关系市场类型的评析管理论文

第一篇：关系市场类型的评析管理论文

摘 要:通过文献回顾对关系营销中主要的关系市场类型进行总结,对不同分类的特点进行评价,最后提出在关系市场领域中需要进一步研究的问题。

关键词:关系营销;关系市场;评析

从1983年贝里第一次提出关系营销这个概念,近30年来很多学者对其内涵——什么是关系营销,外延——哪些领域或产业可以使用关系营销,以及关系营销中关系的内涵——什么是关系与关系的外延——企业与哪些利益相关者相互关联进行了大量的研究和探讨。

一、主要的关系市场划分

(一)顾木森的四市场分类

顾木森(Gummeson,1994)在其“关系、网络和互动”的关系营销理论中提出企业生存于四种关系市场中:宏观市场、一般市场、特殊市场和微观市场。其中共计含有30种关系。宏观市场:涉及政府、公众、联合体等;一般市场:指供应商、顾客;特殊市场:将顾客当作企业的一员;微观市场:涉及企业内部的员工、部门以及各个利润中心。

(二)摩根和汉特的四市场分类

摩根和汉特(Morgan and Hunt,1994)在其“承诺与信任”理论中,将企业面对的关系划分为四大类十种离散的关系市场,它们分别是:第一,供应者市场,包括与原材料供应者和服务供应者两种关系;第二,横向关系市场,包括与竞争者、非盈利性组织和政府机构三种关系;第三,购买者市场,包括与中间消费者和最终消费者两种关系;第四,内部顾客市场,包括与上下级、雇员和职能部门三种关系。

二、三种关系市场分类的区别与联系

(一)三种分类的区别

1.划分的逻辑不同

顾木森所提出的四类关系市场是以企业的网络化活动为出发点,将企业所处的重要利益相关者按照关系主体在企业内部或外部以及与企业生产经营直接或间接相关来进行划分;摩根和汉特主要从产业价值链的角度对关系市场进行横向和纵向的划分。

2.强调的重点不同

顾木森提出的四类关系市场将整个企业所处的网络进行从内到外的划分,但对于顾客这一细分的关系市场给予了更多的关注,强调将顾客当内部员工一样对待的“特殊市场”;摩根和汉特则是从企业出发来讨论与企业有直接关联的四类细分市场,给予了这四类市场同样的关注;培恩则是直接突出了对顾客市场进行关系营销的重要性,而对其他市场的关系营销必须以顾客满意为根本。

(二)三种分类的共同点

1.都包括多样化的关系营销市场

在传统的营销观念中主要看重并针对“顾客市场”这一单一市场进行营销。而事实上,随着竞争的加剧、需求的多样化、全球化的深入,越来越多的企业通过资源互补的方式结成正式或非正式的联盟来参与到市场竞争中。

2.都包含了产业价值链中的主要市场

首先,在企业所处的产业价值链中,其主要流程是从:供应商到企业再到顾客,这三类划分都包含了供应商关系市场、企业内部关系市场和顾客关系市场;其次,对于政府、公众这样企业外重要的关系市场都给予了关注。这充分体现了在新经济下,政府对经济的调控、政策制定对企业营运的影响,以及企业对社会责任的关心。而对产业价值链辅助流程中的其它相关关系关注各有不同。

上述分类从不同角度对企业所处的关系网络进行了类型划分,如何评价企业关系市场质量的高低,即与相关利益者关系的好坏,以及怎样利用有效的工具、方法去维护已有的关系市场、建立新的关系市场,特别是如何对政府这一特殊的关系市场进行有效、合法的关系营销当前并没有相关的理论支撑和可操作性的行动指南,这些都是关系市场需求进一步研究的课题。

参考文献:

[1] Morgan, Robert M.and Shelby D.Hunt, “The Commitment Trust Theory of Relationship Marketing”[J].Journal of Marketing, 1994.[2] Gummesson.E.“Making Relationship Marketing Operational”, [J].International Journal of Service Industry Management, 1994.[3] 汪涛,陈露蓉.关系营销理论评述与本土化新解[J].财贸经济,2004,(12).[4] 庄贵军.关系市场与关系营销组合:关系营销的一个理论模型[J].当代经济科学,2002,(5).

第二篇：论文 政府与市场的关系

试论我国政府与市场的关系

摘要：政府和市场作为两种基本的资源配置方式, 在促进经济增长和社会进步方面各自扮演着重要的角色，政府与市场关系问题对于正处在经济转型期的中国来说, 具有十分重要的意义。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，从强烈的问题意识出发，以经济体制改革作为全面深化改革的重点，以处理好政府与市场的关系为核心，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题，以达到使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的目的。本文主要从政府与市场关系的演化过程、政府与市场的作用与缺陷、现状分析、以及如何正确处理政府与市场之间关系等方面进行阐述。

关键词：市场、政府、市场与政府的关系、引言：如何处理政府和市场的关系，是一个世界性的课题。在经济学界，依据对这个问题的不同认识和答案，形成了不同学派。我国30多年改革发展的实践，积累了丰富的经验，形成了一些被实践证明是正确的认识，并成为社会主义市场经济体制的重要组成部分。经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系。充分发挥市场调节的作用，才能保持经济发展的活力；合理定位并履行好政府职能，才能维护宏观经济的稳定，两者有机结合、相辅相成，是国民经济持续健康发展的根本保障。在处理政府与市场的关系时要坚持一切从实际出发，实事求是，与时俱进，求真务实。这既是对过去30多年改革经验的总结，也为今后的改革指明了方向和重点。

一、我国的政府与市场关系的演化过程

改革开放前, 由于历史的原因及国内国际社会政治的影响, 我国实行的是一种全能政府模式, 政府主导国家一切经济社会活动。政府的权力无限大, 政府包揽所有政治、经济、社会和文化活动。社会产品的生产、分配、交换和消费在政府的统一指挥和协调下按计划进行, 社会资源在国家的统一分配下实行计划配置, 不允许有国家计划外的经济活动, 社会功能完全处于一种被弱化的状态。这一时期, 严格地说不存在真实意义上的商品市场, 只存在计划经济条件下的产品市场, 商品的价格不能反映其价值及市场供求状况。当然, 这也在某种程度上符合当时的经济社会条件, 并且为国民经济的快速恢复和迅速走上工业化道路做出了巨大贡献, 其社会历史作用是不可否认的。

改革开放后, 在国内国际新经济的推动和影响下, 我国的政府与市场的职能逐渐发生了根本性的变革, 政府与市场的角色定位也发生了深刻的变化。政府慢慢从“全能政府”中淡化, 市场机制逐渐在经济生活中发挥重要作用。中国的政府与社会关系逐步从国家主义模式中走出来开始还权于社会, 政府开始从一些社会经济生活领域中撤出, 市场机制开始在一些社会经济生活领域中发挥主导作用。改革开放 30年的伟大成果雄辩地证明了, 在中国, 政府与市场的角色合理转换, 极大地推动了中国社会生产力的快速发展, 显著地提高了社会主义的综合国力和国际竞争力, 改善了广大人民的生活水平。但是, 目前的中国还处于一种经济转型时期, 政府与市场的职责划分还不十分明确, 同时，还存在市场失灵等诸多问题，这些还有待于在进一步的深化改革中进行有效地规避和完善。

二、我国政府与市场的职能以及二者关系的现状分析

（一）政府职能及政府干预存在的大量误区 1.政府的职能

政府的职能宏观层面上，主要负责具有战略性、全局性、方向性、社会性的义务，进行宏观调控。具体看，保证社会总需求与总供给的平衡，抑制通货膨胀，制定战略目标与实施步骤；根据社会水平调整产业方向与结构，制定产业规划与产业改革；制定、实施税收与金融政策，并调节个人、地区等经济间形成的非有机性结构；建立健全社会保障体系，维护国家安全和提供社会服务设施，配合有关部门制定和维护法律尊严。维护社会公平正义，为转变经济发展方式、保持经济持续健康发展创造良好环境和条件。

2.政府干预的误区大量存在

①政府越位现象比较突出，主要表现为政府对经济、对市场的过度干预。实践表明，凡是行政力量过强的地方，市场力量就较弱；政府干预过多的领域，市场作用就难以发挥。政府的越位行为对社会主义市场经济体制的建立、国民经济的正常运行、政府与市场间合理的分工与合作都产生了不利的影响, 阻碍了市场机制的建立和市场机制功能的正常发挥,造成资源低效配里和严重浪费。同时, 政府越位给政府自身且滋生了寻租和腐败现象。

②政府缺位问题普遍存在。即应该由政府承担起来的职责, 政府却没有很好地承担或力度不够。政府在现代市场经济运行中的作用是举足轻重的, 在对宏观经济进行调控, 制定市场规则, 提供公共服务等领域, 政府的作用与功能具有一定的不可替代性。政府在履行自己应该履行的职能方面还存在着不足甚至缺位的现象, 由此产生了大量的社会经济问题。

③ 政府干预的方式存在不合理性。在在我国经济发展的现阶段，市场经济内在地要求我们改变传统的政府管理方式和干预手段,应该采取以法律、经济手段为主，宏观调控，间接管理，指导性计划等行政手段。在我国现阶段, 市场机制是不完善的, 呈弱势状况;从政府对市场的干预角度看, 则呈现出政府的一种弱势状态。可以说,“ 弱政府、弱市场”共存是目前我国政府与市场关系非理想的状态。

（二）市场的职能和市场的实际状况 1.市场的职能

发展社会主义市场经济，既要高度重视政府的作用，也要高度重视市场的作用。积极完善和规范市场准入制度，建立统一规范竞争有序的现代市场体系，维护市场秩序。市场是社会资源的主要配置者，合理配置资源，使其得到充分利用，避免不必要的闲置和浪费，在市场机制自动配置组合资源的基础上，推动实现产业结构和产品结构的合理化。市场是国家对社会经济实行间接管理的中介、手段和直接作用对象。国家运用各种宏观调控手段，直接调节市场商品供求总量及其结构的平衡关系，通过市场发出信号，间接引导和调节企业的生产经营方向，从而实现对社会经济活动全面、有效的控制。充分发挥市场的作用，有利于企业市场竞争，实现优胜劣汰。

2.市场的实际情况

现阶段，我国市场在资源配置中的地位和作用不断上升和加强, 但市场的弱势表现仍很突出，主要表现为以下几个方面。

①市场机制不健全。通过改革，我国在市场机制的完善方面已取得一系列成就, 但是, 目前总体上仍是不健全的，主要表现在价格信号的逼真度仍然不高, 很难真正反映商品价值和市场供求状况，价格与价值严重背离的现象仍然存在,价格信号的灵敏性仍然不够，不能尽快调节市场供求关系。

②市场法规不完备。首先，体制转换中产生一些新事物、新矛盾, 而经济立法较慢, 于是经济运行中无法可依的情况屡见不鲜。其次，原有的法律法规已不适应市场经济的要求, 需要进一步修订。再次，对市场经济的误解以及公民法律意识的淡薄, 加上我国司法制度和法律监督机制的不健全，往往使法律在实际中难以起到规范、约束、制裁的作用。

③市场体系的残缺。主要表现为: 消费品市场发展较快, 而资本、劳动力、技术信息等生产要素市场发育缓慢;有形市场发育较快, 而无形市场明显滞后;初级市场发育较快,高级市场发育缓慢;区域市场分割，全国统一大市场还未形成;国内市场与国市场尚未完全接轨。不完善的市场体系在很大程度上限制了市场机制功能的发挥。

三、处理政府与市场关系的对策

（一）正确划分政府与市场的功能边界

“更好发挥政府作用”，关键在于矫正政府在资源配置中的错位、越位和缺位的问题，寻找市场决定作用与政府调节的最佳结合点。市场经济条件下，必须确立“有限政府”理念。“法无授权不可为，法不禁止即自由”。市场经济中，政府的主要经济职能就是稳定宏观经济、提供公共服务、维护市场秩序、调节分配不公，要充分发挥市场机制，调动经济主体的积极性，政府必须减少其盲目性的干预，增加其服务性、社会性的职能，用 “有形之手”保障 “无形之手”。

（二）以市场为中心, 建设服务型政府

市场是社会基础性的内容, 国家是从社会产生的上层建筑, 只要国家政府存在, 它就必须履行其作为上层建筑的职能,为社会服务, 为市场服务。因此在处理政府与市场的关系问题时, 必须首先明确政府职能, 应该在经济领域中寻求市场调节和政府干预的最佳结合点, 使政府更恰当、更有效地发挥作用,促进社会经济的发展。从这个角度来说, 可以通过建设服务型政府为社会经济的发展提供了更多、更高水平的公共服务, 为政府自身的存在与发展提供合法性基础。

（三）引入竞争机制, 重视市场内在规律，提高政府服务的效率

自由、平等而充分的竞争是市场经济能够提高效率的重要原因, 随着我国社会主义市场经济的发展, 在政府与社会之间出现了许多可以提供公共服务的“ 第三部门”,它们的出现为政府竞争机制的引入提供了前提, 同时也有效地提高了政府公共服务的效率。还要重视

市场内在规律，提供公平竞争环境，重视自由竞争环境的创造。

（四）完善市场机制及市场体系的建设

完善市场机制的建设，充分发挥竞争机制的作用，使其价格能够充分反映供求关系并且真实合理。健全市场的法律法规，填补法律法规的空缺，并根据市场经济的发展，完善法律法规，真正做到有法可依。加强公民的法律意识，加强我国监督机制的作用，使法律真正起到规范、约束、制裁的作用，完善我国的市场体系建设。

（五）采用多种手段, 改变政府管理方式。

有限政府、服务型政府的理念并不意味着政府对社会管理职能的消失, 事实上政府 正是通过管理的方式来实现服务的功能。随着我国社会主义市场经济体制的建立, 政府必须改直接的微观调控为间接的宏观调控, 给市场以充分的发展空间,同时必须改变单纯依靠行政力量干预经济生活的方式, 采取行政、经济、法律等多种手段对经济生活进行灵活多变的管理, 使市场经济的稳步发展与政府效能的提高能够相互促进。

结论：我国目前仍处于社会转型期, 经济生活和政治生活都处于巨大而深刻的变革过程中, 因此寻找和确立政府与市场的最佳结合点将是一个动态的艰难的过程。有限且有效的政府,以市场为基础的政府,才有可能实现繁荣富强。市场保障于政府,以市场为基础来界定政 府,用足市场,和谐处理好政府与市场关系，把政府能力用在最迫切的事务上,这才是正确处理政府与市场关系的基本原则。只有这样,我们才能充分发挥市场的作用,同时也能够发挥政府的作用,用足市场,也用足政府,从而实现可持续的社会经济发展。

参考文献：

【1】刘素梅，论市场经济体制下我国政府与市场的关系，河海大学学报(哲学社会科学版)，2004 年 12月，第6 卷第 4期

【2】尹盼秋，核心问题是处理好政府和市场的关系，大连日报，2013年12月23日

【3】鲍盛刚，政府与市场的真实关系--中国改革与转型的方向，中国改革网，2011年8月19日

【4】处理好政府和市场的关系，云南日报，2013年1月8日

【5】沈双逸，从西方经济思想到经济法——浅析 “政府”与 “市场”的地位关系，理论研讨，中国市场2012 年第 26 期(总第 689 期)【6】刘诗凯，丛 阳，浅谈政府与市场的关系，辽宁经济职业技术学院学报，2005年第4期 【7】 陈铁英，试论我国政府与市场的关系，【8】郑传璋，赵荣，试析经济发展中政府与市场的关系，太原大学学报，2011年 3月，第 12卷第 1期总第 45期

第三篇：管理贸易论文 市场供求论文

管理贸易论文市场供求论文

新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征研究

摘要：对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析，长期来看市场供大于求，但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为，采用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较，研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，垄断形式主要是价格合谋，并有逐年加深和局部地区较明显趋势，政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境，促进市场的良性竞争。

关键词：住宅房地产；市场供求；垄断；勒纳指数

近年来，新疆的住宅房地产市场发展很快，部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时，许多新楼开盘处却排起了拿号长队，是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足，房价攀升呢？本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系，并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质，以厘清一些不正确宣传，为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。

一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析

1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论，有效供给指的是在一定的市场价格水平

下，生产厂商愿意而且能够提供的产品数量，有效需求指的是在一定的市场价格水平下，消费者愿意且能够购买的商品数量。

2.指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况，短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上，由于存在预售制度，所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释，本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积，也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单，每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求，所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期，因此用当年竣工面积代表短期供给，同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下：

有效供给=上年空置面积+本年新增面积

有效需求=实际销售面积

实际供求比=有效供给/有效需求

短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积

竣工率＝本年竣工面积/本年施工面积

3.长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。

从上页图1可看到，自1996年以来，新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大，供给增长的年平均增速为27.03%，需求增长的年平均增速为28.83%，需求增长的速度略高于供给增长速度，但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的，为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢？这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢？

4.短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段，因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况（图2），我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比，而且这个趋势愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是说实际供给非常充足，但由于竣工率低下，造成现房销售紧缺，再加上开发商的捂盘惜售，人们不得不排队购房。

因此可以认为，开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实，造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断，而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。

二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析

（一）研究方法：勒纳指数及其性质

如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中，判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标，具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是，这些方法在测算市场垄断程度时，均要求掌握市场相关行业企业的具体情况，这需要进行大量的专项统计，而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数（Lerner Index）则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数（Lerner Index）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε为市场的需求价格弹性，P为市场价格，而MC则表示商品的边际成本。目前，国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题，如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式，将房地产业的平均成本（AC）近似替代边际成本（MC）进行计算而得到的结果。研究表明，近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上，这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 [3]的观点，通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明，市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性：弹性越大，市场产品之间越具有竞争性，价格标高的程度越低，垄断的边际利润便越小，即垄断程度就越小；反之，弹性越小，垄断价格标高程度就越高，垄断程度就越高。因此，首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算，并由此得到勒纳指数，来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。

（二）变量、数据及模型设定

1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数，我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算，这样需要两个变量：房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况，商品房屋销售价格可反映房价。用D作为房地产需求变量的标识，以HP作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的，因此我们主要考察1998—2008年间新疆13个城市的数据（详略），这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市，对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。

2.模型设定。根据1998—2008年间新疆13个城市的面板数据，建立如下的变系数模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分别是实际销售面积和住宅销售均价，βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同，随机误差项uit 之间相互独立，且满足均值为零，同方差的假设。

（1）检验一：考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房

地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（见下页表1）：发现模型判定系数R2=0.67，调整后的R2=0.61，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平，而且各价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %（对应的Prob值均小于1%）。总体来看模型的拟合度较好。将各住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出，新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时，纳勒指数在0~1之间，数值越大，垄断性越强。况伟大（2004）分别测算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数；表明北京市的勒纳指数均在0.6以上，是四个城市中垄断程度最高的，上海市的勒纳指数则在0.4左右，是四个城市中垄断程度最低的，而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比，新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显，但需要防控这种垄断趋势的继续发展。

（2）检验二：样本选择。考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型，然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果（略），发现模型判定系数R2=0.72，调整后的R2=0.71，说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平，而且各年

度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %（对应的Prob值均小于2%）。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下，并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数（见表3）。

通过各城市的纳勒指数比较发现，市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市，纳勒指数均在0.4以上，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市，纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市，纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心，随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成，住宅房地产市场需求会更加旺盛，对于逐利的开发商而言，这是一块大蛋糕，很容易形成价格联盟默契，控制开发节奏、捂盘惜售，抬高房价。

（三）讨论：新疆住宅房地产市场垄断的性质

对于上面的分析结论，有些学者可能会提出异议，根据就是经历了十几年的发展，新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加，市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低，企业规模太小，要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见，因为房地产具有特殊的商品性质，住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加，相反是趋于价格合谋式的市场垄断。

1.住宅市场垄断的基础：商品的高度异质性。对于住宅市场，没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产

品都是与众不同的，因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者，可以在一定程度上决定该产品的价格，这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是，房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此，随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量，但是房地产行业的垄断力量却强得多。

2.住宅市场垄断的新形式：价格合谋。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为：如果房价下跌，不仅减少了开发商所能获得的利润，而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期，越跌越不买，这样，就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此，开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用[4]。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。

三、结论

进入2004年以来，新疆各地住宅房地产市场发展都很快，长期来看供大于求，但各地的当年竣工销售比都在逐年下降，大多不足1，呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断，并有逐年加深趋势，局部地区有较明显

的垄断特征，垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市，其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展，重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境，促进市场的良性竞争。

参考文献：

[1]汪浩，王小龙.通过公共产品的供给调控房地产市场[C].北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列，No1C2004012，2004，(8).[2]况伟大.垄断、竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究[M].北京：经济管理出版社，2003.[3]李宏瑾.中国房地产市场垄断程度研究[J].财经问题研究，2005，(3).[4]余凯.中国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究，2007，(3).[5]韩芳.基于投资视角的新疆房地产业与国民经济动态关系研究[J].新疆农业大学学报，2010，(2).

第四篇：客户关系管理论文 房地产市场

南昌房地产市场宏观环境分析

摘 要：房地产市场宏观环境复杂多变，它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握。市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、政治因素、人口因素、政策法规和利税因素。房地产企业应针对上述四个因素的客观表现来策划其相应的营销策略，以便很好地适应房地产市场的变化发展。

关键词： 房地产市场 宏观环境

市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁。宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括人口因素、经济因素、政治因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏观环境对南昌房地产企业的影响。一、人口因素

人文环境

人口环境分析：

至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。

文化环境分析：

南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。

行业环境

城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。

加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。二、经济因素

经济环境：

（一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6 个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。

宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。

（二）农业生产稳步发展 粮食种植面积恢复性增长 一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。

（三）工业生产快速增长 经济效益明显好转

一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：

制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。

轻工业增长快于重工业。一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻工业的发展态势。

县（区）工业增长势头强劲。一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。

产销衔接保持良好。一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点。其中：重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。

根据2011年3月南昌市房地产市场研究报告，南昌房产面临以下问题：

（1）政策引发争议，地方政府被指不给力

根据国八条的要求，各市要在一季度前公布本地区新建住房价格控制目标。截止到3月31日，全国公布房价控制目标的城市不足100个，其他500多个城市“爽约”国八条。同时公布控制目标的城市也大多和GDP、人均收入增幅挂钩，房价涨幅在10%左右。地方政府明显没有考虑居民住房支付能力，引来了各界的争议，控制目标也变成“上涨目标”。

3月16日发改委发布商品房销售明码标价规定通知，但是之前很多城市已经在执行，房价仍然照涨不误，也被怀疑可以通过“高价申报，低价销售”等手法来规避政策。同致地产认为，现阶段政府应该着重加强政策执行，而不是出台更多的政策。

（2）加大商品住房用地有效供应，开发商拿地谨慎

本月南昌市土地成交7宗，成交面积591.668亩，环比、同比增长20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是纯居住用地，另外两宗也是融居住用途的综合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，开发商更注重现金，拿地也趋于谨慎。本月成交的7宗土地全部以底价成交，整个一季度成交地块整体溢价率仅有1.47%，远低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。

（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斩

截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市场新增供应增长较快，成交依然低位运行的态势。经过前两个月的低迷后，本月新增供应得到爆发，新批预售43.59万㎡，其中非限购产品13.02万㎡，分别是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交约16套，累计511套，环比减少48.07%，同比减幅达到73.05%。

（4）非住宅逐渐成为市场新宠

在住宅受到政策严厉的调控下，商用物业逐步被人们看好，市场似乎也印证了这一点。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均价9347元/㎡，比上月分别增长55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市综合体的热潮，铜锣湾开工奠基、万达广场营销中心开放等，城市综合体成为各大媒体的重要客户，也成为市民谈论的焦点。

（5）二手住房议价空间增大，成交平稳增长

本月市区二手住房成交1531套，比上月增长23.17%，成交量约是新建住宅的3倍，也是连续第二月超过新房。二手住房成交量的平稳主要是因为：

1、二手房出现更大的议价空间，新房价格依然坚挺；

2、市中心新房供应不足，而且价格高昂，面积偏大，二手房相对更加适合；

3、二手房具有现房、配套齐全等优势，对于要求短时间入住、子女教育等刚需有更大的吸引力；

4、经适房中签户、拆迁户等具有较为明显的区域情节，多数愿选择留在市中心„„

（6）小批量入市探市场，去化速度放缓

3月新推续推楼盘20个，共计开盘23次，累计推出19.2万㎡，平均每次推出0.83万㎡，远低于去年1.12万㎡的整体水平，显示出开发商试探市场的心态。3月份销售率依然较低，整体销售率只有49.74%，与上月基本持平，相比上年同期下降22.61个百分点，“日光盘”已经成为过去式。非限购的象湖、莲塘等板块也未能幸免，销售率也在50%以下，可见虽然不限购但是影响了人们的购房心理。

（7）整体均价呈现上涨，打折力度放大

本月新推续推楼盘折扣均价5476元/㎡，环比上涨了164元/㎡，上涨了3.09%。整体均价的上涨除了成交结构的差异外，主要是非限购区域楼盘间上涨的势头不减，象湖板块楼盘多层住宅售价基本上涨到5000元/㎡以上。但是各楼盘的打折力度却在放大，本月整体折扣系数为93.38%，是10年4月份楼市调控以来，打折力度最大的一个月份，打折力度加大折射出降价的可能性在增大。

参考文献：房地产市场宏观环境分析（曹宏亮）

——湖南城市学院学报（人文社会科学）

2011年3月南昌市房地产市场研究报告

南昌市房地产住宅项目研究报

第五篇：论文类型格式

一二 毕业论文（设计报告）撰写格式要求

1.毕业论文（设计报告）的撰写

毕业论文（设计报告）包括题目、摘要、关键词、目录、正文、致谢、参考文献和附录等几部分。

1．1 题目

毕业论文（设计报告）的题目也就是毕业论文（设计）课题名称，它是毕业论文（设计报告）中最重要内容的概括，应该简短、明确，做到文、题贴切。通过题目能大致了解报告的内容、专业的特点和学科的范畴。题目中不要使用非规范的缩略词、符号、代号和公式，也不宜采用提问式。题目一般不超过20个汉字。

1．2 摘要

摘要是毕业论文（设计报告）主要内容的提要，是论文（报告）内容不加注释和评论的简短陈述。摘要应说明毕业论文（设计）的目的、方法、结果和结论，主要包括以下内容：①毕业论文（设计）的目的与重要性；②毕业论文（设计）的主要内容，指明完成了哪些主要工作；③研究、设计的结果或结论，突出研究、设计的新思想、新方法、新见解；④结果或结论的意义。

摘要应具有独立性与自含性，即不阅读报告全文就可获得必要的信息，是一篇独立而完整的短文。摘要应采用第三人称的方式表述毕业论文（设计）的性质与主题，书写要符合逻辑关系，尽量与正文的文体保持一致，避免将摘要写成目录式内容介绍。摘要的结构要严谨，表达要简明，语义要确切，一般不再划分段落。摘要字数一般不超过300个汉字。为锻炼与提高毕业生的英文写作能力，建议论文（报告）中增加翻译成英文的摘要。

1．3 关键词

关键词是供检索用的主题词条，应采用能覆盖毕业论文（设计报告）主要内容的通用技术词条，一般列出3～5个。

关键词从毕业论文（设计报告）的题目、摘要和正文中选取出来，是对表述毕业论文（设计报告）的中心内容有实质意义的词汇或术语。关键词用作计算机系统标引毕业论文（设计报告）的内容特征，便于信息系统汇集，供读者检索，应尽量采用《汉语主题词表》等词表提供的规范词。

1．4 目录

目录独立成页，包括毕业论文（设计报告）中全部章、节的序号、标题及页码。

1．5 正文

正文是毕业论文（设计报告）的核心内容，包括前言、主体、结论三大部分。字数一般不少于4000汉字（包括标点符号、图表等）。

1.5.1 前言

前言用在毕业论文（设计报告）的引论部分，一般要说明毕业论文（设计）选题的依据，研究、设计的目的、意义、范围、（研究）设计思想、方法等内容，概括地写出作者的工作。前言要紧扣主题，简洁明确，不要与摘要雷同。

前言还可以综述前人的工作并对现状进行分析，在此基础上说明本人将有哪些补充、纠正或发展，并简要介绍创新思想与实现方法。

1.5.2 主体

主体是毕业论文（设计报告）的主要部分，应该文字简练通顺，内容实事求是，客观真实、准确完备、合乎逻辑、层次分明，语言流畅、结构严谨、重点突出、书写工整、符合学科与专业的有关要求。论文（设计）中的用语、图形、图片、表格等应规范准确，符合国家标准。正文中出现的符号、记号、缩略词和首字母缩写字，应采用本专业学科的权威机构或

学术团体公布的，否则必须在第一次出现时一一加以说明，给以明确的定义。使用各种量、单位和符号，必须符合国家标准，单位名称和符号的书写方式一律采用国际通用符号。引用他人资料要有标注。正文中可以采用图形、表格等形式辅助论述观点或描述设计过程，适当采用程序界面、关键源程序段，并结合论文（设计）任务或研究工作进行说明；但不要大量地粘贴图形和源程序（可作为附录）。正文的主体部分主要陈述研究（设计）目标、方案论证、技术手段、研究（设计）过程、结果分析等内容。

1.5.3 结论

结论是对整个毕业论文（设计报告）主要成果的归纳和评价，要突出研究（设计）的创新点，做到首尾对应；结论部分一般还应对研究（设计）过程中尚存在的问题，以及需要进一步探讨的问题，作必要的闸述，并提出相应的见解、建议和设想，为更深入的研究打下基础。

结论部分作为新的段落，可以用空行分隔毕业论文（设计报告）主体，不必写结论这个标题。如果结论部分内容很多，也可以设置结论作为一个标题。

1．6 致谢

对指导教师和给予指导或协助完成毕业论文（设计）工作的组织和个人表示感谢。内容应简洁明了、实事求是，避免俗套。

1．7 参考文献

参考文献是毕业论文（设计）和撰写论文（设计报告）过程中研读的一些文章或资料。要按照报告中引用的先后顺序，另起一页编号罗列。

参考文献是论文（设计报告）中不可缺少的组成部分。它反映毕业论文（设计报告）的取材来源、材料的广博程度和材料的可靠程度。罗列参考文献即是对被引用文献作者的尊重，也是论文（报告）的有力补充。

为便于读者查找，应该遵循国家的著录格式要求书写参考文献，内容要完整准确。一般可供引用的参考文献包括四大类：著作类、期刊类、论文类和网络类。

1．8 附录

附录是与毕业论文（设计报告）有关但不宜放在正文中，但又直接反映完成研究、设计工作的成果内容，例如程序流程图、源程序清单、公式的推导、图纸、数据表格等有参考价值的内容。

三 调研报告格式

对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是调研报告。