辽宁省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试题

第一篇：辽宁省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试题

辽宁省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估

方法和技术协调考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

E：工业用地的监测点评估价格

2、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。A．区位 B．面积 C．价值 D．经营人

3、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格

4、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值

D：快速变现价值

E：工业用地的监测点评估价格

6、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。A．比较

B．收益现金流 C．利率 D．政策

7、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。A：中位数

B：简单算术平均数 C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是__。A．空置率与有效毛收入呈反向变动

B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。A：房地产平均价格 B：房地产中位数价格 C：房地产价格指数 D：房地产众数价格 E：借款合同

11、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833 B．2500 C．1250 D．1067

12、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》 B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》 C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》 D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》

13、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E：工业用地的监测点评估价格

14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判断

15、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格

16、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．土地使用者

B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府

D．县级以上人民政府土地管理部门

17、房地产估价师续期注册的有效期为__年。A．一 B．二 C．三 D．四

18、投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％，该阶段为。

A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

19、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同

20、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

21、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力

22、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。A：10.0％ B：14.0％ C：25.0％ D：35.0％ E：借款合同

23、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3.5% B．5.17% C．7.75% D．8.59%

24、国家提高贷款利率，会__。A．抑制房地产需求 B．增加房地产供给 C．增加银行风险

D．导致房地产实际价值折减

25、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。A．容积率 B．建筑高度 C．建筑规模 D．建设工程

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．(2008年试题)A：2350 B：2937．5 C：3250 D：4062．5 E：借款合同

2、征收土地公告应包括的内容有__。A．征收批准机关、文号、时间和用途

B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C．征地补偿标准和农业人口安置途径 D．办理征地补偿的期限、地点

E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式

3、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A．估价对象 B．估价时点 C．价值类型 D．估价方法 E．估价所需材料

4、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。A．无顶盖的室外楼梯

B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 C．房屋之间无上盖的架空通廊 D．与房屋相连有上盖无柱的走廊

5、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。A．40% B．50% C．60% D．70%

6、不属于房地产价格外部影响因素的是。A：人口因素 B：权益因素 C：经济因素 D：区位因素 E：社会因素

7、房地产市场结构包括__。A．总量结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．资金结构

8、如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过年的，人民法院不予保护。A：5 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调

9、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

10、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能

D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同

11、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用

C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售

12、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

13、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。A．2648元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2

14、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A．0.5 B．1 C．2 D．3

15、以下不得作为抵押目的的房地产有。A：土地所有权

B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权 C：列入文物保护的建筑物

D：以公益事业为目的的教育设施 E：依法公告列入拆迁范围的房地产

16、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

17、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约限制的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产

18、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30

19、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有__。A．层高不超过2.20m(含2.2的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积 C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

20、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

21、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为

300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A．2778 B．2833 C．2278 D．2387

22、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量 D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

23、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。A：聘用单位破产

B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁

24、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

25、净租的形式一般有以下方式。

A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D：所有的经营费用都由租户直接支付

E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

第二篇：湖北省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试题

湖北省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协

调考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、物业服务企业的资质管理实行。A：一级审批制度 B：逐级审批制度 C：分级审批制度 D：分别审批制度 E：执行层的组织协调

2、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。A．估价的折旧注重的是价值的减损

B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致 C．会计折旧时的C值必须是资产原值 D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限

3、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。A．他项权 B．转移 C．初始 D．变更

4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。A：-41．8 B：200 C：158．2 D：-241．8 E：借款合同

5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。A．必须 B．应当 C．可以 D．不能

6、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格

7、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

8、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。A．四类 B．五类 C．六类 D．七类

9、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、保险的派生职能不包括__。A．防灾防损 B．融通资金

C．组织经济补偿 D．分配

11、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量 B：结构 C：设施 D：层高

E：工业用地的监测点评估价格

12、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿

13、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：执行层的组织协调

14、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

15、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。A．拐点

B．盈亏转化点 C．盈亏平衡点 D．盈亏转折点

16、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划 B．城市规划 C．土地开发 D．城市建设

17、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

18、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

19、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

20、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法

21、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大 B．Ic越小，Pt越大 C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关

22、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

23、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。A：商业信用 B：国家信用 C：消费信用 D：民间信用

E：执行层的组织协调

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期 B．房地产循环

C．房地产周期循环 D．房地产周期运动

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系

2、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配

E：执行层的组织协调

3、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资 B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

4、下列关于丘的表述，正确的是。A：丘是指地表上一块无界空间的地块 B：丘有独立丘和组合丘之分

C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘 D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

5、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为__。A．±10% B．±20% C．±30% D．±40%

6、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

7、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

8、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。A．最高最佳使用原则 B．合法原则

C．估价时点原则

D．独立客观公正原则

9、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。A．经营税收及附加 B．企业所得税

C．城镇土地使用费 D．契税 E．印花税

10、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

11、下列金融工具中，银行汇票属于。A：直接金融工具 B：短期信用工具 C：商业信用工具 D：消费信用工具 E：执行层的组织协调

12、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

13、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

14、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素

16、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法 E．匀衡法

17、资本化率的公式为（）。A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D

18、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国王地管理法》 C：《城市房地产开发经营管理条例》 D：《城市商品房预售管理办法》 E：《商品房销售管理办法》

19、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元 20、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金 B．保证金 C．预留金 D．周转金

21、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。A．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值 B．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E．地下人防设施免税

22、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

23、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：吸水性

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业 B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

25、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。A．空置等造成的收入损失 B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额 D．期末转售收益 E．承租人权益价值

第三篇：2017年福建省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调试题

2017年福建省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和

技术协调试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。A：5362 B：5347 C：5532 D：5563 E：工业用地的监测点评估价格

2、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 E：工业用地的监测点评估价格

3、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。A：10％ B：20％ C：30％ D：50％

E：执行层的组织协调

4、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。A：地价款 B：房价款

C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调

6、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性

7、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

8、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

9、是税收的关键特征。A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：有偿性

E：执行层的组织协调

10、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。A：平均可变成本 B：平均成本 C：边际成本 D：总成本

E：执行层的组织协调

11、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：临时用地

E：执行层的组织协调

12、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用

B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本

D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格

13、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。A．3100 B．3195 C．3285 D．3300

14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、某宗房地产交易总价为50万元，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为__万元。A．44.7 B．47.63 C．47.93 D．50

16、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择 B：项目构成及平面设计 C：建筑规划方案选择 D：市场调查分析 E：借款合同

17、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。A．7.5% B．7.56% C．7.71% D．7.76%

18、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。A．3214 B．3347 C．3367 D．3458

19、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。A：市场价值 B：清算价值

C：快速变现价值 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

20、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了。A：金融工具的流动性与收益性呈正相关 B：金融工具的流动性与收益性呈负相关

C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D：流动性与安全性呈正相关 E：执行层的组织协调

21、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格

22、是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图

E：执行层的组织协调

23、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。A．申请 B．审查 C．批准 D．鉴证

24、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物

B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。A：工程竣工 B：物业验收合格 C：购房人实际入住

D：开发企业向购房人交付房屋 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。A．现在

B．过去至现在 C．现在至将来 D．过去至将来

2、物业管理的基本特征包括__ A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．国际化 E．规模化

3、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本 B：法定税费

C：物业服务企业的利润 D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出

4、关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是。

A：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 B：属于国有土地的，核发《国有土地所有证》 C：属于国有土地的，核发《国有土地使用证》 D：属于集体土地的，核发《集体土地所有证》 E：使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

5、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

6、房地产估价中，估价方法的选择，是由综合决定的。A：估价对象的房地产类型 B：估价方法适用的对象和条件 C：估价人员的技术水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的资料的数量和质量

7、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据

8、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的

B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的 C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的 D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的 E：违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的

9、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。A．征地和拆迁补偿费 B．规费

C．教育费附加 D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

10、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。A．利率 B．本利和 C．利息 D．本金

11、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化 B：保值增值

C：降低投资组合的总体风险 D：降低通货膨胀的影响 E：借款合同

12、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。A：合理利用土地 B：保证国家建设用地

C：妥善安置被征地单位和人员 D：无偿使用土地 E：有偿使用土地

13、会计的基本职能包括。A：反映职能 B：监督职能 C：盈利职能 D：增值职能 E：管理职能

14、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

15、土地变更登记是指因而进行的登记。A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C：土地权利人名称发生变更

D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

16、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。A：现金流量表 B：损益表

C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表

17、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

18、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。A．自我消费 B．房地产保值 C．房地产增值 D．开发利润 E．出租收益

19、房地产开发贷款类型不包括__贷款类型。A．土地购置 B．土地开发 C．建设

D．建筑设计

20、影响房地产价值的权益因素包括。A：房地产权利设立和行使的限制 B：房地产区位的限制 C：房地产使用管制

D：房地产通风采光的限制 E：房地产相邻关系的限制

21、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。A：消费者预算线 B：消费可能线 C：家庭预算线 D：无差异曲线 E：边际替代率

22、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A．投机需求的膨胀 B．金融机构的过度放贷 C．土地的有限性和稀缺性 D．开发商之间的博弈

23、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__ A．贴现债券 B．附息债券 C．抵押债券

D．浮动利率债券

24、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。A．8% B．4% C．14% D．12%

25、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资 B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

第四篇：2015年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要性考试题

2015年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要

性考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

2、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20 B．30 C．70 D．40

3、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。A：0．1~0．8 B：0．3~0．7 C：0．2~0．6 D：0．15~0．5 E：工业用地的监测点评估价格

4、住房公积金的本质属性是__。A．奖金 B．津贴 C．贷款 D．工资

5、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。(2005年试题)A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．土地使用管制

7、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。A．55% B．65% C．75% D．85%

8、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．90

9、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。A．28日

B．28个工作日 C．30日

D．30个工作日

10、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置 B：交通 C：人文 D：环境

E：工业用地的监测点评估价格

11、下列说法错误的是__。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行 B．我国商业银行实行的是分支行制 C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

12、下列表述中正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

14、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格

15、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

16、证券可分为商品证券、货币证券和__。A．负债证券 B．资产证券 C．交易证券 D．资本证券

17、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A．证券 B．股票 C．债券

D．投资基金

18、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止 B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止 C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止 D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止 E：房地产估价机构必须加盖公章

19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A．财务净现值 B．静态投资回收期 C．财务内部收益率 D．动态投资回收期

20、路线价法主要适用于__。A．城市市区房地产估价

B．城市商业街道两侧土地的估价 C．区片土地的估价

D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

21、__通常是构成城市居住区的基本单位。A．居住小区 B．居住组团 C．胡同 D．四合院

22、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。A．750 B．350 C．800 D．850

23、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．80% B．82% C．83% D．92%

24、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。A．生活污水 B．生产废水 C．工业污水 D．雨水

25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、从变更的重要性来讲，工程变更分为。A：设计变更 B：工程量变更 C：工程项目变更 D：进度计划的变更 E：其他变更

2、下列不属于房地产拍卖特征的是。A：房地产拍卖数量多,价值高 B：房地产拍卖的时间短 C：房地产拍卖法律性强 D：拍卖结束后续工作多 E：执行层的组织协调

3、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

4、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面（）。A．房地产产权与交易政策 B．生产和工作方式的转变 C．自然环境的变化 D．家庭生命周期 E．物价水平

5、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

6、产权不明确的房屋是指的房屋。A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学

D：因产权关系正在诉讼

E：暂时无法确定产权的合法所有人

7、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。

A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险 B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

E：执行层的组织协调

8、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C．不毁其双方的利益，做到公平交易 D．把握全过程的信息，掌握全局 E．双方协商一致后的签约阶段

9、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。A．物业服务成本 B．法定税费

C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润

10、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。A：7．59 B：7．28 C：13．59 D：6．05 E：借款合同

11、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。

A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度 E：下调利率与加快利率市场化相结合

12、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。A：权利 B：义务 C：信用 D：债务 E：借款合同

13、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C．取得了该房地产项目的土地使用权证书

D．实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

E．实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

14、投资者可以控制的风险包括（）。A．利率风险 B．政策性风险 C．资本价值风险 D．持有期风险 E．比较风险

15、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。A．降低房地产开发贷款利率 B．增加土地有效供给 C．降低契税

D．提高购房贷款利率

16、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出

B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本

C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本

D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本

17、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同 B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

18、我国现行房地产税包括等。A：房产税

B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税

19、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 20、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是。A：购房人只能要求退房，不能要求换房 B：购房人只能要求换房，不能要求退房 C：购房人有权选择退房或换房

D：商品住房买卖双方协商选择退房或换房 E：执行层的组织协调

21、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。A．房价收入比

B．实际价格/理论价格 C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率 E．房地产投资需求/房地产使用需求

22、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

24、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。A．5 B．6 C．8 D．10

25、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。A：设备及工器具购置费 B：建安工程费

C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费

第五篇：湖北省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作内容考试题

湖北省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作

内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。A：满5年的 B：5年以上的

C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调

2、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同

3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率 D．财务杠杆比率

6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的

7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

8、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

9、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

10、面积误差比的计算公式为。

A：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积]×100％ B：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／产权登记面积]×100％ C：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／产权登记面积]×100％ D：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积]×100％ E：执行层的组织协调

11、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D．一个城市原则上只设一个担保公司

12、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

13、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同

14、下列不是拍卖的基本原则的是__。A．公开原则 B．诚实信用原则 C．公正原则 D．保留价原则

15、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73

16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同

17、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。A．拍卖实践 B．拍卖过程 C．拍卖实务 D．拍卖行为

18、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

19、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5 20、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％ E：工业用地的监测点评估价格

21、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

22、消费倾向是。

A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重

B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重

D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调

23、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常 B：较低 C：平均 D：较高

E：工业用地的监测点评估价格 24、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。A：15％ B：25％ C：30％ D：35％

E：执行层的组织协调

25、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。A．7.5% B．3.5% C．2.2% D．1.2%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号

E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

2、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

3、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额

5、建筑物重置价格的求取方法有等。A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法

6、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验

D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析

7、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

8、收入具有的特点包括。

A：是从企业的日常活动中产生的 B：可能表现为企业资产的增加 C：可能表现为企业负债的减少

D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少 E：将引起企业所有者权益的增加

9、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大

11、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同

12、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。A．社会养老保险 B．健康保险

C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险

13、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。A．流动性 B．安全性 C．偿还性 D．盈利性 E．地域性

14、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

15、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58

16、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。A．维修费 B．折旧费 C．税金

D．投资利息 E．管理费

17、列属于会计恒等式的是。

A：资产-费用=负债+所有者权益-收入 B：所有者权益=资产+负债

C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润 D：负债=资产+所有者权益 E：执行层的组织协调

18、建设工程竣工验收由__单位组织实施。A．施工 B．建设 C．监理

D．工程质量监督管理

19、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E．融资风险大

20、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。A．农业用地 B．工业用地 C．建设用地

D．乡镇企业用地

21、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。A．1270 B．1271 C．1272 D．1273

22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

23、业主大会议事规则由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

24、农民集体的范围有__。A．队农民集体 B．村农民集体 C．乡农民集体 D．镇农民集体 E．县农民集体

25、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。A．2360 B．2500 C．2722 D．2845