范性需要注意的要点,一般在间距,退让,面积计算,日照计算都会有所提及,另一方面,会有一些政府支持性的政策,这些政策一定要吃透,要算总账.案例分析: 案例一.下面说一个政府支持性的例子:安徽省合肥市规划文件要求,规划设计中,在原有退让基础上再退让宽度不小于 8米,面积不小于300平米的情况下,每退让1平米,奖励3平米.看似是一个比较占便宜的条文,但是实际实施下来却和你想的不一样,后来我一打听,必须退让出来的空间能在图面上反映出是作为公共用途,必须沿城市道路和广场,而且审批手续一道一道的,在高容积率的规划下,多的那几百平米够你折腾很久,这样一来耽误了时间,也不一定能争取到,这就是一个烂账.案例二.另外还有一条:住宅建筑超过100米,100米以上的建筑面积可以不计入容积率,如果按照结构规范,剪力墙的结构极限是120M,那么做到120米结构上的造价不会增加多少,只有消防上面有所提高,但是提高是可以接受的,在高楼面地价的情况下,还是划算的,但是有很多单位不愿意去做,我们集团研究,决定拿两栋楼来做一下,1是因为政府喜欢,方案容易通过,2是因为既然有这样的政策,说明大势所趋,以后一定会做到,如果今天不做,以后还是要做,等到别人都会的时候,我们却没做过,那就是被淘汰的对象.以上两个例子是想表达,在政府文件的分析和利用上,要考虑大局,不要盲目,好与坏是需要细细分辨的,政府哪有那么容易就吃亏呢?

地块分析: 分析地块条件:在规划设计中也是重要的环节,可能地块有很多你不知道的故事,我和朋友聊过他们做的项目,地块里有人防,有暗涵,很多政府都已经不知道了,却被整了出来,尤其是遇到人防的那兄弟,直接报政府,然后政府答复等待处理,项目直接拖一年,最后政府答复:老人防可以拆除,免去补偿费,但必须1:1还原,其实那兄弟本想敲政府一把,不想后来被搞伤了.退让-奖励刚刚提出来了,要分析透,最好的办法是询问同级别的公司,看看他们操作的如何,如果别人都能搞到,不麻烦的话,那你也能搞的到!要是人家都说难,劝你再分析一下

人手配备: 聚齐人手:配备景观1名,装饰1名,建筑1名,结构1名.在设计部门的人员配备上,我个人认为最好是全专业,尤其是项目进展非常快的时候,全专业的好出非常多!但是可能由于条件原因,很多专业找不到,那就建议利用外脑,下面会讲到这个问题!在开发计划的基础上,制定详细的节点计划,并在公司层面讨论,获得批准

.这是开发总图和分析图,一般的房地产公司会制定详细的开发计划,但是大的开发版图是很容易确认的,在规划方案初步定稿后,一星期就可以确定,开发版图的确认是有里程碑意义的,这就解释出了,哪个先做,哪个后做,哪个急,哪个不急,如果没有这个图,所有的计划都是空谈

☆主要注意事项☆

接下来说几个注意的事项: 1.一期尽可能不设大底盘地下车库,以便尽快达到预售形象.2.售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.3.设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.4.所有计划对外按提前5天执行,内部计划完全保密.我们在做先期设计计划的时候,会出现两个主要线路,一个是一期建设的,因为建设进度直接影响了预售许可证的取得,另一个是样板区域,这是开盘活动的必要一部分,也是楼盘首先面对市场的窗口,好与坏,直接影响销售全局!一期的建设我们要快,因为越快的开盘对建设工期越苛刻,什么时间能建设多少东西,作为一个设计管理者应该是很清楚的.所以在那么短的时间内想开盘,一期尽量不设大底盘地下室,除非地型特别,或者地下室上抬,否则不要做,如果必须做的情况下,建议大开挖以后,先起住楼,后铺开,这样能有效的避免工期问题!

售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.售楼部的开工时间,和最后的展示区关门时间是对应的,所以也建议售楼部能在政府私下沟通的情况下尽快确定,抓紧设计,但是施工图的关门节点要和总规批复的节点,对牢,不要盲目的去赶,浪费点设计费不算什么,工程可是反不起的!

在我上传的计划中售楼部的开工时间正好是规划上会的时间,这个节点是确认的关连节点,要注意的,还有一个情况是售楼部要拆的,不过那个不太建议,样板体系如果是永久性的,可能营造的时候会仔细一点,成本的投入是划算的,如果要拆,你是多投入还是少投入呢?往往那样的售楼部保不长,可能浪费很大!接下来举一个超级浪费的例子!

某楼盘,规划设计方案没有批复的时候就建了售楼部,由于用地是分商业和住宅的,所以把售楼部建在商业地块上,先做住宅,有利于资金链,规划批复的时候,售楼部也建好了,但是在规委会上,市长强行意见,先做商业地块,后做住宅地块,结果房地产公司以为可以做工作挽回,但是住宅已经封顶了,还是拿不到预售许可证,原因就是熟楼部在商业地块上,商业地块无法启动,商业不建就不给预售许可证,最后炸掉了,3000万的楼,连盘都没开就炸了,然后在万达租一个地方做售楼,那可叫个惨啊

设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.高速开发对设计院的要求: 这样的高速开发中,设计计划紧,所以设计单位的选择应该说是外界比较至关要的环节,话说概括一点,就是一定要有实力.以下说几个心得!1.不管你牌子有多大,你给我空出5个建筑5个结构来,如果这个他说无法接受,再大的设计单位,人都铺到别的地方了,你看着干着急,你也没办法,他也没办法!2.不管你有多牛,项目负责人一定要给我派最好的,当然这前提是你了解他们院.3.不管你们有事没事,12:00以前最好有个人陪我加班.这样一来才能有效的控制设计力量,不过希望还是选择熟悉的设计单位,相互合作的多,彼此之间了解,什么事情都好做!设计单位的好坏直接影响品质,好的设计单位对效果的控制是不一样的,下面针对

装饰产品线的管理

装饰线来说一下,因为装饰线和品质的关系比较大!第一,用装饰做外脑: 当你的户型图出来了,所有人都说没问题了,建议你去问一下装饰设计公司,对户型的建议,不要等到出来施工图当做设计条件给人家,这样人家也不好过!开盘条件是0.000 G1G2两个文件是方案的阶段我拿给装饰公司给点意见,当然也是讲明白了,只是关于装饰的问题,提点建议,这样一来他给了几个建议,在我们建筑师来说,不太注意的地方就是细节,我记得很多装饰设计师都说我们建筑设计是粗线条,其实就是这样,建筑师考虑的肯定没有他们细!最好是找他们要点小建议,有利于你的方案再次出彩色,为什么说这是用外脑呢?因为针对这样的户型问题,万科研究的就很细,但是是他们自己研究的,一般的房地产公司没有那种实力,所以建议请专业外脑!后面几张图是装饰公司做的效果图,我们认可了这个方向,然后施工图,样板等等一应俱全,最后做出来,我刚刚去拍的照片,大家可以看一下,这样的设计单位才能叫合格,只有这样的技术力量在背后支持,才能使项目在高速运做的同时,保留那么一点品质.设计计划那个图上有具体的时间,到时候我们大家可以一起分析,我接着说!

时间概念的控制

接下来我说基本的一个时间概念,分为两部分,一部分是对自己的时间概念,一方面是对全局的时间概念!那个图大家都看一下,1月和2月基本上都在折腾方案,规划方案是有两个月的过程,在这个过程中不要停下来,这也反应了我上面说的,为什么希望有全专业的设计部,因为全专业可以分线干事情,所有的计划都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案报批后全部都要动的时候,我们要留多少时间给自己,这就是对自己的时间概念对自己的时间概念

经验数值: 10万平米土建施工图35-45天.1万平景观施工图10-20天.3000平内装饰施工图25-30天.3000-8000平幕墙施工图15-25天.以上是我个人的经验,可以参考,不过不同地区不同情况,建议大家还是按照自己的经验时间!然后针对公司的开发计划我们要学会要时间,并不是成本,工程,说哪天要就哪天要的,也不是你设计说哪天给就哪天给的,要给大家一个合理的时间,就必须协调一下!

计划中的成果碰口: 元月25日规划报建文本,开发部上报.2月底基本确定,约25天时间.2月25日售楼部可以破土动工.我们集团和中建是合作,不需要土建招标.如果按照费率招标也没问题的.3月1日景观可以招标,3月10动工.3月15日内外装饰招标,按照工程计划,售楼部土建45天,安装与装饰同步,4月10日内外装可以动工交叉施工.4月15日景观方案成果结束,所有外装饰方案结束,沙盘,宣传动画和宣传效果图可以开始,5月25日全部结束.工程5月25日结束,5天软装饰,6月1日开放,历时5个月.一个月的续客,7月初开盘.以上是计划中的一些预计时间,这个预计时间是设计部门用来说服别人留给自己更多时间的一个争取点,凡事要讲理,你不为难别人,别人也不会为难你!综合以上两个时间的分析,就可以落手计划,在落手计划的同时,我那个表是我重点想说的一点个人想发!我有一个制表原则,就是一个专业一条线,有很多人在做计划的时候喜欢搞成树型的,或者圈型的,我觉得应该是做成推进格型的,并以箭头分析关系,这样的话一目了然,该干什么,缺什么,很清楚!接下来说最后一个环节,分析关键点!第一个关键点:方案文本的形成.: 注意点,在大方向确定的情况下,容积率和日照是重点---针对高层住宅项目

方案文本的形成是所有计划的起点,这个文本给的时间不能长,深度也不做什么要求,但是控制点就是在满足策划和品质要求的情况下,不牺牲容积率,不浪费建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!这个大家都明白的,后面可以讨论,我就不展开了!

第二个关键点:方案文本的政府沟通

最理想的是私下的,把上上下下意见征求好,不断跟进更新,让别人在第一轮方案就能提出建议,然后修改,然后再报,最后的话大家意见也就少了很多.方案文本和政府沟通,我觉得渐进式的是最好的,因为在我门国家,长官意识比较浓厚,在不违反自己的原则和在自己可以接受的条件上,永远不要想去说服政府,没用的,政府的人是顶着帽子做事情,领导一句话,你改也要改,不改也要改,最好的办法是私下,各级都沟通一下,一方面听取领导意见,另一方面让别人了解你的项目,这样报起来就快一点.千万不要以为下面的人就不重要,你要知道,他请一天病假你都会晚一天,大神都拜了,还漏那小鬼干什么,何况他只是听领导的,一般不会有什么意见!第三个关键点: 展示区域和售楼处的确定

设计方案报建明朗化的时候,确定展示区域和售楼处建筑,各专业最好能在前期就碰方案,节省一定的时间,分专业交叉的条件和先后关系一定要清晰.这个关键点就是在我表中的2月底到3月5日,这个时候是确定方案的最后期限,也是施工图全面开始的时候,所以不要浪费时间,一定要多渠道的去了解方案的进程,能快一天就是一天!

第四个关键点:图纸的完善与沟通

就是所有图纸交付的时间,图纸交付以后,千万不要以为自己没事情了,要多去沟通,多去了解,施工图没有完全对的,最好能参与到工程部的读图队伍中,往往精良的设计都是在这个环节产生的!

以上是我对该类计划的一些心得,请大家指正!谢谢!

嘉宾互动 上海-gh-设管

1、进行分期开发的综合因素有哪些？

2、产品定位的时机及考虑这样定位的因素？

3、早期人员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？

4、设计人员有约定，那针对时间的约定如何？怎样安排甲方的图纸审查时间？

5、除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？

嘉宾:安徽-乐人

拿地前要做规划条件通知书，涉及到指导性规划条件的突破。这方面的设计是如何做的，有经验谈谈吗？

规划设计条件中最能钻空子的是不明的设计条件要不我再举例讲一下!进行分期开发的综合因素有哪些？ 现金流,施工场地,产品构架,市场动向 产品定位的时机及考虑这样定位的因素？

大城市以区域分析定位,小城市以发展分析定位,这些策划公司会给考虑的!

早期人员配备建议中各专业人员在早期对地块的考虑因素有哪些？

早期的人员不需要分头考虑,项目的考虑始终在一个人的脑子里最好,设计师主要的问题是在自己专业上的问题,不是在全局上的问题,比如景观设计师去考虑怎么营造,那样的话就乱了,规划始终是规划和建筑专业第一,他们的专业素质是可以考虑到其他的影响的!除建筑设计外，其他专业的设计公司（景观、装饰）如何选定？

这个说不好,我唯一的标准就是失误率,一个设计公司在以往的作品中失误的越少,就可以认定这个设计单位可以用,尤其是景观和装饰!

请问早期开发设计对机电设备方面有什么好的意见？

机电设备提前介入最好,比如我们集团,电梯的意向是在规划方案上报钱!

其他嘉宾提问: 高压配电方面如何规化？

这个不在控制之内,高压变电所的位置,可以下火的点,以及他们有什么样的要求想法,只能在后期考虑,在你规划没有确定前,什么都是空谈!

嘉宾:安徽-乐人

消防、市政配套方面呢？

按照政府的要求去配,消防一般在当地是有惯例的,图纸拿去也只是针对高规来审,异议不多.

第二篇：工程项目从拿地到交付手续资料

工程项目从拿地到交付

手续资料

2018.2.23

工程项目从拿地到交付，5大开发阶段的216项报批报建手续。全部报批报建手续与资料明细如下：

项目开发的五个阶段

项目开发的六证 第一部分：土地阶段的开发程序

一、获得土地使用权方式

2套

一、报建

五、现场安全文明施工报验备案

&确权阶段的程序

一、商品房预售许可证

第三篇：3个月拿地到开盘只要抓住这些敏感点一切政府审批都是浮云

3个月，拿地到开盘，只要抓住这些敏感点，一切政府审批

都是浮云

房地产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一个环节密切相关。任何一个环节考虑不周就延误进度，但是如果象龙湖一样，抓住审批关键控制点，一切障碍都将迎刃而解，下面开始学习▼本次主要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析，其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期，确保计划执行；尤其是对工程后期验收容易出现的问题，以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。本文分五个阶段进行介绍：方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。

1.方案阶段报建关键点

1、规划1.1 项目名称的确定项目名称应与公司规定的统一名称吻合。销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称【案例】如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为：“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案更名重新报建；ｂ.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。两种方式耗时太长，公司根本等不了。1.2 核对经济指标经济指标：包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或出让用地面积。对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。【案例】观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区的要求，以勘测院实地勘测的面积为准，因为观山水有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差（见附图），与勘测院进行了多次沟通才基本解决。由此，在规划验收实测前，我们事先把握，有哪些地方可能会有问题，该如何前控，如观山水的灰空间，在实测前我们如何做工作等。1.3 配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）居委会的配套标准为15平方米/100户，公厕是指对小区外开放使用的厕所，其余配套设施参考相关规范和文件（有特殊规定的除外，如本文第六条：是否满足控规要求）。由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异，建议公司开发的项目在设计图中，一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。1.4 是否满足规划选址和设计条件要求？主要是提醒设计负责人不要漏项。1.5 是否满足城市设计要求？案例：西城天街方案进行规划报建，内街连廊过多，通透性不够，与城市设计不吻合，导致两次修改。1.6 是否满足控规要求，技术是否合理？1.7 对总图深度的关注（制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注）1.8 间距规定有明确要求的是原则问题1.9 满足物权法的相关规定会所等产权有争议的建筑以及建筑命名，应规避今后的权属争议。详见王明方的分析报告。1.10 对综合管网的关注和环评工作前置综合管网的设计审查：排水接口位置和标高是否可行，给水接口位置是否明确，电力通廊的考虑、电信电话宽带的通廊衔接、燃气的接口和走向等，都不能在市政绿化带内平行布置（可穿越）。1.11 对其他部门提出的问题的再关注内部部门：物业、工程、造价等；外部部门：市政、排水公司等1.12 满足物管用房的相关规定(经开北区已经实施标准，其余各区即将按此实施）1.13 是否满足“9070”小户型规定要求

2、消防2.1 对建筑使用性质应明确（如：住宅、商业、公建、其他等）ａ.高层建筑：住宅和公建对电梯前室的面积大小要求不一样ｂ.商业建筑的水电收费价格、购房首付比例、税金等都高于住宅建筑，会增加购房者的费用，直接影响该房屋的销售ｃ.非住宅建筑的规划综合费收取高于住宅建筑的规划综合费（住宅：2元/平方米，别墅、度假村：3.5元/平方米，商业及其他：4.5元/平方米，工业厂房：1元/平方米）建议:类似于SOHO的建筑，在满足土地性质的情况下，尽可能按照住宅进行设计。2.2 对消防道路和扑救面的规定“高规”4.1.7条（指扑救场地）与4.3.1条（指消防道路）请不要混淆。2.3 对防火分区应表达明晰2.4 对消防疏散通道的设置进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等）2.5 项目设计中，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）？2.6 建筑之间的防火间距问题2.7 明确消防站的建设方式渝府令140号文：居民住宅小区住户1500～4000户，旧城改造、新开发区总建筑面积30万平方米～40万平方米，应建微型消防站。总建筑面积40万平方米～80万平方米，应建小型消防站。80万平方米以上，应建标准消防站。

3、园林绿化3.1 对绿化指标表的复核, 理清计算方式、分块绿化编号。3.2 对景观实体计算面积的复核。见紫都城绿化审批附图样本。3.3 对旧有古树的保护的规定。3.4 对树木移植、损毁的规定。3.4 重点景观处理建议和意见。在城市重要道路旁的项目，应特别注意景观处理，如：观山水、好望山项目3.5 对集中绿地、市政绿化带权属的界定。应明晰市政绿化带的权属方，以及景观设计、景观施工的责任部门，牵涉到费用投入问题。

4、人防4.1 就地、易地建设经济成本比较4.2 是否有已建人防工程以及是否会破坏，落实赔偿标准由于主管人防赔付的各区人防办隶属于各区政府管理，公司应直接作各区长的工作，争取予以免除赔付（有先例）。损坏旧有人防工程，采取易地建设赔付标准：根据重庆市人民政府办公厅文件－－《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》（渝办发〔2005〕204号），新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建设，则按照《重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》规定：新建工程的总建筑面积交纳易地建设费30元/平方米。如果我司将旧人防工程毁坏后，在易地赔付给区人防办，参照以上文件标准赔款：每平方米人防工程单价为100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6级人防2500元/平方米赔付。（此建议操作起来有一定难度，供各位参考）4.3 如果就地建设人防工程，应落实新建人防工程面积、等级（报建组落实）按照渝办发〔2005〕204号《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》核实相关内容。

5、教育5.1 对配套建设学校、幼儿园的关注按照控规要求和相关规范规定，合理设置学校、幼儿园的班级数量。5.2 对不配套建设学校的项目，落实项目业主子女入学的划片统筹问题。

6、社发6.1 对配套居委会的关注，要求：15㎡/百户

7、环保7.1 对项目环评报告审批的规定7.2 目前设置餐饮的相关规定设计中应考虑减少餐饮对项目影响的措施，如：隔油池、排烟设施等7.3 生产污水在满足排污标准前提下可以直排市政污水管网详渝建发（2006）19号文。

8、节能尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能的因素（体型系数、朝向、外窗、围护结构等）和方案设计紧密相关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设计与节能的关系，否则，对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。2.初步设计阶段报建关键点

1、消防（初设消防审查目前查是消防审查的最后一关，重点把控）1.1 对项目指标、总户数的关注1.2 高层建筑应形成环行车道或沿两个长边形成消防车道。1.3 消防配套设施的关注（如：消防站等）1.4 对不同类别建筑的消防定性的界定有无争议（如：多层、高层、一类还是二类消防）1.5 建筑之间的防火间距问题1.6 在商业项目设计时，尽可能运用《重庆市大型商业建筑设计防火规范》

2、园林2.1 对配套指标的审核（重点关注绿化指标）、总表、植物配置表（可行性）2.2 绿化指标计算结论复核和计算方式的关注2.3 对配套集中绿地、市政绿地的审核和监控

3、防雷3.1 对建筑防雷等级的定性3.2 是否应作防雷风险评估（5万平方米以上的项目，或建筑高度超过50米的项目）3.3尽可能控制防雷引下线的数量（减少），减少防雷审核费支出。

4、人防4.1 易地建设只需提供人防方案批复4.2 是否有已建人防工程以及是否会破坏，落实赔偿标准4.3 如果就地建设，对新建人防工程面积、等级进行审核

5、建委5.1 对初设文件与已审批方案的指标核对、关注初步设计文件中，与各专业对应的方案批复（消防、园林、规划、人防等）的定性、指标等应吻合5.2 对总图的关注总图的深度（无障碍设计、道路宽度、坡度等）、表达方式、与市政道路的关系。5.3 节能审核：热工计算书、节能建模光盘随着国家的重视，节能越来越成为一个不可逾越的审批流程，因此在规划方案阶段，一定要充分考虑节能的因素（体型系数、朝向、外窗、维护结构等），尽可能不仅仅考虑户型等，而给后期节能带来意想不到的困难。尤其是节能办要求审核节能的建模电子文件，非常关键。5.4 对相关部门初设审批意见的关注（消防、防雷、环保）各部门的审批意见（消防、园林、防雷、人防等）相互之间应吻合（指标、建筑定性等）3.施工图设计阶段报建关键点

1、消防1.1 设计负责人确认审图报告的内容、定性、指标等1.2 对施工图审图机构出具的审查合格书的重点关注（合格书编制标注、审查机构印章、设计单位印章的关注）1.3 对施工图消防备案资料装订的关注1.4 非住宅装修工程应报消防部门单独审批

2、防雷2.1 对建筑物防雷等级的定性2.2 尽可能控制防雷引下线的数量（减少），减少防雷审核费支出。2.3别墅的屋顶避雷带的敷设方式（明敷、暗敷或明暗结合）应满足防雷要求

3、规划3.1 提供国土证或用地批准书，如果被抵押计财部应提供银行的同意办理建设工程规划许可证的书面说明3.2 检查审图公司出具的审图报告内容、性质3.3 复核施工图是否和方案、初设批复意见吻合3.4 就地建设的人防施工图审核意见应齐备3.5 复核放线成果是否准确、建筑间距是否满足规划技术规定由于放线偏差和节能保温施工等原因，建议建筑间距在满足规划技术规定的基础上再增加5厘米3.6 对节能复核结果的关注3.7 对规划局信息中心提供的面积指标核算结果的关注a.施工图阶段的面积总指标与方案阶段的总指标允许偏差1％；b.确认报建内容中的各种性质建筑的面积与施工图是否吻合；c.检查规划局核算的各单体建筑指标与施工图是否吻合。以上工作是为了确保工程顺利验收和按时交房给业主。3.8 外立面审查

4、人防4.1 人防工程易地建设只需完善人防缴费手续。4.2 如果人防工程就地建设，对新建人防工程面积、等级、设计深度进行审核，并获得市人防办对施工图审核的书面意见。4.施工过程的勘察检测

1、主体±0检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，主要复核主体各大角点的座标、高程与规划报建施工图是否吻合。

2、裙楼封顶检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，主要复核裙楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图是否吻合。

3、塔楼封顶检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，主要复核塔楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图是否吻合。5.工程验收阶段关键点

1、消防验收1.1 工程验收范围、面积、建筑名称应明晰工程消防验收容易出现问题的原因：a.施工中出现设计变更；b.对建筑名称、面积统计口径不一致（设计、工程、规划、房管等部门）；c.报建图版本与施工版本不同；d.非公开原因。措施：（1）.在主体施工至正负零前，研发部组织向项目部作全面设计、报建交底，并移交一套完整报建资料给项目部；（2）.在验收前3个月，由项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体的差异，找到原因，协商解决方法。1.2 对建筑使用性质应与初设图（或施工图）消防批复一致（如：住宅、商业、公建、其他等）关系到工程竣工验收和今后的使用1.3 消防道路和扑救面是否满足审批的规定复核消防道路的宽度、数量、位置、距建筑物的距离等，复核扑救场的荷载、长宽尺寸或直径等，是否有变通处理（如：隐形场地），扑救场周边不能种植高大树木遮挡消防扑救工作。1.4 对完工后的消防疏散通道的净宽进行复核ａ.复核高层建筑的疏散楼梯的净宽是否满足消防规定。ｂ.复核公共走道（住宅、非住宅）的疏散净宽度是否在允许误差范围内。1.5 落实是否配置了消防站，如有消防站则应落实建设方式（就地建设或易地建设）。1.6 工程施工进度是否达到验收条件。建筑防火分隔及封堵施工完成；防火门及闭门器、顺序器安装完成；功能系统安装调试应完成；消防道路和消防扑救场地应完成。

2、防雷验收2.1 建筑物防雷工程地阻测试应合格；2.2 避雷带的设置方式是否有争议？2.3 尽可能避免防雷检测费增加

3、规划验收3.1 工程验收范围、建筑名称、经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等）应明晰，容易混淆的原因：施工中发生了设计变更；对建筑名称、面积统计口径不一致（设计、工程、规划、销售、房管等部门）；报建图版本与施工版本不同；非公开原因。措施：（1）.在主体施工至正负零前，研发部组织向工程部作全面设计、报建交底，并移交一套完整报建资料给工程部；（2）.在验收前3个月，项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体的差异，找到原因，协商解决方法。超出面积部分，应在进行规划现场勘测前做好施工封堵；验收后如需使用。应满足物权法的规定。3.2 对建筑使用性质应与施工图规划批复一致（如：住宅、商业、公建、其他等）关系到工程竣工验收、办理产权证和今后的使用。3.3 核对经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等）规划现场勘测的中间成果应得到工程项目部和销支组的认可，才能让勘测院出具正式面积报告和地形图；规划验收合格证的指标应与规划勘测的报告一致。3.4 配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）。配套不齐备会影响规划验收。3.5 间距是否满足规划技术规定。3.6 建筑与市政管网的保护距离是否满足规定。3.7 绿化工程应实施完成。3.8 临时设施应拆除完毕。3.9 满足物权法的相关规定。会所、等产权有争议的建筑以及建筑命名，在验收时按照公司要求执行。

4、园林绿化验收4.1 工程验收范围、建筑名称、绿地面积及计算公式、绿地率等应明晰。分清实体绿化、架空绿化、水体绿化等。4.2 名贵苗木统计为项目的物管费审批提供支持。4.3 绿地率不能满足批复要求的情况，各部门应早作商议。本期图文转自公众号：dichanMBA......给微信：dichan360 回复:龙湖获取龙湖精华资料

第四篇：从施工到拿房产证所需手续

项目建设工程审批程序

项目建设单位到发改委申请联审联批---规划、国土、环保、电力等部门到现场勘查---发改委立项批文---国土局到现场测绘出用地定界成果报告书---规划局划红线、出设计要点---国土局土地挂牌出土地成交确让书、签土地成交合同---国土局发土地使用权证---地质勘探出勘探报告---设计院设计规划平面方案---规划局审批规划平面方案---规划局发用地规划许可证---设计院设计施工图纸---审图中心审图---气象局审图---申请白蚁防治---规划局发建设工程规划许可证（副本）---消防大队图纸消防设计审查---招投标（确定施工单位）---建工局发建筑施工许可证---确定工程监理---开始施工时申请气象局安装防雷设施---白蚁防治所实施防白蚁措施---安装消防设施---施工结束---申请消防验收---申请气象验收---申请人民政府、建设单位、施工单位、设计单位进行单体验收并签名、盖章---申请规划局测绘院进行工程竣工测绘验收---规划局换发建设工程许可证正本---请建设单位、施工单位、监理单位、设计单位进行综合验收并提出验收意见同时签名盖章---土地证、建设工程许可证、立项批文、验收报告、白蚁防治---房管部门发房屋所有权证。总费用约70元/㎡。

第五篇：房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门（模版）

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门 房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：

第一步：土地取得

涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计

涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位

房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市卡发办公室—开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局—房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局—土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办—征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办—征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局—拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司—拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。设计院—图纸设计。

地质勘查部门—地质勘查。

招标办—工程建设招标。

审图办—出图后的图纸审查。

消防队—图纸的消防审查。

建设工程质量监督站—工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

监理单位—委托监理单位对工程实施监理工作。

施工单位—工程的承建者。

市政道路管理处—对即将开发建设区内旧路拆除和对以后对新路的建设。

排水排污管理处—解决建成后小区内排水，排污与市政管见的沟通。渣土办—建筑垃圾，工地土方外运倾倒。

建筑材料，产品供商—选择价廉物美的建筑材料。

环保局—办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。气象局—防雷接地检测。

燃气公司—为房屋配套供应管道燃气。

电信局—为房屋配套提供电信信号接入口。

有线电视公司—为房屋配套提供有线电视接入口。

白蚁防治所—建筑物白蚁防治。

房管局—房产管理。

税务局—纳税。

抗震办—建筑物抗震检查验收。

墙改办—墙体使用材料的控制。

散装水泥办—推广使用散装水泥。

教育局—缴纳中小学危房改造费。

人防办—缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）

环保局—建筑噪音保证金。

后加：基层政府，例如街道办事处或乡政府。交通委：交评审批。园林局：绿化指标审核。文物局：旧城危改会涉及到。地质勘查单位和测绘院。人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。7 城建档案馆建设项目安全审查办公室。北京有。评估公司：地价成本核算，拆迁评估，出让金评估。10 发改委