代理人在代理活动中应注意的几个问题

第一篇：代理人在代理活动中应注意的几个问题

代理人在代理活动中应注意的几个问题

鲁建培训小编整理了代理人在代理活动中应注意的几个问题，希望对大家有用哦。

1）代理人应在代理权限范围内进行代理活动

如果代理人没有代理权、超越代理权限范围或代理权终止后进行活动，即属于无权代理，倘若被代理人不予以追认的话，则由行为人承担法律责任。

2）代理人应亲自进行代理活动

代理关系中，被代理人的委托授权，是基于对代理人的信任，委托代理就是建立在这种人身信任的基础上的。因此，代理人必须亲自进行代理活动，完成代理任务。

3）代理人应认真履行职责

代理人接受了委托，就有义务尽职尽责地完成代理工作。如果不履行或不认真履行代理职责而给被代理人造成损害的，代理人应承担赔偿责任。

4）不得滥用代理权

滥用代理权表现为：

·以被代理人的名义同自己实施法律行为。如果以被代理人的名义同自己订立合同，就属于此种情形。

·代理双方当事人实施同一个法律行为。例如，在同一诉讼中，律师既代理原告，又代理被告，这就很可能损害一方或双方当事人的利益，因此，此种情形为法律所禁止。

·代理人与第三人恶意串通损害被代理人的利益，例如，代理人与第三人相互勾结，在订立合同时给第三人以种种优惠，而损害了被代理人的利益，对此，代理人、第三人要承担连带责任。

第二篇：签销售代理合同时应注意问题

1、营销代理

营销代理=策划+销售代理

2、资质

策划、代理的资质

3、佣金（代理费）

① 费率：可参考国家计委、建设部计价格（1995）第971号文《关于房地产中介服务收费的通知》，为成交价格总额的0.5-2.5%

② 固定费率或者浮动费率，一般采用浮动费率，费率随销售率、销售价格等浮动③ 一般采用按进度支付，比如按照每月的销售价格总额进行结算

4、策划

① 策划人员的数量、素质、结构、经验的要求，多少人？要求策划人员有类似的策划经验？② 明确策划应该提交的工作成果

如价格策略、市场购买力调查、阶段性营销策略、品牌策略等

③ 策划代理公司有权在项目宣传广告中明示

5、销售代理

① 通常为附条件、附期限的独家代理，应该在合同中约定，在一定时间内（如开盘销售后3个月）达不到一定的销售率，开发商有权终止代理，或者同时委托其他人同时代理② 代理权的转让或者以合作代理的方式进行变相转让的禁止条款

③ 在约定的地区范围内禁止从事相同性质项目的销售代理

④ 甲方（开发商）自己进行部分销售的约定

是否允许？代理费如何约定？

⑤ 销售价格必须经委托人（开发商）确认，受托人没有调价的权利，也有约定受托人有一定的上下浮动价格的权利

⑥ 受托人以委托人的名字进行销售，委托人应该在合同中约定自己指派专人负责签订合同、收取房款

6、费用分担

① 电视广告、报纸广告、户外广告、宣传资料、楼书、沙盘、SP活动、房展会、样板房、网络广告、网络推广维护等，应该约定承担的责任，通常都由委托人承担，但最好约定一定的费用总额

② 销售人员的工资、奖金、加班费用等日常开支，由受托人承担

7、受托人的其他义务

报告义务

定期向委托人如实报告，如按月报告销售情况等

保密义务

销售价格、客户资料、销售进度等，受托人及其工作人员未经委托人书面许可，不得向任何第三人泄露

如实介绍项目义务

不夸大、不隐瞒、不过度承诺

8、特殊情况

项目因故停止等

因委托人或者客户原因退房，代理费用的处理以及二次代理事宜

第三篇：商行代理保险业务存应注意的问题

代理保险业务，是指商业银行接受保险公司委托代其办理保险业务的业务，这是银行和保险公司采用相互渗透融合的战略，将多种金融服务联系在一起，并通过客户资源的整合与销售渠道的共享，提供与保险有关的一种金融产品服务。从短期看,通过发展银保业务，保险公司增加了客户和保费收入，银行获取了低风险的代理收益；从长远看，银行和保险公司的经营理念和营销

手段都将随之发生变革，市场运行效率和核心资源的利用程度都将得到提高，保险公司和商业银行的竞争力将增强。然而在目前商业银行代理保险业务一片繁荣的背后，银行应该注意诸多风险，如操作风险、信用风险等。

由于目前银行代理的主要是分红型寿险产品，产品周期短，保障功能低，同银行自营的储蓄产品趋同，而且各保险公司之间产品趋同，所以，为了追求业务规模和市场份额，保险公司在宣传产品时有误导，表现在：将保险产品表述为储蓄产品，混淆保险利益与储蓄、国债收益的计算基础；含混银行代理保险产品的经营主体是保险公司。而商业银行为完成更多的代理保险业务，赚取更多的手续费，获取代理保险带来的可观收益，也积极推销保险产品。储户去银行存钱时，往往有银行柜台人员推荐说，有种“分红储蓄”的利率比一般存款要高好几个百分点，如果储户愿意接受这种利率要高好几个百分点的“分红储蓄”，最终拿到的就是一张保险公司分红保险的保单。像这种将保险产品作为储蓄产品介绍，套用“本金”、“存入”等概念，拿保险产品的利益与银行存款收益等进行片面比较等，都是属于监管部门所明令禁止的行为，然而却在许多银行时有发生。储户糊里糊涂地就成了保险公司的客户，如果能获得理想的收益，或许储户也不会有太多的意见，但由于保险公司的分红收益并不稳定，保险公司在扣除了不断增加的银行代理手续费、公司经营费用后，真正进入投资帐户的钱已打了不小的折扣，再加上投资渠道的限制，恐怕很难满足储户对红利的渴望。储户在银行买的保险，一旦发现自己得不到预期收益，势必找银行说话。因为在投保人的潜意识中已将银行代理保险产品与银行信誉联系在一起，银行代理保险产品的畅销，很大一部分原因就是银行以自己的信誉对保险产品进行了“保证”。一旦银行信用和保险信用混淆，不但会影响银行在人们心目中的形象，使银行卷入很多纠纷和诉讼，而且也会阻碍银行代理保险业务的发展。

对此笔者建议，商业银行在代理保险业务时，应注意几方面：

１、银行和保险公司要强化合作理念，建立战略合作伙伴关系，并制订合作计划，规范、管理双方的合作关系，实现银保双方合作的融合，进而从根本上杜绝误导、诱导行为的发生。

２、银行要加强对一线员工新业务的培训工作，使一线能员工能以过硬的业务基本功正确引导客户，客户能正确认识和接受银行代理的保险业务，促进新业务健康、有序发展。

３、加强代理业务收入管理，防范财务风险，为了杜绝代理业务收入游离于大账之外，商业银行应当严格按照会计制度正确核算和确认各项代理业务收入，坚持收支两条线的原则，防止代理收入被截留或挪用。

第四篇：2012年签订房地产销售代理合同应注意的问题

签订房地产销售代理合同应注意的问题有：

（一）关于房地产销售代理的权限问题

房地产销售代理合同属于委托合同的范畴，委托的权限必须在委托代理合同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业管理的承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等，这些内容均需在合同中明确表述，防止出现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的情况下，擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机．特别是对于预售楼盘更是如此。为了慎重起见，开发商甚至可以对代理商做有关方面的广告也应明确不得超越授权的范围。

（二）关于物业代理的佣金

当仅由一个房地产销售代理机构独家代理物业租售时，则依每宗交易的成交额收取佣金或代理费。收费标准一般是：出租物业收取年租金的10％或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的1％～3％。对联合代理的情况，委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1～5倍，各代理机构之间要依事先协议来分割这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼，则代理商相对开发商而言就是“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金，尤其是代理商为其客户向房地中＃信南领土位面时．更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预定，而是房地产销售代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来，那种开发商对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺，似乎更有利于加快物业租售速度，但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物业，就会形成在市场上“沿街兜售”的情况，其结果会在社会上造成一种不好的印象，即人们往往会认为这么多的房地产销售代理机构持有该物业，肯定该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不好等。

（三）关于房地产销售代理商的资格问题

签订房地产销售代理合同时，作为委托方要充分了解物业代理公司的代理资格问题，目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有一些具体规定，如建设部50号部长令规定了房地产经纪机构的设立条件及程序。

（四）选择合适的房地产销售代理商

房地产交易涉及资金量巨大，所以对外发商或业主来说，选择房地产销售thldl.org.cn代理商是十分重要的。选择不好代理商，无论代理合同多么完善，恐怕效果也不会很好。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司的素质及其职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它利益。一些房地产销售代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。其次，对物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然，地方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代

理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。物业代理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。看物业代理公司以往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。第四，针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销作常以当地的代部机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。

第五篇：抹灰中应注意问题

抹灰中应注意问题

1.所有线管处加网格布，每边宽出5cm。

2.主体需剔凿处应将抹灰接茬留方正。

3.钢丝网卡应与钢丝网尺寸相符，边缘处加设网卡。

4.窗洞口边缘留有不低于5cm边缘，并加压10cm网格布。

5.注意房间抹灰后尺寸一致，保证房间的开间、进深及阴阳角方正。

6.开关插座盒、电箱在每户抹灰完工后及时清理干净。

7.施工洞口抹灰槎留方正且加压网格布，宽出抹灰边缘10cm。

8.加强成品保护。

9.加强成品养护，每天浇水不低于两次，上午一次、下午一次，且连续浇水养护不 7天。

10.落地砂浆及时清理利用，每户完工后，地面必须清理干净，包括钢丝网及网格布。

11.个别阴角不方正不垂直。

12.MPC保温砂浆墙面粗糙不合格，加强保温砂浆墙面的观感质量。