信用社(银行)责任清收贷款管理办法

第一篇：信用社(银行)责任清收贷款管理办法

农村信用社责任清收贷款管理办法

第一条

为了强化农村信用社信贷管理，保障信贷资金安全，防范信贷风险，充分体现农村信用社信贷人员“责、权、利相结合”的原则，把信贷岗位责任制落实到实处，特制订本办法。

第二条

本办法所指责任清收人系市联社在职职工，特指的除外。

第三条

责任清收贷款的界定

一、责任清收贷款由联社监察审计部和资金营运部确认，并报联社审贷会通过。

二、责任清收贷款的确认范围：一是对全辖各分支机构的所有贷款进行界定。二是对主任或信贷人员等离任、离岗、退休、退养、调动时贷款进行确认。三是对全辖所有人员担保、承贷的贷款进行确认。

三、责任清收贷款确认的结果，由责任清收人签字或联社审贷委员会认定后，按照责任清收人逐笔建立台账，作为考核依据。

第四条

责任清收贷款考核办法

一、至考核期前未到期贷款按贷款到期日作为考核任务，违规贷款限期收回。至考核期前已属不良贷款，由联社资金营运部根据借款户的实际情况，核定收回期限。

二、联社资金营运部依据已确认的责任清收贷款额、责任清收人、限定收回期限建立责任清收贷款考核台账，实施专项序时考核。

三、对责任清收贷款实行按季滚动考核，限期内未收回责任贷款按10‰扣罚，挂钩考核的资金由联社监察审计部在清收责任人所在信用社上划联社的考核资金（***元/每人·月）中扣除。如果信用社按季综合考核后不能足额拿回考核资金，差额部分由所在信用社在清收责任人工资中弥补单位考核资金，对清收责任人考核资金的扣罚每季度以****元为限，不足部分在责任人年终收入中补扣，直到扣足为止，考核被扣款项全额上划联社。

四、序时考核扣发的工资收入在责任清收贷款本息收回之前，原则上不得返还，至当年末仍未收回责任清收贷款的，其扣发的工资收入等将用于抵还责任清收贷款。

五、责任清收人在最后期限内仍不能收回其责任清收贷款的，除用工资归还贷款以外，联社将向责任清收人下发清收告诫书，并视其清收表现和清收实绩作出是否给予下岗、辞退等行政处罚决定。年末责任清收贷款在剔除联社提取的贷款风险金后余额超过**万元的（主任超过**万元的），报经联社审贷委员会研究后对责任人给予下岗清收。下岗人员只发生活费，不再享受其他一切待遇。

六、责任清收贷款的考核纳入相关分支机构的综合考核之中，对已调出或退休、退养的责任人的考核按照2003年《**市农村信用社贷款管理办法》的有关规定，由责任清收人和相关分支机构按责任比例分别承担考核责任。

七、农村信用社退休、退养人员的责任清收贷款，由联社资金营运部通知人力资源部，在其退休、退养工资中每季扣发****元挂钩考核。对当年末不能完成清收任务的，其被扣罚的工资直接用于抵偿责任清收贷款，直至还清为止。

第五条

责任清收贷款的相关要求

一、责任清收人员不得为他人担保贷款。

二、责任清收人在为借款人垫还到期贷款本息以后，可依法向借款人追偿贷款本息，但责任清收人向借款人收取追偿期间的贷款利息不得超过信用社同档存款利率标准的利息。

三、不得以转据或变相转据方式收回责任清收贷款，违者追究分支机构负责人的责任。如果为了进一步落实保全措施或在下降部分本金的前提下续贷，必须逐笔上报联社审批，原清收责任人不变。

四、联社对责任清收贷款数额较大的责任人要予以关注，特别对其新发放的贷款要从严把关，并视其具体情况，采取减小或收回放贷权限等处置措施。

五、凡责任清收贷款通过法律诉讼的，其诉讼费、执行费等相关费用由责任清收人自己承担。

六、各分支机构要明确农贷记帐员专门负责责任清收贷款的考核进度上报工作，联社实行记帐员上报进度和平时检查相结合的原则，严禁弄虚作假，否则一律将给予严肃处理；对于清收责任人弄虚作假、逃避考核的，一经查实联社将从严处置。

第六条

本办法实施后，如与联社以前相关文件有抵触之处，一律以本办法为准。

第七条

本办法自****年**月**日起执行，解释权在联社，修改亦同。

第二篇：银行(信用社)贷款重组管理办法

银行（信用社）贷款重组管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范到期贷款管理，及时处臵和化解、降低信贷风险，根据中国银监会《关于调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》(银监发［2009］3号)、《省农村信用社信贷管理基本制度》、《省农村信用社信贷业务基本操作规程》及有关法律法规，特制定本办法。

第二条 贷款重组是指为降低和化解贷款风险，对因借款人财务状况困难而不能按期全额归还的贷款，对借款主体、担保方式、还款期限、适用利率、还款方式等合同规定的还款条件进行调整的处理手段。

第三条 贷款重组应当遵循如下原则：

（一）有效重组原则：贷款重组应有效降低信贷风险和减少贷款损失，重组后的贷款风险必须低于原贷款风险；

（二）规范操作原则：贷款重组必须严格按照规定的条件和程序进行操作。

第四条 本办法适用于省农村信用社各级机构。

第二章 适用对象、条件及模式

第五条 贷款重组适用的对象包括企事业法人客户、农户、城镇自然人、个体工商户及农业经济组织等各类客户群体。

第六条 对下列具体情形，可以办理贷款重组：

（一）通过贷款重组，可收回部分贷款本金或利息，且贷款担保效力不低于原担保；

（二）贷款重组后有利于贷款安全和借款人落实还款计划，通过贷款重组能使原借款合同或担保合同存在的法律缺陷得到完善，或使信用贷款转化为担保贷款，或进一步增强担保的可靠性；

（三）贷款重组后担保、抵质押权不会丧失或削弱，而通过其他方式处臵将导致贷款担保或优先受偿权丧失。

（四）变更借款人后贷款风险明显降低；

（五）其他通过重组可以降低贷款风险的情况。

第七条 对上述情形需要办理贷款重组的，必须符合如下条件：

（一）投向符合国家产业政策要求和重点扶持的行业；

（二）借款人客户评级优良，且未发生实质性的、不可逆转的不利于贷款偿还的变化；

（三）借款人以往三年以上或注册经营以来一直有稳定正经营性现金流或危机过后预期收入仍可恢复至或超过正常水平，足以作为还款来源；

（四）借款人在所在行业和所面对的市场中有明显的技术、成本或人才优势，主业突出，需要转型或市场转向，但其相应潜在市场巨大；

（五）在原贷款期限内未发生恶意拖欠利息、挪用贷款等情况；

（六）重组后还贷期限内担保、抵质押权不会丧失或削弱，而通过其他方式处臵将导致贷款担保或优先受偿权丧失等。

（七）2005年6月30日以后发放的新增贷款办理重组至少收回贷款本金10%（含）以上；对通过贷款重组可以收回10%（含）以上贷款本金的，可继续办理贷款重组。

第八条 属于下列情况之一的，不得办理贷款重组：

（一）借款人逃废债务或恶意欠息；

（二）借款人已进入破产程序；

（三）借款人已严重资不抵债、濒临破产，且没有政府提供财政支持或新的投资者介入；

（四）处于诉讼或执行程序中的贷款；

（五）风险分类为损失类的贷款；

（六）其他法律法规和政策规定禁止办理贷款重组的情况。第九条 贷款重组的模式包括但不限于：

（一）更换借款主体，保留原担保方式；

（二）更换借款主体，更换担保方式；

（三）更换有代偿能力的和意愿的保证人或更换更有价值、更容易处臵的抵（质）押物；

（四）追加保证人或抵（质）押物。

第三章 期限及利率

第十条 确定贷款重组期限要考虑借款人综合还贷能力、借款人其他主要债务的构成及到期时间、抵（质）押物（权）价值及变现能力、保证人的代偿能力等因素，防止重组期内贷款风险加大。

第十一条 短期贷款重组期限最长不超过一年（含），中长期贷款重组期限最长不超过三年（含）。

第十二条 贷款利率。各县级联社根据人民银行有关利率规定执行并实行按月或按季结息。

第四章 调查、审查、审批/咨询与办理

第十三条 经办机构办理贷款重组业务除按照《省农村信用社信贷业务基本操作规程》要求进行调查外，还应重点调查以下内容：

（一）深入调查、分析权衡即时清收与贷款重组的利弊，最大限度化解风险和减少损失；

（二）详细说明原贷款相关情况、出现问题的原因、办理贷款重组的理由及风险控制措施等内容。

第十四条 经办机构信贷审查部门除按照《省农村信用社信贷业务基本操作规程》对贷款调查报告进行审查外，还应重点审查如下内容：

（一）借款人的还款意愿和落实还款计划的能力；

（二）保证人保证能力、抵（质）押物（权）的价值和变现能力，并着重分析贷款重组的必要性、合规性、预期风险变化情况，以便于科学决策。

第十五条 2005年6月30日以后发放的新增贷款办理重组按照省联社核定的各级机构信贷业务单户管理权限执行，但县级联社（含农商行、农合行，下同）不得将贷款重组权限转授给基层信用社。2005年6月30日以前发放的存量贷款办理贷款重组由各县级联社逐笔审批自主办理。

第十六条 贷款重组通过发放新贷款同时收回原贷款的方式进行操作。贷款重组后原则上实行按月或按季分期还款，第五章 风险控制与分类

第十七条

贷款重组只能涉及贷款本金，对原贷款利息不得重组，严禁以贷收息。原贷款利息一般应全部收回，如果重组时未能还清全部利息的，在签订本金重组合同时，必须对欠息进行书面确认，妥善安排还款计划并继续催收，同时落实有效担保并建立台帐规范管理。

第十八条 贷款重组必须重新签订借款合同。为确保重组贷款合法有效，在借款申请书、借款合同的“贷款用途”一栏应直接填明“本贷款用于偿还×××（合同编号）合同项下借款人所欠债务”。

第十九条 在借款合同“双方约定的其他事项”中必须增加但

不限于下列内容的保护性条款：

（一）借款人要定期向贷款人报送对外担保情况，并承诺向贷款人提供的信息和对外担保金额完整、真实、准确；

（二）借款人未经贷款人书面同意，不得以其有效资产向他人设定抵（质）押或对外提供保证。

（三）贷款期内如出现下列情况之一，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求借款人提前偿还部分或全部贷款，或要求借款人提供经贷款人认可的合法、有效、足值的担保：

1.贷款出现欠息、逾期等违约事项；

2.借款人未经贷款人书面同意，以其有效资产向他人设定抵（质）押或对外提供保证，致使贷款风险增加；

3.借款人的盈利水平、资产负债率、经营活动现金净流量等指标恶化，或其股权结构、生产经营、对外投资和财务状况发生重大变化，对贷款安全造成重大不利影响；

4.保证人生产经营和财务状况发生重大变化从而丧失保证能力，或抵（质）押物发生灭失、损毁等情况，对贷款安全造成重大不利影响。

第二十条 重组后的贷款为担保贷款的，必须重新签订担保合同:

（一）对更换保证人的，应当告知保证人贷款实际用途，并在保证合同补充条款中注明，或另外出具书面证明；

（二）对抵押合同，应当重新办理抵押登记手续；

（三）对存在两个或以上保证人的，所有保证人应承担共同

连带保证责任；

（四）存在两种或以上担保方式的，应当依法约定有利于保障和实现债权的受偿次序。

当担保方式为最高额保证或最高额抵押合同，且同时符合下列三个条件时，贷款重组无需重新签订担保合同：

（一）重组前后借款主体保持不变；

（二）重组贷款发放额及债务人其他债务金额在原最高额担保额之内；

（三）重组贷款的放款时间在原最高额担保的担保期限之内。第二十一条 注意控制不良贷款重组过程中的操作风险，确保发放的重组贷款用于归还原贷款，严防贷款挪作他用。

第二十二条 正常贷款重组后最高风险评级为关注类，不良贷款重组后最高风险评级为次级类。有两笔或以上的存量贷款参与贷款重组，重组后贷款的风险类别应当保留原贷款中的最低分类级别。重组后贷款不止一笔的，所有贷款的风险类别在观察期内不得高于原贷款中的最低分类级别。

第二十三条 贷款重组后必须保留6个月观察期限，观察期内不得调高贷款的风险类别，但对采用以足额保证金、国债、存单质押等符合省联社规定的低风险业务方式办理贷款重组的，可不受观察期限制。在观察期结束后，要严格按照五级分类核心定义重新进行贷款五级分类。重组贷款风险分类级别原则上只能逐级调高。

第二十四条 重组贷款到期后不得展期。

第二十五条 重组后贷款重新逾期、欠息或出现其他重大风险预警信号的，要调低风险分类级别，并根据情况及时采取催收、保全、诉讼等行动。

第二十六条 在重组贷款本息全部清偿之前，对借款人融资余额不得增加，但新增融资余额采用符合省联社规定的低风险业务方式或重组贷款风险分类级别在观察期后调整为正常类或关注类的除外。

第六章 监督检查与档案管理

第二十七条 信贷人员要加强对重组贷款的日常监控。在对重组贷款客户进行经常性查访的基础上，每月要对重组贷款至少进行一次贷后检查，形成贷后检查报告,必要时须向本级机构贷审会及上级机构报告。对出现风险的重组贷款，要加大监控力度和监控频率，并提前做好应对措施。

第二十八条 各级机构要通过非现场监测或现场检查的方式，加强对重组贷款的管理，建立重组贷款台帐，尤其要加强对大额重组贷款的风险监控，定期分析贷款风险和贷款质量情况，采取必要措施防范风险。对重组后仍不能按期还本付息的贷款，要积极运用法律及其他手段催收贷款本息。

第二十九条 各级稽核部门应加大对贷款重组执行情况和重组贷款风险状况检查力度，并将检查结果通报业务主办部门，切实保障贷款重组业务合规、有序开展。

第三十条 各经营机构要加强重组贷款档案管理，必须严格按照《省农村信用社信贷业务基本操作规程》（农信联［2005］42号））规定建立规范的信贷档案，同时对重组贷款档案及原贷款档案在该重组贷款全部收回前不得销毁，妥善保管，保持贷款连续性。

第七章 责任与处惩

第三十一条 重组贷款责任划分采取尊重历史、谁办理谁负责的原则。

第三十二条 贷款重组前后经办信贷人员未发生变化与调整的，仍由原贷款相关经办人员承担调查、审查、审批与经营管理等各环节相应责任。

第三十三条 贷款重组后经办信贷人员发生变化的，重组后的相关经办人员负责重组贷款日常管理工作。原贷款相关经办人员对重组后的贷款仍负有清收责任，同时原贷款相关经办人员在调查、审查、审批与经营管理等各环节有过失的对贷款的最终损失仍承担责任，并按照《省信用社信贷业务责任追究制度》及《省农村信用社新增不良贷款责任追究及处罚暂行办法》等有关规定进行责任追究。

第三十四条 重组后的相关经办人员，有下列情形之一者，亦将严格按照《省农村信用社员工违反规章制度处理暂行办法》《省、农村信用社信贷业务责任追究制度》及《省农村信用社新增不良

贷款责任追究及处罚暂行办法》等有关规定对有关责任人进行严肃处理，并酌情调减有关责任机构当年信贷业务管理权限：

（一）为掩盖资产损失、回避风险暴露，对不符合重组条件的贷款进行重组，导致风险增加的；

（二）违反本办法第七条规定，强行重组的；

（三）超越审批权限，擅自重组的；

（四）重组贷款发放后没有用于归还原贷款，形成新的风险的；

（五）对重组贷款未按规定进行跟踪管理，错失收贷时机，导致风险扩大并形成损失的；

（六）在观察期未满之前，不按规定随意调高重组贷款风险类别的；

（七）在不良贷款重组中以贷收息的；

（八）其他违反贷款重组管理规定的情况。

第八章 附 则

第三十五条

对社团贷款办理贷款重组，可参照本规定由原社团成员社协商办理。

第三十六条 省农村信用社各级机构制定关于贷款重组的有关制度及规定与本办法相抵触的，按本办法执行。

第三十七条 本办法由省联社负责解释与修订。第三十八条 本办法自下发之日起执行。

第三篇：信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

2012-10-18 14:55搜房网收藏打印字号：T|T

[摘要]信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华、人民共和国物权法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。

第三条 农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。

第二章 贷款准入条件

第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。尾盘项目是指销售率已达到或超过 80的楼盘。

第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料：

（一）书面申请书 主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等；申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。

（二）公司资料 1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明； 2.公司章程、成立批文及验资报告； 3.经注册会计师事务所审计的近三年财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的财务报表）和近期财务报表； 4.最近年检合格的房地产企业开发资质等级证书； 5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等； 6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议； 7.农信社要求提供的其他资料。

（三）项目资料 1.申请现房项目按揭的需提供以下资料：（1）项目的可行性研究报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建筑工程施工许可证；（5）国有土地使用权证或建设用地使用权证；（6）商品房预售许可证；（7）竣工验收合格证明；（8）房屋所有权初始登记证明；（9）项目户型平面图；（10）农信社要求提供的其他资料。2.申请期房项目按揭的除需提供上述（1）～（6）项资料外，还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。

第七条 按揭项目的调查。

受理申请后，由客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：

（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。

（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。

（三）项目情况：地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等；属期房项目的，还应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。

（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。

（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。

（六）项目效益：开发商的合作诚意，对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。

（七）银行同业竞争情况。

（八）农信社要求调查的其他内容。

调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。

第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：

（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。

（二）开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。

（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。

（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。

第十一条 由农信社发放的住房开发贷款，对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。第十二条 按揭贷款对象及准入条件： 有完全民事

（一）年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁）行为能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，无不良信用记录；

（三）有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所；

（四）收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力；

（五）购房证明符合要求；

（六）购房首付款比例符合要求；

（七）在承贷社开立结算账户；

（八）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限

第十三条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，购房首付款比例不得低于 20。第十四条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，购房首付款比例不得低于 30。第十五条 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，购房首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且购房首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由各市州联社（含办事处、直管市、林区，下同）根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。

第十六条 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）为单位认定房贷次数。农信社认定借款人第二套（含）以上住房按揭贷款的标准以借款人家庭在人民银行个人信用信息基础数据库中的贷款记录为准。

第十七条 对于已利用金融机构贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上数据为准。其他均按第二套房贷政策执行。

第十八条 已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向金融机构申请住房贷款的，按本办法第十七条规定执行。

第十九条 承贷社应将借款人个人住房贷款的月房产支出与收，月所有债务支出与收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次贷款的月还款额

（一）房产支出与收入比的计算公式为：月物业管理费）/月均收入。（本次贷款的月还款额

（二）所有债务与收入比的计算公式为：月物业管理费其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第二十条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行，下浮幅度不超过 15。贷款期限在 1 年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于次年 1 月 1 日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第二十一条 所购房屋为一手房的，贷款期限最长不得超过 30年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过 60 周岁，女性借款人年龄加上贷款期限不得超过 55 周岁。所购房屋为二手房的，贷款期限加上二手房已竣工验收的年限不得超过 30 年。

第四章 贷款管理

第二十二条 个人住房按揭贷款业务操作流程：借款人申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→办理抵押（预告）登记→发放贷款→贷后管理→贷款偿还→注销登记。第二十三条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：

（一）借款人身份证明，身份证、户口簿或其他有效居留证件。

（二）婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明，未婚的提供单身证明。

（三）购房首付款支付凭证。

（四）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。

（五）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。

（六）借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借款人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过 10％的股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

（八）农信社要求提供的其他资料。办理一手房个人住房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社提出个人住房按揭贷款申请；办理尾盘或二手房个人住房按揭贷款的，由借款人直接向承贷社提出个人住房按揭贷款申请。

第二十四条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调查，调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否符合贷款条件；

（二）借款人提供的资料是否真实有效；

（三）房产交易价格是否合理；

（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；

（五）借款人在农信社和他行的信用记录及存款情况；

（六）借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款有无稳定现金流量；

（七）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明文件；

（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第二十五条 贷款审查。应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第二十六条 贷款审批。个人住房按揭贷款遵照《农村信用社信贷管理基本办法》规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。

第二十七条 签订合同。经审批同意，办理一手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订个人住房按揭借款合同。办理二手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人三方签订二手房抵押贷款承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订个人住房按揭借款合同。

第二十八条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵押登记之前，客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告登记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记及他项权证的管理遵照《农村信用社抵押贷款管理办法》相关规定执行。

第二十九条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款证明。贷款发放后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

第三十条 贷后管理。贷后管理遵照《农村信用社贷后管理暂行办法》相关规定执行，主要包括以下内容：

（一）贷后检查 1.按揭项目的贷后管理：对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向，并督促开发商协助承贷社和借款人及时办理抵押登记。2.借款人的贷后管理：应建立对借款人的贷后访问制度和跟踪管理制度，主要检查借款人职业、收入和住所等影响还款能力的变化因素。对正常类贷款应定期排查，对关注、次级、可疑和损失类贷款应重点抽查，对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

（二）违约贷款的催收与处理。对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。1.借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工作日内对借款人进行电话或短信提示； 2.借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书； 3.借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险； 4.借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社可宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。

第三十一条 贷款偿还

（一）贷款期限一年（含）以内的，实行利随本清还款方式；

（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期还款，每月的 20日为借款人约定还款日，可直接从借款人在承贷社的结算账户中扣划当期应还贷款本息；还款方式可以采取等额本息还款法或等额本金还款法。1．等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。还款期数 贷款本金×月利率×（1月利率）每月还款金额 ———————————————— 还款期数（1月利率）-1 还款期数贷款期限（年）×12 2．等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。贷款本金 每月还款金额 —————（贷款本金－累计已还本金）×月利率 还款期数

（三）提前还款处理 1．贷款发放满六个月，且能按期偿还贷款本息的借款人方可申请部分或全部提前还款。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。贷款发放不满六个月的，提前还款须按提前归还金额的 3％支付违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。2．申请部分提前还款的可采取下列两种方式：（1）月还款额不变，缩短贷款期限；（2）贷款期限不变，减少月还款额。第三十二条 借款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。

第三十三条 注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。

第五章 风险控制

第三十四条 农信社不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的个人住房按揭贷款。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

第三十五条 承贷社认为必要时，在发放个人住房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十六条 对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。

第三十七条 应建立按揭贷款风险预警和评估体系，密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。第三十八条 应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。

第三十九条 在对贷款申请做出最终审批前，客户经理必须至少与借款人面谈一次，核实借款人的购房意愿、购房行为的真实性和还款能力，并做好面谈记录。

第四十条 应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，凡发现借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，将不受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，将不再采信其证明。

第四十一条 应对下列风险特别监管：

（一）虚假按揭，开发商通过多种手段或手法恶意套取农信社资金的行为。虚假按揭主要有以下表现形式： 1.提供或伪造虚假信息、证明材料、合同资料等； 2.与内部人员串通，由其冒充借款人办理虚假按揭套取贷款； 3.与借款人串通，提供给登记部门备案的商品房买卖合同的买受人姓名、房屋交易价格和合同签订日期等与实际情况不一致； 4.与信贷人员串通，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

（二）开发商与借款人发生买卖纠纷，导致借款人违约。

（三）借款人在约定的时间内未能办妥房屋所有权证明并进行有效抵押登记。

（四）借款人的经济状况出现不利变化。

（五）借款人居所和联系方式不定，影响农信社有效判断借款人现状及其还款能力。

（六）未经农信社同意，借款人将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。

（七）抵押物价值下跌或抵押物处分成本过高。

（八）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影响农信社权益的其他风险。

第四十二条 违反本办法的违规行为，按《农村信用社员工违反规章制度处理办法》及其他有关规定进行处理。第六章 附 则

第四十三条 本办法由农村信用社联合社负责解释和修订。第四十四条 本办法自发文之日起施行。

第四篇：信用社(银行)商业性物业抵押贷款管理办法

信用社(银行)商业性物业抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条

为拓展商业性物业抵押贷款市场，规范信贷行为，防范贷款风险，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律及《农村信用社信贷管理基本办法》等规定，制定本办法。

第二条

本办法所称商业性物业抵押贷款（“速贷通”）是指农村信用社（以下简称农信社）向商业性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的商业性物业作为抵押、并以物业经营收入为主要还本付息来源的贷款。

以第三人所有的商业性物业作为抵押为借款人向农信社申请的贷款提供担保的，依照本办法执行。

本条规定的第三人仅限于借款公司的股东或者借款人的家庭成员，但无完全民事行为能力的自然人股东或家庭成员除外。

第三条

本办法所指商业性物业特指以下类型的房地产：

（一）商铺、商场；

（二）商品交易市场、综合商业设施；

（三）商务办公楼、写字楼；

（四）星级宾馆酒店；

（五）工业园区用于出租的标准厂房。

第四条

农信社办理商业性物业抵押贷款要遵循精心选择、谨慎估价、合理取值、额度适当及法律手续完备、变现能力优先的原则。

第二章 贷款申请及受理

第五条

申请商业性物业抵押贷款的借款人应当符合以下条件：

（一）《农村信用社信贷管理基本办法》第七条第（二）项规定的信贷准入基本条件；

（二）能提供符合本办法规定条件的抵押物；

（三）抵押物的所有权人、共有人（家庭成员）同意以其拥有所有权的商业性物业提供抵押；

（四）愿意与农信社签订商业性物业经营收入监管协议，承诺有关商业性物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在农信社办理，接受农信社对物业营运收入、支出款项的封闭式监管；

（五）具备经营管理商业性物业的能力；

（六）农信社规定的其他条件。

第六条

用于抵押的商业性物业应同时具备以下条件

（一）房产所有权、土地使用权的权属清晰，且没有拖欠物业的建筑承包人的工程建设价款；

（二）未被设定抵押或者虽然被设定抵押，但置换他行债权后农信社可以取得商业性物业的第一顺序抵押权；

（三）竣工验收并投入正式商业运营一年以上，经营性现金流量充裕、综合收益较好、还款来源稳定，预期市场前景看好；

（四）位于成熟商业社区或工业园区；

（五）商业性物业市场定位准确，目标客户稳定；

（六）除工业园区用于出租的标准厂房占用范围内的土地可以为工业用途的出让土地使用权外，其他物业的土地使用权必须为国有商业（含商住、综合及混合用地）出让性质。

第七条

申请商业性物业抵押贷款时，应提供以下资料：

（一）借款申请。

（二）借款人或抵押人的营业执照、组织机构代码（自然人为借款人或抵押人时提供身份证明）。

（三）借款人验资报告和公司章程。

（四）借款人贷款证（卡）和资信证明材料。

（五）由借款人或抵押人股东大会（职代会）或董事会（理事会）根据企业章程作出的同意借款、同意以商业性物业抵押的决议。

抵押人为有限公司、股份有限公司的，应当依照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》第二十四条的规定提交有关资料。

抵押人为自然人的，还应提供家庭成员同意抵押的书面文件；抵押物有共有人的，应提供财产共有人同意抵押的书面文件。

（六）经会计师事务所审计的借款人最近一个的财务报表及最近一个月的财务报表。

（七）商业性物业竣工验收合格的证明材料、权属证书。

（八）借款人对外出租的有关协议、合同。

（九）与借款用途有关的合法性证明文件。借款人为房地产开发企业且拟将贷款用于开发房地产项目的，应提供开发资质等级证书及相关开发许可文件。

（十）农信社要求提供的其他证明文件和材料。

第八条

借款人原则上应当向其商业性物业所在地农信社申请商业性物业抵押贷款，借款人以异地商业性物业作为抵押向本地农信社申请贷款的，应经市州联社（办事处）信贷管理部门同意。

第三章 尽职调查与客户评价

第九条 农信社在受理借款人商业性物业抵押贷款申请后，应安排二名信贷员共同进行尽职调查，共同完成客户评价意见。

第十条

尽职调查主要包括以下内容：

（一）借款人、抵押人是否具备申请商业性物业抵押贷款的主体资格；

（二）贷款用途是否合理、是否违反国家关于信贷资金投向的禁止性、限制性规定；

（三）商业性物业权属登记的真实性。房屋所有权和国有出让土地使用权证书是否真实、有效，有无权利瑕疵，是否为司法机关查封、扣押，是否为其他债权人设定他项权利；

（四）商业性物业现场实物与产权登记是否存在差异及对其价值的影响；

（五）城市规划和交通环境是否对商业性物业的存续构成影响；

（六）借款人的信用记录及社会评价；

（七）商业性物业租金价格、收益能力及变现能力。第十一条 尽职调查以现场实地考察为主，主要包括以下工作方式：

（一）到商业性物业所在地现场，观察其地理位置、商业氛围、交通条件及人流、物流、车流量；

（二）到商业性物业登记部门，调阅权属档案，核实所有权、使用权证，了解商业性物业产权的形成、变更过程，有无影响抵押权实现的因素；

（三）走访商业性物业财产共有人，了解商业性物业的共有方式、共有人对设定抵押的态度；

（四）走访商业性物业的使用人，了解商业性物业的管理、维护状况、租金标准及承租人的经营状况；

（五）分别向商业性物业所有权人及承租人或参与物业经营者查阅、核对租赁合同、联营合同、加盟合同及其他与物业经营有关的合同、协议文本；

（六）了解相邻物业的经营状况；

（七）与评估人员沟通，了解对拟抵押商业性物业的估价依据、方法及取值理由。

第十二条 信贷员应当根据尽职调查结果对借款人和商业性物业进行书面综合评价。综合评价主要包括以下内容：

（一）借款人基本状况；

（二）贷款用途的合法性、合理性、可行性；

（三）拟抵押商业性物业的产权登记、使用、维护、收益状况，及对其作出估价取值、变现能力的评判；

（四）走访获得的对贷款决策有意义的信息；

（五）借款人家庭成员、股东及财产共有人对以商业性物业抵押向农信社贷款的态度；

（六）评价结论。对贷款金额多少、期限长短、利率高低、抵押比率及风险控制提出建议。

第四章 风险控制

第十三条

严格贷款条件。农信社发放商业性物业抵押贷款应严格遵守本办法第五条和第六条规定的各项条件。借款人及商业性物业有下列情形之一的，农信社不得发放商业性物业抵押贷款。

（一）借款人以套现为目的恶意抵押的；

（二）借款人对外有经济纠纷，足以影响其正常生产经营的；

（三）借款人与承租人有租赁合同纠纷，足以影响其商业性物业继续出租或其他承租户正常经营的；

（四）借款人将商业性物业以明显低于市场租金价格出租的；

（五）自贷款申请日起算，商业性物业所有权人与承租人签订固定租金租赁合同的剩余履行期限超过5年的；

商业性物业分开出租给多人的，租赁合同剩余履行期限按多个租赁合同平均计算；

（六）出租的商业性物业的租金已经办理应收账款质押的；

（七）商业性物业不能单独处置或变现能力较差的；

（八）商业性物业记载的产权人与实际持有产权证明的人不是同一人，且物业记载的产权人未到农信社亲自办理授权手续的；

（九）家庭成员或财产共有人不同意抵押的。

第十四条

严格确定商业性物业的价值。要按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定对商业性物业的价值进行评估或内部估价。价值确定应坚持依法合规、勤勉审慎、现场观测、流动性优先的原则。中介机构出具的资产评估报告书只能作为确定价值的重要参考之一，不得作为抵押资产估价取值的唯一依据，商业性物业的租售比过高的，应相应下调取值比例。第十五条 严格控制贷款额度和期限。商业性物业抵押贷款的额度和期限原则上按以下方式确定：

（一）以出租为主，商业性物业所有权人不负责经营的，贷款期限最长不超过8年（贷款期限均不得超过借款人法定经营期限和土地使用权证记载的剩余使用年限，下同），贷款额度不超过贷款期间内租赁收入总额的80％，租赁经营税费负担较高的地区，应下调比例。租赁费包含物业管理费用的，应在剔除后计算租赁收入，已经预收的不能再计入租赁收入总额。

除租赁收入外，借款人有明确、可控的还款来源的，贷款额度可以适当增加，但增加后的贷款总额，最高不得超过快速变现条件下抵押物评估值的60％，贷款期限最长不超过8年；

（二）商业性物业所有权人与厂商联合经营的，贷款期限最长不超过5年，贷款额度不超过同等条件下以出租方式获得的租金收入水平；

（三）商业性物业所有权人自行经营的，贷款期限一般不超过3年，贷款额度不超过在快速变现条件下可变现抵押物评估值的50％。

第十六条 严格控制还款方式。

（一）在贷款发放前，要根据商业性物业出租前景制定切实可行的分期还款计划并载入借款合同，一般应采取按月结息、按季归还贷款本金的还款方式，即将每季度营业收入的一定比例归还贷款本息，不得采取到期一次性还款的方式。

（二）农信社应与借款人在借款合同中约定，若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时，农信社应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额或要求借款人增加担保等内容。协商不成的，应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。同时还要在借款合同中明确，借款人连续2次或累计3次迟延归还本息的，农信社应当向借款人书面警示，通知借款人按照合同约定归还贷款本息，否则将宣布贷款提前到期；借款人连续2次或累计3次不归还本息的，农信社应当宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。合同到期或宣布提前到期时，贷款本息未受清偿的，农信社有权向承租人收取租金用于归还债务。

第十七条

统一会计核算科目。商业性物业抵押贷款一律在省联社规定的会计科目中核算反映。

第十八条

严格审批管理。商业性物业抵押贷款审批流程和权限按照《农村信用社大额贷款管理办法》规定执行，不得逆、省程序。

商业性物业抵押贷款审查除《农村信用社大额贷款管理办法》规定的基本资料外，以本办法第三章及本章规定的内容为主。

第十九条

贷款发放前，要按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》规定的要求办理财产保险。

对商场、酒店、其他公共场所等人流量较多的商业性物业还应当要求业主办理公共营业场所火灾责任保险。

第二十条 贷款发放前，农信社应严格按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定，指派二名信贷员与借款人共同到房地产抵押登记部门办妥以农信社为第一顺序抵押权人的抵押登记手续。

第二十一条 借款人以商业性物业抵押贷款置换他行贷款的，农信社应当安排熟悉法律事务的工作人员（或委托律师）按照以下程序和要求操作：

（一）该商业性物业之前未被设定抵押的，应与抵押人共同到登记部门办理农信社为第一顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿其贷款，严禁将资金交由借款人独自办理清偿手续。

（二）该商业性物业之前已被设定抵押的，应与抵押人共同到登记部门办理农信社作为第二顺序抵押权人的登记手续后，再共同到他行清偿贷款，最后由抵押人到登记部门注销原第一顺序抵押权，使农信社替代为第一顺序抵押权人。

第二十二条 农信社应与借款人签订资金监管协议。监管协议应包括以下主要内容：

（一）借款人必须在农信社开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将物业经营性收入存入专户，动用账户资金时应留足每期还本付息金额，否则须经农信社管户信贷员审核批准后方可使用；

（二）如借款人出现逃避资金监管的行为，农信社有权要求借款人提前偿还贷款或处置抵押物；

（三）农信社认为需要明确的其他事项。

第二十三条 对用于出租的商业性物业，农信社应当要求借款人将其对承租人享有的应收账款办理质押。办理质押手续时，应当与承租人签订协议明确其同意直接将租金支付给农信社，并放弃其对出租人的债务抵销权。

农信社不得同意借款人以物业出租收入为唯一还款来源，借款人不得以租户延期支付为由延迟支付农信社贷款本息，因租赁收入不及时影响当期还本付息的，农信社要及时敦促借款人另行调剂资金履行合同。

第二十四条 在贷款期内，管户信贷员要对抵押物价值进行动态监测，若贷款期限较长，或因房地产市场价格发生较大波动，有可能降低抵押物对贷款安全保障程度时，应由农信社指定有资质的评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内。

农信社应当与借款人和商业性物业业主在合同中约定，未经农信社书面同意，不得擅自改变抵押物用途，否则农信社有权宣布贷款提前到期，并依法处置抵押物。

第二十五条 管户信贷员每季不少于一次检查抵押物的安全状态，并在贷后检查报告中作专段描述，对商业性物业所有权人或承租人有损抵押物价值的行为要及时制止，必要时，可要求借款人提前归还贷款。

第二十六条

管户信贷员应及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可提前偿还贷款。

借款人需出售抵押物时，须经农信社同意并相应归还农信社贷款，但不得在收回贷款本息前先解除抵押。

第二十七条 风险处置。在抵押合同履行期间，借款人未能按合同约定还本付息，或未妥善管理、使用抵押物致使抵押物价值贬损的，农信社应及时预警，要求借款人限期整改，必要时，可按合同约定宣布贷款提前到期。

在合同约定的到期日或依合同约定宣布的贷款提前到期日，借款人仍未清偿贷款的，农信社原则上应在6个月内依法采取措施行使抵押权。

第五章 附 则

第二十八条 本办法由农村信用社联合社制定、解释和修订。第二十九条 本办法中就抵押贷款办理手续的未尽事宜按照《农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定执行。

第三十条 本办法自印发之日起试行。

第五篇：信用社个人贷款管理办法

四川省农村信用社 个人贷款管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、银监会《个人贷款管理暂行办法》等法律法规和《四川省农村信用社信贷管理基本制度》，制定本办法。

第二条 本办法所称个人贷款，是四川省农村信用社（含农村合作银行、农村商业银行，下同）向符合条件的自然人发放的用于个人及家庭消费、自身生产经营等用途的贷款，包括用于大宗资产购臵、偿还因消费或生产经营所欠债务。

第三条 农村信用社开展个人贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第四条 个人贷款按贷款品种制定操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理。

第五条 农村信用社应按客户、贷款品种、期限、担保方式等维度建立贷款单一风险限额或组合风险限额管理制度。

第二章 贷款用途、金额、期限、利率与还款方式

第六条 个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，不得违规流入股市及用于股本权益性投资。农村信用社不得发放无指定用途的个人贷款。

第七条 农村信用社应按贷款品种建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人资信状况、收入、负债、支出、贷款用途、担保情况、还款能力等因素，合理确定贷款金额和期限。

采用循环贷款的，可在核定的额度和期限内循环使用，采用自助方式放款的，在设定期限和额度范围内可自助循环发放贷款。

第八条 个人贷款的利率档次、利率浮动、计息方法、结息方式及加、罚息等应符合利率管理相关规定。

第九条 个人贷款可采取按月（季）还息任意还本法、等额本息还款法、等额本金还款法、一次性还本付息还款法等方式。具体还款方式应结合贷款用途、期限、还款能力及风险控制要求合理确定，由农村信用社与借款人协商并在借款合同中约定。

第三章 受理与调查

第十条 受理与调查程序包括：市场营销或客户申请、资格初审、尽职调查、撰写调查报告、调查报告的审定等流程。

第十一条 申请个人贷款应具备以下条件：

（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

（三）贷款用途明确合法；

（四）贷款申请金额、期限和币种合理；

（五）借款人具备还款意愿和还款能力；

（六）农村信用社要求的其他条件。

第十二条 借款人应书面向农村信用社提出申请，在借款申请书上承诺所提供资料真实、完整和有效。

第十三条 客户经理应了解客户相关情况，介绍贷款产品政策、手续、程序和风险，进行资格初审。

对资格初审合格的，客户经理应按照个人贷款申请材料清单要求收集相关资料。

经初审不具备贷款基本条件的，不予受理，并向借款人说明原因。

第十四条 尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）借款人基本情况，包括姓名、住址、身份证号码、学历、职业及婚姻状况；

（二）借款人及家庭主要成员资信情况；

（三）借款人收支及现金流情况，资产负债状况；

（四）借款用途；

（五）借款人还款来源及还款方式；

（六）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。

第十五条 客户经理须与借款申请人、担保人等面谈，面谈过程应形成书面记录。

第十六条 贷款调查应遵循客观公正、实地调查的原则。调查人员应履行尽职调查职责，以实地调查为主、间接调查为辅，综合采取现场核实、电话查问及信息咨询等必要的方法实施调查，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。

第十七条 个人客户评级授信按照有关规定执行。第十八条 客户经理应在对借款人的资信能力、偿债能力、贷款具体用途及还款来源进行分析的基础上，按照调查内容撰写调查报告，形成明确的调查评价意见。

客户经理对调查报告真实性、准确性、完整性负责。第十九条 基层信用社或联社个人客户部门负责人审定调查报告，并在调查报告上签字认可。审定人对调查程序的合规性、公正性、合理性及评价方法等进行审定，并对调 查报告的整体质量负责。

在基层信用社或联社个人客户部门负责人审批权限范围内的贷款，调查报告审定与审批环节可合并进行。

第四章 审查与审批

第二十条 审查与审批程序包括：审查、审定、审批等环节。

第二十一条 农村信用社应设立独立的贷款审查部门或岗位进行贷款审查。

第二十二条 贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性和准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的诚信状况、偿还能力、担保情况、抵（质）押率、风险程度等。

贷款审查应以分析借款人现金流量为基础，采取定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评估。

审查人应独立出具审查报告或审查意见，对贷款的合规合法性、审查内容全面真实性、审查结论合理性负责。

第二十三条 审查部门负责人审定审查报告，并在审查报告上签字认可。审定人对贷款的合规合法性、审查结论的准确性等进行审定，并对审查报告的整体质量负责。

在基层信用社或联社个人客户部门负责人审批权限范 围内的贷款，审查和审批环节可合并进行。可不单独出具审查报告或审查意见。

第二十四条 审查人员对客户经理移交的资料不齐全、调查内容不完整的信贷业务，可要求客户经理补充完善；对不符合国家产业政策、信贷政策的信贷业务，应将资料退回客户经理，并做好记录。

第二十五条 个人贷款业务实行授权独立审批制。农村信用社应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确审批权限，确保审批人员按照授权独立发表审批意见进行贷款审批。

超过独立审批人授权金额的个人贷款须经贷审会集体审批，并向理事长报备，理事长可行使一票否决权。

第二十六条 农村信用社应该根据重大经济形势变化和区域经济特点，结合自身贷款管理情况，有针对性地及时调整审批政策。

第二十七条 对未获批准的个人借款申请，农村信用社应及时告知借款人。

第五章 发放与支付

第二十八条 发放与支付程序：落实审批条件、审查合同、签订合同、提交发放资料、审核发放资料、贷款支付等 环节。

第二十九条 农村信用社应结合自身业务量大小以及控制和防范风险的能力，确定是否设立独立的放款部门。不设立独立放款部门的，应在联社风险管理部门设立独立的放款岗位。经联社授权，基层信用社放款岗可由会计岗兼任。

放款部门或岗位主要审核贷款发放的合规性和发放资料的完整性、有效性等，负责落实放款条件、发放满足约定条件的个人贷款。

第三十条 经审批同意发放的贷款，在签订合同前，客户经理应负责落实审批文件规定的贷款前提条件，并在放款通知书上签字确认。

第三十一条 合同管理应遵循以下规定：

（一）农村信用社必须使用统一格式合同，特殊情况下需要签订补充协议的，须经合同审查人员审查，并报合同审查人员所在部门负责人审定。

（二）合同的签字人应为当事人本人。合同签字人为授权代理人的，应核实其授权委托书真伪，或要求当事人所在地公证机关对授权书进行公证，确保其签字行为属于授权事项，且在授权有效期内。

农村信用社的信贷法律文书，均需有权签字人签字。有权签字人因故不能行使签字权的，按四川省农村信用社授权管理办法在授权范围内办理。

（三）合同文本必须执行面签，由当事人先行签字、捺手印。合同文本应加盖农村信用社公章或合同专用章，并盖骑缝章。

第三十二条 农村信用社应依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规和四川省农村信用社贷款担保有关规定落实担保手续，确保担保合法、足值、可控、可执行及易变现。

按合同约定办理抵押物登记的，农村信用社应当参与抵押物登记手续的办理。委托第三方办理的，应对抵押物登记情况予以核实。

以保证方式担保的个人贷款，应由不少于两名客户经理完成。

第三十三条 客户经理根据审批意见，填制借款合同、担保合同等法律文书和放款通知书、审查审批表，报送放款岗审查。主要审查事项如下：

（一）合同文本的使用是否恰当；

（二）合同填制的内容是否符合要求，主从合同的编号是否衔接；

（三）合同的补充条款是否合法合规，是否符合制式合同文本条款要求；

放款岗审查无误后，在放款通知书签字确认。第三十四条 农村信用社与借款人签订个人借款合同 和担保合同等相关法律文书。

借款合同应符合《中华人民共和国合同法》的规定，明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象（范围）、支付金额、支付条件和支付方式等内容。

借款合同应设立相关条款，明确借款人不履行合同或怠于履行合同时应当承担的违约责任。

第三十五条 农村信用社应通过贷款人受托支付或借款人自主支付方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

贷款人受托支付是指农村信用社根据借款人的个人支用借款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

借款人自主支付是指农村信用社根据借款人的个人支用借款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第三十六条 符合下列情形之一的个人贷款，可以约定采取借款人自主支付方式：

（一）借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的；

（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；

（三）贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的；

（四）法律法规规定的其他情形。

除上述情形外的所有个人贷款，均应采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。

第三十七条 发放与支付资料审核。放款岗应根据客户经理提交的借款合同、担保合同、借款支用申请书、抵（质）押登记证明、借款借据、交易证明材料与贷款支付委托书（贷款人受托支付方式下）等贷款资料对以下内容进行审核。

（一）是否落实贷款审批条件及合同约定的提款条件；

（二）是否办妥抵（质）押登记或收妥质物；

（三）支付事项是否符合约定的贷款用途，支付对象（交易对手）、支付方式与交易资料的约定是否一致；

（四）支付金额、期限、利率是否符合借款合同约定；

（五）其它需要审核的内容。

第三十八条 审核结束后，客户经理应向会计岗位提交以下资料：

（一）已审核签字的放款通知书、贷款支付委托书（贷款人受托支付方式下）等；

（二）借款人签字、捺手印的借款借据；

（三）其他需要提交的资料。第三十九条 贷款支付

客户经理应在贷款发放与支付审核登记簿上详细记录资金流向，归集保存相关凭证。

（一）贷款人受托支付方式下，由会计岗位按照贷款支付委托书的要求，将贷款资金支付给借款人的交易对手。

（二）借款人自主支付方式下，由会计岗位根据借款合同约定将贷款划到借款人账户。

采用借款人自主支付方式的贷款，农村信用社应要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，提交个人借款实际支付清单，必要时还应要求借款人提供与实际支付事项相关的交易资料，客户经理应通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。

第四十条 贷款支付过程中，如果借款人出现违约事项，农村信用社应及时向借款人出具个人贷款违约事项通知书，并与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止贷款资金的发放和支付。

第六章 贷后管理

第四十一条 个人贷款的贷后检查、风险预警、本息收回、展期、借新还旧，除按照四川省农村信用社贷后管理相关规定执行外，还应重点关注借款人借款合同履约情况，有无其它不利于履行合同的事件。

第四十二条 个人贷款的风险分类按照《四川省农村信用社信贷资产风险分类实施暂行办法》执行。第四十三条

个人不良贷款的管理按照《四川省农村合作金融机构不良贷款管理办法》执行。

第四十四条 个人贷款的档案管理按照四川省农村信用社信贷业务档案管理相关规定执行。

第七章 责任追究

第四十五条

信用社内部审计部门应当定期或不定期对个人贷款所有流程执行情况进行检查和评价。

第四十六条 贷款责任追究应按照信贷工作尽职管理相关规定执行。

第八章 附则

第四十七条 农村信用社发放农户小额信用贷款等国家有专门政策规定的特殊类个人贷款按相关贷款管理办法执行。

第四十八条 本办法由四川省农村信用社联合社制定、解释和修改。

第四十九条 本办法自印发之日起执行。原《四川省农村信用社个人贷款基本操作规程》（川信联发[2007]94号）同日废止。附件：⒈个人借款申请书

⒉个人借款面谈记录 ⒊个人贷款申请材料清单 ⒋个人贷款调查审查审批表 ⒌放款通知书 ⒍个人借款合同 ⒎贷款支付委托书

⒏受托支付申请材料收妥单 ⒐个人贷款违约事项通知书 ⒑个人借款支用申请书

⒒个人贷款发放与支付审核登记簿 ⒓个人借款实际支付清单