商品房交付条件的认识和处理

第一篇：商品房交付条件的认识和处理

商品房交付条件的认识和处理

房屋交付纠纷除了政府法规、政策不完善、部分开发商存在欺诈行为之外，大部分原因是由于开发商和购房人不能正确地交付和接收商品房。那么，开发商在商品房交付过程中该承担何种义务？在商品房交付过程中又经常出现哪些问题？作为交付双方究竟如何协商解决，以减少交付纠纷的发生？

一、开发商在商品房交付过程中的4大义务

义务一：将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”

“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义：

1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。

目前来说，《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件，但总的来说，这些规定尚不够具体明确，实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。

开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：

①商品房的面积、户型、尺寸、朝向； ②商品房的装饰、装修、设备标准； ③上下水、电、燃气、暖气等；

④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。

2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。

开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。

义务二：向购房人出示商品房竣工验收合格的文件(注意：是原件，而不是复印件)及房屋实测面积数据

1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。

根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程

竣工验收工作，由建设单位(开发商)负责组织实施。”

根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。

根据以上规定，证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建设工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。

2.开发商交付商品房时，还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。

依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”

对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。

义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”

开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

义务四：通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋

开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：

① 办理入住手续的时间、地点； ② 购房人需携带的文件、资料； ③ 购房人需交纳费用的说明； ④ 提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果； ⑤ 基本流程及相关注意事项。

《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。

二、商品房交付过程中的问题及其解决方法

1、收到“毛病房”怎么办？

这里所说的“毛病房”包括两个方面，一是商品房存在质量瑕疵，二是商品房存在权利瑕疵。

（1）商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。

购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。

若合同中没有明确约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

根据上述法律规定，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。

（2）商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在抵押权等他项权利。

《合同法》第一百五十条规定'出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”

《合同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标 的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条的义务。”

因此，对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。

2、入住时没交配套费、管理费，开发商不给钥匙怎么办？

实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取 房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。

首先开发商的做法是错误的。合理的配套费是应当交纳的，但如果双方合同没有约定要交纳配套费，开发商就不能将此作为领取钥匙的前提条件。因为购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。

对于管理费。物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的法律责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。

3、购房人未按规定时间办理入住怎么办？

在不少项目中，购房人因自身原因，未按入住通知书规定的时间前来办理入住手续，致使商品房未能按期交付，双方对此期间发生的物业管理费等费用的承担以及商品房毁损、灭失的风险责任的承担发生争议，由此产生了纠纷。

依据《合同法》第一百四十二条规定“标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

因此，因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购房人承担。为减少因此而发生的纠纷，建议开发商在签订合同时与购房人进行明确约定。

4、交付通知的问题。

书面通知与口头通知，首先发出该通知的时间要在房屋交付期限之內，其次该通知必須是书面形式，最后是发出该通知的時候，合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。如果是仅仅是口头通知或者在不具备交付条件的情況下发出的通知，均应视为无效的通知，购房者可以不予接受，由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。

后续问题，律师解答：

房屋交付准备条件

在商品房买卖合同中明确规定了商品房交付的期限和条件以及交接的手续。例如合同中明文规定：第八条，出卖人应当在房屋交付的具体时间前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，即北京市建设工程竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条规定了交接的程序：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

例如：房屋交付时间为2002年9月30日前。因所购买商品房为住宅，房屋交付时需要具备的文件是：

■北京市建设工程竣工验收备案表；

■《住宅质量保证书》；

■《住宅使用说明书》。

交付过程相关程序

第一步：商品房具备合同规定的条件后，开发商应书面通知买受人。

首先发出该通知的时间要在房屋交付期限之内，其次该通知必须是书面形式，最后是发出该通知的时候，合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。如果是仅仅是口头通知或者在不具备交付条件的情况下发出的通知，均应视为无效的通知，购房者可以不予接受，由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。

律师在此提醒购房者，应注意通知的有效性。

第二步：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。而所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同规定，上述文件应当向购房者“出示”，但鉴于大多数购房者不是房地产专家，很多人还是头一次见到这个文件，所以律师建议购房者向开发商索要一份复印件到相关政府部门进一步核实后比较稳妥，而不仅仅是简单地看一眼。

律师提醒购房者在这里应注意的是不要急于进行房屋实体的验收，而要先审查上述文件的真实性、有效性，本案则主要看北京市建设工程竣工验收备案表是否真实有效。

第三步就是实际收房了，此时应注意的大多是建筑、装修、装饰方面的问题。

有些购房者经济上之所以受到了损失，主要是没有注意法律问题而匆忙入住，如已经超过交付日期、不具备相关文件、甚至是虚假文件等。根据实践经验，如果开发商通知入住的时候房屋不具备交付条件而购房者实际入住就是实际接收了房屋，那么再以延迟交房来进行索赔就比较困难，这也是本文反复强调通知本身的合法有效以及相关文件的真实有效的原因。更为重要的是不经审查而匆忙入住有可能丧失退房的权利。

交付逾期如何处理

商品房买卖合同一般约定：第九条，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。

■逾期不超过90日（该日期双方约定），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。

■逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

由此看来，开发商交付房屋逾期达到一定的天数，如90日之后，购房者是可以退房的，此时的前提条件是购房者没有接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发商支付违约金的补偿方式了。

第二篇：商品房面积与实际交付面积不符如何处理

商品房面积与实际交付面积不符如何处理？

《最高院关于商品房买卖合同的司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据此条规定，如果合同当事人双方在合同中约定了违约责任，当出现此种情况时，双方当事人可直接依据双方的约定来处理。

如果双方没有约定时，要依照法律的规定处理，根据此条规定的原则：当面积的误差绝对值在３％以内（含３％）时，面试依照实际面积，价格依照约定价格来。买受人没有解除合同的权利；当面积误差绝对值超出３％，买受人可以请求解除合同。如果买受人同意继续履行合同时，有两种情况：房屋实际面积大于合同约定面积的，误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足差价，误差比超过３％的那一部分所有权归买受人，价款由出卖人承担。当房屋面积小于合同约定的面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款

第三篇：商品房交付疑难问题研究

商品房交付疑难问题研究

在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。

那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？

一、有关“商品房交付条件”的法律规定

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

二、商品房的单体验收与综合验收

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。

另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。

四、商品房的约定交付条件与法定交付条件

《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。

笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约责任。

五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房

根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。

第四篇：商品房交付条件及程序

商品房交付条件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的条件

我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

二、商品房交付的程序。

《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷。

商品房要交付必须满足那些条件

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我们都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付条件”，那么如何界定关于

“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产

开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不

合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起

30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下

列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划 《商品房销售管理办法》 第30条，第40条

《工程建设质量管理条例》 第16条第一款

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第4.7.8.《建设项目坏境保护条例》第23条 《中华人民共和国建筑法》 第61条

《建设工程质量管理办法》 第33条

《中华人民共和国消防法》第40条

结论：通过验收合格或综合验收合格，并取得相关文件。1.建设局验收备案，2.规划局验收，3.环保验收，4.消防验收。

房交付条件

期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件......商品房的交付方式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

房屋质量不合格

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

配套设施迟延或者交付不能配套

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

装饰和设备不合约定

交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

迟延交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。

第五篇：商品房交付定义及延期交付类型

一、商品房交付定义：

商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、延迟交付的主要类型：

1、商品房未经验收或验收不合格；

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；

2、基础设施、配套设施不齐全或不能配套；

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、装修和设备不符合约定；

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

4、房屋存在严重的结构质量问题；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

5、房屋相关资料证件不齐全； 房屋交付需具备以下证件：《竣工验收备案表》、《房产面积测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《永久用水证明》、《永久用电证明》、《防雷验收合格证》、《电梯验收合格证》、《燃气验收证明》、《环保验收合格证》、《工程竣工验收报告》、《消防验收合格证或意见书》、《规划验收合格证》。