商品房质量问题纠纷及其处理

第一篇：商品房质量问题纠纷及其处理

商品房质量问题纠纷及其处理

房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅出售后，委托物业管理公司等单位维修的，《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。

不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用，只要房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者要求退房和赔偿损失的，法院都应予支持。

另外，即使房屋的主体结构没有质量问题，但有其他严重影响正常居住使用的质量问题的，购房者同样有权要求退房和赔偿损失。这里所称的“房屋质量问题”包括以下范围：（1）屋面防水工程；（2）其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；（3）电气管线、上下水管线的安装工程；（4）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

同时，房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

【相关依据】 中华人民共和国建筑法[19971101]

第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

（相关资料: 部门规章1篇 裁判文书3篇 条文释义 实务指南）

城市房地产开发经营管理条例[19980720]

第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（相关资料: 行政法规1篇 地方法规2篇 实务指南）

第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

（相关资料: 裁判文书2篇 实务指南）

中华人民共和国合同法[19990315]

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减

少价款或者报酬等违约责任。

（相关资料: 裁判文书19篇 条文释义 相关论文8篇 实务指南）

建设工程质量管理条例[20000130]

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

（相关资料: 地方法规1篇 实务指南）

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（相关资料: 地方法规1篇 裁判文书2篇 实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]

第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

（相关资料: 实务指南）

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

（相关资料: 实务指南）

第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

（相关资料: 实务指南）

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）

第二篇：质量问题处理流程

质量问题处理流程

一、来料质量问题

1、退货处理

1.1原来的流程：

a)在“来料检验记录”中，来料检验员判定物料的尺寸、性能与图纸和检验指导书严重不

符合，且不合格现象影响产品的使用性能时，检验员在“来料检验记录”表中判定批退，主管签字确认生效。

b)当每批中只有部分不合格时，由检验员全检后对不合格品物料退货处理。

1.2建议改进的流程：除上述流程外，还需增加：在采购对物料进行报检时，采购员需用笔在日常来料检验记录台帐上写出物料名称、报检数量、检验时限（根据生产计划情况填写）、检验员检验后在此台帐中写出检验结果（如批退、让步）。好外是每天下班主管与制造中心开会时，能通知制造中心那些物料批退，使制造中心能调整生产计划。另第2点建议只在生产需求急时才做出全检。

2、让步接收

2.1原来的流程：当生产急需，且物料不合格不影响产品性能时，采购员填写“让步接收单”交工程部确认能让步接收后，再交制造中心质量部主管签出是否让步接收的意见，最后由采购交制造中心主任审核才能生效。

2.2建议改进的流程：当生产急需，且物料不合格不影响产品性能时，采购员填写“让步接收单”交质量管理员确认是否能让步接收后，再交质量部主管签出是否让步接收的意见，最后由质量部主管交部门经理审核才能生效。此单无论判定结果如何需复印1份给采购部（具体给制造中心那个部门，还需商议），使制造中心了解物料处理情况。

二、过程质量问题

1.1原来的流程：

当过程检验员发现产品在生产过程中出现严重的质量问题时，且无法返工纠正的，由检验员要生产暂停后，填写“工程异常单”报工程部确认提出意见和改进措施，送质量部主管现场确认签出意见交制造中心主任审核。当能进行返工时责成生产返修，不能返工时，由责任方填写报废单报废，质量部主管签名，制造中心主任审核后生效。

1.2建议改进的流程：

当过程检验员发现产品在生产过程中出现严重的质量问题时，且无法返工纠正的，由检验员要生产暂停后，填写“工程异常单”报质量管理员确认提出意见和改进措施，送质量部

主管现场确认签出意见交部门经理审核。当不合格品能进行返工时责成生产返修，不能返工时，由责任方填写报废单报废，质量部主管签名，质量部经理审核后生效。此单无论判定结果如何需复印1份给生产部（具体给制造中心那个部门，还需商议），使制造中心了解处理情况。

三、出货检验的质量问题

1.1原来的流程：

当产品包装时少配件时，由出货检验员现场要求打包员纠正（原出现此问题后无记录）。当产品出现包装问题时，如测试台的包装，出货检验员填写“不合格审理单”交质量管理员处理，提交相关责任部门改进后跟踪关闭，最后部门主管审核确认。

1.2建议改进的流程：

当产品包装时少配件时，由出货检验员现场要求打包员纠正，并在出货台帐中填写不合格记录。当产品出现包装问题时，如测试台的包装，出货检验员填写“不合格审理单”交质量管理员处理，提交相关责任部门改进后跟踪关闭，最后部门主管审核确认。需增加台帐的记录填写（由检验员填写）。

另出货检验除打合格证外，对包装抽检外，需增加产品性能的抽检，保证产品出货质量。

四、期内返回品处理和分析

1.1原来的流程：

当出现本产品或重大质量问题的产品返修，由售后服务内勤填写“质量信息反馈单”交质量管理员给制造中心质量部组织工程、质量管理员现场分析，分析完毕后在“质量信息反馈单”填写已处理。此单中没有不合格原因和纠正措施。另由质量管理员根据分析结果调查不合格品出现原因、下达整改措施和处理方案，编制在质量通报中，并负责跟踪关闭。此原因分析和整改方案无台帐登记，只有质量检查通报。

当期内产品返修为一般质量问题时，由测试组分析产品出现的故障现象和处理情况，并填写“产品维修分析单”。每月由质量部指定专人将“产品维修分析单”中内容登记在“返修品台帐”中。

1.2建议改进的流程：

当出现本产品或重大质量问题的产品返修时，由售后服务内勤填写“质量信息反馈单”交售后服务主管组织工程、技术、质量管理员和主管现场分析，分析完毕后在“质量信息反馈单”填写不合格原因（需更改此单内容），交责任部门编制纠正措施进行限期改进，质量管理员需填写纠正措施台帐中跟踪关闭，同时需将此单复印给测试组登记返修品分析台

帐。当质量问题需要作出处理措施时，由质量管理员编制质量通报。

当期内产品返修为一般质量问题时，由测试组分析产品出现的故障现象、原因和处理情况，并填写“产品维修分析单”（此单需加原因分析）。每月由测试组指定专人将“产品维修分析单”中内容登记在“返修品台帐”中。需在此台帐中增加原因分析。

五、日常质量管理问题的处理

1.1原来的流程：

当公司各部门出现质量管理的问题时（如内审、日常巡查），由质量管理员将不符合情况填入“纠正措施处理单”中，同时交责任部门找出原因和改进方案，限期整改，质量管理员负责对效果跟踪，并登记在纠正措施管理台帐中关闭。

1.2建议改进的流程：

无改进方案

第三篇：混凝土质量问题处理措施

混凝土成品质量问题处理措施

混凝土浇筑完成后，我司经过彻底的检查，局部存在质量通病问题，针对出现的质量通病，我司特制定以下措施：

一、关于混凝土接缝处流浆、错台和局部夹渣问题

混凝土表面的流浆，由于并不影响混凝土的结构质量，只是影响混凝土的外观，因此用铲刀把表面的流浆全部铲掉。

混凝土错台：错台一般3毫米以内的可不用处理，10毫米到3毫米之间的可用砂轮麻平即可，对于10毫米以上的错台，根据现场实际情况，错台均为模板外胀，因此人工进行剔凿，把错台处多余的混凝土剔除。

混凝土夹渣：当表面缝隙较细时，可用清水将裂缝冲洗干净，充分湿润后抹水泥浆。对夹层的处理慎重。补强前，先搭临时支撑加固后，方可进行剔凿。将夹层中的杂物和松软砼清除，用清水冲洗干净，充分湿润，再灌注，采用提高一级强度等级的细石砼捣实并认真养护。

二、门窗洞口偏斜

结构施工门窗洞口模板采用定型木模板，四周采用钢护角，确保门窗洞口边角质量。现场门窗洞口偏斜原因为：门窗洞口模板固定不牢固，洞口模板内支撑不够。个别洞口固定的焊接钢筋过少，大洞口内支撑缺少八字支撑。现场与施工班组进行了明确的交底，严格按照模板施工方案中，门窗洞口模板的加固进行处理，确保后续施工门窗洞口不倾斜。

三、局部露筋 将外露钢筋上的砼残渣和铁锈清理干净，用水冲洗湿润，再用 1∶2或1∶2.5水泥砂浆抹压平整，如露筋较深，将薄弱砼剔除，冲刷干净湿润，用高一级的细石砼捣实，认真养护。如钢筋外露，把结构混凝土剔凿50mm，调整钢筋到设计要求位置，用水冲洗干净，并采用高一强度等级的细石混凝土（或灌浆料）进行浇筑，浇筑完成后做好养护。

四、剔凿露筋

混凝土局部胀模部位，由于剔凿太深，致使局部箍筋外露问题。对混凝土局部胀模部位，人工剔凿要严格控制剔凿深度，尽量避免剔凿后局部钢筋外露。对已外露的钢筋采用甩水泥素浆进行保护，防止钢筋锈蚀。

五、梁窝剔凿不干净

现场严控梁窝的留置，把梁窝留置作为施工的停止点。此部位施工满足要求，严禁进行下道工序。根据现场情况，梁窝留置全部采用木模板进行留置，不允许采用泡沫。并且在拆除墙体模板后立即进行梁窝的剔凿，剔凿后上报项目部工长、质检人员进行验收，合格后方可进行下道工序。梁窝留置的大小、尺寸严格按照图纸和规范要求进行，确保梁的施工质量。

六、预留洞口未进行处理

预留的通风道、烟风道洞口，在顶板拆除后，按照图纸尺寸，人工剔凿方正。并在洞口上部按照生态城的文明施工要求，盖上盖板，盖板上涂刷黄黑相间的油漆。

七、墙体顶部混凝土标高不一

此问题的出现，完全是质量意识问题。已对相关的责任班组进行了教育工作，并加强了此问题的管理力度，从各栋号长到施工班组进行了教育，确保后续施工不出现此类问题。

八、注意事项

1、以上问题的处理过程中，各工序完成后要经过项目部质检部门的验收。项目部验收完毕后上报监理单位验收，合格后方可进行下道工序。

2、以上混凝土修补部位施工完毕后，均要进行洒水养护，养护时间不少于7天。

3、关于混凝凝土工程质量问题的预防、预控详见我司已上报的《混凝土工程质量问题预防和整改措施》。

中建一局集团第五建筑有限公司

天津生态城万拓项目经理部

第四篇：5月份质量问题及处理措施

（1）个别仓号验收时，钢筋保护层过大，钢筋间排距不满足要求，现场已按要求整改；

（2）流道渐变段模板封堵处存在错台，模板拼缝不严，现场已责令整改；（3）个别仓号采用台阶法浇筑时，未按要求下料，现场已要求整改；（4）部分仓号橡胶止水安装存在不齐缝的现象，现场已按要求整改；

（5）部分新浇混凝土未及时养护，现场已要求施工队指派专人负责养护。（1）个别仓号模板内支撑间距过大，现场已按要求增加；

（2）个别仓号模板底口接缝不严且存在夹渣现象，现场已责令整改；（3）部分仓号橡胶止水接头粘接不符合要求，现场已责令整改；（4）部分仓号浇筑时橡胶止水埋设不规范，现场已按要求整改； 部分仓号振捣设备数量不足，导致振捣滞后，现场已要求施工队增加设备加强振捣。

（1）个别仓号毛面处理不符合质量要求，现场已按要求进行补凿；

（2）部分仓号橡胶止水表面存在灰浆等污物，验收前已按要求清理干净；（3）个别仓号中焊缝高度不符合要求，现场已责令补焊；（4）部分仓号模板内支撑不足，现场已按要求增加；

（5）个别仓号钢筋间排距不符合要求，绑扎点不足，验收前已处理完毕；（6）个别新浇筑后的仓号，存在养护不及时、持续养护时间未达到规定要求等现象，现场已责令整改。

（1）部分仓号资料不齐全，桩号与实际桩号不符，已按要求更改；

（2）个别仓号清理不彻底，边角处存在较多细渣，现场已按要求进行清理干净；

（3）部分仓号存在“花毛”现象，特别是钢筋密集区较为严重，现场已按要求进行补凿；

（4）个别仓号内存在漏筋现象，现场已责令增加；

（5）个别新浇筑后的仓号，存在养护滞后现象，现场已责令整改。

第五篇：工程质量问题处理制度（范文模版）

质量问题处理制度

一、总则

为了规范工程管理，对质量问题的调查处理，根据有关建筑工程质量法律、法规规定，结合工程管理的具体情况，制定本规定。

二、建筑工程质量问题的分类：

1、一般质量问题：

不影响建筑物的近期使用，也不影响建筑物结构的承载力、刚度及完整性，但却影响美观或耐久性。

2、较严重质量问题：

不影响建筑物结构的承载力，却影响建筑物的使用功能或使结构的使用功能下降，有时还会使人有不舒适和不安全感。

3、严重质量问题：

影响建筑物结构的承载力或使用安全。

三、质量问题上报处理程序：

1.一般质量问题：

由公司质量安全部会同项目部进行调查 2.较严重质量问题：

1）质量安全部签发纠正措施报告，并报主管副总经理。若需审查整改方案，应在整改通知中注明。

2）质量安全部收到责任方报来的整改完成报告书后，应及时检查验收。

3.严重质量问题：

1）质量安全部签发纠正措施报告，并及时上报总经理，经总经理同意发局部暂停施工通知。

2）质量安全部收到项目部的调查处理方案后，立即初审上报工程部。调查处理方案必须经主管副总经理审核认可。

3）质量安全部负责查明事故的性质和责任，提出事故处理及防止类似事故再次发生应采取的措施及建议，同时提出对事故责任者的处理意见，经公司领导同意后，由总经理签发复工通知书。