规范管理,促进民办教育健康发展

第一篇：规范管理,促进民办教育健康发展

规范管理

促进民办教育健康发展

——汪岗镇民办教育工作经验交流

各位领导，各位同仁：

大家好！今天我很荣幸能和大家交流我镇民办教育的一些做法，我交流的题目是《规范管理，促进民办教育健康发展》，汪岗镇地处浠水县西北部，面积为100多平方公里，辖区41个村，人口6.1万人，全镇现有民办幼儿园七所，其中市级先进幼儿园一所，县级先进幼儿园两所，民办小学一所——红太阳寄宿学校，是市级先进民办学校，在校生312人，教职工22人。自2008年开始启动普及农村学校学前教育工作以来，在县教育局的精心指导下，在汪岗镇党委、政府的正确领导下，汪岗教育总支充分发挥政府及教育局社管办办的职能，结合我镇教育发展落后的实际，以“公、民办教育同样提升”为基本思路，不断创新理念，加大投入，规范管理，推动全镇民办教育取得了突破性进展，我们的具体做法是：

一、加强对民办教育的领导：教育总支成员有一人分管民办教育，另配一名专干负责民办幼儿园的各项工作，民办教育学校、幼儿园与中小学同样管理：总支成员每人蹲点1—2所幼儿园和一所公办学校，民办幼儿园的工作实绩与蹲点领导考核实行捆绑制，从而增强了蹲点领导的工作责任心。

二、端正办学（园）思想：

以往多数幼儿园以盈利为目的，为了好招生、多招生，迎合家长的意愿，在幼儿园开设珠心算、写字课、数字教学等小学所学知识的错误办园思想。随着形势的发展，这种思想必须得以纠正。教育总支认真贯彻落实《幼儿园工作规程》、《幼儿园教育指导纲要》等文件精神，对幼儿园加强保教质量的管理，积极推进学前教育教学的转变，通过派园长、教师到外地学习考察、听专家讲座等方法加强教师培训，摆脱“托幼化”和“小学化”的教育模式，把保护幼儿的生命和促进幼儿的健康放在首位，为幼儿提供安全、健康、丰富的生活和活动环境，满足幼儿发展的多方面需求，这才是正确的办园思想。

三、想办法，加大投入，改善办园（学）条件

我镇民办教育从去年到现在通过各种办法筹集资金共300多万元，全部投入到学校幼儿园的硬件建设、设备、教具等购置上。例如：红太阳寄宿学校投资68万余元，建设好学生餐厅、老教室重新装修及学校的文化氛围建设方面。红太阳幼儿园投资16万余元，改造成半封闭栏杆式围墙，添置办公教学用具、玩具及园内场地软化及塑胶跑道等。南凉幼儿园尽管规模小，也投资80万余元，新建园舍450平方米，硬化场地面积1000余平方米，购置了办公桌椅、档案柜、幼儿专柜共23件，教具183件套，液晶电视4台等设备。杨祠幼儿园又投资15万元，用于食堂重新装修，购买了蒸饭机等设备，补充了儿童生活用品及办公用品和一套大型玩具及43件教具等。康康幼儿园的王咏枝园长有事业心，也有一定经济基础。王干事及专干通过镇领导出面与村协调落实了建园土地，在老幼儿园的基础上再投资110万元，新建800平方米的教学楼一栋，园地面积2000平方米以上，操场全部硬化，同时做了360平方米的塑胶跑道，购置了一套大型的玩具；活动室配齐了桌椅、黑板、电视、影碟、书柜、书架，安装了保温桶、幼儿口杯架，大型空调及电扇等；寝室配齐了标准的床铺及用品、卫生间、衣帽间配齐了消毒柜、衣柜、洗手池等；厨房购置了新的炊具一套；园长（教师）办公室购置了电脑等办公用品。全园按高标准建设，全方位配置到位，一应俱全。目前，在农村来看是一所环境优雅，设施一流，文化氛围浓厚的高档幼儿园。

以上各民办教育学校、幼儿园大量资金的投入极大的改善了全镇民办学校、幼儿园的办学条件，大步地提升了办园的层次，同时提高了全镇办学、办园的整体水平。家长看在眼里，喜在心里，觉得把孩子送到这么好的学校、幼儿园，再不担心孩子的教育输在起跑线上。

四、加强园务管理：

（1）抓制度建设及落实：教育总支针对幼儿园园务管理无制度或制度不全的现象，狠抓制度建设，要求每所幼儿园必须有健全的制度上墙，还做到教职工人手一份，并组织教职工认真学习，按制度执行逐条落实与工作考核结合，用制度来管人，教职工有章可行、有法可依。

（2）查处乱办班行为：以往有少数幼儿园为防止生源流失，办特色班等，为禁止乱办班的现象，蹲点领导督查，不定期抽查，总支规定发现乱办班或补课现象均不得评先或年检定为不合格，通过这些处罚措施的落实，较好禁止了乱办班、补课现象，更没有发现以开设实验班、兴趣班、特色班为理由收取任何费用的乱收费行为。

（3）抓按规定编班：全镇幼儿1081名，共开设28个班，均按规定小班控制在30人以内，中班35人以内，大班在40人以内。开学初有一所幼儿园大班人数在50人以上，通过做工作后开成2个班。

（4）抓常规教育教学：a、抓教师：根据《快乐成长》教材写计划、写教案等，让教师钻研教材，熟悉教材，从而更好地教学。b、抓课程开设：坚决要求以上科学游戏、音乐、舞蹈等为主要课程，坚决杜绝开设珠心算、写字课、数字教学等课程的小学化教学及大班学生做课后作业等现象。c、开展教师的讲课、听课、评课活动，领导带头听课、评课，要求每位教师每学期听课、评课10节以上，通过教师讲课、听课、评课活动，在活动中学习、提高，从而更好地驾驭教材，提高教师使用教材的能力。

五、强化队伍建设：①抓学校、幼儿园领导的队伍建设：全镇民办学校校长和幼儿园园长8名，先后均参加国级或者省、市、县级校（园）长培训并合格，持证上岗。各校副校级或主任有17名也参加了培训，可以说有一支过硬的领导队伍就能领导教师队伍，才能办好园、办好学。②加强教师队伍建设：全镇民办学校幼儿园有专任教师61人，其中幼教专业毕业只有6人，高中毕业32人，中师或中专毕业23人.面对大部分教师不对口幼教工作，不等不靠，抓住每次学习培训的机遇，积极组织非幼师专业教师参加学习培训，共计48人/次，从而提高了教师专业素质，教师教学水平大步提高，加强了教师队伍建设，现在园长、校长们认识到优秀的教师队伍是学校、幼儿园教育发展的关键。

六、倡导特色办学：

（1）红太阳寄宿学校办学有三大特色：①全校有寄宿生280名，独生子女就有120多名，他们独立生活能力差，学校发挥后勤人员及生活教师的作用，为学生提供“保育式”服务，让学生感觉到家的温暖。②学生有95%的是留守儿童，教师对他们特别关注，建立心理咨询室；开设健康心理教育课；学生与家长每周通一次电话，这样，学校成为儿童情感的温育室、安全的避风港。③注重培优补差：差异教育是教育教学的有力保障，对待优生采取另开小灶，吃得更好，教师“一带五”培优辅导，效果很好，对待差生加强掌握基础知识，注重练习，巩固提高。通过以上三种途径特色办学，红太阳学校生源不断增加，教育教学“质量”大幅度提升，小升初会考多次获全镇第一。教育总支对学校实行教育教学目标管理，综合考核连续两年被评为“先进单位”，办学整体水平提升较快，市教育局连续三年授予民办教育“先进单位”。

（2）民办幼儿园倡导特色办园有四点：①杨祠幼儿园以《三字经》及《弟子规》为辅助教材，在大班、学前班教师读、学生听、从中渗透德育教育，培养学生从小做一个关心他人、孝敬他人、尊敬长辈、知恩感恩、生活态度积极向上的孩子。②南凉幼儿园只有80名幼儿，开设小、中、大三个班，典型的小班制教学，全园开设科学游戏、与亲子课程，这些课程的开设教学效果好，得到了家长的认同，社会的一致好评。③红太阳幼儿园根据新《纲要》的要求，“幼儿园应该是为幼儿提供健康、丰富的生活和活动环境，满足他们多方面发展的需要。”根据这一情况，我们及时调整以往的教育保育模式，从建园之初，多次召开会议，明确思想，提高认识，重视教师队伍理论素养和师德教育。他们知道：教师是孩子的镜子，孩子是教师的影子。教师的一言一行对可塑性很强的幼儿心智的影响都很重要。为此，他们强调教职员的教育学习，树立幼儿教师正确的世界观、人生观和价值观；用“爱心、耐心、细心、关心、尽心”“五心”切实提高办园质量，让教职工满腔热情地“奉献爱心，巧启童心”说服家长社会的种种疑虑。看见孩子在幼儿园里快快乐乐、健健康康，吃得香、睡得甜、玩得好、学得进，家长完全放心了，社会口碑也在相互传递中广泛传递，一所像模像样的幼儿园就这样昂首阔步地屹立于汪岗父老相乡亲面前。红太阳幼儿园正是以这种特色办园，越办越红火。曾三次被市教育局评为“先进单位”，佘福红园长被评为县级“十佳园长”。④康康幼儿园自购有关安全、健康方面的书籍，在家长、教师的指导下，以“早期阅读”为办园特色，让幼儿从中了解和知道安全、健康知识，加强安全意识。该园开展“亲子活动”，请家长随时向幼儿园反馈情况、意见及建议，及时改进工作，请家长们来园观看幼儿在园的一日活动，听课、评课，了解幼儿在园的种种表现情况，亲身感受幼儿在园的成长和进步，及时发现幼儿的不足，与教师有针对性的谈谈看法，寻求更有效的教育方法，使教育达到最优化。

七、安全保障：全镇在园幼儿1081名，接送幼儿680名，接送车辆18辆，他们的安全是天大的事，是大于天的事。我们为保证他们的安全主要抓四点：①校车安全：全镇接送幼儿车辆的18名司机的资质全部符合要求，每辆车上均有幼儿乘车路线图和花名册；派出所、教育总支分别与园长、驾驶员签订安全责任状；每辆车有1—2名随车教师，实行定车、定人与家长交接制。教育总支与派出所干警联合对校车接送幼儿时进行定期或不定期抽查，发现超载、超速必须进行及时整治，每次对超速超载的车辆和幼儿园进行严肃处理，以往车辆超载现象得到了有效遏制，有效地增大幼儿乘车的安全系数。②校舍安全：全镇民办教育学校、幼儿园八家，校舍都有安全鉴定报告，两家是租赁的园舍都有租赁合同。③卫生安全：幼儿园食堂经过几次整治之后全部设施符合卫生要求；食品采购均建立了台帐；对餐具、饮具消毒的设施配备齐全，家长对幼儿的吃喝安全放心。④保险工作：每所幼儿园都按教育局要求购买校方责任险，校车险及全员购买学生平安险。

我镇在大力发展民办教育工作上取得点点成绩的同时，我们也看到急需解决的问题：有的园舍不符合要求，幼儿园的布局还不很合理，教师素质还有待提高，设施、设备还有不完善之处等等，有待进一步逐步解决。初步设想在2015年前达到布局合理化，对条件较差，发展变化不大的实行撤并，同时对不撤并的杨祠幼儿园、阳光幼儿园的园舍进行改造：杨祠幼儿园教室只能做活动室，没有卫生间、寝室.2013年就在教室后面扩建卫生间，寝室150多平方米；阳光幼儿园打算花10多万元，将墙改梁，改造四间教室，解决幼儿多，教室小的大困难；红太阳幼儿园打算将场地扩大，新建厨房及园长教师办公室。

学前教育作为基础教育的基础，也是基础教育的延伸，学前教育的发展目前主要是民办教育，其发展依然任重而道远，我镇将以高度的责任感和强烈的事业心，正视不足，认真听取各位领导，各位同仁的意见，再定高标，进一步创新举措，朝着更加规范的方向，更有力地促进民办教育健康发展。

谢谢大家！

第二篇：关于加强民办教育规范管理促进民办

关于加强民办教育规范管理促进民办教育健康发展的若干意见

各地级以上市教育局，各民办普通高校、独立学院及民办非学历高等教育机构：

为贯彻落实《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》和《国务院办公厅关于加强民办高校规范管理引导民办高等教育健康发展的通知》(国办发„2006‟101号)、《民办高等学校办学管理若干规定》（教育部令25号）精神，加强民办教育规范管理，促进民办教育事业健康发展，依据国家有关法律、法规和政策，结合我省实际，提出以下意见：

一、充分认识加强民办教育规范管理，促进民办教育健康发展的重要性和紧迫性

1.充分肯定民办教育取得的成绩。近年来，我省民办教育发展迅速并取得了显著成就，为实施科教兴粤战略和人才强省战略做出了重要贡献，民办教育已经成为全省教育事业的重要组成部分。大力发展民办教育对于增加教育多元化投入，推动教育改革，满足人民群众接受教育的多样化需求，为国家培养各类适用人才，发挥了积极的作用，对民办教育事业发展的成绩必须给与充分的肯定。要进一步认真落实“积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理”的方针，落实民办教育有关的扶持法规和政策，促进民办教育健康发展。

2.清醒看到民办教育存在的问题和困难。同时，也必须清醒地看到，在民办教育发展过程中，一些民办学校（含民办幼儿园，下同）在招生、管理、教学等方面存在着不规范的现象，主要表现为一些民办学校办学指导思想不端正，内部管理体制不健全，法人财产权未落实，办学行为不规范。这些问题应该引起我们的高度重视并及时加以解决。要认真贯彻党的十六届六中全会关于引导民办教育健康发展的要求，在发展中加强规范，在规范中促进发展。要对民办教育中存在的不规范、不稳定、不重视的问题认真开展排查和整改。各级教育行政部门要高度重视，把规范民办教育管理，促进民办教育健康发展作为当前的一项重要工作抓紧抓好，切实建设和谐校园，维护社会稳定。

二、落实各级教育行政部门对民办教育的管理责任 1.省级教育行政部门职责。省级教育行政部门负责贯彻落实国家和省人民政府关于发展民办教育的方针政策，制定全省民办教育发展规划，指导全省民办教育的发展；负责民办普通高校、独立学院以及经其批准设立的民办非学历高等教育机构的管理和年检；总结推广办学经验，表彰、奖励对发展民办教育做出突出贡献的集体和个人。省教育行政部门设立民办教育管理办公室，配备专门人员，负责组织实施民办教育促进法及其实施条例，统筹管理全省民办教育。

2.各地教育行政部门职责。地级以上市、县（市、区）教育行政部门在当地人民政府的领导下，负责本行政区域内民办教育的统筹管理与综合协调，负责制定本行政区域内民办教育发展政策、发展规划；落实发展民办教育的各项奖励、扶持政策；按照规定权限及时办理民办学校的审批、申报事项；组织实施对民办学校的办学评估、财务监管、检查；做好民办学校的管理、服务工作，规范学校的办学行为。

三、建立和完善各级各类民办学校准入制度，严格执行各级各类民办学校设置标准

1.民办学校设置基本标准要求。举办民办学校的社会组织应当具有法人资格，举办民办学校的个人应当具有政治权利、完全民事行为能力和政策规定的其他相应条件。

民办学校的设置标准参照同级同类公办学校的设置标准和条件执行。申请举办民办学校应按有关法律法规和相关规定提交申报材料。审批机关应当认真审核申办者资格、资金来源，考察办学条件是否符合设置标准，严格把关，按程序审批。对办学条件达不到要求，办学资金没有保障或以营利为目的不予审批。申请举办的民办普通高等学校、独立学院，要有规定面积的自有用地，提供校园《建设用地许可证》和《土地使用证》，没有达到自有用地面积标准的不予审批。

2.民办学校审批权限。各级教育行政部门要成立民办学校设置委员会，按照下列权限审批和管理。

（1）实施本科教育以及师范、医药类专科教育的民办普通高等学校，报国务院教育行政部门审批。

（2）民办高等职业技术学院，由省人民政府审批，并报国务院教育行政部门备案。

（3）民办普通高中、民办中等职业学校，由市教育行政部门审批，报省教育行政部门备案。

（4）民办义务教育学校、民办幼儿园以及文化教育类非学历培训机构，由县级教育行政部门审批。

3.民办学校的登记。批准设立的民办学校，应凭《办学许可证》及时到有关部门办理非企业法人登记、组织机构代码、收费许可、国税地税登记、开设银行基本帐户等手续。

4.民办学校的变更。民办学校的分立、合并、终止，在依法进行财务清算后由举办者提出，经民办学校理事会、董事会同意后，报审批机关批准。

未经教育行政部门批准同意，民办学校不得自行设立分支机构。民办学校举办者的变更，在依法进行财务清算后由举办者提出，双方履行签字手续，经民办学校理事会、董事会同意后，报审批机关核准，并及时办理相关手续。

四、建立健全各级各类民办学校内部管理体制，建设和谐校园

1.建立健全民办学校内部管理机构。民办学校要依法建立健全理事会、董事会等决策机构，推行教职工代表大会、校务公开等民主管理和监督制度，完善教学、科研、人事、财务、网络、安全、稳定等各项管理制度。民办学校校长要依法独立行使教育教学和行政管理权。民办学校要依法建立健全教师、学生申诉渠道，依法妥善处理教师、学生的申诉。

2.建立健全民办学校党团组织。民办学校凡有3名以上正式中共党员的须建立中国共产党基层组织，民办普通高校、独立学院一般要建立党的基层委员会，选配好党组织负责人。共青团组织的建设参照同级同类公办学校的要求进行。

3.加强学生思想政治工作。民办高校（含独立学院）要按照国家有关规定，建立学生管理和心理健康教育队伍，切实加强学生思想政治工作。要按不低于1：200的师生比例配备辅导员。

4.建立民办高校督导专员制度。省教育行政部门结合我省民办高校的实际，制订民办高校督导有关规定，向民办高校委派督导专员；督导专员要监督、引导学校坚持社会主义办学方向，依法依规办学，保证办学质量，向政府主管部门提出工作建议，同时承担有关党政部门规定的其他职责。

五、建立和完善各级各类民办学校财务和资产监管制度，切实防范办学风险

1.依法落实民办学校法人财产权。民办学校的举办者应当按照民办教育促进法及其实施条例的规定，按时、足额履行出资义务。民办学校的借款、向学生收取的学费、接受的捐赠财产和国家的资助，不属于举办者的出资。民办学校对举办者投入学校的资产、国有资产、受赠的财产、办学积累等依法享有法人财产权，并分别登记建账，任何组织和个人不得截留、挪用或侵占民办学校的资产。

民办普通高校、独立学院的资产必须于批准设立之日起一年内过户到学校名下；资产未过户到学校名下前，举办者对学校债务负有连带责任。学校存续期间不得以任何方式和名义抽逃资金和挪用办学经费。

2.依法规范民办学校财务管理。民办学校应当按照民办教育促进法及其实施条例的要求，遵照国家关于学校财务制度、会计制度的规定，依法建立财务、会计制度和资产管理制度，设置会计账簿，进行会计核算，编制会计报告。

从事民办学校财务管理工作的人员，应取得会计从业资格证书。不具备任职资格的人员不得从事会计工作。3.规范民办学校收退费行为。民办学校对受教育者收取学费等费用，要按规定程序和审批权限报教育主管部门审核，物价部门批准（备案），并向学生进行收费公示。学校要按照物价部门审批或备案的收费项目和标准收费。学习期限在一年以上的，按学期或学年收费；学习期限在一年以下的，按实际学习期限和标准收费。严禁任何学校和单位自立收费项目、自定收费标准和跨学年收费。民办学校收费应使用财税部门规定的统一票据。

民办学校学生退学退费应严格执行有关规定，不得拖延、推诿。对拒不执行退费规定的学校和单位，根据情节轻重，教育主管部门应依法予以处罚，以维护学生的合法权益。

4.加强对民办学校的财务监管。教育主管部门对其批准设立的民办学校要加强财务管理、监督和工作指导。建立学校财务状况定期报告制度，定期组织财务状况审计；学校提供的财务报告应按照教育主管部门的要求委托社会中介机构进行审查鉴定。学校的检查，要重点检查学校执行财务、物价政策的情况，学生收费、退费情况，资金、资产管理使用情况，发现问题及时纠正。对财务管理混乱，弄虚作假，抽逃办学资金等情节严重的，要依法终止招生，吊销办学许可证。

六、建立和完善民办学校招生广告备案制度，切实加强民办学校招生管理 1.依法规范民办学校招生行为。各级各类民办学校应当按照办学许可证核定的学校名称、办学地点、办学层次、办学类型等组织招生工作和开展教育教学活动。各级各类民办学校未经教育主管部门许可，不得在办学许可证核定的办学地点之外办学，不得设立分支机构，不得出租、出借办学许可证。

各级各类民办学校招生简章和招生广告必须载明学校名称、办学地点、办学性质、招生类型、学历层次、专业设置、学习年限、收费项目和标准、资助政策、退费办法、招生人数、证书类别和颁发办法等。

2.建立健全民办学校招生广告备案制度。学校刊登、张贴、发布招生广告和招生简章，必须按照规定报教育行政部门审核备案。宣传内容必须真实、准确，不得夸大其词，不得作虚假许诺，更不得作带有欺骗性、诱惑性、模糊性的失实宣传。发布的招生简章和招生广告必须与备案的内容相一致。未经备案的招生简章和招生广告不得发布。

凡实行跨省招生的学校，须经学校所在省和生源所在地省级教育行政部门核准后方可进行。

七、加强各级各类民办学校师资队伍建设和教育教学管理，努力提高教育质量和办学水平

1.切实加强民办学校师资队伍建设。民办学校聘用教师，必须具备相应的教师资格和任职条件。学校应与聘用的教师签订聘用合同，保障教师的工资和福利待遇，按有关规定为教师缴纳社会保险。学校聘用的管理和其他行政人员，要按照《中华人民共和国劳动法》的规定办理相关手续，履行聘用方应负的责任。经批准聘请外籍教师的学校，应当按照有关规定选聘教师。民办学校要建立健全教师的个人档案，做好教师的各项考核工作。

支持符合条件的教师申报职称和科研项目，表彰、奖励在教育教学和科研工作中成绩突出的人员，充分调动教师的工作积极性。民办学校教师要按相关要求参加继续教育。

依法对教师进行管理，切实维护民办学校教师的合法权益，不得随意解聘教师。对出现重大过错不再适合担任教师工作的人员，应当依法履行相应的解聘手续。

2.建立健全民办学校各项教学管理制度。各级各类学校要根据办学层次、专业设置与办学规模，不断加强和改善办学条件，建立相应的教学、实验、实习设施和生活、运动场所，保证教育教学活动的正常开展。从事学历、学位教育的民办学校，要按照高等教育人才培养目标定位和基本要求，制订人才培养方案，完善教学计划，保证完成教学计划规定的全部课程（包括实验和实习课），不得随意缺课、漏课、删减课时。未经教育主管部门同意，不得随意延长或缩短节日、假日时间。3.加强民办学校教育教学管理。民办学校要按照同级同类公办学校的要求对学生实施管理，加强学生德育工作，严格校风校纪，严格学生学业水平考试和考风考纪，准确、完整记录、管理学生的学习成绩，及时为学生办理毕（结）业手续。

八、建立和完善各级各类民办学校检查制度，保障民办教育健康持续发展

1.建立民办学校检查制度。为加强和规范民办教育的管理，促进民办学校健康发展，自2007年起，各级教育行政部门要根据管理权限建立和完善各级各类民办学校检查制度。检查工作于次年3月上旬完成，在办学许可证副本上加盖检查结论戳记。检查时，民办学校要向教育主管部门提交学校自查报告、财务审计报告和要求提供的其他材料。

2.检查主要内容。省级教育行政部门对民办普通高校、独立学院检查的主要内容：

（1）遵守法律、法规和政策的情况；（2）党团组织建设、思想政治工作情况；（3）和谐校园建设、安全稳定工作的情况；（4）按照章程开展工作的情况；（5）办学条件基本情况；（6）教师队伍建设情况；（7）内部管理机构设置及人员配备情况；（8）招生广告备案和宣传及收退费情况；（9）财务收入支出情况或现金流动情况；（10）法人财产权的落实和资产管理情况。

其他类型民办学校检查可参照民办普通高校、独立学院检查的主要内容执行。

3.加强对民办学校的监管。民办普通高校、独立学院出现以下行为的，由省级教育行政部门按照有关规定责令其限期整改，并可给予减少招生计划或者暂停招生的处理：

（1）学校资产不按期过户的；（2）办学条件不达标的；

（3）发布未经备案的招生简章和广告的；（4）检查不合格的；

（5）其它违法违规招生办学行为的。

各级教育行政部门对其他民办学校的监管和处理，可以参照省级教育行政部门对民办普通高校、独立学院的监管和处理办法。

4.建立民办学校督导评估和信息发布制度。各级教育行政部门要依法建立对民办学校的督导评估制度，组织或者委托社会中介组织对民办学校进行办学水平和教育质量评估。为树立民办学校诚信办学的社会声誉，各级教育行政部门要建立健全民办学校办学过程的监控机制，及时向社会发布民办学校办学情况的有关信息。

5.加强民办教育的行业自律。各级教育行政部门要加强对民办教育领域行业协会的业务指导和监督管理，充分发挥行业协会在民办教育健康发展中提供服务、反映诉求、行业自律的作用；要积极配合新闻单位做好引导民办高等教育健康发展的舆论宣传工作，营造有利于民办高校健康发展的舆论环境。

中共广东省委教育工作委员会

广东省教育厅

二○○七年八月三日

第三篇：毫不动摇支持民办教育健康发展

毫不动摇支持民办教育健康发展

在2018年11月1日，在“民营经济离场论”“新公私合营论”甚嚣尘上之时，习近平总书记召开了“民营企业座谈会”。在座谈会上，习近平总书记总结了我国民营经济发展历程，充分肯定了民营经济的重要地位和作用，并对党的十五大确立的基本经济制度和十六大提出的“两个毫不动摇”进行了回顾，即“毫不动摇地巩固和发展公有制经济”，“毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”。在本次座谈会上特别强调，“非公有制经济在我国经济社会发展中的地位和作用没有变！我们毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展的方针政策没有变！我们致力于非公有制经济发展营造良好环境和提供更多机会的方针政策没有变！”，习近平总书记的“三个没有变”为全国非公有制经济人士吃了“定心丸”。随后，2019年12月4日，中共中央国务院又出台了《关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见》，提出“民营经济已经成为我国非公有制为主体多种所有制经济共同发展的重要组成部分”，要深入落实习近平总书记在民营企业座谈会上的重要讲话精神，坚持和完善社会主义基本经济制度，坚持“两个毫不动摇”，“让民营经济创新源泉充分涌流，让民营企业创造活力完全迸发”，为实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的中国梦做出更大贡献。

民办教育虽不完全属于民营经济，但与民营经济有不少共同属性。特别因其公益属性，理应得到更大力度的支持。在2016年11月7日经全国人大常委会审议修订的《中华人民共和国民办教育促进法》中就再次重申：“民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分，国家对民办教育实行积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理的方针。”在《民办教育促进法》修订通过并即将在2017年9月1日正式实行之际，国务院又出台了《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》【国发（2016）81号】，内蒙古自治区人民政府则以内政发（2018）2号文件的形式，发布了《内蒙古自治区人民政府关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的实施意见》。

关于民办教育，在十九大报告中明确提出“支持和规范社会力量兴办教育”。在2018年9月10日召开的全国教育工作大会上，习近平总书记在讲话中指出，“要深化办学体制和教育管理改革，充分激发教育事业发展生机活力”。李克强总理在大会上明确提出：“积极鼓励社会力量依法兴办教育”。

在中共中央国务院2019年2月23日印发的《中国教育现代化2035》中明确指出：“鼓励民办学校按照非营利性和营利性两种组织属性开展现代学校制度改革创新”。“完善国家社会和受教育者合理分担非义务教育培养成本的机制，支持和规范社会力量兴办教育。”

与之同时，中共中央办公厅、国务院办公厅于2019年2月24日印发的《加快推进教育现代化实施方案（2018—2022）》中，对今后五年加快教育现代化的工作做了布置，其中关于民办教育明确提出，“完善民办教育新分类管理，全面落实《民办教育促进法》，修订《民办教育促进法实施条例》，积极鼓励社会力量依法兴办教育，促进民办教育持续、健康发展。”而在2019年10月28

日召开的党十九届四中全会报告中则提出“支持和规范民办教育”。

从2016年《民办教育促进法》修订通过开始，党和国家领导人多次提出鼓励社会力量兴办教育，十九大和十九届四中全会的报告也明确提出“支持和规范民办教育发展”，此外还先后出台多项关于促进、支持民办教育发展的法律、政策，《民办教育促进法实施条例》也即将由国务院制定出台。所有这些讲话、报告、法律、法规、政策的核心要点是鼓励、支持、促进、规范。但在贯彻会议精神、执行法律、落实政策的过程中，关于民办教育发展有时只简化为“规范发展民办教育”，支持、促进、鼓励的提法缺失。

特别是在2020年初遭遇非冠疫情之时，民办教育遭遇巨大困境，其中民办培训教育行业与民办学前教育行业遭受打击最大，而民办中小学、职业学校、高等院校也面临很大压力。民办教育在发展过程中，虽有诸多不尽人意之处，但客观上不仅有效增加教育服务供给，在有效解决就业方面也做出了突出贡献。正如国务院在《关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》中指出，“改革开放以来，作为社会力量兴办教育重要形式的民办教育，不断发展壮大”，“为推动教育现代化、促进经济社会发展做出了积极贡献，已经成为社会主义教育事业的重要组成部分”。

民办教育特别是民办学前教育在全国学前教育中占有半壁江山。因此，在本次疫情之下，全国各地纷纷出台政策，对民办幼儿园、各级各类民办学校从减轻“五险一金”负担、税金负担、租金负担，加大金融支持、财政支持、政策支持、物资供应支持等方面给予大力支持。

因此，期待在党和国家领导人历次讲话精神的指引下，沿着十九大、十九届四中全会以及法律、政策的精神继续毫不动摇支持民办教育健康发展，积极解决当下教育主要矛盾，让民办教育提供优质、特色的教育供给，以满足人民群众日益增长的多样化教育需求方面做出更大贡献，同时为“稳就业”也作出相应贡献，从而促进我国经济社会健康有序、和谐发展，最终战胜疫情，全面实现小康。

第四篇：规范市场行为促进行业健康发展

规范市场行为 促进行业健康发展

——关于越秀区房地产中介行业发展情况分析

1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。2004年以来，全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地产中介。在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

房地产中介不仅填平了产权人与臵业者之间的“地点性间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成 本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段（见图1），从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数 达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。

2004年各区房地产中介企业法人单位比重图南沙区, 0.25%萝岗区, 0.83%番禺区, 5.25%黄埔区, 1.75%白云区, 6.01%天河区,18.68%海珠区,16.76%荔湾区, 8.09%花都区, 1.17%增城市, 1.58%从化市, 0.17%越秀区,39.45%图2

2004年各区房地产中介主营业收入比较图*********0100000越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺花都萝岗增城***0单位:万元***250005800

图3 3 2004年各区房地产中介从业人数比重图番禺, 2.99%黄埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%萝岗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔湾, 3.73%

图4

（二）房地产中介总量不断扩大

我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

1996年-2004年房地产中介行业发展趋势图***0累计开业数量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 图5

（三）内资投资独占鳌头

按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达 94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

2004年房地产中介行业投资成分比重图港澳台商投资, 1.90%外商投资,3.17%内资,94.93% 图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级发展和不成熟的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。

2004年房地产中介行业营业收入比重图1千万-2千万2% 5百万-1千万3%2千万及以上2%1百万-5百万12%1百万以下81%2千万及以上1百万-5百万1千万-2千万1百万以下 5百万-1千万

图7

（五）二手房交易稳步发展

我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和臵业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价已经突破万元。而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉 开差距的态势（见图8）。受上述种种因素影响，众多投资者和臵业者选择在我区购买二手房。近几年来，我区二手房交易呈现稳步发展的态势。（见图9）。

2001年-2005年越秀区新房、二手房价格走势比较图***000400020000新房价格(单位:元/㎡)二手房价格(单位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

图8 2001-2005年越秀区二手房屋交易面积趋势图403020100交易面积（单位：万平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

图9

三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企 业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

1、现有的《城市房地产管理法》是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出台的《经纪人管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。《城市房地产中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查。这造成房地产中介 1

212

1994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订 3建设部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订 4 2002 年5月23 日,建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发 机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上造成了房地产中介服务人员素质差，专业水平低的现状。

3、房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有《对外贸易法》、《指导外商投资方向暂行规定限制》及《外商投资产业指导目录》。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。

4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价格[1995]971号文《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。此规定至今已经10年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球”，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。经不完全统计，这一做法高达90%。从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中在佣金收取纠纷上。

（三）违规行为时有发生

1、过度炒作“楼花”。“楼花”的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各 种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。

2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。

（四）监管有待加强

目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查实后，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成的。正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违规交易。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的作用。

（五）网络房地产市场开发有待加强

目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台，只有为数极少的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子商务。如没有引入SIS（集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMC（中央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。从侧面反映出房地产中介市场发展还不成熟，还有很大的发展空间。

四、发展趋势分析

国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。根据有关数据显示，今年“六一”以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司的拓展受到影响，预期增速会放缓。

根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往大幅超过新房的交易量。粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。目前，广州市还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设施完善。可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交 易量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。

根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过因特网做成生意。根据最新的第15次中国互联网发展状况统计报告显示，我国的上网计算机总数达到了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的139.1倍；我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。近年来，广州颇具规模的房地产中介开始有网络经营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，发展非常快。专家预测，“鼠标+水泥式”的新型主体占据房地产中介服务市场将是未来的发展趋势。

从长远来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用。有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与发展。下面提出进一步促进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

五、几点建议

（一）完善法律法规体系

西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是法制比较健全。美国是世界上房地产业发达的国家,其中介服务业十分发达,形成了较为完善的房地产中介服务体系。战后的日本积极学习美国经验,根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规,如《房地产交易业法》,使得日本中介业得以规范发展。有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制订一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产中介行业的准入制度和资质审核, 规范房地产中介的管理，使房地产中介市场真正实现“有法可依”。

（二）加大监管力度

1、建议房地产管理部门建立企业《房地产中介信用档案》。房地产中介信用档案的内容包括：记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。定期将这些信息向公众公布，以达到提高房地产中介诚信度，增加房地产中介违规成本，进一步规范房地产中介市场的目的。

2、建议房地产管理部门、物价部门和工商行政管理部 门在各司其职的基础上，加强行政沟通和执法合作，如建立联席会议制度，完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管中的盲点，从根本上保障房地产中介市场的规范有序发展。

3、强化行业自律监管。发挥房地产行业协会或商会的作用，制定行业规则，强化行业管理，建议在现有注册制度的基础上，建立房地产经纪执业人员的年检制度。加大对房地产经纪人的监管力度。对违反相关法律法规、达不到从业标准的房地产经纪人员，注销其职业资格。打击各种违法经营和不正当竞争行为，维护公平、公正的市场秩序，提高房地产中介市场的诚信度和美誉度。同时充分发挥商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，为区域楼宇经济服务。进一步加强其在政府与市场之间的桥梁纽带作用，可以采取联席会议的形式，由商会和行业协会定期或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调行业经济活动，加强行业监督管理。

（三）培育和发展品牌企业

如何依托现有的规模企业和引进知名品牌，形成优势产业群将是我区房地产中介行业不断发展壮大的一个重要途径。

1、大力培育规模品牌企业，建议房地产中介的管理部门制订相关奖罚制度，按评选越秀区“信得过”房地产 中介、“零投诉”房地产中介，对于评选出来的企业给予一定的奖励，提升其知名度，逐步树立优质品牌效应。

2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、条件成熟的商家转变经营模式，积极发展连锁经营、特许经营。国内许多房地产中介公司发展到一定阶段后会遇到“瓶颈”，面临资金、资源和人才的约束，难以迅速扩大规模，抢占市场份额。从长远看，房地产中介公司要想突破这个“瓶颈”，就必须导入成熟先进的连锁经营、特许经营理念，品牌将成为投资者和臵业者选择房地产中介的首要因素。

3、加大招商引资力度，围绕我区发展总部经济和民营经济的策略，积极引进市场前景好、发展潜力大、税收效益高的优质房地产中介企业，如引入21世纪不动产等知名企业入驻我区。

（四）营造优质的服务环境

信息不对称现象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面上的信息，建议完善在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，如具体到地段、小区等，方便市民查询和对比；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析 和各种专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息。

（五）促进创新技术的推广应用

房地产中介正在发生着根本性的变革，越来越多的新兴网络和商业工具被引进或创造。我们只有跟上时代的步伐，对创新技术进行大胆的推广应用，才能在房地产市场上生存和发展。

１、网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入ＭＬＳ（多重上市系统）。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。

2、《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提出“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。

3、代书延伸。为防止房地产中介对买卖双方两边通吃的行为，美国禁止经纪人同时代表双方，房屋买卖过户由产权 公司经手，不仅代写、代办过户手续，还有保证履行合约的实际功能。若双方条件切实可行，则代收房款和相关文件，手续办妥后，房款交给卖方，房产证交给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。我们可以借鉴这些做法，减少纠纷。

（区发改局练坚娟）

第五篇：规范市场行为 促进行业健康发展

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规范市场行为 促进行业健康发展

规范市场行为 促进行业健康发展

--关于越秀区房地产中介行业发展情况分析

1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。2004年以来，全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地产中介。在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要和市场信

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息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段（见图1），从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。图2

图3

图4

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（二）房地产中介总量不断扩大

我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

图5

（三）内资投资独占鳌头

按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达 94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

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目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级发展和不成熟的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。

图7

（五）二手房交易稳步发展

我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价已经突破万元。而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉开差距的态势（见图8）。受上述种种因素影响，众多投资者和置业者选择在我区购买二手房。近几年来，我区二手房交易呈现稳步发展的态势。（见图9）。

图8

图9

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三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

1、现有的《城市房地产管理法》1是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出台的《经纪人管理办法》2《城市房地产中介服务管理规定》

3、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》4虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。《城市房地产中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查。这造成房地产中介机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上造成了房地产

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中介服务人员素质差，专业水平低的现状。

3、房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有《对外贸易法》、《指导外商投资方向暂行规定限制》及《外商投资产业指导目录》。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。

4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价格[1995]971号文《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。此规定至今已经10年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球”，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。经不完全统计，这一做法高达90%。从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中在佣金收取纠纷上。

（三）违规行为时有发生

1、过度炒作“楼花”。“楼花”的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。

2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐

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瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。

（四）监管有待加强

目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查实后，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成的。正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违规交易。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的作用。

（五）网络房地产市场开发有待加强

目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台，只有为数极少的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子商务。如没有引入SIS（集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMC（中央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。从侧面反映出房地产中介市场发展还不成熟，还有很大的发展空间。

四、发展趋势分析

国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。根据有关数据显示，今年“六一”以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。

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这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司的拓展受到影响，预期增速会放缓。

根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往大幅超过新房的交易量。粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。目前，广州市还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设施完善。可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交易量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。

根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过因特网做成生意。根据最新的第15次中国互联网发展状况统计报告显示，我国的上网计算机总数达到了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的139.1倍；我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。近年来，广州颇具规模的房地产中介开始有网络经营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，发展

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非常快。专家预测，“鼠标+水泥式”的新型主体占据房地产中介服务市场将是未来的发展趋势。

从长远来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用。有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与发展。下面提出进一步促进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

五、几点建议

（一）完善法律法规体系

西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是法制比较健全。美国是世界上房地产业发达的国家,其中介服务业十分发达,形成了较为完善的房地产中介服务体系。战后的日本积极学习美国经验,根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规,如《房地产交易业法》,使得日本中介业得以规范发展。有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制订一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产中介行业的准入制度和资质审核, 规范房地产中介的管理，使房地产中介市场真正实现“有法可依”。

（二）加大监管力度

1、建议房地产管理部门建立企业《房地产中介信用档案》。房地

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产中介信用档案的内容包括：记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。定期将这些信息向公众公布，以达到提高房地产中介诚信度，增加房地产中介违规成本，进一步规范房地产中介市场的目的。

2、建议房地产管理部门、物价部门和工商行政管理部门在各司其职的基础上，加强行政沟通和执法合作，如建立联席会议制度，完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管中的盲点，从根本上保障房地产中介市场的规范有序发展。

3、强化行业自律监管。发挥房地产行业协会或商会的作用，制定行业规则，强化行业管理，建议在现有注册制度的基础上，建立房地产经纪执业人员的年检制度。加大对房地产经纪人的监管力度。对违反相关法律法规、达不到从业标准的房地产经纪人员，注销其职业资格。打击各种违法经营和不正当竞争行为，维护公平、公正的市场秩序，提高房地产中介市场的诚信度和美誉度。同时充分发挥商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，为区域楼宇经济服务。进一步加强其在政府与市场之间的桥梁纽带作用，可以采取联席会议的形式，由商会和行业协会定期或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调行业经济活动，加强行业监督管理。

（三）培育和发展品牌企业

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如何依托现有的规模企业和引进知名品牌，形成优势产业群将是我区房地产中介行业不断发展壮大的一个重要途径。

1、大力培育规模品牌企业，建议房地产中介的管理部门制订相关奖罚制度，按评选越秀区“信得过”房地产中介、“零投诉”房地产中介，对于评选出来的企业给予一定的奖励，提升其知名度，逐步树立优质品牌效应。

2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、条件成熟的商家转变经营模式，积极发展连锁经营、特许经营。国内许多房地产中介公司发展到一定阶段后会遇到“瓶颈”，面临资金、资源和人才的约束，难以迅速扩大规模，抢占市场份额。从长远看，房地产中介公司要想突破这个“瓶颈”，就必须导入成熟先进的连锁经营、特许经营理念，品牌将成为投资者和置业者选择房地产中介的首要因素。

3、加大招商引资力度，围绕我区发展总部经济和民营经济的策略，积极引进市场前景好、发展潜力大、税收效益高的优质房地产中介企业，如引入21世纪不动产等知名企业入驻我区。

（四）营造优质的服务环境

信息不对称现象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面上的信息，建议完善在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，如具体到地段、小区等，方便市民查询和对比；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引

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导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析和各种专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息。

（五）促进创新技术的推广应用

房地产中介正在发生着根本性的变革，越来越多的新兴网络和商业工具被引进或创造。我们只有跟上时代的步伐，对创新技术进行大胆的推广应用，才能在房地产市场上生存和发展。

１、网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入ＭＬＳ（多重上市系统）。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。

2、《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提出“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。

3、代书延伸。为防止房地产中介对买卖双方两边通吃的行为，美国禁止经纪人同时代表双方，房屋买卖过户由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，还有保证履行合约的实际功能。若双方条件切实可行，则代收房款和相关文件，手续办妥后，房款交给卖方，房产证交给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。我们可以借鉴这

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些做法，减少纠纷。

（区发改局 练坚娟）1994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过

2国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订 3建设部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订 2002 年5月23 日,建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发 ?? ?? ?? ??

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