《物权法》实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考[推荐阅读]

第一篇：《物权法》实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考

《物权法》实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考

转自：祝仰宝博客

近几年，我国的住宅产业得到了飞速的发展，而物业管理产业却因为发展时间不长，不能适应住宅产业飞速发展的形势，物业公司和业主之间的矛盾日益突出，法院受理的物业管理纠纷案件也逐年增多，成为基层法院处理房地产案件的一个难点。今年，《物权法》颁布实施，其中用专章规定了建筑物区分所有权，给基层法院处理物业管理纠纷案件提供了法律依据。笔者拟结合物业管理纠纷产生的原因，探讨在《物权法》实施后，如何处理日益增多的物业管理纠纷案件。

一、沈河区法院受理的物业管理纠纷案件现状

目前，物业管理纠纷案件已经成为本院民二庭受理的主要案件类型之一，其中主要都是物业公司起诉业主要求支付拖欠的物业费的纠纷案件，而业主多会以房屋质量不合格、物业企业服务不到位，收费标准过高等理由抗辩。如何处理这种纠纷，是我们每一个审理房地产案件的法官必须面临的问题。

（一）物业管理纠纷案件受理情况

本院民二庭成立以来，自2006年1月至2007年6月共受理案件1387件，其中物业管理纠纷案件611件，占总受案数的44%。2006年受理的281件物业管理纠纷案件，其中裁定撤诉33件，调解结案192件，判决结案51件；2007年上半年受理的330件物业管理纠纷案件，其中裁定撤诉60件，裁定驳回起诉1件，调解结案129件，判决结案8件。

（二）物业管理纠纷案件的特点

从上述本院受理的物业管理纠纷案件的具体情况来看，有以下几个特点：1.案件数量多，占所受理的案件总量比例大，且无论案件数量还是所占比例都在逐年增加；2.案件调解率、撤诉率较高，判决率低；3.案情较为简单，多数都适用简易程序，在三个月内审结；4.业主拖欠物业费原因较多。

二、物业管理纠纷案件产生的原因

（一）开发企业遗留问题突出，这是本院受理的物业管理纠纷案件的主要起因

本院受理的物业管理纠纷案件中，绝大多数都源于开发企业遗留问题，如开发企业擅自变更园区规划，导致业主购买的房屋在交房时与售房时不一致，无法达到售房时开发企业的承诺；房屋质量差，漏水或长毛等，缺少附属设施或配套设施；附属用房归属和经营收益没有约定等。同时，小区前期物业管理企业基本上都是开发企业自办的物业公司或者是关联公司，业主自然的把物业公司当算作是开发企业的售后服务和维护者，有开发企业遗留问题，物业管理公司就应该承担责任，而对业主来说，对抗物业企业的最直接的方法就是拒交物业费，物业管理企业无法收取物业费，只好把业主告上法庭。

（二）物业管理企业定位错误

在现实中，一些物业公司缺少服务理念，以“管理者”的身份自居，而业主被当作被管理的对象，和业主一旦发生纠纷就采用断水、断电等措施；物业服务不到位，又征收高价的物业

费；业主不缴纳物业费，不能够心平气和的和业主协商，从自身解决问题，而是一味的提起诉讼，将矛盾转嫁给法院，使法院受理的物业管理纠纷案件激增。

（三）部分业主缺乏公共意识，对物业管理的消费观念没有完全树立

有的业主完全凭自己的主观感受来对服务进行评价，把自己作为主人，而物业公司是自己花钱雇来的“仆人”，“仆人”有一点不让“主人”满意的地方就拒交物业费。同时，也因为很多物业公司是从开发企业手中直接接管小区，没有与业主签订物业管理合同，双方权利义务关系不明确，缺少沟通和信任，导致物业管理纠纷的易发性。

三、《物权法》的颁布实施对解决物业管理纠纷案件的影响

《物权法》 法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼寻求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权，明确了应该由受侵害的业主来维护自身的权益而不是物业企业，在一定程度上减轻了物业企业的责任，有利于解决物业公司和业主之间的矛盾。

四、《物权法》实施后法院如何解决日益增多的物业管理纠纷案件

法院是处理物业管理纠纷的终局机构，在处理物业管理纠纷的过程中起着至关重要的作用，而且，起诉到的法院的物业纠纷，矛盾都比较激烈，法院处理的难度也比较大。1.法院处理物业纠纷应注重调解的方式。从我院民二庭已审结的物业管理纠纷案件来看，调解率还是很高的，达到了68%。撤诉率达到了20%，判决率仅占12%，这说明物业管理纠纷中物业公司和业主之间的矛盾并没有达到不可调和的地步，如果法院调解工作做得好，完全可以以圆满的方式的解决，同时，即使物业公司和业主之间产生纠纷，但业主以后仍然要在物业小区生活，物业公司仍然要为业主服务，这次纠纷的调解解决也可以缓和物业公司和业主之间的矛盾，为以后物业管理的顺利开展打下基础。因此，法院在处理物业管理纠纷的时候，应当注重调解的方式，在具体实施方式上，可以建立一种三方现场调解的方式，即法院法官、物业公司管理人员、业主在物业现场调解的方式，这样，业主的抗辩理由在现场可以直接感觉到，物业公司也能了解 虽然按照法人的独立性，开发企业与物业企业是两个独立的企业法人，应当各自承担责任，但物业企业与开发企业存在着很密切的联系，或者物业企业是由开发企业组织设立的，或者物业企业直接听命于开发企业，或者物业企业受开发企业的委托。开发企业开发完成后，多数情况下是“撂挑子走人”，等到发生物业纠纷的时候，开发企业早就注销或者根本找不到人了，即使找到开发企业，开发企业也多数情况下推给物业企业，这时候，物业企业就应当承担责任，或者负责解决问题，或者负责联系开发企业，如果因物业企业没有履行义务，而成为业主拒付物业费的理由，应视为物业企业没有完全履行义务，法院可以酌情减免部分或全部物业费。综上所述，物业管理纠纷的产生有其多方面的原因，不是单凭司法机关短时期内就能解决的。《物权法》也不是一部万能的法律，政府机关、物业公司、业主等各方应积极配合，借《物权法》颁布之机，转变观念，加强管理，为减少物业管理纠纷，促进社会和谐做出不懈的努力！

第二篇：相邻关系纠纷案件的审理与思考

在我国，相邻关系常常具有普遍性和复杂多样性，是日常生活中普遍存在的民事关系，如果处理的不好，容易引发纠纷，影响人们的生产和生活，甚至会造成人身伤亡和财产的重大损害，严重影响社会的稳定与和谐。由于相邻关系的种类很多，而《民法通则》第八十三条及相关的司法解释又过于原则，《中华人民共和国物权法》对相邻权的诉讼时效也未做出明确的规定，因此给相邻权纠纷案件的日常审理带来法律适用的困难；这就需要法官在审理相邻纠纷案件时，既要从实际出发，进行深入的调查研究，又要兼顾各方面的利益，适当考虑历史情况和风俗习惯，正确适用法律，才能够公正的裁决纠纷，保护当事人的合法权益。

本文对日常审理相邻纠纷案件进行分析、研究，对相邻纠纷在理论和实务中相关法律问题的思考，做一个粗浅的论述。

一、对相邻权理论的理解与界定

相邻关系是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人，在对各自所有的或使用的不动产行使所有权时，相互间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。

不动产的相邻关系的实质是相邻不动产所有人或使用人行使其权利的一种延伸或限制，而从权利的角度讲，相邻关系又称相邻权。

1、正确理解“相邻”的范围及界定

有一种观点认为“相邻”是指两个以上不动产“直接相邻”或“直接相连”；而另一种观点将“相邻”理解为 “相邻接”、“相连接”、“附近”等的意思。我认同第二种观点，并且应当对“相邻”作广义的理解；所谓的“相邻”是指地理位置的相邻，既包括相连接的房屋、土地及其他不动产，也包括与只相邻的、附近的房屋、土地及其他不动产。不动产相邻关系的内容因种类不同而不同，但基本上都是相邻的一方有权要求他方提供必要的便利，使本人的不动产得到合理利用。

凡在不动产的利用过程中，产生的一方不动产与另一方不动产之间有相互利用的必要，均可视为是相邻关系的产生。但是，相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻不动产所有人或使用人行使其所有权或使用权时所体现的利益。因此，在行使相邻权时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。这是审理相邻权案件时要注意的问题。

2、相邻权调整的主题范围在审理是应该予以确定。

对于相邻权调整的主题范围，《民法通则》未作明确规定。一种观点认为，相邻权调整的主题范围主要是不动产的所有人和使用人，即适用物权中的不动产所有人或使用人之间，但对非物权的不动产所有人或使用人之间不适用；另一种观点认为，相邻权调整范围不仅包括物权不动产所有人或使用人之间，也包括非物权的不动产使用人之间。我认同第二种观点。这同样是审理相邻权纠纷案件要注意的问题。

二、相邻权纠纷审理时的难点与认定

1、如何界定相邻权与地役权

所谓地役权，是指土地所有人或者使用人为了自身利用土地的方便，而在他人的土地上为自己所设立的一项权利——通过利用该他人的土地来提高其自己土地的效益与价值，实现经济上或精神上的便利和利益。地役权具有从属性和不可分性等特点，而相邻权具有法定性。从传统民法理论和我国对相邻关系的法律规定来看，相邻关系与地役权的相同之处在于两者均是调整相邻土地权利人之间的土地利用关系而设的制度，然而，两者是两种不同的物权制度，不能互为代替。由于《民法通则》只规定了相邻权，对地役权未作规定，因此在审判实践中极易混淆两者的界限。

如果从以下方面予以界定，则可以使审判程序顺利进行：

（1）、从产生原因方面加以界定。这也是两者之间最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是法定权利，直接对抗第三人，无须登记即可发生法律效力；而地役权是依据法律行为而取得，一般属于约定权利，必须经过登记机关登记，否则不得对抗第三人。同时，地役权也可以因遗嘱、继承9或时效等原因而取得。

（2）、从调整范围加以区分。相邻权调整限度较小，而地役权不但可以调节相邻土地之间的权力关系，也可以为不相邻土地权利人之间利用，其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。

（3）、从存在的条件方面予以区别。相邻权存在的条件是权利主体的不动产必须是相互毗邻；既适用于土地的相邻，也适用于房屋的相邻；而地役权只适用于土地的相邻关系，并不受土地侍奉毗邻的限制。

（4）、从权利存续期间及是否有偿予以区别。原则上讲，地役权的期限既可以约定为有期，也可以约定为无期，还可以在订立地役权合同时尚不确定地役权期限，只约定适当的期限确定方法而待以后再行确定，但不可约定为永久期限。至于是否为有偿，则取决于地役权的设定方式和当事人的约定；而相邻权的存续期间是法定的，一般为无偿的。

（5）、从权利类型予以区别。地役权是独立于不动

产所有权或使用权之外的一种民事权利，是独立的用益物权；而相邻权既不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权，属于不动产的所有权或使用本身的扩张或限制。

（6）、从是否需要登记予以区别。由于有法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生；而地役权是由其用益物权的性质所决定，其成立及对抗善意第三人的效力，必须以登记为要件。

(7)、从请求权方面予以区别。相邻权受到侵害后，不能直接以相邻关系提起损害赔偿诉讼，而应该以所有权的行使受到妨害予以诉讼；而地役权受到损害后，当事人可以直接提起地役权受损还的诉讼请求。

2、建筑物相邻权的审理

产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中，规划部门未严格依照规划标准履行职责，造成逾界建筑或违法建筑的出现；或是在旧城改造中不可避免的出现建筑物间距不足的问题而导致相邻采光、通风、排水等纠纷的发生。当这类纠纷发生后，在审判过程中，往往是以被侵权人获得一定的经济补偿作为最后的选择。而由于到目前为止，损失赔偿标准法律没有明确的规定，审判实践中都是由法官自由裁量，很难统一赔偿标准，造成当事人对判决不满意。

通过调研，在此我仅对逾界建筑和违法建筑相邻权如何救济与保护阐述个人粗浅的思考。我本人认为，对于此类案件应该区别不同情况而定。

（1）、对逾界建筑相邻权审理

所谓逾界建筑是指建筑物所有人超过准建土地使用范围或超越规划许可高、长、宽限度的建筑。对于逾界建筑，不应该一律判决拆除。对逾界范围不大，受害人又没有及时向有关部门提出制止的，可以参考德国，瑞士等国家“邻居应有相应的容忍义务”原则，一般可不判决拆除，以免影响建筑物整体性和安全性，法官通过价值判断和利益权衡，可采用支付赔偿金的方式处理。

（2）、对违法建筑的审理

所谓违法建筑是指建筑物所有人没有土地许可和建筑规划许可审批手续而进行的建筑。对于此类建筑，法院受理案件后应中止诉讼，向有关行政主管部门提出“拆除违法建筑”的司法建议，待行政主管机关处理后在恢复民事诉讼。而对于只是审批手续不完整的，则可责令当事人补办，如按期补办了的，实体处理可参照逾界建筑相邻权予以处理；如行政主管部门不予补办，如属原告则裁定驳回起诉；如是被告，则按违法建筑予以判决。

3、相邻权的诉讼时效

对于相邻权的诉讼时效，《民法通则》仅在141条规定“法律对时效另有规定的，依照法律规定”；《物权法》对相邻权的诉讼时效也未作明确的规定，使得在审判实践中对相邻权是否适用诉讼时效，有不同的观点。一种观点认为，相邻权是一种与一定事实关系或法律关系相始终的权利，不适用诉讼时效的规定；另一种观点认为，相邻权是一种请求权，应该适用诉讼时效的规定。我认为，是否适用诉讼时效的规定，应当根据不同的请求权而定。在行使时，从秩序、效率、公平、安全等价值关系加以考量。对于恢复原状、赔偿损失请求权应当适用诉讼时效，因为恢复原状一般需要一定的时间，而赔偿损失中的有些损失有时还需要经过一定的时间及部门进行评估、计算；而对于停止侵害、排除妨碍、消除危险请求权则不应适用诉讼时效。因为这些侵害事实是处于持续状态，危险处于随时可以发生的状态，并且可能造成严重损害，对相邻权人的人身、财产安全构成潜在的威胁。由于法律对生命安全价值的追求明显大于对秩序、效率、公平三项价值的要求，此时如果适用诉讼时效的规定，则与“以人为本”相悖，不仅不利于社会的和谐与稳定，而且更难以彰显我国法律人文关怀的精髓。

第三篇：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》

为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

一、关于适用范围

1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

二、关于管辖

6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

三、关于诉讼主体

7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：

(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；

(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；

(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；

(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。

四、关于物业服务合同的效力

13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。

14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服 务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

五、关于管理权纠纷

17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。

18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。

19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

六、关于管理费纠纷

22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。

24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主 事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

七、关于代收代缴纠纷

28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

八、关于管理责任纠纷

31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内 未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。

第四篇：审理医疗纠纷案件适用法律若干问题浅析研究与分析

审理医疗纠纷案件适用法律若干问题浅析

余 中

首先需要说明使用医疗纠纷而不使用医疗事故纠纷，是基于医疗纠纷的外延要大于医疗事故纠纷的外延，医疗纠纷表现为医疗损害赔偿纠纷和医疗服务合同纠纷，医疗事故纠纷应包含在医疗损害赔偿纠纷的范畴里面。近年来医疗纠纷的发生呈上升的趋势，对纠纷的解决方式也呈现出多样化，有通过诉讼程序解决的，有通过医疗卫生行政部门解决的，有通过医患双方自行协商解决的。近几年，在我县有一种不良的风气在蔓延，就是医患纠纷发生后，患者家属采取哄闹医疗机构的方式来解决纠纷，这种现象的产生从一个侧面反映出医患矛盾的日益尖锐，同时也反映出目前患者对依法解决医疗纠纷缺乏信心，从而进一步折射出医疗纠纷的解决在法律上存在有误区，本文仅从以下几个方面粗浅的分析一下目前审理医疗纠纷案件中存在的问题。

一、非医疗事故的医疗损害赔偿纠纷的法律适用问题

《医疗事故处理条例》(以下简称《条例》)第四十九条第二款规定：不属于医疗事故的，医疗机构不承担赔偿责任。医疗事故鉴定结论具有行政处罚依据和诉讼证据双重作用，不是作为医疗机构是否承担责任的唯一依据，关于这个问题在下面还要作具体的陈述，该规定与《民法通则》相关规定相违背，即使经

鉴定不构成医疗事故并不能认定院方对患者的损害就没有过错，依此就确定医疗机构对患者的损害就不承担责任是不公平的。《民法通则》第一百零六条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的，集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。最高人民法院关于参照《条例》审理医疗纠纷民事案件的通知第一条规定：《条例》施行后发生的医疗事故引起的医疗赔偿纠纷，诉到法院，参照《条例》的有关规定办理;因医疗事故以外的原因引起的其他医疗赔偿纠纷，适用民法通则的规定。该通知第三条规定：《条例》施行后，人民法院审理因医疗事故引起的医疗赔偿纠纷民事案件，在确定医疗事故赔偿责任时参照《条例》第四十九条、第五十条、第五十一条和第五十二条的规定办理。但是《条例》的相关规定与《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的相关规定有不相一致的地方，适用不同的法律，赔偿金额就有所不同。在此情况下是适用《民法通则》，还是适用《条例》在实践中存在有不同意见。我们认为医疗行为即使不构成医疗事故，但当事人有证据证明医方在提供医疗服务过程中存在有瑕疵并且因此给患者造成损害的，或医方不能证明对患者所造成的医疗损害是客观因素所致，即可认定医方对患者形成医疗侵权，应适用《民法通则》的规定根据医方的过错程度确定其承担相应的赔偿责任。事实上笔者认为，医疗纠纷的审理应当适用《民法通则》的规定进行处理，医疗事故鉴定结论应当作为医疗机构内部处理医疗事故的依据，而不应作为人民法院审理医疗纠纷中确定当事人责任的依据，这样更能体现出法律的公平、公正性。

二、医院病历作为证据的效力问题 病历是医疗机构对患者治疗过程的真实记载，一般认为，医疗机构制作的病历是不容置疑的，但是，医疗纠纷发生后，患者一方有时对医疗机构门面制作的病历真实性持怀疑态度，但又找不到医疗机构对其病历改动或造假的证据，从而导致败诉。客观地讲，既然病历从头到

尾由医院一方负责制作，患者或其家属无法对其监督，发生纠纷后，医疗机构对病历进行改动或伪造当然有其现实条件和动机，尤其是在当今社会经济利益至上的价值观成为主导的前提下，医疗机构为了逃避可能的赔偿责任，利用其有利条件改动病历乃至恶意伪造病历是完全有可能的。而患者一方根本不具备证实病历虚假性的能力和条件，这常常成为在医疗纠纷诉讼中患者一方败诉的重要原因。《医疗事故处理条例》虽然已经明确患者及其家属可以复印病历，也可以请求人民法院对病历进行保全，但在实践中往往由于医疗机构有意无意之间设置障碍(如不进行告知)而使患者的这一权利不能得到实现。基于以上事实，在审理医疗纠纷案件中要求患者一方承担证明病历虚假性的举证责任，对患者一方是极不公平的。当医患双方对病历的真伪出现争执时，实际上应当由医方承担其所提供病历真实性的举证责任，因为病历在诉讼当中只能视为医方为支持自己的主张而单方制作并提供的书证，患者在对病历无法实施控制的情况下，应当有权不予认可，医疗机构此时必须提供证据来证明其制作并提供的病历是真实的，否则不应承认病历作为证据的效力。这样，把由患者一方承担病历虚假性的举证责任转变为由医院一方承担病历真实性的举证责任，这样做是符合医疗侵权行为诉讼举证责任倒置的证据法规则的，同时更能保护医患双方的利益，如规范医疗机构的行为，使其及时制作病历并充分地保护患者的知情权和监督权，必要时可以让患者或其近亲属对医生当天所书写的病历签名认可，这样可以有效的避免患者对病历真实性的怀疑，提高了病历的证明效力。

三、医疗事故鉴定的证据效力问题 医疗事故鉴定的法律效力问题，历来是一个影响医疗纠纷诉讼的关键问题。一般认为医疗事故鉴定结论是处理医疗纠纷的唯一依据，认为“医疗行为经医疗事故鉴定委员会鉴定后认为确实构成了医疗事故的，才可以要求赔偿”。这里其实存在着几个比较重要的法律认识上的误区：一是对医疗事故鉴定结论作为证据的认识存在误区。人民法院在审理医疗纠纷案件时，多以医疗

事故鉴定结论为判决的唯一依据，医疗事故鉴定结论事实上成为医疗纠纷案件中的“证据之王”，在很大程度上削弱甚至排斥了其他证据种类的证明作用。而从证据学的角度来分析，医疗事故技术鉴定，是医疗技术事故鉴定委员会对医疗部门在医疗行为中是否存在重大过失的一种结论，是医疗行政部门对医疗单位进行行政处罚的主要依据，并不是法院审理医疗纠纷案件的唯一依据。这一点，最高人民法院副院长李国光在《突破民事审判新难点》讲话中对此作过专门阐述：“是否构成医疗事故，不是认定医疗过失损害赔偿责任的必要条件”，“医疗事故鉴定结论只是人民法院审查认定案件事实的证据，是否作为确定医疗单位承担赔偿责任的依据，应当经过法庭质证”。从证据分类的意义上看，鉴定结论在一般情况下属于间接证据，其本身也需要其他证据的支持，在法庭上同样应当经过质证才能予以采信。二是医疗事故与一般医疗侵权行为的关系的认识存在误区，过去我们在审理医疗纠纷案件时都要求作出医疗事故鉴定结论，实际上混淆了医疗事故与一般医疗侵权行为，把医疗事故完全等同于一般医疗侵权行为。事实上，一般医疗侵权行为的外延要大于医疗事故的外延。鉴定结论认为医院的行为不构成医疗事故，不等于医院的行为不构成侵权。也就是说，即使有医疗事故鉴定结论认定医疗损害行为不构成医疗事故，医院仍然有可能承担赔偿责任。如我院2005年审理的胡本志等人诉新县人民医院医疗服务合同纠纷一案中，经信阳市医学会鉴定胡本志妻子的死亡不属医疗事故，但新县人民医院有过错，因此判决新县人民医院承担赔偿责任。二审也维持了该判决。三是关于医疗鉴定结论的鉴定人不出庭接受质询的问题，最高人民法院颁布实施的《关于民事诉讼证据的若干规定》当中已经明确规定鉴定人应当出庭接受当事人的质询，确有特殊原因不能出庭的，也应以书面答复当事人的质询。但在审判实践当中这一规定基本上未得到落实，尤以医疗鉴定结论最为突出，患者一方当事人因此无法行使其程序法上的权利，这里有当事人的法律素养差，就不知道自己有申请鉴定人到庭接受质询的权利，法院也对该权利的行使缺乏引导等原因。按照《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，这样的鉴定结论是应当不予以采信的。但在审判实践中对于鉴定人未经出庭接受质询、依法不应采信的鉴定结论予以采信，因此作出了不利于患者一方当事人的判决。

第五篇：审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹 王长君

一、商品房买卖合同的效力问题

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

二、商品房买卖合同的分类

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正

在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确

定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。

五、审判实践中的几点做法：

1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。