关于商品房逾期交付纠纷相关问题的调查分析

第一篇：关于商品房逾期交付纠纷相关问题的调查分析

关于商品房逾期交付纠纷相关问题的调查分析

商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，其与所有权转移和风险转移具有密切的关系。开发商逾期交付商品房是商品房买卖合同纠纷中较为常见的一种类型，呈现出涉案人数众多，矛盾冲突突出，牵扯范围较广，处理协调困难等特点。本文试就江苏洪泽法院2007年以来商品房预售合同纠纷中涉及开发商逾期交房的若干问题作出简单探讨。

一、逾期交房的纠纷特点

随着城镇化发展，城镇居民住房商品化日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题，也是法院审理案件的重点和难点之一。2007年至2010年，某法院共受理审结商品房销售、预售合同纠纷案件共417件，判决结案13件，调解结案371件，撤诉33件。争议类型主要集中在房屋质量、延期交房、迟延办证等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通过归类分析，可以发现逾期交房引起的纠纷呈现出以下几个特点：

（一）纠纷矛盾突出、牵涉面大，协调难。

住房问题关系着老百姓的切身利益，它具有民生的属性，话题敏感，在开发商不能按约交房情况下，点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗，双方之间对立情绪较为严重，矛盾难以化解，这对于众多刚性需求购房者尤为明显，争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加，更为矛盾激化埋下隐患，容易引起集体诉讼。在本院审理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房产企业引起的4次群体诉讼，此类案件牵涉面广，社会影响大，买房人极易以不理性的方式维护自己的利益，处置不当，甚至引发群体性上访事件，因此，既要保障企业发展又要平衡其与消费者之间的利益很难。

（二）当事人法律意识弱、国家法规不明确，审理难。

商品房预售合同纠纷的当事人一方往往是法律知识相对欠缺的普通百姓，他们对于开发商来说属于弱势群体，他们重实体而忽视对程序的遵守，重简单朴素的事实而忽视是否符合法律的要求，他们认为花了一生的积蓄购买的就应当是符合自己要求、令自己满意的房屋，同时他们也较少委托专业律师代理诉讼，加之我国目前法律对商品房交付条件规定不明确，国务院相关法规规定的交付条件不一致，内容甚至冲突，导致法官处理案件存在一定难度。

（三）社会关系复杂，预防难。

由于金融危机、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响，涉诉开发企业可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付，但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱，从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发，人民法院不能简单“审一个案件死一个企业”，加之该类企业大多是政府招商引资单位，他们一般不直接出面，不注重社会责任，讲客观困难的多，对违约责任却往往避而不谈或者推卸责任，甚至避而不见，使得难以通过人民调解、诉前调解、法官联络等诉前纠纷解决机制加以预防、处理。

二、逾期交房的表现形式

（一）开发商未通知交付或者按约定期限不符合交付条件；

（二）开发商在合同约定的交房期限通知了购房人接房，但购房人认为房屋未达约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；

（三）购房人在接收房屋后，又以房屋未达交付条件为由要求开发商承担逾期责任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等。

（二）房屋相关资料不完备，房屋未能竣工验收或验收不合格，房屋负担其他权利或产权瑕疵。

（三）买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房。

（四）开发商工作失误，开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房。

（五）房屋质量问题买受人拒绝受领：包括一般质量问题、房屋质量不合格、规划和设计变更（如面积或结构改变）。

（六）出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，但所交付的房屋及配套设施、装饰、设备等不合约定，导致买受人要求出卖人履行合同并承担逾期责任。

（七）因出卖人未取得相关许可，随意承诺如“承诺买受人子女指定学校入学”，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人要求其履行义务，并承担逾期责任。

三、逾期交房的责任认定

（一）交付条件的认定

国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同)，其中第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：①该商品房经验收合格;②该商品房经综合验收合格;③该商品房经分期综合验收合格;④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该条另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

对于当事人约定的交房条件是第1种的情况，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另外，中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准的通知》中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”因此，我们认为，应以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，如果商品房的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。开发商辩称已组织“四方”工程验收且经验收合格即可交付使用，则不应采信。

对于当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种的情况，该条约定的是综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用;未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”我们认为，商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位;客体是指商品房的质量;内容是商品房的质量是否合格;产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。因此上述就是约定开发商在合同约定的交房时间取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为条件。如取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件，就要承担逾期交付责任。

另外，如果商品房买卖双方在示范合同约定的上述四项以外的其它交付条件，我们认为，买受人购买商品房目的在于使用，建筑工程竣工验收备案应当是起码的要求，否则将影响其使用功能。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于此标准，那么以此标准为交付条件，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。

（二）不可抗力的认定

1、异常自然现象。开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下三个方面认定是否属于不可抗力，第一，出卖人是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力。第二，出卖人是否能够或应该能够解决；第三，该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。

2、拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。

3、政府行为。实践中应区分情况判断：首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等；又如政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。其次，政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。

4、建筑工程安全事故等突发事件。我们认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。

注意：如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延迟交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期违约责任。

（三）六种常见情形的责任认定

1、房屋质量有问题

如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等，此类质量争议不应当影响交付的完成，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，其并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

2、装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此拒绝收房。我们认为，材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受并要求开发商承担逾期责任。

3、配套设施迟延或者交付不能。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准，销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、房屋相关资料不完备。房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程竣工验收备案证》、房屋测绘机构出具测绘资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人未提供上述资料时，买受人可以拒绝接受房屋并要求开发商承担逾期责任。

5、所涉商品房经“四方”竣工验收合格。对经核验后房屋质量存在瑕疵但主体质量不存在问题的，购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，应当确认房屋交付行为有效，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。我们认为，法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，并且该房屋经过竣工验收，是其对自己权利的处分，其无权要求开发商承担违约金。

注意：所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格，应当确认房屋交付行为无效，开发商应承担违约责任

6、该商品房未经“四方”验收或验收不合格，开发商即通知购房人接受房屋。我们认为，首先，开发商有违诚信用原则;其次，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定，属于一种欺诈行为，对于从事欺诈的人，应当让他承担相应的不利后果；最后，从有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益和促进社会的公平正义角度，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期。因此，购房人在接收商品房后仍有权要求开发商承担逾期违约责任，如此才能促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

四、逾期交房的责任承担

（一）违约责任承担方式

《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金（违约金比率不小于第一种情况）。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。

（二）逾期违约金的确定。

依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

（三）开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用

开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少，其依据《合同法》第一百一十四条和《解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”；而买受人坚持认为根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”然而此规则不是十分明确，实践中，有多种不同的理解。我们认为，从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发，即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析，合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额（此时认定违约造成的损失，既包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益）时，如约定的违约金超过损失数额的百分之三十的，则可以认定 “过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30％为限来进行适当调整（应当在违约金超出实际损失额的30％范围内加实际损失额予以认定）。同时，从公平角度而言，买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。

另外，合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，当然不能减轻责任。

注意：对违约金过高减少的处理，不包括《解释》中规定的“没有或系假预售许可证、合同订立前或后重复抵押、合同订立前或后一房二卖、隐瞒系拆迁安置房、面积缩水或增加3%以上”等五种情形时惩罚性赔偿。

五、逾期交房的处理原则

（一）有利于房地产业健康发展

人民法院审理房地产相关案件，应注意准确理解和全面把握国家方针政策的具体导向，将执行法律法规与政策要求统一起来。在保护消费者基本居住权前提下，审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡，极力维护房地产业健康发展。

（二）服从党委领导，多方联动化解矛盾

当前形势下的该类案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解决，有的需要法律以外的方式综合解决，有的需要通过发展最终解决，单靠人民法院一家之力或者一级法院往往很难有效化解矛盾纠纷。对此，人民法院应能动发挥审判职能，主动加强与房管部门、国土部门、建设部门和规划部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，形成合力避免风险扩散和失控。

（三）积极开展和谐民事诉讼模式，调解优先，调判结合当前，在各种矛盾的关联性、聚合性、敏感性进一步增强的形势下，以调解方式化解纠纷的优势更加凸显，意义更加突出。坚持调解优先，尽管有些时候需要花费更多的时间和精力，但从长远来看，其付出的司法成本和社会成本还是低的。依托多元纠纷化解机制，多层次化解矛盾纠纷，积极引导当事人利用协商、调解等方式解决纠纷，切实减少纠纷解决的层次和环节，最大限度降低化解矛盾的成本支出。当然，对调解无效的案件要及时判决，协调发挥调判组合优势，最大限度地促进当事人之间诉讼关系的协调、当事人与人民法院之间司法服务关系的有序，确保实现法律效果和社会效果的有机统一。

第二篇：商品房逾期交付纠纷的几个法律问题

商品房逾期交付纠纷的几个法律问题

作者｜江苏淮安清浦法院课题组

阅读提示：本文源自江苏省淮安市清浦区人民法院课题组《关于商品房逾期交付纠纷案件的调研》。选取其中第三部分即商品房逾期交付纠纷案件审理难点探析，内容涉及到交付条件的认定、违约金数额的调整以及免责事由的认定三大具体问题。

关于交付期限的认定

审判实践中，商品房逾期交付纠纷案件包括开发商在约定期限未交付和在不具备交付条件的情况下提前交付即非正确交付两种情形。无论是哪种情形，交付期限的认定决定着违约金计算的截止日期，直接关系到双方当事人的切身利益，是该类案件审理中的重点。具体案件中，交付期限的认定与交付条件、房屋质量等问题相互交织，认定难度较大。

一、交付条件与交付期限的认定

城市房地产管理法第26条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑法第61条也规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见在当前法律框架下，开发项目竣工后经验收合格为商品房的法定交付条件，反映到书面材料上即为取得《竣工验收备案证书》。

当然，开发商和买受人可以在合同中约定交付条件，但约定交付条件低于上述法定条件的应为无效，应以上述法定条件为交付条件；如约定条件高于法定条件的，则以约定交付条件为标准。近三年清浦法院审结的涉苏中公司、万诚公司、恒辉

公司、联盛公司案件，合同中均约定交付条件为商品房经验收合格并取得《竣工验收备案证书》。

通常情形下，开发商将取得《竣工验收备案证书》或符合约定条件的商品房交付买受人，如属于逾期交付，违约金计算至实际交付之日即可。如商品房未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件，买受人则有权拒绝领取房屋。

但有些案例中开发商将并未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件的商品房交付买受人，而买受人也同意接收商品房。案件审理时，买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由，要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。

司法实践之中，各地法院对此观点并不一致。福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见第三十六条规定：预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。淮安中院的指导意见针对此问题也认为：商品房符合使用条件的，买受人同意接受的，视为交付。重庆市江北区人民法院判决刘某、杨某与某有限公司商品房买卖合同纠纷一案［2］则持相反观点。此外，还存在买受人为早日入住或其他原因而提前领取商品房的情形，如吴某、张某与恒辉公司商品房销售合同纠纷一案，［3］吴某在商品房并未取得《竣工验收备案证书》的情况下主动领取了房屋。

我们认为，这两种情形下，买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有，应视为买受人同意变更约定的交付条件，视为商品房已经交付，违约金应计算至实际交付之日。

二、房屋质量与交付期限的认定

审判实践中，主要存在两种情形：一是买受人认为房屋存在质量问题而拒绝领取房屋；二是买受人领取房屋后认为房屋存在质量问题，而主张将违约金计算至房屋修复之日。

最高法院《商品房买卖司法解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房。然而，在实践中导致买受人拒收房屋往往是房屋质量存在瑕疵，诸如地面不平整、墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等，这些情形能否成为买受人拒绝收房屋的正当理由呢？

买受人购买商品房的目的在于居住使用，因此我们认为判断买受人主张理由是否成立，在于其主张商品房质量问题是否影响到该房屋的正常居住使用。对于第二种情形，买受人已经实际占有使用房屋，如房屋质量存在问题，开发商应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，给买受人造成损失的，还应向商品房买受人赔偿损失，买受人可依法向开发商主张商品房存在质量问题的违约责任。这与逾期交付的违约责任并非属于同一范畴，买受人主张不应得到支持。

三、配套设施与交付期限的认定

毋庸置疑，基础配套设施是买受人正常居住生活的必备条件。买受人因配套设施不完善拒绝收房，买受人的理由一般包括道路不完整、没有通电、没有通气、绿化不完善、电信设施不到位等。我们认为，认定标准依然在于配套设施不完善是否影响到该房屋的正常居住使用。若因配套设施不完善导致了买受人不能正常居住使用，买受人的主张应予支持。

关于违约金数额的调整

审判实践中，商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定，但约定的标准有较大差距，如涉万诚公司案件将计算标准定为日万分之

五、涉联盛公司案件定为日万分之一。合同法第一百一十四条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。《商品房买卖司法解释》第十六条对如何调整违约金数额作了规定。

根据上述司法解释规定，其参照标准在于买受人实际损失。然而在具体案例中，买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定？《商品房买卖司法解释》没有明确规定。

各地司法实践对此观点也不统一，主要存在两种方式：一是以同期银行贷款利息为标准确定损失数额；二是按同地段租金标准确定损失数额，如湖南省宁乡县人民法院判决张某诉长沙教育基建开发有限公司商品房预售合同纠纷一案［4］中，法院依据开发商评估申请委托宁乡县价格认证中心进行价格评估，进而依据评估结论确定损失。淮安中院指导意见对于损失的认定是以同期银行贷款利息为标准，从而对违约金数额进行调整。如清浦法院审理的涉万诚公司案件中，判决书关于实际损失的认定表述为：原告所交的房款若由原告占有，原告应有相应的利息收益，即原告的损失主要表现为利息损失。

应该看到，每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同，决定了其实际损失必然也不一样，按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此种方式认定实际损失，其合理性值得商榷。况且，按同地段租金标准确定损失数额涉及到评估程序，如此一来导致大批量案件都进入评估程序，既加重了当事人的讼累，也制约了司法效率的提升。

我们认为，在买受人损失确难查明，法律、司法解释对损失如何认定没有明确规定的情况下，采取同期银行贷款利息为标准确定损失数额，不失为处理该类大批量案件的有效方式。实践中，也为绝大部分案件当事人所认可。

有些案件中，买受人要求根据《商品房买卖司法解释》第十七条第三款规定，坚持对其损失予以评估进而确定其实际损失，如在陈某、韩某与万诚公司商品房销售合同纠纷案［5］中，陈某当庭提出申请，要求对其损失予以评估。我们认为，《商品房买卖司法解释》第十七条第三款适用的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，在合同中已经约定“损失赔偿额计算方法”的情况下，不应适用上述司法解释中关于按租金标准确定实际损失的规定，买受人的主张不应得到支持。

关于免责事由的认定

逾期交付违约责任的免责事由包括法定免责事由与约定免责事由，不可抗力是法定免责事由之一。实践中，商品房买卖合同都对不可抗力条款作了约定，并列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴，如涉联盛公司案件商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。因此，在具体案件的审理中，判定逾期交付抗辩理由是否属于不可抗力不能依据合同约定，应该严格根据具体案情按照法律规定予以认定。

当然，商品房买卖合同中即使开发商逾期交付抗辩理由确为不可抗力，但其在法定或合同约定的期限内未告知买受人，或者不可抗力发生在逾期交付后，开发商仍应当承担逾期交付之违约责任。如沈某、陈某与苏中公司商品房销售合同纠纷一案，［6］约定商品房交付日期为2008年6月1日，实际交付日为2008年12月25日，审理中苏中公司提供政府部门高考期间停工通知，主张违约金计算期限应相应扣除。显然，政府部门高考期间要求停工属于不可抗力，但其发生于约定商品房交付日期之后，开发商主张不应得到支持。

实践中，除不可抗力外，商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由，范围较广，有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由，对买受人极为不利。

那么，是否合同中所约定的免责事由都当然成为开发商逾期交付的正当抗辩理由？毫无疑问，商品房买卖合同为格式合同，系开发商单方面提供，在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定，对合同的约定免责事由仍应予以重新作出判定，对于违反法律规定属于无效或者可撤销约定条款的，应认定无效或法律释明告知买受人可行使撤销权。如张某与联盛公司商品房买卖合同纠纷一案，［7］合同中约定买受人不交纳取暖费，开发商可以延迟交付房屋，该约定免除了开发商的主要责任，加重了买受人的责任，排除了买受人主要权利，约定应为无效。

附：限于篇幅，本文注释略。

第三篇：商品房预售合同之逾期交房纠纷

【基本案情】

2012，原告赵东华购买被告XX县嘉和置业有限公司位于XX县嵩山路北侧房屋中第5号楼3单元601号房屋，价款为299325元。合同签订当日交首付款119325元。约定交房日期为2013年3月1日前，逾期则由被告按日支付价款万分之一的违约金。2012年7月28日原告按约付清余款180000元，涉案商品房所在第5号楼于2013年6月7日完成竣工验收备案，2014年3月2日XX县嘉和置业有限公司才交付钥匙。【法院认定】

原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应予履行。原告按约交清房款。被告逾期交房构成违约，应承担支付违约金责任。

关于违约期限。合同约定的交房日为2013年3月1日前，交付条件为“经验收合格”，但涉案商品房所在“珠江豪庭”小区5号楼于2013年6月7日才完成竣工验收备案，被告公告通知交房时尚不符合交付条件，且公告通知方式不符合合同约定。故从2013年3月2日（合同约定最后交房期限的次日）至2013年6月6日（验收合格日的前日）的97天应计入被告逾期交房的天数。2013年6月7日之后，由于公告不属于合同约定的书面通知方式，被告在未穷尽其他通知方式的情况下采用电视台广告及在售楼部张贴公告的方式通知对作为个别业主的原告不当，公告不能作为交房的有效通知，被告的书面通知义务并不因曾发出公告而得以免除，故其仍应承担违约责任。原告作为买受人应关注所购房屋按期或逾期交房的情况，即便不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化，这不仅是原告作为买受人的权利，同时也是其在行使权利时应承担的相应附属义务。况且，被告在2013年6月7日商品房符合交付条件后，没有理由拒绝交房，原告不应仅等待书面通知的到来，故原告对涉案商品房的延期交付也有一定责任。根据诚实信用和公平原则，本院酌定从2013年6月7日起再计算违约天数90天，违约期间合计为187天，故违约金计算为299325元×0.0001×187天=5597.37元，取整数为5597元，被告应予支付。对原告超出此数额以上的请求不予支持。被告主张因电力改造致3个月不能施工，属不可抗力应予扣除，本院认为，原告不能证明电力改造对施工造成的实际影响，且该事由不属于不可抗力，被告不能以此免责，故对其该项抗辩不予支持。

【法院判决】

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告XX县嘉和置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告赵东华逾期交房违约金5597元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。【邹超律师提示】

根椐我国现行法律法规的规定，商品房的验收包括：工程质量验收和综合验收，综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位进行的验收。（1）商品房工程质量的验收的规定。

主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》（国务院发布，2000年1月30日实施）。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。（2）商品房综合验收的规定。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院发布，1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”

3、商品房交付的验收条件应为综合验收，而不仅仅是质量专项验收。

《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映了建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收，是强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收，并给予行政处罚。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。

为此，商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品，还应符合综合验收的标准，为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收。

第四篇：商品房交付疑难问题研究

商品房交付疑难问题研究

在商品房买卖中，开发商交房和买受人收房是商品交付的重要环节，双方容易出现争议的情况一是开发商在合同规定的期限内通知交房，购房人认为房屋未达到交付条件而拒绝收房；二是购房人收房后认为房屋不符合交付条件而主张开发商按迟延交房承担违约金。

那么，什么样的情况下，商品房符合交付条件，即使购房人拒绝收房也视为收房？什么样的情况下，商品房不符合交付条件，即使收房也是无效交付，视为没有交付呢？

一、有关“商品房交付条件”的法律规定

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条规定：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确提到:《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条的第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。

二、商品房的单体验收与综合验收

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。而该条并未规定验收合格系单体验收还是综合验收，同时，该《条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，但并未规定未经综合验收不得交付。此规定仅为管理性规范，而非效力性规范，且国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了综合验收的审批程序。因此，房屋经单体验收合格后即可以交付使用。

三、关于“商品房经竣工验收合格的标准”问题

国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应当是具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，而不是工程质量监督机构。因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格”。

另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条也规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”从上述国务院的法规和建设部的规章可见，行政机关对工程质量的管理行使的只是监督备案管理职能，即取得竣工验收的备案回执就符合“商品房经竣工验收合格的标准”了。

四、商品房的约定交付条件与法定交付条件

《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，商品房预售合同明确约定了房地产交付条件，预售方在未达到合同约定的交付条件的情况交付房地产的，买方有权拒绝接受交付，并有权要求预售方承担延期交房的违约责任。《深圳市建设工程质量管理条例》第五十六第二款规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。可见，在深圳市，房屋等建筑工程是否具备投入使用的条件，以是否取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程验收合格证书为判断标准。发展商在取得上述四项工程的竣工验收合格证后交付房地产，买方接收交付的，视为有效交付。即使合同约定的交付条件尚不完全具备，买方也不能在接受交付后要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受交付的行为，改变了合同约定的交付条件。但如果买方拒绝交付的，买方仍有权要求卖方按照合同约定的条件交付，卖方不能按约定的时间使房地产具备约定的交付条件的，应承担延期交房的违约责任。

笔者颜宇丹律师认为，商品房交付条件分为合同约定的交付条件和法律强制性的交付条件。从以上深圳中级法院的规定来看，在深圳地区，取得主体结构工程、消防工程、电梯工程、燃气工程四项工程的竣工验收合格证为法定交付条件。如果不符合以上四个交付条件，购房人可以拒绝收房并据此要求开发商承担迟延交房的违约金，即使购房人已收房，开发商的交付行为也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属于无效交付，购房人仍可主张开发商迟延交房的违约责任。

五、商品房交付时的质量问题是否能拒绝收房

根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

笔者颜宇丹律师认为，因质量问题只有两种情况下，购房人可以拒绝收房，一种是房房屋主体结构质量经核验确属不合格，第二种是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。因主体结构质量问题和房屋质量严重影响正常的居住使用的，买受人可以拒绝收房，但是需要请专业鉴定机构进行鉴定；未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任，购房人不能以此拒绝接收房屋。

第五篇：商品房交付条件及程序

商品房交付条件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的条件

我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

二、商品房交付的程序。

《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷。

商品房要交付必须满足那些条件

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。我们都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付条件”，那么如何界定关于

“商品房交付条件”的法律概念和相关规定。即在当前的法律法规的框架下，应当如何正确理解“商品房交付条件”，也就是商品房交房到底应该具备什么样的条件。就目前我国在此问题上的相关法律规定而言，基本如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产

开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不

合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起

30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下

列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划 《商品房销售管理办法》 第30条，第40条

《工程建设质量管理条例》 第16条第一款

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第4.7.8.《建设项目坏境保护条例》第23条 《中华人民共和国建筑法》 第61条

《建设工程质量管理办法》 第33条

《中华人民共和国消防法》第40条

结论：通过验收合格或综合验收合格，并取得相关文件。1.建设局验收备案，2.规划局验收，3.环保验收，4.消防验收。

房交付条件

期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前国家发布的合同范本中仅规定了以下四个标准：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定的交房条件是第2种、第3种或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营或项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证或相应的证书，就具备了合同约定的交付条件......商品房的交付方式

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

房屋质量不合格

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

配套设施迟延或者交付不能配套

基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

装饰和设备不合约定

交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

迟延交付房屋

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。