第一篇：如何成为物业管理项目经理
如何成为物业管理项目经理
俗话说“千军易得，一将难求”，在物业管理服务行业快速发展的今天，物业管理项目的管理处经理成了吃香抢手的人才，这是由于一个物业项目的管理服务和经营成功与否，很大程度上取决于这个项目管理团队的领头羊。笔者试图从以下几个方面对如何当一位优秀的物业管理处经理进行阐述。
一、管理处经理的职业素养 1.具备较强的管理能力
(1)计划得体。对项目的年度、季度和月、周计划要科学编制，长短结合，适时调整，可操作性强。年度计划要涵盖以下要点：对共用设施设备和共用部位的年度维护、更新；绿化景观的管养和更替；办公设备、用品费用的控制；人员的增减，薪酬福利、奖金的预算；各项收入的预计和激励措施。
(2)组织指挥得力。作为一线的统军人物，要组建一个有战斗力的团队，将计划分阶段、分部门地有效实施。要懂得统一指挥和统一领导的区别，何时靠前指挥，何时发挥下属尤其是中层骨干的作用。
(3)协调控制得当。经常需要协调的有业委会、政府有关部门、社区委员会、开发商、合作商和业主等等，尤其是前期介入或承接验收和交房阶段同开发商、承建商的协调，还有正常管理服务期与业委会的协调得当与否是至关重要的。要有控制局势的能力，如何把控得当，局面不使之恶化，除了有预案和资源外，还取决于管理处经理个人的综合能力，特别是在阅历、经验和良好的人际关系等方面。2.具备较强的综合能力
(1)较强的文字和口头表达能力。
(2)善于倾听、善于沟通。
(3)善于处理经营外部顾客(业主、政府部门、开发商等)和内部顾客(员工)的关系。
(4)社区文化活动的策划和组织。
(5)编写文件和文档管理。
(6)较强的成本核算意识：
①劳动定额和人力成本；
②共用部位共用设施日常维修和需年检的费用；
③非公摊能耗[这一点在混合型住宅小区(有些省市物价部门不允许电梯用电以外的水电费实
行公摊)尤要重点考虑]；
④办公费用；
⑤税费、折旧等：
⑥如何实现资源、设备的有效共享。
(7)组织、编写物业项目招投标物业管理力案，并能现场答辩。
(8)主持创建物业管理示范项目(省级及以上)的能力。
(9)善于时间管理、会议管理，提高办事效率。
(10)较熟练地应用IS09001：2000质量管理体系文件，实现持续改进.3.较强的政策法规和业务水平
(1)熟悉并掌握相关的法律法规，包括各种部门规章和地方规章以及国家到地方的政府部门文件。
(2)善于应用，能让业主和客户理解并接受，能够制作相关的合同、承诺书等法律文书，在起草告示、通知、催告函时有较强的法律法规和风险防范意识。
(3)熟悉业务，熟悉当地风俗人情，基本了解房地产、基 建、装饰、装修和设备设施的常识。
(4)搞“统一战线”，充分发挥政府部门、业委会、开发
商、施工单位和相关业主的能动性，化不利因素为有利因素。4.人格魅力和团队建设
(1)模范遵守法律法规和公司的规章制度，爱护公司和客户财产，任劳任怨，身心健康。
(2)有爱心，“老吾老及人之老，幼吾幼及人之幼”，关心客户和员工。
(3)“推功有功，搅过无过”，能够正确对待名利，勇于承担责任，但不是简单地“护犊子”。
(4)改善心智模式，经常换位思考，系统运作以提高效率。
(5)建立物业公司和业主的共同愿景，共建美好家园。
(6)经常培训员工，组织参观学习借鉴，建立学习型团队。5.角色定位
(1)一线部门的统军人物。
(2)业主客户的信赖伙伴。
(3)辖区公共事物的提供者和组织者。
(4)高级的复合型人才，公司的“封疆大吏”。
二、不同阶段的工作重点 1.项目开发论证和设计阶段
(1)开发论证阶段
①项目定位是高尚住宅区，高档写字楼还是一般项目。
②预期房屋售价和物业服务收费价格以及相应的服务标准。
③会所(泛会所)的面积大小、功能分布和消费层次，配套设施的多少和复杂程度?
(2)设计阶段
①设计重要性排列顺序安全、使用、美观、经济。
②关注和提合理化建议的要点
a、小区(项目)的平面布置和竖向标高的设置，共设立几个主辅出入口，消防通道、地面停车位和交通安全(人车分流)如何安排？
b、景观建设与日常维护、管养节能之间的矛盾如何处理？ 2.基建和销售阶段
(1)配合制订售楼相关文件
经过招投标程序中标后，要为开发商拟订“业主临时公约”提出许多合理建议，要能预见到交房装修以及正常入住后可能发生的问题，把措施、规定写进“业主临时公约”。同时制定《前期物业管理服务协议》并将其主要服务内容和收费等级、标准作为《商品房买卖合同》的附件内容。
(2)跟踪施工质量，提合理化建议
一般的前期介入是在总体管网施工阶段进行的，除了指派工程人员对管网综合布线施工跟踪外，应对重要的共用设备安装进行跟踪，如发电机、电梯、变配电设备、水泵以及消防、安防等设备设施，从业主使用和物业日常使用管理以及维护的角度及时提出合理化建议。3．承接验收和交楼阶段
(1)对照图纸等资料做好共用部位、共用设备设施的验收，凡有政府部门验收的，应有验收合格证明，对设备的说明书、保修卡、发票复印件及厂商联系电话整理造册，为设备档案、设备卡的建立打好基础。
(2)做好图纸、竣工资料等内部资料的交接工作。
(3)认真研究“商品房买卖合同”，尤其是交房条件及装饰、设备标准的约定。虽然《物业管理条例》及多数地方法规未明确物业企业应承担向业主交房的义务，但在物业管理实践中，开发商绝大多数委托物业企业向业主交房，因此对业主套内的门窗、地面、天棚、给排水、照明、配电、安防等均要认真验收，及时提出“工程整改传签单”送给开发商项目部，要求在交房前大部分整改到合格。
(4)交楼文件的编制。这是一项复杂的系统工程，管理处经理应当在公司的统一领导下，组织有关部门来编写，但一定要结合项目实际来制订。
(5)物业管理用房及交房氛围的营造。物业处及交楼的场所应装修或布置得体，墙上的交房流程使人一目了然。有条件的可配备水果、瓜子、冷饮及小气球等，使人感觉到物业服务的档次和质量，产生良好的“第一印象”。
(6)工程整改要及时到位。交房后业主会请家装公司、监理公司等行家进行验房，会提出一大堆问题。管理处要妄排专门人员配合验楼，合理解释和引导，对确实存在的工程质量瑕疵和问题分门别类及时送达开发商项目部及时整改，经物业工程人员初验合格后通知业主验收。
(7)装修管控的方针。
方针相对规范，比较好用。符合规范的房子是合格产品，但不等于是好房子和人性化的产品，对设计不合理导致难以使用的，可根据实际情况提出合理方案或请开发商、设计院派专家到现场提出整改方案。但不能一味迁就部分业主整改到好用的要求而大范围改动，那样会破坏了外立面和景观，甚至产生结构安全等问题，导致影响楼盘的保值、增值。
(8)装修管控的重点。
①要实现首例管理原则。对相似条件或容易攀比的如果有一户违规装修得不到及时制止和修复，第二户就会跟上来，所以要卡就得从头卡死，不给撬动余地。对确有必要的需由设计部门出统一方案，统一施工，物业人员还要统一解释口径。
②要认真寻找装修管控的难点。各项目都存在类似的难点，如空调外机位及冷凝水管的位置走向，外伸式晾衣架的安装，屋面安装太阳能热水器，封闭阳台、露台加盖阳光房，首层住户腰斩排烟排气道，共用管道井、设备井(间)被占用敲打等等。对上述难点要做出预案管理，强化责任制，并制订“装修敏感物资进区审批制度”，把这些麻烦挡在小区大门之外。
③除了在交房文件中配套“房屋装饰装修管理协议”和“装修指南”小册子外，还要在不同阶段推出装修提示，既要约束不规范装修的业主，又要提供人性化的服务，使业主真正得到好处。如把常用品牌空调主机尺寸告诉业主，建议靠外墙不做木制壁橱，有线电视要使用四屏蔽数字线(有利今后接收数字电视和上网)，要求装修公司提供水电线路图(便于今后装修)等。
第二篇：物业管理项目经理培训
物业管理项目经理培训
标题：规范管理 积极工作 做合格的物业经理 第一部分 前言
物业企业基础管理的定义？ 物业管理的定义和基本内容？ 物业管理涉及哪些法律、法规和政策 物业管理基础工作包含的十项内容：
一、人员管理
（一）人员选聘
（二）人员定岗
（三）人员使用
（四）人员培训
（五）人员考核
二、财务管理
（一）财务预算
（二）收费
（三）成本控制与创收
三、计划管理
（一）指标计划管理
（二）日常工作计划管理
四、客户服务管理
（一）工作要求及特征
（二）行为及礼仪要求
（三）区域负责制
（四）抓好前期五个节点
（五）日常服务受理
（六）业主回访
五、工程维修管理
（一）常见问题的处理流程
（二）设施、设备管理
（三）装饰装修管理
（四）建立维修网络
（五）资料管理
六、安保服务管理
（一）人员定编
（二）礼仪及行为规范
（三）要点把握
（四）监控与消控中心管理
七、保洁、绿化管理
（一）人员定编
（二）礼仪及行为规范
（三）管理要点
八、制度和信息化管理
（一）作业标准和程序管理
（二）现代化信息效能与作用
九、监督检查管理
（一）定期检查
（二）执行掌控
十、会议管理
（一）会议形式和会议召开标准
（二）会议要求
第二部分
一、物业管理项目经理必须做的事 每天必须做的 每周必须做的 每月必须做的 每季必须做的 每半年必须做的 每年必须做的
二、物业管理项目经理的基本素质要求 要具备良好的职业道德。
要熟悉掌握行业的法规、规章、制度等。要具备良好的人际沟通能力。要具备科学的管理能力。要具备物业管理执业资格
第三篇：什么是物业管理项目经理
什么是物业管理项目经理
物业管理项目经理是指取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书，并接受物业管理企业委派，实施物业管理服务的项目负责人。项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。
一、物业管理项目经理队伍的现状
物业管理从无到有，从小到大，实现了历史性的跨越。物业管理从业人员的素质总的来讲正随着行业的发展在逐步提高，但是问题也很明显，矛盾比较突出，一定程度上影响和制约了物业管理行业的持续健康发展。这既有队伍素质的自身原因，也有行业主管部门监督管理缺位的原因。归纳起来，物业管理项目经理队伍主要存在以下问题：
1．业务水平不高。物业管理是一个新兴行业，尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，物业管理从业人员许多都是“半路出家”，多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训{，素质参差不齐，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应不断提高的物管工作要求。加之物业管理企业忽视自身建设，普遍缺乏对从业人员的培训，对管理队伍没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使得业务水平提高不快，管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理项目经理素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
2．服务意识不强。许多物业管理项目负责人没有经过正规的专业知识培训，还有不少是由下岗人员等杂牌军拼凑而成，普遍缺乏现代物业管理理念，物管公司服务仍停留在“扫地看门”的低水平上，近70％～80％的小区仍是低标准、低层次、初始化的基本服务和简单服务，设施养护不到位，与业主需要的全方位、深层次的管理与服务相距甚远。少数项目经理没有摆正服务与管理的关系，以“管理者”自居，颠倒了主客位置，盛气凌人，态度生硬，不遵守合同，收费不透明，经常和业主发生冲突，引起不必要的纠纷，甚至制造、激化矛盾，恶化了物管与业主的关系，严重影响物业管理企业的形象。
3．专业人才不多。随着社会的进步和科技的突飞猛进，高品质、高技术含量的物业越来越多，对物业管理行业的专业要求更高，难度更大，急需一批具有物业管理专业知识的高素质的管理人才。目前从事物业管理的人员当中，真正熟悉物业管理，懂经营、通技术、精业务的人才不多，有实际工作经验、能独立主持小区全面物业管理的中高级人才较少。特别是适应高档住宅区管理的专业人才明显不足，智能化建筑的物业管理专门人才严重缺乏，懂经营、会管理、“一专多能”的复合型、创新型人才偏少。人才队伍的薄弱及人才储备的不足，很大程度上影响了物业管理行业的加快发展。
二、实施物业管理项目经理制度的主要内容
一是把好“准入关”。实行项目经理职业资格准入和持“双证”上岗制度，一方面以行业准入的方式来提高物业经理的综合素质，另一方面规范物业管理企业的行为，从而切实维护业主及使用人的合法权益。物业管理的项目经理或负责人必须持有建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》和当地房产管理部门颁发的《物业管理项目经理岗位资格证书》，经执业注册后方可担任物业管理项目经理。物业管理项目负责人及拟任负责人需通过统一考试，合格后方可取得《物业管理项目经理岗位资格证书》。一名项目经理管理的物业项目数不得超过二个，且物业建筑面积的总和一般不超过20万平方米。同时要加强物业管理后备人才的储备，引导企业在物业管理实践中培养高素质的项目经理，使物业管理企业成为人才的成长基地和摇篮。
二是把好“培训关”。长期以来，很多人都认为物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量低的行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和保安，不需要高素质的人才，因此一直缺乏良好的人才引进机制与培养机制。其实，物业管理作为一门新兴行业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。随着高档物业的不断涌现，没有高素质的物业管理人才，便无法提供适应智能化、网络化等高端需求的物业管理。因此必须强化对物业管理从业人员特别是项目经理的培训力度，采取委托代培和在岗轮训相结合的方式，有步骤地组织好项目经理培训工作，加强对项目整体经营管理、成本控制能力、突发事件处置能力和房地产专业知识以及社会学、心理学等方面的学习和培训l，进一步提高项目经理的业务素质，不断增强他们解决矛盾的协调能力和处理突发事件的应变能力，扩大项目经理的人才储备，增强行业发展的后劲。
三是把好“考核关”。物业所在地物业管理主管部门要依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定对项目经理采用计分考核制，对其违规、违约行为进行扣分。对在一个考核周期内，所扣分值达到或超过一定分值的项目经理，吊销其《物业管理项目经理岗位资格证书》，并对其处以一定期限内不得从事物业管理项目经理工作的处罚。不仅如此，项目经理的考核还要与其所在企业的诚信档案挂钩，作为对其企业考核的组成部分。要会同居委会、业主委员会抓好小区项目经理的日常考核，综合评定小区项目经理的管理水平，实行项目经理年检制度，对不合格的项目经理，年检时不予通过。同时，将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。行业主管部门要通过建立、完善项目经理及其所在企业的诚信档案和管理系统，加强考核与监督，并定期向社会公示企业和项目经理执业诚信档案。
第四篇：2016物业管理项目经理考试题
2016项目经理乌鲁木齐一期
本卷共有题目：80题 总分：100 及格分：70
一、单选题 共60题 题号:1 本题分数:1.0分
目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是（）。A、酬金制收费形式 B、佣金制收费形式 C、代收、代交费用形式 D、包干制收费形式 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:2 本题分数:1.0分
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有的特性是（），不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业服务区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。A、公共性 B、长期性 C、综合性 D、即时性 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:3 本题分数:1.0分
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A、物业服务收费 B、物业服务标准 C、公共性物业服务 D、物业管理区域 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:4 本题分数:1.0分
物业管理人员应具备的职业道德之一是（）A、仪表端庄，形象良好 B、忠于职守，尽职尽责 C、体魄健康，胸怀宽广 D、语言流畅，表达力强 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:5 本题分数:1.0分
以下关于物业管理概念的说法中，正确的是（）。A、物业管理是一种政府行为 B、物业管理是一种行政行为 C、物业管理是一种监管行为 D、物业管理是一种市场行为 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:6 本题分数:1.0分
某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是（）。A、给上级公司的函
B、给XX物业管理公司的通知 C、关于开展值班主任培训的通知 D、关于申请配备电脑的报告 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:7 本题分数:1.0分
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的同意。A、本楼层业主 B、本栋楼业主
C、有利害关系的业主 D、有相邻关系的业主 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:8 本题分数:1.0分
对于确需改变公共建筑和共用设施用途的，（）应依法办理有关行政审批手续。A、业主大会 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主代表 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:9 本题分数:1.0分
关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防设备巡视、检查、测试制度
C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D、建立空调系统技术档案 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:10 本题分数:1.0分
物业管理档案的内容包括物业权属资料、业主的权属档案资料及物业运行、维修记录资料和（）等。
A、物业管理相关合同资料 B、物业供应商资料 C、物业常用工具清单 D、管理体系文件 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:11 本题分数:1.0分
物业服务收费应遵循的原则是（）。A、合理原则 B、公开原则
C、费用与服务水平相适应原则
D、合理、公开以及费用与服务水平相适应原则 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:12 本题分数:1.0分
业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍享有物业管理的（）。A、知情权 B、平等权 C、决策权 D、收益权 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:13 本题分数:1.0分
关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防设备巡视、检查、测试制度
C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D、建立空调系统技术档案 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:14 本题分数:1.0分
（）是保证消防设备完好的基本手段。A、日常的维修、养护 B、发现故障并维修调整
C、日常的巡视、检查、实验和测试 D、适时进行电梯设备更新换代 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0题号:15 本题分数:1.0分
当业主在实施占用、挖掘道路行为前，必须征得（）同意为先。A、业主大会或物业服务企业 B、业主委员会和物业服务企业 C、业主大会和物业维修企业 D、业主大会或业主委员会 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:16 本题分数:1.0分
若干业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分享有的共有权，同时享有基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的（）A、共同管理权 B、处分权 C、所有权 D、共有权 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:17 本题分数:1.0分
某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误的是（）。
A、立即通知燃气公司 B、疏散现场人员
C、使用电风扇驱散泄漏燃气 D、关闭燃气阀门 标准答案：A 考生答案：C
本题得分：0.0题号:18 本题分数:1.0分
业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）。A、装饰装修方案 B、装饰装修施工合同 C、企业资信证明
D、装修材料供货合同 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:19 本题分数:1.0分
《物权法》对建筑区域内的车位、车库的所有权归属规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A、业主 B、商户
C、物业使用人 D、物业经营 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:20 本题分数:1.0分
物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向（）收取有关费用。A、开发企业 B、物业服务企业 C、建设单位 D、最终用户 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:21 本题分数:1.0分
对于业主明显不合理的投诉，应采取的处理方式是（）A、不予理会 B、提交业委会
C、做好解释取得理解 D、委曲求全 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:22 本题分数:1.0分
在包干制下，物业管理的会计主体是()。A、物业管理项目 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主大会 标准答案：B 考生答案：A
本题得分：0.0题号:23 本题分数:1.0分
因住宅室内装饰装修造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。A、装修人 B、装修企业 C、装修施工人员 D、物业管理公司 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:24 本题分数:1.0分
在物业尚未交付给物业买受人之前，物业服务收费的缴费主体是（）。A、建设单位 B、施工单位 C、业主委员会 D、业主大会 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:25 本题分数:1.0分
客户的需求包括需要被关心，需要被倾听，（），需要迅速处理。A、需要发泄 B、需要被理解 C、需要被尊重
D、需要服务人员专业化 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:26 本题分数:1.0分
机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业组织人员进行承接查验；（2）物业移交；（3）对查验中发现的问题进行处理；（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务签订合同。正确的工作程序是（）。A、（1）→（2）→（3）→（4）B、（2）→（1）→（3）→（4）C、（4）→（2）→（1）→（3）D、（4）→（1）→（3）→（2）
标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:27 本题分数:1.0分
物业服务企业的客户关系管理的,对象是（）A、物业服务企业 B、客户群 C、业主
D、调谐客户群关系的行为的总和 标准答案：B 考生答案：C
本题得分：0.0题号:28 本题分数:1.0分
当业主投诉邻居噪音影响休息时，应采取的处理方式是（）A、将业主的投诉意见直接反馈给邻居 B、上门批评邻居注意影响 C、直接报警由派出所处理
D、先通过可视对讲系统提醒业主注意 标准答案：D 考生答案：A
本题得分：0.0题号:29 本题分数:1.0分
物业服务企业的客户关系管理的,对象是（）A、物业服务企业 B、客户群 C、业主
D、调谐客户群关系的行为的总和 标准答案：B 考生答案：C
本题得分：0.0题号:30 本题分数:1.0分
《物业管理条例》明确规定，（）应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主。A、建设单位
B、政府行政主管部门 C、施工企业
D、物业服务企业 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:31 本题分数:1.0分
除首次业主大会会议外业主大会会议的法定召集人是（）。A、业主委员会 B、物业服务企业 C、业主委员会主任 D、业主代表 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:32 本题分数:1.0分
在物业管理的客户管理中，（）是物业管理服务的直接消费者，与物业管理服务活动联系最为紧密，关系最为重要，因此，是最主要的客户管理对象。A、业主
B、政府行政、业务主管部门 C、业主、物业使用人
D、业主大会和业主委员会 标准答案：C 考生答案：A
本题得分：0.0题号:33 本题分数:1.0分
业主大会是由（）组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。A、全体使用人 B、全体业主
C、物业管理区域内的全体业主
D、物业管理区域内的全体业主和全体使用人 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:34 本题分数:1.0分
业主转让住宅专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A、一并转让 B、分别转让 C、同时转让 D、不能转让 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:35 本题分数:1.0分
员工的解聘包括（）三种情况。A、员工辞职、辞退和资遣 B、员工辞职、开除和资遣 C、员工辞退、终止合同和派遣 D、员工辞退、旷工和除名 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:36 本题分数:1.0分
关于物业管理专业化特征说法正确的是（）。A、双向选择和等价有偿
B、使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一 C、要求物业管理从业人员必须具备一定的执业资格 D、克服了旧体制下各自为政、多头管理等种种弊端 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:37 本题分数:1.0分
物业服务企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。A、承包 B、签订合同 C、双方协商 D、中介 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:38 本题分数:1.0分
某项目经理欲给本项目主管加薪，需要撰写公文报公司批准，此类公文属于（）类公文。A、报告 B、请示 C、函 D、意见 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:39 本题分数:1.0分
业主办理入住手续时，最先办理的事项是（）A、房屋验收 B、业主登记确认 C、产权代办手续办理
D、签署物业管理相关文件 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:40 本题分数:1.0分
资产管理的核心内容是对（）。A、成本和收益的控制 B、物业的物理形态管理 C、财务状况的管理 D、净运营收益的控制 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:41 本题分数:1.0分
物业服务企业的营业成本包括（）
A、直接人工费、直接材料费、管理费用 B、直接人工费、直接材料费、财务费用 C、直接人工费、直接材料费、间接费用 D、直接人工费、直接材料费、期间费用 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:42 本题分数:1.0分
关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。A、物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求 B、物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务 C、物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务
D、单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:43 本题分数:1.0分
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（）风险。A、物业移交 B、设施设备 C、合同
D、服务品质 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:44 本题分数:1.0分
首次业主大会会议后，业主大会的法定召集人是()。A、建设单位
B、业主大会筹备组 C、业主委员会主任 D、业主委员会 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:45 本题分数:1.0分
物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（）原则。A、产权“经营权分离 B、业主至上 C、专业高效 D、公平竞争 标准答案：A 考生答案：C
本题得分：0.0题号:46 本题分数:1.0分
某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万平方米，高层住宅20万平方米，别墅2万平方米，办公楼2万平方米，工业厂房4万平方米，从管理规模来看，该物业服务企业达到了（）企业资质要求。A、一级 B、二级 C、三级
D、三级暂定 标准答案：B 考生答案：B
本题得分：1.0题号:47 本题分数:1.0分
下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。A、浇水
B、病虫害防治 C、杂草防治
D、绿化改造工程 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:48 本题分数:1.0分
业主转让住宅专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A、一并转让 B、分别转让 C、同时转让 D、不能转让 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:49 本题分数:1.0分
物业买受人在签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约（）。A、予以书面承诺 B、予以承诺 C、不应承诺
D、不予书面承诺 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:50 本题分数:1.0分
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A、物业服务收费 B、物业服务标准 C、公共性物业服务 D、物业管理区域 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:51 本题分数:1.0分
根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主统一向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由()享有或者承担的物业服务计费方式。A、物业服务企业 B、建设单位 C、全体业主 D、全体居住人 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:52 本题分数:1.0分
下列各项目，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）。A、工厂集体宿舍 B、新建写字楼 C、新建商品住宅区 D、部队营房
标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:53 本题分数:1.0分
2003年9月1日，（）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶 段。
A、《物权性》 B、《物业管理条例》 C、《业主大会规程》 D、《前期物业管理招投标管理暂行办法》 标准答案：B 考生答案：D
本题得分：0.0题号:54 本题分数:1.0分
关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。A、业主应当遵守管理规约
B、业主应当监督业主委员会的工作
C、业主应当接受物业服务企业依约提供的服务 D、业主应当制定业主大会议事规划 标准答案：A 考生答案：A
本题得分：1.0题号:55 本题分数:1.0分
以下不属于能够有效提高物业服务费收缴率的措施是（）。A、做到物业服务无过错
B、培训业主提高其自觉缴费意识
C、保存催缴证据，通过法律途径解决欠费问题 D、无论是大客户还是一般客户都应一体对待 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:56 本题分数:1.0分
以下不属于物业服务企业服务品质监控的内容是（）。A、执行品质管理日常检查工作 B、对物业设施设备进行抽验
C、客户服务和设备设施管理及秩序维护、环境管理过程的监控 D、客户抱怨（如投诉）案件的分析、检查与改善 标准答案：C 考生答案：B
本题得分：0.0题号:57 本题分数:1.0分
关于管理规约效力的说法，正确的是（）。A、管理规约对物业的继受人不具有约束力 B、管理规约对物业使用人不具有约束力
C、管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力 D、管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0题号:58 本题分数:1.0分
审核客户满意度调查问卷，应该就（）进行核实。A、问卷的内容
B、编制问卷依据的信息准确性 C、问卷的内容与调查提问的科学性 D、问卷排版格式的合规性 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:59 本题分数:1.0分
《物业管理条例》明确对业主委员会实行（）制度。A、审批 B、登记 C、备案 D、审核 标准答案：C 考生答案：C
本题得分：1.0题号:60 本题分数:1.0分
新建房屋的质量保修，由（）负责。A、建设单位 B、物业服务企业 C、业主
D、施工单位 标准答案：A 考生答案：D
本题得分：0.0
二、多选题 共20题
题号:61 本题分数:2.0分
从物业管理费支出的角度分析，物业管理费用的构成包括（）
A、管理服务人员的工资、社会保险、商业保险和按规定提取的福利费等 B、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C、物业管理区域清洁卫生费用
D、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 E、物业服务企业固定资产折旧 标准答案：B、C、D、E 考生答案：B、C、D、E
本题得分：2.0题号:62 本题分数:2.0分
下列关于管理规约的说法中，正确的有（）。A、管理规约经业主大会通过后生效 B、管理规约对全体业主具有约束力 C、管理规约对物业管理企业具有约束力
D、管理规约对物业建设单位具有法律约束力 E、管理规约仅有道义上的约束力 标准答案：A、B 考生答案：A、B
本题得分：2.0题号:63 本题分数:2.0分
建筑物及其附属设施的管理（）。A、业主可以自行管理
B、业主可以委托物业服务企业管理 C、业主可以委托其他管理人管理 D、业主可以委托专业公司管理
E、业主不得委托给不具备物业资质其他管理人管理 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C
本题得分：1.0题号:64 本题分数:2.0分
物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（??? ?）。A、车辆维修员 B、车辆清洗员
C、交通疏导及管理员? D、停车场维护员 E、停车收费员
标准答案：C、D、E 考生答案：C、D、E
本题得分：2.0题号:65 本题分数:2.0分
建筑物及其附属设施的管理（）。A、业主可以自行管理
B、业主可以委托物业服务企业管理 C、业主可以委托其他管理人管理 D、业主可以委托专业公司管理
E、业主不得委托给不具备物业资质其他管理人管理 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C
本题得分：1.0题号:66 本题分数:2.0分
关于对员工奖励的说法，正确的有（）。A、物质奖励与精神奖励相结合 B、员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 C、奖励应采用公开的透明的方式 D、奖励程度要与员工的贡献相符 E、奖励的方式保持一致，不应变化 标准答案：A、B、C 考生答案：A、B、D
本题得分：0.0题号:67 本题分数:2.0分
关于业主专有部分的所有权说法，正确的有（）
A、业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 B、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全
C、业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房 D、业主对专有部分的所有权在建筑物区分所有权中占主导地位
E、业主专有权的设定、转移和消灭决定于共有权的设定、转移和消灭 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D
本题得分：2.0题号:68 本题分数:2.0分
各类机房内主要配置的灭火器材有（）。A、固定灭火器材 B、推车式灭火器 C、水带 D、水枪 E、消防卷盘 标准答案：A、B 考生答案：A、B
本题得分：2.0题号:69 本题分数:2.0分
车辆管理注意事项包括（）。
A、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
B、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系 C、车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道 D、指挥车辆合理停放，必要时可暂停消防通道
E、对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。标准答案：A、B、C、E 考生答案：A、B、C、E
本题得分：2.0题号:70 本题分数:2.0分
业主大会议事规则包括的内容有（）。A、业主大会的议事方式 B、业主大会的表决程序 C、业主投票权确定办法 D、业主委员会的组成和委员任期 E、业主委员会的议事程序 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D
本题得分：2.0题号:71 本题分数:2.0分
业主大会和业主委员会开展工作的经费应当由（）。A、物业服务企业支出 B、建设单位支出 C、全体业主分摊
D、小区公共收益支出 E、住宅专项维修资金支出 标准答案：C、D 考生答案：C、D
本题得分：2.0题号:72 本题分数:2.0分
现实物业管理中，具备业主身份的情况有（）。A、房屋所有权证书持有人 B、房屋共有权证书持有人 C、房屋抵押权证持有人
D、待领房屋所有权证书的购房人 E、待领房屋共有权证书的购房人 标准答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E
本题得分：2.0题号:73 本题分数:2.0分
有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有()。A、相关业主对经营行为有事先否定权 B、业主大会对经营行为有事先否定权 C、物业服务企业对经营行为有最终决定权
D、经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金
E、经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费 标准答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E
本题得分：2.0题号:74 本题分数:2.0分
出现以下情形的，车辆管理人员应该及时劝阻的有（）。A、有固定车位却任意停放的 B、不按规定任意停放的 C、在消防通道停车的
D、车辆损坏停在小区内的 E、有贵重物品遗留车内的 标准答案：A、B、C 考生答案：A、B、C
本题得分：2.0题号:75 本题分数:2.0分
物业服务企业发现装修人或者装饰装修施工单位违反装饰装修管理规定的，应当采取的措施是（）。
A、及时劝阻和制止
B、依据装修管理合同停水停电
C、已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理 D、没收装饰装修的施工工具
E、依据装修管理合同从押金中扣除违约金和赔偿的损失 标准答案：A、C、E 考生答案：A、B、C、E
本题得分：0.0题号:76 本题分数:2.0分
我国物业管理的基本特征有（）。A、统一化 B、市场化 C、社会化 D、专业化 E、现代化
标准答案：B、C、D 考生答案：B、C、D
本题得分：2.0题号:77 本题分数:2.0分
物业保安人员，在执勤巡逻中遇到正在实施的不法行为时，正确的处理措施有()。A、将有关情况及时报告当地公安机关 B、可以视情搜查身体并扣押合法证件 C、迅速制止不法行为
D、可以视情限制行为人人身自由 E、不得辱骂、殴打行为人 标准答案：A、C、E 考生答案：A、C、E
本题得分：2.0题号:78 本题分数:2.0分
公共安全防范管理的服务内容主要包括（）A、出入管理
B、安防系统的使用、维护和管理
C、配合居委会和公安机关开展社区管理 D、施工现场管理 E、消防管理
标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D
本题得分：2.0题号:79 本题分数:2.0分
与业主、物业使用人沟通交流的常见内容有（）A、物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 B、业主、物业使用人物业管理的投诉受理与处理反馈 C、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
D、物业管理服务内容、标准和有关账目的公示与解释
E、物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其它事项的沟通交流 标准答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E
本题得分：2.0题号:80 本题分数:2.0分
企业辞退员工时必须慎重考虑，但若出现（）情况，对当事人应予以辞退 A、在试用期间被证明不符合录用条件的 B、不能胜任当前岗位的 C、严重违反劳动纪律 D、严重失职，营私舞弊 E、拉帮结派，消极怠工 标准答案：A、C、D 考生答案：A、C、D
本题得分：2.0
第五篇：物业管理项目经理岗位职责
物业管理项目经理岗位职责
1、独立开展公司下属厂房物业(临港/浦东等地)资源的招商、招租业务，以及负责客户的开发、拓展及维护。
2、协助领导做好相关招商计划的落实、执行;
3、主动拓展市场，定期开展客户调研，形成调研报告，并根据客户意向制定可行性招租方案;
4、陪同客户实地厂房查验，负责客户跟进及合同签约等服务工作;
5、负责与客户建立良好的合作关系;
6、完成领导交待的其他工作;
物业管理项目经理岗位职责21、安排、协调、帮助及督促各专业助理完成各自范围内工作;
2、组织各专业主管工程师代表物业公司参加新项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告汇总后交上级公司，以求得解决;
3、提出新项目管理设备增补改造的初步方案;
4、掌握设施和机电设备性能及完好情况，组织各主管工程师按时制定维修保养计划、措施，检查完成情况;
5、代表物业公司办理有关工程机电方面的各项业务;
6、负责监管设施设备的维修，材料使用。控制项目能源消耗和维修费用;
7、负责对工程技术人员的业务培训和考核工作;
8、完成公司领导交办的有关任务或工作。
物业管理项目经理岗位职责3
___对项目管理处的下属部门指导工作，监督检查各专业部门的具体工作。
2.制定项目管理处的、季度、月度工作计划上报批准后，严格按工作计划完成相关工作。
___处理项目管理处的业主投诉问题。
4.严格按照公司质量管理的要求确保项目管理处的各项工作达到标准，创造品牌效应。
5.建立健全项目管理处的规章制度。
6.按ISO—9000质量管理标准组织编撰项目管理处的体系文件。
___组织对项目管理处各岗位人员的培训、考核工作。
8.督办业主满意度调查工作，整理业主满意度调查的记录向总经理汇报真实的调查情况。
___对项目管理处物业管理费用的收缴率负直接责任。
10.亲自抓好项目管理处节能降耗的工作。对项目管理处的能源费用负直接责任。
11.有权建议公司人事部门调整岗位人员。
12.有权处理项目管理处的各类突发事件。
物业管理项目经理岗位职责41、根据有关物业管理的法规、政策，组织提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。;
2、负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，负责公共突发事件的组织和各种处置方法的拟制、演练;
3、拟定物业工作计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本;
4、检查公司物业的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程;
5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修保养工作;
6、负责定期不定期对公司物业进行巡视，以便全面检查服务工作质量情况;
7、对外与政府相关部门建立良好的公共关系等。
物业管理项目经理岗位职责5
1.维护同业主间的良好关系;
2.负责公司开发项目住宅小区的物业管理;
3.协调好小区的工程、保安、客服、保洁等工作，保持物业的运营状态;
4.做好部门入伙及装修、创优工作，提升现场管控能力;
5.处理各类客户投诉，确保客户满意度提升;
6.负责管理服务区域内社区生活服务及社区文化活动开展。
物业管理项目经理岗位职责6
1.贯彻执行公司对物业项目管理部的要求，制定物业管理部工作计划，并分解落实;
2.负责物业项目费用的预算等提报审批工作;
3.负责物业管理下属各部门(工程、客服、绿化、保洁、维序等)的日常管理工作;
4.及时收取物业费用和车位管理费;
5.负责协调外部关系，维护和提高公司形象。
物业管理项目经理岗位职责71、负责所分配区域或客户的卫生清洁工作，安排、巡查;
2、保证按质按量的完成所分配的任务;
3、听从项目经理分配和安排。
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