别墅策划书（含五篇）

第一篇：别墅策划书

雨花石文化园别墅部分营销策划方案

一、别墅项目概况 六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均面积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40％以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。

二、别墅项目经济技术指标 1

三、建设期及销售计划

别墅项目计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售罄。

在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.28亿元；

在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价3200元/平米，90％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；

在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70％的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；

四、产品定位

别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。2．产品特性： a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。b、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。2 d、建筑使用率：建筑使用率很高。e、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。g、自然通风采光优良。

h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。.3.园林及环境定位

园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石之美，“山之美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。“水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。，绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。4.会所设施定位

建议将本项目会所定位为：

文化型会所 a.功能包括：

a)文化沙龙、中小型会议 b)定期组织会员文化旅游活动 c)定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书画展 d)雨花石文化节

e)健康运动室（包括健身室、各种运动设施）f)石艺吧（即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等）g)名画廊（供业主欣赏）

h)家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）i)儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）j)“私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用； 4 k)健康护理中心(面积为40-50平方米, 室内暖温香薰按摩浴池, 设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚

底穴位按摩器 b.组织形式：

1.邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员 2.建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务 3.组织游园活动

4.组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等）5.组织团体旅游活动

五、卖点提炼

别墅的卖点有如下几方面：首创雨花石文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、田园风光、智能化物业配备、一体划的配套。

卖点的概念转化：

1.文化概念：雨花石文化广场、会所，主题丰富，文化节日、活动众多 2.旅游概念：雨花石产地一日游，方山地质公园度假 5篇二：别墅策划案

别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济慈

i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart.——william bartler jice 前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、swot分析

一、现状分析

二、swot分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前 言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎??这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均gdp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从xx年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析 太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中 [1] [2] [3] [4] 下一页篇三：别墅聚会策划书

如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文home party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。

西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感

宜香苑雅墅房地产项目策划书

拳头组合项目组

组长： 08工程管理 学号200803151011 成员： 08工程管理 学号200803151020 08工程管理 学号200803151015 08英语2班 学号200806111075 09电子信息2班 学号200907131081 目 录

第一部分 项目所在区域市场分析??（3）

一、项目所在区域简介??（3）

二、项目所在区域市场特征（4）1.环境分析 2.市场分析 3.政策分析 4.竞争项目 5.发展趋势

第二部分 项目简介及swot分析??（9）

一、项目简介?（9）

二、项目swot分析??（9）1.项目优势 2.项目劣势 3.项目机会 4.项目威胁 5.结论分析

第三部分 市场调研报告??（11）

一、市场调研情况说明?（11）

二、调研分析?（11）

三、主要结论?（20）第四部分 项目综合定位??（21）

一、项目命名阐释???（21）

二、目标客户定位???（21）

三、项目形象定位???（24）

四、项目价格定位???（28）第六部分 项目广告策略??（38）

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略 第七部分 附录??（39）《房地产市场调研问卷》及所有回收问卷

第一部分 项目所在区域市场分析

一、项目所在区域简介

本案位于石家庄市北二环北侧，西邻107国道，交通便利；北邻石家庄市即将要开发的新市区——正定新区（这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经石家庄的繁荣）；南傍太平河。交通方便，风景优美，地段的升值潜力巨大。政府规划此处为石市最佳人居地段，据此我们将在这一地段打造高端楼盘，锁定别墅项目。滹太新区，已改名为正定新区。位于南水北调以东、京珠高速公路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸2000米以南范围内。规划将建设行政、会展、文化、教育、总部经济、休闲居住等项目。三年内计划完成道路网络框架，力争完成太平河、滹沱河和南水北调水系以及会展中心、行政办公中心、总部经济、职业教育园区、文化设施、休闲居住设施，完成水源地北移和4.6平方公里经营性用地收储。

二、项目所在区域市场特征

1、环境分析

环境幽雅，人居舒适度高。我们锁定的滹沱河以及太平河两大水系附近的景观以及配套设施也相当迷人便利。景观包括“冀之光”灯塔、“滹沱神木”雕塑、“归乐园”雕塑、正定古城等，休闲设施包括南高基滑雪山、太平河公园游乐场、沙雕公园、跑马场、内蒙古大酒店等，未来将打造湿地景观、水面景观、生态走廊、地下水库等几大部分。这些都将成为人们休闲娱乐的绝佳去处，为别墅的价值提供了良好的增值空间。

2、市场分析

交通的便利为滹太新区的发展奠定了卓越的条件。从石家庄城区向北到滹太新区共延伸出七条道路。东边三条路，从西往东依次是107国道、旅游路，以及将连通到滹沱河区域边缘的谈固大街北延到北二环工程。西边四条路从西往东依次是友谊大街、泰华大街、中华大街、新胜利大街。其中，友谊大街、中华大街、107国道改造、体育大街和建华大街北延跨滹沱河工程四条纵向交通动脉，作为滹太新区路网主骨架的“四纵”，今年都已启动或即将启动。而未来，新胜利大街将沿规划中的京广专线建设成一条城市景观大道。规划中的新胜利大街，将北延到机场，南到窦妪装备制造业基地，形成一条迎宾大道，从而把新、旧火车站，主城区和滹太新区四大区域连通起来。

另外，纵观整个北部地区，特别是滹太新区，正在开发的项目非常少，大体量的项目更是少见，产品形态也远不如中心城区和东南区域。这也就意味着这个空白区域亟待开发，谁能抢占先机，谁就能赢得未来省会楼市的竞争。

第二篇：乡村别墅策划书

第一部分

选址条件：新农村，小型平原，远处山峦还有湖泊，环境优美，民风淳朴 可用建设用地：20*20平方米

住宅条件：二层别墅。

房间设置：一层客厅，厨房，餐厅，卫生间，楼梯间，储藏室门厅，车库。二层主卧室（卫生间），三个卧室，书房，卫生间，储藏室

建筑结构：砖混结构

用户类型：一家四口：父亲上班，母亲医生，女儿学生，儿子学生

第二部分

设计意向：住宅选址在郊区，距市中心距离不是太远。选址近湖泊，山峦，又近城镇，不仅

风景优美，而且交通便利。男主人每天上班途径乡村公路，沿途美景能让人心旷神怡。女主人上班回来后，照顾孩子，做饭，厨房窗户面对远处的湖泊和山峦，就像一幅山水画。别墅分两层，一层主要是客厅和厨房，餐厅。一层也用作待客的主要场所。一家人平常在客厅一起看电视，在餐厅就餐，二楼主要是起居室，大小卧室，一个主卧室（配有独立卫生间）供父母居住，两个孩子一人一间卧室，二层还配有另一个卫生间。还有书房，供一家人学习看书。早上，一家人一起去城镇，父母亲上班，孩子们上学。中午时间比较紧张，一家人都不回家，到了下午，下班放学回到家后，休息片刻，男女主人在一层开始准备晚餐，孩子们在二层的书房里做完作业后在别墅里打闹。饭后，一家人一起到一层客厅看电视，之后回到二层卧室休息。

第三篇：别墅聚会策划书

如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文Home Party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。

别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。

西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感受便是，这里高校众多，名校云集，据了解，西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，全市现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所（全国第一），博士点334个，硕士点826个，在校大学生120多万人，人数仅次于北京、上海，居全国第三位，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市。经过我们详细调研，西安属于西北内陆二线城市别墅轰趴项目暂属于空白市场，而且西安市本地人口众多，外地旅游人口丰富，大学生数量庞大。这些数据都证明在西安市开设别墅轰趴馆是极佳的选择，是不可多得的商机，是创业的好项目。

第四篇：香江别墅工程策划书（精选）

香江别墅工作流程

1、网站下载所有户型图片或现场测量户型（正在进行中），前提是要与实际户型雷同。

2、根据实际户型图现场核实尺寸。

3、CAD做好电子版户型图。

4、户型分配至每个设计师，要求设计师对每个户型做出初步设计方案，即设计平面图。

5、认真贯彻小区开发，互相交流对别墅设计的不同看法，做到真正的团队精神。

6、为了对别墅小区业务的加强管理，提高公司设计师专业化水平，希望设计部每周安排一次

演讲培训，即为假设别墅业主对自己房屋装修要求的提问，设计师要如鱼得水的善变解答。

7、别墅客户大多数希望自己的房子装修得豪华些；高档的别墅住宅，则可以在建筑设计时，根据风水的要求，按照趋吉避凶的原则合理安排布局别墅的内部结构和外部造型，使其更

具有突出的个性和时尚的风格。希望设计部定期对设计师们要进行专业化别墅培训（培训

内容包含：风水、设计风格、演讲和图纸规范性培训）

8、制定电话业务管理和培训，电话业务人员需要注意以下几点：①电话与业主沟通时普通话

标准伶俐，②电话沟通后记录电话沟通内容和时间段，③电话沟通时，要跟对方说明公司

名称、讲解公司的优越性和专业化设计团队。④别墅业主大多数都是老板族，所以在电话

业务上不受时间控制，9:30至11:30、1:30至5:00点，晚上在8:30之前都可以电话业务；

中午12:00至1:30为业主午休时间不便电话。⑤对每个电话业务后要日清日毕上报设计部，由设计部针对当天或次日电话业务内容审核。

9、为加强客户对公司的知名度，开发别墅小区前要在小区周围或物业处做些宣传广告（电子

LED灯箱或广告牌子）。开发人员要不断了解小区信息并且要及时与设计部沟通信息，由设计部安排后期电话业务。

10、电话业务初步开发（在小区内没有办公室的情况下），公司要为设计部安排一辆专用车，为方便设计师能准时无误的与客户见面。

11、开发小区前期工作完善后（即各个户型图设计，小区广告宣传力度、电话联系业主、谈

判业主），期间可考虑小区内租临时办公室。

12、别墅小区办公室要设计大方得体，最好能把办公室的艺术含量索引到业主的家庭中来，针对别墅小区户型提前做一些有设计含量的效果图，可供日后到公司的客户参考！先有针

对性的美化了，客户才相信可以去美化他的家。

13、设计师人员安排；别墅小区设计师要在设计上有所提高，为加强谈单成功率和时间效率，主谈设计师要有手绘美术功底，与客户沟通时能现场随意勾画。为了减少主谈设计师的工

作压力，建议每个主谈设计师配一个助理，初期的一些业务就可以应付过来了。

14、小区运作模式

大多公司开发小区运作前期的第一个单子，都是样板间，样板间对公司前期是很重要的；

业主到公司来，能看到或能听到已开工工程的信息，都会增加对公司的可信度；相同，内部

人员去介绍时也会更自信一点！第一家装好以后就有了样板间，这样可以让其他的客户去参

观装修的质量，是很有力的证据。

15、当我们针对别墅小区“开张”以后，一定要抓住这股热劲，根据计划加大宣传力度（贴

窗贴、贴带有公司名称的保护膜），同时要抓住工程的现场营销，这是最省钱而最有效的手

段！同时，对开发小区的所在员工（设计师、助理、业务员）的培训也是非常必要的，一定

要去灌输经营者的理念！这样才会增加员工凝聚力！更有利于日后长期发展。

16、本别墅小区虽然是以电话业务为主，但是还要预备好小区内主动的去找客户，比消极的去等客户要好的多，而且主动的去找客户可以借机熟面洽谈。

17、最后，无论后期是专门电话业务人员还是设计师电话业务，在打电话之前最好都去小区

看看环境（包含后期电话业务和设计师），让他们脑海里有房型的样子，打电话才能发挥好。

18、后期工程价格不能单方面的以成本来计算,那还是以自我为中心;价格应该是以客户的需

求和市场行情来决定的,公司不要总是拿着成本来作为自己不能调整价格的借口,打个比方,现在有很多厂都做手机,甲厂生产一种手机的成本需要500元,加上利润之后,售价要达到1000元,但其它同等功能的手机售价都在800元左右,甲厂的品牌也不是特别响的品牌,那么你认为甲厂是应该坚持继续以1000元销售还是降低价张以适应市场的需求呢?以成本为基础的价格机制已经过时了,以消费需求为价格机制的时代已经到了,所以,我们公司要改变观念,降低报价来做.降低报价是否就意味着我们公司的利润一定会降低呢,不一定,第一,价格降低我们的市场就会更大,准客户就会更多,通过业绩增长来降低相关的费用;第二,公司一定要做精细化管理,要自己去降低管理成本和其它费用,同时提高工作效率,节能降耗,把成本给控制住.第三,如果不想降价,我们就要进一步去拓展我们的优势,就必须赋予一种新的概念或者增加一种别人没有的功能以提高我们的价钱!这些只是参考说法，不是说想降低价钱来提高签单率，而是因地制宜的灵活变动。

第五篇：重庆含谷别墅项目策划方案

重庆含谷别墅项目策划方案

初案

前言

自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。

在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

l 业主会员享有专职教练一名。

九、结束语

本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。

对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生„„

其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合他们的喜好，引导新的潮流使其接受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城可以成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。所以我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想他们所想，做他们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去呢？ 谢谢给予我们一个展示的机会，不尽之处就谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！