一级商业问题

第一篇：一级商业问题

同事们：企业是我们幸福生存的家,我们每个人在为企业奉献着青春和智慧的同时,企业也为我们提供自我发展的空间和实现自我价值的平台回顾后矿走过的40年，曾经是多么困难、多么艰辛坎坷、是我们的前辈用他们用辛勤的劳动和智慧为我们积累起今天的财富，同时企业也成就了他们辉煌的人生比如我们尊敬的王显政前辈、邹立生前辈、李政国前辈等等；还有一批又一批的全国、省、部级劳模、标兵、先进工作者(难道我们不该感激他们，向他们学习吗?看一看我们现在的企业不断提高职工收入、改善职工生活及工作环境、还为无住房的职工准备了廉租房企业为我们创造了如此优越的物质条件，我们能熟视无睹吗?读一读企业的三为文化、职工文明手册，我们能不为我们拥有40年独特的企业文化而骄傲吗?想一想领导的关怀、同事之间的和睦我们能不为身在这样的和谐环境中而自豪吗?是企业的两个文明建设和创建和谐矿区的伟大构想在催我们奋进、赶我们超越，我们能不感激我们的企业?能不珍惜我们的工作?能不在乎我们的岗位吗? 同事们，朋友们，企业给了我们太多的恩惠，我们该如何感恩企业呢?感恩意味着责任与奉献奉献不一定要轰轰烈烈、但一定要实事求是；不一定要面面具到、但一定要忠于职守、尽职尽责、干一行、爱一行积极动起来，从自己做起、从现在做起，用我们的行动来宣传企业文化精神，影响带动身边的人一起感恩、奉献企业，与企业荣辱与共，风雨同舟

现在，我们的企业正处于困难当中，我们的生活已经受到影响在这个非常时期，企业文化是我们强大的精神后盾作为后矿人，应该拥有煤炭燃烧自我、奉献社会的胸怀明白大我与小我的取舍积极面对困难，一如既往的做好自己该做的事我坚信，企业在党政的带领下运筹帷幄，有全体职工的无私奉献，有广大家属的全力支持我们的企业一定能够战胜困难，走出困境，一定能够更上一层楼，迎来更加辉煌灿烂的明天！(后所煤矿选煤厂陈新华)

第二篇：浅析商业银行信贷结构调整问题

浅析商业银行信贷结构调整问题

近几年，商业银行在国家加快转变经济发展方式的政策要求下调整产业结构，推进重点区域发展战略，实行“绿色信贷”，开展信贷结构调整，坚持有进有退，有保有压，有控有调，有所为有所不为的信贷政策，将贷款投向国家引导的重点产业、重点行业、优质项目、优质企业，化信贷业务的行业结构，积极支持符合重点产业调整振兴规划及国家产业政策要求的业务，严控“两高一剩”和落后产能行业项目的授信，真正落实“区别对待，有保有压”的原则，成功推动了信贷结构向良性转化，资产业务的可持续发展。本文阐述了我国商业银行信贷结构目前存在的问题，并提出相应的解决措施。

一、我国银行业信贷结构存在的问题

（一）优质信贷板块萎缩，新领域拓展乏力。目前，我国商业银行信贷资源多集中于资源行业、化工行业、铁路公路基础设施、房地产业。公路、电力、化工、金属制品、纸制品、教育等贷款绝对额占比较大。对“重点产业倍增计划”的行业拓展不力。对电子信息产业、汽车零配件产业、粮油机械、化工新材料等一些重点产业集群，信贷业务拓展力度不够，未将其发展成为信贷结构中的中坚力量。对中小企业、第三产业、低碳产业进入不够。“三农”、节能减排、科技创新领域的贷款占比不大，对文化旅游、现代物流、医院、教育、住宿餐饮等服务与消费领域，客户市场进入不够。

（二）优质大项目资源储备不足，持续发展能力有待提高。大项目储备不足，持续发展速

度放缓。已审批待提款、已上报待审批和可供营销的储备项目资源不多，优质项目同业市场竞争激烈，市场份额有限，多数项目贷款进入还款高峰期，对信贷业务的稳定和持续发展不利。信贷资源配置导向性不强，对国家宏观调控支持的行业项目进入不够。商业银行实际支持力度不够，信贷资产占比不高。项目营销中服务创新不多，低碳金融的服务范围不广。

（三）小企业客户营销拓展不力，跨越式发展有待增强。

小企业贷款余额占公司贷款比例很低，离国家政策要求有很大距离。其次，授信和审批权限不足。大多数商业银行都属于“小企业信贷业务谨慎投放行”。一般仅能办理A级以上小企业信贷业务，远远未能满足多数小企业信贷业务开展，从而无法解决小企业资金缺乏的困境。再次，小企业信贷产品创新不够。基本局限于传统流动资金贷款，小企业贸易融资、小企业专业市场融资、小企业经营型物业贷款等创新产品没有用足用活。

（四）个人贷款结构失衡，贷后管理存在隐忧。个人贷款占全部贷款总额比例不足，稳定性有待进一步提高。我国商业银行个人住房贷款占比过高，经营性贷款及其他消费贷款发展不足，导致个贷结构严重失衡，而受住房政策调控影响，个人贷款发展后劲放缓。另外，贷后管理滞后，存在隐患。部门之间职能重叠，信贷管理、个人金融业务、风险内控等部门均承担不良贷款清收处置职责，但职责范围难界定，责任不清导致部门信息不畅，最终造成个人不良贷款风险控制效果不佳。

（五）潜在风险贷款化解任务艰巨，信贷结构调整敏感性差潜在风险贷款化解面临压力。体现在一方面余额较大，潜在风险贷款占比不高但金额较大；另一方面政策压力较大，城投公司和二级公路贷款属政府平台融资，受国家政策波动影响。信贷结构调整的敏感性较差。信贷资源向国家确定的重点战略性新兴产业和领域倾斜不够，对拓展新行业和新领域效果不明显。房地产贷款新政调控后存在隐忧。一方面随着新政策出台后，选择客户需具有一、二级高资质，造成二、三线城市房地产市场客户流失；另一方面存量房地产贷款在房贷新政重拳调控之后导致质量波动风险，需要加强监控。

二、银行信贷结构调整的意义 在当前严峻的金融经济环境下，商业银行进行信贷结构调整具有重要的意义：

（一）宏观经济因素决定必须进行信贷结构调整。

首先，商业银行是信贷资源配置的中枢，对社会资源配置起着不可替代的作用。而信贷结构调整则在市场资源配置中起到基础性作用，通过信贷结构调整，退出潜在信贷市场和进入优质信贷市场，可以促进资源从风险高、盈利少、社会贡献度低的行业和企业向社会贡献度较高的行业和企业集中，优化企业结构，提高宏观经济运行的质量和效率。其次，宏观经济的不确定性导致我国GDP增速下降。虽然不良贷款率与GDP增速变化不是线性关系，但银行自身的压力测试表明，当GDP增速下降到9%时，不良贷款率仍能保持平稳；而当GDP增速下降到8%以下，不良贷款率变化对GDP增速变化将很敏感，因此积极主动进行信贷结构调整是适应宏观经济形势，提高信贷资产质量的要求。最后，我国现正处于经济转型、产业结构优化升级新时期，在现阶段复杂困难的经济形势下，企业融资渠道相对收窄，信贷市场呈现由买方市场逐步向卖方市场转变的有利趋势，有利于信贷市场结构调整。同时当前国内经济金融形势存在各种不确定因素和潜在风险的增加，也给银行风险防控带来严峻考验，决定必须通过加快调整信贷结构，退出信贷潜在风险市场，进入优质信贷市场，优化资产配置，防范信贷风险。

（二）信贷结构调整是商业银行自身经营的客观需要。信贷结构调整是当前改善商业银行资产质量，防范信贷风险的迫切要求。一个前瞻性强又有可操作性的信贷结构调整目标本身，就是商业银行决策层决策水平、决策能力的一种体现。目前商业银行资产质量的黄金期已过，有效的信贷结构调整不仅能够帮助商业银行实现信贷结构优化和资产结构最优化，同时也是商业银行稳健经营的前提，防范金融风险的关键环节。信贷结构调整工作不仅是商业银行信贷动态管理的客观要求，也是商业银行提高信贷资产质量，防范金融风险的关键环节。结合宏观经济形势顺应企业、行业生命周期，通过主动退出潜在风险的信贷市场，进入优质信贷市场可促进推动信贷结构的调整，提高信贷资产质量，是商业银行经营管理从外延式增长到内涵式增长的内在需要。从贷款质量结构上分析，必须进行信贷结构调整。虽然部分商业银行完成了不良资产的剥离，但不良贷款占比仍居高不下，信贷资金的流动性和支付能力仍然隐含着潜在的问题。有效的信贷结构调整是解决商业银行流动性问题的有效问题，可提高银行的风险控制能力，并有效降低信贷风险，拓宽信贷资金使用渠道，提高资产使用效率。加大信贷结构调整使信贷资源更加合理配置，能够提高商业银行的盈利能力，促进银行实现价值最大化，真正体现信贷资金安全性、流动性、盈利性原则。

由于商业银行的信贷经营环境已发生深刻的变化，迫切要求转变信贷经营模式，因此，主动对潜在风险信贷市场实行有策略地退出，达到事前控制信贷风险的目的，并积极进入优质信贷市场，以充分发挥资金的流动性，进行信贷结构调整，是积极应对新经济形势的抵押挑战，确保银行可持续发展的关键所在。

三、信贷结构调整措施

信贷结构调整是建立在对现状的分析和未来的预测基础上的一种超前性调整，面对当前复杂多变的经济形势，商业银行提升培养应对危机的能力，通过进一步检视和优化原先的信贷结构政策，平衡好支持经济发展与自身业务健康发展，减少政策调整可能造成的冲击。具体措施包括以下几个方面：

（一）加强分析研究，准确掌控政策，做好应对宏观调控进行信贷结构调整的长期准备信贷结构调整工作是国家宏观调控政策发挥作用的必然结果。当前的宏观调控不仅会在较长时期内存在，而且，还有进一步收紧的可能。因此要积极应对复杂多变的外部环境。做好宏观经济政策研究，增强对外部经济金融形势变化的敏感性，对照宏观调控政策，对各类风险进行研究和分析，抓住重要风险点和趋势动向，对信贷结构调整政策进行重新评估，包括行业政策、客户准入标准等，积极配合国家产业政策和金融调控要求，体现“区别对待，有保有压”的原则，从行业入手，立足于客户，落实到产品，体现区域特色，细化工作信贷政策，着力调整和优化信贷结构。

（二）从行业入手，积极贯彻国家提出的转变经济增长方式、调整经济结构的政策要求 对国家产业政策鼓励发展的新能源、节能环保、新材料、新医药、生物育种、信息网络、新能源汽车等战略性新兴产业，要积极研发适销对路的金融创新产品，加大配套金融服务和支持，促进和推动战略性新兴产业的技术集成、产业集群、要素集约，支持培育新的经济增长点。同时加大对交通运输、基础设施、教育、卫生、现代农业、现代服务业、现代装备制造业、低碳经济相关行业的信贷支持力度，严格对房地产业、批发零售业、低端制造业及“两高一剩”行业的控制，对不符合国家产业政策，“两高一剩”行业中的劣质客户，不具备安全生产条件、达不到环保要求的客户或项目，列入国家产业结构调整目录限制和淘汰类的项目，列入落后产能淘汰范围的客户，坚决予以退出，禁止对国家已明确为严重产能过剩的产业中的企业和项目盲目发放贷款。

（三）产品方面，以新业务新产品为切入点，调整信贷产品结构创新信贷营销理念，实现信贷均衡、协调、可持续发展。本着做大规模与调整结构并行、既做大又做强的原则，深入贯彻落实“三大一小”(大行业、大客户、大项目、小企业)客户发展战略，推进公司业务、贸易融资、小企业信贷、个人贷款、国际业务均衡发展，协调匹配，确保信贷结构有效调整。创新绿色信贷产品，积极拓展绿色信贷领域。营销节 能减排、循环经济、低碳经济的优质客户，跟踪国家政策、标准制定与实施情况（如建筑节能认证、能耗审计、排污权交易试点、水资源价格改革、碳核证减排量价格变动等）。创新产品组合模式，满足企业融资需求。坚持公司贷款与个人贷款联动，根据产业化、市场化、集群化、园区化的特点，通过商户互保、联保，提供个人经营性贷款，支持其向微型小企业发展；结合地域经济特点，开办农机贷款、林权质押贷款、小企业厂房按揭业务。创新个贷产品营销，提高优质个贷资产比重。加强汽车消费贷款拓展，通过与经销商和担保机构合作，积极推进汽车消费贷款业务；稳妥推进个人自用车及个人商用车贷款业务。创新产品置换模式，降低资产风险集中度。深化产品结构调整，发现、引导信贷客户的潜在需求，为客户提供融资与融智综合性服务，既考虑固定资产贷款等传统性融资，更加大产品创新力度，利用信托理财、中期票据、短期融资券、融资租赁等融资替代工具。

（四）客户方面，突出客户选择在结构调整中的核心地位按照客户核心竞争力与行业地位，积极支持企业技术改造，进一步加大对节能减排和生态环保项目的金融支持。对符合国家节能减排和环保要求的企业和项目，按照“绿色信贷”原则加大支持力度。从严限制对高耗能、高污染和资源消耗型的企业和项目的融资支持。支持的重点（项目）客户包括：一是铁路、高等级公路、机场和大中城市自身能产生分现金流城市基础设施等优质基础设施建设项目；二是符合低碳经济导向的环保能源客户（项目），包括核电、水电、煤炭基地、石油开采和加工，重点水利项目等；三是贯彻产业升级战略的客户和项目，特别是列入轻工、纺织、装备制造等十大产业振兴规划的重点企业；四是文化信息传媒客户（项目）。包括三大电信运营商、新一代互联网项目、物联网。文化创意、传媒、教育培训业优质客户（项目）；五是关系民生领域、具市场潜力的医疗卫生、文化教育、社会保障；六是现代服务业、现代农业。重点投向跨区域跨国境的大型商务和物流客户（项目）；七是符合政策要求的大型成套出口企业客户和大型境外工程承保企业客户（项目）。

（五）审慎发展房地产和土地储备贷款 随着土地和房地产调控政策的升级，行业信贷风险急剧增加，房地产信贷业务发展面临新的考验，房地产信贷资产质量的变化也处于不确定的状态下，对此，应主动研究行业政策，把握信贷经营风险，进一步加大房地产信贷结构调整力度。严格按照贷款条件发放住房开发。切实加强对各类房地产贷款资金的监管，不断提高风险意识；积极考虑资产证券化，分散房地产信贷的信用风险。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目，审慎投放非住宅类房地产开发贷款；严格控制土地储备贷款。信贷资源重点配置到潜在需求较大的区域、中心城市行；逐步压缩退出经济发展水平较低、存量不良率较高的县级存量房地产开发贷款；积极退出县级（县级市）土地储备机构贷款。

（六）稳健发展个人贷款

个人住房类贷款重点支持收入稳定、信用记录良好、购买普通自住房和改善型自住房的个人客户，严格执行国家出台的二套房政策，对以投资和投机为目的的一人多贷和大额贷款禁止投放。特别是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、高价按揭。要严格控制住房按揭的比例，认真判断和认定交易价格，防止房地产开发商利用虚假高价交易套取银行信贷资金。个人消费贷款支持有实际消费用途和偿还能力的客户，当前为适应国家鼓励内需的政策要求，应加大对个人汽车贷款的支持力度，完善汽车消费信贷制度和业务流程，实现资信调查、信贷办理、车辆抵押、贷款担保、违约处置的汽车消费信贷全过程规范化，（七）强化贷后管理，切实防范存量

贷款风险虽然国内商业银行风险控制能力不断提升，但去年的大规模信贷投放难免存在一定的盲目性，业务量也明显超出了我们正常的经营能力和风险管控能力，加之宏观经济本身存在着大量的不确定性，风险控制的压力在增加，特别是地方政府融资平台、房地产和“两高一剩”等敏感行业蕴含的风险不容忽视。当前经济处于调整阶段，市场供应关系和资产价格急剧波动形势，更有必要对客户全面“体检”。通过对客户财务情况、在建拟建投资、银行融资、大额设备订单、存货等情况进行持续跟踪分析，评价国家调控政策对客户以及上下游企业的影响，对企业盈利能力和抗风险能力进行检测分析，关注公司持续经营能力，防止银行收缩信贷引发整个资金链风险。当前要特别加强对地方政府融资平台信贷资金运作的风险监测、风险提示和风险防范，对于出资不实、治理架构、内部控制、风险管理、资金管理运用制度不健全的融资平台，要采取妥善有效措施保护银行信贷资产安全。

第三篇：深圳地铁商业 存在问题[定稿]

深圳地铁商业存五大弊端成熟还需要时间南方都市报 楼主

深圳铺王发表于搜房网楼市话题·业内论坛 深圳地铁商业存五大弊端 成熟还需要时间 南方都市报

开业项目惨淡经营，未开业项目前途未知；专家提醒市民，投资地铁商业需经得住时间考验

2004年12月28日，随着深圳地铁的开通，地铁商业开始真正来到深圳人的面前。而早在地铁开通之前，关于地铁商业未来的种种美好想象，已在业内广为流传。但直到现在，“早上在地铁便利店买份早点，在地铁报刊亭买份报纸，下班等地铁时带个唱碟、买张彩票”的地铁生活图景，仍只是金地为深圳市民勾画的想象。

原计划去年国庆开始试营业的深圳金地地铁商铺，至今没有启动，目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。深圳地铁离成熟，看来还需要很长一段时间。

地铁商业生意依然冷清

地铁商业在深圳露脸的时候，赢得了业内广泛的认同，似乎人人都看好这一新兴的商业模式。业内人士认为，这个新兴模式所具有的交通便利的独有优势，是传统商业无法比拟的。在深圳这样繁华的大都市，地铁无疑是最便利的交通工具。从理论上讲，地铁运行后，就会吸引大批乘客，许多乘客也会变成地铁商铺的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围有好的商铺，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的顾客。

时间过去快2年，上文描述的情况似乎并没有出现。目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。

“现在最大的问题就是没有人，”在华联街经营化妆品的一女士称，她认为她所在的这一地铁商业项目，设计不是问题，位置也不存在问题，定位问题也不是特别大，“问题就是出在人流上，没有人怎么做生意？”她的担忧也困扰着深圳地铁商业的每一个商铺的经营者，不管是金泰地铁商城还是华联街，甚至是刚刚开业的专业电子市场——华强地铁电子中心，人流都成了这些项目发展的瓶颈。

业态成熟还需时间“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光表示。他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。“怎么做、出入口如何设计等都没有充分考虑进去，深圳地铁商业可谓有些先天不足。”“业态组合也存在一定问题。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。”此外，深圳地铁还不具备不可获缺性和首选性，开发商缺乏“放水养鱼”心态，消费者没养成地铁消费习惯，也是导致深圳地铁一直冷清的一大原因。“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。深圳地铁商业调查

[ 已开业项目 ]

华强地铁电子中心

开业2月仍有空柜

9月19日下午，记者来到华强地铁电子中心。从A区大门进入，首先感觉比较空旷、安静，远没有赛格电子广场内的强烈喧嚣感。门口处有一排柜台不见铺主，记者在里面逛了几圈，发现人流量很少，即使有一些人也大多是径直穿过大厅。不少柜台都空置着，既无铺主也没有摆任何产品，尤其在C区为多。还有些柜台内虽然有产品，但不见铺主，只是在柜台内摆了几张名片，有些还留下了“招租”的字条和电话。几个铺主离开了自己的铺位，聚在一起聊天、喝茶、打牌，更多的是在玩电脑游戏、上网和看报纸，有人走过也并不留意。

记者随意走进一间房间，“人流量你也看到了，很少，现在是靠熟客撑着，免租期过后，每个月都要亏。”林姓店主说，他进驻这里快2个月了，决定进来是因为去华强电子世界、赛格等地方租铺的转手费太高，“要二三十万”，而这里免一年水电，送2个月月租。“但没想到这里开业2个多月来，还有这么多柜台没租出去，人气根本起不来。”他怀疑其中有不少炒铺的，根本就没准备经营，“不然免租期怎么不进场？”在另一家店面，张姓营业员表示：“平均每天只有5个人进来问价。”而月租金要3万多，“营业额连租金的1半不到。”他认为，目前管理方对电子中心的广告和营销推广太少，“大家都不知道有这么个地方。”

华联街生意清淡

9月19日下午6点左右，记者来到位于地铁大剧院站的华联街。华联街感觉人流量较华强地铁电子中心稍多，业态以时尚服饰、小饰品、食品、礼品为主，记者一路走过，在不少店面内都能看到选购的顾客，以女性为多，其中有不少学生。不过，下到地下的人流绝大部分都是匆匆去搭乘地铁，转入华联街的很少。

“从今年5月开始才赚得比较多点，之前都没钱赚。”一位冯姓店主说，她自2005年4月就在这里经营，最开始和朋友开了6家店，免租期过来后维持不下去，朋友退出，她继续经营3家店铺。“后来因为亏损，陆续关了，压缩到现在这一家。”她说，这一年多来，附近的店铺开了又关，关了又开，换了好几拨，从开业坚持到现在的估计就10多家。

“人流量很少，昨天才一个客人。”她表示，一年多来，人流量并没有很显著的提升，她的主要顾客是附近上班的白领和居民，“都是熟客，地铁带来的顾客很少。”“在这里，要很有特色才能生存，”她说，在东门也开了一家店，那里顾客要多很多，租金也比这里便宜。“听管理方说要和中信那边打通，希望以后会好点。”记者随后来到一家冷饮店，“今天营业额还不到100元。”营业员表示，今天肯定是亏的，平时人会多点，但是生意也不好。

金泰地铁商城

很多商铺关门

记者来到金泰地铁商城时，已经是晚上8点，门口处，几个学生模样的人坐一排在吸烟聊天，进入商城，正面的一排店铺都已关门，令记者误以为已到歇业时间。“还没有关门，这些是没人经营的。”一个保安解释说。继续往里走，发现很多店铺都关着门，上面连店名都没有。商城里面有一个电子游戏厅，较为嘈杂。商城里的业态以照大头贴的照相馆、理发店和文身店等时尚、前卫的为主，间杂有一些卖食品、包袋、游戏机的店面，人流量很少，环境较为凌乱，相馆的宣传牌挤占了不少通道。

“今天做了35元，刚巧够一平方米的管理费。”一家大头贴照相馆的店主有些自嘲地向记者表示，她是今年5月进场的，当时认为上家在这里做了一段时间，积累了一批客户可以利用，但是没想到进来后发现经营如此困难。“这里很多挺不住都关门了，”她说，她现在有两家店，另一家之前是卖水晶、公仔等小饰品的，后来没生意，转卖饮食、水，“还是亏，正准备关门呢。”而这家照相馆准备过了国庆再看看。“再不行，就去华强北。”一家文身店内，店主正在翻看图片，他对记者表示，商城的人流量太低，因为生意差，很多店都关门了，还有一些干脆把这里的店面作仓库。“很多人下来不是来消费，而是来问地铁在哪里，”他说，地铁东门站没有开通，这里并不是真正意义上的地铁商城。[ 未开业项目 ]

金地地铁商业

开业时间依旧未知

“老板，那张Rain的呢？”18日下午6点30分，岗厦地铁站C出口附近，某数码冲印店门口，三个小学生翻着门上挂的明星贴纸问。

这是目前岗厦地铁站，站内开业的三家商铺之一，主要经营明星贴纸、钥匙扣、项链、戒指之类的小商品。据老板介绍，这一店铺面积6平方米，每个月的租金加管理费大概在1500元左右。“租金比较便宜，就是人气不行，生意不大好，”他说，“另外一侧开业了估计生意会好点。”他所指的另一边，就是连通岗厦、会展中心以及购物公园三个站点的地下商业街。和他的商铺一样，这里也由深圳市金地置业顾问有限公司(金地集团的全资子公司)负责招商经营。根据此前媒体报道，地下商业街面积近4万平方米，是深圳地铁一期地下商业中最主要部分，占总面积的90%。除此之外，金地负责的地铁商业还包括约5000平方米的零星商业以及站厅商业。其中，零星商铺以3-15平方米的小商铺为主。

目前，除岗厦的三家零星商铺之外，商业街所连接的三个地铁站点的出入口均处于封闭状态。现在距金地之前表示的“2005年国庆开始试营业”的时间已迟了将近一年。尽管外界对此猜测不断，金地仍以“事情仍在梳理当中”为由拒绝了记者采访。不过金地置业地铁商铺整体租赁负责人曾秀梅表示，地铁招商已于近日全面结束，预计将会在近期开业。

中信地铁商场、流行18•28

招商打出优惠牌

同样尚未开业的，还有中信地铁商场和流行18•28，前者位于地铁科技馆站出口处，总建筑面积近2万平方米，后者位于华强路站出口处，总面积9000平方米。

或许是考虑到出租的压力，这两家都选择了出售的方式。为了增强投资者的信心，除免租6个月之外，中信地铁商场还作出了“前三年返租年回报率8%”的承诺。记者18日从中信地铁商场销售中心了解到，商铺最小面积约40平方米，售价约6-7万元/平方米，现在仅余50多个。而11月1日入伙的说法，也从开发商方面得到证实。

更接近华强北商圈，商铺面积10-30平方米，目标定位在18-28岁的年轻消费族，包括服饰、电玩、餐饮等业态分布的流行18•28，招商进展似乎更为顺利。记者从开发商处得知，均价4万元/平方米的700多套商铺早已全部售完，开发商正准备全面整体招商。

值得一提的是，在中信地铁商场与流行18.28之间，是去年开业的华联街和今年刚开业的华强地铁商城。这也意味着，随着中信地铁商城、流行18•28以及金地地铁商业开业，地铁商业将随地铁一号线覆盖东门、万象城、中信城市广场、华强北、岗厦、购物公园、会展中心沿线，并与地面商业衔接。“消费者出行大多依赖公交，没有形成在地铁购物的习惯。”世华地产商业部副总经理林文敏认为，“随着地铁自身线路的完善，地铁商业会真正发挥出聚集效应。”

连通岗厦、会展中心以及购物公园的地下商业街面积近4万平方米，是深圳目前最大的地铁商业项目，其开业与否将给深圳地铁商业带来很大影响。

□ 地铁商业五大弊病 规划先天不足

“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。

“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。”

在调查中，商户们也反映了类似意见。有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。地铁不是交通首选

“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。”

“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。

“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。3 兴旺还需要时间

“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。

“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。

“核心问题是时间问题。”周欣说，地铁商业有其先天优势，虽然目前优势没有完全发挥，但是有人流的支撑，前景还是很看好，即使目前地铁商业出现定位不好、业态不对等等问题，都可以逐渐调整，“地铁全线贯通后半年到一年，地铁商业将旺盛起来。” 定位还在调整阶段

“目前地铁商业成功的不多，定位是一个问题。”周欣表示，目前地铁商业的定位在调整阶段，定位比较复杂，因为现在处于培育期，有些商业的业态设计从长远来看也许是对的，但是短期内还得熬。有些现在短期内做能够旺场的，长期看未必是好业态。

“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。”周欣举例说，比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。他认为，目前华强地铁电子中心打造电子元器件专业市场，是希望借势整个区域旺盛的电子市场，但是还需要考虑产品的差异性与互补性。无“放水养鱼”心态

在华强地铁电子中心，好几名商户均表示，开发商在前期销售中没有进行控制，结果有不少炒铺的进入，“买了柜台不经营，空在那里，商城内稀稀落落的，人气怎么起得来？”

“开发商和运营商可能出于快速回笼资金、促进销售考虑，对买家和租客没有严格要求。”母舟说，国际商业发展的趋势是定单商业地产，根据已确定的主力店的要求，进行规划开发，前期投入大量精力做调研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地铁商业旺得很，而深圳很多几下子就卖出去了，自然会出现一些问题。”

谭伟光也建议说，运营商不能将目标盲目指向租金，而是应该在前期“放水养鱼”。

>> 深圳到底需要什么样的地铁商业

[ 专家说法 ]

地铁商业主题应鲜明

谭伟光认为，地铁的最大价值在于庞大的人流，所以，以后的地铁商业从业态设计上可以考虑三点，一是设计吸引人流的快速消费品的业态。二是提供人们日常必需品的业态。三是在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。

“未来趋势是以大商家为主导的定单地产商业。”母舟说，以后的商业发展趋势，包括地铁商业在内，都是要围绕主力店做文章。“从零售管理学角度说，靠一个小商铺是很难将人气带起来的。”母舟表示，目前，在广州地铁商业最旺的天河城，就是由吉之岛、百佳等大的主力店带动。深圳地铁商业引入大的主力店，未来经营将有保障。

“未来深圳地铁商业没有定势，商业本身就不该有定势。”周欣说，不过一个原则是，主题必须鲜明，各个地铁站点的地下商业要与地面商业的特征相互融合、互补。“一定要能借势”，同时又要突出地铁商业的优势。

[ 市民观点 ]

业态及商品要求有特色

“路面上有大把的商场，我为什么要去地下的商场逛呢？”肖小姐反问道。周末逛街，肖小姐常常从东门转战华强北再到万象城，从来没有在地铁商铺里停留过。“没有多少开业的，开业了的也和外面没有区别。”

按照一些市民的说法，地铁商业最大的优势是其便捷的交通，缺陷则是毫无特色，以及无法与shopping mall相比拟的购物环境。“不要同质化竞争，”在华强北某电子市场工作的陈先生也指出，地铁商业可以有所复制，但是绝不要跟近距离的地面商业重复。“如果不能进行业态细分，地上与地下不仅形成不了规模效应，反倒可能分流一部分原有消费群。”

“此外，除了引进知名的商家，完善配套，还应推出一些特色的商品，做到除此之外绝无仅有。比如，某一件商品，某一个款式，只有一个码，一种颜色，那样也会吸引固定的人气。”肖小姐也认为。

周边白领期待“速食店”

在很多市民看来，随着深圳地铁线路网络铺展开，今后很多市民出行都将依赖地铁交通工具，像逛商场一样逛地铁商铺，将成为很多人习惯的消费模式。但是这样的方式，对目前而言还为时过早。

“现在的地铁商业太不成熟了，卖的东西都不适合地铁商铺。”在深圳书城附近上班的刘小姐对记者说，“你看华联的地下街，开业一年多了，生意还不是很理想。”和刘小姐一样，几位在中心区上班的白领也表示，对目前深圳地铁商业没有兴趣。他们说，如果地铁商铺形不成规模效应，不能满足一般乘客便捷快速的需求，很可能会出现开张不久就不得不关门的局面。刘小姐建议说，深圳地铁可以借鉴香港的地铁经营模式，“一般地铁站卖的都是报刊、小件零食、饮料或者高级快餐，甚至是一些价值比较高的小玩意儿，不用怎么试，买了便可以随身带走的。一般人乘地铁时不可能有很多时间去逛，所以根本不适合卖衣服。”

地铁商铺投资要诀

第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。

第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。

最后，地铁商铺主要依靠的还是地铁人流。地铁过道商铺依靠的客流完全来自换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等一些小件商品，经营者比较容易估算客流，经营的风险比较小，同时由于没有太多的不确定因素，商铺的增值空间比较小。

第四篇：商业策划书的问题

可行性计划

一、营销环境分析

（一）市场营销环境中的宏观因素

1、总体经济形势：泾县经济持续快速发展，不断承接长三角的产业转移，三条

高铁预计于2013年底贯穿，并设立2级站，城市化加速；

县城常住人口为10万多，占县人口的26.3%，县城商品房供

不应求，住房内墙装修涂料需求量不断增加。

2、消费态势：当地消费水平较高，受当地传统民风影响，趋向于收入---消费型，住房消费高。

3、产业政策：政府鼓励招商引资，鼓励自主创业，税收有优惠，支持大学生自

主创业。

（二）市场营销环境中的微观因素

企业与供货商：涂料供货商为上海佳品涂料有限公司，是一家知名的专业生产

涂料公司，涂料价格合理，批发价格满意，供货方便快捷可靠。

设备供货商：上海泰钜喷涂机电设备有限公司，专业生产油漆喷涂机。

（三）市场概况

1、市场规模：由于经济与房地产发展快、态势好、后劲足，在房价由1200+￥持续上涨到3500+￥的情况下，商品房市场仍然呈现出供不应求现状，每年县城城区的商品房供应量为2000+套，经适房和廉租房2010年为1000套左右，各乡镇的商品房供应量为1400+套左右，所以住房内墙装修涂料的需求量猛增，并且同步呈现出持续增长趋势。

2、市场构成:（1）县城城区商品房

（2）县政府民生工程中的商品房和经适房

（3）各乡镇商品房

（4）县各大工程，如县中医院的拆迁等

（5）乡镇居民的自建房

3、市场特点：（1）商品房呈供不应求状，并长期持续，涂料市场供求与其呈

正比关系，（2）房地产商并没有涉及精装房的推广，都是毛坯房，整个商

品房购买者的内墙涂料购买和内装修都是分散的独立的，（3）购房者购房迫切需要装修，需要大量涂料，但自己购买涂

料后仍需花钱请工人粉刷，劳动力价格为100￥天/人，成本高且效力低。

4、整个行业市场运作模式：购房者买毛坯房———购房者自己购买涂料———

—以高昂成本聘请工人粉刷即房地产商只卖毛坯房，涂

料商只卖涂料，购房者从买涂料和请人刷墙，成本高，效

力低，几个市场主体间没形成产业链，没充分考虑到消费

者的切身需求。

5、SWOT分析：（1）优势：运用喷涂机后为顾客降低至少200元以上成本；节省大量内墙装修时间，方便简单快捷，效力高本地市场目前没有喷涂机的服务，属于“人无

我有’新行业，是传统行业的新的消费热点。

投资成本较低，风险小

（2）劣势：潜在目标市场对喷涂机的认同感未知本项目缺乏实际的操作经验

经营者缺乏本行业的社会人事基础

（3）机会：目前市场没有运用此技术，是创新，是机遇充分考虑消费者低成本高质量快速入住新房的切实需求，对顾客的诱惑大

潜在市场巨大，有利于推广

有力的政策支持

（4）威胁：抗风险能力低

同行业者的争相效仿，对企业可构成致命打击

6、重点问题总结：（1）同行业者的争相效仿会导致竞争激烈，加之缺乏同行

业者的社会人事基础，市场占有力降低，甚至

直接导致倒闭的危险。

（2）消费者对喷涂机缺乏了解和信任，担心科技喷涂的效果没有人工粉刷。

（3）运用科技喷涂在本县尚属涂料装修行业的创新，属

于人无我有的消费新热点，市场前景广阔。

二、消费者分析

（一）消费者的总体消费趋势：商品房的刚性需求不断增大，消费者购房 能力尚可，多为按揭贷款购房，从房地产目前发展趋势看，涂料的总体消费量不 断增加。

（二）目标市场描述

泾县的基础设施建设加快，城市化进程加速，先总人口38万中，县城常住人口为10万多，占县人口的26.3%，住房需求大；受传统和教育需要影响，多数新婚家庭、乡镇有正当工作者、外地务工人员都争相在县城购房，不断刺激住房需求，全县每年实际销售商品房为3500套左右，由于装修涂料属于市场导向型，市场需求大，销售量则增大。

（三）现有消费者分析

消费群体构成：（1）多数新婚家庭、（2）乡镇有正当工作者（如乡镇公务员、教师等）

（3）外地务工人员

消费态度：多为按揭贷款购房，期望以低成本高质量简单快捷健康的装修和入住

新房。

（四）潜在消费者分析

潜在消费者特征：能够尽可能降低内墙装修成本，或是能通过降低装修成本来增购家具；能保证内墙装修质量好，短时间不需要重新装修；能尽快完成内墙的粉刷，越快越好，越有利于节省时间去装修其他。

（五）消费者分析总结

消费者购买新房，最重要的需求就是尽快的舒适入住，所以我们能在短时间内快速完成内墙的装修能够大大的减少装修的时间，满足了购房者的迫切需求；同时，购房者在装修时往往希望花最少的钱获得最好的装修，而只要顾客购买我们的涂料，我们便可以迅速的完成顾客新房的内墙装修，并且全免费的，因为我们的喷涂机可以在一小时内完成500平方米的内墙装修。综上所述，我们企业可以满足消费者低成本高质量快速健康安全的装修和入住新房的需求。

（六）对企业的定位

本企业以更好的满足消费者的切实需求为出发点，努力满足消费者低成本高质量快速健康安全的装修和入住新房的需求。

三、产品分析

（一）产品特征分析

产品的性能：品牌：泰坦Titan 型号：440I

外形尺寸：35*30 cm

美国泰坦440i型喷涂机

产品规格： 440i

最大流量: 1.8 L/M

最大喷嘴尺寸: 0.019英寸

最大操作压力: 3300 PSI(228 bar)

整机重量: 14.5 kg

引擎功率: 1.1 hp DC Motor

最长可接涂料管长度: 300ft(91.4m)

最长电源延长线: 300ft(91.4m)

适用涂料: 着色器、腊克漆、瓷漆、多色漆、油性漆和乳胶漆.采用高压无气喷涂不仅每小时可喷涂500平米，漆膜厚度均匀细腻，光滑，附着强度高尤其是电动无气喷涂机技术领先，性能卓越，经久耐用，操作携带方便

四、企业战略

1.、努力争取政府廉租房和经适房的装修内墙的资格，争取盈利，树立信誉；

2、通过广告宣传等形式引起目标消费者的注意，吸引大量散户的光顾，打出品牌

3、大力开拓县城外的农村市场，提高整个涂料市场的市场占有率。

4、做好周围地区县市的房地产和涂料市场的市场调查，在企业成熟后快速进入周围地区市场，扩大规模，进一步提高市场占有率，并实现企业的长足发展。

五、成本预算

设备购置（喷涂机）：8600￥/台2台17200￥

门面租金：1200￥左右

工人工资：1200￥/人2人2400￥

涂料价格：待定

广告投入：待定（广告宣传方案制定中）

特别备注：

1、企业介绍

上海泰钜喷涂机电设备有限公司

龚明 业务发展部 经理

电话： 021 37831461/37831511

传真：86 021 37831461

手机：***

地址：上海市松江区 松江区北松公路6700号21幢38号2层

邮编：201600

上海佳品涂料有限公司

市场部经理章磊

电话：021—57583493

手机：***

免费热线：8008200170

地址：上海市奉泰经济开发区泰青公路梁典南路258号

第五篇：商业计划书**需要注意哪些问题

商业计划书**需要注意哪些问题

商业计划书要怎么写才好呢，写作时需要注意哪些问题呢?下面商业计划书**58jihua.com小编就为大家讲讲怎么去写好商业计划书和在写作时需要注意到的哪些问题。

一、执行总结

是商业计划的一到两页的概括。包括：

1、本商业(business)的简单描述(亦即“电梯间陈词”)

2、机会概述

3、目标市场的描述和预测

4、竞争优势

5、经济状况和盈利能力预测

6、团队概述

7、提供的利益

二、产业背景和公司概述

1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力

2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。

3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略

三、市场调查和分析

这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：

1、顾客

2、市场容量和趋势

3、竞争和各自的竞争优势

4、估计的市场份额和销售额

5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)

四、公司战略

阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题

1、营销计划(定价和分销;广告和提升)

2、规划和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)

3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)

五、总体进度安排

公司的进度安排，包括以下领域的重要事件

1、收入

2、收支平衡点和正现金流

3、市场份额

4、产品开发介绍

5、主要合作伙伴

6、融资

六、关键的风险、问题和假定

1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实

2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划)

3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡

七、管理团队

商业计划书**

1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景

2、注意管理分工和互补

3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况

八、企业经济状况

介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：

1、毛利和净利

2、盈利能力和持久性

3、固定的、可变的和半可变的成本

4、达到收支平衡所需的月数

5、达到正现金流所需的月数

九、财务预测

1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为报表

2、同一时期的估价现金流分析

3、突出成本控制系统

十、假定公司能够提供的利益

这是你的“卖点”，包括

1、总体的资金需求

2、在这一轮融资中你需要的是哪一级

3、你如何使用这些资金

4、投资人可以得到的回报

5、你还可以讨论可能的投资人退出策略

商业计划书**