科技馆的企业化经营管理模式探索

第一篇：科技馆的企业化经营管理模式探索

科技馆的企业化运营管理模式的探索

摘要：科技馆生存与发展的经营管理模式，应搁置单一性，放量多元性，探索多元化科技馆经营管理模式。科技馆企业化管理经营是科技馆运营模式探索的一种尝试。

关键词：科技馆 公益性 企业化管理

谈论科技发展，巡视科技进步带来的经济发展，不可忽略科技馆存在与发挥的重要作用。但同时也需要直面这样的现实，即科技馆的生存发展，急需给予正确的导向，给予可充分调动积极性的体制机制，使其更好的可持续发展。借此，浅议科技馆企业化运营模式的可行性，以期寻求科技馆的管理与发展之道。

一、科技馆的本质及其在科教兴国的战略中占据的重要性

中国科学技术协议制定的《科学技术馆建设标准》中指出：科技馆是一个不追求赢利，为社会和社会发展服务的公开的科普教育宣传机构。它是我国实行“科教兴国”战略的重要基础设施，是我国科普教育事业的重要组成部分。科技馆的功能是向公众普及科学和技术知识，弘扬科学精神、传播科学思想和科学方法，宣传科学技术的成就及其作用。

2001年12月18日上海科技馆的成功开放，标志着全国科技馆建设进入又一个高潮，各地地方政府投资科技馆的热情经久不衰，科技馆在科学传播的过程中的重要性被予以高度重视。以“科学中心”为样板发展起来的科技馆，一是通过对原有科学技术博物馆的改造来实现，另一个途径是兴建具有现代特色的科学中心，通过简明而有趣的方式介绍科学原理，以引起青少年对科学的兴趣，启发他们的想象力。科技馆进行教育的方式是展览、实验活动、培训交流等活动的有 1

机结合。在科技馆里人们了解了科学技术对人类社会的历史贡献，了解了科学技术发展的道路和规律，从中得到启迪，以创造美好的未来。随着社会的发展和人类的进步，科技馆事业必将向前发展。

二、科技馆目前主要的运营管理体制及面临的矛盾

国内大部分科技馆主要是由政府投资，由公益性事业单位进行运营管理，经费来源主要为各级财政拨款，极少数科技馆由企业进行运营管理。综观目前国内科技馆的发展，虽呈现迅速发展的势头，但科技馆在运营管理中的矛盾也日益凸显。

（一）科技馆的公益性与经营性之间的矛盾

科技馆是面向全社会、面向公众的科普宣传教育机构，是不以营利为目的的公益性机构。这就决定了科技馆的运营管理工作，不能把追求利润最大化作为最终目标，而是以提高公众科学文化素质为最终目标。但由于多数地方政府只重视建馆而忽视管理，而科技馆接待越多损坏率越高，经费缺口越大，成为其经营发展的瓶颈。

（二）科技馆运营管理机制与运营管理需求之间的矛盾

大部分科技馆属于事业化运营管理机制，采用收支两条线的方式，导致科技馆的运营管理的优劣，同工作人员的收入、福利水平没有太大的关系，反而组织的多、接待的多，容易导致运营经费的紧张，这在一定程度上限制了工作人员的积极性，使得科技馆的服务无法更好的满足民众的需要。

（三）科技馆人员素质的提升与科技快速发展之间的矛盾

随着科技的快速发展，要求科技馆的工作人员即是教育工作者，又是科技工作者，不仅要懂得展品的基本原理、维护、维修，技馆的管理及活动的市场运作，更要懂得公众的学习心理，能够引导青少年从事科技活动，这就需要一支懂业务，有技术，能创新，善于组织，能教学的展教骨干队伍。但目前事业化管理的体制，在员工配置上讲究编制，人员相对固定，缺乏有效的激励机制，无法根据科技发展的需要及时吸纳相关的专业人才。

三、科技馆企业化运营管理模式的探索

（一）科技馆企业运营管理模式的尝试

科技馆的建成开馆不是最后的成功，通过实施科学的运营和管理，管好用好科技场馆和设施，实现好科技馆的功能，发挥好科技馆的作用，这才是最终的目的。为此，在当今市场经济大背景下，科技馆生存与发展的经营管理模式，也应结合经济社会发展的实际，搁置单一性，放量多元性，探索多元化科技馆经营管理模式，允许并推动官办、民办、合办等多元化并存的运营管理体制。厦门市科技馆就是采用政府和企业共同投资，由企业运营管理的体制，是科技馆企业化运营的一个尝试。

（二）科技馆企业化管理必要解决好以下几个认识

1、企业化经营管理要立足公益的根本性

从履行社会责任的角度看，科技馆是一项利在长远、功在千秋的事业，如果要追求片时片刻的经济利益，无法从发展科技馆事业中得到。发展科技馆事业应该立足这样的基本，即从工作起始点就要具有战略的高度，要在发展中不断丰富和提高科技馆事业的社会意义和经济战略性，要肩负着弘扬科学技术，倡导科普知识，引导全社会，为振兴国家经济和地区经济培养后续的人才，这也是科技馆存在之本。

2、企业化经营管理要立足创新的特点

科技馆要善于在有限空间里集合最能说明问题的当代科学技术和科普理念，要与国家发展的整体和局部每一阶段上的社会现实，科技水平紧扣在一起的，这就要求在对待科技馆发展问题上，要力求这样一些方面的创新：要力求思想认识上的创新，摈弃以旧为耀的片面；要力求资金来源的创新，做到多渠道吸纳科技馆应用与发展的资金；力求科技馆与社会各界关系的创新，努力拉近二者间的距离，力求科技馆经营管理模式的创新，开创资金和业务双主管。

3、企业化运营管理要立足市场的挖掘

科技馆的发展不能与市场有距离，要善于融入市场，从中谋取各种有利于自己发展的条件，要主动放到市场去。要在社会效益与经济效益之间寻觅到最为合适的结合点，多渠道吸纳资金满，以市场方式填补科技馆作为公益事业在发展对资金的需求。一是利用科技馆的技术平台，开发相关的科技产品，并推向市场；二是利用科技馆的自有资源，组织创新各种以科技为主题的活动，教育课程，面向各阶段的民众；三是积极寻找同其他企事业之间的共同结合点，运用科技馆科技文化传播的平台，协同其他企事业进行各种专题宣传。如抗震，防御自然灾害、医疗预防和企业科技发展等方面。

4、企业化运营管理离不开政府重视、支持

从全国各地科技馆近30年来运营发展的实践看，由于科技馆其固有的公益性质决定了，即使科技馆进行企业化经营管理，也离不开政府的予政策及资金支持，政府应该给予关税收优惠政策，给予适当的运营经费补贴，解决其更新改造的资金需求。

总之，科技馆在社会各界推动下才能得到长足发展，才能更好的促进科技产业的形成，通过科学展览与科普经济融合，加速了科技馆社会化进程，提高了公众科普意识，未来的科技馆将朝着多元化运营管理模式并存，各专业共同繁荣的趋势发展。

参考文献：

1、兰建华 《科技馆事业面临的问题及应对方案》

2、张辛东 姜永生 《浅谈科技馆的发展趋势》

3、徐善衍 《关于科技馆发展趋势和特点的思考》

4、刘吉东 《关于科技馆建设和发展几个问题的讨论》

5、李象益《现代科技博物馆教育的特征及发展趋势》

第二篇：风景旅游区经营管理模式探索

风景旅游区经营管理模式探索4352字

摘要:本文从对风景旅游区的特殊性以及两种经营管理模式的优缺点分析出发,提出当前我国风景旅游区的改革路径:明晰产权,加强公私合作,合理利用政府和企业的优势,并建立健全旅游立法体系,走法制化管理道路。

关键词:风景旅游区 特殊性 经营管理模式

在当前市场经济的背景下,我国的风景旅游区却仍然延续了计划经济的模式,大部分还属于事业性质,纯属社会公益事业,经费靠财政拨款。旅游区管理机构虽然既有保护的职能,又有组织生产、发展经济、解决就业和社区管理的职能,但因政企不分,事企不分而导致了诸多弊端,如资金短缺,经济效益低下,机构臃肿等问题。因此充分利用市场机制,分离所有权和经营权成为各大风景旅游区的改革方向,并且也已经取得了一定的成绩,但由于风景旅游区不同于一般的企业,有着自身的特殊性,我们在引进市场化机制的时候一定要慎重。

风景旅游区的特殊性

风景旅游区资源是拥挤俱乐部产品

经济学家詹姆斯·布堪南(James Buchannan)在1965年发表的《关于俱乐部的经济理论》一文中,提出了俱乐部产品。这种产品可以适应从纯公共产品到私人产品之间的连续体上的任意一点,它的核心概念就是拥挤。

风景旅游区资源就属于此种产品,旅游者只要买到了门票就可以拥有参观游览的权利,并且其行为在一定范围内不影响其他人参观游览,但如果旅游者人数超过了景区容量,就会出现拥挤,并影响其消费满足。

风景旅游区资源就是这样一种存在最佳规模的产品,其产品的实物规模和消费者的人数规模有一个最佳的搭配。这类产品实质上可以实现生产者排他的,但不容易实现消费者排他,而且生产者排他的成本比较低。这使得风景旅游区资源兼有纯公共产品和纯私人产品的性质,它们由许多人同时消费,并不断趋近于容量约束范围;超过该约束后,该产品的消费就变得拥挤了,但总存在一些排他技术使得向旅游者收费成为可能。

布堪南在其文中还提到,要有一个最佳的搭配,俱乐部成员必须可以自由流动,且俱乐部拥有自主决策权,这一理论突破了公共产品由政府供给的单一模式,为公私合作提供了理论依据。

风景旅游区资源的不可再生性

旅游资源,除人工可以栽培与繁殖的动植物外,可以说是一种不能再生的资源,一旦破坏将不复拥有。例如地面上的古建筑等,总是会一天比一天少下去.。有600多年历史的噶丹寺,是西藏拉萨著名的三大寺之一,1969年被毁为平地。泉城济南,过去那种“家家泉水,户户垂柳”的美好景象,由于对水源地缺乏保护,已不复存在,至连著名的趵突泉、珍珠泉,也濒临断水的危险。

旅游资源的这种不可再生性决定了对其实施保护的重要性。巨大的需求对旅游产品的开发、销售,可能是一种难以抗拒的诱惑,但同时对旅游资源也可能是一股无法估量的潜在破坏力。

风景旅游区系统的复杂性

风景旅游区是介于风景名胜区和旅游区之间的一个约定俗成的概念。风景旅游区系统是围绕旅游主体(旅游者)而建立起来的产品系统及其支持系统。就其产品系统而言,包括资源吸引物,人造吸引物及旅游基础设施,其中资源吸引物是旅游产品的主要组成部分,由林木、动物、河流、文物古迹等构成,分别归建设、文物、林业、水利、环保等部门管理。并以此为基点,形成以吃、住、行、游、购、娱为基本环节的一条龙服务体系。

旅游产品的提供还要得到当地社区各个部门及政策法律环境的支持,只有政府运用行政手段、法律手段及社会手段,去引导、指导旅游企业健康正常的经营,才能真正实现景区的全面持续发展。

现有风景旅游区经营管理模式简述

国家直接经营管理模式

国家直接经营管理模式就是国家集风景旅游区的所有者和经营者于一身,景区的管理、保护和开发经费由国家财政承担,景区的门票及其他旅游项目由国家定价(一般定价很低),收入上缴国家。这种模式在市场机制不完善的条件下发挥了积极作用,在保护遗产、体现社会公共利益、资源整合等方面表现的尤为突出。但从实践中看,这种经营管理模式存在着明显的缺陷。一方面,景区的经营者没有自主经营的权力,也不承担盈亏的后果,基本不按市场规律经营,效率低下,从而导致资源得不到有效配置,其经济价值得不到应有的体现。另一方面,部门利益、地区利益与国家利益难以协调,我国的土地及其分布其间的风景名胜、文物、森林资源名义上归国家所有,但实际上中央、省、市、县、乡各级政府及其部门都能出面操作。在同一景区内,建设、文物、林业、水利等多个部门插手管理,严重阻碍了风景旅游区的健康发展。

市场化经营管理模式

市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离,真正把风景旅游区作为一项产业来对待,将其作为独立的主体推向市场。

目前存在的市场化方式主要有两种,一种是以项目的形式招商引资,由多个投资主体进入景区行使经营权;另一种方式是垄断经营权,以一家企业作为投资主体,进行垄断经营。由于政企职能分开,产权比较明晰,企业作为市场主体的积极性得到充分调动,经济效率得到了提高。但我们也要认识到,旅游业是以持续发展为目标,需要经营者将经济、社会和环境效益结合起来考虑,而企业经营者往往只注重经济效益,而忽视社会、环境效益。此外,景区资源的交易,除面临旅游价值核算的难题外,还面临着一些政策上的禁区和限制。因此,鉴于风景旅游区资源的惟一性、脆弱性等特点,以及相关理论政策研究滞后等原因,对这种做法必须慎重。

我国风景旅游区经营管理模式的政策建议

改革管理体制

我国风景区旅游资源的所有权主体是国家,国务院代表国家行使风景旅游区资源所有权。为保证国家产权的统一和国有资产的收益,国务院可以指定一个权威机构代理行使风景旅游区资源产权,对产权进行统一管理;负责风景旅游区规划的审批、土地使用权的转让、租赁,风景旅游区资源使用权转让、风景旅游区资源保护规划等。该权威机构可视需要,在各省或各片区设立派出机构,发展建立风景旅游区日常管理机构,并对其拥有领导权、监督管理权和对风景旅游区资源开发经营企业经营活动的监督管理权。日常管理机构由派出机构代表、地方政府各职能部门代表、当地群众代表、开发经营单位代表等组成,具体负责风景旅游区开发建设的监督管理,监督国有资源的用途,保证国有资源保值增值,并进行风景旅游区日常的市场管理、资源管理、环境管理。整个管理系统的经费均由国务院按旅游税收的一定比例统一拨付,以防受地方政府部门和经营者的牵制。

这种产权管理机制,可以避免现有的条块分割,多头领导,明晰了风景旅游区资源的产权归属,且有效发挥了监督作用,可以防止风景旅游区资源的过度开发、风景旅游区环境破坏。

运用不同经营管理模式

近年来,有许多学者提出风景旅游区应实行所有权与经营权的分离,将其交由企业进行市场化运营,并通过对收益和成本的比较分析论证了这种模式的合理性。碧峰峡、桐庐、太湖源等一大批景区(景点)将经营权不断地拍卖出去,黄山、张家界等遗产类资源也引入市场机制,并先后挂牌上市,这种经营意识是对传统管理意识和管理体制的一大突破,这一点应该是肯定的。但目前完全按市场机制经营的方式遭到了质疑。如黄山风景旅游区,从保护遗产的角度出发,必须严格遵循“景区游,区外居”的旅游方式,而黄山股份公司为追求自身赢利,必然尽可能以高消费方式将尽可能多的游客留在景区,由此必然造成遗产质量破坏,从而出现了在黄山发展旅游经济后“景区的环境卫生和安全质量提高,而遗产质量反而恶化”这一似乎怪异的现象。另外,这种纯商业化经营必然以其垄断性而伤害游客正当利益。拥挤俱乐部产品可以通过政府提供,也可以通过所有权与经营权的分离由私人提供。但经营权和所有权的分离是否适合所有的景区,也是一个值得思考的问题。

本人认为,凡是经营性景区(景点)均要实行所有权与经营权的分离,只是对一些专业性或公益性强的景区(景点),如国家森林公园、自然保护区的核心区、文物保护区、宗教朝拜地等实行国家经营管理,由国家委托专业人士经营。

加强对旅游资源的管理

风景旅游区不是单指景观资源,而是以景观资源为核心,由产品系统和支持系统组成的一个综合体。往往在我们脑海里有一个思维定势,即风景旅游区的收入来源就是门票收入,并以其为由来证明管理经费紧张,从而交由企业市场化运作或进一步提高门票价格。由于旅游产品是一种高弹性消费品,提高价格会导致游客数量大幅度减少,门票收入进一步降低,且波及到整个行业。我们应该改变观念,树立大旅游意识,正确把握旅游业的综合性、先导性、关联性规律特点。在风景旅游区经营管理体制改革中,分清旅游景观资源和旅游经营资源。旅游经营资源才是我们的改革重点(包括住宿、交通、餐饮、娱乐设施等),增强竞争活

力,提高风景旅游区的收入。旅游景观资源不应作为风景旅游区创收的主要途径,而要以保护为重,国家应建立景区财政补贴制度,为景区维护经费来源提供保障。对那些交由企业运作的经营性景区,应制定门票价格管理制度。

建立规制风景旅游区开发和保护的法律体系

改革开放20多年来,我国旅游立法初步形成了旅游法律体系,但是在风景名胜区、森林公园、自然保护区等方面,目前还没有正式立法。

虽然有《风景名胜区暂行管理条例》、《中华人民共和国自然保护区条例》、《森林公园管理办法》等行政法规,但是这些规定缺乏实施细则,对一些新做法缺乏裁决的依据,对实际执行中的一些破坏资源、侵蚀国有资源、使用权不明确的现象难以做出有效认定和判罚。尤其在民营企业开发旅游景区的过程中,由于没有相应的具体法律法规对旅游资源开发行为进行规范,具体操作上对旅游资源的权力归属没有清晰的界定。要明晰风景旅游区产权,并使其规范化运作,就要建立健全相关法律体系,将景区开发行为予以规范,对破坏景区资源的行为和做法给予惩罚。按照我国现行法律体系和行政法渊源,风景旅游区立法体系可以按照宪法——法律——行政法规——部门规章、地方法规、地方规章——规范性文件这样一个层次来构建。

总之,风景旅游区不能等同于企业,由于它有着自身的特殊性,我们应从经济、社会和环境效益多个方面考虑经营管理体制的改革路径。在风景旅游区的开发保护中,要加强公私合作,合理利用政府和企业的优势。

参考文献:

1.崔风军.风景旅游区的保护与管理[M].北京:中国旅游出版社,2001

2.许彬.公共经济学导论[M].哈尔滨:黑龙江人民出版社,2003

3.苏文才,孙文昌.旅游资源学[M].北京:高等教育出版社,1998

4.梁正宁.论我国风景名胜区的市场化经营[J].北京第二外国语学院学报,2003(115)

5.李小波.四川省风景区经营体制改革及其问题[J].四川师范大学学报,2002(29)

6.徐蒿龄.中国的世界遗产管理之路[J].旅游学刊,2003(18)

第三篇：物业管理企业化经营

物业管理企业化经营

---试论国有企业后勤部门的转型战略

山西晋城煤业集团行政处王慧芳

内容摘要：国有企业后勤大而全、福利式的管理方式加重了企业负担，从主体分离，向自主经营、自负盈亏的物业管理公司转型，是国有企业后勤部门改革的必然结果。

关键词：国有企业企业化经营后勤转型物业管理

如何使国有企业摆脱长期亏损局面，一直是国家各级政府以致每个国民这些年来一直思考和关注的重点问题，也是一个难点问题。虽然国有企业三年脱困阶段性目标已经实现，但是困绕国有企业的所有者缺位和企业办社会的问题仍然存在。建立现代企业制度的国企改制过程并没有触及企业办社会问题。本文试对国有企业办社会的后勤部门转型问题进行剖析，并提出了解决的途径。

1、国有企业后勤部门的现状

1.1 机构设置和职责范围

以晋煤集团公司行政处为例，它是集团公司的一个机关处室，随着集团公司的改革，它经历了二级模拟法人和收支两条线管理两个阶段。行政处现有职工429人，15个科室，职责范围包括集团公司职工生活福利、物资的筹措、订购、分发和管理，集团公司房改、住房公积金收缴、住房资金的管理和营运，职工住房货币补贴、住房的出售、管理、房屋产权登记和统计报表；集团公司机关幼儿园、招待所、膳食科、机关范围内更新、大修、维修工程的计划编制、施工管理，机关范围内的供水、供电、供暖，办公用品、低值易耗品的购置、发放、存车棚、澡塘、单身宿舍的后勤服务和管理，集团公司机关区的卫生、绿化和市场管理。

1.2 管理模式

现阶段国有企业的后勤管理还停留在计划经济时期形成的初始管理模式当中，表现为供给制、福利制、大而全、封闭式的后勤保障方式。管理费用由集团公司支付，只向职工收取少量的水、电、采暖费用，集团公司每年支付的暗补就达4000万元左右。这种管理方式已不能适应市场经济的要求，它成为企业发展进程中的一个障碍，已到了非改革不可的时候。

2、后勤部门从企业中分离是搞好国有企业的必然要求

计划经济条件下，企业作为生产经营单位，既要承担经济职能，又要承担包括职工吃、住、医疗、幼托、养老等责任在内的社会职能。企业办社会使企业的大量资产沉淀为非经营性资产，加重了企业流动资金紧张的局面，且分散了经营者的很多精力。导致企业效益和效率很差，活力严重不足。

社会主义市场经济条件下，企业是经济活动的主体，它以利润最大化为目标，是社会经济发展和运行的微观基础。国有企业由于所有者缺位，缺乏足够的逐利动机和行为，企业办社会的负担过重，同时由于企业产权关系不清导致企业资金软约束，职工福利和经营者收入往往成为企业日常行为的目标，企业办社会的支出比改革前明显增多，而且

1常常与企业经营实绩相脱离。而非国有经济特别是私营经济的快速增长，得益于松散的政策环境，更得益于他们自身产权清晰、权责明确、逐利动机强的特点。与国有企业相比，他们在私用商品生产供给领域有很强的比较优势，更能适应市场经济条件下的激烈竞争；他们低投入高产出的生产方式，对社会平均生产率的影响是深刻的。他们在与国有企业的竞争中取胜是必然的。

一个企业要能够生存、发展、壮大，并不断地趋于成熟，它就必须依据外部环境及内部条件的变化而适时调整其目标与结构，使其不断地适应变化，适时而有效地进行组织创新。把后勤这一块从企业中剥离出去，成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体，走向市场，实现企业化经营，是减轻国有企业负担，搞好国有企业的必然要求。

3、企业化经营---国有企业后勤部门的转型战略

3.1 后勤服务部门应尽早与主业分离，向物业管理公司和房地产开发公司转型，实行企业化经营，成为自主经营，自负盈亏独立实体。

3.1.1以现有的后勤部门为主体对资产重新清算后设立物业管理公司，成为独立的法人单位，收取的物业管理费是其主要利润来源。这是后勤部门转型的主要方向，既是人多的客观要求，也是业务熟的优势所在。物业管理公司作为具有法人资格的经济实体，应进行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展，应因地制宜、因势利导地采用灵活的方法进行多种经营活动。

3.1.2由集团公司出资重新设立房地产开发公司，作为独立的法人单位经营和开发集团公司范围内的经济适用住房和商品房，包括征地、规划、基础设施建设、房屋建设，房屋交易中介，及转让房地产开发项目，销售、出租商品房等。可以分流一部分人员。

3.2 物业管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段。物业管理公司早期介人以后可以进行以下操作：

3.2.1分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

3.2.2提出设备的设置和服务方面的改良意见；

3.2.3提出设计遗漏项目的建议。

物业管理公司早期介入，从物业管理的角度对设计方案提出意见和建议。在施工过程中，物业管理人员要积极参与施工监理工作，对房屋的主体结构和机电设备、供水供电系统等进行技术质量监督。并向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。

3.3 要做好物业管理的基础管理工作

物业管理的主要对象是住宅小区、写字楼、商业楼宇、宾馆、标准化工业厂房、仓库等。它的内容相当广泛，服务项目呈多元化、全方位的态势。

3.3.1对物业及其配套设施的维护和保养。

3.3.2做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。

3.3.3加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

3.3.4搞好物业及周围环境的清洁、绿化工作，营造一个优美宜人的环境。

3.3.5加强车辆管理，防止车辆丢失。

3.3.6搞好维修基金以及储备金的核收管理，为用户的长远利益作早期的筹划。

3.3.7及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。

3.3.8做好管理费的核收和使用管理，保证物业管理工作健康顺利进行。

3.3.9搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。

3.3.10 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

3.3.11 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完善及统一管理。

3.4、建立健全物业管理的服务体系

物业管理的服务可分为三大类：

3.4.1公共服务

物业管理公共服务是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受的，贯穿于物业管理的始终。物业管理的公共服务包括清洁卫生服务，治安保卫服务，维护居住区环境服务，代缴水、电、暖费等。

3.4.2专项服务

物业管理专项服务是为某些住户群体提供的服务。

3.4.3特约服务

物业管理特约服务是为满足住户特别需要而提供的个别服务，如代管房屋，预约定期上门清扫室内卫生，收洗衣物等，代请保姆，照看病人，代接送小孩上下学、入托，代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围十分广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现“你出钱图方便，我出力得报酬”的思路。

3.5 拓宽物业管理的经营内容

随着市场经济的发展，经营性的物业管理将成为物业管理的主流，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。尽管具体条件不同，各物业管理公司经营项目不一，但通常物业管理公司 要有其基本的经营项目：物业租赁，物业信托经营，物业中介，房屋和附属设施维修及改建工程施工，室内装潢设计及工程施工，家电、车辆及各类生活用品的维修服务，附属性的餐饮、商务、健身、娱乐、交通、旅游等经营活动。

3.6 解决好物业管理收费难的工作

物业管理收费的内涵：物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。其内容包括对物业的管理和为产权人或使用人提供服务所发生的费用。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。解决物业管理收费难问题，推进物业管理收费制度改革，要处理好以下几方面的关系：

3.6.1 物业管理收费要立足于我国物业管理市场。必须准确分析所管理服务的对象，认清物业管理发展形势，才能谋求自身的生存与发展。

3.6.2 物业管理收费要适合广大居民经济支付能力和消费结构。物业管理公司要研究所服务的市场区域，包括居民工资收入、消费结构、人口、心理嗜好等。制定双方均可接受的合理的收费标准，这是物业管理收费的关键。

3.6.3 明确物业所有权人、使用人的责、权、利关系，建立合理公平的物业管理收费制度，保证物业管理收费渠道的畅通。对于广大业主来说，他们关注所支付的费用的使用情况，也关心自己得到的服务与支出的费用，如果物业管理公司乱收费和使用不当，就会引起业主的不满，甚至拒交费用。因此，只有明确业主的责、权、利关系，合理公平地分摊费用，才能保障业主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物业管理公司不可缺少的工作内容。物业管理公司要依据国家颁布的法律法规及相关文件和公司宗旨、经营范围和承担的任务，借鉴国内外物业管理成功经验，根据本公司及所管物业的实际情况制定，并经反复修改、逐步健全完善的内部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 内部管理制度

内部管理制度指物业管理公司为贯彻经营宗旨，加强内部管理，提高服务质量和工作效率，更好地担负起物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是为明确物业管理参与者的权利、义务，规范物业管理权与物业所有权、国家行政管理权之间的权责法律关系，体现物业管理的客观规律，协调管理主体行为而制定的管理制度，包括物业管理公约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、业主管理委员会章程，以及其他有关制度和规定。

3.8 加快人才培育，提高人员素质

物业管理建设迅速发展，要求从事物业管理的管理人员具备全面的专业知识，包括城市建设、工程施工、房地产法律、社会管理、公众心理以及物业经营等各种专业知识。鉴于物业管理人员素质不高的现状，加强管理、加强对现有人员的培训是解决该现状的重要途径。应根据公司内部职能的划分、每个层次人员的岗位要求，采用多种形式，有计划有步骤地对员工进行岗位培训，为物业管理公司走向持证上岗、建立健全岗位考核制度创造条件。

我国物业管理起步时间不长，物业管理理论不够完备，实践经验不足，加上旧体制观念的影响，目前物业管理行业优秀人才匮乏，对提高物业管理服务质量和竞争力产生了很大的阻碍，严重影响了物业管理向市场化迈进的步伐。所以加快人才培养是当务之急。为此，我们要通过一定渠道引进具有相关知识与经验的高层次人才；要通过市场竞争，把物业管理行业变成一种很有吸引力的行业，从而吸引一大批优秀人才进入物业管理行业。

3.9 实施品牌战略

实施品牌战略是非常重要的。因为在市场经济中企业之间的竞争，包含企业品牌的竞争。实施品牌战略，有利于增加公众对该公司的信赖和认同程度，有利于形成独特的企业文化，而独特的企业文化的形成将在企业内形成强大的凝聚力。这种凝聚力将使企业能战胜各种困难，有序地运作，减少内耗，激励企业职工的创新。企业有了自己的品牌，经过自己的努力，这个品牌就可能成为市场中的名牌，变成一笔巨大的无形资产。因此推出企业的品牌，塑造自己的形象，对企业来说，是一件有巨大意义的事。

企业要发展与其所处内外环境的变化相适应，其组织结构、管理制度、行为作风、人员结构、产品(或服务)等方面均应进行相应的变革，变革即创新。国有企业后勤部门从企业主体中分离出来是市场经济的客观要求，但在短期内实现自主经营、自负盈亏是一项很艰巨的任务。只有将产权制度的变革与创新，同组织形式的变革、管理方式的变革、产品和服务的创新融合在一起，才能为企业寻找一条持续发展之路。

作者简介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年毕业于山西农业大学园艺专业，现为西安交通大学工商管理硕士（MBA）在读研究生，经济师，现在晋城煤业集团行政处房产科工作。

参考文献：《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》,建筑部房产业司编，建筑工业出版社，北京，1996

第四篇：农业企业化经营与农业环境保护

农业企业化经营与农业环境保护

摘要：促进农业企业化发展与环境维护要保持农业企业的持续、高效发展，就必须正确处理好农业企业与环境保护的关系。关键词：农业企业发展；环境保护；影响 一 案例背景

银河杜仲公司地处江西萍乡银河镇，公司主营业务是利用自主研发的杜仲饲料进行生猪养殖和销售。该公司于2005年投资2000万元动工兴建了占地600亩、猪舍46栋的绿色杜仲生猪养殖基地。到2011年，该基地生猪年出栏达到3万头，日存栏达到1万头，年纯利润超过300万元。规模养殖为公司和农户带来可观的经济收入的同时，也带来了日生产猪粪尿近50吨、生产污水近100吨的污染源，由此引发的经济、法律、道德和公益责任纠纷令企业为之忙乱。如何消除污染、变废为宝，成为银河杜仲公司履行社会责任的现实问题。

与其他规模养殖基地一样，银河杜仲公司在创立初期并未做过预防污染的设计和控制，而是依循当时农户的养殖习惯，把养殖废液直接排放到养殖基地周边的河田沟渠，这导致区域水域变黑发臭;粪污长期露天随意堆放，致使区域内弥漫着难闻的废气并滋生各种有害微生物，这些粪污没有经过隔离措施直接侵袭破坏土壤结构，而且粪污随雨水渗透污染了地下水质，这种污染态势激起了区域内外的强烈反对，导致了各类经济法律纠纷。

经社会强烈要求，政府出台了一系列治理政策，沼气工程是其中最有效和投资最大的政策举措，它的大力推行在一定程度上改善了银河杜仲养殖系统这样的生态环境，实现了原始污染控制。但由于缺乏进一步的工程管理，当牲畜粪便经由沼气池转换成富含有机质的沼液后，便被直接排入了农村露天沟渠，导致CH4、CO2等温室气体为主要成分的沼气直接释放入大气。这种程，却使整个区域内农田营养过剩、水稻青苗减产、沟渠河塘富营养，大气污染情形的结果是一个养殖企业花费数十万元建设费的沼气工、环境污染的情形未得到根本改观，且存在日益严重的趋势。二次污染控制既成为了当前环保的重点，也是银河杜仲公司这样的农企焦虑的关键问题。

二 结合案例关于我国农业企业发展的思考

促进农业企业化发展与环境维护要保持农业企业的持续、高效发展，就必须正确处理好农业企业与环境保护的关系。

1健全我国农业可持续发展环境政策的法规体系

我国的农业环境法规体系还相对薄弱，部分法规条例已经难以适应新的体制变化和经济发展需要，地区间、部门间的发展水平也参差不齐。在执法工作方面，也存在执法力量薄弱、执法机构过于分散、执法人员素质不高，执法装备落后等问题，这些都严重影响了执法效果，不利于农业可持续发展方针政策的贯彻落实。

2强化农业企业经营者的环保意识

农业给我们提供了必备的生活资源，只有保持人与生态环境的协调发展，才能保持农业长期、持续发展。要在广大农业企业经营者中开展生态环境宣传教育，帮助他们树立“保护环境就是保护生产力”的观念，提高全社会的环境保护意识。通过开展各种形式的宣传、教育和培训，引导和鼓励他们自觉地保护环境，节约资源。通过对环境保护宣传教育，一方面可以引导消费者对环境保护的理解和支持，并产生对环保产品的巨大需求，为有机农产品等的销售提供一个广阔的消费市场；另一方面引导广大农业企业经营者对农业环境的重视和保护，促使他们积极从事环境保护型农业生产，自觉减少对化肥、农药等有碍农业环境的生产资料的使用。

3发展绿色农产品

积极培育、扶持有利于可持续发展的绿色农业产业，包括有机食品、绿色食品、无公害农产品产业。按国际市场的需求，坚持产业化、标准化、科技化和突出特色等原则，建立绿色产品出口基地，扩大高质量绿色食品或有机食品生产，提高产品质量和品质。发展绿色农业使生态环境保护不再成为社会和企业的负担，而成了农业企业降低成本、增加经济效益不可缺少的手段，使生态效益和经济效益成为互相依存的整体。从根本上解决了目前因大量使用化肥、农药、生长激素等造成的环境污染、食品污染等问题。

4加强国际环保的合作与交流

环境问题日益成为一个全球性的问题，世界任何一个地区环境的破坏很快就会设计其他地区乃至全世界，环境污染和生态破坏的影响是无国界的。因此要积极开展环境保护的国际合作，在环境保护方面有经营的国家要帮助环保相对落后的国家实现可持续发展。我们要积极争取国际帮助开展生态建设，学习国外先进适用的技术，通过对外交流，使更多国家了解我国的环境保护工作，扩大我国在环境保护领域中的国际影响。

第五篇：酒店经营管理模式

据统计，世界最大的16家酒店中，美国的拉斯维加斯就有15家，现有酒店房间数超过102000间。所以拉斯维加斯被称为酒店之都。当然，它也是主题酒店之都。主题是拉斯维加斯酒店的灵魂与生命。一座座主题酒店就是一个个景点，它们交相呼应，组成拉斯维加斯的一道风景线吸引着万千的游客。

传统酒店的概念在这里已发生转变。相比于传统酒店那种单一的服务形式，千篇一律的设施设备和模式化的服务，主题酒店具有不可比拟的优势。它从自己的主题入手把服务项目溶入到主题中去，以个性化的服务代替刻板模式，体现出对客人的信任与尊重。历史、文化、城市、自然等都成了酒店借以发挥的主题。从此酒店不再是单纯的住宿、餐饮设施，而是寻求欢乐和刺激的天堂。

由于中国经济发展水平有限，在主题酒店领域上起步比较慢，而且建造主题酒店投资比较大，所以它现在的发展还不是很快。但是，主题酒店这一形式在中国已初露头角。目前的主题酒店有如下类型：

（1）历史遗迹与自然风光的酒店

这种酒店充分表现出人文环境与自然环境的魅力。有的像一座花园，里面盛开着各式的鲜花。一朵朵娇嫩欲滴，弥漫着阵阵花香，教人仿佛进入绿色的世界；有的模仿古代帝王的宫殿，使人觉得是进入了皇宫一般；还有的以海市蜃楼、火山爆发等自然现象为主题。在我国深圳的著名旅游区华侨城内，即将建成一个威尼斯王冠假日酒店。它投资3亿元人民币、总面积58000平方米，是国内第一座五星级“水主题”旅游度假酒店。

（2）城市特色酒店

这类酒店通常以历史悠久、有浓厚的文化特点的城市为蓝本。他们以局部模拟的形式，用微缩仿造的方法再现了城市的风采。其中比较出名的有纽约酒店。它把曼哈顿的标志性建筑**自由女神像，以一比一的比例搬到了门前。

（3）神话传说酒店

他们以人们熟悉的神话故事为背景。使人觉得像进入了童话世界一样。如梦如幻，让人抛开一切现实中的烦恼，尽情享受这眼前的一切。

拉斯维加斯的主题普遍具有规模大、层次多、变化快的特点，他们充分利用空间和高科技的手段，配以大型的演出，使酒店增色不小。主题酒店之所以在拉斯加斯能如此红火，也是经济高度发达的体现。除此之外，与其赌博文化也很有关系。

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