对物业管理企业做强作大的思考（5篇范文）

第一篇：对物业管理企业做强作大的思考

对物业管理企业做强作大的思考

我国的物业管理作为一个新兴的服务行业，它的发展与国民经济的增长、人民生活水平和质量的提高有着密切的联系，这一特点决定了物业管理行业在相当长一段时间内仍属于微利行业。如何使这一行业尽快成长起来，从物业管理企业的个体发展来讲，到底是从大到强，还是先强后大。或者说是先做大还是先做强，是业内外人士关注的重要问题。我认为，在企业缺乏强有力财力支撑的情况下，企业先做大再做强，是一条有效的发展之路。

一、做大与做强的辩证关系

企业做大和做强其实并不矛盾。“大”与“强”都是为了获取效益。所以“大”和“强”是不可分割的整体。“大”是一种量，“强”则是一种质，从国外先进的物业管理企业的一般发展来看，只有经历了量的变化，才能达到质的飞跃。所以，做强应该考虑先做大，做大是只是一种结果，做强才是企业的根本目的。从两者的关系上看，做大是做强的基础，做强又反作用于做大，最后使企业既“大”又“强”。

1、做大是做强的基础

企业最理想的发展状况是既大又强，那是最好的。但是做强是有前提条件的，做强的条件至少有两个方面，第一必须要有做强的人力资源；第二必须要有做强的经济实力，缺少这两样是做不强的。因此企业必须取得一定规模和市场份额，有了效益就有条件做强。从这一意义上说，做大就是做强的基本前提和基础。

2、做强是做大的最终目的企业实行规模化经营后，才有条件进行整合；才有条件加大技术创新项目、硬件设施的投入；才有条件引进掌握先进技术、管理以及具有创新能力的人才，进而构筑具有先进的管理理念、创新机制的核心竞争力，从而进一步做深、做宽、做强。

物业管理企业与制造企业不同，它提供的是一种“活化”的劳动产品，只有具备一定的规模、一定的资金积累和一定的品牌效应，才会得到市场的认可。这样，人才就比较容易集中，就会有发展专业化、市场化的基础。从行业来看，只有相当部分大企业的实践和效应，才能促进物业管理行业的做大做强。所以在行业内应该鼓励竞争，使一部分具备条件的企业从“大”到“强”。

二、从陆家嘴物业公司的发展看做大做强的意义

1、企业管理规模发展过程

上海陆家嘴物业公司成立于1992年，是上海最早成立的专业物业管理公司之一。

1992年至1999年，主要以管理动迁小区和集团开发的项目为主，管理面积只有230万平方米，这7年可以说是企业的初创阶段，或者说是对物业管理市场的探索阶段。

2000年至2003年，公司市场开发突飞猛进，企业进入规模扩张阶段。2003年底，管理面积达到2000万平方米。先后进入无锡、常州、镇江、江阴、温州、杭州、绍兴、余杭、桐乡、景德镇、太原、济南、安阳等城市。管理项目类型覆盖写字楼、商业物业、会展物业、公众物业、教卫物业、厂房仓库、酒店、公寓、别墅等。企业的社会品牌效应急速凸显。

2004年起，公司对各种资源进行了有效整合。加快管理物业性质和区域结构、赢利结构、人力资源结构的调整，优化整合管理项目，在提高市场覆盖率的同时，调整和摒弃不良、亏损项目，承接高盈利、非居住、规模化的中高档物业，为实施企业品牌战略奠定了扎实的基础。

2、市场发展策略

从做大到做强，从量变到质变；

先易后难，渐进提升；

形成公司品牌营销、理念营销、管理营销和技术营销的多元化市场战术；建立以上海为中心，以江、浙两省为重点，从周边到外延逐步辐射的市场定位战略。

3、打造企业的核心竞争力

由于坚持做大和扩大市场份额的战略，为公司的发展积累了基础。公司先后获得上海市文明单位、上海市用户满意企业、上海市物业管理“百强”企业第一、上海市“质量管理奖”、全国用户满意企业、中国优秀物业管理公司、中国物业管理公司100强第一，并被IBAC国际品牌委员会认定为国际知名品牌企业。公司完善了五大保证体系（教育培训体系、标准化管理体系、质量保证体系、信息反馈体系、人力资源体系），并集中资源构建企业的核心竞争能力，从而为企业的自身发展积蓄能量。

提高企业服务产品的科技含量。2002年5月开通了以物业管理服务为主要内容的专业服务平台“96916”服务信息平台，为广大居民提供了更多的服务项目和内容，受到社会各界的赞誉。目前平台的服务范围已经覆盖整个浦东新区，3年来，已为市民解决了40多万个服务需求。

强化对员工的技能培训。公司投入近200万元建立了培训中心，并配备了具有多功能、综合型的计算机教学、电化教育系统。同时每年用于职工培训的费用达到200多万元。举办了12期为期半年的全脱产的物业经理培训班，有88.88％的学员走上了管理处经理或公司管理部门岗位。每年选派职工赴美国、日本、香港、澳大利亚考察学习物业管理和房地产开发，开阔视野，提升对物业管理的认知水平。

加强理论研究。公司创建了理论研究室，将管理中所取得的经验上升到理论，反过来指导实践，提升实践。一些理论研究方面的论文连续在行业的研讨活动中获得奖项。近几年公司编撰了《物业管理运作实务》、《陆家嘴物业企业标准》、《陆家嘴服务案例》等书籍，得到各界好评。

回报社会。企业的做大离不开政府、社会的支持，因此一个负责任的企业取得成就后应该考虑对社会的回报和反馈。公司在追求自身经营绩效的同时，自觉履行社会责任，努力构筑符合社会发展需要的企业价值观，“发展企业、造福业主、回报社会”。近年来公司积极支持公益性事业，承担起企业应尽的社会责任。如出资资助儿童福利、扶贫帮困，建立抗癌患者专项基金等。同时积极参与行业的各项活动，为推进行业进步做出应有的贡献。

三、对物业企业做大做强发展的思考

1、物业管理的市场营销

产品营销→服务营销→品牌营销

物业管理市场的营销是一种特殊的市场营销领域。随着科学技术的进步，传统的服务和管理方式得到了很大的创新。在这种情况下，各企业之间的竞争就不仅仅是提供服务本身的竞争，而是物业服务和管理所能提供的附加利益之间的竞争。于是，作为附加利益重要的和主要构成要素，服务的范围、程度、质量便成为企业之间进行激烈竞争的重要武器。物业管理企业之间的市场营销已由服务营销取代了服务产品营销。

随着市场经济的发展，也必将带来物业管理企业服务竞争的升级，企业更加关注与顾客或业主之间的服务关系。因此，对物业管理企业而言，掌握服务的精髓，理解服务在市场中能够为他们的产品创造和确立持久的竞争地位所做的贡献，都是极为重要的。要想做强企业，就需要企业迅速更新理念，把企业市场营销的手段由服务营销向更高层次即品牌营销转换。努力培育顾客对企业品牌的满意度和忠诚度，这将是物业管理企业在市场竞争中取胜的主要手段。

2、物业管理的市场竞争

价格竞争→质量竞争→服务竞争→品牌竞争

服务品牌是企业形象战略的重要组成部分。社会经济的发展进步表明，品牌战略已经逐渐成为现代服务企业普遍采用的经营指导思想。通过推出能让消费者识别的服务品牌，表达企业对消费者的各种承诺，提高消费者对企业和服务产品的认同和信任，这种品牌中包含的特殊价值，是企业的有效资源和无形财富。

物业管理的市场竞争从价格竞争开始，经历了质量竞争、服务竞争，越来越多的企业已经认识到，构筑企业品牌的极端重要性。因为品牌是市场经济发展的一定阶段的必然产物，它可以使顾客产生一种信赖、追求、迷恋的心理倾向。一般来说，只有顾客对企业品牌的满意程度达到一定水平时，才会有忠诚于企业的意愿。与产品品牌一样，优秀的物业管理企业也可以通过提升服务质量，提供差异性的服务来实现品牌的创建，达到顾客忠诚的目的。因此物业管理企业做强的最终标志是打造和形成顾客对企业品牌的忠诚。

3、物业管理品牌竞争的核心

企业理念→企业形象→企业行为

在当今物业管理市场竞争中，产品价格与质量已不完全是竞争的主渠道了，服务理念才是市场竞争的焦点所在。因此，对服务的认识及服务的理念应贯彻到物业管理企业所有的经营活动中。

在企业由大到强的发展过程中，用什么样的服务理念指导服务活动，对于企业能否赢得竞争优势，把握经营制胜的主动权十分关键。而服务理念不是天生就有的，而是在一定的经济、文化环境的影响下，在企业长期的营销服务实践中逐渐形成的，它集中体现在企业的形象和行为当中。

在企业的形象和行为系统中，员工对企业的满意、顾客对企业服务的满意是物业管理企业理念得以贯彻实现的重要因素。因此企业要做强，除了在服务上不断追求高目标，提升服务品位，创造服务特色，达到顾客满意外，应该十分关注员工对企业的态度。物业管理企业要让顾客对自己的服务满意，首先必须从满足实现员工的需要开始。创造条件满足员工求知的需要、发挥才能的需要，享有权利的需要和实现自我价值的需要，激发员工的奉献精神，才能使他们真正成为推进企业做强战略的主要力量。

第二篇：对煤炭企业物业管理的几点思考

近几年来，随着市场经济的发展，物业管理成为煤炭企业改变企业办社会职能、增加企业效益的一个重要途径，因此，我们必须进一步规范物业管理工作，推进煤炭企业整体发展。就此，本人谈几点认识。

一、煤炭企业物业管理存在的主要问题

1、没有真正脱离“母体”，依赖性较强。由于许多煤炭企业改革力度不大，考虑职工群众承受能力较多，一直对物业管理实行内部补贴，造成物业管理部门“断奶绝粮”的危机感和压力感不强，工作缺乏主动性和创造性，等、靠、要的思想严重，影响了物业管理的健康发展。

2、职工群众思想观念陈旧，对物业管理在认识上有差距。有些职工群众仍然沉醉于计划经济时代，仍然存在“我是企业的人，为企业做了贡献，住房应该、收费不行”的落后思想，排斥物业管理，不能配合企业的改革举措。

3、物业管理的市场化程度低。市场化是物业管理的核心，是物业管理企业赖以生存和发展的基本条件，但由于物业管理范围受限、市场发育不够、消费观念落后等原因，一方面物业管理部门的收入有限，管理成本大，经营积极性不高，缺乏扩张市场占有份额的积极性和竞争力；另一方面职工群众不愿多交物业管理费用，也对物业管理部门的服务需求仅仅建立在“满足基本需要”的基础之上，使物业管理部门的经营范围受到很大限制，经济效益难以提高。

4、从业人员业务素质，服务水平亟待提高。由于煤炭企业的物业管理部门绝大多数是由原来企业的后勤部门改制后成立的，人员组成复杂，文化程度不高，业务不熟练，工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感，造成了用户对物业管理部门服务意见比较大，甚至经常发生一些服务纠纷，影响了物业管理部门的自身形象。

5、物业管理仍然存在不规范行为。受多方面因素影响，这些不规范行为主要表现在：有的没有统一的服务标准；有的物业管理主体不合，未经批准乱收费；有的物业管理人员不按规定持证上岗等等。

二、今后煤炭企业物业管理应采取的对策和措施

随着煤炭企业改革发展的深入，煤炭企业物业管理也面临着新的机遇与挑战，必须针对物业管理中表现出来的种种矛盾和问题，深入分析并认识加以解决，彻底摆脱企业办社会的状况，为煤炭企业轻装上阵、加速发展创造良好的环境。

1、大力实施主辅分离改革，建立良好的运行机制

煤炭企业的物业管理，目的就是为了改变企业办社会的状况，使煤炭主业轻装上阵、健康发展，所以必须将物业管理企业从主业中剥离出去。国家经贸委等八部门联合下发了国经贸企改[2002]859号文件《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员实施办法》，对国有大中型企业在进行结构调整、重组改制和主辅分离中，利用非业主资产、闲置资产和关闭破产企业的有效资产，改制创办面向市场、独立核算、自负盈亏的法人经济实体，分流安置企业富余人员和关闭破产企业职工的，按规定享受免征企业所得税等优惠政策。这些优惠政策，可以说是国有企业近年来没有遇过的。因此，作为符合条件的煤炭企业，必须牢牢抓住这一机遇，大力实施主辅分离改革，理顺和规范主业与分离辅业的产权关系、隶属关系，成立独立的物业管理法人实体，从而达到争取国家优惠政策、安置富余人员的目的。剥离后的物业管理单位，要按照现代企业制度进行运作，或实行股份制改造，或进行民营化改制，以新的机制增强企业活力，最终使物业管理单位成为自我经营、自负盈亏、自我发展的现代企业。

2、正确引导，增强职工群众的物业管理意识

人们对任何一件新生事物的认识，都需要有一个过程，物业管理作为新生事物，也要给职工群众一个接受的过程。但在这个过程中，管理者必须积极主动地做大量细致的工作，使职工群众在最短的时间内接受它。一方面，采取广播、电视、宣传栏等多种形式大造舆论，广泛深入地宣传物业管理的意义、政策和要求，对物业所有人和使用人进行正面引导、帮助，使其逐步树立与市场经济体制和现代文明程度相适应的科学消费观念。另一方面，物业管理部门要严格依法规范自身的经营管理行为，并以高标准、高质量的热情、周到服务，使职工群众真正感受到物业管理为其带来的诸多方便和实惠，自觉地参与和支持物业管理，以求达到物业管理部门与职工群众“双羸”的目的，进而促进物业管理不断走向成功。

3、建章立制，为物业管理市场发展提供良好的运行秩序。

《物业管理条例》将于2003年9月1日开始实施，标志着我国已经初步形成了有利于物业管理市场快速、健康发展的政策和法律、法规体系，建立起了更加完善的物业管理经济秩序。而煤炭企业要以《物业管理条例》的颁布实施为契机，深入研究培育和发展煤炭企业物业管理市场的环境、条件、措施及办法，尽快出台适合煤炭企业大集团公司物业管理的运行制度，以便形成早日与全国的物业管理接规，实现煤炭企业物业管理的健康快速发展。一是要按照专业化的要求成立业主委员会，并加强对业主委员会的培训和指导，进一步提高业主委员会对物业管理的系统认识，使其自觉地履行好相应的义务，正确地行使好自己的权利。二是要深入研究物业管理企业目前的经营条件和面临的各种困难，切实帮助企业加强内部管理，提高服务质量、扩大经营规模，增加经济效益。三是煤炭企业的物业公司要加强自身队伍建设，狠练“内功”，不断提高其各级管理人员的素质和执业水平、牢固树立“以人为本”、“客户至上”的经营思想，严格依法经营，诚实守信，用一流的管理、

第三篇：对六盘水物业管理的调查和思考

对六盘水物业管理的调查和思考

陈雁桦

〔内容摘要〕 随着我市住房制度改革的深化，物业管理应运而生，迅速发展，同时一些问题和难点也在所难免。在实现市场化的进程中，应加强物业管理宣传，理顺物业管理体制，提高物业管理水平。〔关 键 词〕 物业发展 情况问题 建议

〔作者介绍〕 市政府研究室

最近，笔者对我市物业管理行业进行了调查，旨在结合六盘水的实际，探索一条行之有效的物业管理之路。

一、发展历程及现状

物业管理作为房产投入使用的后续服务，在我国还是一个新兴产业，从1981年第一家物业管理企业在深圳诞生，到现在只有二十多年的历史，并且由于地区经济的差异，发展很不均衡，沿海发达城市起步较早，物业管理相较内地较为完善规范。我市首家物业管理公司于2001年成立，到目前已发展到23家。尽管我市物业管理起步较晚，但借鉴发达地区经验，物业管理行业较为迅速地发展起来。

(一)服务内容逐步丰富，规模不断扩大。随着房地产产业发展和房地产市场发育完善，物业管理由最初保安、环境保洁的单一模式发展到房屋及相关设施设备维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域，成为社区综合管理的重要内容之一。

(二)行业逐步规范，管理水平逐步提高。在短短的6年中，我市物管企业从无到有，从小到大，在发展中不断规范管理、提高水平、改善服务，一批优秀的物业管理企业脱颖而出。如服务于荷城花园·时代佳园住宅小区的小白熊物业管理公司、服务于荷城花园·丰荷广场·河滨宛住宅小区的润丰物管企业、服务于双水新区“水之宛”小区的四联物业管理公司、服务于六盘水供电局黄土坡住宅小区的康兴物业管理公司，都为广大居民所认可接受，对带动物管企业发展起到了示范带头作用。

二、存在问题及难点

物业管理作为城市发展的一项重要配套“软件”，随着我市经济社会发展而迅速增加，政府给予了高度关心和重视，物管企业也在发展中不断规范自身行为，提高服务质量。但由于引入时间短，业主对物管行业认识的不到位，以及物管企业的服务水平能力与需求存在较大差距，业主与物管企业之间仍不能达成共识，尤其是近两年，由物业管理造成的投诉不断增加。具体体现在以下几点：

(一)物管企业服务水平还有待提高。多数物管行为不专业，员工队伍素质普遍不高，服务水平低，这些问题最终引发了企业与业主之间的矛盾，影响了物管行业的整体形象，未能适应现代城市发展对专业物业管理的需求。同时，我市物管企业目前还处于求生存的状态，抗风险能力弱，遇到意外问题，容易受挫。

(二)业主委员会的组织建设不规范。业主委员作为居民代表，集中了小区居民意见和需求，代表业主行使职权，维护业主的合法权益。但是，目前各小区业主委员会建设不尽规范，或者没有业主委员会，或者成立业主委员会时随意性大，居民不服从其约束。水城水泥公司“水泥新苑”由馨园物管公司进行管理，收取0.3元/平方米的管理费用，但后来业主嫌价格高而提出按0.25元/平方米收取管理费用，协商物管公司未果，导致该小区脱管，一度变得混乱，绿化、设施受损，业主意见很大。后又将物管费又涨至0.3元/平方米，由社区提供物管服务，但要完整修复补换受损的设施、绿化，由谁来承担没有定论，所以，加强

业主委员会组织建设，规范业主委员会行为，对于维持小区有序管理、稳定物管市场非常重要。长期以来，我市没有相应的系统管理办法，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益也得不到很好的维护。

(三)物管企业的服务与业主需求不对等。一是对物业管理的认识观念不对等。一方面，物管企业强调管理，服务意识淡薄。另一方面，业主强调服务，对物业管理相关政策法规不了解或一知半解，特别是不少业主存在着“买火车票想乘飞机”的消费心理；还有一部分业主习惯了过去由单位包干、传统福利性管理的“大锅饭”体制，对有偿服务的物业管理不能接受，致使物管费的收取成为一大难题；此外，对物管区域内的空置房是否收费、收费比例与空置时间怎么结合等问题，业主与物管企业之间存在争议，也无法可依。二是法律地位不对等，《物业管理条例》中规定了许多企业的禁止行为和相应罚则，而对业主的违规违约行为，却没有有效的约束机制，对于拒交物管费的行为，物管企业一般是通过业主委员会进行协调，如果业主委员会不能承担其责任，物管部门则只能上门劝导。

(四)物业管理基础薄弱，住宅小区规模小、品味低。从地域看，我市地处高寒地区，属发展中城市，大量旧宅小区物业管理费用支出有限；从需求上讲，我市经济发展水平和发达城市相比有很大差距，人均收入低，规范的物业管理还没有达到生活必需，广大业主对物业需求的认识有待提高；从体制上讲，由于物业维修资金制度不完善，没有形成物业管理可持续发展的有效保障机制。

(五)物业管理与相关行业之间的矛盾没有得到很好解决。物业管理行业由于起步晚，相关政策法规严重滞后于房地产业的发展，造成物管行业与其他相关行业之间存在许多矛盾。一是建管交接没有有效的制约机制，建管也没有从根本上分开，大量开发建设单位的责任与物业管理服务交织在一起，甚至房开商占用公共设施、将一些责任转嫁给物管的现象屡见不鲜；二是物业管理、业主与水、电、热、有线电视等公共事业单位责任区分不明确,物管公司承担了很多份外责任。

三、未来发展前景分析

物业管理行业是改革传统房产管理方式的必然产物，与人们生活息息相关，与房产市场紧密相连，是一个新兴产业，具有很强的发展潜力，未来发展趋势总体看好。

(一)行业发展空间上看：物业管理作为新兴产业，与城市发展速度和水平息息相关。当前各大城市对发展物业管理不断重视，纷纷出台相应政策措施加以扶持，鼓励其发展壮大。并且目前各个城市倡导建设居民小区，物业管理已逐步为广大居民所接受，其发展前景和发展空间都是良好和巨大的。

(二)从发展潜力上看：近年来，我市城镇房地产开发增长迅速，以每年递增近百万平方米的速度发展，而与此形成鲜明对比的是，我市目前只有物业管理企业23家，接管物业面积仅130.62万平方米，全市目前实施物业管理的房屋（含企业自治、业主自治）仅达近千万平方米，尚有80%的房屋特别是工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇还没有纳入物业管理。随着文明卫生城市的创建,城市建设步代的加大,市民生活水平的提高,人们对物业管理的需求将逐渐加大,标准化高水平的物业管理消费群体将越来越多。

尽管我市物业管理行业发展空间和潜力大，但是由于多方面的问题，物管企业还处于求生存的状态，物管水平普遍不高，这与物业管理走市场化的发展道路不相适应。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是自负盈亏。同时它也是一种社会服务机构，它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”管理模式，所以市场化、专业化物业管理将是我市物业管理行业发展的必然趋势。同时，结合我市实际，物管工作应做到与社区管理相结合，与城市创卫相结合、与平安创建活动相结合、与精神文明建设相结合、与城市就业和失地农民安置相结合。

四、建议和对策

针对我市物管行业存在的问题，结合物管业未来的发展趋势，提出以下建议。

(一)理顺物业管理与相关行业之间的关系。一是建立有效的建管交接制约机制，明确开发建设单位的责任和物管企业的服务，从根本上实现建管分开；二是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任，这些单位应当直接向最终用户收取相关费用。物管企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

(二)加强对物管行业的宣传和指导。在物业管理还没有普及的情况下，市民、单位对物业管理的认知度不高，目前只能达到贵阳市三四年前的认知程度，不少业主对物管企业的服务权限不了解，对物管工作不理解，导致业主与物管企业间纠纷频发。为此，政府部门要加强引导，加大对物管行业和有关法律法规的宣传力度，充分发挥物管示范小区的作用，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。

(三)依法规范物管工作。一是尽早出台《六盘水市物业管理暂行规范》，尤其是在明确物管企业承担范围、规定物管企业的禁止行为和相应罚则的同时，应对如何制约业主及业主委员会的违规违约行为作出规定，并明确物管区域内空置房的收费标准，使得物业管理工作有法可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竟争、合理定价，建立健全质价相符的物业管理价格机制，引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，组织开展有关活动，指导物业管理企业自觉增强服务意识、不断提高服务质量，引导业主委员会规范建设。

(四)本着合情、合理、合法的原则，在政策、收费等方面扶持物管企业走市场化道路，逐步培育健康状有序的物管市场。由于我市物业管理基础薄弱，特别是广大业主对物业需求和物管收费的认识不到位，与物业管理成本高、支出大形成明显反差。就是小白熊、润丰等优秀物管企业都只处于求生存的状态，只要有5%至10%的业主拒交物管费，就要亏本。目前，收支不平衡成为物管业走向市场化的最大畔脚石。建议本着合情、合理、合法的原则，在政策、收费等方面给予一定扶持，促进物管企业走向市场化道路；严格市场准入与清出制度，加强企业资质管理，加大对违规经营、收费不规范的企业的清理整顿工作力度，培育健康状有序的物管市场；建立物业维修资金制，推进旧住宅区的房改房物业管理。

(五)物业公司应将其管理权限、服务范围及收费等情况向广大业主公开，得到业主委员会的一致通过再接管住宅小区，提高公司的服务意识，要充分认识到物业公司的服务性质，对业主反映的问题要及时解决，对业主与其他单位发生的有关矛盾要积极参与协调。

（六）物业管理企业要加强自身建设，提高服务水平。目前我市物管企业从业人员素质参差不齐。物管企业应从内强素质入手，配备专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等，积极引进外地的先进做法和先进技术，提高服务水平，改善服务质量，用优质服务来赢得广大业主的认可。

第四篇：对六盘水市物业管理的调查和思考

社会实践调查报告

题目：对六盘水市物业管理的调查和思考.姓名：王佳伟.学号：1052001454452.学校：贵州广播电视大学六盘水分校.专业：行政管理专科.2010 年 12 月

社会调查报告正文内容

第五篇：物业管理企业之阶段经营思考.

物业管理企业之阶段经营思考

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，物业管理费在用于管理项目的日常支出后，通常所剩无几，这是这个行业及其客户所决定的，上涨物管费-难！

由于本人长期从事物业管理服务，所在城市为重庆的区县城市，所接触到的业主（客户）、业委会成员、政府机关事业单位的负责人等对上涨物管费多数都是三咸其口，很少有业委会轻易同意上调物管费的，而物业企业的成本确是越来越高，物业企业要生存，要持续健康发展，要盈利就不能足限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利。

我们很多的企业已经开始走这一条路，而有很多企业已经形成产业，有许多可以借鉴的地方，下面就我所了解到的与大家进行分享。

物业分为收益性物业和非收益性物业两类，今天就以收益性物业之住宅小区为列进行探讨。住宅小区管理服务中可以直接面对业主一般分为三个阶段：一是业主购房期间，二是业主接房装修期间，三是业主入住后。这三个阶段，第一阶段可以提供服务但收费需要慎之又慎，需要谨慎选择经营的项目；第二阶段和第三阶段的经营就要大胆的多了，只要我们的营业执照包含了的都可以合法的经营，营业执照里没有包含的，如有经营需要，也要提前到工商部门增加经营范围，合法经营。合法才能长久，合法才有效益，合法才能成功。

第一阶段，业主选购房屋期间，我们能够做些什么经营呢？仔细想想，还是大有可为的。

1、提供鲜花植物的租售服务创造利润

（1）鲜花植物的解决之道，一是物业公司根据技术条件和地理环境自己培育鲜花植物，二是联系鲜花苗圃进行合作收取一定的费用。

（2）客户包括开发商、购房客户、其它人员。

（3）具体实施办法就是与开发商协商，一是售房处的鲜花植物由物业提供，包括售后服务，向开发商说明可以增加售房买点；二是在售房区设立鲜花植物展示区，对前来购房的业主/客户，实行鲜花植物送和售结合，提高客户满意加惊喜，送的部分与开发商协商，从开发商处收取费用，售是直接售卖给客户，从而创造利润。

（4）备注：可以持续到业主接房装修提供吸甲醛的植物以及后期业主入住的室内植物的销售和租赁，创造持续利润。

2、提供车辆快速清洁服务创造利润

（1）清洁车辆的设备人员可以自持也可以找专业的清洗公司合作，收取中介管理费。

（2）实施办法，可以是对前来购房的业主免费，由开发商支付洗车费用或合作单位免费宣传，增加客户对物业服务的满意和增加购房的意愿。

（3）可以现场为购房者办理洗车免费卡或年卡，这笔费用可由开发商出，需要与开发商商议好，这个业务也可以持续开展至业主接房装修和后期入住服务。

3、开盘集中销售日也可创造物业利润

（1）在开盘客户集中日举行书画现场书写作画含送带售业务，一样可以增加利润及收益；邀请知名书画家可以根据业主喜好或作画或写字满足不同喜好的业主需求。办法参考鲜花植物租售的第（3）条执行。

（2）搽皮鞋服务：客户免费，开发商付钱，收取搽皮鞋者管理费或给付工资而赚取开发商利润。

（3）提供儿童教育咨询培训服务：一事可以联系商家和就读区域的学校针对家长关心的儿童入学、教育等进行宣传，解除购房者担心儿童的教育问题，还可以免费送儿童教育培训产品和售儿童教育产品，这部分可以由开发商或者商家支付费用，物业从中赚取利润。

（4）提供风水服务，邀请知名风水师现场陪同看房、选房，增加购买说服力等其它一些可以提供服务又可赚钱的项目。

4、承接一手房销售赚取佣金及利润

与开发商沟通协调，物业协助销售房屋，提取佣金及利润，成立物业销售团队，兼专职销售房屋。

第二阶段，业主接房装修期间，我们能够做些什么经营呢？接房期间业主往往比较关注房屋质量和接房后装修事项以及房屋租赁的问题，我们可以从这些方面开展思路，找到赚取利润的项目和点子。

1、装饰装修赚取业主利润

（1）成立物业自己的装饰装修队伍，自接业主装修工程，这需要公司具备这样的实力与技术条件作为后盾，这样业主比较放心和信任。

（2）成立接房装修咨询服务区，业务洽谈区，合同签订区，主要负责人或者业务技术骨干现场与业主仔细沟通尽快把业务合同签下来。有意向现场未签订合同的及时跟进，现场未咨询不感兴趣的也要回访再次努力，争取签订装修合同，从工程中赚取利润。

（3）物业公司不具备装饰装修能力，也可以在业主的装饰装修过程中赚取少量利润。具体可以是在接房前提前与有资质、技术和实力雄厚的装饰公司合作，物业帮他们推荐或广告宣传拉业务，收取业务提成，或者只提供场地赚取广告收益等。

2、售卖装修材料（含建材）赚取利润

（1）物业公司直接在小区内售卖河沙、水泥、碎石以及装修建材等赚取利润，拒绝其它相关建材商、供应商在小区内售卖，小区外商铺也要控制，避免搞乱市场价格。加强小区进出管理，控制其它非合作的公司在服务的小区随意接业务或售卖建材等。

（2）物业公司不具备经营条件可以寻找合适的供应合作商，共同经营小区的装修建材业务，赚取利润。

3、灭火器租赁赚取租赁费

可以充分利用装修来推动灭火器的租赁,根据消防要求,室内装修必须采取防火安全措施,这就要求在装修巡查过程中严格把关，必须配备灭火器等消防安全措施。出租灭火器可以按照1元/天.个收取,每户最低两个灭火器，一户装修完成可以收取近200元户的灭火器租金利润。回收回来的灭火器还可以循环使用装放在各个楼层上,既达到了经济效益和采取必要的安全措施,同时也完善了小区的配套设施。

4、代送桶装饮用水赚取利润

装修期间也需要大量的桶装饮用水，物业公司可以开展该项工作，可以由保安队员送水，该项工作可以延后之后期服务中去，是一向长期稳定的利润收入。直饮水可以延后至业主入住需求量大的时候再考虑合作的直饮水单位合作。

5、房屋中介赚取利润

不排除有业主购房是属于投资性质，物业在小区资源上有得天独厚的优势，可以集中优势信息，为投资客户提供房屋中介服务赚取手续费等利润。按出租或出售房屋分门别类将登记，取得业主认可后再信息在小区物管中心、小区主要通道等醒目位置和相关房产信息网等进行发布,每天进行更新,制定成交方案。

6、利用电梯赚取广告费用

（1）目前小区基本上都有电梯，电梯内厅可以做广告，每台电梯每年可以收取一定的广告费。

（2）进出电梯口处,可以联系相关传媒公司(如分众传媒)来安装小型液晶电视,由对方按月支付相关费用(电费)，赚取利润。

7、小区高架灯杆可以做灯箱广告赚取利润

利用小区内高架灯杆,可以联系相关的广告公司来制作灯箱,费用由对方承担,灯箱具体内容可以与广告公司进行协商,我们可以向其收取电费和广告费,一来可以美化小区的环境,另一方面节省了一部分自身的公共照明电费开支，从中赚取利润。

8、其它一些可以提供服务又可赚钱的项目

（1）提供知名风水师咨询装修施工建议，（原则是与物业合作良好可控的风水师），即可以收取中介费又可以避免业主胡乱装修给物业管理带来难度。

（2）车辆快速清洗和皮鞋清洁等服务，很多业主到施工现场后皮鞋都非常脏，需要清洁或换鞋才能离开去工作、应酬等，所以清洁车辆和搽皮鞋有一定的市场，也可以赚取少量的利润。

第二阶段，业主入住开展日常经营管理，可以根据实际情况开展如长期的经营项目也可以开展适时的单项经营项目，具体入下：

1、开展有偿服务项目赚取利润

有偿服务是物业服务企业收益一部分,有偿服务要在前期物业服务中就予以收取,这样更利于业主的理解和认可,先制定物业有偿服务收费标准,报相关单位进行审批,然后在小区内进行公示的同时,向业主提供有偿服务。目前各公司都有有偿收费服务项目及收费标准，为规范管理，应根据各项目实际制定收费标准并报公司统一审批，每次服务后应回访或告知业户。

2、充分利用地下车库开展经营收益

地下车库可拓展的项目有锁具、标识标牌、灯箱广告、反光广告、保险公司等。此项在前期可作为重点挖掘对象。具体有待进一步市场调查。

3、开展社区便利超市赚取利润 这个可以在接房入住期间都可以慢慢发展起来，最好垄断小区居民再开类似的社区超市，卖日常及办公用品、药品甚至对外餐饮等抓住商机盈利。

4、开展生活服务类经营项目实现经营收益

小区就是一个社区，可以经营干洗服务、洗车服务、食品配送服务、订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等。

5、开展商务服务实现经营收益

物业服务中心可以根据条件开展商务会议服务、代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等业务，利用物业服务中心的优势进行宣传介绍、引导消费，实现利润增长。

建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。

提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、开展工程维修实现经营收益

工程维修部可以根据实际工作需要开展一般工程承接、家电检查维护维修、以及各类生活用品的维护维修，可以专门涉足维修点，也可以客户预约上门维修维护，实现经营收益。

7、车辆年检等代办服务实现经营收益

目前小区业户拥有私家车已成普遍,可以跟汽车俱乐部联系,为业主代办车辆年审年检、上牌考证等代办服务,按代办业务的类型从中收取不等的服务费，也可以与驾校合作招收培训学员收取不等的服务费用。此项可作为一个长期业务来进行推广。

8、开展装修后室内空气检测项目实现经营收益

现在业户越来越重视装修环保问题，业户对室内环境保护意识在不断加强,业户迫切希望有一个安全、舒适、健康的生活空间。在经过装修后,室内空气质量急剧下降,严重危及到人体健康。为完善服务内容,提高服务质量,可以联系市内各室内空气检测单位进行合作,按检测和治理不同标准收取管理费。

9、开展各类主题购物活动实现经营收益

物业公司可以根据各个时节或者特定时候开展如装修建材团购、家居团购、水果团购、旅游团购、邻里节等类似活动，向商家收取一定费用，这样业主得利，业主高兴，商家得利商家高兴，可以形成长期合作关系。

10、其它一些可以提供服务又可赚钱的项目

（1）代业主使用人养护家用观赏植物或盆景等园林绿化服务。

（2）根据条件在小区合适位置设置固定绳索，利用高温天气集中晾晒被褥等大件居家用品，避免业主在小区随意晾晒影响景观，实行集中统一管理。

（3）有条件的可以进行一些特殊特色服务如设置儿童老人看护护理中心，在业主上班无人看护期间进行看护，业主下班接回家。

结论

物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，客观上讲，管理和服务是物业管理企业的主营业务，也是物业管理公司存在的市场基础。作为企业，经营应是最基本的行为，提供优质的管理和服务应是物业管理企业展开经营创收的一条途径。物业管理企业要搞好经营创收，了解市场、把握市场是前题，找到经营创收的切入点是关键。充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理方法，充分发挥物业管理企业在管理、信息、物业条件以及最贴近业主使用人的行业优势，牢固树立双赢的经营理念，依法经营，广开经营渠道，获取合法的利润，实现社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展才是最终目的。

建议

在条件允许的情况下，可以尝试打造物业公司自己的020智慧社区平台，物业公司充分利用自身优势资源与周边商家结合，把物业企业打造成囊括物业增值服务、社区电商、社区周边服务的智慧社区营运商，打造物业自己的APP。

此乃我本人根据行业的特点的一些思考，仅供参考，不对的地方，敬请批评指正。

龙建 2015年8月22日