2010年本人通过的中国土地估价师实践考核之案例分析2

第一篇：2010年本人通过的中国土地估价师实践考核之案例分析2

关于《南宁六景工业园区纬七路面积为557565平方米工业用地的土地使用权市场价格评估》

估价报告案例分析 一．项目背景

1、估价目的横县人民政府拟出让一宗座落于南宁六景工业园区纬七路面积为557565平方米的工业用地，故委托我们公司对其出让土地使用权价格进行评估。故，本次估价的目的是为委托方出让该宗土地的使用权提供其使用权价格参考。

2、宗地概况

委估宗地座落于南宁六景工业园区纬七路，为政府征用集体土地变更为国有土地后的尚未出让的存量土地，现武鸣县政府拟出其使用权,土地批准用途为工业用地，土地面积为557565平方米，出让年限为50年，宗地形状不太规则，宗地目前开发程度宗地外“三通”(通路、通电、通水)、宗地内为未开发的生地，宗地内有石山、土坡、杂草等，宗地临纬七路，宗地周围大多为未利用的土地，但附近也有一些近年建设完成或正在建设当中的各类企业的生产基地用地。区域内为工业园，产业聚集程度较高，交通较便利，工业环境较好。

3、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2010年3月18日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通水）, 宗地内为未开发的生地，宗地内有石山、土坡、杂草等的现状条件下土地使用年限和剩余使用年限均为50年的国有出让工业用地的使用权的价格。

二．对估价方法选用的分析

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

委估宗地为工业用地,该区域的类似工业用地多为企业自建厂房后自我经营使用，该区域的工业租赁市场不很繁荣，工业出租率不高，收益不易测算，因此也不适合采用收益还原法评估，该区域类似工业用地开发完成后的整体交易案例几乎没有,因此,也不适宜采用剩余法评估。委估宗地不位于横县基准地价的覆盖区内,六景镇尚无基准地价 ,因此不宜采用基准地价系数修正法对土地进行评估。由于该区域的土地供应主要以政府出让为主,在委估宗地所在的工业园区内有许多的政府出让的市场交易案例,因此适宜使用市场比较法进行评估。考虑到政府在出让类似工业土地时主要考虑其取得及开发的成本费用,土地的成本取得费用较容易求取,故可采用成本逼近法进行评估。

综合以上的分析，我们采用市场比较法和成本逼近法对委估对象土地进行估价，并根据该两种方法测算的结果综合确定委估宗地土地使用权价格的评估结果。

三、现场勘察应注意的问题

现场勘察很重要，记录一定要详细，资料一定要收集清楚，委估宗地的区域因素、个别因素都要详尽记录，市场调查一定要充分，这样才能更全面的了解待估宗地，才能给估价技术测算提供参考依据。

现场勘察时工业用地主要着重点包括：

1、交通状况。包括区域道路级别、距离火车站或客运站或码头的距离、宗地临路条件等。

2、相关企业聚集程度。包括区域企业类型、规模等。

3、基本设施状况。包括水、电、路、通讯等设施的完善程度。

4、环境质量优劣度。主要包括有无污染、绿化状况等。

5、宗地的其它个别因素。包括地质状况、容积率、形状、周围用地类型、宗地自然灾害危害程度等。

四、市场比较法测算地价的难点与解决方法

市场比较法是将估价对象与在评估基准日近期内有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在估价过程中，主要把握以下几点：

1、准确把握市场比较法中选用比较案例的可比性

市场比较法中，比较案例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证。因此，我们在选择比较参照的交易案例时，做到有的放矢。

⑴选择的比较案例与委估宗地用途相同，即工业用地。

⑵要选择的比较案例与委估宗地的交易类型相同。由于本次评估的委估宗地取得方式为政府挂牌出让，故本次评估以交易类型为“政府挂牌出让”来筛选比较案例。

⑶选取的比较案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指公开、平等、自愿的交易。

⑷选取的比较案例与委估宗地所处地区的区域特征和宗地的个别条件相近。由于市场比较法是以替代原理为理论依据这一特点，我们在选取比较案例时均以与委估宗地在同一地区同一用途为限，即以六景工业园纬七路一带或六景工业园内与宗地的个别条件基本相似的成交地块为比较案例。

⑸选取的比较案例的交易时间与委估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。根据当地政府公告，横县六景工业区的房地产市场从2002年开始开发建设以来一直稳定增长，并且随着工业园的不断发展和建设，各项基础设施和公共设施不断的完善，房地产的价格也将不断的上升，故我们选择近1年内成交的不动产交易案例为界限，2年以上的交易案例不宜选用。

2、辨析市场比较法中选用比较案例的准确性

在确定比较案例后，我们实地查看各比较案例，现场感受比较案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地块形状、土地面积及利用状况、周围景观、道路交通、环境条件、2公用设施齐备程度、基本设施状况、相关企业聚集程度等因素，尽可能准确地把握其对评估价格的影响。

3．建立市场比较法的因素比较体系。

在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，我们参照了横县国土资源局公布的《横县县城城区土地定级估价更新技术报告》中的工业用地的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

五、成本逼进法测算地价的难点与解决方法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润＋土地增值。

在运用成本逼近法时需要注意：

1、土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，应按评估期日的当地政府规定和物价水平确定，并非以委估人实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。

2、各项费用的取费标准要有足够的依据和充分的分析。在估价案例中，桂发改法规

[2010]52号文有关广西各地县各类农地前三年的年产值标准、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(2001年7月29日公布)等文件中规定的征地费用项目和费用标准，并以这些规定标准进行计算。

3、土地增值收益的年期修正。注意当地政府部门公布的土地增值收益确定前提，若土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行修正；若土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行年期修正。本案例中将新增建设用地有偿使用费并入了土地增值收益中一同与成本价格进行修正。

六．小结

通过本次评估实践，我更加深刻的学习了市场比较法和成本逼进法在土地估价活动中的应用，掌握了这两种方法进行土地评估的程序，以下为我在此实践工作中得到的一些工作总结与启示：

1、根据委估宗地的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。

2、在估价过程中所需要的市场资料必须实地查看、亲临现场感受，实事求是地运用资料和数据，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。

3、在运用市场比较估价时，运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，更全面、更具体，更有权威性。

4、在运用成本逼时法估价时，在当地政府没有对土地取得费做出统一规定的地区，应以与委估宗地同一区域或类似区域土地取得费的均价为委估宗地的土地取得费，不能按照企业实际取得土地的投入计算。

上述是本人对该估价案例分析的一些体会与启示，由于经验有限尚存许多不妥之处，请专家们指导批评，谢谢。

第二篇：土地估价师实践考核案例分析一

嘉鱼县环保局旁收储地块土地使用权

挂牌出让底价评估案例分析报告

摘要：如何科学合理地确定挂牌出让底价，是土地使用权挂牌出让活动中极为重要的环节，同时也是土地估价机构的主要业务。本文就嘉鱼城区一宗政府收储地块在评估挂牌出让底价的过程碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点进行了分析并提出来了相应的解决方法。关键词：出让底价 市场比较法假设开发法

正文：

第一部分评估项目的背景

一、估价目的本次估价的目的是为委托方确定估价对象的挂牌底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况

委托评估对象位于嘉鱼县鱼岳镇麒麟路北、县环保局旁，宗地面积82319.72平方米，根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象大至呈四边形，规定确定的用途为商业、住宅用地，容积率不大于2.5。估价对象场地平整、地势力平坦，地质条件良好。宗地东临规划中的嘉鱼大道，南临县四大家办公楼，交通便利，区位条件优越，估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施条件已达到“五通”（通路、通电、通上下水、及通讯）。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二〇一〇年七月八-1-

日，评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，容积率为2.5，设定土地使用年限为商业40年、住宅70年的商住用地使用权出让价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。土地使用权挂牌出让是政府垄断下自主出让，其出让时机、底价都由出让方根据市场情况、政府的产业政策、开发商的利益、地价政策综合确定，如果未达到底价，出让方将另行挂牌，所以挂牌出让底价可以完全采用公开市场价值标准。基于这一特性，挂牌出让底价评估宜重点选用市场比较法和假设开发法，前者充分考虑了市场行情及承受能力，后者实际是市场比较原理和成本逼近原理的综合运用，它既充分考虑了市场行情，又考虑了宗地使用情况、将来可能带来的收益。当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定的前提条件，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。鉴于评估对象年在区域市场交易频繁，与之类似的交易实例丰富，所以采取市场比较法和假设开发法进行评估。

二、估价过程中的难点及解决方案

（一）估价基准日的确定。在实际估价工作中，通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。考虑到此宗国有土地用地使用权挂牌出让，出让人需提前一段时间在新闻媒体上刊登出让公告，为真正体现出估价对象是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致，即将估价基准日定为拟公告的挂牌起始日。

（二）市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，参照了嘉鱼县人民政府公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

（三）假设开发法中所选用预测数据的可靠性。剩余法计算中有大量数据是建立在预测的基础上，在估价过程中通过三个方面来把握其可靠性，一是根据委托人提供的规划控制性指标，按最有效使用和合法原则，推测出土地最佳利用方式；二是通过实地调查委托宗地周边房地产开发销售情况，把握该区域内房地产市场行情及供求关系，并参考嘉鱼县房产局公布的房地产价格信息指数，判断地块开发完成后的房地产售价；三是依据嘉鱼县财政局、咸宁市（嘉鱼县隶属咸宁市）建设工程造价管理站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。

第三部分评估项目的启示

通过参与本项目案例的评估工作，受益匪浅，感受颇深。在类似的土地出让价格评估过程中，应重点把握以下几点：

一、要根据估价对象的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。

二、在估价过程中必须实地查看、亲临现场感受，运用资料和数据必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。

三、运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，既有权威性，又具操作性。

四、假设开发法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，遇到某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定，但要其作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示。

第三篇：2011年土地估价师实践考核案例分析二

*******有限公司地块

国有建设用地使用权公开出让起始价格评估案例分析

摘要: 土地出让起始价评估是土地估价中的一项主要业务，本次评估通过调查当地土地市场交易情况和现场勘察及收集的相关资料，我们采用了市场法和假设开发法进行估价，并对其中所出现的问题进行了剖析。

关键词：出让起始价、市场比较法、假设开发法

一、估价对象状况

********国土资源局拟公开出让******有限公司地块的国有建设用地使用权，受其委托我公司于2011年2月14日对其国有土地使用权出让起始价进行了评估。

估价对象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地块的国有建设用地，宗地东至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地为待开发利用土地，宗地土地使用权面积******平方米，场地平整，根据****市城乡规划局建设项目规划条件表,宗地规划用途为居住用地，规划容积率≤

2.5，建筑高度为高层，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，公共绿地≥0.5㎡/人；宗地还应同时满足卫生站、物业用房等公共配建、停车配建、交通组织、间距退让、日照要求、城市设计、建筑设计、市政要求等规划设计要求，容积率奖励：考虑到为城市提供城市绿地，可将地块三计入容积率指标。配建廉租住房的比例不低于地上总住宅建筑面积的5%。

该区域规划整齐，交通便利，基础设施完备，商服繁华度较好，区域位置较好。

二、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

待估宗地属于待开发利用土地，有明确的规划利用条件，可选用假设开发法评估；又*****市土地市场较活跃，有较多类似土地交易实例，可选用市场比较法评估；待估宗地在基准地价范围内，基准地价基准日距估价时点已超过三年，而且基准地价和住宅用地的市场情况差异较大，根据国土部的规定，不宜选用基准地价法。故本次评估选用市场比较法和假设开发法评估。其中假设开发法体现了土地的市场开发价值，市场比较法体现了目前土地市场情况。根据石家庄市同类用地的地价水平和评估人员的估价经验, 取二种方法的算术平均值作为本次评估的最终结果

三、市场比较法、假设开发法估价的技术重点与难点、及解决方案

1、市场比较法

本次评估利用市场比较法的技术重点与难点在于市场比较案例的确定、Kt′（交易日期修正系数）和Kn′（年限修正系数）的确定：

市场比较法的基本原理是替代性，而替代性的条件是在同一市场圈内。这个圈的边界究竟在哪儿，这就要同一供需圈的范围进行确定，这一点是很重要的。我们在做本次评估时对同一供需圈的界定是这样的：待估宗地处在****和****之间，属于二级居住用地，所以我们就以这个标准为依据，同一供需圈的界定范围为**和***之间而且属于二级居住用地的范围。

Kt′：交易日期修正一般根据地价指数的变动幅度进行。本次评估中采用了城市地价动态监测网上公布的******市地价动态变化指数，以此为依据进行确定。

2、假设开发法

本次评估利用假设开发法的技术重点与难点是估算开发完成后房地产价值和各项成本费用的确定，这两点对资料的准确性以及估价师的经验要求都比较高。

开发完成后的房地产价值的估算：宗地用途为住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分组成。在估价时点，******市住宅市场比较活跃，交易实例较多，可比性强，因此，开发完成后的房地产价值的估算我们用市场比较法得到。这里需要注意的是：廉租房和公建房是不能销售的，故这部分建筑物的建筑面积我们在估算开发完成后的房地产总价值时没有计算。

整个项目的开发成本包括的项目有：购地税费、建筑成本费用、专业费用、不可预见费、利息、税金、开发利润、开发完成后的租售费用。

购地税费包括取得土地使用权的相关法律手续费用、土地估价费用及登记发证费用，这些费用均根据相关文件以及当地市场行情确定。

建筑成本费用：也就是建安费用，这一项的确定需要了解建成后房产的状况，比如结构、层高、装修标准、附属设施档次等因素，在本次评估中由于这些因素我们只能从****市城乡规划局建设项目规划条件表中了解到一小部分，所以要准确估算这项费用对我们来说很难，我们只是根据《****市工程造价信息》中得各类建筑工程造价指标来确定。

专业费用：这一项确定的难点在于专业费用项目的确定，本次评估我们确定的专业费用项目包括（前期费用、室外工程费用、基础设施配套费用），其中前期费用和室外工程费费用我们我们按建安成本的一定比例来求取，基础设施配套费用我们按石家庄市文件标准计算求取。

不可预见费：按建安费用和专业费用之和的一定比率来确定。

利息：在计算利息时重点做了两项工作。一是建设周期的确定，该类住宅房地产建的较多，根据市场调查确定；另外就是各项费用投入时间是不同的，根据各项费用的投入时间合理确定计息期。

开发利润：开发利润和房地产所在地区以及项目类型有关，我们调查了石家庄相关项目的利润水平，进行比较得到。

开发完成后的租售费用：根据市场调查以及估价师的经验，我们按开发完成后房地产价值的一定比例来确定。

四、从本评估项目得到的启示和思考

1、从运用市场比较法得到的启示和思考

收集大量的房地产交易的“初始资料”，是利用比较法评估土地价格的基础和前提条件。随着网络的普及，我们可以通过相关部门的网站直接获得当地土地交易的资料，这种方法，省事省力。有了足够的“初始资料”还不够，要想保证评估结果客观准确，我们还要根据估价对象，正确的选择比较案例和对一些影响因素项目进行比较和修正，这就要求土地估价人员平时多积累各方面的知识，例如城市的地价动态指数、城市近期与远期规划、城市的基础设施建设状况和交通状况等。只有这样，我们才能评估出更客观合理的土地价格。

2、从运用假设开发法得到的启示和思考

假设开发法是一种科学实用的估价方法，要想运用此方法获得可靠性极高的估价结果，必须做出三个正确的确定：

A：正确确定土地最佳利用方式：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。本次评估是从《******市城乡规划局建设项目规划条件表》中得知待估宗地的最佳开发利用方式；

Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。本次评估中我们收集了周围区域内刚刚建成的类似高层住宅楼、地下车位的市场交易价格，选取可比实例运用市场比较法来求取的开发完成后的不动产价值；

Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等。在本次评估中我们收集的资料有房地产开发过程中应负担的税费、近期建筑行业招投标文件、当地建设工程造价指标、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据、当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，这些资料对我们正确的确定土地开发费用和正常利润起到了很大的帮助。

所以，我们认为运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。

一、本次评估存在的不足和思考

本次评估利用市场比较法和假设开发法对估价对象进行了测算，我们认为两种方法测算总体思路和过程较完整和细致，都复合两种方法的基本原理和技术规范。但两种方法都存在一定的问题：

市场比较法：比较案例选择时，同一供需圈范围界定依据不充分，范围很大，有些实例交易价格相差很大，导致案例的选择不够准确；还有就是比较案例的交易情况一般设定为“正常”，但是找不到真正的正常证据。

假设开发法：对开发成本中的购地税费、专业费用等规费及开发周期和开发利润的确定依据、标准，仅仅说根据相关文件及市场行情确定，这样的表达太笼统，应予以更详细说明。另外假设开发法中不动产总价和成本数据都是根据当前

数据水平确定未来数据，包含了较多的可变因素，因此不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差会很大。

总之，对于具有明确规划条件的待开发用地，假设开发法是最适用的估价方法之一，同时在应用此方法的同时会将市场比较法、收益法等多种方法相结合，所以我认为只要把假设开发法灵活掌握了，市场比较法、收益法这两种方法也就学通了。

第四篇：关于开展2011土地估价师实践考核的公告

关于开展2011土地估价师实践考核的公告

依据《土地估价师资格考试管理办法》和《土地估价师实践考核与执业登记办法》（中估协发〔2011〕38号）的规定，中国土地估价师协会将开展2011实践考核工作，对已满2年实践期的土地估价师进行实践考核。现将有关事项公告如下：

一、2011实践考核人员条件

1.2009年(含)以前取得土地估价师资格证书并在专业指导人员指导下进行了两年专业实践的人员。

2.专业实践期内每年参加不少于20学时的继续教育活动。

二、2011实践考核方式

2011实践考核以综合考评为主，面谈考评为辅。

1.综合考评形式

参加实践考核人员按要求提交考评材料，考评专家通过审读材料，依据实践考核标准,考查、评定参考人员在专业技能、执业操守等方面的综合能力。

2.面谈考评形式

参加实践考核人员以谈话方式回答评审老师所提出的相关问题，依据实践考核标准，考查考生的实践经历、专业技能与执业操守等方面的综合能力。

三、实践考核推荐要求

1.被推荐人应有2人推荐。主推荐人为专业指导人员，第二推荐人为专业实践单位法定代表人。

2.主推荐人应为熟悉被推荐人情况、与被推荐人在同一省级行政区内工作的、取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上的执业土地估价师，或者是中国土地估价师协会资深会员。

3.第二推荐人应为被推荐人单位负责人、单位负责人指法定代表人、总经理、技术总监等。

4.被推荐人在不具有土地评估资质的机构从业，第一推荐人除必须符合“取得土地估价师资格证书8年以上”的条件外，还必须在具有土地评估资质的机构执业，或者是中国土地估价师协会资深会员。

5.第一推荐人推荐参加实践考核的人员不得超过4名。2010实践考核未获通过人员的第一推荐人，本取消推荐资格。

四、报名方式

凡符合条件申请参加实践考核的人员均需按要求采取网上报名方式。按照资格证书号及密码登陆《实践考核信息系统》。进入系统后请参照“实践考核报考指南”进行报名和提交相关材料；

1.选择综合考评形式参加实践考核人员需在系统中填写、上传以下材料：

（1）全国土地估价师实践考核申请暨推荐表；

（2）个人专业实践总结；

（3）反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析2篇（分析的案例需为本人撰写的土地评估报告，并将该项目填写在业绩清单上），或在正式出版发行刊物上公开发表的论文1篇；

（4）2年实践期内参与专业实践的业绩清单（土地评估项目、相关科研、教学成果、发表论文等）。

以上需上传材料中（1）、（4）需提交纸质文件；

2.选择以面谈形式参加实践考核人员，按上条中的第（1）项提交材料,其余材料不需上传。

五、具体要求

1.个人专业实践总结，由实践考核人员根据实际情况实事求是撰写，字数不限，主要考察实践人员是否进行了专业实践并达到执业要求。

2.案例分析，是指针对实践考核本人撰写的某一土地评估报告中实践项目的背景、难点、解决方法的选择、启示等重点问题的说明，字数不限，主要考察实践考核人员土地估价专业技术能力和执业操守等情况。

3.电子文件、纸质文件提交截止时间为2011年11月16日23时。实践考核寄交的纸质材料须用挂号信寄出，寄至中国土地估价师协会考试与认证中心，信件右上角请标注“实践考核”字样。纸质文件以交寄邮戳为准，来人送交材料一律不予受理。

六、注意事项

1.考评专家审读材料后认为不能确定是否已具备执业能力而综合考评未获通过的人员，工作人员将电话通知本人,其本人接到通知后，在限定的时间内可自愿选择申请面谈，届时按通知要求提交材料。

2.中国土地估价师协会对报名人员提交的材料进行合规性检查，并将检查情况、考评结果、面谈安排等信息通过《实践考核信息系统》实时发布，考生需及时登陆《实践考核信息系统》http:///sjkh/了解本人实践考核进展情况。

3.对于伪造、抄袭材料参加实践考核的考生，本实践考核不予通过，停止下参加实践考核资格，并将记入其土地估价师诚信档案。

4.对于伪造与抄袭的考生所在专业实践单位，记入其不良记录，在中国土地估价师协会有关的评比活动中作为减分依据。

七、联系方式

联 系 人：陈光耀贾晟东

联系电话：（010）***5

传真：（010）66562202

邮寄材料地址： 北京市西城区冠英园西区37号

邮政编码： 100035

附表：1.全国土地估价师实践考核申请暨推荐表

2.全国土地估价师实践考核人员业绩清单（土地评估项目、相关科研、教学成果、发表论文等）

中国土地估价师协会

二〇一一年九月三十日

第五篇：土地估价师案例分析基准地价评估

2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2）

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A．1 B．2 C．3 D．4

2、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地

3、市场经济与计划经济的本质区别在于。A：价格的形成机制 B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地

4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权 B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移 C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押 D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权 E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人

6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。A．县级人民政府 B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门

D．县级税务征管部门

7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚

8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。A：土地供给稀缺性 B：土地利用方向变更的相对困难性 C：报酬递减的可能性 D：利用后果的社会性 E：35％～50％

9、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。A．比例 B．累进 C．名义 D．定额 E．实际

10、国土资源部依照法律规定负责对各级__部门的行政复议工作进行监督。A．土地行政主管部门 B．规划行政主管部门 C．建设行政主管部门 D．地质矿产主管部门

11、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】 A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度 C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得 D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算 E：时间因素

12、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的．必须经本集体经济组织成员的村民会议__以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城乡规划法》规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分类，可分为农村地籍和城镇地籍。A：功能 B：所记载的对象 C：建立的时序 D：表现形式 E：35％～50％

15、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。A．是否完成基础设施建设 B．土地使用权性质不同 C．土地交易市场条件不同 D．土地使用批准手续不同

16、房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在__档案部门。A．开发商 B．施工单位 C．使用单位 D．设计单位

17、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度

18、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地属于国家所有”的规定，是年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】 A：技术责任制 B：设计交底制度

C：全面质量管理制度 D：监理体制 E：土地

21、在下列选项中，属于中央税．【2008年考试真题】 A：消费税 B：营业税 C：土地增值税 D：耕地占用税 E：土地

22、公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向__提出申请。A．行政机关 B．事业单位 C．企业单位 D．中介机构

23、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。A．前期工作一申报一审查一批复 B．前期工作一审查一申报一批复 C．前期工作一申报一批复一审查 D．前期工作一批复一申报一审查

24、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：土地登记代理事务所 C：县级以上人民政府房屋管理部门 D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我国，对于商誉会计处理的原则是（）。A．一律不入账 B．外购商誉可以入账 C．外购商誉和自创商誉均可入账 D．只有符合条件的自创商誉才能入账

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。A：确定征地区片综合地价 B：用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格 C：银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格 D：土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格 E：土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格

2、下列属于农用地的有。A：耕地 B：园地 C：牧草地

D：闲置的土地 E：养殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人类生存的物质基础 B．人类生存的社会基础 C．人类生产的场所 D．人类生活的场所

4、下列选项中，关于城市规划对土地价格的影响，说法正确的是。A：规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素 B：在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低 C：区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素 D：某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素 E：同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平

5、经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期1年以上未动工建设，应按规定缴纳__。A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费

6、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税 D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税

7、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括等方式。A：居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B：居住区公园一居住小区公园 C：居住区公园一小块公共绿地 D：居住小区公园一小块公共绿地 E：取得开工许可证

8、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税。A：种植粮食作物、经济作物的土地 B：菜地 C：园地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有。A：标准差系数是标准差与平均值的比值 B：标准差系数是方差与平均值的比值 C：标准差系数是极差与平均值的比值 D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强 E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德尔菲法 D．相关性分析 E．聚类分析

11、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，坚持的原则。A：统一标准、分级负责 B：统一标准、全面负责 C：严格规范、违者查处 D：严格认真、违者查处 E：实事求是、客观公正

12、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚  B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大  C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大  D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形  E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素

13、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格 C．土地价格主要由购买者决定 D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 E．任何土地价格都可运用替代原则

14、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。A．土地开发整理项目的准备运作 B．土地开发整理项目的竣工验收 C．地籍调查工作 D．土地变更调查工作 E．土地整理工作

15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于__。A．区域平均地价 B．市场价格的平均值 C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值

16、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。

A．成本 B．潜力 C．价值 D．使用价值

17、不动产开发建设周期包括。A：土地取得期 B：规划设计和工程预算期 C：工程建设期 D：租售期 E：土地

18、在房地产开发项目经济评价中，是考察项目盈利能力的静态指标．【2007年考试真题】 A：净现值 B：成本利润率 C：投资利润率 D：内部收益率 E：资本金利润率

19、全部不动产对必须具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有权人 D：投资型所有人 E：自用型所有人 20、农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农业生产成本 B：产品市场价格 C：农产品运输费用 D：社会平均利润率 E：个别农产品的利润率

21、农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农产品运输费用 B：社会平均利润率 C：农业生产成本 D：农产品市场价格 E：土地

22、评估价格包括。A：交易底价 B：基准地价 C：申报地价 D：拍卖底价 E：成交价格

23、已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为，政府确定其出让底价为，拍卖中其成交价为。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有。A： B： C： D： E：

24、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积 B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比 C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比 D：在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比 E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比

25、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。A．合法产权 B．合法使用 C．合法处分 D．合法交易 E．最佳使用