第一篇：物业管理项目经理试题
物业管理条例试题
《物业管理条例》练习试题
（编号：F01）
一、单选题
1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
A、业主
B、物业管理企业
C、开发建设
D、业主和物业管理企业
2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（D）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、业主
B、物业管理企业
C、业主和使用人
D、业主和物业管理企业
3、县级以上地方人民政府（A）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A、房地产行政主管部门
B、工商行政管理部门
C、小区管理办公室
D、物业管理协会
4、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表
B、维护
C、代表和维护
D、领导和保护
5、一个物业管理区域成立（A）业主大会。
A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
6、业主（C）参加业主大会会议。
A、必须本人 B、可让物业使用人 C、可以委托代理人 D、不可以委托代理人
7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召开业主大会会议，应当于会议召开（C）以前通知全体业主。A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（D）。
A、物业管理公司
B、行政主管部门 C、公安派出所 D、居民委员会
10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（B）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（）以上通过。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、业主委员会是业主大会的（D）
A、组织机构
B、权力机构
C、自治管理机构
D、执行机构
12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（B）备案 A、工商行政管理部门
B、房地产行政主管部门
C、政府社团登记部门
D、公安部门
13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（D）职责。
A、招标管理
B、委托管理
C、统一管理
D、自治管理
14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（D）A、管理
B、指导
C、监督
D、指导和监督
15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（C）
A、委托协议书
B、临时委托合同
C、前期物业服务合同
D、临时性合作协议
16建设单位应当在物业销售前将（C）向物业买受人明示，并予以说明。
A、临时委托合同
B、物业管理协议 C、业主临时公约
D、临时性合作协议
17、建设单位应当在销售物业之前，制定（D），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。A、管理契约
B、住户手册
C、管理规定
D、业主临时公约
18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（D）的合法权益。A、业主
B、物业使用人
C、住宅区居民
D、物业买受人
19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（A）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、协议
B、批准
C、推荐
D、选派
20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（C）约定的内容。
A、公共维修资金
B、物业装饰装修 C、前期物业服务合同
D、公用面积分摊
21、前期物业服务公同可以（A）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
A、约定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（D）A、暂停
B、作废 C、调解
D、终止
23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（D），建设单位不得擅自处分。A、所有权 B、使用权
C、处理权 D、所有权或使用权
24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（D）进行查验。
A、技术资料 B、共用部位 C、共用设施设备 D、共用部位、共用设施设备
25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（C）
A、公共停车场
B、商业服务设施
C、物业管理用房 D、公共场所绿地
26、从事物业管理活动的企业应当具有（D）。
A、独立核算能力
B、能自负盈亏 C、独立承担民事责任
D、独立的法人资格
27、一个物业管理区域由（A）物业管理企业实施物业管理。A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
28、物业管理企业（B），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
A、按照物业服务合同约定
B、未能履行物业服务合同约定 C、对于住宅小区治安，消防防范不够 D、虽然加强管理，但仍旧
29、物业管理企业承接物业时，应当与（C）办理物业验收手续。
A、施工单位
B、开发建设单位
C、业主委员会
D、居民委员会
30、物业管理用房的所用权依法属于（B）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。A、使用人
B、业主
C、开发建设单位
D、物业管理企业
31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（C）A、居民委员会
B、业主大会 C、业主委员会
D、当地房管部门
32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（A）
A、职业资格证书
B、职业技术等级
C、职业等级技能 D、职业技术职称
33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（B）
A、物业托管合同
B、物业服务合同 C、前期物业合同 D、物业选聘合同
34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（D）
A、经济责任
B、赔偿责任
C、违约责任
D、法律责任
35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（B）同意，不得改变用途。A、业主
B、业主大会 C、业主委员会
D、物业管理企业
36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（C）一并委托他人。
A、常规服务项目 B、特约服务项目 C、全部物业管理 D、房屋装修管理
37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（A）负连带交纳的责任。
A、业主
B、业主的直系亲属
C、使用人所属单位
D、房屋中介机构
38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（D）
A、可以不交
B、有业主分摊
C、由物业企业核销
D、由建设单位交纳
39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（C）的监督。
A、质量
B、经营
C、收费
D、标准
40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬（D）。
A、业主确定
B、物业管理企业确定
C、政府物价部门确定 D、双方约定
41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（D）收取有关费用
A、物业管理企业 B、业主
C、业主委员会
D、最终用户
42、物业管理企业应（D）做好的物业管理区域内的安全防范工作。A、努力
B、全力
C、加强
D、协助
43、物业管理企业顾请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（C）。A、擅离职守不负责任
B、监守自盗违法犯罪 C、侵害公民合法权利
D、形成恶势力危害业主
44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（D）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
A、业主
B、物业使用人
C、物业管理公司 D、业主和物业使用人
45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（B）应当承担连带责任。A、使用人 B、业主 C、使用人直系亲属 D、业主直系亲属
46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在（C）
A、公共维修资金的使用
B、经营所得利润的分配 C、物业管理活动中的投拆
D、招投标管理活动的批准
47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（B）A、随意租售
B、改变用途 C、擅自占用 D、任意损坏
48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（C）A、业主委员会
B、业主大会 C、物业管理企业 D、居民委员会
49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（B）讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业使用人
50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由（B）依法办理有关手续。
A、业主委员会
B、业主 C、物业管理企业
D、房地产行政主管部门
51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（D）A、业主委员会
B、物业管理企业
C、业主大会
D、业主委员会和物业管理企业
52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（C）的同意。A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、业主和物业使用人
53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在（D）恢复原状。A、10天内
B、20天内
C、30天内
D、约定期限的
54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当（D）
A、经业主大会同意
B、经业主委员会同意 C、经物业管理企业同意
D、及时恢复原状
55、业主需要装饰装修房屋的，应当（A）物业管理企业。A、事先告知 B、同时告知 C、完工告知 D、验收告知
56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（D）告知业主。
A、禁止行为 B、注意事项 C、规章制度
D、禁止行为和注意事项
57、（B）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、施工单位
B、建设单位
C、业主委员会 D、物业管理企业
58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止（A），处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、违法行为
B、从业活动
C、服务工作
D、经营活动
59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（C）的罚款； A、10~20% B、20~30%
C、30~50% D、40~60% 60、业主逾期不交纳物业服务费用的，（B）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会 B、业主委员会
C、居民委员会 D、物业管理企业 61、下列情形中属于民事法律事实的是（C）A、日出B、备课C、赠与D、恋爱
62、经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。A、10% B、20% C、30% D、40%
二、多选题
1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ABCD）
A、公平合理 B、方便生活 C、团结互助 D、有利生产
2．物权的主要特征包括（ABCDE）
A、绝对权 B、客体是物 C、支配权 D、排他权 E、优先
3、国家提倡业主通过（ABC）的市场竞争机制选择物业管理企业。A、公开 B、公平 C、公正 D、合理
4、国家鼓励物业管理采（A C），依靠科技进步提高管理和服务水平A、新技术
B、新知识
C、新方法 D、新成果
5、业主在物业管理活动中，享有下列权力（BCD）A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务 B、监督业主委员会工作
C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D、监督专项维修资金的管理和使用
6、业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD）
A、参加业主大会会议，行使投票权
B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金
D、按时交纳物业服务费用
7、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ABC）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、共用设施设备
B、建筑物规模
C、社区建设
D、市政公用设施
8、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BC）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、先后顺序
B、建筑面积
C、住宅套数
D、产权期限
9、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（ABCD）A、选举业委会委员，并享有被选举权； B、提议召开业主大会会议，并提出建议；
C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议； D、参加业主大会会议，行使投票权；
10、业主大会履行下列职责（ABCD）A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B、选举更换业主委员会委员，监督委员工作 C、选聘解聘物业管理企业
D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施
11、业主大会会议可以采用（AC）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。
A、集体讨论
B、分组讨论
C、书面征求意见 D、小会讨论
12、业主大会作业出以下决定：（ABCD）必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
A、制定和修改业主公约
B、制定和修改业主大会议事规则 C、选聘和解聘物业管理企业 D、专项维修资金使用和续筹方案的决定
13、业主大会会议分为（AC）会议。
A、定期
B、不定期
C、临时
D、随时立会
14、业主委员会履行下列职责（ACD）
A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业管理企业 C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施
15、业主公约应当对有关利益：（ABCD）等事项依法作出约定。A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担责任
16、业主大会议事规则应当就业主大会的（ABCD）等事项作出约定。
A、议事方式
B、表决程序 C、业主投票权确定办法
D、业主委员会组成和委员任期。
17、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理（AB）A、无关的决定
B、无关的活动
C、相抵触的行为 D、不作为行为
18、业主大会、业主委员会应当配合（BC）相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
A、物业管理企业
B、公安机关 C、居民委员会 D、街道办事处
19、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（ABCD）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； C、物业质量保修文件和物业使用说明文件； D、物业管理所必需的产权资料。
20、物业服务合同应当包括对（ABCD）等内容进行约定。
A、服务质量
B、服务费用 C、物业管理用房 D、物业管理事项
21、物业服务收费应当遵循（ABC）原则 A、合理、公开 B、收费与服务水平相适应
C、区别不同物业的性质和特点
D、使业主不产生投诉和纠纷
22、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（AB）。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、行政处分
23、物业管理服务收费应由（AC）制定，在物业服务合同中约定。
A、业主
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、物价主管部门
24、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的（CD）损害业主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用设施、设备
C、道路
D、场地
25、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（ABD）的同意后，按照规定办理有关手续。
A、业主
B、业主大会 C、业主委员会 D、物业管理企业
26、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所行收益应当（AB）A、主要补充专项维修资金
B、也可按业主大会的决定使用
C、和效益创造人分成 D、物业管理企业也应利益均占
27、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（ABCD）A、追回挪用的专项维修资金
B、给以警告
C、没收违法所得
D、并处挪用数额2倍以下的罚款
28、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门（ABC）
A、吊销资质证书
B、依法追究直接主管刑事责任
C、依法追究直接责任人刑事责任
D、依法追究法人代表刑事责任
29、（ABC）个人有前款规定行为之一的，处1000元以下1万元以下罚款； A、擅自改变公共建筑、公共设施用途
B、擅自占用、挖掘道路、场地 C、擅自利用共用部位、公用设施经营
D、擅自占用物业用房 30、《物业管理条例》的主要内容可归纳为：（ABCD）A、建立了十项基本制度
B、明令四项禁止行为
C、规范两项书面合同
D、法规授权四项规定
31、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括（ABCDE）
A、招投标制度 B、资质管理制度 C、人员资格制度D、专项维修资金制度E 告知制度
32、《物业管理条例》明令四项禁止行为（ABCD）
A、物业管理用房不得擅自改变用途
B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘 C、区域内公共建筑和设施不得改变用途 D、不得将该区全部物业管理一并委托他人
33、物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应当承担（ACD）等民事责任。A、继续履行 B、吊销营业执照 C、采取补救措施 D、赔偿损失
34、民法是调整平等主体的（ABD）的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
A、自然人之间 B、法人之间 C、自然人与财产之间 D、自然人与法人之间
35、民法对民事责任的规定主要包括（ABCD）
A、在什么情况下应承担民事责任 B、在什么时候应承担民事责任 C、违反合同的民事责任的构成 D、承担民事责任的方式
36、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（BCD）
A、政策是法律的依据 B、政策对法律起指导作用 C、法律对政策起制约作用 D、法律是执行政策的重要工具
37、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BD）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、设施设备 B、建筑面积 C、居住人数 D、住宅套数
38、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（AC）A、投标人少于3个 B、投标人超过3个 C、住宅规模较小的 D、具有非住宅物业的
39、物业服务合同应当对（ABCD）等内容进行约定
A、物业管理事项、服务质量、服务费用 B、双方的权利义务 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业管理用房 40、物业使用人违反（ABC）的规定，有关业主应当承担连带责任。
A、业主公约 B、物业管理条例 C、交纳物业服务费用 D、治安管理条例
41、县级上以地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（ABD）在物业管理活动中的投诉。
A、业主、业主委员会 B、物业使用人 C、开发建设单位 D、物业管理企业
42、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB）告知业主。A、禁止行为 B、注意事项 C、材料规格 D、档次要求
43、前期物业管理招标应当遵循（ABCD）的原则
A、公开 B、公平C、公正 D、诚实信用
44、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件（ABCD）A、限制潜在投标人 B、排斥潜在投标人
C、对潜在投标人实行歧视待遇 D、对潜在投标人提出过高的资格要求
45、业主大会筹备组由（ABD）组成，负责业主大会筹备工作。
A、业主代表 B、建设单位 C、物业管理企业 D、公有住房出售单位
46、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ACD）A、20%以上业主提议的 B、业主委员会主任提议的
C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的
47、物业管理区域内业主人数较多的，可以（ACD）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
A、幢 B、间 C、单元 D、楼层
48、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABCD）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A、业主大会的成立情况 B、业主大会议事规则 C、业主公约 D、业主委员会委员名单
49、有关业主公约正确的表述有（ABCD）。
A是实行业主自治管理的重要表现形式B 是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定 C是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件 D是业主应当共同遵守的行业准则 50.解决物业管理收费纠纷的相关法规有（BC）。
A《民事诉讼法》 B《物业管理条例》 C《物业服务收费管理办法》 D《物业管理企业财务管理规定》
51.关于物业管理招投标表述正确的有（ABCD）。A国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司 B国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行前期物业管理 C投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业企业。D擅自采取协议方式选聘物业企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。
52、业主大会的决定不得与（ABD）和政策相抵触。A宪法 B法律 C 领导的决定 D 行政法规
三、判断题：
1、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会，业主委员会职责。（）
2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（）
3、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。
4、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（）
5、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。（）
6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（）
7、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于2个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。（）
8、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（）
9、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
10、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。
11、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
12、房屋的所有权人为业主。
13、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。
14、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
15、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。
16、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
17、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。
18、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
19、业主委员会应当做好业主大会会议记录。20、业主公约对全体业主具有约束力。
21、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。
22、业主委员会可以从事投资和经营活动。
23、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。134、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
24、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
25、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。
26、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。
27、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
28、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。
29、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。
30、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。
31、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。
32、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。
33、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。
34、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
35、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。
36、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。
37、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。
38、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。
39、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。40、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。
41、《临时资质证书》有效期为两年。
42、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。
43、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。
44、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。
45、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。
46、物业管理用房的产权属于建设单位。
47、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。
48、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。
49、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。50、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。
51、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
52、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。
53、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。
54、按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三、四级。（）
55、一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。（）
56、房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容,购房人应当予以书面确认。同时，购房人应当签署《业主公约》。（）
57、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当书面征求其所代表的业主意见，凡需投标表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签学后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。（）
58、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈俄或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（）
59、在我国，国有土地使用权只能通过划拨取得。（）
60.在招标文件要求提交文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容有效。（）
五、案例分析题
（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主公约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：
1、业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定，其行为已构成违约；
2、《业主公约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。
3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。
4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。
（二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。答案要点：
1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。
2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。
物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。
依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
（三）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？ 答：
（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；
（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。
（四）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问：(1)该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2)物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？ 答：
（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足；（2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。
（五）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？
答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。
（六）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理企业告上法庭。试问：
(1)本案依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(3)物业管理企业依法是否应承担赔偿责任？ 答案：
（1）王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责，有过错。
（2）不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。（3）物业公司不承担责任。
（七）一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问：(1)物业管理企业应承担车辆丢失的法律责任吗？法律依据是什么？(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？
答：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。
（2）《合同法》的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。
（八）一天，某物业管理企业的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理企业提出了要求赔偿的要求。试问：(1)接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？(2)在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？ 答案：
1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。
2、在情况危急（符合紧急避险条件）的情况下，可以破门而入，比如发生火险、刑事案件等。
（九）2001年12月，重庆一青年下楼时，被楼上突然掉下的泡菜坛子砸成重伤致死。在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属将全楼26家住户告上法庭，要求赔偿186万元，经法院判决，由死者的左邻右舍各分担2932元。
答案：本案属建筑物致人损害的特殊侵权案，适用过错推定原则。如果法院经过调查取证，无法找到丢弃泡菜坛的行为人，即不能确定直接责任人的情况下，法院应判决该住宅楼的所有人或管理人即业主、住户共同承担责任。过错推定原则的特殊性在于举证责任倒置，即损害事实发生后，受害人无需提供加害人有过错的证据，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有过错。
第二篇：物业管理处主任(项目经理)考试试题
物业管理处主任复习题
一、单项选择题
1、物业管理起源于19世纪60年代的（C）。
A 德国 B 美国 C 英国 D 法国
2、（A）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。
A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产
3、物业管理企业可以根据需要通过（A）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。
A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介
4、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。
A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低
5、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。
A 企业的规章制度 B 业主委员会章程
C 上级行政部门的指示 D 法律、法规
6、物业管理人员应具备的职业道德之一是（B）。
A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强
7、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（A）的职业道德要求。
A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法
8、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）。
A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌
C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象
9、物业管理公司处理业主或是物业使用人投诉的部门是（B）。
A 管理部 B 服务部 C 监察部 D 产业部
10、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。
A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的C 通过业主大会和业主代表大会实现 D 通过物业管理公司实现的11、因为物业具有（B），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。
A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性
12、物业管理企业是以（A）为主要经营目的。
A、经济效益 B、社会效益 C、安居乐业 D、保值增值
13、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）
A、维修 B、管理 C、经营 D、服务
14、物业管理的主要内容不包括（A）。
A、财务管理 B、保洁管理 C、环境管理 D、车辆管理
15、房屋装修规划、设计由（C）进行。
A、房地产开发商 B、房地产行政管理部门 C、业主和使用人 D、物业管理公司
16、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）。
A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决D、应及时向上级报告
17、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。
A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务
18、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（A）原则。
A、产权、经营权分离 B、业主到上 C、专业高效D、公平竞争
19、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为（A）保存起来以备查考的各种文件。
A、原始记录 B、业主档案 C、管理制度 D、用户信息
20、避雷装置接地电阻的检测（A）进行一次检测。
A、1年 B、2年 C、3年 D、5年
二、多项选择题
1、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地（ABCD），从而不断地提高服务质量。
A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目
2、物业管理企业开展各项活动必须（ACD）
A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的3、物业管理的主要内容包括（ABCD）
A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务
4、选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理（ABCD）
A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象
5、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须（BCD）
A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段
6、物业管理人员应具备的个人素质包括（ABC）。
A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能
7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以（ABCD）
A、租 B、出售 C、抵押 D、赠与
8、接管验收的作用有（ABC）。
A、明确双方的责权利 B、确保物业具备正常的使用功能 C、为日后管创造条件 D、检验施工和设计质量
9、物业档案资料的作用有（BC）。
A、制约作用 B、凭证作用 C、参考作用 D、协调作用
10、在制定物业企业规章制度时（ABC）
A、不得随意超越权限 B、不能与上级已有的规章制度相抵触 C、必须符合宪法和法律的规定 D、必须经有关部门批准
三、判断题
1、（√）物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。
2、（×）在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。
3、（×）只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。
4、（×）加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。
5、（×）搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理，保证车辆停放有序。
6、（×）物业管理企业应该在资金允许的情况下，大胆地开发服务项目，最大限度地满足使用人的需要，同时提高企业的经济效益。
7、（√）物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。
8、（√）所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。
9、（√）业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。
10、（×）业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主，决定重大管理事项的自治管理的组织。
四、简答题
.1、什么是物业管理？
答：是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。
2、什么是业主大会？
答：是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
3.、什么是房屋修缮施工管理？
答：物业管理公司为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。
.4、业主拥有哪些权利?
答：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会的选举权和被选举权；(3)监督业主委员会的工作；(4)享有与所交纳物业管理服务费相符合的服务；(5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律法规规定的其他权利；
5、.住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?
答：.(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费(3)绿化管理费(4)清洁卫生费(5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费
6、.物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?
答：.物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序；
运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
7、什么是物业使用人？
答：指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
8、业主公约的主要内容有哪些？
答：
（一）有关物业的使用、维护和管理。
（二）业主的共同利益。
（三）业主享有的权利与应当履行的义务。
（四）违反业主公约的法律责任。
（五）其他应当约定的有关事项。
9、物业管理的目的是什么？
答：物业管理的目的是加强物业管理的水平，保证物业管理的质量，维护业主的合法权益。
10、业主在物业管理中，应履行哪些义务？
答：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规
定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
五、案例题
1、李某将房子出租给张某，合同约定由张某交纳物业服务费用
张某欠交6个月管理费后偷偷搬走。李某根据《民法通则》的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将张某欠交的管理费从其帐户中扣减。李某是否应负担该笔费用？
答：李某应负连带责任。
根据是《条例》条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，李某应当承担张某所拖欠交纳的物业服务费用，当然，李某可以依法向张某追偿其物业服务费用。
2、管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥 你有什么建议 ？
答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.3、住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出 108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.请问你对此有什么看法 ？
答：水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用
维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据“谁受益,谁负责”的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.4、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内，物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管理费,物业公司向业主收取机
动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理 若合理,应如何向业主解释收费的合理性
答：合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费 和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.5、李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中.但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米.物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准.而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问.谈谈你的看法。
答①发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种 法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任.②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费.③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.6、某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提起诉讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.
第三篇：物业管理项目经理岗位职责
物业管理项目经理岗位职责
1、独立开展公司下属厂房物业(临港/浦东等地)资源的招商、招租业务，以及负责客户的开发、拓展及维护。
2、协助领导做好相关招商计划的落实、执行;
3、主动拓展市场，定期开展客户调研，形成调研报告，并根据客户意向制定可行性招租方案;
4、陪同客户实地厂房查验，负责客户跟进及合同签约等服务工作;
5、负责与客户建立良好的合作关系;
6、完成领导交待的其他工作;
物业管理项目经理岗位职责21、安排、协调、帮助及督促各专业助理完成各自范围内工作;
2、组织各专业主管工程师代表物业公司参加新项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告汇总后交上级公司，以求得解决;
3、提出新项目管理设备增补改造的初步方案;
4、掌握设施和机电设备性能及完好情况，组织各主管工程师按时制定维修保养计划、措施，检查完成情况;
5、代表物业公司办理有关工程机电方面的各项业务;
6、负责监管设施设备的维修，材料使用。控制项目能源消耗和维修费用;
7、负责对工程技术人员的业务培训和考核工作;
8、完成公司领导交办的有关任务或工作。
物业管理项目经理岗位职责3
___对项目管理处的下属部门指导工作，监督检查各专业部门的具体工作。
2.制定项目管理处的、季度、月度工作计划上报批准后，严格按工作计划完成相关工作。
___处理项目管理处的业主投诉问题。
4.严格按照公司质量管理的要求确保项目管理处的各项工作达到标准，创造品牌效应。
5.建立健全项目管理处的规章制度。
6.按ISO—9000质量管理标准组织编撰项目管理处的体系文件。
___组织对项目管理处各岗位人员的培训、考核工作。
8.督办业主满意度调查工作，整理业主满意度调查的记录向总经理汇报真实的调查情况。
___对项目管理处物业管理费用的收缴率负直接责任。
10.亲自抓好项目管理处节能降耗的工作。对项目管理处的能源费用负直接责任。
11.有权建议公司人事部门调整岗位人员。
12.有权处理项目管理处的各类突发事件。
物业管理项目经理岗位职责41、根据有关物业管理的法规、政策，组织提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。;
2、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，负责公共突发事件的组织和各种处置方法的拟制、演练;
3、拟定物业工作计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本;
4、检查公司物业的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程;
5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修保养工作;
6、负责定期不定期对公司物业进行巡视，以便全面检查服务工作质量情况;
7、对外与政府相关部门建立良好的公共关系等。
物业管理项目经理岗位职责5
1.维护同业主间的良好关系;
2.负责公司开发项目住宅小区的物业管理;
3.协调好小区的工程、保安、客服、保洁等工作，保持物业的运营状态;
4.做好部门入伙及装修、创优工作，提升现场管控能力;
5.处理各类客户投诉，确保客户满意度提升;
6.负责管理服务区域内社区生活服务及社区文化活动开展。
物业管理项目经理岗位职责6
1.贯彻执行公司对物业项目管理部的要求，制定物业管理部工作计划，并分解落实;
2.负责物业项目费用的预算等提报审批工作;
3.负责物业管理下属各部门(工程、客服、绿化、保洁、维序等)的日常管理工作;
4.及时收取物业费用和车位管理费;
5.负责协调外部关系，维护和提高公司形象。
物业管理项目经理岗位职责71、负责所分配区域或客户的卫生清洁工作，安排、巡查;
2、保证按质按量的完成所分配的任务;
3、听从项目经理分配和安排。
第四篇：物业管理项目经理培训
物业管理项目经理培训
标题：规范管理 积极工作 做合格的物业经理 第一部分 前言
物业企业基础管理的定义？ 物业管理的定义和基本内容？ 物业管理涉及哪些法律、法规和政策 物业管理基础工作包含的十项内容：
一、人员管理
（一）人员选聘
（二）人员定岗
（三）人员使用
（四）人员培训
（五）人员考核
二、财务管理
（一）财务预算
（二）收费
（三）成本控制与创收
三、计划管理
（一）指标计划管理
（二）日常工作计划管理
四、客户服务管理
（一）工作要求及特征
（二）行为及礼仪要求
（三）区域负责制
（四）抓好前期五个节点
（五）日常服务受理
（六）业主回访
五、工程维修管理
（一）常见问题的处理流程
（二）设施、设备管理
（三）装饰装修管理
（四）建立维修网络
（五）资料管理
六、安保服务管理
（一）人员定编
（二）礼仪及行为规范
（三）要点把握
（四）监控与消控中心管理
七、保洁、绿化管理
（一）人员定编
（二）礼仪及行为规范
（三）管理要点
八、制度和信息化管理
（一）作业标准和程序管理
（二）现代化信息效能与作用
九、监督检查管理
（一）定期检查
（二）执行掌控
十、会议管理
（一）会议形式和会议召开标准
（二）会议要求
第二部分
一、物业管理项目经理必须做的事 每天必须做的 每周必须做的 每月必须做的 每季必须做的 每半年必须做的 每年必须做的
二、物业管理项目经理的基本素质要求 要具备良好的职业道德。
要熟悉掌握行业的法规、规章、制度等。要具备良好的人际沟通能力。要具备科学的管理能力。要具备物业管理执业资格
第五篇：什么是物业管理项目经理
什么是物业管理项目经理
物业管理项目经理是指取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书，并接受物业管理企业委派，实施物业管理服务的项目负责人。项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。
一、物业管理项目经理队伍的现状
物业管理从无到有，从小到大，实现了历史性的跨越。物业管理从业人员的素质总的来讲正随着行业的发展在逐步提高，但是问题也很明显，矛盾比较突出，一定程度上影响和制约了物业管理行业的持续健康发展。这既有队伍素质的自身原因，也有行业主管部门监督管理缺位的原因。归纳起来，物业管理项目经理队伍主要存在以下问题：
1．业务水平不高。物业管理是一个新兴行业，尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，物业管理从业人员许多都是“半路出家”，多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训{，素质参差不齐，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应不断提高的物管工作要求。加之物业管理企业忽视自身建设，普遍缺乏对从业人员的培训，对管理队伍没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使得业务水平提高不快，管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理项目经理素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
2．服务意识不强。许多物业管理项目负责人没有经过正规的专业知识培训，还有不少是由下岗人员等杂牌军拼凑而成，普遍缺乏现代物业管理理念，物管公司服务仍停留在“扫地看门”的低水平上，近70％～80％的小区仍是低标准、低层次、初始化的基本服务和简单服务，设施养护不到位，与业主需要的全方位、深层次的管理与服务相距甚远。少数项目经理没有摆正服务与管理的关系，以“管理者”自居，颠倒了主客位置，盛气凌人，态度生硬，不遵守合同，收费不透明，经常和业主发生冲突，引起不必要的纠纷，甚至制造、激化矛盾，恶化了物管与业主的关系，严重影响物业管理企业的形象。
3．专业人才不多。随着社会的进步和科技的突飞猛进，高品质、高技术含量的物业越来越多，对物业管理行业的专业要求更高，难度更大，急需一批具有物业管理专业知识的高素质的管理人才。目前从事物业管理的人员当中，真正熟悉物业管理，懂经营、通技术、精业务的人才不多，有实际工作经验、能独立主持小区全面物业管理的中高级人才较少。特别是适应高档住宅区管理的专业人才明显不足，智能化建筑的物业管理专门人才严重缺乏，懂经营、会管理、“一专多能”的复合型、创新型人才偏少。人才队伍的薄弱及人才储备的不足，很大程度上影响了物业管理行业的加快发展。
二、实施物业管理项目经理制度的主要内容
一是把好“准入关”。实行项目经理职业资格准入和持“双证”上岗制度，一方面以行业准入的方式来提高物业经理的综合素质，另一方面规范物业管理企业的行为，从而切实维护业主及使用人的合法权益。物业管理的项目经理或负责人必须持有建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》和当地房产管理部门颁发的《物业管理项目经理岗位资格证书》，经执业注册后方可担任物业管理项目经理。物业管理项目负责人及拟任负责人需通过统一考试，合格后方可取得《物业管理项目经理岗位资格证书》。一名项目经理管理的物业项目数不得超过二个，且物业建筑面积的总和一般不超过20万平方米。同时要加强物业管理后备人才的储备，引导企业在物业管理实践中培养高素质的项目经理，使物业管理企业成为人才的成长基地和摇篮。
二是把好“培训关”。长期以来，很多人都认为物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量低的行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和保安，不需要高素质的人才，因此一直缺乏良好的人才引进机制与培养机制。其实，物业管理作为一门新兴行业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。随着高档物业的不断涌现，没有高素质的物业管理人才，便无法提供适应智能化、网络化等高端需求的物业管理。因此必须强化对物业管理从业人员特别是项目经理的培训力度，采取委托代培和在岗轮训相结合的方式，有步骤地组织好项目经理培训工作，加强对项目整体经营管理、成本控制能力、突发事件处置能力和房地产专业知识以及社会学、心理学等方面的学习和培训l，进一步提高项目经理的业务素质，不断增强他们解决矛盾的协调能力和处理突发事件的应变能力，扩大项目经理的人才储备，增强行业发展的后劲。
三是把好“考核关”。物业所在地物业管理主管部门要依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定对项目经理采用计分考核制，对其违规、违约行为进行扣分。对在一个考核周期内，所扣分值达到或超过一定分值的项目经理，吊销其《物业管理项目经理岗位资格证书》，并对其处以一定期限内不得从事物业管理项目经理工作的处罚。不仅如此，项目经理的考核还要与其所在企业的诚信档案挂钩，作为对其企业考核的组成部分。要会同居委会、业主委员会抓好小区项目经理的日常考核，综合评定小区项目经理的管理水平，实行项目经理年检制度，对不合格的项目经理，年检时不予通过。同时，将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。行业主管部门要通过建立、完善项目经理及其所在企业的诚信档案和管理系统，加强考核与监督，并定期向社会公示企业和项目经理执业诚信档案。
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