湖北省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作内容考试题

第一篇：湖北省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作内容考试题

湖北省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的工作

内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。A：满5年的 B：5年以上的

C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调

2、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同

3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率 D．财务杠杆比率

6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的

7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

8、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

9、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。A．门窗翘裂 B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备 D．屋面防水

10、面积误差比的计算公式为。

A：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积]×100％ B：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／产权登记面积]×100％ C：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／产权登记面积]×100％ D：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积]×100％ E：执行层的组织协调

11、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D．一个城市原则上只设一个担保公司

12、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

13、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同

14、下列不是拍卖的基本原则的是__。A．公开原则 B．诚实信用原则 C．公正原则 D．保留价原则

15、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73

16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同

17、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。A．拍卖实践 B．拍卖过程 C．拍卖实务 D．拍卖行为

18、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

19、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5 20、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％ E：工业用地的监测点评估价格

21、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。A．房屋重置价格-房屋年折旧额 B．房屋重置价格×房屋成新度

C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

22、消费倾向是。

A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重

B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重

D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调

23、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。A：正常 B：较低 C：平均 D：较高

E：工业用地的监测点评估价格 24、2009年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是。A：15％ B：25％ C：30％ D：35％

E：执行层的组织协调

25、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。A．7.5% B．3.5% C．2.2% D．1.2%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号

E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

2、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

3、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额

5、建筑物重置价格的求取方法有等。A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法

6、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。A．风险产生的原因分析 B．风险发生的概率大小分析 C．风险因素检验

D．风险变量间的相关性分析 E．风险概率分布情况分析

7、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

8、收入具有的特点包括。

A：是从企业的日常活动中产生的 B：可能表现为企业资产的增加 C：可能表现为企业负债的减少

D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少 E：将引起企业所有者权益的增加

9、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大

11、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同

12、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。A．社会养老保险 B．健康保险

C．劳动工伤保险 D．意外伤害保险 E．失业保险

13、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。A．流动性 B．安全性 C．偿还性 D．盈利性 E．地域性

14、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

15、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58

16、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。A．维修费 B．折旧费 C．税金

D．投资利息 E．管理费

17、列属于会计恒等式的是。

A：资产-费用=负债+所有者权益-收入 B：所有者权益=资产+负债

C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润 D：负债=资产+所有者权益 E：执行层的组织协调

18、建设工程竣工验收由__单位组织实施。A．施工 B．建设 C．监理

D．工程质量监督管理

19、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E．融资风险大

20、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。A．农业用地 B．工业用地 C．建设用地

D．乡镇企业用地

21、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。A．1270 B．1271 C．1272 D．1273

22、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

23、业主大会议事规则由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

24、农民集体的范围有__。A．队农民集体 B．村农民集体 C．乡农民集体 D．镇农民集体 E．县农民集体

25、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。A．2360 B．2500 C．2722 D．2845

第二篇：湖北省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协调考试题

湖北省房地产估价师《制度与政策》：实地查勘、评估方法和技术协

调考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、物业服务企业的资质管理实行。A：一级审批制度 B：逐级审批制度 C：分级审批制度 D：分别审批制度 E：执行层的组织协调

2、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。A．估价的折旧注重的是价值的减损

B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致 C．会计折旧时的C值必须是资产原值 D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限

3、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。A．他项权 B．转移 C．初始 D．变更

4、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。A：-41．8 B：200 C：158．2 D：-241．8 E：借款合同

5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。A．必须 B．应当 C．可以 D．不能

6、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格

7、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

8、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。A．四类 B．五类 C．六类 D．七类

9、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、保险的派生职能不包括__。A．防灾防损 B．融通资金

C．组织经济补偿 D．分配

11、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量 B：结构 C：设施 D：层高

E：工业用地的监测点评估价格

12、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿

13、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：执行层的组织协调

14、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

15、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。A．拐点

B．盈亏转化点 C．盈亏平衡点 D．盈亏转折点

16、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划 B．城市规划 C．土地开发 D．城市建设

17、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

18、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。A．简单平均法 B．移动平均法

C．加权移动平均法 D．指数平滑法

19、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性

20、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法 C．净现值法

D．等额年费用法

21、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大 B．Ic越小，Pt越大 C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关

22、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

23、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。A：商业信用 B：国家信用 C：消费信用 D：民间信用

E：执行层的组织协调

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A．房地产周期 B．房地产循环

C．房地产周期循环 D．房地产周期运动

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系

2、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配

E：执行层的组织协调

3、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资 B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

4、下列关于丘的表述，正确的是。A：丘是指地表上一块无界空间的地块 B：丘有独立丘和组合丘之分

C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘 D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

5、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为__。A．±10% B．±20% C．±30% D．±40%

6、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

7、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

8、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。A．最高最佳使用原则 B．合法原则

C．估价时点原则

D．独立客观公正原则

9、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。A．经营税收及附加 B．企业所得税

C．城镇土地使用费 D．契税 E．印花税

10、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

11、下列金融工具中，银行汇票属于。A：直接金融工具 B：短期信用工具 C：商业信用工具 D：消费信用工具 E：执行层的组织协调

12、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

13、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

14、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

15、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。

A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素

16、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法 E．匀衡法

17、资本化率的公式为（）。A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D

18、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国王地管理法》 C：《城市房地产开发经营管理条例》 D：《城市商品房预售管理办法》 E：《商品房销售管理办法》

19、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。

A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元

E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元 20、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金 B．保证金 C．预留金 D．周转金

21、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。A．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值 B．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E．地下人防设施免税

22、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

23、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：吸水性

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业 B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

25、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。A．空置等造成的收入损失 B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额 D．期末转售收益 E．承租人权益价值

第三篇：2017年湖北省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录试题

2017年湖北省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．3573

2、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。A：1月30 日 B：3月30日 C：6月30日 D：12月30日

E：执行层的组织协调

3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年

E：借款合同

4、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A．486.52 B．521.74 C．559.50 D．1398.76

5、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。A．60% B．70% C．80% D．90%

6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用

C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格

7、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。A．国家信贷资金 B．国家预算资金 C．国家负担资金 D．国家计划资金

8、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元／㎡，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．

A：390．25万元 B：393．75万元 C：402．25万元 D：413．25万元

E：工业用地的监测点评估价格

9、关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是__。A．以土地地块边界为主，地物为辅 B．带有高程或等高线

C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上 D．城市地籍图比例一般为1:500

10、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题)A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调

11、住房公积金管理的决策机构是。A：住房公积金管理委员会 B：城市人民政府

C：住房公积金管理中心 D：住房公积金缴存单位 E：执行层的组织协调

12、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证 B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。A．38.26 B．40.33 C．46.5 D．62.33

15、所有权属于__。A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权

16、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日 B．3个月 C．1年 D．2年

17、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。A．市人民政府 B．县人民政府

C．省人民政府土地管理部门

D．市、县人民政府土地管理部门

18、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年

19、需求价格弹性系数是的比值。A：需求与价格 B：需求量与价格量

C：需求量变动率与供给变动率 D：需求量变动率与价格变动率 E：执行层的组织协调

20、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。A．书面报告 B．口头报告 C．叙述式报告 D．表格式报告

21、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人

E：执行层的组织协调

22、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是__。A．甲公司非法占用了财产 B．甲公司所有的危房

C．甲公司替乙公司保管的财产

D．甲公司未经规划许可建造的房屋

23、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。A：乙烯

B：光化学烟雾 C：甲烷 D：乙烷

E：执行层的组织协调

24、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。A：资产 B：负债

C：所有者权益 D：费用

E：执行层的组织协调

25、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力

D．不得对抗抵押权

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价

2、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记 B：申请业主与房屋所有权主体不一致

C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书 D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书 E：执行层的组织协调

3、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。A．450 B．475 C．490 D．500

4、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划 D．每平方米的租金 E．室内的装修

5、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。A：资产类账户 B：负债类账户

C：期间成本费用账户 D：期间收入账户 E：所有者权益账户

6、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款 B：已抵押担保的债权数额 C：房地产变卖处置费用 D：诉讼费用

E：其他法定优先受偿款

7、前期工程费用主要包括__。A．拆迁安置补偿费 B．规划费用 C．设计费用

D．可行性研究费用 E．“三通一平”费用

8、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13 E：执行层的组织协调

9、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有__。A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险 D．时间风险 E．资本价值风险

10、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为__。A．出售型房地产 B．出租型房地产 C．办公型房地产 D．自用型房地产

11、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】 A：土地所有权

B：国有工业用地使用权 C：宅基地土地使用权 D：大型游乐场 E：乡镇企业用房

12、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D．忽略了房地产租金以外的收入 E．相对全面一些

13、是现代保险事业经营和发展的科学基础。A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论

14、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。

A．临时用地土地使用权

B．农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C．宅基地使用权(为农民集体土地上的)D．行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E．出让土地使用权(为国有土地上的)

15、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。A．深度百分率 B．资本化率 C．收益率 D．物价指数

E．其他价格修正率

16、市场租金一般__基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联

17、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

18、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力 C：协议签订后，可以进行公证

D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案 E：执行层的组织协调

19、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

20、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则__。

A．该房地产的收益价格为136.73万元 B．该房地产的收益价格为143.89万元

C．以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D．该房地产的合理经营期限为15年 E．该房地产的合理经营期限为20年

21、以下说法满足最高最佳使用的条件有__。A．法律上许可 B．技术上可能 C．价值最大化 D．权益上允许 E．经济上可行

22、《土地管理法》将土地分为__。A．生产用地 B．非生产用地 C．农用地 D．建设用地 E．未利用地

23、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。A．3.41 B．4.05 C．4.59 D．12.59

24、市场失灵主要表现在。

A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置

B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全

25、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。A．货币支付 B．价值 C．现象 D．本质

第四篇：2015年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要性考试题

2015年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要

性考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

2、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20 B．30 C．70 D．40

3、在采用三种不同的估价方法选用加权算数平均数时，权重范围宜为。A：0．1~0．8 B：0．3~0．7 C：0．2~0．6 D：0．15~0．5 E：工业用地的监测点评估价格

4、住房公积金的本质属性是__。A．奖金 B．津贴 C．贷款 D．工资

5、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。(2005年试题)A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．土地使用管制

7、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。A．55% B．65% C．75% D．85%

8、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．90

9、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。A．28日

B．28个工作日 C．30日

D．30个工作日

10、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置 B：交通 C：人文 D：环境

E：工业用地的监测点评估价格

11、下列说法错误的是__。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行 B．我国商业银行实行的是分支行制 C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

12、下列表述中正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

14、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格

15、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

16、证券可分为商品证券、货币证券和__。A．负债证券 B．资产证券 C．交易证券 D．资本证券

17、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A．证券 B．股票 C．债券

D．投资基金

18、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止 B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止 C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止 D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止 E：房地产估价机构必须加盖公章

19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A．财务净现值 B．静态投资回收期 C．财务内部收益率 D．动态投资回收期

20、路线价法主要适用于__。A．城市市区房地产估价

B．城市商业街道两侧土地的估价 C．区片土地的估价

D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

21、__通常是构成城市居住区的基本单位。A．居住小区 B．居住组团 C．胡同 D．四合院

22、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。A．750 B．350 C．800 D．850

23、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．80% B．82% C．83% D．92%

24、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。A．生活污水 B．生产废水 C．工业污水 D．雨水

25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、从变更的重要性来讲，工程变更分为。A：设计变更 B：工程量变更 C：工程项目变更 D：进度计划的变更 E：其他变更

2、下列不属于房地产拍卖特征的是。A：房地产拍卖数量多,价值高 B：房地产拍卖的时间短 C：房地产拍卖法律性强 D：拍卖结束后续工作多 E：执行层的组织协调

3、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

4、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面（）。A．房地产产权与交易政策 B．生产和工作方式的转变 C．自然环境的变化 D．家庭生命周期 E．物价水平

5、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

6、产权不明确的房屋是指的房屋。A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学

D：因产权关系正在诉讼

E：暂时无法确定产权的合法所有人

7、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。

A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险 B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险

D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险

E：执行层的组织协调

8、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C．不毁其双方的利益，做到公平交易 D．把握全过程的信息，掌握全局 E．双方协商一致后的签约阶段

9、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。A．物业服务成本 B．法定税费

C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润

10、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。A：7．59 B：7．28 C：13．59 D：6．05 E：借款合同

11、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。

A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放 B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放 C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度 D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度 E：下调利率与加快利率市场化相结合

12、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。A：权利 B：义务 C：信用 D：债务 E：借款合同

13、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元 B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C．取得了该房地产项目的土地使用权证书

D．实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

E．实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

14、投资者可以控制的风险包括（）。A．利率风险 B．政策性风险 C．资本价值风险 D．持有期风险 E．比较风险

15、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。A．降低房地产开发贷款利率 B．增加土地有效供给 C．降低契税

D．提高购房贷款利率

16、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出

B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本

C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本

D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本

17、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同 B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

18、我国现行房地产税包括等。A：房产税

B：城镇土地使用税 C：土地增值税 D：农业税 E：车购税

19、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 20、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是。A：购房人只能要求退房，不能要求换房 B：购房人只能要求换房，不能要求退房 C：购房人有权选择退房或换房

D：商品住房买卖双方协商选择退房或换房 E：执行层的组织协调

21、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。A．房价收入比

B．实际价格/理论价格 C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率 E．房地产投资需求/房地产使用需求

22、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

24、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。A．5 B．6 C．8 D．10

25、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。A：设备及工器具购置费 B：建安工程费

C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费

第五篇：2016年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题

2016年天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录

考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

2、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．土地使用者

B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府

D．县级以上人民政府土地管理部门

3、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于。A：低层建筑 B：多层建筑 C：中高层建筑 D：高层建筑

E：执行层的组织协调

4、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．政策 B．财务 C．市场 D．经营

5、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格

6、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区

E：执行层的组织协调

7、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

8、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位 B：用途 C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

10、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格

13、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

14、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

15、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月 B．一个月至三个月 C．一个月至六个月 D．三个月至六个月

16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险

17、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 E：执行层的组织协调

18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：执行层的组织协调 20、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

21、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。A：区位因素 B：变现能力 C：市场影响

D：最高最佳使用 E：执行层的组织协调

22、物业管理企业的资质管理实行制度。A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批

E：执行层的组织协调

23、所有权属于__。A．从物权 B．动产物权 C．他物权 D．主物权

24、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

25、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于所有权的表述中，正确的有。(2007年试题)A：所有权是从物权 B：所有权是自物权

C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有

E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

2、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决 B：依法起诉 C：强制拆迁 D：仲裁 E：协商

3、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。A．2.725 B．3.475 C．4.375 D．5.255

4、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20 B．15 C．35 D．50

5、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值

6、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途

D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任

7、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括。A：社会主义所有制 B：全民所有制

C：劳动群众集体所有制 D：初级公有制 E：高级公有制

8、属于产权登记制种类的是。A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制

9、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。A．相互影响论 B．相互补充论 C．相互制约论 D．需求带动论 E．成本决定论

10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

11、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。

A：地役权设立的情况 B：土地使用期限

C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况

12、下列关于索引号，表述正确的是。A：索引号的用途是索引 B：索引号的用途是证明 C：索引号的用途是明示

D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号 E：索引号便于查找相互有关的图纸内容

13、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。A：平方的离差的算术平均数的平方根 B：离差的平方的算术平均数的立方根 C：离差的平方的算术平均数的平方根 D：离差的立方的算术平均数的平方根 E：执行层的组织协调

14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年 A．38 B．40 C．68 D．70

15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款 B：已抵押担保的债权数额 C：房地产变卖处置费用 D：诉讼费用

E：其他法定优先受偿款

16、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)A：向原估价机构申请复估 B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼 D：自行委托估价机构评估 E：申请估价专家委员会鉴定

17、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

18、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

19、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场

D：邻里服务性商店 E：批发市场 20、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部

B．市级房地产行政主管部门 C．省级房地产行政主管部门 D．地方房地产行政主管部门

21、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

22、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

23、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。A：空气一水系统 B：全空气系统 C：全水系统 D：冷剂系统 E：集中式系统

24、征用__，不需国务院批准。A．基本农田10公顷以下的

B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C．基本农田以外的耕地超过70公顷的 D．其他土地不超过35公顷的 E．其他土地超过70公顷的

25、不符合选取标准临街宗地要求的是__。A．一面临街

B．土地形状为正方形

C．临街宽度与临街深度的比例适当、D．用途为所在路线区段具有代表性的用途

E．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率