对住宅小区电梯物业管理中有关问题的思考(写写帮整理)

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第一篇:对住宅小区电梯物业管理中有关问题的思考(写写帮整理)

对住宅小区电梯物业管理中有关问题的思考

随着我国经济持续发展和城市化进程的加速,电梯保有量不断增长,城市电梯数量不断增加,电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时,电梯运行安全问题,已经成为社会广泛关注的热点。电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为使用者关注的焦点。尽管上述两方面要求涉及了电梯的设计、制造、安装、维修、检测、使用等方面。但今天我们将针对电梯物业管理中的有关问题与大家共同思考,其目的是为了使大家对当前电梯物业管理中存在的问题有一个客观的认识,理性思考这些问题产生的原因,本文借此抛砖引玉提出建议与大家共同探讨,从而,进一步提高电梯物业管理水平,为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。

1、物业管理在电梯安全使用过程中的重要性

现今,商品房已逐渐取代了以前单位的福利房,电梯的产权也随着开发商售房的进程,逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。若按常规理解,特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。根据国家 《特种设备安全法》的有关规定,“使用单位” 是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。既可以是特种设备产权所有者,也可以是受特种设备产权所有者委托。据此,我们可以将住宅小区物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的住宅小区物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用,不仅使业主们的出行安全和生活便捷得不到保证,还有可能激发矛盾,产生群体性事件。

要确保电梯的正常使用,满足业主出行安全和便捷的需求,电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全法》中第三十二~四十二 条和四十五条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。

综上所述,住宅小区物业的电梯管理的重要性体现在为业主提供优质的服务,而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此,住宅小区物业电梯管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得多众住宅小区物业公司去思考,通过思考分析制定相应实施措施,使物业电梯管理水平更上一个台阶。

2、目前住宅小区物业管理电梯中存在的问题

目前,住宅小区物业电梯管理所存在的问题要复杂得多。这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的,其中有比较复杂的背景。通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补住宅小区物业电梯管理中的不足,为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。2.1对住宅小区物业电梯管理认识上存在误区

由于辖区目前住宅小区物业管理是实行多层次的综合性服务。因此,住宅小区物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强机电设备的项目,大部分住宅小区物业公司都采取的是聘用具有维保资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作,而正是如此,很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养,就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解,另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

要搞好住宅小区物业电梯管理,必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为 特种设备不同于住宅小区物业管理的其他机电设备,由于其在使用过程中存在一定的风险,因此,住宅小区物业电梯管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视,对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外,在电梯使用管理中的投入很少。我们知道,电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定,电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程,其故障出现的规律具有一定的偶然性,如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障,通知维修保养单位立即排除,就有可能导致电梯事故的发生。客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务,电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此,住宅小区物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时,应该加大对电梯日常管理的投入,聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员,按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。2.2 电梯物业管理前期介入意识欠缺

住宅小区物业管理前期介入很必要。目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的,作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”,房地产开发商关注的最终结果,房地产开发商为了本身的利益对电梯是否符合安全规范不太过问,主要是能否按房地产开发商时限使用电梯。

作为住宅小区物业公司对此也有自己的看法,总认为房屋开发商交给自己的应该是合格产品,又有专业检测机构的检测报告作支撑,因而,对前期 介入电梯的安装验收没引起足够的重视。然而,实践证明当一个房屋在土建和装修工程即将完工,住宅小区物业管理公司准备进驻时,其中的验收工作是一个重要过程,把住这一关,对今后的管理和使用者有着很重要的意义。同时,对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时,能够及时明确责任,及时加以解决。避免在使用过程中暴露出问题时,双方出现不必要的争议。

另外,还包括房屋装修过程中的使用电梯管理问题。由于装修材料中有河沙、水泥、家具等。如果电梯装载这些物品时未进行任何保护,也未采取相关的管理措施,就可能导致电梯在今后使用过程中开关门不可靠,同时还可能使轿壁被尖锐物品戳压变形。但是目前,很多电梯即使在住宅小区物业管理公司接手后对房屋装修电梯装修过程的控制力度很不够。

综上所述,住宅小区物业公司对电梯的前期接管工作之所以有顾虑,一方面是物业公司出于对前期介入后所支付成本的考虑。另一方面,住宅小区物业管理人员电梯对前期介入的重要性认识不足。2.3对电梯维保单位选择上存在误区

按照《物业管理条例 》,住宅小区物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而,住宅小区物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此,在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求,另一方面,从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。据了解目前住宅小区物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

(1)电梯维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作,且签订的电梯维保 合同形式是全面保养合同即大包。

(2)电梯的管理工作由物业管理公司管理,电梯维保工作则委托电梯保养公司,一般签订的电梯保养合同有全面维保合同,有标准保养合同(清包)。(3)电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责,委派专人专职管理,专职上岗维修工负责维保,有些住宅小区物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。

以上几种形式投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大,高则每月约1000元/台,低则每月约200元/台。上述几种保养方式也各有利弊,作为住宅小区物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本,另一方面,经济实力较强的住宅小区物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险,采用全包维修方式。因此,所采取的维保方式也在情理之中。但这并不等于说价格高维修保养的质量就高,之所以维保价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场,而要在市场中获取更多的利润,显然只能在人工、原材料上下功夫。因而,对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。经过不完全统计电梯维修保养质量所引起的电梯故障占整个故障的25%。由此可见,选择一个维修保养价格适中,保养质量优良的电梯维保公司对提高住宅小区物业电梯管理水平具有举足轻重的作用。

2.4 住宅小区物业管理电梯技术档案资料不健全

目前一些单位住宅小区物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。这其中既有客观原因又有主观因素。有以下几方面问题。(1)由于目前物业管理人员流动较频繁,导致在物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。

(2)房地开发商在小区移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。

(3)物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。(4)由于更换住宅小区物业管理公司而相关协调工作不尽如人意,造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗,导致技术档案无法顺利移交。(5)由于住宅小区物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。

2.5物业管理公司、电梯维保公司与业主之间存在一定的矛盾

一是电梯发生故障后,业主向住宅小区物业管理公司投诉,而住宅小区物业管理公司以电梯维修保养由电梯维保公司负责为借口进行推诿,形成三方矛盾。目前,由于住宅小区物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距,无法准确判断故障原因,因此,通常情况下只能依靠电梯维保人员来进行判断、处理。电梯发生故障后,业主投诉是冲着住宅小区物业管理公司,对电梯维保公司的投诉是间接的。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿,不是物业管理的问题,而是电维保梯公司的责任,但业主的管理费是缴给物业管理公司的,而不是直接缴给电梯维保公司的,理所当然要投诉物业管理公司。二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。住宅小区物业管理公司要生存,要参与市场的竞争,除了要得到业委会认可、续聘外,还要考虑自身发展,电梯维保公司同样面临这样的问题。住宅小区物业管理公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用,往往采用低价格或延迟支付费用给电梯维修保养公司的方式。这 就造成住宅小区物业管理与电梯维保公司之间的矛盾。3 对今后住宅小区物业电梯管理的有关建议 3.1对电梯维保公司选择的有关建议

如前所述,电梯维保大包方式固然对于物业公司来说省事,但经济上付出较大。这种方式如前所述,大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。同时,电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。因此,维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。综上所述,对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时,应根据自己物业公司的经济实力,在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。

3.2对住宅小区物业电梯提前介入的有关建议

前面我们已对住宅小区物业电梯管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。总之,住宅小区物业电梯管理提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一,又是整个住宅小区物业电梯管理工作延续开展的基本保证。为此对电梯物业管理提前介入电梯 施工过程提出以下几点建议。(1)电梯物业管理提前介入电梯施工过程,一方面,物业管理公司出于对今后电梯安全使用和管理考虑,物业管理公司应从业主的角度监督电梯施工中的弊端,切实维护广大业主的利益。另一方面,通过对发现问题与电梯施工安装单位和房地产开发商的有效沟通使各种不利于后期物业管理的弊端在施工中就及时避免、改进和处理,从而一方面为业主争得了良好的硬件条件,另一方面也确保了物业打造名优品牌,使后期的物业管理更加省心。(2)提前熟悉所安装的电梯,并进行很好的保护,确保业主从入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。如前所述,目前很多电梯在业主入住后,发现电梯使用可靠性上存在一定的问题,这些问题产生的原因不排除电梯安装过程中安装质量欠缺等原因,但对业主装修其间电梯成品保护不力是其中的重要原因之一。因此,由物业公司提前对电梯进行成品保护,是减少电梯故障率,确保业主在正式人住后,电梯能在良好的工作状态下运行。(3)通过调查我们得知那些等房屋正式从房地产商手中移交过来以后再去组建电梯物业管理队伍,往往会造成仓促上阵,难免在电梯初期的管理中导致不应有的失误,给业主留下不好的印象。电梯物业管理的提前介入就有充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。使电梯正式移交后物业公司能顺利、及时、成熟地为业主提供优质服务。

通过对住宅小区物业电梯管理工作提前介入,并扎实有效地进行前期管理,使小区在电梯安装质量、物业管理质量等各方面有了很好的保证,为今后电梯的物业管理奠定了良好的基础。3.3加强电梯日常使用管理势在必行

前面分析了目前电梯物业管理中存在的问题,这些问题的出现,既有主观原因也有客观因素,《特种设备安全法》 明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此,作为电梯使用单位所委托的住宅小区物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责,为此,住宅小区物业电梯管理应在以下几方面有所加强。

(1)住宅小区物业电梯管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外,更应对电梯日常的运行状态进行记录、及时发现电梯 运行过程中的故障状态,以便电梯维保公司及时处理,从而减少电梯的故障率。

(2)科学制订电梯的年维修计划,由于电梯是机电产品,因此,正常的磨损和元器件的老化是正常的,很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的,因此,科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段,请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修具体内容。

(3)加强对三角钥匙管理、建立三角钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练,通过演练发现存在的问题,不断完善。使其更具有可操作性。(4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查,减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。

(5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传,同时将电梯安全使用须知,警示标志和应急电话号码张贴在醒目位置。3.4为业主提供更为人性化的住宅小区物业电梯管理服务

上面我们分析了物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的矛盾,从分析中我们不难体会到矛盾的起因是电梯经常性出现故障,而对故障处理的响应时间又较长,无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题,作为的住宅小区物业电梯管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定,同时,应同电梯维修保养公司进行协商,尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外,并且,提前告知业主维修保养时间是星期几、什么时段,让业主有所准备,时间长了业主也就有了概念。每月物业公司征求业主意见表中划出一栏“业主对电梯使用的意见” 等。其实住宅小区 物业电梯管理归结起来本意是管理,实际是服务。两者是合二为一的关系。住宅小区物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单,就是公共服务,同时,其重要职责就是管理。将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现住宅小区物业电梯管理的本质。4 结语

以上通过对住宅小区物业电梯管理重要性的介绍,希望能引起住宅小区物业管理公司的高度重视,转变观念,提高电梯物业管理电梯水平。通过对目前住宅小区物业电梯管理中存在问题的分析,能使大家看到目前住宅小区物业管理电梯还处在一个不成熟的阶段,对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。根据对住宅小区物业电梯管理的认识所提出的相关建议由于知识水平有限,希望大家批评指正。最后,我们殷切的盼望住宅小区物业电梯管理人员能够集思广益、创新管理理念,扎实地履行好物业电梯管理义务。为大家创造一个安全、和谐的乘梯环境。

第二篇:对当前电梯物业管理中有关问题的思考

对当前电梯物业管理中有关问题的思考 Problem s of Elevator Management 陈海鹰,张东平,重庆市特种设备质量安全检测中心

中国电梯 2009年1月第20卷第02期

随着城市电梯数量不断增加,电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时,电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为使用者关注的焦点。尽管上述两方面要求涉及了电梯的设计、制造、安装、维修、检测、使用等方面。但今天我们将针对电梯物业管理中的有关问题与大家共同思考,其目的是为了使大家对当前电梯物业管理中存在的问题有一个客观的认识,理性思考这些问题产生的原因,本文借此抛砖引玉提出建议与大家共同探讨,从而,进一步提高电梯物业管理水平,为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。

1、物业管理在电梯安全使用过程中的重要性

现今,商品房已逐渐取代了以前单位的福利房,电梯的产权也随着开发商售房的进程,逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。若按常规理解,特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。根据国家质检总局 特种设备注册登记与使用管理规则》的有关规定,“使用单位” 是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。既可以是特种设备产权所有者,也可以是受特种设备产权所有者委托,具有一年以上在用特种设备管理权利和管理义务者。据此,我们可以将物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用,不仅使业主们的出行安全和生 活便捷得不到保证,还有可能激发矛盾,产生群体性事件。

要确保电梯的正常使用,满足业主出行安全和便捷的需求,电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全监察条例 中第二十三~三十四条,第三十七~四十一条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。这些内容都是在电梯使用管理过程中应该从人力、物力和财力上加以重点控制的环节。

综上所述,电梯物业管理的重要性体现在为业主提供优质的服务,而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此,电梯物业管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得广大物业公司去思考,通过思考分析使电梯物业管理水平更上一个台阶。

2、目前电梯物业管理中存在的问题

与国家对电梯物业管理所提出的要求相比,目前电梯物业管理所存在的问题要复杂得多。这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的,其中有比较复杂的背景。通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补电梯物业管理中的不足,为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。2.1对电梯物业管理认识上存在误区

由于我国目前物业管理是实行多层次的综合性服务。因此,物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强的机电设备,目前大部分物业公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作,而正是如此,很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养,就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解,另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

要搞好电梯物业管理,必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为特种设备不同于物业管理的其他机电设备,由于其在使用过程中存在一定的风险,因此,电梯物业管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视,对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外,在电梯使用管理中的投入很少。我们知道,电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定,电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程,其故障出现的规律具有一定的偶然性,如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障,通知维修保养单位立即排除,就有可能导致电梯事故的发生。客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务,电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此,物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时,应该加大对电梯日常管理的投入,聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员,按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。

2.2 电梯物业管理前期介入意识欠缺

电梯物业管理前期介入很必要。目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的,作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”,房地产开发商关注的最终结果是:能否按时取得使用合格证,因此,就开发商本身而言对电梯安装过程的监督力度是有限的。

基于上述原因,电梯安装过程中和检测过程中遗留的问题有时无法得到有效整改,而这些遗留问题对今后电梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影响。作为物业公司对此也有自己的看法,总认为房屋开发商交给自己的应该是合格产品,又有专业检测机构的检测报告作支撑,因而,对前期介入电梯的安装验收没引起足够的重视。然而,实践证明当一个房屋在土建和装修工程即将完工,物业管理公司准备进驻时,其中的验收工作是一个重要过程,把住这一关,对今后的管理和使用者有着很重要的意义。同时,对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时,能够及时明确责任,及时加以解决。避免在使用过程中暴露出问题时,双方出现不必要的争议。

电梯物业管理前期介入内容。除了前面提到电梯安装过程的监控以外,还包括房屋装修过程中的电梯使用管理问题。由于装修材料中有河沙、水泥、家具等。如果电梯装载这些物品时未进行任何保护,也未采取相关的管理措施,就可能导致电梯在今后使用过程中开关门不可靠,同时还可能使轿壁被尖锐物品戳压变形。但是目前,很多电梯即使在物业接手后对电梯装修过程的控制力度很不够。

综上所述,物业公司对电梯的前期接管工作之所以有顾虑,一方面是物业公司出于对前期介入后所支付成本的考虑。另一方面,电梯物业管理人员对前期介入的重要性认识不足。2.3对电梯维修企业选择上存在误区

按照《物业管理条例 》,物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而,物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此,在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求,另一方面,从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。根据调查目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

(1)电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作,且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。

(2)电梯的管理工作由物业管理公司管理,电梯维保工作则委托电梯保养公司,一般签订的电梯保养合同有全面保养合同,有标准保养合同(清包)。(3)电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责,委派专人专职管理,专职上岗维修工负责维保,有些物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。

以上几种形式投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大,高则每月约1000元/台,低则每月约200元/台。上述几种保养方式也各有利弊,作为电梯物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本,另一方面,经济实力较强的电梯物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险,采用全包维修方式。上述两种方式应该说作为物业公司来说由于所考虑的角度不一样,因此,所采取的维修保养方式也在情理之中。但这并不等于说价格高维修保养的质量就高,之所以维修价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场,而要在市场中获取更多的利润,显然只能在人工、原材料上下功夫。因此,通常情况下这种类型公司电梯维保人员保养的电梯数量比其他公司要多。同样的工作时间要维修保养不同数量的电梯,因而,对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。经过不完全统计电梯维修保养质量所引起的电梯故障占整个故障的25%。由此可见,选择一个维修保养价格适中,保养质量优良的电梯维保公司对提高电梯物业管理水平具有举足轻重的作用。2.4 电梯物业管理技术档案资料不健全

目前一些单位电梯物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。这其中既有客观原因又有主观因素。有以下几方面问题。

(1)由于目前物业管理人员流动较频繁,导致在电梯物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。

(2)土建在房屋移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。

(3)物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。(4)由于业主中间更换物业管理公司而相关协调工作不尽如人意,造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗,导致技术档案无法顺利移交。(5)由于电梯物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。

2.5物业管理公司、电梯维修保养公司与业主之间存在一定的矛盾

一是电梯发生故障后,业主向物管投诉,而物管以电梯维修保养负责为借口进行推诿,形成三方矛盾。目前由于物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距,无法准确判断故障原因,因此,通常情况下只能依靠电梯维修人员来进行判断、处理。电梯发生故障后,业主投诉是冲着物业管理公司,对电梯维修保养公司的投诉是间接的。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿,不是物业管理的问题,而是电梯保养公司的责任,但业主的管理费是缴给物业管理公司的,而不是直接缴给电梯维保公司的,理所当然要投诉物业管理公司。二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。物业管理公司要生存,要参与市场的竞争,除了要得到业委会认可、续聘外,还要考虑自身发展,电梯维修保养公司同样面临这样的问题。物管公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用,往往采用低价格或延迟支付资金给电梯维修保养公司的方式。这就造成物管与电梯公司之间的矛盾,引发电梯不交付使用等情况的出现,最终导致业主不能乘坐电梯,诱发新的矛盾。3 对今后电梯物业管理的有关建议 3.1对电梯维修保养公司选择的有关建议

如前所述,电梯维修保养大包方式固然对于物业公司来说省事,但经济上付出较大。这种方式对于制造、安装质量较好的电梯前期使用并不能体现出较大的优势。如前所述,大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。而高出这部分价格实际上在维修保养工作内容上并不会有所体现。同时,电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。因此,维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。如果可以通过改造或大修解决问题应对其产生的成本与全包成本进行对比后再决定保养的形式。

综上所述,对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时,应根据自己物业公司的经济实力,在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。3.2对电梯物业提前介入的有关建议

前面我们已对电梯物业管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。总之,电梯物业提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一,又是整个电梯物业管理工作延续开展的基本保证。为此,对电梯物业管理提前介入电梯施工过程提出以下几点建议。

(1)电梯物业管理提前介入电梯施工过程,一方面,物业管理公司出于对今后电梯安全使用和管理考虑,物业管理公司应从业主的角度监督电梯施工中的弊端,切实维护广大业主的利益。另一方面,通过对发现问题与电梯施工安装单位和房地产开发商的有效沟通使各种不利于后期物业管理的弊端在施工中就及时避免、改进和处理,从而一方面为业主争得了良好的硬件条件,另一方面也确保了物业打造名优品牌,使后期的物业管理更加省心。(2)提前熟悉所安装的电梯,并进行很好的保护,确保业主从入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。如前所述,目前很多电梯在业主入住后,发现电梯使用可靠性上存在一定的问题,这些问题产生的原因不排除电梯安装过程中安装质量欠缺等原因,但对业主装修其间电梯成品保护不力是其中的重要原因之一。因此,由物业公司提前对电梯进行成品保护,是减少电梯故障率,确保业主在正式人住后,电梯能在良好的工作状态下运行。(3)通过调查我们得知那些等房屋正式从房地产商手中移交过来以后再去组建电梯物业管理队伍,往往会造成仓促上阵,难免在电梯初期的管理中导致不应有的失误,给业主留下不好的印象。电梯物业管理的提前介入就有充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。使电梯正式移交后物业公司能顺利、及时、成熟地为业主提供优质服务。

总之,通过对电梯物业管理工作提前介入并扎实有效地进行前期管理,使小区在电梯安装质量、物业管理质量等各方面有了很好的保证,为今后电梯的物业管理奠定了良好的基础。3.3加强电梯日常使用管理势在必行 前面分析了目前电梯物业管理中存在的问题,这些问题的出现,既有主观原因也有客观因素,《特种设备安全监察条例》 明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此,作为电梯使用单位所委托的物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责,为此,电梯物业管理应在以下几方面有所加强。

(1)电梯物业管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外,更应对电梯日常的运行状态进行记录、及时发现电梯运行过程中的故障状态,以便电梯维保公司及时处理,从而减少电梯的故障率。(2)科学制订电梯的年维修计划,由于电梯是机电产品,因此,正常的磨损和元器件的老化是正常的,很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的,因此,科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段,在具体操作中不能只听一面之词来决定维修的内容,最好请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修内容。

(3)加强对三角钥匙管理、建立三角钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练,通过演练发现存在的问题,不断完善。使其更具有可操作性。(4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查,减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。

(5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传,同时将电梯安全使用须知,报警电话号码张贴在醒目位置。3.4为业主提供更为人性化的电梯物业服务

上面我们分析了物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的矛盾,从分析中我们不难体会到矛盾的起因是电梯经常性出现故障,而对故障处理的响应时间又较长,无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题,作为电梯的物业管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定,同时,应同电梯维修保养公司进行协商,尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外,并且,提前告知业主维修保养时间是星期几、什么时段,让业主有所准备,时间长了业主也就有了概念。每月物业公司征求业主意见表中划出一栏“业主对电梯使用的意见” 等。其实电梯物业管理归结起来本意是管理,实际是服务。两者是合二为一的关系。物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单,就是公共服务,同时,其重要职责就是管理。综上所述,也只有将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现电梯物业管理的本质。4 结语

以上通过对电梯物业管理重要性的介绍,希望能引起物业管理公司的高度重视,转变观念,提高电梯物业管理水平。通过对目前电梯物业管理中存在问题的分析,能使大家看到目前电梯物业管理还处在一个不成熟的萌芽阶段,对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。根据对电梯物业管理的认识所提出的相关建议由于知识水平有限,希望大家批评指正。最后,我们殷切的盼望电梯物业管理人员能够集思广益、创新管理理念,扎实地履行好电梯物业管理义务。为大家创造一个安全、和谐的乘梯环境。

第三篇:对住宅小区物业管理的探讨

龙源期刊网 http://.cn

对住宅小区物业管理的探讨

作者:矫晓慧

来源:《现代交际》2013年第04期

[摘要]随着我国城市化进程不断加深,城市住宅建设不断发展,住宅小区的物业化管理作用日益突出。本文主要探讨了我国城市住宅小区物业管理的现存问题及具体解决措施。

[关键词]住宅小区 物业管理公司 物业管理

[中图分类号]C916 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349(2013)04-0060-0

2随着我国城市化进程的不断加快和住宅建设的不断发展,城市小区日益增多,物业管理在小区建设中的作用日益突出。物业管理行业的持续健康发展可以满足人们对良好居住条件和居住环境日益增长的需求,对保持社会和谐稳定和推动城市现代化建设具有重要意义。我国物业管理行业已走过30多年的历程,从幼稚阶段逐步发展到成熟阶段,但住宅小区的物业管理行业自身仍然存在着一些问题,亟待解决。

一、目前我国住宅小区物业管理的主要问题

(一)物业管理费收缴困难

物业管理必然需要运营费用,因此物业管理公司会向业主收取一定的物业管理费,但物业管理费的收缴一直是困扰物业从业人员的难题,究其原因,主要有两方面:一方面,业主对物业管理缺乏足够的认识。有的业主认为物业管理就是对绿化、卫生、治安和设施的低成本维护,不需要太高的费用,因此对物业费的缴纳或物业费应缴纳多少产生抵触情绪,不愿及时自觉地缴纳;另一方面,有的物业管理公司自身服务工作不到位,服务质量和服务水平无法得到业主的认可,造成了物业费的拖缴。有的物业管理公司收费不规范,为了追求利润而巧立名目,收取各种不应有的物业费,使得业主与物业间产生强烈矛盾。

(二)开发商遗留问题

从近年来的有关物业管理纠纷的投诉来看,很多纠纷并不是物业管理公司的自身经营问题,而是由房屋工程质量问题、过度承诺、配套设施建设不健全等开发商遗留问题造成的。当业主发现这些问题时,一般都直接到物业管理公司反映或备案,物业管理公司也只能找到开发商来解决问题,而有的开发商对此置之不理,有的开发商虽然愿意解决问题,但拖的时间也较长,不仅给业主带来了诸多不便与烦恼,也激化了业主和物业管理公司之间的矛盾。另外,大多数的规范住宅小区的开发商和物业管理公司之间都是隶属关系,物业管理公司从属于开发公司,物业管理公司对于开发商的问题常常遮遮掩掩,这也很大程度上造成了业主的不满。

(三)物业管理的法制体系不健全

一方面,我国物业管理行业缺乏权威性的国家层面的物业管理法律,使得物业管理活动存在责任主体法律地位不明确、法律关系不清楚、权利义务不清楚等问题,致使我国目前的住宅小区物业管理体制存在诸多缺陷,物业管理活动不断产生矛盾。而且,在对住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业转让和验收管理中还存在着尚需明确的重大问题,致使难以保证依法对物业进行管理,缺乏实现住宅小区物业管理规范化和标准化所必须的法律保护;另一方面,我国物业管理方面的省市级规范性文件也不多,且现有规定过于笼统、缺乏具体操作细则,而且,部分政策和规定的可操作性无法和现代物业管理现状相适应。

(四)政府对物业管理公司缺乏有效监管

物业管理的涉及面较广,必须依靠政府的有力监管,才能保证物业管理的顺利、健康发展。但政府对于物业管理这样一种新兴行业,无论在法律法规,还是政策制度方面,都没有建立起一个较为健全的体系。而且,物业行政主管部门缺乏相应的处罚权,对物业收费的监督制度不完善。另外,住宅小区的业主大会和业主委员会的成立也不太规范,其并没有从全方位进行考虑来选聘物业管理公司,以致业主的物业投诉无法得到及时的处理和合理的解决。所以,住宅小区的物业管理必须得到政府的有力监管,否则,住宅小区的物业管理将无法维持良性局面,不利于物业管理公司的健康稳定发展。

(五)从业人员整体素质较低

物业管理行业在推进城市现代化建设、提升城市居民生活质量方面扮演着重要角色,物业管理从业人员的素质对促进物业管理行业的服务质量有着重要作用。由于缺乏物业管理从业人员的相应行为规范,我国物业管理从业人员的素质普遍偏低、物业管理手段普遍落后。目前,部分物业管理从业人员的职前培训不足,导致管理与服务无法达到业主要求。部分物业管理公司的管理层缺乏管理经验,存在管理模式落后、服务意识淡薄、培训制度缺失、工作标准模糊等不良现象,导致了物业管理从业人员的服务意识低下、工作热情不高,所提供的服务不能达到业主的要求,在业主心中树立了不好的形象,影响了业主与物业管理公司之间的互信互谅,不利于物业管理行业的健康发展。

二、解决我国住宅小区物业管理问题的措施

(一)提高业主的物业管理有偿服务意识

物业管理公司是微利运营公司,其主要的收入来源就是物业管理费,而物业管理费又是物业管理公司服务质量的重要保证。因此,政府要通过各种形式,加大对物业管理有偿服务的宣传力度,提高业主的思想认识,使业主明白物业管理的重要性。并广泛分发物业管理条例,使业主明确物业管理的收费明细,以提高业主的自我管理意识,在政府、公司和业主之间架起一座良好沟通与协调的桥梁,促进业主和物业管理公司之间的互信互谅。政府在加大物业有偿服务宣传力度的同时,也要增强对物业管理行业乱收费的监管,真正使业主和物业管理公司之间形成良性互动。

(二)实施承接查验以分清开发商与物业公司间的责任

针对房屋质量等突出问题,物业管理公司应加强和开发商之间的承接查验工作,以明确物业管理公司和开发公司间的责任,做到防患于未然。物业管理公司在承接查验过程中,应注意以下几点:第一,在承接查验之前,物业管理公司与开发建设单位间应就双方交接人员、各分类验收时间、注意事项等方面进行协商,以统一验收标准、明确验收程序;第二,承接查验时,不仅要检查物业质量,还要清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等的数量、类型,并在验收报告中经双方签字生效;第三,对查验中发现的问题,必须及时返修或形成备忘录备案;第四,对完成查验的设施设备及时进行试运行测试,注意物业管理公司技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

(三)完善物业管理行业的相关法律法规

住宅小区物业管理的法制不健全是物业管理质量低下的关键因素,为保证物业管理工作的正常有序开展,必须完善物业管理的相关立法工作。物业管理法律应与国家其他相关法律法规进行有效衔接,使物业管理法律成为国家法律体系不可缺少的重要一环;已经出台的相关物业管理法律法规,应充分结合地方特性,制定出符合本地区实际情况的相关规章制度和行为规范。这样,才能使政府管理部门、物业管理公司和广大业主有法可依、有法可循,促使物业管理公司走向规范化经营轨道,使物业管理工作在积极、良好的法律氛围之下健康、有序地发展。

(四)培育业主大会和业主委员会并监督其健康运作

一方面,政府要加强对物业管理行业的监督和管理力度;另一方面,物业所在地相关政府部门应积极帮助并指导成立业主大会,并选举产生业主委员会。在业主委员会成立之后,要到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。业主委员会可纳入当地政府的派出机构、居委会或社区监管的范畴,这样不仅有助于建设社区服务功能,还可以确保业主大会和业主委员会成员的素质,以保证业主大会和业主委员会的规范运行。当物业管理公司与业主委员会产生矛盾纠纷时,可通过社区监管部门进行调解,以化解物业管理公司与业主之间的纠纷,及时解决物业管理问题。

(五)全面提高物业从业人员的素质

目前,我国城市化进程逐步加深,城市住宅小区数量越来越多,而居民对小区的物业服务质量要求越来越高。物业管理从业人员自身素质作为提高物业服务质量的关键性因素应当引起物业管理公司的重视。物业管理公司应开展物业管理人员的继续教育,为员工提供有针对性的业务培训和技能培训,并要求公司物业管理人员持证上岗。另外,物业管理公司应建立一套科学、完善的招聘机制,采取公开招聘、择优录取的方式,加大对优秀人才的吸收和培养力度,使物业管理公司从业人员的综合素质得到全面的提升,从而增强物业管理公司的物业服务水平,推动物业管理行业的可持续性发展。

第四篇:住宅小区中物业管理存在的问题和对策

住宅小区中物业管理存在的问题和对策

关键词:物业管理 业主委员会 普遍问题 常见问题对策 提纲:

一、现阶段我国的物业管理存在的普遍问题

1、物业管理法规与体制的滞后问题

2、人力资源建设队伍问题

3、开发商遗留下的问题

4、业主的物业知识缺乏

5、物业管理收费困难

6、物业企业的市场规模小、缺乏有效的市场竞争

7、物业管理法规体系不够完善

二、住宅小区物业管理中比较常见的问题

1、业主的知情权和选择权无法得到保障

2、业主委员会无社团法人地位

3、小区设备设施的收益权属不清

三、物业管理中存在问题的解决对策

1、制定完善的物业管理相关配套法规

(1)物业管理的早期介入

(2)建立物业管理信用档案

(3)积极大力开展招投标机制

2、严格执行承接验收标准、严把关

3、培养业主的物业管理知识

4、建立物业管理招标制度、真正做到公平、公正、公开原则、实现企业透明化

5、改变收费方式与收费态度

6、加强物业企业的自身建设、培养正确的服务理念、提高服务水平和质量

第五篇:浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策.

安徽建筑大学继续教育

毕业论文

课题名称 专 业 姓 名 学 号

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

工程管理 陈昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指导教师签字

2015

王虹孜

年 12 月 日

浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策

【摘要】

随着城镇化步伐的加快,我国大中小城市迅速发展,城市住宅社区建设越来越多,商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式.物业管理已纳人日常生活中,这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市面貌和推进城市化进程都起着积极作用。然而在现实中,社区物业管理方面问题也逐渐显现,物业管理还存在着很多问题和不足,全国各地小区时常出现物业弃管现象,物业企业与业主纠纷不断,导致矛盾不断升级。物业管理与日益发展的城市建设逐渐出现了不和谐的现象。本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题,并提出解决的对策和建议,供大家参考。

关键词:社区建设;物业;物业管理;内容

目录

内容摘要 关键词 正文

一、城市住宅小区物业管理的现状....................................1

(一)开发初期的小区物业管理情况.........................................1

(二)开发结束小区的物业管理情况.........................................1

(三)老旧小区、老住宅的物业管理情况.....................................1

二、城市住宅小区物业管理存在的问题................................1

(一)物业管理法律不健全,物业法规宣传不到位,执行力度不够.................2

(二)物业管理企业服务不到位,经费使用不透明..............................2

(三)违章建筑、私搭乱建现象严重..........................................2

(四)房屋质量不过关,开发商存在遗留问题..................................2

(五)业主委员设立及其作用存在问题........................................2

三、对完善物业管理的几点建议......................................3

(一)完善物业法律法规,加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识.............3

(二)物业服务企业严格按照法定程序办事,与业主签订明确详尽的物业管理合同..3

(三)依法成立业主委员会,有效发挥业主委员会的作用........................3

(四)加强对开发商的监管,明确开发商的责任................................3

(五)物业管理企业坚守职责,保证服务......................................4

四、结语.........................................................4

五、参考文献.....................................................4

1.城市住宅小区物业管理的现状

1.1开发初期的小区物业管理情况

开发初期的小区,物业管理比较规范。因为开发商为了吸引顾客,寻求卖点销售房子,对小区的绿化、环境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务。大多数业主也能够履行义务,按时缴纳物业费,物业管理企业也能尽职尽责负责小区的服务工作。但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加,很多问题就逐渐凸显出来,例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等,物业企业和业主的矛盾显现出来。而我国城市社区建设也就20多年的历史,物业管理发展并不成熟,很多物业管理企业和开发商是一家,业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上,因此常常引起责任纠纷,业主和物业企业矛盾由此产生。

1.2开发结束小区的物业管理情况

开发结束的小区,物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理,再到勉强维持,有的甚至被弃管。业主刚人住时,必须交齐当年物业费后才能获准人住。因此业主人住初期,物业费的缴纳率基本上是百分之百,此时物业费能满足正常经营需要,物业管理也能及时到位.但随着人住时间的推移,诸如住户的屋顶漏水、墙皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问题接踵而来。实际上很多问题是历史原因造成的,也是开发商造成的,仅靠收取的物业费很难解决这一系列的问题。因此,给物业管理带来较大难度,业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断。

1.3老旧小区、老住宅的物业管理情况

老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象。在我国,城市商品住宅开发近20余年,在上个世纪90年代中期之前都是福利分房,各单位建设家属宿舍,由单位的后勤部门进行维修服务。上个世纪90年代末取消了福利分房,开发商开始征收土地、拆迁,建设小区。没有被开发商拆迁的的老旧房子,通常是由政府的房产部门或街道办事处统一管理,对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻,居民缴纳少量的“卫生费”、“治安费”等管理费,由街道居委会挨家挨户统一收取。老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍不健全,硬件条件比较差,私搭乱建、违章建筑现象严重。在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难,很多的住户对物业管理这样一个新兴事物,在观念上尚没有完全接受,存在只要服务,不愿付出,还不太习惯物业管理有偿服务,不愿意缴纳物业费。即使缴费,业主很容易对物业企业产生过分的要求,憧憬着少缴费多办事或不缴费就享受服务的思想,在缴费时也是极不情愿,不想承担相应的义务,有的社区存在长年不缴费的住户,物业费收缴率很低,造成物业管理经费严重短缺。事实上,老旧小区建设时,往往是孤立而行,缺乏整体 规划设计,很多问题不是单纯的物业管理问题,而是历史遗留问题,没有经费很难解决。2.城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1物业管理法律不健全,物业法规宣传不到位,执行力度不够

物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物 业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等。目前,物业管理法律法规没有形成一个完整的体系.现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第504号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十届全国人民代表大会第五次会议通过2007年10月1日起施行的“物权法物权法明确物的归属,保护权利人的物权,它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷,而政府对仅有的法律法规宣传不到位,执行力度也不够。还有一些房地产商对物业管理重视不够,物业管理矛盾没有依法依规严格管理,业主违规现象没有及时遏制,由此留下很多隐患,致使物业管理后患无穷,造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些不必要的麻烦和损失。

2.2物业管理企业服务不到位,经费使用不透明

城市小区物业收费难问题比较突出.物业费是业主个人所缴纳的费用,按照理性经济人的思维,消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用,既然物业费属于个人消费,业主势必就想获得最大的服务.如果物业公司服务不能满足业主居住的合理需要,对经费的使用还不透明,那么,业主就会产生抵触情绪,不愿意交纳物业费。物业公司和业主之间缺乏沟通和理解,两者之间产生隔阂,发生冲突,一些物业管理企业在没有办法的情况下,只好以停水停电来催交费用,但往往导致矛盾的加剧。

2.3违章建筑、私搭乱建现象严重

个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为,从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外,无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为,往往成为和而不解的导火索,导致这些个别行为与群体之间的对峙,从而进一步增加物业管理工作的难度,扩大了矛盾纠纷,影响了小区的和谐建设。实际上,居民居住环境与居委会、公安、环保、卫生、园林等很多部门都有密切关系,许多事情单靠物业公司很难治理,物业公司不是执法部门,业主对其不理不睬,违规现象常有发生。

2.4房屋质量不过关,开发商存在遗留问题

部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题,业主需要寻求解决.这本来应该是由开发商解决的问题,而业主直接面对的是物业管理者,找物业解决问题。由于开发商与物业的职责不清晰,物业企业与开发商经常扯皮,使得问题无法解决.有些物业管理企业隶属开发商,业主理所当然地认为物业公司和开发商就是一家,自己的问题没有答复时,就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面。目前,一些开发商的售后服务缺少必要制约,业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业,而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴,把责任推给开发商,造成相互推诿,业主的权益得不到有效保护从而激化业主和物业公司间的矛盾。

2.5业主委员设立及其作用存在问题

由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定,导致业委会运作不规范。有的小区成立业委会,有的小区则没有成立。由于业委会是业主选举出来的民间组织,多数业主参与的积极性并不髙,大家对参加业主大会缺乏关注度,态度漠然,业委会缺乏坚实的业主基础。业主在遇到物业管理方面的问题时,多数业主不去找业主委员会解决,而是自己解决或是忍耐,业委会形同虚设。另外,由于业委会的经济收人是按照物业费的一定比例,有的业委会甚至受物业公司掌控,更是形同虚设。即使不受物业公司掌控的业委会,运作过程中也存在很多问题,比如,业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限,很少有专职人员 承担这项工作,业主委员徒有虚名,不能发挥其应有的作用。

3对完善物业管理的几点建议

3.1完善物业法律法规,加强宣传力度,提高全民物业管理消费意识

建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法律、法规。社区要积极宣传相关法律、法规,提高业主及物业管理企业的法律意识,让人们更多的了解自己的义务和责任。社区居委会是最基层政府的代表,因此,社区要转变观念,研究新时期社区居委会的任务,要紧密与物业联系,接地气,走群众路线,从业主关心的问题出发,积极帮助业主组建业主委员会,配合物业管理,在社区中依法开展物业服务活动,积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷,深入调研,为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供依据,强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导,提升城市管理整体水平。

3.2物业服务企业严格按照法定程序办事,与业主签订明确详尽的物业管理合同

政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物 业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营,三家形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时,应切实 遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定。

3.3依法成立业主委员会,有效发挥业主委员会的作用

由政府的最基层组织——街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会,还要监督物业公司支付业委会活动经费。业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成,承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益,应根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督;对于损害业主利益的物业公司,应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷,平衡业主与物业管理企业之间的权利义务,以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

3.4加强对开发商的监管,明确开发商的责任

“百年大计,质量第一”,这是喊了多年的口号,然而目前城市建设中的小区时间最长不过20余年,房屋质量问题、基础设施问题,确实比比皆是,更不用说到“百年”之后了。因此,各级政府在审批验收小区时,要有长远目光,严格把关,不能留有后患,明确开发商的责任,开发商按照一定比例缴纳资金,解决规划设计、施工阶段遗留问题,分清物业企业和开发商的责任,保证后续修缮补漏工作。

3.5物业管理企业坚守职责,保证服务

物业企业应树立以人为本的服务理念,严格按照政策法规和物业服务合同,公开服务标准、收费标准和 收费依据,尽职尽责地为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系,成为业主亲密的朋友。物业、企业还要进一步提高自身素质,加强对员工的培训,增强与业主的沟通和交流,积极与政府相关部门配合,进 一步提高协调能力,全力支持社区建设,开展健康向上的社区文化活动,促进邻里交流,加强邻里团结。

4.结语

从以上分析可以看出,我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场,建立有效的监管体系,健全相关法律制度和法规,规范物业管理市场的运作,加强舆论宣传,不断提高业主的物业服务消费意识,以获得业主对物业服务工作的支持与配合。当前物业服务行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻,物业服务行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究住宅小区物业管理存在的问题和发展对策,需要我们作出更进一步的努力

参考文献

(1)余兴全,提升物业服务满意度的思考[J].南方论刊,2010(2)甘志英,住宅小区物业管理中存在的问题及对策[K].(3)张宝珍《物业管理基础》,中央广播电视大学出版社,2004年3月第1版(4)曲建国《物业管理实务》,武汉理工大学出版社,2009年12月第1版(5)王跃国《物业管理法规》,机械工业出版社,2009年1月第1版

(6)杨永杰《物业经营管理》,化学工业出版社,2008年8月第1版

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