吉林省天富房地产开发有限公司二零零五年度工作总结

第一篇：吉林省天富房地产开发有限公司二零零五年度工作总结

吉林省天富房地产开发有限公司 二 零 零 五 年 度 工 作 总 结

辞旧岁，事业有成，万事如意，生意兴隆，蒸蒸日上，鸡年吉祥

迎新年，天富腾飞，行空万里，乘胜前进，再创新高，狗年旺旺

取得丰硕成果可歌可庆的二零零五年即将胜利度过，我们又满怀豪情，展开心屏迎来了新的二零零六年。值此之际，我代表天富房地产开发有限公司向公司的全体员工并通过你们，向你们的家属朋友致以节日的问候，衷心的感谢所有员工为天富在过去的一年里所取得的丰硕成果而付出巨大的代价和无私奉献，同时也祝愿同志们在新的一年里万事如意，心想事成，取得更大成绩。

二零零五年是我们公司在二零零四年的基础上，继续脚踏东盛大街这块地，头顶二道这边天，搭建棚户区改造的平台，唱响了天富房地产开发这场戏。可以大言不惭的说，我们谋划了别人不敢想的事，干了别人不敢干也干不到的工程，达到了预想不到的目的，实现了二年的事情一年干完的宏伟目标。具体的说： 一、二期工程如期全部交工：

在零四年十一月十五日四号工地完成了二层，五号工地 完成了二层半，六号工地完成了六层的基础上，我们于今年三月二十五日，及时的组织了工程队全部进入工地，并开始陆续施工。由于今年抓的早，抓的主动，工程开工就形成了喜人的局面。我们紧紧的抓住了三个不放手，一是紧紧的抓住质量不放手，从三栋楼的原材料质量抓起，不合格的材料不用，不达标的材料不进，与此同时，紧紧抓住施工质量不放，百年大计，质量第一，从而得到了有关部门和客户的认可和肯定；二是紧紧抓住进度不放，从开始进入工地的那一天起，我们就采取了卡死日进度，倒计时方法，克服了时间够用，来得及，不着忙的思想，解决了很多预料不到的问题，做了大量的深入细致的思想工作，解决了工程队与工程队之间内部等逐多矛盾，从而保证了工程的顺利进行，在工程正进入非常时期，有的工程队由于资金紧缺而面临停工的关键时刻，主要领导当即立断，多次帮助解决资金不足问题，确保了工期，达到了按时交工；第三，我们紧紧的抓住了安全施工这一重要环节，整个施工过程我们始终把安全第一放在首位，时刻不忘记抓安全施工，领导开会讲安全，亲临一线抓安全，用具体规章制度保安全，使我们第二期工程从头到尾没有出现一例不安全事故，二期工程共用了130天的时间，三栋楼房平地而起，按照公司的计划，于七月份正式交工并组织了客户入住。

二、动、拆迁工作超常规运行，在长春市没有先例 经过前期部的积极努力工作，我们于零五年陆月捌日拿到了由长春市城乡建设委员会签发的房屋拆迁许可证，准予对东至东盛大街，西至和顺五条，南到东平路，北至岭东路的一百柒拾贰户居民进行拆迁和评估，我们委托长春市晨光房屋拆迁有限公司来负责拆迁工作，并于六月十日，召开了动、拆迁动员大会，在动员大会上由被拆迁户代表，通过抓揪的方式，当场选出并由公证处宣布这次拆迁工作由长春市维权房地产有限责任估价公司负责。动员大会后，立即由评估公司和拆迁公司进行逐户摸底登记和进行评估照相。他们根据长春市的房地产价格以及周边的售房价格和有关政策规定分别对不同类型的房屋进行了不同价格的评估，其分别为平方米1824元、1860元、1899元、1710元、1626元、1628元、1588元等不同价格，评估单送到住户手三天后，我们立即组织了动、拆迁工作，公司主要领导极为重视此项工作，因为这次动、拆迁直接涉及到我公司三、四期工程能否动工兴建，能否实现在零五年内，完成二期工程交工使用，三、四期工程全面施工封顶的关键所在，是对公司能否在非常时期打硬仗、打胜仗的严肃考验。马总亲自主持会议，亲自点名抽人，并要求要在最短的时间内，必须把拆迁这个硬仗打好，我们采取了各种宣传形式和手段，利用了早、午、晚各家有人，周六、周日休息等有利时机，挨家挨户进行摸好五个底：一是浮房和独立浮房底；二是占用土地面积底； 三是家庭经济情况底；四是家庭人员组成和基本情况底；五是户口所在地和产权证的底。通过逐户摸，进一步弄清了每个拆迁户的基本情况，对症下药，本着先易后难，先简后繁的原则，分类排队，进行了实质性的工作，拆迁工作涉及面广，政策性强，面对千家万户，工作对象又多数是下岗职工和无职业人员，绝大多数没有工资来源，多数是低保户，有的身体残疾丧失劳动能力，生活极其困难，有的想借此机会，想发一笔洋财，满天要价，有的对拆迁政策不了解，无理取闹，有的确属生活困难，没有能力再拿补差部分的钱款，不想拆迁，总之拆迁工作对立面大，绝大多数不予配合。我们在去各户工作时，有的户根本不予理采，连门都不给开，不让进屋，有的竟说些很难入耳的话，甚至谩骂，有的干脆离家，不和我们见面。怎么办？我们能因困难大而不拆迁吗？能因情况复杂而误时误事吗？不能。再大的难事也难不倒我们天富人，我们坐下来，认真的总结研究所掌握的情况和了解到的问题，逐户分析，采取对策，攻克堡垒，打开工作局面。我们采取了解好谁是当家人，谁是左邻右舍，家族亲戚的带头人，谁是懂政策讲情理的明白人。首先抓住这部分人，和他们交朋友，攀关系，做好他们的工作，使他们能够起带头作用。果然这一招很灵，很快一部分动了起来，他们开始和我们主动接近，开始了实质性的对话，并经过多次洽谈，进行了协议的签定。到7月6日，已签协议6户。万事开头 难，有了带头签定协议的我们很高兴，如何保持势头不减，高潮不落，我们又采取了分片包干的办法，整个拆迁小区分四片，采用包干的形式，并培养了各片帮助做工作的代理人，采取分化瓦解的办法，来争取加快脚步，使拆迁工作更快更顺利的进行。整个拆迁工作我们对不同的人采取了不同的态度和办法，对于积极配合工作的拆迁户，争取尽量给点优惠，促使他们尽快的签定协议；对于要借此机会发洋财的极力争讲价格，不但他们自己不签协议，反而利用各种手段，煽动蛊惑人心，不让别人签，我们采取大力宣传拆迁政策，手不软，政策不让，对个别户不予理解；对于等待观望，看我们态度，想随大流的户，我们还是反复的宣传政策，帮助他们解决早签早主动，回迁排前号，住上好楼层的细账；对于要回迁还是货币安置，没有下决心，动摇不定的户，我们尽量帮助他们算好账，并对有证面积较大的做让他们回迁工作，有证面积较小的动员货币安置；对于靠浮房讨价还价的户，我们采取了看浮房的质量和院内整个土地面积的多少，适当的给点优惠的办法；对于确有一少部分人身患绝症，特困户，需要给予照顾的，我们就明确态度，不惜多给点优惠，尽量满足他们的要求。这样对不同的阶层的拆迁户，采取不同的政策措施，一下就使拆迁进度加快了许多，最多一天就签多达十几户。到八月八日已签定协议104户。随着拆迁工作的进展，很多的住户和我们交上了朋友，由对立转向了亲善，很多人帮助我们做工作，出主意，使拆迁工作越来越得人心。但是越是到最后结尾阶段，工作难度就越大，一少部分丁子户死活就是不签，他们无休止的要价，我们几十次登上他的家门，但硬是不予配合；也有的户产权证不是自己的名字，法人又不肯前来帮助办理手续；也有的为了借机发财，搞假房证和违背政策法律，假报死亡而多分产权证，从而多得补贴面积。对这些问题，我们采取不同情况，区别对待，一户一户的攻坚，到8月25日，还剩5户。对这5户丁子户，我们一面上报有关材料，准备强迁，一面还是积极做他们的工作，使他们不走强迁的程序。因为强迁不但还要花费大量的费用，更需要一定的时间，耽误我们的整个三、四期工程开工时间。马总果断决策，还是要想办法，尽快将这五户动员迁出。就这样，我们经过艰苦的努力攻关，终于9月9日拆迁了最后一户，胜利的完成了这次拆迁任务。我们只用了三个月的时间，这是长春市，乃至吉林省拆迁工作史上时间最短，动作最快，效率最高的典范，为及时的转入三、四期工程开工打下了基础，创造了一切有利条件。为了表彰先进，公司研究决定拿出两万元，奖励参加拆迁的有功人员。三、五十天完成了三、四期工程的封顶

动、拆迁工作的顺利结束，为三、四期工程及时开工创造了有利条件，在拆迁工作接近尾声时，我们就集中了部分精力，做好了工程的设计，工程队的选用，场地的三通一平等项准备工作，并于九月二日，召开了公司全体员工动员大会，于九月九日开始，放线打桩。我们响亮的提出了这段工作的指导思想，就是以战斗的姿态，同时间赛跑，以工程建设为中心，大干60天，完成主体封闭的战斗口号。公司上下和每个工程队都以此为动力，紧张繁忙的三、四期工程开始打响了第一炮，这段工作每项事情，几乎都是超常规运行，可以说是在边拆迁、边规划、边设计、边施工，此项工作都在经过科学按排同时进行，这样的工作程序是前所未有的。工地上先后有八台发电机组同时发电，八台桩机也同时开动，九个吊车同时运转，十台搅拌机同时运行，整个工地近五百民工人来人往，送砂、石、红砖、钢筋、水泥等车辆往返不停，川流不息，真是象一场战斗在有序的进行。越是在这样繁忙复杂的工作时刻，我们始终保持清醒的头脑，准确掌握每个工地，每个环节，提前预测能出现的问题，改变过去那种一天一调度为每天都在现场办工，面对面的一个一个的解决实际问题。这样做，即做到了问题及时发现，能够得到及时纠正，及时解决，还不耽误工作时间。在整个施工期间我们还是继续抓住三个根本问题不放，那就是质量、进度和安全，为了保证质量，我们仍然坚持了领导值班值宿制度，从进料到施工每个环节死死抓住不放，技术人员不离现场，监理盯住工地，从而保证了三、四期工程的质量；为了加快进度，工程队与工程队比着干，谁都怕被拉下，他们抓住了 早、午、晚的三头时间不放，不耽误一分一秒，下雨穿上塑料布雨衣砌砖，在保证日进度，施工的关键阶段，正值秋收大忙季节，无论技工还是力工都非常紧缺，工程队不惜花大价，瓦工每天100元，力工每天50元的价格留住民工。安全问题由于我们抓的实，抓的细，这么多的工地没有出现一次不安全事故。由于工程抓的紧，抓的实，使6号、7号、8号、9号、14号、15号六个工地只用了50天时间，就全面完成了土建，实现了封顶的目标，提前十天完成了任务。随着卫生材料厂紧锣密鼓的破产拆迁工作的结束，17号楼、18号楼和19号楼也陆续开始开工建设，并于十月十七日和十月二十二日分别开始打桩。到十一月十一日结束，实现了17号楼保二争三层，18号楼保一争二层的目标。与此同时，10号楼和19号楼基础桩全部打完。

三、四期工程下水网全部结束。可以说，从九月九日开始，在整个施工的战场的和所取得的成果看，我们的指导思想是正确的，整个指挥和施工战略是科学的，成绩是举世无双的。

四、部门作用发挥较好，加强相互协调保证了工作的顺利进行。

今年年初，公司经过深思熟虑，多次征求员工意见，以正式书面形式下发了部门和员工的岗位责任制，并坚持常年考核。在认真执行岗位责任制的前提下，我们加强了相互协调工作，部门与部门之间，每个员工之间都能自觉的主动配 合，相互支持，所以各项工作有条不紊。

一年来，工程部的工作任务比较重，由于特殊时期，有些工程要求时间紧，有些则随时发生变化，为了不误施工时间，他们起早贪晚，即是工程部，又是设计部，他们深入工地，深入实际，发现问题，现场办公及时解决，使今年在任务重，时间紧的前提下，保证了质量，进度和安全，工程达到了预期的目的。

销售部工作一直积极主动，他们为了把销售工作做好，在刻苦的认真学习，学习售楼的知识，多次进行周边的楼盘销售调查，并拿出有参考价值的调查报告。为了满足广大客户的要求，他们也正在努力的钻研建筑方面的知识，了解基础构造，房屋构造，结构类型，户型设计等方面的知识。他们利用各种宣传工具和手段，抓住一切有利时机，采取优惠打折等有利措施和手段，大力开展宣传和销售工作。一年来，二期楼盘一百六十六套，没有正式开盘就全部清盘，三、四期也累计销售（），为公司的资金回转和扩大生产奠定了较好的基础。

财务部工作一直是比较正规，做的比较出色，账目日清月结，按时给领导提供大量的报表，数字，给领导当参谋，并很好的处理对外关系，接受财务、税务等有关部门的检查，特别是在房屋拆迁和商品房销售过程中。财务部的同志不分早、午、晚，耐心热情接待客户，跑银行存取现金，办理比 较繁杂的手续，百无一错，起到了财务部应该起到的作用。

前期部工作难度大，联系单位和个人多，他们采取灵活多样的工作方法，认真的办理二、三、四期和第五期工程的有关手续和报件。由于今年的特殊客观原因，有的报件重复多次从头办起，但前期部的同志都按照领导的意见，不辞辛苦和麻烦，耐心的求助有关单位和个人，疏通每个环节，一个件一个件的报，一枚章一枚章的盖，一张表一张表的填，一天一天的跑大厅，找单位，求个人，使我们的前期手续办理没有耽误整个工程的施工。银行和公积金按揭贷款工作做得也比较扎实认真，在难度相当大的情况下，基本上保证了资金的及时拨付。

办公室一年来，工作有序，多而不乱，杂而不慌，办公室的装修和搬迁，日常的值班值宿，外来客人的接待以及各种资料的管理和文件的处理、材料的打印和正常的繁杂小事都做得很好，车辆的管理和维修、保养，食堂伙食管理等都为公司日常的工作创造了很多方便条件。

材料部一年来，为了保证工程的质量和标准，他们认真的多次去外地厂家进行原材料的考察，经过反复对比，选择了质量好、价格低、有信誉的各样产品，和他们签合同、订协议，为了保证工程的顺利进行，材料部和各工程队主动联系，相互配合，昼夜兼程，保证甲方供料，从而为公司整个工程的顺利进行提供了一定的物资基础。物业公司今年的工作比较突出，由于今年小区内施工单位多，人员极其复杂，小区没有形成，四通八达，又有很多新客户入住，装修量极大，在这种特殊的情况，物业公司本着以发展，提高，强化物业管理为指导思想，以优质的服务为宗旨，把物业工作做得很好，他们通过狠抓队伍建设，落实岗位责任制，抓人员素质提高，坚持服务标准，坚持高标准，严要求，守信誉，做好售后住户的服务工作，做好接待工作，满足了广大客户的要求。他们狠抓了安全四防和室内外卫生及小区内绿化，亮化工程，使小区没有出现其它不安全问题，小区内客户和公司领导比较满意。

五、回顾一年来的工作，我们的主要体会是：

（一）以人为本，靠信誉求生存，是我们天富公司的根本理念。

三年来，特别是近一年来，我们天富房地产开发有限公司之所以能够从无到有，从小到大，从弱到强，所以能够发展到现在有了一支较好的员工队伍，小区基本形成，建了近十一栋六万平方米的建筑工程，而且销售形势大好，靠的是什么呢？主要一条是靠我们用心做事，诚信为人，以人为本，对人对事有着卓越的精神追求，我们有那么多的朋友支持我们，我们有那么多的新老客户相信我们，我们有市、区政府和有关业务部门承认我们。是什么标准和条件使他们会这样呢？那就是我们做为一个房地产开发商追求利润不是唯一 的目标，而履行责任则是永恒的使命，我们对自己的责任永远理解为是对客户的责任，对员工的责任，对社会的责任，对朋友的责任，所以我们做企业如同做人，就是用心做事，诚信做人，以人性待人，言必信，行必果，把客户当做自己的朋友，追求客户满意度最大化。之所以我们的客户和我们处似宾朋，他们那样的相信我们，支持我们，主要在他们眼里，我们是靠得住的开发商，是为他们服务，急他们之所急，想他们之所想，是讲诚信的，这一根本经验今后我们要永远坚持下去，发扬光大，使我们的企业做得更好。

（二）搞好房地产开发必须有一支过硬的队伍和优秀的管理人才，尤其是必须有德才兼备的主要领导。

毛主席说过，只要有了人，就什么人间奇迹都可以创造出来。我们公司是白手起家，刚成立的那一天我们有什么呢，老同志都清楚，我们两手空空，什么都没有，真的什么都没有啊。那我们靠什么在短短的三年时间里，发展到现在小有名气的房地产开发商呢？我们是靠人，是靠姜总、马总的智慧，靠姜总、马总的人格魅力，是靠姜总、马总驾驭指挥的我们这支队伍。

公司在暂短的几年里小区初步形成，高楼林立，效益可观，现在正是兴盛时期，是姜总、马总的精心策划，呕心沥血的结果。姜总在全国各地有着很多其它的集团公司，但始终关心、呵护着这个开发公司，在关键决策时刻、在遇到困 难时期，我们总是靠着姜总这棵大树，英明决策、渡过难关、夺取胜利。马总把全部的精力都倾注在房地产开发上。他虽然年过半百，但始终不服输，苦心专研业务，已由外行变成了内行，他以超人的毅力，靠着自己的较高的全面素质，凭着科学的胆识和气迫，驾驭着天富的这番事业。他是我们公司最忙的人、最累的人、最动脑筋的人、最操心的人，他的艰辛的付出，感动了天地相助，感动了政府和朋友的支持和帮助。在很多个重大的关键时刻和转折时期，都是十分顺利的达到目的，正象一些老干部说的那样，是金子在那里都放光芒，我们天富的事业将永远光芒四射，光彩照人。

天富公司三个月全部成功拆迁一百八十户居民，六十天工程五十天六栋楼封顶，一期工程百日会战全部交工，一、二期楼盘没有开盘就全部清盘等等，唯有天富人才能干出这样长春市建筑行业历史上从未有过的事，这些全是靠天富的员工，靠这支队伍的努力结果。

几年来，我们的事业有成，同时也造就和涌现了一批有突出贡献的人才。

公司副总经理马占山同志，在零五年的全面工作中，严格要求自己，为了取得房地产业的资本，在坚持认真的学习。有时甚至日以继夜的看专业书籍，读有关资料，使自己逐步由外行变成内行，特别是主管销售部工作以来，认真抓了销售员的自身建设，对他们要求严格，工作有布置有检查有总 结，并能够注重调查研究。根据市场要求和未来楼盘走势，及时提出售楼方案，利用了报纸、电视、电台、新闻、网络和宣传板等各种形势，大力宣传天富的楼盘优势，采取了以老客户代新客户，留住甲级客户，做好其它客户的工作等各种手续和办法，使我们天富家园的楼盘销售形势特好。前二期楼盘没等开盘就全部清盘，三、四期也卖出将近一半，这是很了不起的成绩。占山同志在今年的房屋拆迁工作中也立下了汗马功劳，特别是在拆小五楼时。当时难度大，被拆迁户希望指数特高，他们又互相串连，建立共守同盟，不予我们配合，在这十分艰难的状况下，占山同志挺身而出，和主要领导立下军令状，采取了很多灵活多样的办法，反复多次的工作在楼上的住户家中，多次开会讲政策原则，讲拆迁的办法表明态度，并培养多个替我们做工作的积极分子，并在五十多户中，抓了典型，使他们起了积极带头作用，通过艰苦的努力工作，仅用40几天的时间就全部将小五楼拆除。为公司立下了不可磨灭的功劳。在三、四期工程开工的过程中，占山同志任指挥部的副指挥，并协助总指挥抓日常的全面工作。在这段时间里，占山同志起早贪黑，深入工地、深入实际，亲自抓质量、抓进度、抓安全，发现问题，及时解决，使整个工程计划六十天封顶提前十天，五十天干完，这是与占山积极努力工作分不开的。在全年工作中，占山同志负责甲方供料和各项合同的签定工作，由于精心努力，使这 方面的工作做得很好，从没有失误，没因此而耽误施工的正常进行。我们大家应该向占山同志学习那种刻苦学习、专研业务，工作认真负责，敢说敢为，敢于攻关碰硬的那种精神。

公司办公室主任隋殿阁同志，工作极端负责，视公司为自家，从不粘尖取巧，一心朴实的默默奉献。他除了认真的抓好了办公室的全面工作外，其它工作随叫随到。一年里，他非常出色的完成了领导交办的办理招投标手续工作，这项工作很复杂，难度又很大，不但涉及所有工作队，而且还涉及有关方面，手续繁杂。殿阁同志做的有条有理，毫无差错。在关键的房屋拆迁过程中，殿阁同志是主力军，他包片跑户，认真细致耐心的工作，使拆迁工作得以顺利进行，直至全部结束。在拆迁过程中他又负责整个拆除工作，特别是在拆除遇到障碍物时，殿阁同志，日夜守在勾机和破碎机旁，许多个日日夜夜，他都在认真的记工时，算土方，指挥除障碍，为我们及时的开工兴建工程铺平了道路，打下了基础。

财务部现金员孟繁霞同志虽是马家的主要成员，但从不以此自居，从不特殊。她以一个普通的公司职员身份，兢兢业业，勤勤恳恳，默默无闻的工作。特别是在三期房屋拆迁和整个售楼期间，每天不分早、午、晚，都要及时收款、付款，甚至每天几次跑银行，周六、周日得不到休息，有时都不能及时吃上饭，但繁霞同志从无怨言。我们大家都要向孟繁霞同志学习，学习她在普通的工作岗位上，取得了优异成 绩。

物业公司副经理李明妍同志以公司为家，成年累月一心扑在物业的工作上。他对工作要求标准高，对自己要求高，对客户十分热情。凡是入住小区的客户，他都了解的十分清楚，家庭主要成员都认识，对其工作单位，电话手机联系方式，具体的居住门栋楼层等都了如指掌，接待客户很讲礼貌待人，态度和蔼可亲，主动帮助客户解决实际问题。明妍同志能够十分严格的要求自己善于团结别人，以诚相待受到了人们的尊重。

物业公司维修部、保洁部经理贾树伟同志几年如一日，兢兢业业，勤勤恳恳，一天到晚忙不休，为整个小区的物业工作奉献自己的一切。他不但能干，而且一专多能，无论是水、电、暖，还是小区内的绿化。住户的整个维修，他随叫随到，手到病除，他对工作极端热情，对客户又非常关心。凡是客户找到他，需他帮助解决和办理的事情，他都在所不辞，热心的帮助办好，直到客户满意。他对工作不分什么是份内，什么是份外，凡是需要做的，都高标准的做好，受到了领导和同志们以至客户的好评。

一年来，公司全体员工，特别是像公司副总、工程部经理孙慧同志；材料部经理刘士峰同志；销售部经理马超同志、副经理贾丽娜同志、售楼员马璐同志；保安队长公丕春同志等等都出色的完成了自己的本职工作，值得我们很好的学习。

实践证明，开发房地产首先必须培养一支特别能战斗的员工队伍，这支队伍必是召之即来，来之能战，战之能胜的人员组成。

（三）房地产开发必须选择地理位置优越，户型设计接近百姓，价格合理，质量优良，物业基本保证住户要求，并一步一步走，一个台阶一个台阶上的原则。

三年来的实践告诉我们，房屋开发的首要问题，必须选择地位超然，旺气聚集，上风上水之地，必须是周边环境优越，交通、教育卫生、文化活动、商业购物和今后重点发展规划远景可观位置，这样才能吸引客户快销多售。

户型设计要丰富多彩，根据要求，即不繁杂，又很新影，抓住重点设计适合一老一少两头年龄人群，适于中小户型，尽量增加使用面积。

楼盘价位要为工薪阶层所能承担的起，和周边相比，要略低，并能够办理各项按揭贷款手续，使他们买得起，住得下。

楼盘质量是客户选房的很重要一环。为此，必须从原材料抓起，全程抓住不放，并抓住如地热、外弧形阳台等热点，一抓到底，保证百年大计，质量第一，做到精益求精。

选择住房首先选择物业这是对的，但多数工薪阶层的人们，他们心理并不希望那种封闭式，高标准的小区物业管理，主要是物业费用居多，压力大。我们只需要能够保证二十四小时供水、供电，供暖，小区内卫生整洁，二十四小时保安，居住有安全感，小区内花草树木绿化比较好，有一个舒适的环境居住，有一个低收费的标准和和谐的人群相处就十分满意。

实践证明，做为一个初级阶段的开发商，必须即要胸怀大略，有远大目标，又要根据实际情况，饭一口一口吃，路一步一步走，台阶一层一层上，不保守，但不打无把握之仗。像我们这样，一年一个新台阶，年年有楼盖，年年有楼卖，走上步看下步，看准的事情坚决干，看不准的事情不盲目，这是我们不战则已，战则必胜的根本保证。

总结一年来的工作，我们取得了很大的成绩，但成绩不说跑不了，问题不找不得了，严格说来我们还在前进过程中，存在一些问题，需要认真的总结。

一、员工队伍素质极需提高

由于我们的企业要越做越大，所以，对员工的要求就要越来越高，如果还是停留在原来的水平上，就适应不了事业的飞速发展。现在这支队伍由于文化基础参杂不齐，工作经历基础不一，专业技术人员较少，如果不加强自身的素质的提高和建设，就要影响正常的工作进行。我们必须要首先加强职工的政治素质的提高，要坚持以公司为家，一心一意为公司发展出谋划策，不能就公司为肥肉，都想抓想拿，树立 公司发展我发展，公司强大我强大的思想。要加强员工的业务素质的提高，要加强业务技术方面的学习，变外行为内行，为做好本职工作练好基本功，要在公司内，形成你追我赶，争当先进做贡献的大好局面。

二、要加强企业的经济核算，要讲成本，尽量减少不必要的开支。做到少花钱多办事，不花钱也办事，反对铺张浪费，要获得更大的利润，就应该尽量多的降低成本，这是所有企业的共识。在任何行业中，成本控制能力排序末端的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额，企业间的竞争说穿了，也是成本控制的竞争，所以只有降低成本，才能生存，才能获得更好的效益。

三、资金紧缺仍然是我们企业壮大的主要障碍 根据我们公司几年来的实践，融资问题仍然是我们大踏步前进的主要问题。房地产开发，不仅仅是就当年盖几栋楼，而要全方位的如储备人才，储备土地，要大面积开发房产，地产乃至其它产业，资金问题就需多方筹集，建立合作伙伴，股份制，信贷等等多种渠道，有了较为雄厚的资金基础，我们的事业就更能突飞猛进全方位发展。

同志们：

新的一年二零零六年即将来临，明年将是我们公司在今 年的基础上，更加繁忙的一年，更加突飞猛进的一年，更加关键的一年。我们必须在七月末前，对6号B、7号、8号、9号、14号、15号、17号、18号、19号楼全部竣工，并将所有证件办完，并争取全部销售，对二十一号和二十号两栋临街公建在八月末建完并交付使用争取销售过半。我们今冬明春还将要对色织布、棉织厂和五十户居民进行全部拆迁，并要在明年五月一日开始实施第五期工程的建设。在明年，五期工程建设的同时，还要下大力量，搞好调查，为今后几年乃至多年进行更好的开发选准地块，创造条件。明年的这些奋斗目标，经过同志们的努力下决心一定要实现，我们有利条件很多，我们公司越来越成熟。有三年来的实践经验和基础，有棚户区改造的优惠政策，有外界朋友和同志们的支持，我们有新老客户和社会上的信任，特别是有我们在坐同志的努力，只要我们坚定信念，脚踏实地，我们的目标就一定能实现，我们一定要在二道的这块龙脉圣地，天做棋盘，星做子，地做琵琶路做弦，走好这盘棋步，弹出优美动听的音乐。天富人必能建广厦于天地，奉爱心与人间。最后祝同志们新年快乐。

谢谢！

二零零五年十二月三十日

第二篇：房地产开发有限公司年终工作总结

20xx年我公司在厂党委厂行政的正确领导下，团结拼搏，真抓实干，克服了生产经营中的种种困难。经过公司领导和全体员工的不懈努力，较好地完成了全年各项经济指标和工作任务，预计实现经营收入2510万元，预计盈利125万元。公司保持了健康和谐发展。现将生产经营及工作情况报告如下：

一；经营管理1、20xx年是我们**西佳居房地产开发有限公司至关重要的一年，也是新的领导班子到任的第一年。更是改革重组、实施房地产开发建设主业与物业管理服务辅业分离的第一年。为扩大发展计划、争取可持续性发展。结合公司实际情况，积极完善各项规章制度，建立内部管理机制，加强管理是根本的基础所在，为此，本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的各种规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了所需材料的及时查阅和利用；同时，为了建立完善的内部管理机制，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对新的领导班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提升。公司上下团结务实，服务创新意识显著提高，只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升收入，树立良好的企业形象。我们首先从思想政治工作入手，发挥党、模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围。强化要求，业务素质不断得到提高。

2、公司组织全体员工认真学习了中国共产党第十八次全国代表大会的精神,对进一步做好当前的各项工作进行安排部署。并要求全体员工通过多种形式，原原本本，逐字逐句认真学习、深刻领会，把思想统一到党的十八大精神上来，把力量凝聚到实现党的十八大确定的各项任务上来。解放思想、实事求是、锐意进取。在学习、活动中制定了学习计划，使学习活动有安排、有落实、有总结。对团结全体员工、增强企业凝聚力和发展外向型服务思路起到了积极的作用。

3、公司领导班子调整后，完成了佳居公司董事会换届工作。完成了营业执照的法人变更，组织机构代码证的变更、国税、地税税务登记证的变更，及组织实施并完成了公司工商年检等工作。

4、通过省、市仲裁和法律途径，我公司今年成功从原建设施工单位华山公司追回上百万元多支付工程款，为公司挽回了不必要的经济损失。与航天公司存在的经济纠纷已进入了法律起诉程序阶段。经过多次和代理律师沟通谈判又为公司节省了38.5万元的案件代理费。

二；工程建设1、25#住宅楼是公司今年工作的重中之重。为了又好又快的完成25#住宅楼的配套工程，公司多次召集技术人员多方论证，设计出了质量较高的方案，不但降低了费用还保证了工程进度。工程施工合同在工程的具体实施过程中起着非常重要的作用，对工程中的勘察、设计、施工和监理各方当事人的权利义务和责任都作了比较全面的规定。在“25#住宅楼的配套工程”项目工程建设的具体实施过程中，公司严格遵守施工合同，对合同中规定的质量责任，划分界限，材料设备的采购，图纸设计，工艺使用的认可和批准制度都有较好的贯彻执。在完成主体封顶的基础上全面进入第二阶段施工（即室内水、电、暖设施、电梯、单元防户门及楼外墙体保温层安装），25#高层住宅主楼室内内粉以及水电已于9月20日前如期完成。25#高层住宅主楼楼外配套工程（道路，给排水以及雨水）定于12月20日完成并交付使用。

2、切实抓好安全生产工作，严把工程质量关。坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，以《安全生产法》为准则，切实加强领导，落实责任目标，消除各种事故隐患，以强有力的措施防止安全事故的发生，以此维护企业安全生产秩序，实现了全年安全生产无事故。为公司持续、快速、健康发展作保证。严把施工质量。在施工程序上，严格按照科学施工程序要求，选择实力强、信誉高、业绩好的施工企业参与工程施工；建筑材料上，严把建筑材料质量关，执行建筑材料进场复验制度和材料送检见证取样制度，建筑材料、商品混凝土进场使用前必须检验合格并经监理工程师签字认可；竣工验收上，严格执行工程验收标准，全面实施和严格执行工程质量分户验收制度，实行勘察、设计、施工、等单位联合验收制度，落实质量终身负责制，对未达到标准要求的不予验收，对发现问题的及时整改。同时，积极创新、不断丰富工程质量监管手段。

3、完成了锅楼房至8#楼热力管网改造工程。

4、秦岭小区供电增容工程已经完成了前期的设计论证，通过研究设计及施工单位提出来的与施工合同实施有关的问题，对涉及到工程进度有关问题及时提出解决办法。并对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期都进行了调整，现已进入紧张的施工阶段。

5、基本完成了小区1#、2#、3#楼及国税局门面房工程清算工作。

三，遗留问题

1按照耀水党委、行政的要求秦岭小区已完成了房地产开发建设与物业管理服务改革分离和企业重组工作，对相关遗留问题处理（涉及小区范围住宅楼地下室、屋面渗漏水、临街商铺油烟、噪音扰民、房产证办理、小区供电入网等各项未尽完善工作），按照工程建设与后续物业管理工作衔接程序，我公司已完成并完善了以下几方面遗留工作；

今年公司组织施工力量，完成了小区14#楼、20#楼屋顶整体防补漏水工程；制作安装了小区西侧-A段临街商用房（餐馆）后窗八个双层隔音玻璃装置，以“负压上吸”方法最大限度的降低和减少了因餐馆噪声等带来的扰民问题。11#、17#、18#等几栋楼房排水不畅，我公司在该楼后新增加了几处渗水井设施，目的是为防止各路不明来水渗（进）入住户地下室；完成了22#楼前道路及周围积水改造工程；补充完善了小区二期1#、2#、3#、楼前后四周植树绿化工程（约3500平方米），实现了住宅建设与后续管理维修的无缝衔接。C段门面房屋面渗漏改造工程（约650平方米）。配合“四创办”重新粉刷并加固了东围墙（约1000平方米）。重点组织实施了以21#、22#两栋小高层住宅楼部分遗留问题的协调处理与善后工作。及23#、24#楼存在的诸多遗留问题与原工程建设单位、祥瑞物业公司组成专门处理协调领导小组，提出解决措施，力争全面解决此问题。我公司并以书面形式向物业公司移交，以形成小区建设与后续物业管理服务的无缝衔接，相互沟通、友好合作。

2已办理并发放到住户个人手中的房产证计610户，同时小区一期剩余住户房产证办理的前期准备工作也已全面启动。

3为完成厂部要求对公司资产的全面清理，财务部理顺了财务核算体系和规范财务核算流程，围绕收入和费用层层分解、认真剖析，财务部对费用清缴、盘点对帐、做了大量工作。排查出了未挂账的工程款790余万。确保了公司资产的安全；

4加强协作积极配合物业社区创建“十佳卫生小区”，重新粉刷并加固了东围墙约1000平方米，还制作位于南门了约1500平方米的文化墙。按照协议及时支付5万元的绿化费，为秦岭小区再做贡献。总之，在过去的一年里，公司较好的完成了上级下达的各项工作任务。取得了一定的成绩，但我们深知，还有许多工作存在一定的差距，我们将加强沟通和交流、汲取经验和教训。更好地树立企业形象，更好地发挥协调与服务职能，更好地开拓创新和持续发展，仍然是我们今后在工作中需要不断思考的问题。我们深感重任在肩，不敢有丝毫懈怠。

存在的主要问题

1流动资金严重匮乏。

2拖欠工程款数额较大、支付压力大。

3资产不清晰，债权债务关系复杂（与秦岭水泥股份公司及祥瑞物业、秦岭小区社区）。

4与物业遗留问题较多，协调处理难度大。

工作计划

我公司将全力按照厂部2013年总体工作要求，下大力气加强公司内部管理，强化经营考核、挖潜增效、开拓市场，全力做好公司2013年各项工作。

1、拓展思路、迎接挑战、主动出击，在全力做好公司各项工作的基础上，按照厂部要求和企业改革主辅分离的基本原则，积极克服困难解决物业遗留问题，主动探索寻找秦岭小区以外新的工程项目或合作伙伴，为公司长远发展创造平台。

2、工程方面：

（1）25#高层住宅楼的后续事务繁杂，督促华源公司做好决算的同时，将下大力气做好协调工作，确保业主正常使用。

（2）公司将重点实施25#楼的天然气锅楼综合配套及户外绿化工程。

（3）确保东面门面房开工建设。

（4）着手西面门面房的规划，论证，设计工作。

（5）全力做好小区一期剩余住206户业主房产证的办理。

（6）加强与祥瑞公司的沟通，解决物业遗留问题，重点解决屋顶（面），地下室渗（漏）水问题。

（7）启动秦岭小区二期工程的备案登记工作.（8）完成秦岭小区二期工程21#楼22#楼的结算工作。

我们将以中国共产党第十八次全国代表大会的精神为指引，继续围绕“抓经营、抓管理、保稳定、促和谐”的企业总体工作方针前提下，管理不断创新。让我们在反思与展望中以更好的姿态投入崭新的2013年。让我们一起把工作做到最好，相信在新一年的中，**西佳居房地产开发有限公司会取得更大的成绩！得到更大发展！

第三篇：某某房地产开发有限公司2010工作总结

****房地产开发有限公司2010工作总结

2010年是“****”项目一期完工、二期始建、“****”筹备建设的一年，公司各项工作在集团董事会的正确领导下，在公司全体员工的共同努力下，各项工作稳步推进，逐项落实。全年完成建筑工程量24000多平方米，累计完成拆迁面积11000平方米，涉及拆迁户257户，全年实现销售8300万元，累计实现销售1.73亿元。为****全面竣工和****项目的顺利启动奠定了良好基础。

一、精心细致抓收尾。

“****”一期13栋住宅楼及配套工程在2010年全部完工。现场工作主要围绕如下几个方面展开：

1、4#、5#、6#楼及人防地下室的收尾工程

土建工程在4月30日竣工验收合格，电力6月24日小区住宅用电完成正式验收并网供电，7月25日天然气验收。2#坡道、地下停车场环氧地面完工交付使用。

2、改造及维修工程

○1、11#—13#楼顶层分层改造工程。施工运输，水、电、消防要重新布置，楼板加层，门窗加工，外墙堵补，增加雨棚等。

○2、1—13#楼渗水维修工程。2010年雨水比往年大，造成渗水较多，但工程部克服重重困难，急用户所急，一经发现，及时维修，做好防渗堵漏，截止7月25日最后一次大雨，没有业主再反应渗水现象。○

3、水、电、气、太阳能安装后的维护、调整工作。特别是太阳能，在全省是首创，设计实用性上有些不足，例如热水管及接头在高温下弯曲、断裂，工程部分别更换耐高温管材及配件，确保用户满意。

3、一期景观绿化收尾工程

公司自己购苗、购土造堆、自行施工，圆满完成了一期4#、5#、6#楼的景观绿化收尾工程。

4、组织完工验收。项目完工后，相继请规划部门组织规划验收，请消防部门组织消防验收，请电力部门组织电力验收，请质检部门组织电梯安装、安全验收，确保项目圆满收尾。

二、精心准备抓筹建。

1、充分论证，科学决策“ ****”的筹建

根据《****改造试点方案》的精神，年初公司组织骨干人员进行现场考察，深入村民家中了解情况，分别走访了规划、建设、土地、房管、质监等相关部门。对具体事项进行了认真分析和成本测算，在充分论证可行性的基础上，为****项目提的顺利启动收集了科学决策依据。

2、设立机构，成立****工程指挥部

工程项目立项后，为了使****工程项目的各项工作顺利开展，在市开发区的领导下，以公司为主体组建了****项目指挥部。同时公司投资1000多万元用于项目前期启动，建设了现场办公用房、安装了围墙广告牌，确保项目有序推进。

3、****综合楼顺利开工

****综合楼工程是原机床厂拆迁还建的主要安置点，由于施工现

场的特殊性，使得工程迟迟不能开工。再加上施工环境的恶劣，使得工程时做时停。经过艰苦的协调和耐心的工作，使得****综合楼工程顺利地开工。

三、精心组织抓拆迁。

从二零零八年年初开始至二零一零年十月，历时三年，经过艰苦卓绝的努力，全部拆除原机床厂生活区257户居民房。

1、完成****整体搬迁工作

****是原机床厂生活区拆迁的难点，其中多数是原厂的中层干部。在大家不理解，不支持，不配合的情况下，指挥部工作人员充分利用节假日休息时间，不厌其烦的上门入户做工作。大家总结经验找问题，克服困难想办法，利用关系找突破，最终在十月份完成了剩余住户的签约，并在十月二十二日顺利完成了****整体搬迁。

2、对困难户，钉子户的协调

对拆迁户中的特困户，我们本着人性化拆迁的原则，在集团领导的大力支持下，多次对他们其提出的要求进行合理答复和解决，令他们深受感动，从侧面对拆迁工作形成有力的推动。对极少数拆迁户中的上访专业户、钉子户，为了解决他的问题，我们及时安排人员多次到市信访办、房产局等单位配合处理、接访，对他们担出的无理要求进行有力的解释和驳斥。

3、细化***拆迁前期工作

在对****基本情况认真调查，全面摸底的基础上，为提高****广大群众参与改造的积极性，我们主动协助村委会向群众宣传好国家的有关政策，补偿标准、补偿范围及改造带来的便利和好处等。使群众懂得了国家的方针政策，做到心中底数清、补偿待遇明、吃下定心丸，相信政府和开发公司会把给他们子孙造福的好事办好。

4、加强违建管控，狠抓落实

一是积极配合村委会，协助规划部门抓好控违工作的落实。坚决制止违法私自强建、偷建的问题发生。

四、精心策划抓销售。

2010年初开始，中央出台一系列楼市调控政策抑制房价过快上涨，在楼市新政下，“****”项目积极开展了一系列营销策划工作，有力促进了销售。

1、精心组织各项促销活动

根据时间节点和当时销售状况，相继精心策划组织了“虎年扎金球”、“新春真情回馈月”、参加****春季房交会、赞助了市教育局举办的****市首届中小学大家唱大家跳比赛、针对教师群体推出购房送“烛光大礼”等活动，取得了良好的效果。

2、大力进行“鸿程”品牌宣传

根据项目本身的实际情况，在策划工作中不失时机地进行****项目的品牌宣传活动。相继利用围墙广告、户型单张传单、户外广告、吊旗、杂志等传播载体陆续设计制作宣传，以此来对项目的品牌形象进行进一步的塑造和提升。

通过一系列促销活动的策划与实施，取得了良好的销售业绩和良好的社会效应，提升了项目的形象、知名度和美誉度。同时在策划执

行中，尽量采用投入少，效果好的传播方式，使广告投入产出效率最大化，有效促进了销售。

五、精打细算抓成本。

在日常工作中树立“为公司节约每一分钱”的理念，从规划设计到预算、决算，从费用报销到税务筹划，从项目报建到材料采购，从宣传策划到实施营销，精打细算，坚持开源节流。

在材料采购中实行“同等价格比质量，同等质量比价格，同质同价比服务”的三比工作原则。2010年共完成采购合同41份，合同金额2000余万元。

在采购过程中实施“阳光采购策略，透明采购程序”，自觉接受其他职能部门的监督。进一步做到采购工作透明，在采购中做到公开、公平、公正。不论是大宗材料、设备，还是小型材料的零星采购，都尽量邀请相关部门参与，使采购工作公开、透明。

根据工程进度，列出采购计划，根据市场情况及时提供材料动态，为工程构建提供各方面信息，为掌握新工艺、新材料提供参考。在小区公共环境建设及改造、园林绿化、楼栋电器布置等方面，尽可能达到优化，既为公司节约成本，又为小区配套工程合理布局起到了一定的推动作用。

在财务监督中，进行资金安排和税务筹划，合理有效的安排资金计划，统筹安排缴纳税金，提高资金周转率，降低财务成本。严肃财经纪律，严格审核工程合同付款联签单、费用报销单，严格审核鉴别发票真伪，确保公司不受由此带来的经济损失。

六、精心筹划抓税筹。

财务工作除了每月必须进行的核算、记账、纳税申报、凭证汇总、账目登记以外，进行合理有效的税务筹划也是工作的重点。2010年是税收征管房地产行业重点年份，公司在严格经营行为的同时，如何有效、合理避税是我们常抓不懈的工作，我们进行经营行为税前合理的税务筹划，对经营行为中有理、有利的环节有效控制。合理归集建安成本，有效控制管理费用，坚决避免不合理原始单据入账是我们的工作重点。例如针对管理费用里面的招待费，税务是实行报销金额和销售收入比例双控制，我们就建议尽量把招待费在收入额度大、超比例列支压力小的地方报销。在今年市地税局组织的营业税及其他税种的稽查中，针对“母公司向全资子公司划转土地不交契税”这一行为有一定的法律依据，我们先是查找这一方面的法律依据给税务稽查人员进行解释，但是税企双方在政策理解上出现偏差，我们把这件事及时向集团领导汇报，得到领导的大力支持，亲自和一起到税务机关和相关领导沟通、说明，得到税务部门的理解和对此事的认同，公司仅此一项就避免损失200多万元。

七、精心服务抓管理。

****物业是我们新组建的公司，是为业主服务的部门，也是房地产公司的产品售后服务部门，我们在打造小区过硬的硬件品质的同时，尤其注重提升物业管理的软实力，在服务好业主的同时，为公司项目赢得良好的口碑，通过前期业主良好的宣传，为后期销售累积了更多的人气。

在公司董事会的坚强领导下，通过鸿程房地产全体员工的共同努力，公司首个开发项目****的建设取得了初步的成功，得到了社会各界的广泛认可，取得了良好的经济效益和社会效益。****被评为****市最佳绿化先进单位和十佳楼盘，****房地产被评为****市房地产十强企业、并晋级为二级房地产开发企业。同时，“****”作为全省工矿棚户区改造的样板工程，先后有各级领导相继莅临“****”视察，得到领导的肯定和赞赏。我们在倍感鼓舞的同时，也感到身负重任，如何不辜负集团董事会和各级领导的厚望，做好、做强、做大鸿程地产品牌，是我们今后需要认真面对的课题。

虽然我们的工作取得了一定的成绩，但离实现做强、做大鸿程地产品牌的目标还有很大距离，我们的工作还存在很多的不足，值得我们在今后的工作中改进和完善。

1、继续狠抓工程质量，加强现场管理，加快工程进度，打造又一个精品楼盘。

2、加大销售力度，加强营销策划能力，克服楼市调控政策给房屋销售带来的不利影响。

3、加大项目储备力度，确保公司持续经营能力。

****房地产开发有限公司

2010年12月

第四篇：房地产开发有限公司自查报告

****房地产开发有限公司

自 查 报 告

****房地产开发有限公司于2007年8月24日成立以来，公司将立足房地产业，迅速构筑一个规范化企业框架，使公司走上可持续发展的道路。用*到*年的时间形成多元化、集团化经营，为股东获取最大的经济及社会效益。

公司按照建设工程基本建设程序进行开发，开发项目有“***”、“***”两个项目。于*年*月*日取得建设用地规划许可证（***）；于***年*月*日取得建设用地规划许可证（***）。于**年*月**日取得国有土地使用证（****）；于**年*月*日取得建设工程规划许可证（********）；于**年*月**日取得建筑工程施工许可证（*****）；于**年*月*日、*日取得工程施工图审查报告；于**年*月*日取得建设工程消防设计审核批复。并于**年*月*日取得******“的商品房预售许可证，于**年*月**日取得“***”沿街商业用房的商品房预售许可证，于***年**月**日取得****”的商品房屋预售许可证。并真实填报《房地产开发项目手册》的相关内容，且于**年**月***日通过了省建设厅的验核。本公司不存在未取得商品房预售许可证擅自销售情况。取得预售许可证后按照建设部门规定公开销售，并在销售现场公示的了有关信息，销售人员按规定持证上岗。因本公司“***”、“***”尚未竣工验收，所以无竣工验收相关手续。

本公司将继续按照建设工程基本建设程序，自觉按照建设部门的要求进行开发，为**的建设作出贡献。公司将秉承“****, ****”的企业精神，以人为本, 构建人性化团队,以达成企业目标。

****房地产开发有限公司

****年**月**日

第五篇：大庆市振富房地产开发有限公司与大庆市人民政府债务纠纷案

大庆市振富房地产开发有限公司与大庆市人民政府债务纠纷案

裁判摘要

根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。法人响应政府号召，以向政府书面请示报告并经政府审批同意的形式介入市政建设，政府在不通知法人参加的情况下单方就法人介入市政建设而享有的优惠政策作出决定，法人只能按照政府决定执行的，法人与政府之间并非民法意义上的平等主体关系，双方亦没有就此形成民事合同关系。因此发生纠纷的，尽管双方之间的纠纷具有一定的民事因素，亦不属于人民法院受理民事案件的范围。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2006）民一终字第47号

上诉人（原审原告、反诉被告）：大庆市振富房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村十区22号。

法定代表人：田长城，该公司总经理。

委托代理人：孙月英，黑龙江三水律师事务所律师。

委托代理人：于泰民，黑龙江三水律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：大庆市人民政府，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村。

法定代表人：韩学键，该市市长。

委托代理人：孙宗轩，黑龙江远东律师集团大庆事务所律师。

委托代理人：姜福丛，北京市地平线律师事务所律师。

上诉人大庆市振富房地产开发有限公司（以下简称振富公司）与被上诉人大庆市人民政府（以下简称市政府）债务纠纷一案，黑龙江省高级人民法院于2006年1月18日作出（2004）黑民一初字第5号民事判决，振富公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2006年8月31日公开开庭审理了本案。振富公司的委托代理人孙月英、于泰民，市政府的委托代理人孙宗轩、姜福丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1998年市政府实施大开放、大招商的经济发展战略，利用政府的优惠政策吸引社会资金参与城市基础设施建设。当时在大庆市东部城区出现采暖供热紧张的局面，市政府计划在大庆市万宝地区投资建设集中供暖锅炉房，由于预算投资数额过大，市政府难以承受，因此原计划由政府投资6亿元建设的锅炉房停建，改由社会投资者建设。1998年4月27日，振富公司向市政府递交《大庆市振富房地产开发有限公司关于投资建设新村集中供热系统工程的请示》，称自愿招商引资建设东风新村（九区）集中供热锅炉房和配套工程（泵站、管网、铁路专用线）等项目，并负责小区的开发、建设和管理。预计供热工程总投资1亿元人民币。由于该工程是城市基础设施、公益事业建设项目，建设投资大，投资回收期长，回报率低，建成后长期处于低负荷亏损运行状态，请求市政府在各方面给予照顾和支持：

一、在此区域优惠出让一块规划用地开发建设商品住宅，以房养热，补偿回报；

二、免收建设和经营过程中的一切税费；

三、帮助解决部分无息贷款；

四、制定一套集中供热、物业经营管理的优惠政策。时任市长杨信和分管副市长李永库在请示上批示予以支持。

1999年1月22日，市政府办公会议就如何落实讼争项目优惠政策问题进行讨论并形成办公会议纪要，包括《关于五项重点招商开发建设项目政策调整的会议纪要》、《大庆市人民政府关于开发建设东风新村锅炉房的优惠政策》（1999年1月22日市政府办公会议纪要附件二）。会议纪要主要内容包括：

一、制定优惠政策的原则。

1、改变以往政府投资城市集中供热的政策，变政府直接投资为给予征费方面政策减免，按锅炉房建设总投资的80％额度优惠。

2、锅炉房区域占地9.2公顷，不收土地出让金。

3、为平衡优惠政策，现有建筑84万平方米可直接入网，不收入网费；对1999年以后投入使用的建筑收取供热入网费，标准为：按照建筑面积每平方米70元。

4、统一规划、配套建设，规划为花园式集中供热热源厂。

5、政策性匹配开发建设的小区要高起点规划、高起点建设、高速度推进、高效能管理。

6、锅炉房由开发商自行经营和物业管理，并执行全市统一的物业管理和征费标准。

二、锅炉房建设规模为40吨热水供暖锅炉5台，35吨蒸气炉2台，供热能力150万平方米。

三、锅炉房建设总投资13640万 元，加上政府原计划建设的锅炉房发生的360万元，合计14000万元，由开发商承担，政府给予开发商征费减免优惠11272万元。如果优惠额度超过11272万元，多优惠的部分由开发商为市政府建设同等额度的市政工程；如果开发商减免额度达不到11272万元，其差额部分由市政府负责解决。

四、优惠政策方案：

1、利用资源开发、资产臵换，将锅炉房厂区周围的7.02公顷土地批给开发商用于房地产开发，并免收相关费用。总建筑面积9.204万平方米，其中：锅炉房厂房7800平方米，开发商利用除锅炉房厂区以外的7.02公顷土地的综合开发效益来投资锅炉房建设，容积率按照1.2控制，可建设住宅楼7.5万平方米，商服0.8万平方米，公建0.124万平方米。根据大庆市建设工程的征费项目和减免征费的权限，免征锅炉房及其房地产开发建设过程中的20项费用，其中针对出让金问题，纪要载明：国有土地使用权出让金：房地产开发每平方米300元；锅炉房建设属于公益事业，用地划拨。20项合计6717.07万元，同给予开发商优惠额度11272万元，差额为4554.93万元，用收取供热入网费的办法解决。

2、收取入网费政策。第一，此锅炉房的设计供热能力为150万平方米，对府明小区、黎明小区及商贸区1998年年底以前投入使用的84万平方米建筑直接入网，不收取入网费。第二，对1999年以后投入使用的66万平方米建筑收取供热入网费，收取入网费的标准按建筑面积确定为每平方米70元，可分期征收入网费4650万元。优惠政策额度加上供热入网费合计为11367.07万元，减去应优惠的11272万元，余额为95.07万元，由开发商为政府建设等值的市政工程。

3、本优惠 政策适用于开发建设东风新村集中供热锅炉房的房地产开发商。

4、本优惠政策1998年8月1日起实施。

1998年8月30日，振富公司开始施工，1999年10月15日讼争工程竣工并投入使用。在优惠政策实施过程中，由于政府相关政策出台，取消了部分收费项目等因素，市政府需要对原有的臵换项目政策进行重新核算和调整，市政府有关部门对讼争工程竣工结算款数额进行核算。

2001年5月15日，大庆市审计局以《大庆市审计局关于审计大庆市振富锅炉房工程竣工决算情况的报告》为题，向市政府书面报告讼争工程审计情况。报告记载：审计认定竣工决算为157067737.15元，其中建筑安装工程投资92788351.30元，设备投资52250685.25元，待摊投资12028700.60元。按照1999年1月22日市政府办公会议纪要意见，当时预计锅炉房工程总投资为13640万元，市政府按照80％给予开发商免征行政收费，优惠额度为10912万元，加上1998年东风新村热源工程前期费用360.83万元，优惠额度合计为11272.83万元。由于审定后的锅炉房竣工决算为15706.77万元，超过原预订投资额2066.77万元，也就比原定优惠额度11272.83万元超出2066.77万元，加上1999年纬二路续建工程投资款200万元，振富公司应当享有政策优惠额度总计超出2266.77万元，考虑到振富锅炉房工程竣工投入使用已一年多，建议市政府尽早出台相关政策，解决资金缺口所带来的不利影响。

2002年8月9日，大庆市计划委员会、大庆市建设局、大庆市 人民政府开发办公室在《关于振富集团开发建设振富锅炉房及振富小区有关问题的汇报》（稿）中记载，重新算账的原因：

一、1998年振富锅炉房建设时，经审核的工程概算是13640万元。在建设过程中，根据实际需要又增加了换热站数量和一级网工程量，经审计，锅炉房竣工决算为15706万元，超出概算2066万元，按照80％计算应增加优惠政策额度1653万元。

二、1999年1月22日市政府办公会议研究确定的优惠政策，其中减免的20项规费，在执行中国家取消了8项收费，共计1644.69万元。

三、供热入网费没有及时收缴到位。只收缴到位1087万元，还差3565万元没有到位。算账的政策依据：

一、按照锅炉房建设总投资的80％额度优惠。

二、锅炉房区域占地9.2公顷，不收取土地出让金。按照“以房养热，补偿回报”的原则，9.2公顷地上建筑不收取各项规费。

三、利用资源开发、资产臵换政策，将锅炉房厂区周围的7.02公顷（实际是7.97公顷）土地批给开发商用于房地产开发，并免收相关规费（用减免规费额度抵顶锅炉房投资作为优惠政策）。

四、为平衡优惠政策，对府明小区、黎明小区及商贸区1998年以前投入使用的84万平方米建筑直接入网，不收取入网费；对1999年以后入网振富锅炉房的建筑收取供热入网费，标准为按照建筑面积每平方米70元（当时核定可分期征收入网费4650万元）。锅炉房实际投资及政策到位情况：锅炉房投入，经审计，锅炉房竣工决算为15706万元。加上振富公司支付1998年万宝热源前期费用360万元，纬二路至开发区区段投入200万元，累计投入16266万元。政府优惠政策实际到位情况：根据锅炉房区域占地及其建筑不 收取土地出让金和各项规费，小区占地及其建筑的土地出让金和各项规费作为政策的原则（国家已经取消的收费项目没有计入），政策到位额度为6491.47万元（含已收到位的供热入网费1087万元）。政府优惠实际到位项目包括：土地出让金、土地管理费、土地评估费、地籍调查费、城市基础设施配套费、墙改费、教师住宅提留金、劳动定额测定费、劳保统筹费、造价管理费、招投标管理费、质量监督费，以上12项规费合计为5404.47万元，规费额度不足部分，采用收取供热入网费的办法解决。目前已经收缴供热入网费1087万元，并已返还振富公司。核定结果：市政府欠振富公司7799.86万元，其中政策未到位款6633.33万元，利息1166.53万元。

2002年3月26日，市政府李勇库副市长听取关于振富公司开发振富锅炉房及其振富小区的汇报，就讼争项目审定结果为：市政府合计欠付振富公司7709.54万元（6633.33万元＋利息1076.21万元）。2003年市政府关于几项政策臵换项目核算及补偿有关问题的汇报材料记载：市政府合计欠付振富公司7935.34万元（6633.33万元＋利息1302.01万元）。2003年8月，市政府市长助理王玉超形成的关于振富公司开发振富锅炉房及振富小区有关问题的汇报材料中核定结果为：市政府欠振富公司资金7235.96万元（6152.06万元＋利息1083.90万元）。

上述五次审计，市政府以大庆市审计局确定的振富公司建设锅炉房工程总投资15706万元为基数，由不同的部门进行审核，五次审核结果承认欠振富公司最高数额为7935.34万元，最低数额为7235.96 万元。经核算双方对振富锅炉房工程总投资15706万元，加上振富公司支付1998年万宝热源前期费用360万元，纬二路开发区段投入200万元，市政府以入网费1087万元抵顶市政府应承担的政策优惠额度均无异议。

2004年2月27日，市政府《专题办公会议纪要》记载：市政府各部门进一步核实涉及到政府应收规费免收项目是否准确?每项的核算是否准确?有无漏项?每项的核算核准后，由各部门负责人签字、盖章备案，有漏项的，由各部门向振富公司征收。根据算账结果，同意由市政府偿付振富公司资金3935.83万元。

一审法院还查明，2004年3月15日，大庆市国有资产管理公司代市政府偿还振富公司投资款3935.83万元。

一审法院另查明，1998年4月27日，振富公司提出投资建设新村集中供热系统工程的请示报告。1998年12月2日，大庆高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）下发《大庆高新技术产业开发区管理委员会关于下达<振富房屋开发建设第十居住区基本建设计划>的通知》，记载：同意振富公司在新村第九居住区东侧占地面积为16.2公顷（含3号锅炉房用地）规划用地范围内开发建设第十居住小区工程。

1998年2月3日，振富公司取得16.07公顷土地的《建设用地规划许可证》。1998年12月9日，振富公司分别取得新村九区东9001号地块41125平方米，9002号地块41125平方米，9003号地块39685平方米，9004号地块38765平方米的《国有土地使用证》，使用权类 型均为出让，用途为住宅、商服。1999年4月15日，振富公司取得讼争土地的《用地许可证》。1999年9月27日，市政府与振富公司签订锅炉房占地土地使用权出让合同。2002年1月1日，振富公司还取得讼争房屋的《房屋所有权证》。《大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告》显示：东风新村振富小区锅炉房10733平方米及其储煤库4535.06平方米产权人为大庆振富供热有限公司（以下简称振富供热公司）。

振富公司于1997年11月17日成立，注册资本为5000万元，企业类型为自然人出资设立的有限责任公司，为一级资质的房地产开发企业。1999年6月振富公司为经营振富锅炉房项目发起成立振富供热公司，法定代表人为张俊臣，注册资本19550万元，经营范围为热源经营。

因市政府主要领导变更，市政府停止向振富公司支付优惠政策未到位的抵顶款项。2004年4月16日，振富公司向一审法院起诉请求：市政府应当按照相关会议纪要支付欠付优惠政策未到位而形成的欠款3563万元，利息1618.13万元，共计5127.95万元。2004年振富公司认为城市基础设施配套费已经取消，市政府不应当扣减该笔费用，据此请求市政府增加支付2420.65万元。2004年6月17日，市政府以振富锅炉房为振富供热公司自建，产权亦归其所有，振富锅炉房项目与振富公司无关，振富公司无权就此主张权利，据此提出反诉，请求振富公司返还投资款13124.8万元。

一审法院确定本案争议焦点为：第一、关于锅炉房区域占地9.2 公顷土地是否收取土地出让金及各项规费。第二、市政府是否欠付振富公司款项以及欠付款项的依据。第三、市政府是否应当在振富公司总投资中扣除城市基础设施配套费2420.65万元。第四、市政府反诉主张振富公司应当返还市政府政策优惠款13124.80万元是否具备事实和法律依据，应否得到支持。

第一、关于锅炉房区域占地9.2公顷土地是否收取土地出让金及各项规费。一审法院认为，1999年1月22日市政府下发会议纪要附件

（二）《大庆市人民政府关于开发建设东风新村锅炉房的优惠政策》中记载：锅炉房区域占地9.2公顷，不收土地出让金。免征锅炉房及其房地产开发建设中的20项费用。2000年2月27日，市政府第8次市长办公会议纪要决定，对锅炉房区域9.2公顷土地，同意按照原会议纪要执行，即不收土地出让金。市政府于2002年1月25日、3月26日、8月9日、2003年4月7日、8月份形成的五次算账汇报稿，无一份提出对9.2公顷区域内建筑物收取土地出让金。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条第（二）项关于城市基础设施用地和公益事业用地可以通过划拨方式取得建设用地的规定，振富公司开发建设的锅炉房项目既属于城市基础设施，又具有公益性质，通过划拨方式取得土地并不违反法律规定。因此，对于锅炉房区域占地9.2公顷，市政府不应当收取土地出让金。根据1999年1月7日市政府批准振富公司的《大庆振富锅炉房竖向图》、《大庆振富锅炉房位臵图》均反映出9.2公顷区域内设计了遮挡锅炉房的建筑物。而1999年2月11日市政府下发优惠政策文件时，在附表中明确只对7.02公 顷区域内8.3万平方米的建筑物收取土地出让金及其各项规费，并以此抵顶部分优惠政策额度。2002年1月25日，大庆市计划委员会《关于振富集团开发建设振富锅炉房及振富小区有关问题的汇报》载明，经多次与振富公司沟通对接，现基本达成一致意见，锅炉房区域占地9.2公顷范围，不收取土地出让金，建筑物不收取各项规费。原市长杨信及现任市政府分管城市建设的副秘书长于长纯均证实9.2公顷区域内的建筑物均属于锅炉房的配套工程，市政府不应当收取土地出让金及其各项规费。

第二、市政府是否欠付振富公司款项以及欠付款项的依据。虽然市政府五次算账汇报稿承认欠振富公司款，五次材料确定的欠款数额不等，最高额为7935.34万元，最低额为7235.96万元。但确定双方权利义务的依据是市政府1999年1月22日所作的《会议纪要》及《会议纪要附件

（二）》，该会议纪要并无政策不到位由市政府兑付现金的约定，因此对于上述五份材料所述“欠款”应理解为市政府所欠优惠额度的数额。依据大庆市审计局作出的审计报告，确认振富锅炉房工程总投资为15706.77万元，市政府给予振富公司的优惠额度为12564.80万元，市政府承诺的优惠政策虽然未全部兑现，但振富公司要求转化为债权偿还，无事实及法律依据。故对振富公司要求市政府给付应承担锅炉房工程投资款及迟延给付入网费利息的请求，一审法院不予支持。

第三、市政府是否应当在振富公司总投资中扣除城市基础设施配套费2420.65万元。1997年12月19日市政府下发庆政发[1997]44 号《关于减轻企业负担取消不合理的收费、罚款、集资、基金项目和各种摊派（第二批）的通知》，取消4项不合理收费，其中包括城市基础设施配套费。1999年1月22日，市政府下发会议纪要附件

（二）《大庆市人民政府关于开发建设东风新村锅炉房的优惠政策》，该会议纪要决定，免征锅炉房及其房地产开发建设过程中的20项费用，其中仍包括城市基础设施配套费。2002年1月25日，大庆市计划委员会《关于振富集团开发建设振富锅炉房及振富小区有关问题的汇报》载明，经多次与振富公司沟通对接，现基本达成一致意见，锅炉房区域占地9.2公顷范围，不收取土地出让金，建筑物不收取各项规费，其中包括城市基础设施配套费。因市政府给予振富公司的优惠政策中包括城市基础设施配套费，振富公司又以承建锅炉房的履行行为予以承诺，且在其举示的证据及庭审中均承认城市基础设施配套费属于优惠政策项目，因此，振富公司主张市政府应当返还扣减城市基础设施配套费2420.65万元的请求，一审法院不予支持。

第四、市政府反诉主张振富公司应当返还市政府优惠政策款13124.80万元是否具备事实和法律依据，应否支持。市政府以振富公司不是锅炉房的所有人，其未实际开发建设锅炉房项目，未使用市政府给予的优惠政策，振富公司应当负返还13124.80万元义务为由，主张振富公司违反合同约定，未将市政府给予的优惠政策和给付的现金投入锅炉房工程，锅炉房为振富供热公司自建，产权为振富供热公司所有，因此，振富公司应当返还政策优惠款13124.80万元。经一审庭审质证，市政府对振富公司举示的《关于投资建设新村集中供热 系统工程的请示》及开发区管委会下发的（1998）28号文件《关于下达<振富房屋开发建设第十居住区基本建设计划>的通知》均无异议。振富供热公司产权档案中最主要的材料是《振富房屋开发建设第十居住区基本建设计划》的通知，此通知是产权管理机关为振富供热公司颁发产权证的依据，该通知的受通知人为振富公司。虽然振富供热公司取得了锅炉房房屋产权，但不能证明振富供热公司为锅炉房项目的开发商。经国家批准取得土地使用权进行项目建设者为项目开发人，即振富公司。振富公司为锅炉房项目的开发商。市政府提供的优惠政策是给予项目开发人的待遇，开发建设者可享受免交部分规费的优惠政策，但不存在不享受优惠政策就必须按市政府优惠待遇额度予以返还的义务。因此，市政府请求振富公司返还政策优惠款13124.80万元，无事实及法律依据，市政府的此项请求，不予支持。

一审法院据此判决：

一、驳回振富公司的诉讼请求。

二、驳回市政府的反诉请求。一审案件受理费387440元，由振富公司负担，反诉费666250元，由市政府负担。

振富公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决主文第一项，判令市政府给付其应当承担的工程投资款5983.65万元，利息自欠款之日按照约定利率给付至欠款付清之日止。主要上诉理由如下：一审判决认定市政府按照振富公司投入资金的80％予以补偿，补偿方式为免收各项规费，不足部分用收取的入网费补足，市政府未按照约定全部履行合同义务。市政府与振富公司确立了投资建设热源工程补偿合同关系，以优惠政策额度转化为债权的观点没有依 据。市政府免征20项费用的要约中包括了城市基础设施配套费，市政府已用履行行为对此予以承诺，故对上诉人的上诉请求应予支持。上诉人还认为，优惠政策方案明确提出优惠政策额度超过80％的部分，由开发商为政府建设等值的市政工程。免征20项规费抵顶80％的投资额，不足部分用收取入网费的办法解决。前述内容是当事人从各项规费抵顶超额与不足两个方面分别作出约定。若各项规费抵顶超过优惠额度由开发商继续出资为政府建设等值的基础设施工程。此约定的实质是市政府将超过投资总额80％的部分免收的各项规费转换成振富公司用现金履行的义务，若各项规费抵顶不足则由市政府用收取的入网费补足，入网费也是现金给付。振富公司依据合同及实际履行行为，依法享有要求市政府给付应由其承担而尚未给付部分投资款的请求权。在结算过程中，五份算账稿对明令取消的8项收费已从原抵顶项目中扣除，足以证明双方在结算过程中对原约定已经作出变更，配套费应当从抵顶项目中扣除。原审判决在‘程序上也存在缺陷。主要体现在：一审判决认定合同关系成立，简单适用实体法驳回振富公司诉讼请求即得出了裁判结论，未阐明驳回的理由，违反了民事诉讼制度的根本原则。法官在裁判文书中代替一方当事人解释合同内容，违反了当事人在合同中体现的意思自治，其实质是以公权干预私权，违反了法官不得代一方当事人抗辩的司法原则。原判超出了当事人的诉讼请求，背离了法官不得拒绝裁判和不告不理的原则。一审判决驳回原告诉讼请求属于未审先判，早在当事人起诉不久，一审法院就扬言要驳回原告的诉讼请求。一审审理时间长达近两年，严重超审 限。据此，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

市政府答辩称：市政府按照锅炉房总投资80％的额度应当给予振富公司的政策优惠额度已经全部到位。市政府既不欠振富公司政策优惠额度，更不欠工程投资款。请求二审法院依法驳回振富公司的上诉请求。理由为：市政府1999年1月22日办公会议纪要

（二）《大庆市人民政府关于开发建设东风新村锅炉房的优惠政策》是双方共同认可确认双方权利义务的文件。确认锅炉房区域9.2公顷土地及其地上建筑物应否收费应当以此作为依据。根据办公会议纪要

（二）规定，锅炉房建设属于公益事业，用地划拨，不收取土地出让金，表明锅炉房区域9.2公顷土地只准建设锅炉房，不准建设其他建筑，是建花园式集中供热热源厂。但振富公司违反规定，先是将国有划拨土地改为商用出让土地，然后加盖7万多平方米商品楼，对振富公司在9.2公顷公益用地上加盖的7万多平方米商品楼应当依法收取土地出让金。公益用地本身不收取土地出让金，但地上建筑物应当交纳建设规费，商品房项目更应当交纳建设规费。振富公司主张将市政基础设施配套费从优惠政策中扣除的诉讼请求没有法律依据。市政府虽然在1997年发文取消市政基础设施配套费，但不久又恢复收取。现凡建设项目均收取该笔费用，振富公司也不应当例外。

市政府按照约定，已经按照振富锅炉房总投资的80％额度兑现优惠政策，不存在欠款。大庆市国土资源局确认振富公司应当免交的四项规费数额为3831.55万元。除公益用地以外的商品房开发部分用地34549平方米应当收取土地出让金及全部用地均应当收取土地管 理费、土地评估费、地籍登记调查费等规费。大庆市建设局确认免收的七项规费数额是5066.83万元，包括7万余平方米商品房的建设规费。大庆市教育局确认的免收规费项目只有一个，即教师住宅提留金，数额为445.52万元，也是按全部商品房面积收取的。根据大庆市审计局审计结果，振富公司总投资为15706万元，市政府应当给予振富公司的优惠额度为13124.80万元。已到位的政策优惠额度是上述三部门确认应当免收的12项规费共计9343.9万元、振富公司已经收取的入网费1087万元、市政府已经支付给振富公司现金3935.83万元，上述各项合计14366.73万元，比应当给予振富公司的优惠额度还多出1241.93万元，据此，市政府优惠政策额度已经全部到位，不存在欠付优惠政策兑现款及其利息问题。市政府按照锅炉房总投资的80％给予振富公司优惠政策，实质是市政府在振富锅炉房建设中的出资，应当对应拥有80％产权，否则振富公司应当将市政府应收免收的规费返还市政府。

本案所涉合同是民事合同还是行政合同由法院决定。不论是何种性质的合同，市政府均依约履行了合同，不存在违约的事实，相反是振富公司没有依约建设花园式热源厂，已构成违约。五份算账稿内容尚未确定，与市政府确定的优惠政策相悖，不具备证据形式，不能作为证据使用。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院审理过程中，合议庭曾到当地主持双方当事人进行调解，试图化解矛盾，平息纠纷，但终因市政府拒绝，调解未果。本院认为，第一，本案双方当事人在优惠政策制定和履行中地位不平等，不属于民法意义上的平等主体。本案振富公司是响应“大庆市委五届三次全委（扩大会议）提出把城市基础设施建设、环境建设和招商引资作为今后工作重点”的号召，以向市政府书面请示报告和市政府主要领导批示同意的形式介入讼争供热工程建设的。以后，市政府在不通知振富公司参加的情况下，单方召开市政府办公会议决定由振富公司承建讼争项目并在市政府办公会议纪要

（二）中制定了优惠政策明细，振富公司接受政府办公会议决定后，其职责是按照政府行政文书确定的权利义务履行，并无与市政府平等协商修订市政府优惠政策文件的余地。讼争供热项目建成后，市政府优惠政策使用不足部分能否以现金抵顶，也是由市政府单方决定的，是由政府审计、计划、建设、开发等行政管理单位按照市政府领导行政命令单方审核确定下来的。讼争供热建设项目优惠政策的确定、振富公司介入的形式以及讼争工程结算款的确定等诸多方面都是市政府单方决定的。尽管双方当事人之间在本案讼争建设项目上不存在领导关系、隶属关系，但上述案件事实表明，市政府在制定和执行优惠政策方面居于支配和主导地位。振富公司虽然具有是否承担讼争项目建设的决定权，以及对优惠政策如何理解、如何执行的建议权，但从整体上讲，在介入方式、优惠政策制定及如何履行优惠政策等方面，振富公司居于次要和服从的地位，双方当事人尚未形成民法意义上的平等主体之间的民事关系。

第二，本案双方当事人之间没有形成民事合同关系。《中华人民 共和国合同法》第二条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同是双方或者多方当事人在平等自愿基础上形成的意思表示一致的民事法律行为，是以设立、变更、终止民事法律关系为目的的协议。市政府制定的办公会议纪要

（二）明确了优惠政策原则和优惠政策方案，是本案讼争供热建设项目得以执行的主要依据，但该优惠政策是市政府单方制定的，未邀请振富公司参加市政府办公会议并与之平等协商，也未征得振富公司同意，市政府作出的单方意思表示，没有振富公司的意思配合。因此，市政府办公会议纪要等相关文件不是双方平等协商共同签订的民事合同。

综上，尽管本案双方当事人之间讼争的法律关系存在诸多民事因素，但终因双方当事人尚未形成民法所要求的平等主体关系，市政府办公会议关于优惠政策相关内容的纪要及其文件不是双方平等协商共同签订的民事合同，故本案不属于人民法院民事案件受理范围。此纠纷是市政府前届领导在兑现振富锅炉房优惠政策额度以及有关讼争项目遗留的未了事项，应当由大庆市本届政府领导继续解决。原审法院将此作为民事纠纷予以受理并作出实体判决不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、第一百四十条第二款第（三）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：

一、撤销黑龙江省高级人民法院（2004）黑民一初字第5号民事判决；

二、驳回大庆市振富房地产开发有限公司起诉和大庆市人民政府的反诉。一、二审案件受理费共计100元，由大庆市振富房地产开发有限公司和大庆市人民政府各负担50元。

本裁定为终审裁定。

审 判 长 纪 敏

审 判 员 冯小光

代理审判员 关 丽

二○○六年十二月十四日

书 记 员 虞文君 审判长简介

纪敏高级法官：1947年出生，大学本科学历，历任最高人民法院告诉申诉庭庭长、审判监督庭庭长、审判委员会委员，现任最高人民法院民事审判第一庭庭长、审判委员会委员。