新建住宅商品房准许交付管理办法

第一篇：新建住宅商品房准许交付管理办法

关于贯彻市建委就进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作有关要求的的通知

为进一步强化对我区新建住宅商品房准许交付使用工作的管理，规范房地产市场秩序，切实维护广大群众的合法利益，根据《天津市商品房管理条例》，制定本办法。

一、房地产开发企业开发建设的住宅商品房，在交付使用前，必须领取由区建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证。

二、建立准入预审制度。房地产开发企业在项目销售合同约定入住期六十日前应当向区建设行政管理部门提出办理准入证预审申请，由区建设行政管理部门统一安排预审。准入预审至少每半月召开一次，原则上在建设项目交付使用日期前40—50天进行。预审会需有各配套部门及涉及准许交付的验收管理部门参加。预审主要针对项目配套及工程验收等环节进行综合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评，测评结果作为办理交付使用证的重要依据之一。

三、房地产开发企业应在项目入住十五日前，到区建设行政主管部门正式申请办理住宅商品房准许交付使用证。发证机关要通过媒体对拟批准准入的开发建设项目在进行公示，公示期七天。在公示期内无群众或相关管理部门提出异议，方可核发住宅商品房准许交付使用证。住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

四、房地产开发企业申请领取住宅商品房准许交付使用 证应当提供以下材料：

（一）由区工程质量监督部门出具的竣工验收报告；

（二）由区规划部门出具的建设工程规划验收合格证；

（三）由区水务部门、供电部门、供气部门、供热部门、市政管理部门出具的供水、供电、供气、供热、雨污排水等配套证明；

（四）非经营性公建由区建设行政管理部门负责出具配套证明。

五、项目区内的专项配套工程竣工后，各相关部门应当自接到开发企业申请之日起七个工作日内完成验收，并在三个工作日内出具配套证明。

六、各相关部门应当根据项目施工和配套工程进展情况，审查项目入住条件。如果项目不能按合同约定时间如期交付使用的，区建设行政管理部门要责令房地产开发企业提前通知业主延期办理入住手续，并通报各管理部门、专业配套部门协同把关。企业以任何方式允许业主入住均被视为违法行为。区建设行政主管部门将责令整改，并根据法规给予相应的行政处罚，处罚结果作为不良记录上报市建设行政主管部门，并记入企业信用档案；情节严重的将降低其资质等级或撤销开发资质。

七、本办法自公布之日起执行。

第二篇：住宅类商品房交付客户体验管理指引

住宅类商品房交付客户体验管理指引

第一章 总则

第一条 相关术语

1、商品房交付：是指按照《商品房买卖合同》约定，出卖人将经竣工验收合格的商品房按约定的时间移交给买受人，买受人检查商品房、完善接收手续并领取商品房钥匙的控制权转移过程。商品房交付通常分为集中交付和零星交付。

2、交付风险自查：是指在交付前，由城市公司或项目公司组织各专业部门，依照商品房买卖合同、对外销售承诺、经审批的规划图纸、设计变更等资料全面检查和梳理拟交付项目的客户投诉风险，并提前系统整改及拟定风险应对措施，以确保项目交付顺利进行。

3、分户验收：指待交付项目单体具备质量检查条件后，由城市公司或项目公司组织的对具备条件之住宅单位的工程质量进行的系统检查和整改工作，检查侧重于土建（空鼓、渗漏及裂缝、尺寸偏差）、铝合金门窗、入户门等的工程质量问题。

注：分户验收阶段—为提高时效，物业公司应提前介入，以协助项目提前发现和解决问题，同时避免物业移交时的重复验收。

4、业主开放日：是指拟交付项目在正式交付业主前1个月

6、城市公司应根据交付流程和功能分区对交付人员进行分组，确定各职能组职责及组长，并应制作交付人员通讯录，以保障集中交付期间的权责清晰及联络通畅。

7、集中交付期间陪同业主验房以验房小组为宜，验房小组人员通常为销售人员、工程(专业背景)人员和物业人员各一名。

8、在集中交付前，城市公司应对参与交付人员进行系统培训，培训内容包括但不限于交付方案、流程及注意事项、交付统一说辞、交付现场功能分区、交付异议或投诉接转流程、接待服务礼仪等。

9、集中交付前1-2日，城市公司应组织全体交付人员参加交付现场模拟演练。

10、集中交付是城市公司在业主面前最为重要的一次企业形象集中展示，须对全体交付工作人员着装（如着正装及专业工装，并应佩戴工牌或姓名牌）及服务行为进行规范和要求。

第四条 项目交付风险自查

1、项目交付风险自查是重要的风险识别手段，应从项目开发的前、中、后三个阶段对潜在的交付风险进行系统排查，其包括但不限于以下内容：

A.户型图核查，对比销售用图与《商品房买卖合同》附件之合同附图（以下简称合同附图）、合同附图与施工图、施工图与报建图、施工图与实际交付结果间的关联性和一致性，重点防范实际交付结果与对我方有约束力的图纸不符而可能引致的交付

风险。

B.《商品房买卖合同》及附件中约定的交付内容、装饰设备标准与实际交付结果是否一致。

C.前期的广告及重要销售宣传、销售承诺等是否实际兑现。D.精装修住宅排查内容还应包含约定使用功能的配臵资料。E.重点关注和排查可能的使用功能缺陷（如门窗开启冲突、管线冲突等），重点核查建设过程中的设计变更。

F.项目实际工程进度和竣工验收组织实施及相关验收、备案文件的取得是否满足交付要求。

G.水、电、燃气、中央空调或地暖、电梯、入户大堂、景观绿化、道路等公共区域工期进度是否满足交付要求。

H．物业前期介入及项目物业服务方案是否满足交付要求。

2、对项目交付风险自查中排查出的风险点，城市公司须逐项评估、决策形成整改方案，并组织实施整改；对确无法整改或解决的，应制定针对该风险点的统一说辞及应对方案（含赔偿/补偿方案）。

第五条 分户验收

1、分户验收检查主要侧重于土建及安装施工质量，其检查内容包括但不限于：墙地面空鼓、裂缝，渗漏（外墙淋水试验），尺寸偏差，铝合金门窗及玻璃，入户门、阳台栏杆及窗护栏等部品部件质量及管线安装等。

2、分户验收检查应在楼栋单体具备检查条件后即安排进行，6

4、业主开放日要特别注意对客流的组织安排，避免因业主高峰时段集中来访而造成的接待服务品质失准。

5、业主开放日及整改过程中需重点注意对产品的成品保护。

6、业主开放日业主所提问题均须有效记录，开放日结束后所有问题项须按户汇总整理，属于户内质量问题的应逐条整改，非质量类问题应明确整改意见或解决方案，并予回复。

7、对于精装修交付的商品房，除交付前的业主开放日外，城市公司在精装修施工开始前可视情况确定是否组织毛坯房业主开放日，并可斟酌把握是否接受业主精装修个性化变更要求及可接受的个性化变更范围和价格供业主选择。

第七条 交付前各阶段问题整改

工程采购、工程款支付、总分包单位协调及城市公司对整改的主观重视程度等都会直接影响到查验问题的整改效率和效果，各阶段整改工作应注意以下事项：

1、各阶段、各类问题的整改效果均会不同程度的影响到能否顺利交付，城市公司应高度重视，并应具体安排逐项落实，整改应以能够在本阶段检查整改的计划时间节点内完成，以免影响到下一阶段工作的有序进行。

2、公共区域及部位的问题整改，应在移交物业公司前按接收标准完成，未完成整改导致暂不具备移交条件但又必须移交的，应在移交记录中备注并承诺整改完成时限。

3、问题整改应重点关注整改做法和整改效果，避免出现对

同一问题的二次返修。

4、前述各阶段问题整改原则上须在商品房向物业移交前完成，对无法整改或整改将影响到商品房按计划移交、甚至影响到向业主按时交付的问题，须分类整理且明确后续整改意见及时限。

5、对于无法整改的缺陷问题须在交付前拟定统一说辞及应对方案（含赔偿/补偿方案），以便向业主做好解释和安抚工作。

6、对于影响使用功能的设计类问题，须纳入后期设计要求，防止缺陷的重复发生。

7、在分户验收整改期间，应有意识地理顺报修流程及整改规范标准，为集中交付期间和交付后的报修问题集中处理做好资源及制度准备。

第八条 商品房交付前移交

商品房交付前移交是指城市公司在交付业主前将具备移交条件的商品房移交予物业公司，并对移交区域与物业公司进行交底，物业公司接收并完善移交记录的过程。

1、交房前移交应在集中交付前20日完成，以保证留有相对充足的开荒作业时间。

2、为明晰施工单位、城市公司或项目公司、物业公司三者间的权责，提高移交效率，以城市公司或项目公司监管施工单位将拟移交区域直接移交予物业公司为宜。

3、原则上在商品房移交时，公共区域及相应的公共设施设

第十条 关于成品保护

1、在交付前各检查整改阶段，成品保护尤为重要，总包及各分包单位都须高度重视成品保护工作。

2、在商品房移交物业前，总包单位对成品保护负全责，移交后由物业公司负责。

3、成品保护应重点关注对入户门（磕碰、划痕等）、室内外墙面（污染）、门窗型材（含玻璃）、户内部品部件、电梯及公共区域其他设施设备和景观绿化的保护措施。

4、在整改阶段各整改作业交叉进行时，是成品保护管理的最薄弱阶段，应重点关注。

5、商品房移交后对拟交付区域及成品的保护应有相应管理举措，如封闭管理、加强施工管理及人员出入管控等。

第十一条 关于钥匙的移交和管理

1、交付阶段涉及的钥匙包括入户门钥匙、单元门钥匙、邮箱钥匙、设备房钥匙、管理用房钥匙等，本条主要对入户门钥匙管理的相关注意事项加以提示。

2、在移交物业公司前，入户门钥匙由总包单位负责管理，城市公司或项目公司应保证在移交前各检查整改阶段总包单位在钥匙使用上的配合度，以免影响到交付准备工作。

3、项目交付前总包与物业公司的钥匙移交为重要环节，须特别注意防范因与总包单位因存在相关争议而导致总包单位拖延移交钥匙的风险，否则将给交付工作带来极大被动，并可能严

重影响商品房的按期交付，须高度重视。

4、钥匙移交后物业公司应制订钥匙管理制度。如购臵专用钥匙柜进行存放、做好钥匙标识、建立电子版或纸质版钥匙管理台账等。

5、钥匙移交后商品房户内仍确有施工需要的，施工单位可借用钥匙，但应做好借用登记手续，并须当日归还，施工过程中应注意对户内成品的有效保护。

6、在集中交付前，物业公司应再度组织人员对入户门钥匙进行逐户逐把的核对与试用，并做好钥匙标识。

7、集中交付日的钥匙管理应以便于查找为原则（可考虑制作集中交付钥匙板、分楼栋钥匙柜等方式），以保证业主前来验房及领取钥匙时便利快捷。

8、交付时应对锁具及钥匙的使用功能进行说明，功能复杂的应考虑纳入住宅使用说明书，如ＡB锁的钥匙区分及使用的注意事项或密码锁的密码设定与使用等。

9、入户门钥匙是交付予业主的重要物品，也是控制权转移的重要标志，移交时须完善钥匙移交记录，并纳入业户档案妥善保存备查。

10、集中交付或零星交付时，如业主户内有问题需要保修时，经征询业主意见，可留用1把钥匙供户内维修使用，业主应填写钥匙委托书，户内如有业主留存物时，委托书中应予备注；钥匙使用完毕后，应通知业主，业主凭钥匙委托书领回。

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合施工单位保修期限续存期来另行约定我方对业主的保修期限，并应在销售时予以提示或纳入商品房买卖合同补充协议。

7、《住宅质量保证书》是公司对所销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，公司应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

8、住宅中配臵的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

9、在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位臵和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或者他用户损失，由责任人承担相应责任。

10、部分地区建设和房地产管理部门制定版的两书非常复杂，应提前购买并组织填写和制作。在商品房移交予物业公司时两书应制作完成并同步移交物业。

11、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在商品房交付业主的同时提供给业主。

第十四条 关于业主手册

1、业主手册通常是指为业主提供的在本项目/社区的居家生活服务手册，其应是公司体现细致周到服务的重要媒介。

2、业主手册的具体名称可由城市公司结合项目情况拟定，如××项目业主居家服务手册、××项目居家尊利手册等。

3、业主手册内容应尽可能的周到与细致，其通常应包括但不限于欢迎函、关于我们（含服务宗旨和服务理念）、社区概述、文明居家、业主守则、服务项目、小区安防系统介绍、装修指引、收费指南、业主权利、生活地图、交通路线、居家生活常用电话（含公司各类服务电话及服务热线）等。

4、业主手册应通过良好的版面设计与印刷质量控制体现公司的专业度，原则上应精美大方并便于业主长期的留存和查阅。

5、业主手册在业主办理交付手续时发放予业主。

第三章 交付现场组织

第十五条 关于交付（集中交付）场地

1、集中交付场地的选择应结合项目的实际情况确定，可利用空间通常为首层未交付或自持的附属商业、会所、架空层或销售接待中心。零星交付可在项目物业服务中心接待和办理。

2、集中交付场地选择应综合考虑场地面积、场地空间布局、场地周边环境、车辆停放、与交付楼栋的合理距离、人流交通组织等因素。

3、原则上，集中交付应选择在拟交付项目内已竣工或完工的相关室内场地进行，以利于为业主提供良好的集中交付环境，综合而言以项目会所首层或附属商业首层为最佳，在不影响项目销售的情况下，销售接待中心也为备选场地之一。

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品广告。

9、集中交付期间如有其他单位须在交付现场设臵服务咨询或业务办理点的（如水、电、燃气、有限电视、电信、网络等），城市公司或项目公司可斟酌把握，但其应满足服务业主需求、提供增值服务和不影响正常交付的原则，并应服从我方的现场统一安排。

第十七条 关于交付礼品

交付是否向业主赠送交付礼品由各城市公司或项目公司结合当地情况斟酌确定。如拟赠送交付礼品，应注意以下原则：

1、交付礼品的档次/价值应符合项目定位及客群特征。

2、交付礼品必须保证品质，宁缺勿滥，切忌不可仅为了赠送礼品而赠送礼品。

3、交付礼品应与业主在社区内的居家生活相关，且应具备实用性、耐用性、并易于业主长期留存。

4、交付礼品可考虑精心选择多个单品组合搭配的方式，既能提升礼品档次，也可体现出我方的细致、用心与尊重，此方式应特别注意组合包装，且包装以植入项目LOGO为最佳。

5、交付礼品采购和定制通常因需求量大，而具备一定的议价能力，城市公司或项目公司应注意成本把控。

6、交付礼品采购时间应结合项目交付时点提前准备，专门定制的更应提前筹划与落实。

7、交付礼品不宜做为业主完成交付的激励性或奖励性因素，原则上应保证每户一份，在办理交付手续时发放予业主。

8、集中交付时，交付礼品的发放应由专人负责，并应做好发放记录。

第十八条 关于面积补差和物业服务费预收

1、商品房实测面积是面积补差依据，也是交付时预售物业服务费的测算依据。

2、面积补差是交付的前臵条件，通常在集中交付日前或交付当日办理，确认面积补差办理完毕后，方可办理后续交付手续。

3、竣工实测面积确定后，城市公司或项目公司应重点核对商品房买卖合同及补充协议中关于面积差异处理的约定（须关注面积差异可能达到退房条件的情形），并按约定处理面积差异。

4、城市公司或项目公司应依据竣工实测面积报告分别组织测算逐户测算拟交付商品房的面积补差款额（多退少补）和物业服务费数额。

5、交付准备时间充分的，可在取得竣工实测面积报告后，即组织安排面积补差工作；时间不充分的，可在集中交付当日办理，面积补差款额通知应纳入商品房交付通知书附件。

6、交付现场应放臵竣工实测面积报告备查，交付期间有业主对面积有疑问或质疑，应做好相关释疑工作，并可允许业主查阅实测面积报告。

7、物业服务费预收通常纳入交付手续办理环节，以预收3个月为宜，如当地惯例为预收半年或一年物业服务费，也可依例

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访情况。

G.集中交付通知书寄发后，销售接待中心、400服务中心、物业服务电话等接待窗口均应做好接待业主咨询准备，以妥善接待业主咨询。

3、交付通知书（零星交付）

A.集中交付期后新符合交付条件的业主，可按约定寄发交付通知书，但寄发前应通知物业公司。

B.物业公司接到交付单位信息后，应对拟交付商品房进行户内检查，并做好交付接待及验房准备。

C.零星交付阶段也应通过提前与业主电话沟通的方式预约业主到访时间，以便于调配接待服务资源，保障交付的有序高效进行和交付满意度。

第二十一条 关于费用收取

1、交付涉及的主要费用项通常包括面积补差款（退或补）、物业服务费（预收）、契税及公共维修基金（代收费用）、其他应收费用等。

2、所涉费用收取项应在集中交付前符合或取得相应的相关依据或合法文件，并应在交付现场公示或臵于交付现场备查。面积补差依据为实测面积报告，物业服务费收取依据为应相应批文或收费备案，代收及其他费用也应符合项目所在地相关政策规定。

3、交付期间须收取的费用项应按户提前计算，并一交付通

知书附件的方式提前告知业主，并提示收费或退款方式（现金或刷卡）。

4、面积补差的退款方式应符合有关财务制度的规定，可以现金退款的应提前按户准备应退款现场办理，银行转账退款的应告知业主退款方法（如退款至原缴款银行卡）和到账时间。

5、集中交付期间原则上不支持在交付现场办理相关的收退费抵充，但如业主要求将须退款转为预售物业服务费时可斟酌办理，但须分别完善退、收款手续。

6、交付费用收取应严格按财务制度开具发票或收据，城市公司或项目公司在集中交付前应专项落实与收费相关的财务管理制度和要求，避免出现在收费及票据操作方面的风险。

7、为保障交付期间费用收取工作的正常进行，应提前做好相应收费辅助工作，如配备满足现场使用要求的POS机、验钞机、打印机等设备，并提前做好交付现场的电源及网络保障。

8、交付期间的收退款人员应以专业财务人员为宜，确须非专业财务人员参与协助的应提前做好必要培训。

9、集中交付期间如现金收退额较高时，应提前做好相应安全措施，且现金管理应符合财务管理制度。

第二十二条 关于验房

验房是交付手续办理的重要环节，从诚信及服务角度，倡导先验房后交付，且城市公司或项目公司应从产品品质和观感角度为先验房后交付提供有利支撑。

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提前充分考虑到交付人员后勤保障工作，并提前统筹落实，避免因就餐安排、午休安排及午间考勤等可能对交付接待工作带来不便或不良影响。

6、集中交付期间每天交付接待结束后，应召开各功能组会议，对当日各功能组情况、共性问题及异常状况加以汇总和分析，并在次日晨会培训传达。

7、集中交付期间应每日汇总发送集中交付快报，上报区域及集团相关职能部门和管理层。

第二十四条 集中交付期间的快速应急维修保障

1、集中交付期间城市公司或项目公司应组建快速应急维修队（以下简称维修队），对业主验房提出的简单质量问题即时快速维修，以提升交付率和收楼满意度。

2、集中交付前，城市公司或项目公司应就维修队组建与总分包单位充分协调，确定维修队的专业构成和集中交付期间的沟通指挥体系。

3、维修队人员数量应结合项目实际情况及本批次集中交付规模确定，如国内某项目交付曾配备逾百人的现场应急维修队。

4、维修队人员应以专业熟练工为主，并应结合项目品质状况按比例合理配臵各类专业人员，如土建、安装（入户门、铝合金等）、水、电等。

5、维修队应提前配备充足的维修工具、材料及备品备件。

6、陪同验房工程人员及维修队各专业组负责人应配备对讲

机，维修队各组负责人应按验房组要求及时调派人员实施维修。

7、在交付区域内应考虑相对独立的空间设臵维修队人员集中待命区，在未接到维修指令时维修人员应集中待命，不得在交付区域内随意走动。

8、快速维修队人员应提前做服务培训，对业主验房提出的问题，可由陪同验房工程人员提出需求，调派维修人员即刻前往处理，实现小问题的现场及时整改。

第二十五条 交付异议的处理

1、集中交付期间业主投诉问题和交付异议，应有效记录并予以受理，具体可参见“关于《商品房交付通知书》使用的指引”中相关交付异议的记录表单。

2、对集中交付期间受理的业主投诉，应按承诺时限回复业主，重要投诉可书面回复。

3、对业主投诉的问题，除事实明确可即时答复的外，均应按投诉受理、事实调查、责任判断、沟通回复的标准客户投诉处理程序处理。

4、对于现场明确工程质量问题，投诉受理人员应明确我方保修责任，并可即时承诺将妥善安排保修整改，不得辩解或推诿。

5、对于非工程质量类投诉，接待人员可在确认业主诉求（或陪同查勘现场）后，应明确表示重视和受理该投诉事项并承诺反馈时间，但不得盲目就投诉处理发表意见或看法。

6、对重大投诉或群诉的处理应慎重，须经公司内部专业部

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留下当日的美好体验或回忆。

2、对商品房-“家”的用心包装，如入户门锁上由业主亲自启封的封条或入户剪彩或进入户内看到窗户上的大红窗花等，让客户感受到温馨和意料之外的惊喜。

3、交付现场为业主们精心准备的点心、饮品，柔美或喜庆的背景音乐、现场循环播放的项目VCR让客户再度回想起了开盘购房时的热闹场景，现场设有为儿童循环播放的经典动画片让孩子们能同样享受到新居即将带来的快乐。

4、集中交付等待区可通过提供擦皮鞋服务或针对女士的美甲服务等，缓解客户可能因等待而产生的焦躁，体现关心与关爱。

5、在集中交付前后一个月左右的时间内，组织丰富多样的客户关系维系活动或客户所需的增值服务，如装修材料、家具、家电的团购活动等，利用开发商的资源优势为业主提供增值服务，提升业主的社区归属感、荣誉感和对鑫苑品牌的认同。

6、通过举办装修讲座、引进当地知名装饰公司或知名装饰材料品牌做现场展示等方式，为业主拓宽装修知识和资源渠道。

7、编辑制作业主《居家生活手册》，将与居家生活相关的各项信息（包括但不限于燃气、电话、有线电视等开户等相关手续办理、交通信息、周边配套及常用电话等）汇总编入，方便业主居家生活。

8、制作清晰且有针对性的装修指引，站在业主角度重点提示装修的重要注意事项，避免业主因不专业而受到装饰公司的误

导或蒙骗。商品房户内水电走向予以标识，并向业主提供户内水电图，以利于业主的装修。

9、装修期内，加强物业装修管理服务，准确把握业主合理需求和项目外立面要求可能产生的冲突点和平衡点（如雨蓬搭设、防盗窗花安装、太阳能热水器安装），尽大限度地满足业主合理的生活需求，并争取提供力所能及的便利。

10、组织业主联谊活动，一方面是再次祝贺乔迁之喜，另一方面也可让业主们相互熟悉和认识，营造温馨和睦、邻里守望的和谐社区氛围。

第四章 交付总结及满意度调查

第二十九条 交付工作总结

1、集中交付结束后，城市公司或项目公司应对当次集中交付工作进行系统的检讨和总结，并形成书面总结报告。

2、交付总结报告内容应包括但不限于：本批次交付区域概况、交付及入住前准备工作、实际交付情况、业主意见反馈、集中返修数据及保修安排、经验教训总结、后期关注重点及建议等。

3、对于集中交付期间出现的典型的设计功能缺陷、共性工程质量问题、典型业主投诉等应单独形成案例，并据此建立城市公司或项目公司案例库，以在后期开发过程中引以为鉴。

4、城市公司或项目公司集中交付工作总结报告及相关案例，可报送集团相关职能部门，使相关成果便于在集团内供兄弟区域和公司交流分享。

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第三篇：商品房交付疑难问题研究

商品房交付疑难问题研究

在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。

那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？

一、有关“商品房交付条件”的法律规定

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

二、商品房的单体验收与综合验收

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。

另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。

四、商品房的约定交付条件与法定交付条件

《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。

笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约责任。

五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房

根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。

第四篇：商品房交付条件及程序

商品房交付条件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的条件

我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

二、商品房交付的程序。

《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷。

商品房要交付必须满足那些条件

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我们都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付条件”，那么如何界定关于

“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产

开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不

合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起

30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下

列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划 《商品房销售管理办法》 第30条，第40条

《工程建设质量管理条例》 第16条第一款

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第4.7.8.《建设项目坏境保护条例》第23条 《中华人民共和国建筑法》 第61条

《建设工程质量管理办法》 第33条

《中华人民共和国消防法》第40条

结论：通过验收合格或综合验收合格，并取得相关文件。1.建设局验收备案，2.规划局验收，3.环保验收，4.消防验收。

房交付条件

期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件......商品房的交付方式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

房屋质量不合格

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

配套设施迟延或者交付不能配套

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

装饰和设备不合约定

交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

迟延交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。

第五篇：住宅房屋交付通知书

房屋交付通知书（开发商存根联）

致：尊敬的锦盛豪庭幢室购房客户： 您好,衷心祝贺您成为锦盛豪庭尊贵的业主，依贵我《商品房买卖合同》及补充协议之相关约定，我司特通知安排您于2013年12月至锦盛豪庭项目现场交房中心办理房屋交付手续。

交房时敬请携带购房合同、合同上所有业主身份证、已缴房款发票等原件，并结清相关费用。附：开发商费用核算单（此单仅供参考，以我司财务现场核算数据为准）。

购房合同上所有业主须亲自到场办理，如委托代办的，须出具经公证的委托书。

为更好地为您服务，您可致电联系，以便我司统一安排。

请您按时办理房屋交付手续，以免权利受损。

垂询热线：0515-8108 0888 特此通知。

盐城锦盛置业有限公司2013年月

房屋交付通知书（业主联）致：尊敬的锦盛豪庭幢室购房客户： 您好,衷心祝贺您成为锦盛豪庭尊贵的业主，依贵我《商品房买卖合同》及补充协议之相关约定，我司特通知您于 2013年12月31日至锦盛豪庭项目现场交房中心办理房屋交付手续。交房时敬请携带购房合同、合同上所有业主身份证、已缴房款发票等原件，并结清相关费用。附：开发商费用核算单（此单仅供参考，以我司财务现场核算数据为准）。购房合同上所有业主须亲自到场办理，如委托代办的，须出具经公证的委托书。为更好地为您服务，您可致电联系，以便我司统一安排。请您按时办理房屋交付手续，以免权利受损。垂询热线：0515-8108 0888 特此通知。盐城锦盛置业有限公司2013年 12月28日