物业考试A4

第一篇：物业考试A4

产权：对特定财产完整的产权，是一个权利体系，即凭借财产所获得的各种权利的总和。实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系。物权（房屋所有权）：是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。他物权：是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利。包括：用益物权、担保物权、使用经营权。区分所有：是较复杂的所有权形态，在处理共用部分和共同关系方面具有重要意义。特征：权利复合性、独立的房屋所有权形式、权利主体身份的多重性。类型：（建筑物）纵切型、横切型、混合型；独立业主为基础的or多层楼宇居住区区分所有。区别：居住区区分所有是从土地角度区分，不是从房屋角度。物业产权分解现实意义：1.导致物业管理的产生，促进物业管理的发展。2.使物业管理真正成为一个行业。物业：是指已建成并投入使用的各类房屋（建筑物）及与之相配套的设备、设施和相关场地。分类：居住、办公、商业、工业、用途物业；专有、共有产权物业；公有、私有；单

一、多元。物业业主：物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人。分类：自然人和非自然人业主，公房和私房业主，独立产权和共有产权业主。物业使用人：指不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。包括：承租人和实际使用物业的其他人。

业主自治管理组织：业主大会、业主委员会。业主公约的作用：（1）加深业主对物业管理和自治管理的理解和支持；（2）作为业主自治管理的有力依据，处罚违反公约的业主或使用人，调解业主之间的纠纷；（3）成为宣传文明的行为准则，切实推动社会精神文明的建设。*原则：合法性、整体性、民主性原则。

物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。类型：委托管理型、自主经营型或租赁经营型；直接管理型（雇佣型、管家型、合作型）、顾问管理型；包干型、成本加利润型；管理型、实务型及半管理半实务型；日式管理、港式管理、美式管理以及巴西式管理。内容：公共服务、专项服务、特约服务。基本环节：1.招标与投标、机构设置与人员安排、制度的制定、早期介入管理。2.接管验收、入伙管理、建立产权备案与档案资料、召开首次业主大会及成立业主委员会。发展的四个层次：物业管理、物业设施管理、物业资产管理、房地产组合投资管理。·物业管理企业：按合法程序成立，以经营物业管理咨询、物业管理服务操作等为主要业务的企业性经济实体。基础：业主大会和业主委员会的委托。依据：法律法规，业主公约，物业服务合同，物业使用管理规则。分类：实体型（综合性），管理型。资质等级：一、二、三级、临时资质。组织架构形式：1.直线制2.职能制3.直线职能制4.事业部制。常见的组织架构：经理室管理层，职能部门层，下属企业及管理处。与业主委员会的关系：法律关系、工作关系、经济关系。管理的三个层次：政府管理，协会管理，企业管理。组建条件：1.发起人符合法定人数；2.发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；3.股份发行、筹办事项符合法律规定；4.发起人制定公司章程，并经创立大会通过；5.有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；6.有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。组建程序：1可行性研究，2获得资质审批，3工商注册登记，4税务登记和公章刻制.权利：1.制定物业管理制度；2.收取管理费用；3.制止、处理违反物业管理制度的行为；4.要求委托人协助管理；5.选聘专业公司承担专项经营服务管理业务；6.可以实行多种经营；7.法律、法规规定的其他权利。*义务：1.履行物业服务合同，提供物业管理服务；2.接受业主、使用人、业主大会以及业主委员会的监督；3.重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议认可；4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。5.法律、法规规定的其他义务。

物业管理招标：开发商或业主委员会等物业管理市场权力主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业管理企业并与之订立物业前期服务合同或物业服务合同的过程。*类型：公开招标、邀请招标、议标。招标文件构成：投标邀请书，投标人须知，技术规范和要求，合同条款，附件。投标书的构成：投标致函，附件。招标的程序：1准备（成立招标机构、编制招标文件、确定标底）2实施（发出招标邀请、经营资格预审、召开标前会议、开标、评标和定标）3结束工作（签订合同、履行合同、整理和归档资料）。投标的程序：1前期工作（获取物业管理资格、准备资金筹措、收集招标资料、投标可行性研究、申请资格预审）2实施工作（购买并阅读标书、现场查看、制定管理服务方法与工作量、制定资金计划、标价试算、标价评估与调整、办理投标保函、编制标书、封送标书、保函）3结束工作（中标后合同的签订与实施、未中标的总结、资料的整理与归档）。

物业管理的早期介入：开发商邀请物业管理企业在项目的规划设计阶段就提前介入，参与物业的规划设计、施工监理、竣工验收等各个环节的管理，确保建成后的物业符合业主的使用要求，并方便以后的物业管理。前期物业管理：指在业主大会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。*意义：有利于后期管理工作的顺利进行，规范的前期物业管理是对开发商、物业管理企业、业主三方都有利的明智选择，有利于建立良好的物业管理秩序。*内容：物业管理机构的设立和人员的培训、规章制度的制定、物业的验收与接管、业主入伙和装修管理、物业档案资料管理、协助成立业主委员会。·参与规划设计的意义：改进、完善物业的具体设计、在确保物业正常使用功能的前提下，尽可能地降低工程造价和管理成本、确保物业管理企业塑造良好的服务形象。*内容：物业自身设计、配套设施的完善、水电供应容量的问题、安全保卫系统、环境卫生和绿化、水电设备和消防设备、建筑结构与建筑材料。·参与工程监理的意义：有利于物业良性开发、保证建筑移交和日后管理的连续性，提高发展商信誉、掌握物业的详细情况，有利于物业管理工作的开展。*内容：工程进度控制，工程质量控制，工程造价控制。物业接管验收索取的资料：新建房屋or原有房屋{产权资料、技术资料}。竣工验收后的物业保修：范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等。保修期限地基合理使用年限，防水要求5年，供热2个采暖期，电气系统等2年。入伙管理准备：查阅资料、熟悉物业和业主情况，制定并分项落实入伙方案，管理人员到位、培训、动员，协调与相关部门的关系，设备设施试运行，做好清洁卫生、保安等工作。

房修管理的内容：房屋维修计划管理，技术管理，质量管理，施工管理，资金管理。

房修工程的分类：按房修工程性质（小修、中修、大修、翻修、综合维修），按经营管理性质（恢复性、赔偿性、返工性、救灾性、改善性维修）。考核指标：房屋的完好率，房修的工程量，房修工程质量合格率，小修养护及时率，其他指标。房屋日常养护的考核指标：定额指标，经费指标，服务指标，安全指标。

物业管理资金的筹措：前期投入资金，维修基金，营业收入，借贷资金，其他方式。物业管理成本的估算：人工费的估算，办公费估算，共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算，保安费估算，清洁卫生费估算，绿化养护费估算，固定资产折旧费估算，保险费估算。物业管理费的收缴：确定收费项目，明确收费标准；加强立法，搞好收费管理。

物业综合经营服务的注意事项：注意经营服务于楼宇、住宅小区环境的净化、美化的关系；注意经营服务与地区政府、机关及有关部门之间的关系；注意经营服务的质量问题。

物业管理纠纷的防范：加强与业主的联系沟通；强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞；妥善处理物业管理的投诉。住宅小区：是居住物业的一种主要形式。*特点：住宅结构的系统性，小区功能多样性，住宅产权多元性，住宅小区的现代社会性。小区物业管理的内容：房屋管理；环境卫生、绿化管理；治安管理；区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理；市政设施维护管理；车辆管理；消防管理；物业租赁管理；收费管理；提供各种服务。*经费来源：部分经营收入，开发建设单位出资，商业面积经营或出租，收取管理费，国家或地方财政负担。

高级公寓管理的内容：公寓的租赁服务，家居管理服务。花园别墅管理的内容：抓好消防与保安，搞好环境绿化，全方位服务。智能住宅小区管理的组织与实施：设备管理的智能化，管理服务专业化，满足小区良好运行的要求。

收益性物业管理内容：制定管理计划并提出预算方案；签订物业管理合同；制定市场宣传策略；制定租金收取办法；实施维修管理和其他管理服务；建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道；对收益性物业管理进行记录、组织和控制。*资金来源：①收益性物业的租金收入，②其他附属业务收入。使用：①房屋建筑物的维修费用，②设备设施及其服务费用，③有关税费。写字楼物业管理特点：智能化，人性化管理。要求：加强治安防范、重视消防管理；重视清洁保养；强化设备管理；完善配套服务及服务质量。内容实施：基本内容：日常管理；租赁管理；委托服务。服务管理：前台接待；委托代办；特约专项；综合配套。营销管理。·商业物业管理的内容：营销性管理，日常性管理。大型智能商厦物业管理的内容：日常管理，特殊管理。财务报告的构成：会计报表部分，文字报告报分。财务报告分析的形式：内部分析与外部分析，全面分析与专题分析，财务报表分析与内部报表分析，趋势分析、现状分析、潜力分析。方法：比率/ 比较分析法。过程：准备阶段，实施阶段，报告阶段。物业管理绩效评价的指标体系：①基本指标、②修正指标：财务效益状况，资产营运状况，偿债能力状况，发展能力状况。③评议指标：经营者及员工基本素质，服务满意度，管理水平，服务硬环境，创新能力，经营策略，社会贡献。主要方法：功效系数法，综合分析判断法，定量和定性相结合计分法。*物业管理报告的构成内容：物业经营管理工作总结，财务报告，工作计划。类型：向业主或使用人、向高层管理者、向董事会提交的报告；月度、季度、半年度、年度管理报告。

物业管理品牌的内容：物业的品牌、物业管理企业的品牌、物业管理服务的品牌。形成：初创时期，经营发展期，经营深化期，保持期。创建：1确定公司名称 2建立规范运作的企业模式 3培养企业竞争力 4建立物业管理品牌的管理服务质量保证体系 5做好企业的形象策划与宣传工作。推行IS09002的主要程序：提出申请，体系审核，审批发证。申请ISO14001认证：物业公司提出认证申请，环境管理体系审核，报批并颁发证书，监督检查及复审、换证。

物业管理理念创新：有限管理与无限服务，以人为本，个性化服务，人文关怀，无人化管理。物业经营理念创新：前期介入经营理念，规模经营，多元化经营，“季度管理报告”制与“打分”制，物业管理零收费。物业管理手段创新：物业智能化，虚拟经营与专业连锁化管理。物业管理制度创新：管理主任职业化制度，员工持股制度，首问负责制，岗位轮换制。组织制度创新：集团化管理，组建专业化服务分公司，1拖N管理，设置片经理。

第二篇：物业考试复习

物业考试复习

一、名词解释：

1：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

2）狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。

广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。

4）由业主选举产生具有法人资格的组织。

5）：它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。

6）的定义：商场、楼宇吸引顾客的地理区域。

7）：城市人口越多，城市规模越大，对顾客的吸引力越强。

8）是指企业的管理者通过一系列的专门方法利用财会提供的信息资料以及其他有关资料进行整理、计算、对比、分析，使企业的各级管理人员能及时对日常发生的一切经济活动进行规划与控制，并帮助领导做出各项决策、一整套管理秩序与方法。

9）是企业个性的概况和抽象。是企业成败经验的理论升华，是企业员工的行为准则。

10（1）广义：以一定地域为基础，有着共同的利益，有着相似的行为模式的共同体。

（2）狭义：是指具有以下特征的区域：有一定区域；物业类型与性质相同；有一定程度的带有共性的文化心理和生活方式；④物业的使用人和业主具有很强的异质性。

11）“是指这个商圈里面同类商店是不是已经足够。

12）物业市场：

13）物业管理市场的定义是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而

起的各种关系的总和。

14）什么叫服务

二、论述题

一、1）物业管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、1

体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计 参与销售 参与管理（参与房地产开发的全过程）。

（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）

专业物业管理公司（酒店管理）。

2）物业管理基本环节：物业经营管理的环节（广义）

（1）早期介入（以顾问身份）

（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）

（3）启动阶段：狭义的经营管理

（4）移交

3）房地产交易的程序：

4）我国物业市场的结构

地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）

二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场

三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场

1.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）

房产交易市场（买卖、租赁、抵押）

房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）

5）房地产合法的有效条件：

6）物业管理企业的监管

（1）政府的职能部门：主要工作：每两年（3）新闻舆论

进行资质监管（4）业主委员会及业主

（2）行业协会：信息、业务的指导、培训

7）物管企业的权利和义务：P62~65

8）物管企业的资质条件：P41~43

9）管理人员的素质：具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识 基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识 应变处理能力。

10）业主委员会权利：建议，监督，咨询、评议

义务：交费、服从管理

11）业主委员会产生的程序

（一）物业管理招标的预备工作

（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：

① 角色的转换（以业主身份招标）

② 就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）

（2）业主委员会

① 做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主

与业主之间的关系，招标方式及范围的协调

② 做好对外工作

③ 组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）

（二）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）

① 主要有各项管理服务达到的标准。

② 标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。

（三）编制一系列招标文件：

① 管理目标 单位的权利；招标单位的情况，招标② 物业的基本情况 单位的承诺；招标单位对未中标单位③ 管理的模式 的处理）

④ 招标通告（告知：什么时候报⑥ 投标单位提交申请书（投标单名及截止日期，物业的名称及性质，位的概况）

联系人及联系方式，管理的范围，物⑦ 书面咨询书：（投标单位对招业区域的环境）标单位要求回答问题的书面文件

⑤ 投标者须知：（投标、开标的⑧ 投标通知书

时间、地点，填写标书的规定，投标⑨ 中标通知书

（四）接受投标单位的报告（资格申

（七）开标

请表）

（八）决标

（五）召开标前会议，进行现场勘查

（九）发中标通知

（六）接受投标书

（十）签协

13）

① 标题（名称、内容、文种）⑥ 经费测算（价格和依据）② 序言（本公司的简介、对投标⑦ 关于物业区域的档案管理措对象的认定、管理宗旨或策略)施

③ 对标底物管的方式方法的简⑧ 物业资料、数据管理

述（物管企业的内部机构的设置、运⑨ 各项管理指标

行机制、工作流程）⑩ 拟开展的收费项目、收费标准

④ 管理人员的配备 11 社区文化措施

⑤ 物业管理必要的物质装备 12 愿意承受的奖罚。

14）招投标要注意哪些问题

15）城市总体规划的主要内容：城市的性质、规模、容量、发展形态、统筹城乡用地。

① 对市、县等辖区范围内的城镇系统规划。

体系、交通系统、基础设施、生态环⑤ 确定城市供水、排水、供电、境、风景资源开发进行合理的开发和通讯、燃气、供暖、消防、环保环卫布置安排。等设施的发展目标和总体布局。

② 确定规划期内城市人口用地⑥ 确定城市河湖、水系、山岭治规划，划定辖区内城镇区域范围 理。

③ 确定城市用地发展方向和布⑦ 确定人防（国防建设）防震、局结构以及市区中心的位置 防灾危害。

④ 确定城市对外交通系统的结⑧ 确定自然保护地带、风景名构和布局，编制城市交通运输和道路胜、文物古迹、传统街坊的划定保护、控制范围，并提出保护措施。⑩ 确定旧城改造，用地调整的方

⑨ 确定历史文化名城的保护规法步骤。

划。

16）居住规划的内容（以开发商为背景）：以城市总体规划为基础的详细的规划。

① 选择用地的位置和范围（怡⑤ 拟定范围内的各级道路及其景）宽度、断面、布局

② 确定范围内的人口密度（每平⑥ 确定公共绿地、公共设施的数方公顷容纳的人口）量与分布

③ 拟定居住建筑的户型、数量和⑦ 拟定有关工程规划设计方案 布局 ⑧ 确定各项技术经济指标和造

④ 拟定公共设施的数量和布局 价

17）物业管理公司参与小区规划设计的要点

根据人口密度与面积大小进行物业设计

① 配套设施的完善 ④ 消防设施设置

② 水电供应量 ⑤ 建筑用材的选用

③ 安保系统、消防系统、垃圾处⑥ 细微之处

理系统

1:快速车道旁边;周边居民少，增长速度慢;同一地区，越高的地方，生意越不好做.19）物业服务质量差距与产生差距的原因。

20）居住小区文化建设的主要内容

① 资本金（企业主的最初投资）③ 筹资成本（发行费、利息、交② 负债 易成本）

① 筹资费专用（某一项目）险、灾险）

② 14项中的开支 ⑥ 垃圾处理、水池、水塔消毒的③ 经营收入的开支：用于所有费用

员工的福利（5%~20%）用于人力⑦ 清洁公共场所的墙面、设施的资源在生产（5%）用于员工福利费用

（35%~40）⑧ 公共绿化区域的花草种植及

④ 专项基金的开支（专款专用）养护费用

一、物业管理费的构成 ⑨ 储备金（物业配套设施更新的① 公共物业及维护的配套设施费用）的保养费 ⑩ 聘用专业人士的费用

公共物业：房屋的外墙、楼梯，室11 节日装点费用

外的所有部位，所有的系统（水、12 管理酬金

电、气、通讯）13 行政办公费（办公用品、车辆② 所有员工的薪金（工资+激励费）

工资+三保+服装费）14 发生的其他的合理的费用 ③ 公用水电支出

④ 购买、租借器材的费用

⑤ 投购物业财产保险的支出（水

第三篇：物业考试案例

案例1：

业主在小区内遇害，物业公司到底有没有责任？怎样判断物业公司是否尽到了维护小区公共秩序的职责？对于这个问题可以结合下面两个案例来分析。

案例A：张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后犯罪分子被抓获。张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共计30余万元。北京市房山区人民法院经审理认为，物业公司在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的义务，履行保安职责无过错，不应承担过失责任。

案例B：2001年4月，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。被害人的亲属将小区物业管理部门告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求被告承担死亡赔偿金及丧葬费等29万余元。北京市朝阳区人民法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一，判令物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。

问题：小区内业主遇害物业公司是否该赔偿？对比A、B两个案件提出自己的看法？ 案例2：

2002年5月的一天,6岁的小明和另外三个小朋友——9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。

问题：物业公司是否应该承担赔偿责任？ 案例3：

创世纪花园小区坐落于上海徐汇区零陵路,于2000年初竣工交付使用,时至2003年11月30日,均由上海鹏欣物业提供物业管理服务。2003年8月24日,新换届产生的小区第二届业主委员会根据业主代表大会的授权,作出选聘物业管理企业的有关决定。2003年9月1日,新一届业主委员会向上海市房管局交了换届选举的资料备案。10月14日,完成备案。2003年9月经选举产生的业主委员会就小区“下期物业管理企业是否同意通过公开招投标方式予以选聘”的事项,向小区业主书面征询意见。据业委会统计,小区内有75%的业主表示通过,通过了法定的2/3投票权。该业委会委托一家咨询公司对创世纪花园小区物业管理公开招投标,并在媒体上发布了招标公告,先后有包括原物业管理企业鹏欣物业在内的3家物管企业参加了本次招标。11月 16日,经招投标专家评审小组综合评定,上实物业中标。依据中标结果,业委会与上实物业11月20日签订了物业服务合同,合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。业委会签订合同后向原小区物业管理单位发函要求其在2003年11月30日零时前向业委会移交有关物业管理资料物业管理用房。自此,小区一系列矛盾和问题开始显现出来。对于业委会提出对鹏欣物业移交管理资料和管理用房的要求,鹏欣物业以种种理由未予执行；对于新选聘的上实物业提出的与鹏欣物业进行有关管理交接工作,也遭拒绝。上实物业为履行合同准备强行进入小区进行管理交接,由于受到小区部分业主强烈抵制未能实现。小区内部分业主认为业委会在组织选聘物管公司的行为、程序和合法性上有异议,并提出了业委会在维修基金的管理、使用上存在诸多问题,而强烈抵制新选聘的物管公司进入小区实施管理服务。由此出现了存在于业委会、新老物管企业和部分业主之间的错综复杂的纠纷矛盾。

问题：遇到老旧物业交接问题，代表自己所在单位提出意见和看法？

案例4：

2007年1月8日晚上8时，现年32岁的江油市民马淦水到江油一小区某茶坊去为今年51岁的师傅干杂活。马淦水到楼下的垃圾桶旁倒废纸篓时，看到里面有几张字纸，一看，是师傅的旧日情书。马淦水怕被拾荒人员捡去外传，就打算烧掉。

因刚才下过阵雨，地面水汪汪的。马淦水环顾四周，唯化粪池的那个铁井盖是干燥的。马淦水就走过去，蹲在铁井盖边，掏出打火机烧旧情书。烧完最后一页情书，马淦水站起来正欲走，这时只听“轰”的一声，铁井盖突然飞起，犹如一个大铁饼，不偏不倚正好砸到马淦水的脸上，致使他仰面跌倒！马淦水的惨叫惊动了其师傅王某，王某连忙跑下楼把马淦水背到附近的医院去抢救。

经诊断：马淦水鼻骨、筛骨、右侧眶外壁、右上颌骨均发生粉碎性骨折；右眼视神经挫伤水肿。住院2天后，因伤势过重，转入绵阳市中心医院继续治疗。绵阳市中心医院诊断为：右眼球钝挫伤，右眼视神经损伤，右眼外伤性瞳孔散大，脑震荡，左膝关节皮肤裂伤，右侧上颌骨前后内侧壁、右眶外侧壁骨折，左眶内侧壁、筛板、鼻骨骨折。住院治疗1月方愈。后经法医鉴定，马淦水的损伤为9级伤残。

马淦水认为他是因小区的建筑设施遭受的人身损害，作为小区所有人和管理人的绵阳市某金属材料有限公司应当承担民事责任。遂向绵阳市某金属材料有限公司索赔。但公司认为马淦水的损伤完全是自找的，跟公司无关，“公司在化粪池旁边设臵垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你烧垃圾。乱烧垃圾污染空气。你烧垃圾也就罢了，为什么化粪池的铁井盖上去烧？完全咎由自取！”马淦水遂把公司告上法庭。

问题：此案应如何处理？ 案例5：

张先生一家从开发商处购买了小区商业用房后，将房屋产权过户至自己名下。去年６月１，经开发商通知，张先生一家去物业公司办理房屋的入户交接手续，在物业公司签了记载着 物业管理费标准的备忘录，并记下了联系电话，但物业公司没有将房屋钥匙交给张先生一家。后来，物业公司再也没有通知张先生一家去领取房屋钥匙，致使他们至今未取得该商业用房的占有、使用权。之后，物业公司通知张先生一家缴纳物业管理费，而张先生一家以房屋未交付而不愿支付。由此，物业公司诉至法院，要求张先生支付物业管理费７７１０元和滞纳金５４１２．４２元。

张先生辩称，去年６月１，他们虽然签了“备忘录”和“联络单”，但物业公司说开发商给物业公司的材料不全，无法帮他们办理入住手续，一直到起诉时止，公司再没有通知他们去办理入住交接手续，至今房屋钥匙仍在物业公司处，房屋在物业公司的控制下，他们没有实际取得房屋的占有、使用权。问题：张先生是否应该缴纳物业管理费用？

案例6：

２００５年７月３０日，某小区业主委员会就上海杨浦区延吉四村某居民大楼的管道更换事宜，与上海爱康建材公司签订了一份购销合同，约定由建材公司向业主委员会供应管件及配件，总价款人民币５０２００元。合同签订后，建材公司按约履行了交货和安装义务，在业委会验收合格后，双方签订了验收单并约定减去８００元货款，但业委会一直未付货款。

２００６年７月，建材公司将业委会告上法庭，要求业委会给付货款４９４００元。业主委员会却辩称，欠款未付属实，但业主委员会不是独立主体、法人，不能作为义务主体，无权对外订立合同，故合同为无效合同，原告应当将所有业主列为 被告。

问题：业委会是否应承担责任？ 案例7：

上海金帝城市岸泊小区位于上海嘉定区，距市中心人民广场约17公里，占地近30万平方米，小区整体占地441亩，整个规划居住人口为8800人。按开发商规划的设想要将该小区从硬件配套、文化营造上，竭力打造出一个质朴、恬静、轻松、自由快乐的生活小镇，也就是这个生活小镇，最近在沪上物业管理招投标过程中给职能监管部门出了个不大不小的难题。

金帝城市岸泊小区前期物业为一级资质的某物业公司。小区成立业委后于今年1月中旬在当地房地办的监督下进行了第一次招投票，最终入围的有2个“三级资质”、1个“二级资质”物业服务企业，而在现场招票中，三级资质的申旺物业竞标成功。

对此次招标结果部分业主提出异议，认为中标企业根本没有资格管理该小区，因为根据原建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）第八条，管理他们近30万平方米小区至少要二级物业资质。但据该小区业委会主任侯忠明介绍，小区招标新的物业公司是公开、公正、符合规范的。业委会在招标之前已经征得小区1/2以上业主的意见，同意招标事宜由业委会代办。刚开始进入招标范围的有11家公司，但初选后淘汰3家留下了8家，经过较长时期的明查暗访，最终有3家成为招标对象。招标现场房地办、社区办、居委会、业委会还有部分业主代表都在场，经过综合考虑，他们才选中了申旺 物业。侯表示，业委会在考察和招标过程中，主要看的是物业的口碑，只要服务好，管理规范，即使资质不达标，他们也选择。选中的物业如果在今后的管理和服务上达不到预期的要求，他们也会在征得小区过半业主同意后重新招标，直到大部分业主满意为止。

问题：针对此问题，你有何看法建议？

案例8：

广州市白云区凝翠花园小区业主委员会成立于2005年9月，并未召开业主大会，擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业服务，双方签订了物业管理委托合同，期限为2005年9月至2007年9月。数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，认为业主委员会未依照《物业管理条例》（国务院令第379号）规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，要求法院判令合同无效。

问题：

1、业主能否作为本案的适格原告？

2、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是否有效？

案例9：家住某小区的张小姐最近想装宽带，她多方打听，得知某电信运营商的上网交费比较便宜，但她联系该运营商时却被告之不能装，原因是该小区的房地立开发商已经与另外一家电信运营商签订了协议，业主只能接受与小区签订协议的电信运营商的服务。而签订协议的该运营商提供的网速不稳定，面对此种情况，张小姐应如何解决？

案例10：原告建国物业公司2005年诉至法院，称被告曙光公司从2001年11月起未缴纳物业服务费、水电费，其多次向被告催讨未果，诉求法院判决被告支付物业服务费11万元，支付代垫水电费5万元及滞纳金17万元。

被告辩称，其虽向四明花园筹建处购买11层商品房及地下2号车库，但至今未办交房手续，未实际获得该商品房及地下车库控制或使用权，因而原告要求其支付物业服务费等请求不能成立。

法院查明：被告与开发商四明花园筹建处签订了商品房预售合同，购买该花园11层商品房及地下2号车库，合同约定交房期为2000年9月30日。合同签订后，被告支付了部分购房款。2001年3月四明花园验收合格，但未与被告办理所购商品房交房手续。2001年9月，原告与四明筹建处签订了物业管理委托合同，约定由原告对四明花园进物业管理，有效期为合同签订之日至业主委员会成立之后两个月。四明花园业委会成立后，同样委托原告继续对该花园进行物业管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同对四明花园进行了物业管理。在此期间，2001年11月28日，因涉及刑案，四明花园11层商口房及地下2号车库被有关部门扣留。2003年被告普照以业主身份派代表参加该花园业主会议。

问题：此案应如何处理？ 案例11：

阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次拾取以增加收入。她经常捡些垃圾补贴家用。某日，一个叫阿贞的妇女到金鸡亭小区给丈夫送饭，事毕来到小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。阿珠下班恰好看到，认为她拥有小区内的“垃圾专拾权”，阿贞以垃圾见者有份，先捡先得为由，双方发生冲突，最后阿贞被鉴定为十级伤残。

问题：此案应如何处理？对于“垃圾专拾权”你有何看法？

案例12：

某物业服务企业与某住宅小区的业主委员会商定，由某物业服务企业对该小区进行物业管理，双方口头说明了管理事项未签订物业服务合同。几个月后，因为狂风暴雨袭击，小区的外部设施和花草树木受损严重。事后，物业服务企业进行了全面清理和维护，为此垫付了一大笔钱，后来该物业服务企业贴出公告增收物业服务费，业主们认为没有委托物业服务企业管理这么多事项，且约定中说定了每月的服务费，业主们拒绝交增收的服务费。双方争执不下，物业服务企业遂向法院起诉。

问题：此案应如何处理？业主是否应缴纳增收的服务费？

案例13：

1999年2月，苏州市福星小区全面竣工并交付业主使用。当时由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了争议的860平方米管理中心1号楼，当时就是个临时建筑，一直没有办理产权证，也没有拆除，但一直在使用。交付房屋后，开发商就委托物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米管理中心用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年的租金也在5万元以上。

由于物业公司和业主经常性发生矛盾，难以收到物业费。物业公司便将配套房的租金用做物业管理费用。2005年9月物业公司与福星小区物业管理合同到期后，福星小区全体业主及业主大会未与物业公司续签物业管理合同。

物业公司被炒后，继续收取管理中心房屋租金。业主们发现，业主委员会根本没有控制该套房屋的权利。原来在2004年12月，开发商就与街道办事处订立协议，无偿移交该房屋给街道办作为社区居民的活动空间。业主们认为，在小区范围内建行的房屋，福星小区1号楼为小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用，而且该860平方米的房屋虽然没有产权证，但按照目前的价值计算已经不低了。业主的这一权益不应该由开发商随意赠送他人。双方遂向法院起诉。

问题：你对此案有何看法？该860平方米的房屋应属谁所有？

第四篇：物业维修工考试试卷

xxxxxxxxxx有限公司

维修工入职考试

姓名：成绩：

一、填空（每题5分，共60分）

1、接到报修工作单后，一半维修工作应在（20分钟）之内到达现场，紧急维修工作（10分钟）内到达（维修地点）。

2、入室维修时应（轻轻的敲门）或按响门铃，先向业主（报名身份）说明来意，业主许可后方可进入。

3、工作结束后收拾好工具、材料等，向（业主）介绍维修情况并介绍（使用方法）及（注意事项），请业主验收签字认可后方可离开。

4、入室维修时应尽量缩短维修时间，不得（收受礼品）不得借用客户（任何物品）。

5、消防水泵应（每季度）保养一次，（每周）自检一次检查水泵运转情况。

6、设备机房巡检时设备运转正常无（震动）、（噪音），机房内干净整洁无杂物。

二、选择（每题10分，共40分）

1、进入客户单元维修时应：（A、B、C）

A、轻轻敲门B、态度和蔼C、向业主问候报明身份

2、维修工作完成后（A、C）

A、将现场收拾干净B、收拾工具离开C、向业主问候

3、进入客户单元维修时应尽量缩短维修时间（A、B）

A、不发出噪音B、不将工具材料乱放C、工作完请业主验收

4、管道、机器设备巡检（B、C、D）

A、设备应运转正常B、管道保温完好无损

C、调整水位D、无振动、杂音

第五篇：物业项目经理考试试题

物业项目经理试卷题库

一、单选题（每题1分）

1、物业公司与业主之间的关系是（A）

A、平等的民事主体关系 B、领导与被领导的关系 C、管理者与被除数管理者的关系 D、决策者与执行者的关系

2、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）。

A、维修 B、管理 C、经营

D、服务

3、物业公司在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（C）原则。

A、产权“经营权分离 B、业主之上 C、专业高效 D、公平竞争

4、物业管理企业可以根据需要通过（B）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

A、劳动合同 B、签订委托合同

C、双方协商 D、中介

5、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。

A、质价相符 B、能够接受 C、价格优惠 D、价格偏低

6、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。

A、企业的规章制度 B、业主委员会章程

C、上级行政部门的指示 D、法律、法规

7、物业项目经理要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）

A、积极主动，讲求实效 B、谦虚谨慎，文明礼貌

C、刻苦学习，提高素质

D、仪表端庄，良好形象

8、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（A）。

A、必须马上修好

B、必须三天内解决

C、要力争当日给用户答复

D、要力争三天内给予答复

9、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。

A、业主直接进行的 B、通过房地产行政部门实现的 C、通过业主大会和业主代表大会实现的 D、通过物业管理公司实现的

10、第一次业主大会或业主代表大会由（A）组织召开。

A、房地产行政管理部门 B、房屋出售单位

C、业主委员会和物业管理公司 D、房地产行政管理部门和房屋出售单位。

11、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（B），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A、满一年 B、满两年 C、一年以内 D、两年以内

12、业主委员会的成立须经（A）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

A、房地产行政管理部门 B、公安部门 C、政府建设行政单位 D、政府社团登记部门

13、住宅小区物业管理是（C）过程。

A、超期管理 B、静态管理

C、动态管理 D、静态、动态管理

14、住宅小区人为环境的管理主要靠（D）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范

A、经常性监督检查

B、业主委员会的督促

C、广大业主的自觉性 D、签订公约或管理制度

15、业主全面有效行使对物业的管理权是在（C）以后。

A、第一个业主入住一年 B、全部业主入住

C、成立业主委员会 D、接管验收

16、住户手册较为全面地反映出住户与物业公司的关系，由（A）编制。

A、物业公司 B、业主委员会 C、街道办事处 D、房管部门

17、实行（C）管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

A、动态 B、静态 C、多元化

D、状态化

18、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（C）。

A、管理者的管理手段在不断地变化 B、住宅小区的居民在不断的变化

C、物业在使用过程中不断地发生变化 D、物业管理企业经常发生变化

19、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。

A、管理职能 B、管理范围 C、产权状况 D、经济效益 20、物业管理公司的治安管理实质上是（D）。

A、治理 B、管理

C、治安 D、服务

21、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于（B）。A、装饰性 B、功能性C、分割性D、人文性

22、物业的法律属性集中反映在（D）的关系上。

A、管理

B、服务

C、物权

D、平等

23、物业管理的主要内容不包括（A）。

A、物业的规划设计

B、客户服务

C、安全服务

D、环境保洁

24、当使用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。

A、一般性服务

B、特约性服务

C、公共性服务

D、公众代办性服务

25、在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。

A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

26、为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。

A、业主

B、建设单位

C、物业服务企业

D、业主和物业服务企业

27、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（C），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、物业管理条例的规定

B、法律法规的规定

C、物业服务合同约定

D、业主大会的决定

28、国家提倡业主通过公开、公平、公正的（A）选择物业管理企业。A、市场竞争机制

B、民主法治机制

C、法律法规意识

D、开拓创新意识

29、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 A、代表

B、维护

C、代表和维护

D、监督和指导

30、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（B）。

A、业主公约

B、前期物业服务合同

C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度

31、建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

A、业主管理规约

B、业主临时管理规约

C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度

32、建设单位应当按照（D）在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。A、协议

B、合同

C、调解

D、规定

33、（A）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。A、施工单位

B、建设单位

C、物业服务企业

D、业主委员会

33、物业管理用房的所有权依法属于（A）

A、业主

B、业主委员会

C、建设单位

D、物业管理企业

34、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由（D）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。A、业主

B、物业管理企业

C、业主和物业管理企业

D、物价管理部门

35、下列关于物业公司的权利说法不正确（D）

A、根据物业服务合同，统一管理小区的物业 B、按有关规定收取相关物业管理费用 C、制止损害小区的物业的行为

D、对不服从管理处管理的业主给予停水停电处理

36、对业主欠缴物业费，物业公司可通过法律诉讼解决，诉讼时效为（B）年 A、1年 B、2年 C、3年 D、4年

37、物业服务企业为业主提供物业服务的依据是（A）

A、物业服务合同 B、国家法规、C、建设单位指定 D业主口头认可

38、业主进行房屋装修时，改变房屋外立面，需经（A）部门批准方可 A、城市规划部门 B、公安部门 C、税务部门、D、房管部门

39、正常使用条件下，住宅室内装饰工程的最低保修期限为（B）年

A、一年 B、二年 C、三年 D、四年

40、温州市物业管理工作的主管部门是（A）

A、温州市住建委、B、温州市发改委 C、温州市工商局 D、温州市文明办

41、《温州市物业服务收费管理实施办法》规定，小区电梯及公共设施产生的电费，下列说法正确的（A）

A、物业公司按实际发生额分摊或物业合同约定金额向业主收费。B、由开发建设单位收取。

C、由电业部门无偿提供，与物业公司无关。D、由社区居委会向业主收费

42、某小区物业共用部位、共用设施的大中修改造费用，通过（B）列支

A、物业服务费中 B、专项维修资金中 C、开发建设单位出资 D、政府部门出资

43、《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级业主满意率（D）以上 A、75% B、80% C、85% D、90%

44、物业服务企业资质等级共分为（C）级 A、一级 B、二级 C、三级 D、四级

45、物业服务费可以预收，有约定按约定执行，未作约定的但预收期不得超过（C）月

A、3个月 B、6个月 C、12个月 D、15个月

46、下列关于物业服务收费中正确（C）A、业主出租房屋的，物业费只能向承租户收取。

B、业主出租房屋的，不管有没有约定，物业费只能向承租户收取。C、业主出租房屋的，若承租户不缴物业费，物业公司可以向业主收取物业费。D、业主出租房屋的，物业费只能向业主收取。

47、根据《建设工程质量管理条例》规定，承接新建物业后消防设备保修期，为（A）年；

A、2 B、3 C、5 D、8

48、《物业服务企业资质管理办法》中规定负责物业服务企业资质管理的单位（A）A、政府房地产主管部门 C、政府工商部门 C、政府税务部门 D、政府物价部门

49、业主委员会是业主大会的（B）。

A、权利机构

B、执行机构

C、管理机构

D、附属机构

50、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（C）原则。

A、权责分明

B、业主主导

C、统一管理

D、专业高效

51、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（B）

A、价格优惠

B、质价相符

C、物美价廉

D、价格偏低

52、下列事项须经专有部分占总建面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意（A）

A、选聘和解聘物业服务企业 B、动用物业维修资金 C、业主改变房屋使用功能 D、业主违规定停车

53、《温州市物业管理办法》之规定，小区首次业主大会会议的筹备经费由（B）承担

A、物业公司 B、建设单位 C、业主 D、政府部门

54、首次业主大会召开后，选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同的机构（D）

A、业主 B、建设单位 C、政府部门 D、业委会

55、温州市普通住宅小区前期物业服务收费实行分（C）定价 A、1个等级 B、2个等级 C、3个等级 D、4个等级

56、小区交付前，由（A）负责制订业主临时管理规约

A、建设单位 B、物业公司 C、房管部门 D、业委会

57、下列关于业主委员会成员说法错误观点（D）

A、责任心强B、具有公信力 C、遵守小区管理规定 D、可不缴纳物业费

58、某小区已竣工但尚未出售，现已交我公司管理，支付小区物业管理费为（B）A、业主 B、建设单位 C、使用人 D、物业公司

59、（B）指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。

A、酬金制 B、包干制 C、协商制 D、试用制 60、关于选聘和解聘和物业服务企业，下列说法正确（A）

A、须经专有部分占总建面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意 B、业委会几个人说了算数

C、业委会主任同意就行了，不要很多人参加 D、少数几个业主同意就行了

61、下列关于物业服务费支付的说明正确（A）

A、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位全额支付。

B、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位按70%支付。

C、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主全额支付。D、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主按70%支付。

62、根据《消防法》的规定，物业公司履行消防安全职责说法不正确有（D）

A、制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程

B、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效

C、保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通

D、不负责组织防火检查监督

63、下列关于小区业委会成员资格说法正确（B）

A、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给出别人，他还仍然当小区业委会成员

B、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生不可以当小区业委会成员

C、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生将成员资格转让给李先生

D、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，李先生当小区业委会成员只要业委会主任同意就行了

64、《温州市物业管理办法》之规定，业委会成员由5人以上单数组成，最多不超过（B）人

A、9 B、15、C、19 B、21 65、与物业公司签订前期物业服务合同的单位（C）

A、业主大会 B、业主委员会 C、建设单位 D、社区居委会 66、针对业主上门投诉问题，主任应该做到（B）

A、置之不理 B、有礼接待 C、交给公司 D、让业主到政府有关部门 67、下列关于物业管理的理解不正确有（D）

A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易

B、物业管理企业可以接受业主和和使用人的特别委托 C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 68、前期物业服务合同期限未满、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（B）

A、继续执行 B、终止 C、协商后继续执行 D、前面都不对 69、业主需要装修房屋的，应当事先告知（D）

A、业委会 B、邻居 C、居委会 D、物业公司 70、物业保修期内，保修范围内的物业保修责任由（D）承担

A、业主 B、物业公司 C、施工单位 D、建设单位

71、实施物业管理的小区，住宅专项维修资金的使用计划由（C）提出 A、业主 B、业主委员会 C、物业公司 D、建设单位 72、物业管理服务合同一般采用（A）

A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、以上都不是 73、以下哪项不属于物业查验的主要内容（B）

A、物业资料 B、居室户门 C、物业共用部位设备设施 D、园林绿化工程 74、载人电梯24小时正常运行，此标准达到普通住宅小区物业管理的（A）级服务标准

A、一 B、二 C、三 D、四

75、在业主和使用人约定物业管理费由使用人交纳的，业主负有的责任（D）

A、免责责任 B、催交责任 C、代交责任 D、连带责任 76、前期物业服务合同终止的条件（C）

A、前期物业服务合同期限未满

B、业委会与物业公司签订了物业服务合同 C、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效 D、建设单位与物业公司签订的物业服务合同生效

77、物业公司认真履行了自己的义务后，对于故意违规装修业主，并给其他业主造成损害后果的，承担责任的是（B）

A、物业公司 B、违规业主 C、开发商 D、业委会

78、物业公司因确需临时占用、挖掘场所地的，应当征得（C）同意 A、业主大会 B、居委会 C、业委会 D、建设单位

79、根据有关规定，物业公司向业主收取物业费的房屋计算面积（A）A、拥有的建筑面积 B、使用面积 C、分摊面积 D、室内面积 80、房屋保修期之后，物业公司对工程设备维修的责任，主要是（B）

A、负责业主室内部分工程维修

B、负责共用部位、共用设备设施的工程维修 C、负责小区所有的工程维修

D、向建设单位报告，由建设单位负责工程维修 81、在物业管理使用过程中带来的风险不包括（B）

A、高空抛物 B、维修和维护成本 C、堵塞消防通道 D、损坏共用设备设施 82、新建小区后，小区物业承接方（D）

A、建设单位 B、施工单位 C、监理单位 D、物业公司 83、不属于物业管理投诉处理的要求（C）

A、详细记录、总结经验 B、谁受理、谁跟进、谁回复 C、必须满足业主的要求 D、尽快处理、时时跟进 84、以下不属于物业管理服务过程中经常面临的紧急事件（C）A、火警及电梯故障 B、噪声侵扰和停水停电 C、邻里纠纷 D、台风暴雨

85、下列职责中哪一项不是管理处消防安全管理的工作（D）

A、消防设备设施及日常消防检查 B、消防知识的普及、宣传和教育 C、消防监控中心的人员值班 D、消防设施变换的审批

86、物业服务合同签订过程中，某业主对物业公司提出异议，该业主的反对（B）

A、成立 B、不成立

C、根据具体情况具体分析 D、该业主拒绝履行合同义务 87、商品房的物业维修资金，由（A）交存

A、业主 B、物业公司 C、业委会 D、居委会 88、物业管理项目财务管理以（C）为主要对象

A、物业服务 B、物业服务收费 C、物业服务费 D、物业管理费用支出 89、物业公司在经营管理中做好成本控制，下列说不正确（B）

A、平时工作要控制好水电杜绝浪费 B、不关自己的事，是领导考虑的事情 C、管理处尽可能使用节能材料 D、控制办公用品的合理使用 90、关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（C）。

A、前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B、前期物业服务合同属于书面合同

C、前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D、前期物业服务合同属于附终止条件的合同

91、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（C）。

A、①-②-④-③-⑤-⑥ B、①-④-②-③-⑤-⑥ C、②-①-④-③-⑤-⑥ D、②-④-①-③-⑤-⑥ 92、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。

A、配置消防中队车辆 B、建立义务消防队伍 C、开展消防安全检查 D、加强消防设备保养

93、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。

A、特约服务 B、公共秩序 C、社会治安 D、增值服务

94、某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。

A、决定 B、通知 C、批复 D、意见 95、新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。

A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、业主委员会 96、业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。

A、建设单位 B、工程施工单位 C、物业服务企业 D、工程监理单位 97、物业承接查验的内容包括（C）。

A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C、物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同 98、物业服务合同规定以外的服务是（C）。

A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务 99、（A）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。

A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物业公司 D、以上人员都不可 100、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（C）。A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位

C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益 101、下列说法正确的是（A）。

A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主

102、在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照(C)将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。

A、合同 B、专业化原则 C、市场原则

D、社会化原则 103、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是(A)。

A、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 B、政府主管部门与物业管理企业签订的前期物业服务台同

C、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同 D、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同

104．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（B）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。

A、10%

B、20% C、30%

D、40% 105、关于物业管理用房的说法，错误的是（D）。

A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有

B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房

C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途

D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。106、物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同有（B）

A、供水供电有偿委托合同 B、房屋销售合同 C、清洁外包合同 D、垃圾清运合同

107、根据《物业服务企业资质管理办法》一级资质企业注册资本至少为（C）万元。

A、200

B、300 C、500

D、800 108、合同法的最高要求是（D）

A、主体平等 B权利和义务对等 C、诚实信用 D、定法和维护社会公益 109、新建物业的承接查验的发生在（D）

A、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入驻前 B、建设工程竣工验收同时 C、物业服务企业于业主入住房之时

D、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前或建设工程竣工验收同时

110、《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限为（A）A、有效时限 B、入住时限 C、搬迁时限 D、交房期限 111、实行清洁卫生日检的应覆盖小区的（B）A、室内公共区域 B、室内外公共区域 C、室内外公共区域 D、小区周边公共区域 112、物业服务企业的物业经营用房收入属于（D）

A、物业管理收入 B、物业经营收入 C、物业大修收入 D、其他业务收入

二、多选题(每题2分，少选得1分错选零分)

1、房屋的维护与修缮是(BCD)。

A.物业管理的全部内容 B.物业管理的重要环节

C.常规性服务的主要内容 D.常规性管理的主要内容

2、物业管理区域内安全保卫的重点是(ABCD)。

A.防火、防盗 B.防雷、防电 C.防交通事故 D.防意外伤害

3、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括(ABC)。

A.现代管理知识 B.现代管理手段 C.物业管理专业技能 D.遵守纪律,奉公守法

4、物业管理人员必须具有现代管理知识,是指从事管理工作必须(BCD)。

A.仪表仪容端庄 B.具有科学头脑 C.具有科学思想 D.运用科学的手段

5、业主委员会的义务有(ABC)。

A.召集,主持业主大会或业主代表大会 B.向业主大会或业主代表大会汇报工作

C.支持,配合和监督物业管理企业的工作

D.积极创建文明物业小区

6、物业管理企业应当与居委会共同做好(ABCD)工作。

A.综合治理 B.卫生防疫 C.法规宣传 D.计划生育

7、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以(ABCD)。

A.出租B.出售 C.抵押 D.赠与

8、住宅小区物业公司实行(ABD)的服务原则。

A.有偿 B.质价相符 C.高档 D.高效

9、各类环境小区的功能有(BCD)。

A.强化管理

B.方便耐用

C.美化环境 D.组织空间

10、特种物业包括（ABCD）

A、机场

B、车站

C、剧院

D、码头

11、业主在物业管理活动中，履行的义务有（ABCD）

A、遵守业主公约、业主大会议事规则

B、参加业主大会会议，行使投票权

C、监督业主委员会的工作

D、按时交纳物业服务费用

12、下列各项中属于包干制物业服务成本的物业服务支出的是（ABC）

A、服务人员的工资 B、管理处的办公费用 C、清洁工所需的清洁工具 D、小区设备大中修费用

13、业主大会作出（ABC）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。

A、制定、修改业主公约

B、制定、修改业主大会议事规则

C、选聘、解聘物业管理企业 D、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。

14、业主公约应当对（AB）等事项依法作出约定。

A、有关物业的使用、维护、管理

B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务

D、违反公约应当承担的责任

15、物业服务合同应当对（ABCD）等内容进行约定

A、物业管理事项、服务质量、服务费用

B、合同期限 C、专项维修资金的管理与使用

D、物业管理用房

16、针对个别业主不缴物业费的情况，物业公司可采取的措施（ABCD）

A、上门催收 B、书面催收 C、有关部门调解 D、诉讼

17、下列属于物业公司在前期物业管理期间从事物业管理服务的内容（ABCD）

A、日常保安、保洁等服务项目 B、业主入住

C、工程质量保修处理 D、双方协商同间提供的有偿服务

18、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB）告知业主。

A、禁止行为

B、注意事项

C、材料规格

D、档次要求

19、业主大会筹备组由（AB）组成，负责业主大会筹备工作。

A、业主代表

B、建设单位

C、物业服务企业

D、公有住房出售单位

20、住宅共用部位、共用设施设备主要包括（ABC）A、住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备 B、单幢住宅内全体或部分业主共同所有的部位和设施设备

C、单幢住宅及与之相邻的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备 D、住宅区的市政管网和设施设备

21、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ABCD）A、20%以上业主提议的B、业主委员会主任提议的

C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的

22、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABC）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A、业主大会的成立情况

B、业主大会议事规则

C、业主管理规约

D、物业公司基本情况

23、下列关于物业公司收取相关物业费用的说法正确的（AC）A、收取物业管理费应开正式发票 B、代收水电费好要开正式发票

C、代收水电费不开正式发票但要开公司收据 D、收取的物业费、水电费都不要开正式发票

24、住宅小区实施物业管理服务中，物业公司依据相关规定可收取的费用（ABC）

A、物业服务费 B、车辆停泊服务费 C、装修垃圾清运费 D、装修工人证件费

25、小区物业服务收费明码的标价的内容有（ABCD）

A、企业名称 B、收费项目 C、收费标准 D、服务内容

26、物业管理档案的内容包括（ABCD）

A、物业权属资料、技术资料和验收文件 B、业主资料

C、物业管理相关合同资料 D、物业运行记录、物业服务和维修记录等资料

27、业主装修室内住宅时，未经批准不得的下列行为（ABCD）A、搭建建筑物、构筑物 B、改变住宅外立面 C、拆改供暖管道 D、拆改燃气管道

28、小区物业服务收费可以采取（AC）等形式约定 A、包干制 B、协商制 C、酬金制 D、备案制

29、物业服务收费根据物业的类型、物业服务阶段等不同情况实行（ABC）价格 A、政府指导价、B、政府定价 C、市场调节价 D、开发商自己定价 30、下列关于物业管理费收取的说法正确有（AD）

A、由物业公司实施物业管理的小区，物业公司按规定依法收取物业费。B、由物业公司实施物业管理的小区，房开公司可以向业主收取物业费。C、由物业公司实施物业管理的小区，社区居委会可以向业主收取物业费。D、由物业公司实施物业管理的小区，其它部门和单位不得再向业主收取物业费。

31、某小区实行的包干制物业服务收费，下列需于物业服务费构成的内容有（ABC）

A、物业服务成本 B、法定税费 C、企业利润 D、物业大修费用

32、实行物业管理中关于小区电梯等公共能耗费用收取的说法正确的（AB）A、可由物业公司按实际发生额另行向业主分摊收取。B、可由物业合同中约定的金额向业主收取。C、由社区居委会向业主收费。D、由物业价格部门收费。

33、下列关于业主投诉物业管理内容说法正确（ABD）A、热情有礼接待业主，无论投诉是否有效 B、针对业主投诉的问题做好投诉记录

C、不是自己的职责事情能推就推，不要多管闲事 D、针对业主投诉的问题及时转达给相关部门处理

34、属于《物业管理条例》确定的基本法律关系是（ABD）

A、业主相互之间相互关系 B、业主和物业管理公司之间的关系

C、施工单位与业主之间的关系 D.开发建设单位与业主之间的关系

35、下列关于物业承接查验说法正确（ACD）

A、物业现场查验应形成书面记录，由建设单位和物业公司参加查验人员签字 B、建设单位交给物业公司就行了，不需要进行查验

C、物业承接查验时，查验不合格的，建设单位应及时整改直至合格 D、物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权

36、业主委员会成员应当符合下列条件（ABCD）A、具有完全民事行为能力 B、遵守国家有关法律、法规 C、模范履行业主义务 D、热心公益事业、公正廉洁

37、下列关于物业费收取正确有（ABC）

A、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司向使用人收取物业费

B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任 C、业主与物业使用人约定由业主交纳物业费的，物业公司向业主收取 物业费

D、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司不得向业主收取物业费

38、《温州市物业管理办法》规定物业管理区域具备下列条件之一的，在物业主管部门指导下可筹备成立业主大会（AC）

A、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上 B、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上

C、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上

D、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上

39、以下物业服务收费实行市场调节价（ABCD）

A、办公楼 B、商业中心 C、高档别墅 D、业委会成立后的普通住宅小区 40、业主大会会议分为（AC）

A、定期会议 B、长期会议 C、临时会议 D、每周会议

41、二次供水设施应符合下列要求（ABC）A、二次供水设施周围应保持环境整洁，禁止堆放杂物 B、二次供水设施的溢流口、检修口等应加盖加锁 C、电器水泵等设备安装符合有关要求、运转正常 D、二次供水的水池水箱等不需要清洗

42、以下内容属于物业服务成本构成的有（ABC）

A、管理区域的清洁卫生费用 B、物业服务人员的工资福利费用 C、管理处的办公费用 D、公司的业务招待费用

43、清洁卫生工作检查方法有（ABCD）A、日检 B、周检 C、月检 D、抽检

44、下列人员有资格参加业主大会的（ABC）

A、业主 B、物业使用人 C、业主书面委托人 B、房屋承租人

45、下列事项须经专有部分占总建面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（CD）

A、选聘和解聘物业服务企业 B、选举业主委员会或更换业主委员会成员 C、动用物业维修资金 D、改建、重建建筑物及其附属设施

46、针对业主违规搭建和擅自改变房屋用途的行为，物业公司采取的措施（ABCD）

A、书面告知 B、及时制止 C、及时劝阻 D、报告主管部门

47、《温州市物业管理办法》之规定，业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止（ABCD）A、不再是本物业管理区域的业主

B、以书面形式向业主大会或业委会提出辞呈的 C、因疾病或其他原因丧失工作能力的 D、因违法犯罪等原因未能履行成员义务的

48、小区实施物业承接查验时，主要依据下列文件都是（ABCD）A、物业买卖合同 B、临时管理规约

C、建设规划设计方案 D、建设单位移交的图纸资料

49、根据《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》相关规定，下列说法正确（ABCD）

A、管理服务人员佩戴标志、行为规范、服务主动热情。B、消防设备设施完好，可随启随用，消防通道畅通。C、小区内设立有垃圾收集点，生活垃圾每天至少清运1次。D、二次供水的水箱水池按规定清洗，水质符合卫生要求。

50、利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ABC）同意后，按规定办理有关手续。

A、相关业主 B、业主大会 C、物业公司 D、居委会

51、住宅室内装饰装修活动中，禁止下列行为（ABCD）

A、将没有防水要求的房间改为卫生间 B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、将没有防水要求的房间改为厨房间 D、拆除承重墙

52、业主在物业管理活动中，享有以下权利（ABCD）A按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供物业服务 B、对物业共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权 C、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况 D、选举业委会成员，行使投票权

53、物业服务收费原则包括（ACD）

A、合理原则 B、公平原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、公开原则

54、签订前期物业服务合同的当事人（CD）A、业委会 B、业主 C、建设单位 D、物业服务企业

55、业主入住验收房屋时，物业公司应提供的资料是（ABC）A、物业管理有关约定 B《业主入住房屋验收表》 C、《业主手册》 D、《入住通知书》

56、以下物业入住期的资料档案收集中，业主个人档案资料的有（ABC）A、身份证 B、联系方式 C、工作单位 D、购房合同

57、清洁卫生服务内容包括（ABCD）

A、垃圾收集清运 B、楼道、大厅的清扫保洁

C、电梯、楼顶的清扫保洁 D、公共场所、地面、道路的清扫保洁

58、以下物业中关于消防安全说法正确（AB）

A、小区内严禁堆放易燃易爆物品 B、消防设备能随启随用

C、消防通道可以长期停放车辆 D、消防监控室不需要时时有人值班

59、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题

B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议

C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备

60、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（CD）。

A.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 B.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区

C.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 D.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 61、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCD）。A.白蚁防治.B下水管道疏通 C.电梯机房清洁 D.垃圾收集与处理 62、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDB）。

A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入

C.营业外收支额 D.补贴收入

63、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（CD）。

A.物业丈量报告 B.物业员工考勤和奖励档案

C.电梯维修记录 D.业主投诉管理记录

64、从物业行业规范要求的角度，物业管理职业道德主要内容有（ABCD）A、守法经营 B、诚信经营 C、尽职尽责 D、胜任本职工作

65、政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准的职业资格为（BC）

A、专业资格 B、从业资格 C、执业资格 D、专业技术职称 66、物业管理机构更迭需要移交的业主入住资料有（AB）

A、入住通知书 B、业主身份复印件 C、施工设计资料 D、物业产权资料 67、发生物业工程质量问题的主要原因（）A、设计不合理造成的设计缺陷

B、施工单位不按施工规范施工或偷工减料 C、验收不合格或把关不严 D、气候环境自然灾害等其他原因

68、物业管理机构更迭时管理工作的移交可能涉及的主体有（BCD）A、开发建设单位 B、物业产权单位 C、新的物业服务企业 D、原有的物业服务企业 69、房屋及设备设施的维修养护方式有（DAC）A、预防性维修 B、大中修C、事后维修 D紧急抢修 70、白蚁防治的方法有（ABCD）

A、挖巢法 B、药杀法 C、诱杀法 D、生物防治法 71、物业服务企业营业成本包括（ABC）A、直接人工费 B直接材料费 C、间接费用 D、利润 72、管理区内有疯、醉等特殊人员进入或闹事时，应（ABC）A、将其劝离本辖区 B、通知其家属或单位将其领走 C、通知公安机关将其领走 D、奖其给予强制限制人身自由 73、物业服务企业的营业利润包括（AC）

A、主营业务利润 B、投资净收益 C、其他业务利润 D、补贴收入 74、下列说法不正确的有（ABD）

A、在物业管理中，物业公司始终处于主导地位,是管理的主体 B、业主的专有部分住宅，不需要经过他人同意可改变为经营性用房 C、物业公司不可以将管理区域内的全部物业管理委托他人管理 D、业主不缴物业费的，管理处给他家停水停电处理 75、下列关于业主的投诉处理正确有（ABCD）

A、热情有礼接待业主 B、根据业主投诉内容做好书面记录

C、根据业主投诉内容，转至相关部门处理D、事后跟进处理结果并回复业主

三、案例分析题

（一）王先生住在某物业公司管理的小区内，一天王先生7岁的小孩子在小区内石桌旁玩耍，当他爬上石桌时桌面突然脱落，将小孩的食指夹在石桌面和石凳之间造成食指骨折，由于石桌旁没设温馨警示标识。在事后王先生找到物业公司，认为其就管理工作不善承担责任，而物业公司认为王先生监护不当造成的，与物业公司无关，王先生将物业公司告上法院。问题1：此问题承担责任是谁？

问题2：简述承担责任的理由？

（二）某小区业主在自己家里薰蚊子，但该业主临时有事外出，并未把蚊香弄灭。蚊香产生的浓烟并外渗到楼道，保安怀疑该房子着火了，管理处便打119报警。消防员到场后从窗户爬入屋里并弄清产生浓烟的原因。事后，该业主对管理处的做法严重不满，并要求管理处道歉，理由有：

1、管理处还未确定是真火情或是假火情就报警并入屋，对业主影响很不好；

2、浓烟的味道是蚊香的药味，而不是烧焦东西的臭味，保安这么简单的味道都没分辨出来就报警了，能力太差，属于工作失误。问题如下：

1、遇这样事情管理处该如何应付？

2、在未能确定是真火情还是假火情时该不该报警？

3、报警后如是假火情又该如何处理？

4、有没有法律条例说明该业主的行为（家中有浓烟及明火而人不在现场）已违反消防管理规定呢？

（三）某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。

1、阿霞错在哪里？

2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？

3、你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？

（四）某小区为新新建物业，拟于2014年3月1日业主入住，3月6日，10号楼806室向管理部门报上一分装修申报登记表，申报将阳台拆改为厨房，而将原厨房改造成卧室。

问题1：业主入住前，物业服务企业需要为业主入住准备的资料有（）A、住宅质量保证书和住宅使用说明书 B、入住通知书和业主手册

C、物业验收须知和业主入住房屋验收表 D|、住房租赁合同样本 问题2：业主申报的装修方案，物业服务企业应该（）

A、立即予以登记 B、不予登记

C、研究后决定是否登记 D、缴纳保证金后予以登记

问题3：承接该物业管理的情况可以（）

A、建设单位下属的物业服务企业承接的前期物业管理 B、建设单位委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理 C、街道社区承接的前期物业管理

D、业委会委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理

问题4：在业主对房屋进行装修过程中，物业公司负责的事项有（）

A、现场检查、验收 B、组织施工 C、装修设计 D、物业装修登记

问题5：一般来说，物业公司向装修人按照有关规定收取的费用包括（）A、装修工程费 B、工本费 C、装修垃圾清运费 D、工程保险费

四、论述题（语言简洁、有步骤有具体的措施）

1、某小区业703室业主张生生因一件小事对管理员阿珍很有看法，管理员阿珍到张家收取管理费，该业主一见管理员来，拍的一声把门关上，导致张家的管理费一年都未能收上来，作为一名管理处主任，你该如何处理，确保能把张家的管理费收上来？

2、某小区业主张三上楼梯时不小心把手摔伤，为此对管理处有意见不想交管理费，管理处管理员上门收管理费时，他不缴，原因是对面楼李四家挂上镜子照着他家不吉利，使他的手摔伤，若管理处把李四家的镜子取下，则交管理费，否则管理处休想收他家管理费，作为一名管理处主任你有什么办法既能把李四家的镜子取下又能收上张三家的管理费。

3、结合你管理的小区，你有何具体的创新思路来提高小区业主的满意率并列举一至二件具体措施？

4、某小区805室发生火灾，你作为一名管理处主任是现场负责指挥人，请问你是如何组织处理这次火灾事故？

5、物业管理作为服务性行业，在当前招工难、员工素质偏低的情况下，结合你管理的小区，如何加强管理处内部员工管理、提高员工素质，提高工作效率？

6、物业管理涉及社会方方面面，物业经营风险亦大，结合你管理的小区，针对业主人身、财务方面你将采取哪些具体措施尽可能减少由此带来的经济损失？

7、夏天即将到来的用电高峰，在平时工作你是如何教育员工在小区遇到突发停电导致电梯困人时，是如何解救电梯被困人员的？

8、温州作为沿海地区，每年都有台风来袭，面对即将到来的台风季节，作为一名管理处主任你是如何组织管理处做好防台抗台工作？