第一篇：浅议项目可行性研究阶段投资的合理确定
浅议项目可行性研究阶段投资的合理确定
一、项目可行性研究的重要性
近年来，随着社会主义市场经济投资体制改革的不断完善，项目可行性研究作为国家各级计划综合部门对项目进行固定资产投资调控管理，编制发展规划、控制项目投资、优化资源配臵、合理利用资金起到了越来越多的作用。
项目的可行性研究作为项目建设前期工作的重要内容，是建设程序的组成部分。它是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、建设规模、建设方案、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，是为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。此外，工程项目的可行性研究还是确定项目是否进行投资决策的依据，是项目是否投资建设最重要的依据文件。
二、项目可研阶段合理确定投资的重要性
长期以来，在我国的固定资产投资方面长期存在着“三超”现象，为了杜绝“三超”现象的发生，把项目控制在国家批准的投资范围内，就必须从工程建设程序的源头，也就是我们通常所说的项目可行性研究阶段做起，合理确定项目的投资。
从项目的建设程序上来看，我国的建设项目程序主要有以下几个主要阶段：项目建议书阶段、可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段和交付使用阶段。而可行性研究阶段是确定项目是否进行投资决策的依据，是决定项目是否建设的重要阶段。该阶段所确定的投资是控制项目建设的基础和限额。也是有效控制设计阶段建设规模和投资额度、施工阶段合理使用投资的前提和保证。在可行性研究阶段所确定的投资估算是设计阶段设计概算和施工图预算的控制依据，只有这样，前期控制后期，才能有效的控制项目的投资，从根本上杜绝“三超”现象的发生，使投资方和国家的建设资金得到合理的利用和有效的控制。
三、项目可研阶段造成工程造价不合理的原因
项目可研阶段造成工程造价不合理的原因主要有
（一）前期可行性研究不够深入、细致，没有做好建设项目前期工作就仓促上马，使实施的某些设计方案、技术方案缺乏科学论证，设计变更多，漏项严重，使项目在开工前的投资控制就已经失效。
（二）多数建设项目的投资估算受项目可行性研究报告的约束，各地方各部门为了争项目，在可行性研究阶段缺乏实事求是的态度，人为地压低投资估算直至本地区和部门的批准权限之内，或者故意漏项少算，形成拟建项目所需投资少的假象，诱使主管部门批准立项，从而给整个项目投资控制留下先天性隐患。
（三）建设项目投资估算失准、丢失、漏项、忽略动态因素，如价格、利息、外汇风险等，造成建设项目投资超支严重。
四、工程项目可研阶段投资合理确定的措施
项目可行性研究阶段的投资是在项目建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、场（厂）址方案和工程建设方案以及项目进度计划等进行研究并基本确定的基础上，通过编制项目投资估算开确定和完成的。
投资估算施工建设项目决策的依据，直接关系到项目建成后的正常运行以及经济效益的发挥，其投资必须具备可靠性、准确性。可行性研究阶段是产生工程投资的源头，投资估算必须科学合理，按客观经济规律办事，合理客观地打足投资，工程造价管理人员要在以上各方案基础上，编制出高质量投资估算，编制投资估算的可行性研究报告一定要达到国家规定的深度。要编制出高质量的项目投资估算必须做到以下几个方面：
（一）积累丰富的工程实例和基础资料，保证资料详实、准确 工程实例中的投资和已建工程的工程造价是衡量和编制工程估算的尺子，在日常工作中要注意积累这方面的资料，在这些资料的收集过程中要详细记载工程的特征，如：建筑物功能、建筑面积、层数、结构形式、装修标准以及各单项的经济指标。在基础资料方面注意及时收集国家颁布的有关取费文件、各地区主要材料价格以及物价上涨指标等关系到影响投资的主要资料和信息。
（二）认真做好现场考察和市场研究，为项目的投资决策提供充足的实际依据
现场考察和市场研究是项目投资决策与评价的基础，现场考察可以充分认识到项目建设地的自然环境、地质地貌、供水、供电、材料运输等建设条件，为项目的建设提供基础数据。市场研究是通过对项目的产出品、投入物或服务的市场容量、价格、竞争格局等进行的调查、分析、预测，是确定项目目标市场、建设规模和产品方案的重要依据。因此，在项目投资决策的前期，认真做好现场考察和市场研究工作，对于准确把握项目建设规模，进而合理确定项目投资就显的十分重要。
（三）从多方案比选和方案优化设计两个环节入手，做好合理确定、有效控制工程投资工作
从多方案比选和方案优化设计是建设项目合理确定、有效控制投资的重要内容，是每个投资者所关心的一件大事。
多方案比选，择优选择最佳方案，合理的确定项目的建设规模，既可以有效地防止规模过小、资源得不到有效配臵、单位产品成本较高，经济效益低下；也可以杜绝规模过大导致开工不足、产品积压等因素造成效益降低。同时，多方案比选还可以从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能合理确定。例如在生产工艺及设备的选型比选过程中，要考虑“先进适用”，又要参考“经济合理”的原则，从而优选出最佳方案，达到合理确定、控制造价的目的。
（四）合理利用、有效变通投资估算的编制方法，准确估算项目投资
我国现行的建设项目投资估算方法很多，根据项目的特点、性质不同主要分为单位生产能力估算法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、指标估算法和分类估算法。以上这些估算方法的使用条件、范围以及估算的精度各不相同，如何让熟练掌握和运用这些估算编制方法就显得至关重要。
在项目的可行性研究阶段要准确的估算项目投资，我们一般采用准确度较高的指标估算法和分类估算法这两种方法。但在这两种估算法存在着同一行业、不同地区在定额水平、费用标准差别较大；各地区材料价格、材料品种选用存在较大的差异问题。因此，为了提高准确度和使用方便，我们可以将估算编制方法稍作改进，已取得较好的效果。例如：指标估算法中我们可以将单价指标变为主要工程量指标，再根据这些指标乘以本地区的综合单价，就得出被估算工程单项工程主要工程量投资。在根据相应的系数进行调整，得出所估算工程所需的投资。如果所选用的相似类型工程与所估算工程地理环境差别较大，只需按照国家设计规范或标准对相应的指标进行换算，或增减相应的分部分项工程。
五、结束语
随着我国社会主义市场经济投资体制改革的不断完善，项目可行性研究在项目投资建设过程中的作用将不断加强，在这个阶段，合理的确定项目的投资对于加快优化资源配臵、合理利用资金必将产生积极而深远的影响。
【国家政策动态】
● 《粉煤灰综合利用管理办法》
为规范和引导粉煤灰综合利用行为，促进粉煤灰综合利用健康发展，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国科学技术部、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国环境保护部、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国交通运输部、国家税务总局、国家质量监督检验检疫总局对《粉煤灰综合利用管理办法》进行了修订，并于2013年1月5日予以发布，自2013年3月1日起施行。1994年1月原国家经贸委等六部门发布施行的《粉煤灰综合利用管理办法》（国经贸节[1994]14号）同时废止。● 关于2013年陕西省巩固退耕还林成果后续产业发展项目申报工作的通知
2012年11月19日，陕西省发展改革委、陕西省财政厅、陕西省农业厅、陕西省林业厅、陕西省水利厅根据《陕西省巩固退耕还林成果后续产业发展项目资金申报指南（暂行）》（陕发改农经[2010]1471号）精神，就做好2013年陕西省巩固退耕还林成果后续产业发展项目资金申报工作发布通知。《通知》中指出本次支持范围及重点主要包括：
1、畜牧养殖业。支持猪、牛、羊、鸡等畜牧业标准化规模养殖场（小区）建设及水产养殖和特色养殖（小区）建设。
2、特色种植业。支持建设日光温室和薄膜大棚等设施农业项目和中药材等特色种植业。
3、优质果业基地。支持苹果、猕猴桃、柑橘等地方优质果业示范基地建设。
4、重点经济林示范基地。支持核桃等干杂果和蚕桑、茶叶等经济林、生物质能源林、培殖业原料林等示范基地建设。
5、特色加工项目。支持粮、油、果、蔬等农产品加工项目。另外《通知》中对支持方式、申报条件、材料要求、申报程序和要求等信息做出了明确指示。
● 关于请组织申报2013年工业企业能源管理中心建设示范项目财政补助资金的通知
2012年11月22日，为加快推进工业化和信息化深度融合，促进工业企业能源管理水平和能源利用效率提升，中华人民共和国财政部、中华人民共和国工业和信息化部依据《工业企业能源管理中心建设示范项目财政补助资金管理暂行办法》（财建„2009‟647号），就组织申报2013年工业企业能源管理中心建设示范项目财政补助资金有关事项发布通知。通知就项目申报范围、项目申报条件、项目申报要求、报送时间、联系方式等做出明确公布。
● 关于组织申报国家2013年蛋白类生物药和疫苗发展专项、通用名化学药发展专项的通知
2012年12月31日，陕西省发展改革委、工业和信息化厅、省财政厅、省卫生厅发布《关于组织申报国家2013年蛋白类生物药和疫苗发展专项、通用名化学药发展专项的通知》，《通知》中指出为进一步提升我国生物技术药和化学药产业的持续发展能力，2013年国家发展改革委、财政部、工业和信息化部、卫生部将继续组织实施蛋白类生物药和疫苗发展专项、通用名化学药发展专项。● 陕西省发展和改革委员会关于组织申报国家2013年海洋工程装备研发及产业化专项的通知
2013年1月10日，陕西省发展和改革委员会为大力培育和发展战略性新兴产业，推动海洋工程装备产业快速发展，发布《陕西省发展和改革委员会关于组织申报国家2013年海洋工程装备研发及产业化专项的通知》，强调2013年国家发展改革委将继续组织实施海洋工程装备研发及产业化专项。并将申报有关事项做出通知。
● 省发展改革委、省财政厅关于组织申报国家2013年卫星及应用产业发展专项的通知
2013年1月10日，陕西省发展和改革委员会及陕西省财政厅发布《省发展改革委、省财政厅关于组织申报国家2013年卫星及应用产业发展专项的通知》，指出为促进我国卫星及应用产业的的快速发展，2013年国家发展改革委、财政部将继续组织实施卫星及应用产业发展专项，并就申报有关事项做出通知。
● 关于做好2013年国家级中小企业服务体系发展专项资金项目申报工作的通知
2012年6月，工信部批复了我省中小企业公共服务平台网络建设方案，明确了项目建设总体要求。按照《工业和信息化部办公厅财政部办公厅关于印发2013年中小企业服务体系发展专项资金项目申报指南的通知》（工信厅联企业„2012‟298号，以下简称《申报指南》）要求，为了做好我省平台网络建设项目申报工作，2013年1月22日，陕西省中小企业促进局及陕西省财政厅发布《关于做好2013年国家级中小企业服务体系发展专项资金项目申报工作的通知》并就申报材料、有关要求等有关事项予以公布。
● 农业部关于促进企业开展农业科技创新的意见
为深入贯彻落实全国科技创新大会精神，促进企业开展农业科技创新，切实提升企业自主创新能力，根据《中共中央国务院关于深化科技体制改革加快国家创新体系建设的意见》有关部署和要求，农业部就强化农业科技体制机制创新、加快促进企业开展农业科技创新提出意见。主要有深刻认识促进企业开展农业科技创新的重大意义；着力提升企业在农业科技创新中的地位；引导和支持企业主持或参与承担农业科技项目；支持企业建立高水平研发机构；建立农业科技资源开放共享机制；促进农业科技人才资源的合理配臵；鼓励和引导企业开展农业技术服务；充分利用社会力量和财政金融政策支持企业开展农业科技创新；提升对企业知识产权的保护和管理水平。
● 国务院办公厅关于印发全国现代农作物种业发展规划（2012-2020年）的通知
2012年12月26日，国务院办公厅印发《全国现代农作物种业发展规划（2012-2020年）》，《规划》中指出，国以农为本，农以种为先。我国是农业生产大国和用种大国，农作物种业是国家战略性、基础性核心产业，是促进农业长期稳定发展、保障国家粮食安全的根本。为贯彻落实《国务院关于加快推进现代农作物种业发展的意见》（国发„2011‟8号）要求，结合实施《全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年）》和《全国现代农业发展规划（2011-2015年）》，特制定本规划。
● 国家发展改革委、财政部、农业部办公厅关于开展2013年农业清洁生产示范项目建设的通知
为贯彻落实《中华人民共和国清洁生产促进法》，切实推进农业清洁生产，促进农业农村经济可持续发展，国家发展改革委、财政部、农业部近日联合印发了《关于开展2013年农业清洁生产示范项目建设的通知》，明确2013年选择陕西等10个地膜使用面广、残留量大的省份，以市县为单位开展地膜科学使用示范建设，同时加强农业清洁生产能力建设。
● 农业部办公厅关于印发2013年农村经营管理工作要点的通知
2013年1月23日，农业部办公厅关于印发2013年农村经营管理工作要点的通知，通知指出，为贯彻落实《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发[2013]1号）和《农业部关于做好2013年农业农村经济工作的意见》（农发[2013]1号）的要求，切实做好2013年农村经营管理工作，我部研究制定了《2013年农村经营管理工作要点》。2013年农村经营管理工作要点包括：
一、加强农村土地承包管理和服务，发展多种形式的适度规模经营
二、加强重点领域农民负担监管，推动减负惠农政策落实
三、推进农村集体产权制度改革，强化农村集体“三资”和财务管理
四、强化对农民合作社的指导与服务，提升农民合作社规范化管理水平和市场竞争能力
五、完善扶持政策措施，提升农业产业化发展水平
六、启动社会化服务示范县创建，构建新型农业社会化服务体系
七、加强农经体系建设，做好农村经营管理基础工作
第二篇：工业投资项目可行性研究内容
投资项目系列材料工业投资项目可行性研究内容
工业投资项目可行性研究内容
根据国家计委颁发的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的规定，工业投资项目可行性研究应该包括以下内容：
1.总论
⑴ 项目提出的背景（改扩建项目要说明企业现有概况），投资的必要性和经济意义。
⑵ 研究工作的依据和范围。
2.需求预测和拟建规模
⑴ 国内外需求情况的预测。
⑵ 国内现有工厂生产能力的估计。
⑶ 销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景。⑷ 拟建项目的规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。
3.资源、原材料、燃料及公用设施情况
⑴ 经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述。
⑵ 原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应可能。⑶ 所需公用设施的数量、供应方式和供应条件。
4.建厂条件和厂址方案
⑴ 建厂的地理位置、气象、水文、地质、地形条件和社会经济现状。
⑵ 交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势。
⑶ 厂址比较与选择意见。
5.设计方案
⑴ 项目的构成范围（指包括的主要单项工程）、技术来源和生产
投资项目系列材料工业投资项目可行性研究内容 方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较，引进技术、设备的来源、国别，设备的国内外分交或与外商合作制造的设想。
改扩建项目要说明对原有固定资产的利用情况。
⑵ 全厂布置方案的初步选择和土建工程量估算。
⑶ 公用辅助设施和厂内外交通运输方式的比较和初步选择。
6.环境保护
调查环境现状，预测项目对环境的影响，提出环境保护和“三废”治理的初步方案。
7.企业组织、劳动定员和人员培训（估算数）
8.实施进度的建议
9.投资估算和资金筹措
⑴ 主体工程和协作配套工程所需的投资。
⑵ 生产流动资金的估算。
⑶ 资金来源、筹措方式及贷款的偿付方式。
10.社会及经济效果评价
第三篇：投资可行性研究
投资可行性研究
为了使资产投资行为更能符合客观需要，能获得最佳经济效益，在具体投资之前，应对拟投资的项目进行可行性研究。其主要任务是论证新建或改、扩建项目在技术上的可行性和经济上的效益性，并预测投资后的经济效益，为投资决策提供可靠的依据。
可行性研究的一般程序
1．机会研究（又称为立项建议）它是对投资的方向提出建议，企业及基层单位根据生产中发现的问题和市场中的机会，以充分利用自然资源为基础，寻找最有利的投资机会。从企业来看，应根据资金实力的大小，现有技术能力，寻求新的效益较好的投资机会。
2．初步可行研究（又称为立项审查）它是进行可行性研究的前期活动，是大体收集材料，对投资项目的前景粗略估价的过程。由初步可行性研究，决定是否继续进行可行性研究。
3．可行性研究是在初步可行研究基础上认为基本可行，而对项目各方面的详细材料进行全面的搜集、掌握，依此对项目的技术和经济诸方面进行综合分析考察，并对项目建成后提供的生产能力、产品质量、成本、费用、价格及收益情况进行科学的预测，为决策提供确切的依据。
4．形成评价报告经可行性研究后，要将技术上可行和经济上合理与否的情况形成结论，写成报告，并对重点投资项目进行评定和决策。报告的具体内容包括资产投资项目的预测（就是预测投资项目需要增加那些固定资产，增加多少，何时增加等）；提出投资概算，筹划投资来源；拟定投资方案，测算投资效果。
5．投资方案的审核和决策投资效益指标计算出来后，就应对同一项目的不同投资方案的效益进行对比，择优进行决策。
LED灯节能又环保，但何时才能进入普通家庭？9月9号，南海“醒狮杯”国际家电及消费电子产品创新设计大赛组委会传来喜讯，目前已征集到不少本地企业自主研发的LED家用产品，年底前就有望上市。
9月9号，参赛企业、佛山市利升光电有限公司，向评委展出一款名叫“曙光”的LED台灯。从外观来看，这种台灯十分“纤细”,只有两条普通日光灯管，十分节省空间。
佛山市利升光电有限公司总经理王清平介绍说，这款台灯采用了20颗0.06瓦的小功率LED作为光源，功率只有3瓦，但可发出相当于10~15瓦的光亮，工作1000小时，只需0.72元电费，使用寿命超过50000个小时，比普通台灯至少节能六成以上。
“绿色照明行业是近年南海大力扶持发展的重点行业之一，但目前国内的产品基本上集中在路政工程上，在大众消费市场缺乏产品，也没有大规模推广。”南海区经济促进局有关负责人表示，LED照明设计是本届大赛的特色，南海乃至国内的LED产品向家用、民用方面发展还处于起步阶段。希望经过此次大赛创意征集后，企业可更好地把LED产业推广到普通家庭。
据了解，今年的大赛在充分尊重参赛者知识产权权益的基础上，与南海知识产权交易平台合作，由政府全额补贴申请专利费用，为优秀入围作品申请专利，组织构建“醒狮杯”大赛“专利池”,并及时推荐大赛的优秀作品到南海知识产权交易平台。一旦企业有需要，即可通过该平台与参赛者进行对接，同时政府也会为企业和参赛者、优秀作品的提供支持，更快实现产业化。
据悉，“醒狮杯”国际家电及消费电子产品创新设计大赛是国际性的工业设计大赛，在2009年首次举办，即在国内取得了赫赫名声。
义乌读者龚先生来电询问：听说购买节能灯有半价优惠，我家里旧村改造的房子刚建好，大概需要六七十只节能灯。如果能半价优惠，可省下不少钱，不知哪里可以买到，有没有什么限制？
记者帮办：义乌市经济发展局节能办工作人员回复，从7月开始，节能惠民、绿色照明工程就已启动。居民购买指定款节能灯可享受50%的财政补贴，凭身份证每人限购30只；工厂、商场、公共机构等单位以大宗用户名义购买，可享受30%的财政补贴。
据悉，今年是国家财政补贴推广高效照明产品的第三年，也是最后一年。我省将推广800万只节能灯，其中义乌市民可分享到7.5万只。截至目前，已有1.5万只节能灯售出。
相比市场上销售的节能灯，推广产品售价只相当于市场价的1/3左右。节能办工作人员说，这是由于推广企业必须以低于市场价的价格中标获得推广资格，在中标价基础上再半价销售，价格自然有优势，而且中标企业的产品质量也相对有保障。如浙江山蒲照明是全国乃至世界最大的T5灯管生产基地，另外两个推广品牌---浙江得邦和晨辉也都各具优势，技术相对成熟。销售的产品规格从5瓦至35瓦不等，其中普通照明用自镇流荧光灯、直管荧光灯（工频T8），财政补贴后的售价每只均在4元以下；直管高频荧光灯零售价也不超过20元，十分优惠。厂方还提供两年质保服务，两年内出问题可免费更换。
据节能办工作人员介绍，节能灯推广重点为社区、农村和企业、机关、学校、医院等单位，并向农村倾斜。有需要的市民可到社区或农村居委会登记申购，工作人员也会上门推广送货。如果单个购买，无论是本地还是外地居民，均可凭本人身份证到以下三处推广点选购：涛乐照明电器批发商行（义乌市丹溪路31号）、义乌飞利浦时尚灯饰馆（义乌市黄杨梅路151-153号）、浙江艺诺装饰工程有限公司（义乌市童店新村二区5幢）。
另需提醒的是，由于节能灯的光效比同瓦数的白炽灯高5倍，如原来使用70瓦白炽灯，只需购买14瓦的节能灯便能满足照明需求。
日前，“中国逐步淘汰白炽灯、加快推广节能灯 项目”已开始招标。该项目指出，3年内，中国将规划出逐步淘汰白炽灯的时间表，推广节能灯、高效照明 等产品。
理由
一、白炽灯环保性差
白炽灯使用时，环保性非常差。熟知白炽灯工作原理的人都知道，白炽灯使用时仅有5%的电能用于照明，其余95%全部由热量消耗。更重要的是，中国作为全球最大白炽灯生产地，单在2008年的产量就达到了34亿只，而出口就占到了一半。近年，随着环保家居产品日益被消费者认可，“环保性”逐渐成为消费者挑选家居产品时最注重的一个标准。在日益注重环保化的今天，作为白炽灯生产量最大的国家，淘汰白炽灯必然是大势所趋。
理由
二、节能灯的优势多多
节能灯受到青睐，除节电以外，自身还有很多优势。第一，功率因数高，可以降低电网线损;第二，低电压就可以启动，而且电压的变化不会带来太大的亮度改变;第三，寿命长，普通白炽灯泡 的额定寿命为1000小时，节能灯的寿命一般为5000小时;第四，发热量低，属“冷光源”，无闪烁感，有益于眼保健，体积小巧，造型美观，使用简便;第五，色原性好，在灯光下可准确反映物体的真实颜色等等。
理由
三、提上日程 任重道远
随着“中国逐步淘汰白炽灯、加快推广节能灯项目”被提上日程，接下来的实施工作也受到人们的关注。一位业内人士透露，依目前的情况，我们的主要任务还是开展淘汰白炽灯，推广节能灯的探究，规划出具体的实施步骤，然后再逐步实行。基于目前中国生产白炽灯的情况，以及白炽灯庞大的规模、大量的从事人员，还需要提高国家检测机构对高效照明产品质量的检测和监控能力，实施淘汰过程任重道远。
目前，仍有大量的人不愿意使用节能灯，价格自然是其中的一个原因。一只白炽灯一般只要1～3元钱，而一只节能灯的价格是9～30元不等。实际上，节能灯的使用寿命一般是白炽灯的5倍，并且耗电低，从长期看是省钱的。而且节能灯的好处是白炽灯的很多倍，所以观念上的转变非常重要。从长远发展角度看，环保、节能的节能灯将更有益于人类的健康。
第四篇：房地产项目投资可行性研究分析报告格式
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）
第一部分 房地产项目总论
1.房地产项目概况
1.1房地产项目名称
1.2房地产项目建设单位
1.3房地产项目位置（四周范围）
1.4房地产项目周边目前现状
1.5房地产项目性质及主要特点
1.6房地产项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
2.3项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分 房地产项目背景
1.房地产项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.房地产项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.房地产项目投资的必要性
第三部分 房地产市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分 项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目SWOT分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
第五部分 投资估算
房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建筑安装工程费用
4.基础设施建设费用
5.公共配套设施建设费用
6.管理费用
7.销售费用
8.财务费用
9.各种税金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 开发进度
第七部分 资源供给
1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式
3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应
第八部分 财务评价
1.获利性评价
1.1成本利润率
1.2销售利润率
2.效率评价
2.1经营比率
2.2资金利用率
3.信誉评价
3.1流动比率
3.2杠杆比率
4.静态获利分析
4.1投资收益率(R)
4.2投资回收期(Pt)
5.动态获利分析
5.1财务净现值（FNPV）
5.2财务净现值率(FNPVR)
第九部分 风险评价
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
2.1变动因素一
2.2变动因素二
第十部分 综合评价
1.经济评价（定性）
2.社会评价（定性）
3.环境评价
4.存在问题与建议
5.总体结论及建议
通用估算情况，请大家辨别使用！
估 算
一 土地费用土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上土地出让契税 出让金×3%
二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装
三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%设计招投标管理费 总投资×0.02%勘查费 设计概算×0.5%设计监理 规划设计费×2%施工监理 建安费×1.4%施工证费规划证费 建安费×0.6%
四 配套费用190元/M2-230元/M2住宅配套费用 用地红线外大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等
五 其它费用管理费用（建安+前期+配套）×3%销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上
六 营业税费 销售收入×6.1%营业税 销售收入×5%城市维护建设税 营业税×7%教育附加税 营业税×4%印花税 销售收入×0.05%交易管理费 销售收入×0.5%
杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%
七 融资成本
清 单
序号 费用名称 取费标准土地使用权取得费附加
1.1 国土契税 土地评估价格×3%
1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。1.3 拆迁管理费
1.4 国土勘测费
1.5 拆迁代办费
1.6 现状实测费前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2
2.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2
2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M2
2.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2
2.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2
2.5 基础设施设计费
2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M2
2.5.2 电信设计费 1元/M2
2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M2
2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2
2.6 施工用电供配电贴费 1.2-2.7元/M2
2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M2
2.8 晒图费 0.5元/M2
2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2
2.10 工程招标管理费 0.42元/M2
2.11 环保费/日照分析费 0.5元/M2
2.12 建筑地方高等教育费 12元/M2
2.13 人防费 多层15元/M2（旧城 10元/M2）
2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅)1.2元/M2（商业用房）
2.15 白蚁防治费 1.6元/M2
2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M2建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M2
3.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M2
3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M2
3.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M2
3.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M2基础设施建设费 190元/M2-230元/M2
4.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M2
4.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M2
4.3 小区供电工程费 22元/M2
4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2
4.5 小区供气工程费 14元/M2
4.6 有线电视宽带工程费 6元/M2
4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里
4.8 小区绿化费 25-30元/M2
4.9 小区通讯通邮费 16元/M2
第五篇：商业计划书投资建议可行性研究项目建议书
商业计划书投资建议可行性研究项目建议书
关于商业计划书
商业计划书(Business Plan），是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。
商业计划书的格式与内容
商业计划书的编写格式还是相对标准化的，这些格式涵盖了一个商业计划最需要回答问题的层面，得到了众多专家和实践者的一致公认。一个企业自身的商业计划和一个给潜在投资者递交的商业计划可能在形式上或诉求重点都略有差异，但其实质和根本应该是完全一致的。大致而言，任何一个商业计划都必须仔细审视并分析描述企业的目标，所处的产业和市场，所能够提供的产品和服务，会遇到的竞争和对手，的管理和其他资源，如何满足顾客的要求，长期优势以及企业的基本财务状况和财务预测。
第一章：计划概要
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
第二章：项目介绍
主要介绍项目的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
第三章：市场分析
主要介绍产品或服务的市场情况。包括目标市场基本情况、未来市场的发展趋势、市场规模、目标客户的购买力等。
第四章：行业分析
主要介绍企业所归属的产业领域的基本情况，以及企业在整个产业或行业中的地位。和同类型企业进行对比分析，做WSOT分析，表现企业的核心竞争优势。
第五章：市场营销
主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤、整体营销战略的制定以及风险因素的分析等。
第六章：管理团队
主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况、员工安排、薪金标准。
第七章：财务分析
主要对未来5年做营业收入和成本进行估算，计算制作销售估算表、成本估算表、损益表、现金流量表、计算盈亏平衡点、投资回收期、投资回报率等。
第八章：资金需求
主要介绍申请资金的数额、申请的方式，详细使用规划。
第九章：资金的退出
主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
第十章：风险分析
主要介绍本项目将来会遇到的各种风险，以及应对这些的风险的具体措施。
第十一章：结论
对整个商业计划的结论性概括。
第十二章：附件
附件是对主体部分的补充。由于篇幅的限制，有些内容不宜于在主体部分过多描述。把那些言犹未尽的内容，或需要提供参考资料的内容，放在附录部分，供投资者阅读时参考。
关于投资价值分析报告
投资价值分析报告是国际投、融资领域投资商确定项目投资与否的重要依据，主要对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的结论。
投资价值分析报告和《项目建议书》、《可行性研究报告》及《商业计划书》有所不同，它主要集反映投资该项目在未来市场的价值分析。不仅仅为融投资双方充分认识投资项目的投资价值与风险，更重要的是通过充分评估项目优势、资源，加速企业或项目法人拥有的人才、技术、市场、项目经营权等无形资源与有形资本的有机融合，对企业和投资机构提供重要的融投资决策参考依据。
对企业或项目法人而言，利用项目投资价值分析报告可以对项目的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。一份好的项目投资价值分析报告将会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，动员促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的目的。
投资价值分析报告
第一章：摘要
项目名称，承办单位，项目投资方案，投资分析，项目建设目标及意义，项目组织机构。
第二章：项目背景分析规划
项目背景、项目建设规划、主要产品和产量、工艺技术方案。
第三章：外部环境分析
外部一般环境（PEST）分析、产业分析。
第四章：市场需求预测
国外市场需求预测、国内市场需求状况分析。
第五章：竞争分析
项目地理位置分析、资源和技术、项目之 SWOT 分析、项目竞争战略的选择。
第六章：财务评价
评价方法的选择及依据、项目投资估算、产品成本及费用估算、产品销售收入及税金估算、利润及分配、财务盈利能力分析、项目盈亏平衡分析、财务评价分析结论。
第七章：融资策略
资金筹措、资金来源、资金运筹计划等
第八章：价值分析判断
价值判断方法的选择，价值评估。
第九章：风险分析
项目可能遇到的常规风险、特殊风险、风险的规避方案。
第十章：投资价值分析结论
对于项目的投资价值进行分析总结
第十一章：附件
证件、协议、证书等等。
关于可行性研究报告
可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
可行性研究报告的作用
1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
可行性研究报告要讲究科学性，此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。
此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
3、用于银行贷款的可行性研究报告
商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。
4、用于申请进口设备免税
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
可行性研究报告的主要内容与格式
各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：
投资必要性。
主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。技术的可行性。
主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。
财务可行性。
主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。组织可行性。
制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。
经济可行性。
主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。
社会可行性。
主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。
风险因素及对策。
主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。
可行性研究报告基本构架
第一章：项目总论；
第二章：项目环境分析；
第三章：行业投资分析；
第四章：市场分析；
第五章：企业竞争分析与项目规模选择；
第六章：项目组织与实施；
第七章：投资估算与资金筹措；
第八章：项目经济可行性分析；
第九章：风险分析及规避；
第十章：结论与建议；
第十一章：附件。
关于项目建议书
项目建议书(又称立项申请)是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。
是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。
对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。
项目建议书的内容与格式
一、总论
项目名称、承办单位概况、拟建地点、建设内容与规模、建设年限、概算投资、效益分析
二、项目建设的必要性和条件
建设的必要性分析、建设条件分析、其它条件分析、资源条件评价、资源品质情况、资源赋存条件
三、建设规模与产品方案
建设规模、产品方案。
四、技术方案、设备方案和工程方案
技术方案、生产方法、工艺流程、主要设备方案、主要设备选型、主要设备来源、工程方案。
五、投资估算及资金筹措
投资估算、建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、资金筹措、自筹资金、其它来源。
六、效益分析
经济效益、销售收入估算、成本费用估算、利润与税收分析、投资回收期、投资利润率、社会效益。
七、结论
关于资金申请报告
资金申请报告是指项目投资者为获得政府专项资金支持而出具的一种报告。政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，只审批资金申请报告。
1、投资无偿补助是指政府部门对符合条件的企业投资项目和下一级地方政府投资项目给予的投资资金补助，一般政府给与的投资补助不高于总投资额度的30%;
2、奖励，是政府部门对表现突出，业绩优秀，具有重大创新贡献企业的一种鼓励政策，奖励额度视具体情况而定;
3、贷款贴息，是指政府部门对符合条件、使用了中长期银行贷款的投资项目给予的贷款利息贴息。
资金申请报告要阐述的内容
1、项目单位的基本情况和财务状况;
2、项目的基本情况，包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、技术工艺、各项建设条件落实情况等;
3、申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据;
4、项目招标内容(适用于申请投资补助或贴息资金500万元及以上的投资项目);
5、国家发展改革委要求提供的其他内容。
资金申请报告的格式
1、项目的背景和必要性
国内外现状和技术发展趋势，对产业发展的作用与影响，产业关联度分析，市场分析;
2、项目承担单位的基本情况和财务状况
包括所有制性质、主营业务、近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行信用等级、项目负责人基本情况及主要股东的概况;
2、项目的技术基础
成果来源及知识产权情况，已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限，技术或工艺特点以及与现有技术或工艺比较所具有的优势，该项技术的突破对行业技术进步的重要意义和作用;
3、建设方案
项目建设的主要内容、建设规模、采用的工艺路线与技术特点、设备选型及主要技术经济指标、项目招标内容(适用于申请国家投资补助资金500万元及以上的项目)、产品市场预测、建设地点、建设工期和进度安排、建设期管理等;
4、各项建设条件落实情况
包括环境保护、资源综合利用、节能措施、原材料供应及外部配套条件落实情况等;其中节能分析章节按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2007]2787号)要求进行编写。
5、投资估算及筹措
项目总投资规模，投资使用方案、资金筹措方案以及贷款偿还计划等;
6、项目财务分析、经济分析及主要指标
内部收益率、投资利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标的计算和评估，项目风险分析，经济效益和社会效益分析。
7、资金申请报告附件
(1)银行出具的贷款承诺(省级分行以上)文件或已签订的贷款协议或合同;
(2)地方、部门配套资金及其它资金来源证明文件;
(3)自有资金证明及企业经营状况相关文件(包括营业执照、损益表、资产负债表、现金流量表);
(4)技术来源及技术先进性的有关证明文件;
(5)环境保护部门出具的环境影响评价文件的审批意见;
(6)节能、土地、规划等必要文件;
(7)项目核准或备案文件(在有效期内且未满两年);已开工项目需提供投资完成、工程进度以及生产情况证明材料;
(8)项目单位对项目资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明。
融资一条龙服务
全程协助融资服务（编撰融资一条龙服务）是我公司根据自身多年经验和渠道优势，针对还未找到意向投资方的项目企业，推出的全面融资解决方案。这种服务包括了筛选意向投资商、编撰专业融资文件、融资辅导培训、撮合约见等融资中各方面的工作，能全面提升项目企业融资过程的效率和融资成功率。全程融资服务让融资企业的过程变的省心、省时、省力。
全程融资服务包括的服务内容
融资方案的策划和制定
从《投资商名录》中筛选符合投资领域的投资机构
利用融资平台寻找有意向的投资机构
向有兴趣的投资机构发送项目介绍
反复接洽有初步意向的投资方
编撰符合国际惯例的《商业计划书》
将《商业计划书》发送给意向投资方
对项目企业进行融资辅导
撮合资金项目双方见面
撮合双方签署正式《合作意向书》
努力促使融资成功
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