清产核资中涉及的法律问题汇总

第一篇：清产核资中涉及的法律问题汇总

清产核资中涉及的法律问题汇总

一、清产核资定义和流程（《国有企业清产核资办法》）

清产核资，是指国有资产监督管理机构根据国家专项工作要求或者企业特定经济行为需要，按照规定的工作程序、方法和政策，组织企业进行账务清理、财产清查，并依法认定企业的各项资产损溢，从而真实反映企业的资产价值和重新核定企业国有资本金的活动。企业清产核资包括账务清理、资产清查、价值重估、损溢认定、资金核实和完善制度等内容。

清产核资流程：

（一）企业提出申请；

（二）国有资产监督管理机构批复同意立项；

（三）企业制定工作实施方案，并组织账务清理、资产清查等工作；

（四）聘请社会中介机构对清产核资结果进行专项财务审计和对有关损溢提出鉴证证明；

（五）企业上报清产核资工作结果报告及社会中介机构专项审计报告；

（六）国有资产监督管理机构对资产损溢进行认定，对资金核实结果进行批复；

（七）企业根据清产核资资金核实结果批复调账；

（八）企业办理相关产权变更登记和工商变更登记；

（九）企业完善各项规章制度。

二、清产核资法律后果（《国有企业清产核资办法》）

第三十五条 企业在清产核资中应当认真清理各项长期积压的存货，以及各种未使用、剩余、闲置或因技术落后淘汰的固定资产、工程物资，并组织力量进行处置，积极变现或者收回残值。

第三十七条 企业清产核资中产权归属不清或者有争议的资产，可以在清产核资工作结束后，依据国家有关法规，向同级国有资产监督管理机构另行申报产权界定。

第三十八条 企业对经批复同意核销的各项不良债权、不良投资及实物资产损失，应当加强管理，建立账销案存管理制度，组织力量或成立专门机构积极清理和追索，避免国有资产流失。

第三十九条 企业应当在清产核资中认真清理各项账外资产、负债，对经批准同意入账的各项盘盈资产及同意账务处理的有关负债，应当及时纳入企业日常资产及财务管理的范围。

三、法律责任《企业资产损失财务处理暂行办法》

第八条 企业对外担保承担连带责任导致资产损失，应当依法行使追索权，落实内部追债责任。对无法追回的债权，按照本办法第三条的规定确认坏账损失。

第十条 企业发生资产损失，应当按照以下内部程序处理：

（一）企业内部有关责任部门经过取证，提出报告，阐明资产损失的原因和事实；

（二）企业内部审计（监察）部门经过追查责任，提出结案意见；

（三）涉及诉讼的资产损失，企业应当委托律师出具法律意见书；

（四）企业财务管理部门经过审核后，对确认的资产损失提出财务处理意见，按照企业内部管理制度提交董事会或者经理（厂办）办公会审定。

第十一条 企业对属于违法、违纪行为造成的资产损失，应当按照有关法律、法规以及党纪、政纪和企业内部管理规章的规定，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员予以处理；涉嫌犯罪的，应当移交司法机关追究其法律责任。

四、清产核资报告中可能涉及的法律问题

（一）抽逃出资

报告第10页，永基物业可能存在抽逃出资的情形，同时该企业也存在财务资料不齐全、长期股权投资未入账等问题。

（二）产权不清晰

报告第八页，工商联大厦裙房实际产权人与产证人不一致，第九页中的登记在上海工商联经济开发公司名下的上海银行法人股归属不明。

第二篇：摄影中涉及的法律问题

合法摄影

构建法治社会

（摄影中涉及的法律问题）

法学092205H班

200922090535

杨

蕊

婕

摄影中涉及的法律问题

通过这一学期对摄影的学习，初步了解了有关摄影的一些知识，作为一名法律专业的学生，自然会想到这其中会涉及的法律问题。对于摄影，自我认为包括拍的照片和录的影像资料，这其中就涉及了对于照片、影像的版权问题，还有著作权的问题，同时，这些照片和影像还会影响到人的名誉权、肖像权等问题。下面，我就对这些涉及的法律问题谈谈我的观点。

首先可以肯定，图片无论是美术作品还是摄影作品或者设计图等相关作品都应当受到我国著作权法的保护。但是相关时事新闻的图片或者依职权发标的图片已经超过了保护期限的图片作品除外。保护期限一般为五十年，作品的人身权除发表权外，保护期限不受限制。也就是理论上永久保护。

我国著作权法规定的作品的著作权主要体现了十七种。包括人身权益和财产权益具体种类不多说了。理论上，其中的署名权、发表权、修改权保护作品完整权是不能侵犯的。

使用我国著作权法意义上的作品分两种情况：1是需要经过著作权人许可并支付报酬才能使用，2是无需经过许可但是应当支付报酬使用。如果你是自己使用，那么根据我国著作权法相关规定，自己学习、欣赏、研究的图片是无需经过著作权人许可也无需支付报酬的。另外适当引用也是属于合理利用的范围。还有教学使用、馆藏、执行公务合理使用的图片都是正当利用。无需经过许可也无需支付报酬。

除上述情况外，使用图片未经过著作权人许可可能导致一些法律后果。主要的有赔礼道歉 赔偿损失。还有其他的一些中性规定：停止侵害，消除影响，情节严重的可能需要承担刑事责任。当然这种情况比较少见。赔偿损失的计算方法一般按照实际损失和违法所得计算。我国著作权法规定了最高赔偿上限 人民币五十万元。

在日常生活中，我们经常听到一些摄影师遭模特起诉肖像侵权的案例，例如著名人体模特汤加丽状告摄影师张旭龙侵犯肖像权，索赔51万；当红影星范冰冰曾因此而向广告公司索赔两百万。所以，摄影师必须处理好与模特的肖像授权问题，否则会后患无穷。下面就介绍一些有关肖像权的基本常识。

（一）肖像权的内容

1、肖像制作专有权

通俗的讲，一是肖像权人可以自我制作肖像或由他人制作自己的肖像，他人均不得干涉；二是肖像权人有权禁止他人未经自己的同意或授权，擅自制作自己的肖像。非法制作他人的肖像，构成侵权行为。是否侵害肖像制作专有权，取决于制作人在制作时是否取得了肖像权人的许可，未经许可进行制作的——即使是以私藏为目的，不会侵害肖像权人直接的利益，那么，同样构成侵害制作肖像的专有权。以摄影人来说，你只要拿着照相机对准了自然人进行肖像摄影，如果肖像权人不同意而强行拍照，就是一种侵权行为。

2、肖像使用专有权 肖像具有一定的经济价值，尤其是一些模特、明星，但享有使用专有权的只能是肖像权人。其基本内容是：一是自然人有权以任何方式使用自己的肖像，并通过使用取得精神上的满足和财产上的收益，他人不得干涉（但不得违反法律和公序良俗）。二是自然人有权允许他人使用自己的肖像，并决定从中获得报酬（这需要与使用人平等协商，签订肖像使用合同）。三是自然人有权禁止他人非法使用自己的肖像。

3、肖像利益维护权

肖像是个人形象的再现，具有人格利益，所以公民有权禁止他人未经自己允许制作自己的肖像；有权禁止他人未经允许使用自己的肖像；有权禁止他人对自己的肖像进行毁损、玷污、丑化和歪曲。

（二）侵犯肖像权的民事责任

从严格意义上来说，在摄影活动中，只要有下列情形之一，即可被视为侵害他人肖像权。

1、在没有阻却违法事由情况下，未经肖像权人的同意使用其肖像的行为。我国民法有关肖像权的法律规定基本上是针对肖像的“不当使用”而规定的。这种不当使用区分为：“以营利为目的”和“非以营利为目的”的非法使用。我们不能认为只要不以营利为目的，或者虽经肖像权人同意，就可以非营利地任意使用公民的肖像，这种理解是片面的。我国《民法通则》第100条规定：“公民享有肖像权，未经本人同意，不得以营利为目的使用公民的肖像。”第120条规定：“公民的姓名权、肖像权、名誉权受到伤害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可要求赔偿损失。”侵犯肖像权的行为，不在于以盈利为目的使用公民肖像，而在于不尊重公民对其肖像的专有权。因此，无论出于何种目的，将公民肖像予以复制、传播、展览等，都应征得公民的同意，否则就构成对肖像权的侵害。2。擅自制作他人肖像（包括拥有他人照片）。未经本人同意，擅自创制、占有他人肖像（照片）的行为。对于摄影人来说，就是偷拍他人的照片行为。

肖像是公民“人格”外在表现，只有本人有权决定是否再现自己的形象。至于制作（拍摄）的肖像作品，是为了公开发表，还是以私藏为目的，并不影响侵害肖像权行为的构成。就是说：虽不加公开的使用，也同样地构成侵权，如照相馆私自加印顾客照片保存等。3。恶意侮辱、污损他人肖像。即不法行为人恶意的以侮辱、丑化、玷污、毁损等的方式，侵害他人的肖像或破坏他人肖像的完整性。包括涂改、歪曲、焚烧、撕扯或倒挂他人照片，这样的行为不仅构成对肖像权的侵害，还往往会构成对名誉权的侵害。

（三）不侵犯肖像权的情形

1、为维护国家的利益和社会的需要，使用具有新闻价值社会公众人物肖像。如对于国家领导人、政治活动家和先进人物事迹报道的肖像使用。

2、使用在特定场合出席特定活动的人物的肖像。如参加各种集会、游行、仪式、庆典等活动的人的肖像。

3、在风景区的摄影创作，将人物作为点缀，或者拍摄照片将他人摄入照片内，在这些场合并不以人物为主体；

4、为行使正当的舆论监督权（宪法规定：公民有监督权）、为批评某种不文明的行为、举止，以谴责行为人的不法行为或不道德行为，教育公众遵纪守法，尊重社会公德，维护社会秩序等，登载其不文明行为而使用公民肖像。如拍摄破坏社会公共财物、环境污染的行为等；

5、为肖像权本人的利益、其他自然人利益和其他社会公益目的需要而使用其肖像。如为寻找下落不明的人而在报刊、电视上刊登寻人启事时所用的本人照片。

6、在诉讼活动中，作为证据（在刑事或民事，在诉讼阶段过程中）而使用公民肖像；国家机关为执行公务而强制使用公民的肖像。如公安机关为追捕逃犯或其他犯罪嫌疑人而使用其肖像制作通缉令等。

7、国家机关为执行、适用法律（如在行政执法过程中）而使用公民肖像；

8、为了科学研究和文化教育目的而在一定范围内使用他人的肖像（主要是指社会公开的范围），如出于临床医学教学和科学研究目的，而在特定场合或专业报刊上展示病人照片等。

近几年来，所谓的侵犯“肖像权”的报道，似有愈来愈多趋势，为什么？我想原因很多，但归结可能有这样三种：一是摄影人不懂法律；二是摄影人有故意侵犯人家肖像权而意图想“获利；，三是被摄影者不懂肖像权的法律意义，只要看到自己的肖像见了报端就起诉索赔。只要摄影师正确的处理好了肖像授权问题，就能很好的维护自身权益。关于摄影中的法律问题还有很多很多，我们要正确认识其中的利害关系，维护自身的合法权益，也要遵守法律，不侵犯别人的权利。共同努力构建和谐法制的社会。

第三篇：招商引资活动中涉及的法律问题分析研究

招商引资活动中涉及的法律问题分析研究

招商引资作为各级政府部门重大事业之一，是加快地方经济社会发展的重要手段，是实现经济转型跨越发展的新动力。可以说招商引资在全国各地的经济建设实践中都发挥了相当大的作用，取得了令人瞩目的成就。但是招商引资在实现经济增长的同时，涉及招商引资企业和政府部门的法律纠纷也不断增多，有的还引发成为诉讼案件。这给招商引资的形象带来了一定的负面影响，也不利于本地经济的健康持续发展。

一、当前招商引资中存在的问题

（一）未交或未交清土地使用权出让金。招商引资企业抓住政府急于招商引资的弱点，以工业生产或项目引进的名义，未交或未交清土地使用权出让金，低价取得土地使用权，然后将土地使用权低值高估向金融部门借款，或向其他企业甚至个人高息借款挪作他用，最后无力偿还，出现纠纷。

（二）骗取土地使用权后，高价转卖。引资企业以投资为名骗取到土地使用权后，通过各种名义转变土地性质，然后转卖土地使用权，从中获取高额利润。

（三）虚假出资、抽逃出资。实力缺乏的引资企业来投资的目的是为了享受当地的优惠政策，公司借钱注册成功后逐步将资金挪走，个别公司甚至在注册时采取由中介公司包办的方式，自己并无一分钱出资，公司实为“皮包公司”。

（四）以项目建设、工程建设为由，骗取保证金。引资企业将工程多次发包、重复发包，收取巨额保证金后以种种理由拒不退还，将款物挪作他用或供个人挥霍，事态恶化后就携款潜逃。

（五）资金链断裂，拖欠工程款、材料款等。企业后期投资不足，或资金链断裂，导致拖欠建设工程款、材料款、生产设备款等，造成民工工资无法发放，酿成社会不稳定因素。

（六）投资者缺乏诚信意识，造成资源浪费。投资者充分运用其外地客商的身份，将手中的项目作为筹码，游走于多个地区，与政府谈判时提出较高的价码，签订投资协议后，就要求当地政府出资征地拆迁，将土地“三通一平”，并按协议要求修建相关基础设施。政府履约后，客商以种种借口不让项目上马，造成土地的荒芜，资金的浪费。有的还留下诸多问题，引发诉讼。

二、招商引资出现问题的原因分析

在招商引资中出现违法招商并引发大量的法律纠纷，究其原因，主要在于：

（一）招商引资压力过大，“急功近利”思想严重。由于招商引资对实现经济增长具有立竿见影的效果，因此越来越成为地方政府推进经济发展的一种重要模式，招商引资也自然被一些地方政府列为一项政绩工作。但有些领导往往不

恰当地受这种政绩利益的刺激，热衷追求招商引资带来的经济指标的增长，而忽视经济社会协调发展，甚至脱离本地实际和经济工作自身规律，盲目提出一些虚高的招商引资指标和要求，并作为硬任务层层分解到各个部门和单位。有的把招商引资完成情况同干部的政绩考核完全挂钩，实行“一票否决”。

（二）招商活动中的法律意识不强，防范风险的意识不足。一是政府在与招商引资企业签订合同时，未向有关部门协调、咨询所涉及到的法律专业问题，存在法律漏洞，合同未最大化的保证政府利益，给发生纠纷后的依法处理造成被动；二是部分引资企业大量套取本地金融机构的借款、本地施工企业的保证金、拖欠材料供应商货款时，相关部门未引起足够的重视，未客观的评估企业的风险，进而加强监管，反而仍在帮引资企业协调资金，一旦问题彻底曝露，外地客商一走了之，大量的遗留问题留给了当地政府，成为当地的不稳定因素。

（三）重视投资优惠，忽视法治环境建设。为了抢抓招商引资机遇，吸引更多客商投资建厂，纷纷推出了优惠政策，比如给予税收减免、用地优惠、简化行政审批手续等等，这些投资优惠作为必要的利益激励，也是现实所必须的，但是过于偏重投资优惠，甚至搞“法外优惠”，不计后果盲目许诺，而偏废法治环境建设，从而给不法的投资商以可乘之机。

（四）个别客商素质不高，动机不纯。部分投资商不是真心想在当地投资发展，而是抱着吃优惠政策，享受资金扶持的心理，虚报项目或夸大项目，充分享受政府的各项优惠政策，好处得完就开溜。当然也有部分客商投资项目真实，但实力不够，资金不足，或管理水平太低，导致项目中途下马，酿成纠纷。

三、对策及建议：

虽然在招商引资活动中存在着上述问题，但招商引资工作对地方经济发展的作用重大，因此我们要在加大招商引资工作力度的同时也要树立科学招商、依法招商的理念，综合运用各种措施，既要搞好服务又要加强监管，有效保障招商引资工作顺利开展。

（一）树立科学的发展观和正确的政绩观。

科学的发展观和正确的政绩观是做好招商引资工作的重要前提。经济发展有其自身规律，也是一个循序渐进的过程，很多地方政府将招商引资工作作为一项重要的考核内容，导致有些人热衷于增大引资数额，做表面文章，只要引资企业能来安家落户，至于今后要付出什么代价、留下什么后遗症，根本不作长远考虑或根本不考虑。对招商引资当中的一些不规范现象和问题，不采取措施加以规范及改进，对相关部门的严格审查，也认为是畏缩不前，工作不能创新，给招商设置障碍等等，从而留下了隐患，也必然会导致后来 的纠纷甚至诉讼。实践证明，只有树立正确的政绩观，立足本地实际，科学合理制定招商引资目标，并着力为外来企业营造一个优良的投资经营环境，才能实现地方经济的全面、协调、可持续发展，也才能真正达到招商引资的目的。

（二）提高法律意识，健全依法招商工作机制。一是可以定期组织有关领导干部进行法律学习，邀请法律专家开设法制讲座，强化依法行政、依法办事的观念，避免违法决策、盲目决策。对相关招商人员也可以定期组织培训和考核，使他们及时掌握最新的法律法规和政策信息，以适应招商引资工作的需要，不断规范招商引资行为，提高招商引资法律意识。

二是由政府部门牵头聘请法律顾问、律师、院校法学专家、会计师、税务师、法官、检察官等相关专业人士组成专业法律服务团队，在招商引资活动中进行招商引资优惠政策的解释和宣讲、参与招商引资项目的谈判、调查投资者诚信状况、论证法律项目可行性、起草审查招商引资合同等法律文书、加强对引进企业法律的持续培训、涉诉纠纷的诉前引导、开展企业预防职务犯罪讲座等，对招商引资活动特别是重大项目招商的法律问题提供指导和服务，使我们在法律框架内有效规避各种法律风险。

三是要严格招商引资过程中的审查监管程序。对投资商的诚信状况要进行调查，以核实其投资合作的诚意及履行合

同的能力，主要包括法人资格的调查和资信情况调查，对拟引进项目事先要进行必要的可行性研究和论证，确保项目既符合当地产业发展规划、适合本地区经济发展，又符合环保要求；要对出资财产实行验资审核，防止搞投资欺诈；要建立招商引资合同审查制度，杜绝不合法、不规范的引资合同，从源头上预防和减少引资企业诉讼纠纷的发生；要建立起对国有资产代表的有效约束机制和科学的资产评估制度，防止国有资产遭受侵吞、流失。

（三）树立优良的法治环境是第一投资环境的新理念。在当前，单纯依靠政策优惠、利益让渡的方式来吸引客商投资的空间已越来越有限。从发展趋势上看，法治环境建设已越来越成为影响招商引资成效的关键因素。各地之间招商引资的竞争，也越来越集中表现为投资环境尤其是法治环境的竞争。一些投资客商，尤其是外资客商，往往在与地方政府官员接触过程中，从他们的一言一行判断当地投资环境的法治程度，从而决定自己的投资意向。因此，我们要多措并举，改善投资法治环境。

从解决政府职能缺位、错位、越位和权责脱节、职能交叉、推诿扯皮、效率低下等突出问题入手，推进依法行政进程，形成决策科学、执行顺畅、监督有力的地方政府权力体制。完善招商引资的法律法规及政策，积极推进社会秩序综合治理，能动司法服务，妥善化解企业的各种矛盾纠纷，积

极营造开放透明的法治环境；要不断整治和规范市场秩序，努力提高会计师、律师、资产评估师等社会中介机构的从业人员要业务水准，切实改善政府部门的工作作风，提高工作效率，营造公平竞争的市场环境；重视投资者的意见和要求，帮助解决实际困难和问题，有关部门要及时发布发展规划、产业政策、准入标准、行业动态等信息，营造稳定有序的经营环境。

（四）加大依法解决招商引资纠纷力度。

招商引资过程中一旦发生矛盾或纠纷，不能通过行政、经济手段解决的，应积极寻求法律途径，及时向公安机关报案或依法通过人民法院、仲裁机构解决。司法机关要加大对招商引资犯罪行为的打击力度，切实维护招商引资秩序，防范引资风险。对涉招商引资的民事纠纷，也应客观地根据事实和法律进行公正、及时的处理，平等维护本地投资商和外地投资商的合法权益，共同营造良好的法治投资环境。

第四篇：跨国并购中涉及的法律问题

跨国并购中涉及的法律问题

摘要：伴随着全球经济一体化步伐的加速发展，国际投资，尤其是国际直接投资，在世界经济的日益自由化和全球化的进程中发挥着重要的作用。与此同时，随着我国加入WTO，市场开放程度大大加快，外国资本对我国的直接投资和跨国并购呈现出继续增长的趋势。在这个过程中，跨国公司扮演着极其重要的角色，跨国并购已经成为我国近年来国际直接投资的主要方式。在知识经济时代，由于知识产权制度逐渐异化，而国内企业知识产权保护意识还在逐步增强中，知识产权保护还有很多漏洞，这就给国外公司尤其是跨国公司以把柄，致使我国国内企业长期处于知识产权重压之下。本文通过对“达娃之争”的案例分析，来揭露跨国并购中所涉及的法律问题，同时警示企业家在跨国并购中应注意的问题。

随着经济全球化的发展，中国市场被跨国企业打开，国内企业为了利用外方资金、先进的生产技术和管理经验，全面提升我国企业的经营水平和市场竞争力，越来越多的引进外国资本。而基于利益的考虑，外国资本通常也会欣然接受国内的邀请。因为跨国并购方式可以使外国企业迅速进入东道国市场并占有市场份额，并购有效地降低了进入新行业的壁垒和企业发展的风险和成本，能够充分利用了经验曲线效应。企业通过并购方式发展时，不但获得了原有企业的生产能力和各种资产，还获得了原有企业的经验，以及包括企业在技术、市场、专利、产品、管理等方面的特长，也包括优秀的企业文化。企业通过并购可以在以上各方面、各分部之间实现共享或取长补短，实现互补效应。同时能够有效利用被并购企业的相关经营资源和充分享有对外直接投资的融资便利，是企业借以躲避政治风险的重要手段之一。

然而并不是所有的跨国并购都是很成功的，近年来，以知识产权为中心的并购纠纷问题在跨国并购中已是屡见不鲜的了。

“达娃”的企业商标之争可谓是备受瞩目。达能集团收购香港百富勤公司股份而成为娃哈哈合资公司控股人的先后，其还相继收购了武汉东西湖啤酒、广东乐百氏、上海梅林正广和等国内企业的绝大多数股权。而达能集团与娃哈哈集团合资之时，娃哈哈集团的董事长宗庆后就坚持中方的经营控制权，坚持合资企业必须继续使用娃哈哈商标与品牌，坚持合资不合品牌。但是，由于合资时签下的《商标转让协议》以及后来《商标许可协议》在“娃哈哈”商标归属权约定问题上的疏漏或者模糊，使达能集团得以启动其仲裁与诉讼攻势，先要挟娃哈哈集团履行商标转让行为，在遭受娃哈哈集团的阻击和反击后，又在国内外先后提起了以娃哈哈集团和宗庆后损害公司利益为由的多次仲裁和诉讼，给娃哈哈集团方面造成了巨大的影响。

首先，“达娃”的仲裁和诉讼争端中，最明显的表现即在“娃哈哈”商标权的归属及其使用中，其中涉及1996年的《商标转让协议》和1999年的《商标许可使用协议》之“阴阳合同”的效力。根据杭州市仲裁委员会的裁决结果，娃哈哈商标权应然归属于娃哈哈集团，《娃哈哈商标转让协议》依法成立，但并未发生相应的法律效力，商标转让经依法申请未获批准。因此，达能集团并不享有商标权，而二者在合同谈判上的漏洞，给了达能集团借助娃哈哈合资公司提起一系列诉讼的借口。

达能在华并购的行为已经违背了中国国家经济安全的有关法律，并已对多家并购品牌造成严重伤害；继补偿性退出光明乳业之后，达能应尽快调整中国的战略布局，马上终止对娃哈哈的恶意并购。这主要依据：

1、著名品牌纳入国家经济安全管理是国际通例。著名品牌不仅涉及民族情感，而且被视为国家战略资源，越是经济强大、产业悠久的发达国家，对著名品牌并购引发的社会冲突越强烈。反之，落后国家的企业没有品牌基础，民族情感很难为此聚焦。

2、我国在国家经济安全方面的相关法律。基于国际通例，我国制定的《关于外国投资者并购境内企业的规定》第十二条明文规定：“外国投资者并购境内企业并取得实际控制权，涉及重点行业、存在影响或可能影响国家经济安全因素或者导致拥有驰名商标或中华老字号的境内企业实际控制权转移的，当事人应就此向商务部进行申报。当事人未予申报，但其并购行为对国家经济安全造成或可能造成重大影响的，商务部可以会同相关部门要求当事人终止交易或采取转让相关股权、资产或其他有效措施，以消除并购行为对国家经济安全的影响”。

3、达能的三大行为违背中国国家经济安全。自1992年以来，达能公司置国际商业规则与中国法律于不顾，不合常理地对中国饮料行业的著名品牌公司股权进行了肆无忌惮的撒网式收购，严重地影响到我国的国家经济安全。第一，通吃同一行业的绝大多数著名品牌的股权，无视中国民众的民族品牌感情，先后收购中国饮料行业最知名的七大品牌。其二，设置法律陷阱取得娃哈哈合资企业控股权，不惜以诉讼国家商标局来违法抢夺娃哈哈著名品牌的商标权。1996年娃哈哈合资公司由三方构成，合资后建立的董事会安排有着较为合理的制衡机制。但是，由于达能设置法律陷阱，并在转让取得百富勤股权时，不与娃哈哈方面协商通气，构成了敌意控股我国著名品牌公司的行为，由此埋下了破坏我国国家经济安全的种子。在娃哈哈的驰名商标的争夺战上，达能亚洲不仅在十年前用“阴阳合同”搞变相转让，对抗国家商标管理。而今，达能亚洲在违法状态经营数年之久，坚持违法抢夺中国驰名商标—娃哈哈的商标所有权，并在国家工商局发出函件表明态度后，不惜以诉讼国家商标局来抢夺娃哈哈的著名品牌商标权。其三，不顾利益冲突进行同业竞争企业的并购，忽视乐百氏等被收购企业的运营管理，损毁中国著名品牌的市场能力与市场价值。

通过“达娃之争”的案例分析，国内企业在引进资金进行中外合资之时，首先要坚定自己的立场，坚持合资不合品牌，籍此保护自主品牌。其二，企业应当根据企业自身情况，增强企业对于外国资本的消化和控制功能，通过合同等方式明确约定有利于己方的知识产权的权利归属与使用，警惕任何名义尤其是知识产权名义下的恶性跨国并购，防止我国国内企业资产的流失。其三，在遇到跨国并购尤其是恶意跨国并购之时，国内企业更应该勇敢拿起法律武器与之抗争到底。

无独有偶，2012年爆出的“iPad商标侵权案”可谓是令人唏嘘不已。在这个案件当中，值得总结的问题其实是苹果公司在知识产权尽职调查上的疏漏。如果苹果公司做好了知识产权尽职调查，就应知中国大陆ipad商标的持有人是深圳唯冠，而不是唯冠台北公司。虽然杨荣山是唯冠集团的CEO，同时也是集团所有下属公司的CEO，但是唯冠台北公司与深圳唯冠从法律上是两个独立的法人的企业，杨荣山只在唯冠台北公司的授权委托书中加盖了其印章。正是苹果公司自身在知识产权尽职调查上的失误才导致了苹果公司与深圳唯冠之间的商标权纠纷的发生。

对于跨国企业或者是正处在国际化进程中的企业而言，制定完善的商标战略和进行详尽的知识产权尽职调查是企业知识产权战略的重要组成部分。企业的全球商标注册并不是一帆风顺的，如果打算推出的商标在某个国家或者地区被抢先注册，那么进行商标收购在很多时候是不可避免的。在进行商标收购之前，应当围绕拟收购商标进行详尽的知识产权尽职调查。收购方在收购之前必须要掌握该商标权的相关信息，包括商标权利归属、商标权利瑕疵情况、商标证的注册信息、商标的历次转让情况、商标有无侵犯他人在先权利、近似商标情况等。而知识产权调查应注意的事项又如下几点：

第一，要注意跨国收购法律适用问题。知识产权具有地域性特征，各国往往根据本国法律给予在本国注册登记的专利权、商标权等知识产权进行排他性保护。各国的立法在知识产权的申请、归属、有效期、转让、出口、交易等方面均有不同规定。因此，知识产权尽职调查必须首先了解该作为收购标的的知识产权所在地的法律环境。如果脱离本地的知识产权法律环境进行尽职调查，必然得出错误的尽职调查结论。

第二，要调查收购对象的权力归属。知识产权权利主体复杂，包括申请人、专有权人、被许可人、共有人、质押权利人等。识别清楚具体的权利主体类型，有助于识别该权利主体在权利行使内容、范围、期限等方面的具体界限。而且，明确知识产权权利主体也是确定交易相对方的前提。如果与无权处分方签署知识产权转让协议或者许可协议，必然导致收购目的的落空，直接导致协议无效或者不具有约束力。

第三，要看收购对象的法律状态。知识产权的权利是否存在瑕疵，譬如是否存在专利质押、企业被法院查封等权利限制的情况。

第四，要看收购对象的期限和内容。知识产权期限、内容以及知识产权的专有权均有一定的年限限制。尽职调查的基本内容之一是明确知识产权专有权的剩余年限、是否可以申请续展延长保护期限。另外，知识产权的内容同样是尽职调查中不可或缺的事项。根据我国《商标法》，注册商标一般仅在注册类别和相似类别获得保护，除非达到驰名的程度才可能获得跨类保护。对于专利权而言，需要调查的内容包括内容专利是否是收购方所期待获得的技术方案专利权，是否是涵盖了出让方实际经营中的核心技术，是否符合专利三性从而具有稳定性等问题。

第五，要考虑知识产权权力是否有权属纠纷存在。在进行企业并购的时候，知识产权侵权风险的评估和分析是知识产权尽职调查的一个重要内容。此外，还应当对目标公司的相关专利技术是否依赖其它在先专利进行分析，这些在先专利有没有在投资公司或者收购公司的目标市场所在国家进行了申请，以及这些在先专利的期限还有多长等因素进行全面的核查、分析与评估，从而更好地规避侵权的风险。

第六，要看知识产权类资产的交割和过渡安排。在资产收购的交易中，知识产权类资产的移交和转让是一个十分关键的环节。知识产权律师和企业在进行尽职调查时，可以将知识产权类的资产分门另类，制作移交清单，并且针对具体的产权类型确定不同的移交方式、负责单位、移交时间。

“iPad商标侵权案”本身并不复杂，但是作为世界巨头的苹果公司却在如此不起眼的商标收购上栽了大跟头，不得不引起国内企业的深思：在当前跨国并购风起云涌的背景下，无论是国外企业并购国内企业抑或中国企业走出去并购境外企业，还是跨国知识产权定向收购，知识产权尽职调查都应是知识产权管理中的一项重要内容。

第五篇：商品房销售涉及的法律问题

商品房销售涉及的法律问题

作者：乔路

一、商品房认购(预订)

(一)房屋认购定金的性质

由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。

就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。2003年6月，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。

房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。

(二)立约定金罚则的适用条件

根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。

换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外，认购协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。

(三)认购书(预订书)的基本内容

签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定，因此，出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核，尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

(四)买受人签订及履行认购协议注意的问题

1．为避免买卖双方事后发生争议，从买受人的角度出发，建议买受人在签订认购协议中明确约定，买受人应在认购协议约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。如双方就商品房买卖合同条款未达成一致意见，自约定的期限届满之次日，双方签订的认购协议自动解除，出卖人应于认购协议解除后约定的期限内将已收取的定金退还买受人。

2．买受人必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内，与出卖人协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，出卖人以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与出卖人进行过协商而导致定金被没收的情形。

(五)出卖人签订及履行认购协议注意的问题

1．根据现行房地产销售行业操作惯例，出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，已完成了商品房预售合同文本的制订工作。为提高商品房交易的成功率，避免买卖双方因未签订商品房预售涉及定金退还事宜发生争议，建议出卖人在与买受人签订商品房认购协议前，将已制订的商品房预售合同文本进行公示或提前将合同文本提交给买受人，以保证买受人在签订商品房认购协议前，就已知晓商品房预售合同具体条约内容。避免非善意买受人以双方就合同条款协商无法达成一致而无理要求退还认购定金。

2．出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。

二、商品房销售广告

(一)房地产销售广告的性质

在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以前，对于销售广告的定性，有两种意见：一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请。第二种意见认为，销售宣传广告原则上属要约邀请，但如广告在宣传时，其宣传的内容具体、确定，则可根据《合同法》第15条的规定，认定为要约。只要双方在广告宣传后签订购房合同，该广告宣传中记载的内容即为合同条款。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，给房屋销售广告做出了一个明确的定性，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

根据上述法律规定，笔者认为，商品房的销售广告和宣传材料原则上属于要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容。房地产开发企业所交付的房屋与广告宣传的内容不符，可认定为广告中的虚假宣传，其违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔结过失责任对买受人予以补救。只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如一方违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：

1．该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如广告称房屋为混凝土结构，居住区内绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等。对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外，如水岸豪庭、小区坐落于万亩绿色氧吧之中等。

2．对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达80％，规划区内有健身房、游泳池，每单元两部原装日本三菱电梯等。如果该宣传内容对房屋的说明和允诺不够具体，则不应认定为要约。如小区内有“超大面积”绿地，娱乐设施齐全等。

3．该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。对于是否具有“重大影响”，是认定销售广告和宣传资料构成要约的关键。但相关法律并未作出明确规定。因此，对“重大影响”的理解，往往成为纠纷当事人争论的焦点。

笔者认为，对于“重大影响”的理解，因每个购房人买房的需求是不一样的，所以导致的影响程度也是不一样的。在处理此类案件时，应具体案件具体分析，不应一概而论。

例如开发商承诺小区里有一个幼儿园，对不同的购房人影响是不一样的。对一个家里有小孩需要上幼儿园的购房人来讲，如果在实际交房时幼儿园没有了，这就可能导致购房人的购房目的不能实现。此时幼儿园的有无，对该购房人决定是否购买该套房屋即有“重大影响”。相反，对一个双方均已退休的老年人来讲，自家没有孩子需要上幼儿园，在交房时幼儿园没了，对这两个老年人而言影响就不会很大。

再如，开发商在广告宣传时承诺小区内有10000平方米花园，但在房屋交付时，该花园面积变为9000平方米，相差了1000平方米。首先，花园是确实存在的；其次，是在图纸的规划区内；最后，面积减少并没有对房屋价格及合同的订立产生重大影响。对此，一般不应以“重大影响”论。

(二)房地产销售广告应载明事项

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：

1．开发企业名称；

2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

3．预售许可证号。

如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。

(三)禁止发布销售广告情形

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定，具有下列情形的，禁止发布销售广告：

1．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

2．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

3．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

4．预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

5．权属有争议的；

6．违反国家有关规定建设的；

7．不符合工程质量标准，经验收不合格的；

8．法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(四)买受人对商品房销售广告的判断

通过前文关于商品房销售广告性质的论述，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。如广告中出现“本广告仅作参考。广告中具

体确定的内容，不作为购房合同附件”等内容，则应签订合同对合同条件与广告内容是否相符给予更多的关注。

为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的利益，建议买受人应要求开发商，将影响购房意愿的广告的内容写入正式合同或补充协议中。

(五)出卖人制作商品房销售广告时应注意的问题

1．出卖人在发布商品房广告(包括预售和现房销售等)前，须符合法律规定的广告发布条件，同时审核广告内容是否符合现行法律规定；

2．出卖人在销售广告制作和使用过程中，不应为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，防止因广告欺诈引发法律风险；

3．对广告宣传内容，特别是项目规划指标、配套设施等内容，不宜过于具体。以避免因广告内容过于具体导致宣传内容被认定为双方商品房合同条款；

4．在广告宣传过程中，为减少因广告宣传内容给买受人选定房屋造成误解，建议在广告宣传及商品房预售合同中明确注明，其在商品房销售中所做广告，仅供买受人选购房屋时参考，不构成双方合同约定条款的提示条款。特别注意不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据(如土地使用权配套设施等)的内容方面作不符合实际情况的描述。

三、商品房销售(买卖)合同内容

根据《商品房销售管理办法》第16条规定，在通常情况下，商品房买卖合同应当明确以下主要内容

1．当事人名称或者姓名和住所；

2．商品房基本状况；

3．商品房的销售方式；

4．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5．交付使用条件及日期；

6．装饰、设备标准承诺；

7．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8．公共配套建筑的产权归属；

9．面积差异的处理方式；

10．办理产权登记有关事宜；

11．解决争议的方法；

12．违约责任；

13．双方约定的其他事项。