淡市下的低调开盘模式

第一篇：淡市下的低调开盘模式

淡市下的低调开盘模式

张灯结彩的售楼部、密密麻麻的人群、销售人员声嘶力竭的讲解、高音喇叭不断地广播成交信息、歌舞助兴、南狮采青……这些原本让人非常熟悉、隔三差五就会有个项目大搞一番的开盘活动，似乎在近几个月中，已经很难再看到了。取而代之的是低调、平静的内部认购专场：只有销售人员与认筹客户的一对一贴身服务；连开盘仪式都省了下来。

房地产市场遇冷，中山开发商在2011年年中至2012年年头经历了一轮“刚需收割”之后，进入了销售黏滞期，市场上的需求量大减，销售量萎缩。在这种情况下，购房者在观望，看开发商价格怎么定，房价能否再松动；而开发商也在观望，看消费者的购房欲望，对购房者的心理价位进行摸底。如果买卖双方都没有太大把握，没办法义无反顾地前行时，低调开盘成为最适合的销售方法：在针对性强、精确度好的“半内部销售”中，开发商既保全了“面子”也保全了“里子”。既得以成就销售，而即使销售不理想，也不至于大张旗鼓的“丢人”。

走到2012年5月中，大家不得不承认，楼市回暖尚待时日，埋头卖房、迅速回笼资金才是房企营销上册。于是，越来越多的房地产项目开始不按套路出牌，羞答答的房子静悄悄的卖，楼盘开售时只通过销售人员向认筹客户打个电话告知一声，其实，这就是每逢楼市调整期、发展商屡试不爽的“暗开盘”。

当年：“开盘秀”轰轰烈烈

不需要遥想当年，大概只需在半年前，开盘都是一件极热闹的事：售楼部里人头攒动，有时候甚至可以聚集到两三千人，需要开发商出动遮阳大棚，移居室外；现场通过牌号顺序依次选房，购房者手里拿着户型图、价格单，翘首以待；善于煽动气氛的DJ不断地报告着一套套房子被售出的消息，每一声“恭喜业主某先生”都如同重锤敲打在还没能进入选房区的VIP客户的心中；媒体的长枪短炮也对准销控区，第一时间记录着“2小时售罄”、“产品加推”的热闹场面；现场的营销负责人忙得团团转，项目老板则是背着手站在一边，嘴边浮起一丝似有若无的笑。

那时候，营销经理的开盘预案中，要考虑现场人流疏导问题，如果太多人提前来排队怎么办？要考虑买房等候时间过长，后勤保障问题，准备好快餐、汉堡包和水；要安排好保安维持现场秩序，等候区、销控区、签约区、财务区，各司其职，一个都不能乱。那时候，开发商头痛的是如何拒绝插队购房的要求：房子不一定买得上，更不要提折扣了。

最近一次“现场遭抢购”的开盘“盛景”应该是在今年3月越秀·星汇云锦的开盘，当天星汇云锦首推中心园林共9栋17至25层小高层住宅，主力户型为85至173平方米的二房至四房，共推约600套房源，吸引了过千人到场，当日约2个半小时销售率即超过七成，销售416套。2011年年底、2012年年初也有一些项目做到了“开盘即售罄”：2011年底，时代倾城(中山)开盘，最低价也在4500元/平方米左右，开盘不到2个小时，时代倾城(中山)首推的279套房源就被抢购一空，在首批单位售罄后，项目紧急加推房源，当天就售出450套，销售金额达3.5亿元。2月26日，位于广珠城轨北站附近的大信芊翠家园升级二期正式开盘，户型为78至124平方米的二房和三房单位，起价3980元/平方米。低价、高性价比的自住型产品吸引了太多的购房人，2月26日，芊翠家园开盘，3980元/平方米起价，均价大致在5000元/平方米开盘销售，开盘1个小时后，芊翠家园D3栋、E11、E12栋共推出100套78至124平方米全部售罄。

现在：集体“悄悄卖”

当前推盘的项目大多选择了低调的销售策略。

有“内部消息”透露，5月19日是时代倾城项目新产品开盘加推的日子，记者到达销售现场时却“扑空”，现场全无开盘气氛，仅有数位买家在售楼部里咨询、签约，与正常开盘时的“彩旗飘飘、锣鼓喧天”的热闹情形相比，大相径庭。原来，项目正式开盘被提前近一天，从5月18日下午开始，时代倾城项目的9栋130套住宅已全面放开销售，均价5200元/平方米左右。没有报纸广告，也不需要全市大范围告知，只需通过销售人员逐个通知已认筹了的VIP客户，加推的新产品便静悄悄地卖了。至于开盘当天销售了多少，项目仍未给出“统一口径”，而记者在市国土资源局官方网站中查询得知，截至5月23日发稿前止，开盘新售的9栋130套住宅只有9套挂上了黄色的“已售”标签，意味着这9套住宅已被认购，开发商与购房者签订了合同，但未办理登记确认，另外121套仍是绿色的“待售”标签，表示这些房子符合销售条件，允许销售。

无独有偶，与时代倾城一路之隔的宝嘉上筑项目，也在5月18日晚上开盘，推售项目的最后两栋楼王产品，单价在4700至5600元/平方米之间。同样是没有任何“风声”，每天“扑料”的楼市记者们都是到了第二天中午才“听说”已经开盘了，据说100套新品连夜销售过半。

“悄悄卖”的楼盘还不只这两个，南区的两个项目越秀·星汇云锦和中澳·滨河湾也在4、5月份“悄无声息”地推售了新品单位，等到业内人士“收到料”赶到时，开盘的销售工作已近尾声。而开发区的千亩大盘君华新城更为低调，至今仍以“内部认购”的名义进行销售，似乎也不想展示出大体量项目“开头一炮”的气势。

而一些正在认筹，准备在5月底6月初开盘的项目对开盘日期、规模、方式、产品、价格等信息都讳莫如深。“什么时候开盘、具体推哪些单位、卖多少钱，我们现在都没有确定信息。”这句话已成为了中山大部分房地产项目营销人员对开盘信息的唯一答复。有营销代理机构的市场部调研员感叹：以往都是在报纸、电视或者户外广告上收到开盘消息，后来只能在手机短信上留心，而现在，你想得到各楼盘销售的第一手信息，恐怕得自己拿几千一万的去认个筹才行，现在的最新信息掌握在销售人员和认筹客户手中。

低调开盘更合时宜

在楼市大卖时，也有楼盘选择在晚上悄悄开盘，不过那时多是因为房源供不应求，为了避免购房者连夜排队造成秩序混乱，“被逼”开盘。而如今，更多的是一种“多一事不如少一事”、“谨慎为上”的无奈。“首先是不愿意造成太大的反差。”有业内人士直言，新政后部分楼盘销售不佳的前车之鉴，让近期准备开盘的开发商都产生了不愿成为“反面教材”的心态，“没把握的情况下，谁也不愿成为业内的笑话。”也有开发商表示：“我们现在不提开盘，但也不捂盘。如果购房者来现场，我们照样卖，只是不再做宣传，低调出货，卖一套是一套，边走边看，这样既不违规，卖不好的话也不难看。”

在以往，普遍观点认为，项目开盘时要人越多越好，有些开发商甚至会通过各种活动来吸纳人气，让现场显得人头涌涌，这样的目的在于“趁乱销售”，营造出一种热烈、火爆的销售气氛，让购房者无法静下心来仔细思考，在潜意识里加快他们的购房速度。而低调开盘，则必然缺少了“人气”这一先天优势。

“开盘时人多当然好，只是如果达不到要求，就不如像平时一样自然销售就好了，免得到头来做了个好大的阵势，现场却没有人气，也没有成交，影响就更大了。”天睿地产市场总监陈彬艺说。

大地地产高级策划经理冯瑞卿表示，一个项目开盘或者加推，产生的实际影响一是实现销售收入，二是引起市场关注，加大后继推货的影响力。如果这两种基本条件不能同时得到满足，那就需要慎重考虑开盘的声势了。“其实，从2011年年中开始，已经有不少楼盘选择低调开盘或者低调加推；延续到2012年年中，基本很多大盘也被迫采取这种方式。像远洋城，从去年底开始就一直是低调开盘的。”冯瑞卿认为，各项目低调开盘的原因是认筹情况不太理想，认筹量不足，形成不了抢的气氛。那么，如果大张旗鼓的高调开盘，就会给客户造成现场冷清的感觉。“其实很多时候，下筹客户对于购买这个楼盘已经有了一定意向，但是买与不买，就要取决于现场气氛制造。而当这种气氛由于人气问题实现不了，开发商还要一味高调的话，就会适得其反。所以不如换种方式低调开盘。而选择在晚上，则是对认筹客户形成一种客户专场优先认筹的感受。那么，相对而言，无论实际成交怎样，也不会对楼盘口碑造成影响。”

开发商“见一步走一步”

在业内人士看来，“低调开盘”向来有之，只是在房贷新政风暴之下格外显眼，卖房不再像以往卖白菜一样简单，开发商开始认为主流的高调铺张开盘形式未必奏效，转而选择尝试低调销售，这种改变更为保守稳妥，不至于陡遇冰川。

冯瑞卿认为，目前开发商群体对于后市的预判并不乐观，因此比以往更加强调走货速度，如果再按照常规的套路来推盘，卖楼周期将会拉长，销售压力也随之增大。所以，高调开放、认筹，延长蓄客登记期、低调开盘，并通过放大认筹优惠，以价格来吸引客户成为了2012年中山楼市新的操盘模式。“现在，各个楼盘实际成交比例比以往低了很多，即使是大盘，以前可能是八九成，现在估计是五、六成。即使是越秀·星汇云锦的低调开盘，也比以往的开盘成交率低很多，因为早两次开盘，已经把积累的客户群消化得差不多了，当消化完成后，要重新积累就不是那么容易了。估计往后越秀·星汇云锦大张旗鼓开盘的机会也不多，除非积累客户时间长，有足够的人气把握。”

在采访中，记者发现，开发商和地产营销人员普遍把“蓄客程度”当作是衡量开盘时机、方式、价格、数量达到指针。摸清市场情况、探明消费者心理底线、找到更多的A级、B级客户是开盘前营销人员的最重要工作。据了解，在销售现场，销售人员一般会将上门登记的客户分为A、B、C、D、E五级，其中，A级客户是指有较大意向，急于买房，主动寻求购房信息的人群；B级客户是仅次于A级客户，肯主动接近项目、较有意向，购房紧迫性不强的人群；而C级客户是指有可能回头，对户型、价格、折扣要求高的人群；而D、E级客户则被列为“看热闹”、“观光客”行列。“开发商会在开盘前，让销售人员对自己客户作评估，确定各类型客户的比例是多少？衡量是否有足够的„实客‟，也就是A、B级客户，是否会有较好的开盘效果，才决定是否搞开盘活动。开发商在认筹时跟你说不知道卖多少钱，也不知道什么时候卖，其实没有说假话，大家都得根据市场，一步一步来。”陈彬艺说。

选择低调开盘的理由

理由一：保证口碑

在目前市场情况下，公开开盘对于开发商的压力非常大，一旦成交情况不容乐观，经前来采访的媒体曝光之后，将在买家心中产生不良影响，之后的营销过程将更加艰难。而暗开盘作为非常时期的非常行为，则可以避免这类问题。而低调开盘营造出一种认筹客户内部优先认购的场景，在开盘时形成VIP专场，折扣往往相当吸引，前来购买人群当中不乏内部关系客户，由于价格没有公开，即便远低于市场售价，也不会给人以降价促销的印象。这样既能带给认筹客户“优越感、占便宜”的感觉，又能将销控现场的表现控制在少部分人群中，即使开盘销售不理想，也可解释为只供内部认购，尚未全面开售。一方面，避免了大规模开盘仪式后，购房者人丁寥落的尴尬；另一方面，开发商也可以重新调整销售步伐和销售战术，在短时间内组织力量再度开盘。这样一来，开发商一直努力营造的“销售业绩良好”的口碑不至于遭到严重损害，销售速度掌握在开发商手中。

理由二：扰乱对手

如果同一个区域内有产品、价格、总量都类似的同类型产品的话，这些同类型项目的营销人员总会互相“刺探军情”，了解对方一举一动，制定出自己项目的营销方案，主旨一般有两个：一是避开对方锋芒，二是利用更具诱惑力的价格去与对方争夺客源。而对手不知道你是否开盘、什么时候开盘、开盘时卖什么价时，就有种“我暗敌明”的感觉，让对手无法进行有针对性的部署，起到狙击对手的作用。在中山，也不时会发生同一区域内两个项目，甲项目开盘，乙项目到现场拉客，两个项目的销售人员吵起来甚至要打起来的“新闻”，而低调开盘正好避开了对手的滋扰。

理由三：灵活定价

低调开盘只面向前期认筹的VIP客户，一般普通市民无法及时得到销售消息，因而，在只面对认筹客户的开盘现场，开发商可以对销售价格实行较大优惠。这样一来，开发商的后续定价会更为灵动：如果开盘时销售理想，开发商可以以 “前期是认筹客户优惠价销售”的理由进行提价，既可“回报”客户又能促使新客户迅速决定；另一方面，对于一些并非第一次开盘的项目来说，“认筹客户优惠价格”也“堵住了一帮旧业主的嘴”，不至于因为前后售价悬殊而面临被“砸售楼部”或被要求退房的窘态。

■记者手记：

岁岁年年人不同

其实，晚上低调开盘的景象，以前也不是没看见过。

最记得几年前，晚上9点多偶然经过城区某一大盘的售楼部，发现里面灯火辉煌人声鼎沸，一改往日下班时间一到就关灯锁门的景象，进门一看，原来是开盘，正在卖楼。购房者坐满了整个售楼部，不少人手里还拿着汉堡包、可乐，很明显是下了班连家都没回就直接来买房的。大家脸上写满了焦急的神色，生怕自己心仪的房子被别人买走，还有人不断地跟销售人员套近乎，希望能帮他“插队买房”。细问才知道，原来这个项目原定是第二天一早开盘，可竟有人提前一天傍晚6点多就来到售楼部准备排队拿第一号筹，结果，听说有人漏夜排队，一传十十传百，大家都来了。开发商没办法，干脆提前开盘。

那时的“辉煌”，现在想来，竟像是电影一般，似乎模糊得让人不太敢相信了。那时候开发商的“没办法”、“无奈”，只是甜蜜的负担；而现在，同样是“没办法”和“无奈”，只有苦涩的承担了。

现在的晚上开盘，现场的销售气氛显得“悠闲”许多，购房者可以有较长的时间进行计算、比价、商量、考虑，销售人员一对一的陪伴跟随答疑解惑。如果说以前的晚上开盘是喧闹的大排档，那么现在的开盘看起来是低调而高端、优雅舒适的商务聚餐。

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同，房子还是那些房子，可调控加深、市场风向改变，让市民的购房心理也发生了极大的调整，很明显，中山楼市现阶段已经从卖方市场转向了买方市场。不论黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫，很明显，在现阶段，能保证开发商“面子”和“里子”的销售方法中，低调开盘占有一席之地，对于开发商来说，逆市也要卖房子，寻求“悄悄卖”这种最简单、直接、安全、稳妥的销售方式，也是合情合理的举动。

记得那句话：最适合的，就是最好的。

第二篇：淡市下地产项目营销手法汇总

淡市下地产项目营销手法汇总

1、如何储客？

A、线上广告：话题性与直接利益结合B、线下渠道：常用10种手法

1、大客户推介

2、一二手联动

3、大学生“糖果小姐”派资料

3、彩信或区域短信

4、外地巡展5、10张电影票行动

6、银行VIP金卡及4S店返利推广

7、行业内传播

8、老带新

9、往客户工作单位送花

10、网上购房

2、如何运用价格杠杆？

常用10种手法：

1、底价策略——龙湖裸奔

2、万科1计划

3、万科，终极优惠，信心保证

4、李嘉诚首都策略

5、三年115%返还策略

6、朋友价（团购价）

7、内部价策略

8、开盘前1天优惠1万（日进百金）

9、不按面积，按套卖（含车位）

3、如何提高解筹率？

4、如何逼定？

5、如何降价？

6、降价无效，如何增强消费者信心？

7、如何吸引人到现场？

第三篇：淡市营销思考

【转一位业内同行对淡市营销的感悟】最近客户少了，成交难了，我整日思索解决途径，回忆08年、11年我们都干了些什么有效措施。总结有几点：

1、价格合理，不冒险定价。

2、工作做踏实，踏踏实实的盘点每一位到访客户，出来看房的都是有需求的，踏踏实实的梳理客户需求，认认真真解决客户心中疑虑，同时懂点宏观，对客户解释透中国的市场长期不会降价，刚需没必要等市场。

3、做勤快的销售，轮流走出去拓展客户，此时外面比售楼处客户多。不要觉得拓客如大海捞针不重视，到客户集中的居住地和活动地拓客成功率会很高。

4、善于利用活动，客户不会为今天的优惠买单，但客户会为明天没有今天就能抓住的优惠买单，每一次的活动一定做好最诱惑的邀约口径再邀客户。

5、call客工作要更加用功，应付的call客不会感动自己更不会感动客户。

6、销讲务必重视，这个时候最容易觉得这个市场客户只是看看就不好好讲解，这个时候才是考验销售功底的时候，我们的肉眼无法看透哪位是真正的客户，所以最好的选择就是每位客户都认真对待。你的热情会感染客户也会感染你的伙伴。08、11年活下来的人就是这样干的，与君共享，让我们一起创造业绩！

第四篇：房地产淡市营销十大秘籍

【啊】房地产淡市营销十大不败秘籍（必须的逼）

（主图：热销场面2）

自2010年本轮调控启动伊始，到2011年调控的全面升级，市场波动趋于短期化，甚至是周度化，在这样的残酷背景下，对于房地产企业来说，除了要准确判断市场波动中的机会点，更重要的是采取合适的营销手段，抓住机遇，成功出货。为抓住机遇，我们该做些什么？这让我们惊喜发现，一个房地产的冬天，却也可能激发出一个房地产营销的创意之夏，你看，你看，不远处总有不败的秘籍。秘籍一：降价（配图：降价吧）

关联词：直降、特价、团购打折、送实物、抽奖、内部员工价……

不败策略：主动降价、规模推盘，踩准市场机会点。

目前市场异常严峻，需求释放掉一波便少一波，如何踩准节奏，成功出货，价格成为关键。尤其是至今还未明显调价的中大型房企，资金回款、销售指标的压力相对偏大，采用价格策略已经迫在眉睫，具体幅度建议一步到位的手段。以龙湖集团为例，是2012年以来最具有代表性的房企，该企业早在大年初四便开始进入销售状态，依靠在华东、西南两大重点区域的集中推案，一季度即收获两个10亿销售金额的周末，在同业竞争中积累下了第一笔业绩。再看去年，碧桂园十里银滩，75折消息一出，就带去了8辆大巴500人，蔚为壮观！可见，在这淡市中，俗套的降价是永远不败的秘籍！不败指数：★★★★☆ 风险指数：★★☆

秘籍二：电商（配图：电商）关联词：网上售房、网络竞拍……

不败策略：成本低、影响大，降低营销成本同时抢占先机。

截止目前，包括保利、万科、龙湖、SOHO在内的诸多全国性品牌开发商均已开拓了电商渠道，保利更是采取了全国电商。电商的独特优势主要有两点：其一在项目定价上，“零元起拍”、“限时团购”等新颖手法改变了以往房地产企业定价的模式，将定价权交给了购房者，从而以较低成本实现了“成本定价”向“需求定价”的转变；其二在客户蓄水上，电商将各个项目、二手房源与最终购房者直接对接，实现了“广告效果化”和“代理渠道化”的统一。2011年5月29日，新浪乐居房产电商频道的首家网络专卖店“游站”正式开盘，抢购活动开始仅2分钟，180套房源通过网络被瞬间抢购，直接参与者近千人，远远大于项目销售套数。不败指数：★★★★☆ 风险指数：☆

秘籍三：拓客（配图：派单

1、派单

2、来座山空姐）关联词：直效拓客、派传单、电话营销、短信营销…… 不败策略： 直击终端客户，正面接触，大面积撒网。直效拓客、海量拓客，是易居最为经典的战术之一，同时也最能体现易居的亮剑精神。在淡市之中，通过周密的安排与众多同仁的合作，通过派发传单、发送短信、电话营销、策划活动等方式，直击终端客户，压迫式营销，将项目强有力地推荐到客户面前，通过海量的拓客，储备客户资源。比如，2011年南京句容碧桂园的营销过程中，就采取了这一拓客策略，将参与人员分为情报组、信息组、执行组、、执行组、数据组，精细分工，快速大量拓客，经过大家的共同努力，从4月8日至5月12日，共拓客45793组，碧桂园开盘当天就实现了热销。再如，近期网络上关注度很高的“来座山空姐派单”，也是经典的拓客案例，且不论结果如何，引发了热议，吸引了客户的眼球，淡市中便是迈出了关键一步。

不败指数：★★★★ 风险指数：☆

秘籍四：联动

关联词：一二手联动、联合代理、二三级市场联动……

不败策略：利用中介公司门店多、布点广、客户资源多、善于主动出击等优势快速扩大有效客户源。

与二手房中介经纪合作，解决案场来客量不足，是改坐销为行销的一种方式。成熟的房地产市场上，一手物业和二手物业有较强的替代性，客户群高度重合。目前北京、上海等一线城市的房地产市场正在逐步呈现这种特征。在这类市场上，客户资源可实现高效“一二手联动”。虽然一二手联动是一种解决淡市营销的很好途径，但目前开发商通过二手渠道销售新房还受到一些因素的制约，应谨慎处理。开发商在同时运用一手渠道和二手渠道时，应在提成比例、流程切分上予以明确，避免出现流程混乱，价格体系混乱的情况。加强对参与“一二手联动”的门店和经纪人的监控。花样年君山在2011年销售中，就是采用了一二手联动的方式营销。不败指数：★★★ 风险指数：★★☆

秘籍五：老带新（配图：万客会2）

关联词：口碑营销、客户会、业主激励计划……

不败策略：加强客户维护，以老客户口碑为宣传利器，开发新客源，并实现企业品牌价值提升及长远发展。

这是淡市一贯使用的老办法，效果较好，让老业主介绍新客户购买，成交后，新老客户均有相应的奖励机制。如香蜜湖1号根据客户特点及需求奖励老业主大金中央空调（价格约10-15万），如中央悦城给老客户赠送5000元天虹购物卡，新客户3000元天虹购物卡。此外，老带新也出现了升级模式，比如客户会。假如项目产品好、服务到位，老业主会主动推荐。比较成功的就是万科万客会，万客会通过积分计划、会刊互动、商家优惠及各类客户活动，来有效维护客户关系，高效管理客户资源。

不败指数：★★★★☆ 风险指数：★☆ 秘籍六：保值

关联词：回购、补差、无理由退房……

不败策略：掌握客户“怕跌”心理，直接切中要害。

通过保值类营销策略，给购房者一个保障，促使观望者入市下订。一般操作方法如下：限定一个时间回购，原价或加价回购，一般从交房算起，1-3年回购。确定在某时间段内以何为标准补差，不差的参照标准有两种选择：一是楼盘后期的价格，一是区域平均房价。除回购外，类似的还有无理由退房，这是由潘石屹原创，一般时间约定在正式交房之前，也有在交房后。保值回购类营销策略，虽然有一定成效，但存在较大风险，后期操作比较困难，约定的标准难，装修费用，折旧等等都要考虑。

不败指数：★★★ 风险指数：★★★★☆ 秘籍七：零首付（配图：零首付）

关联词：一成首付、分期、减首付、免息…… 不败策略：减轻购房者的首付压力，促进销售。

零首付，是由银行提供70％-80%的购房款按揭比例，余下的20%-30%由开发商为购房者垫付，至交房前付清首付款的一种促销方式。零首付和首付X万、一成等都是在宏观调控前，降低置业门槛，鼓励住宅消费的产物。全国各地均有类似案例，如上海闵行的欧风丽景推出首付10％，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，这笔款项的还款期限为交房时。这一方法存在一定风险，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付剩余的首付款时，后遗症会发作，开发商就“哑巴吃黄连”。

不败指数：★★★☆ 风险指数：★★★☆

秘籍八：免月供

关联词：零月供、送月供……

不败策略：缓解购房者供房压力，促进销售，对利率提高的现状比较适用。开发商免费为业主提供一定期限的月供，缓解购房者供房压力，促进销售，实则是变相的打折。适用新开盘项目，特别适用于首置刚需客群。需要注意的是，在目前各大银行贷款额度有限的情况下，需要联合银行共同操作，以避免客户有意愿但贷不出款的情况发生。近期，深圳同时出现2楼盘免月供营销活动，一是大运城邦，免18个月月供，效果不错，连续2周都确有千人到场，办了180张vip卡；二是瑞思国际，全国第一次出现写字楼免12个月月供活动，其亮点是带租约，深圳唯一在售以租养供写字楼。

不败指数：★★★☆ 风险指数：★★★☆ 秘籍九：体验营销（配图：朗诗）

关联词：试住、试买、样板房真人秀…… 不败策略：通过体验及真人秀表演，购房者对产品有更全面的认识，为楼盘的口碑奠定坚实基础，促销同时也能提升企业品牌形象。

“先试住后购买”的方式，对于购房者而言，可以通过实实在在的体验，了解产品的质量、户型的优劣，以及环境的好坏，身临其境感受楼盘的价值。适用环境有特色、注重服务品质的项目。试住期间，通过在这里的吃、喝、玩、乐，全方位体验小区的环境、配套、服务，生活方式等立体式的感受。比如，重庆中冶北麓原、上海朗诗绿色街区。而真人模拟秀，则是雇用演员在样板间内表演，展现生活情境。适用项目新开盘项目，有特殊概念的项目。比如，青岛中信森林湖，雇用演员扮演一家人，在样板间内表演日常的生活状态，样板房对客户开放参观。不败指数：★★★ 风险指数：★☆

秘籍十：全员营销

关联词：全开放式营销……

不败策略：向全社会开放房源，尽可能动用更多人的社会关系，推动销售。今年2月6日，绿城集团董事局主席宋卫平表示，绿城将启动全新的销售模式改革。绿城的房源将向全社会开放，社会上任何一个人，都可以帮绿城卖房子。无论是企业销售人员，还是非专业销售人员，只要帮绿城卖出房子，都可获得一笔不菲的佣金。业内将绿城这种全开放式的销售模式称为“全员营销”。这条消息放出后不久，宁波一位网友便在微博爆料：宁波一些楼盘也开始“全员营销”，售出一套房子，佣金起步价为2万元。所谓全员营销，类似举措以往就有，只不过这次被概念化炒作了一把。该秘籍具体实施起来，还有很多细节上的难度。较为适用于高端楼盘营销，适合一对一的销售模式。不败指数：★★☆ 风险指数：★☆

在这个寒冷的冬天，各种营销创意频出，主要从开放渠道、价格策略、客户维护、物业服务升级、企业品牌打造、适时调整营销团队管理等方面进行细化，碰撞出星星点点的火花，尽管迫于形势尚难以燎原，但这至少也能我们感觉到一丝丝暖意，能够期待下一个春天的到来，地产人，要HOLD住！

第五篇：淡市营销的几大诀窍

淡市营销的几大诀窍

淡市营销的几大诀窍

策略性地调整项目价格

整个的降价操作过程就是做一盘棋，一盘价值信心的“棋”。由于价格是客户购房的最重要的因素之一，所以开发商应当确定一个“坚强的底部”、一条清晰的价格上扬曲线、一个涡轮式的信息风潮。如此有步骤有节制的降价能起到意想不到的效果。

先旺人气 再旺销售

淡市之下，造场为重中之重。没有人气，就意味着没有成交。开发商应当通过各种营销手段使项目的人气上升，可以采用明星代言、主题营销、持续优惠折扣的方式吸引客户不断上门。在陆陆续续的小活动中体暖场，现项目的价值，再用大型活动引爆人气。

把握营销拐点 杀鸡需要用牛刀

既然政策迫使要楼市拐，那么营销也就需要跟着拐！这样的房地产市场并不是牛市，牛市无需推广，淡市更需营销，项目更需出位。对于营销策划而言，在楼市向买方市场急剧转变的形势下，应当时刻关注最新出现的营销拐点，以便进一步明晰自己应该做什么，又当如何做。

力戒花钱不讨好的营销

政策重拳出台，市场下行。如此淡市营销，也叫做买方市场营销，是真正考验专业营销能力的时候。这个时候，如果抱着一下在楼市上升期、卖方市场的常规做法，营销将是一场花钱、吃力、不讨好的灾难。因此，在进行淡市营销之前，应当首先避免“费力不讨好”的营销方式。

淡市营销的几大诀窍