中国房价与房地产管理法规的关系分析

第一篇：中国房价与房地产管理法规的关系分析

中国房价与房地产管理法规的关系分析

院系：建筑工程系

专业：工程管理

姓名：王增刚

学号：20089051413

5课程：建设法规

2011 年 5 月 20 日

中国房价与房地产管理法规的关系分析

姓名：王增刚班级：文土082-1学号：200890514135

摘要：近十年间，中国房价就像是走上了高速公路，飞速的向上升，迫于居高不下的房价，相关的房地产法律法规是层出不穷，从限贷到限购，再到限价，体现了国家要打压房价的决心，但房价并没有什么实质性的下降，有的也只是结构性下降，这又说明了中国房价的坚挺。不断的在调控也未见房价下降，大多数地方反而上涨，这种现象被百姓戏称为“越调越涨”。其实，要控制房价上涨，不仅要靠行政手段，更要靠市场手段。本文重点分析最初的房地产管理法规如何导致了中国房价的飞速上涨。

关键词：福利分房，831大限，新国十条，国八条，限贷限购限价

一、福利分房的终结——房地产市场经济的开始

福利分房是中华人民共和国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在市场经济中，房屋是具有价值的，人们需要用货币去购买，交换。在计划经济中，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住，也就是人们常说的“公房”。国家定面积、定标准、定租金，无法转卖、限制转租，在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低来排分房的时间、分房的面积等等。但那个时候的人们并不担心没有房子住，只是关心时间长短、房屋面积的大小问题。

其实福利分房并不完全福利，这种分房制度带有一定的计划经济色彩，其中也有一些弊端：

首先，部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。

其次，福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的人，则分的差房子乃至分不上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。

还有，单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果。

1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这标志着中国福利分房的终结，房地产市场经济也由此开始。

二、房地产平稳发展阶段

随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的不断提高，房地产成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

三、中国高房价的分水岭——8.31大限

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出

让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。此期限也被业界称为“土地大限。”

对“土地大限”的出台，各界特别是房地产商首先质疑的是政府的执行能力，即政府的做法是否如说法一样干脆？71号文件中所及的“历史遗留问题”也正是政府在此前所发其它文件中所遗留下来的口子。从2002年5月被称为“土地革命”的11号文件，到2002年6月“33号令”再到2004年“4号令”再到2004年的8月31的土地大限，这是一个“摸着石头过河”的经历。

8.31大限之后，全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，在这种制度下，土地使用权需要竞争才能获得，这直接导致了土地价格的快速上涨，土地价格开始进入高速通道。土地价格是房价的重要组成部分，房价也因此水涨船高。

“招拍挂”方式进一步强化了地方政府作为唯一的城市土地供给者的垄断角色，而卖地收入又是地方政府财政的主要来源之一，这强化了地方政府推高地价的动机。要实现高地价，就必须有高房价的牵引。所以，地方政府不愿意打压本地的房地产行业，不愿意对高房价说“不”，所以才有“上海房价要向香港看齐”、“高房价是城市竞争力的表现”等似是而非的官方论调。从调控市场来看，“8.31大限”并没有起到大众所期望的效果。

总而言之，“8.31大限”的确对改进土地出让制度、减少土地交易腐败、建立市场化房地产环境起到了一定的作用。但客观来说，“8.31大限”只能冠之以“改良”，还难以称为“革命”。

四、金融危机后的暴涨

2008年，全球金融危机，中国房地产也受到波及，出现了近一年的停滞期。但随着国家救市计划的实施，房地产业率先冲出困境，出现报复性上涨。“高房价”成为媒体网络，街头巷议的主要话题。

五、严厉的调控——限贷，限购，限价

政府为了控制房价的过快上涨，相继出台的了一系列严厉的调控措施。

2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”，具体如下：

(一)统一思想，提高认识。

(二)建立考核问责机制。

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

(五)增加居住用地有效供应。

(六)调整住房供应结构。

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

(九)加大交易秩序监管力度。

(十)完善房地产市场信息披露制度。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》简称“国八条”。具体如下：

（一）进一步落实地方政府责任。

（二）加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房

1000万套。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（八）坚持和强化舆论引导。

在新国十条，国八条，限贷限购限价的严厉调控下，中国的房价得到了有效的抑制，一些一线城市的房价出现了一定的松动，但这种抑制只是暂时的,这是靠抑制需求来抑制房价的，一旦取消限制，必然导致房价报复性上涨，因为这是市场经济，是由供求关系决定的，中国目前的商品房建设是供不应求，刚性需求很大，这些限制政策虽然限制了投资性需求，但也限制了一部分刚性需求，损害了他们的利益。

不管怎样，随着房产税，保障性住房建设等一系列措施的实施，房地产管理法规将会更加的完善，中国房地产行业也将会健康的发展，房价也将会控制在一个合理的水平。

参考文献：

[1] 法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书.法律出版社, 2010-02-01

[2] 戚瑞双 主编.房地产法律法规.上海: 上海财经大学出版社 , 2008-9-1

[3] 滕春晓.中华人民共和国城乡规划法.北京: 中国民主法制出版社 ,2007

[4] 王立久.建设法规北京：中国建材工业出版社，2000

第二篇：中国房价与经济危机的关系

中国房价与经济危机的关系

前几天和一个朋友聊天，他说，在中国做什么行业（创业投资）都有风险，但是买房子就没有风险，房价是只涨不跌的。我想也是，房价已经涨了十年了，从来没有跌过，确实是只涨不跌啊。但是我进一步想，黄金之前不也是涨了十年吗?黄金不也跌了吗？从1900跌到现在的1300附近，跌去了接近三分之一了。那么房价呢？房价也涨了十年了，是不是也摆脱不了无形的手呢？

调查显示，“鬼城”现象正逐渐成为小城市中的普遍现象（小城市普遍出现鬼城现象 市中心房价不如周边县区）。也就是说，中小城市开始出现了产能过剩的问题。产能过剩让我想起了资本主义社会里面发生的经济危机。经济危机发生的直接原因也是因为产能过剩。在资本主义社会里面，资本家通过进一步剥削劳动者的剩余价值从而扩大生产，扩大生产必然使得产品增加。但是，被进一步剥削的劳动者的支付能力必然减小。一方面，产品增加；一方面支付能力减小。这样造成的结果就是，产品卖不出去，产能过剩。

回到中国的房价上面来，这个十年不跌只涨的价格，在实体经济不景气、股市低迷的环境下吸引了非常多了热钱。买房从来都不会亏钱，只有赚钱，那么傻子都会去买房。人人都能赚钱不是什么好事。2007年的股市就是人人都能赚钱，结果呢？结果是大盘从6000跌到了1600点，就像无底洞一样地跌，跌到人心惶惶。在股市6000点的时候，哪个人不是喊着没有风险，哪个人不是觉得要涨上10000点的。而今房价跟当年的股市也有点类似，不过泡沫没有那么大，因为政府吸取了美国次贷危机的教训，前几年开始了对房地产的调控，但是房价在政府调控的环境下，还是毅然决然地涨了上来，从03年涨到了14年。在资本主义社会，一旦产能过剩就容易爆发经济危机。而现在，在三四线城市也出现了房地产产能过剩的问题，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题（多个三四线城市房价下跌 开发商开始逃离）。所以三四线城市的房地产开发商开始逃离，一二线城市的房地产拥堵。接下来会发生的事情应该就是房地产商的资金链断裂，从而波及到银行业。不过在中国，银行是国家控制的，所以中国的金融很稳定，即使房价深跌，中国也不会爆发类似“次贷危机”这样的事情。所以想想国外经济危机爆发的原因，就可以知道，房价马上下跌的概率有多大。

第三篇：中国房价与城镇化的关系

城镇化未完，房价暴跌是妄想！

2014-03-28理财宝典最近各地楼市不断传出楼盘降价消息，从一线城市到二三线城市的房企降价跑量动作，放大了“楼市拐点”的声音。对此，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，房价暴跌是一种妄想。

在顾云昌看来，房价大幅下跌一般与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。现在就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。

顾云昌表示，个别房地产商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了，资金回笼后可能又会投向别的有竞争力的楼盘。他的观点是今年楼市不会太好也不会太坏。

国家统计局近日公布的2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，除温州外，其余69个城市房价新建商品住宅价格同比均出现上涨，最高涨幅达18.7%。

供求关系紧张也被认为是热门城市房价稳健上涨的主要理由。最近发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》认为，热门城市市场目前去库存化特征显著，这预示着未来房价上涨的趋势不变。以北京为例，去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米，住宅市场仍属供不应求。

华远地产董事长任志强也坚定看多地产前景，他不但认为今年北京房价仍将上涨，而且表示目前看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。“中国房地产市场起码二三十年不会出现崩盘。”

任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”

关于二三线城市楼市出现的价格调整，任志强表示，从今年1~2月份的统计数据

上看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二三线城市和三四线城市占多数，却仍然保持最高的增长率，因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

第四篇：房地产管理法规案例分析

基本案情:个体户鲁某为了在县城发展,将多年来做生意挣来的血汗钱向陈某购买一幢200平方米的楼房。陈某对鲁某说，如果去房管局登记，需缴纳土地增值税、营业税、契税及其他税费共计约占房价的30%,而这笔钱需要买卖双方支付。为了节省这笔钱,最好是不经过房管部门,而是私下由双方签订房屋买卖合同，再找一个中间人作证就算了。鲁某认为这样很好因为合同书上有陈某的亲笔签名,而陈某提供的房产证原件及复印件,证明房屋属陈某所有,所以不怕陈某骗。于是鲁某与陈某签订了二份房屋买卖合同书，并预付购房款8万元，余下的4万元在一个月后待陈某搬走后交付使用才付清。陈某还写了一张收据，并复印了一份房屋所有证的复印件给鲁某，原件待付清余款后才交给鲁某。

签订合同后一个月,鲁某带着余下的4万元找到陈某，准备接收房屋，令人万万想不到的是,陈某的住宅已换了新房主一曾某。鲁某问曾某怎么回事，曾某拿出正式的房产证给鲁某，鲁某看到房产证上“产权人”一栏写着曾某的姓名,“产权来源”记载由“陈某转让”。鲁某大惑不解,经曹某告知才得知,就在陈某与鲁某签订合同后的第三天，陈某又以14万元的价格将同一房屋卖给曾某,并把所有权证交给曾某,同样出具了收据。曾某拿到有关证件后便到房产主管部门办理了过户登记手续,更改了户名。

鲁某了解真相后,马上去找陈某,但陈某已逃走,不知去向。鲁某无奈，只有向法院起诉,并提供合同书、收据及房产证复印件,要求法院将房屋判给他。法院经审理后判决房屋属曾某所有。案例评析:为避税私自买卖房屋是指买卖双方为逃避缴纳土地增值税、契税、营业税等税费。双方私自订立买卖合同,而不去房产主管机关办理监证、过户手续,最后损害买方合法权益的陷讲。根据我国法律规定,城市房屋手续,如不办理过户手续,并同时缴纳有关税费,房屋所有权仍然属于卖方,并未转移给买方,卖方仍有权转让、出租或抵押该房屋,而且因为该房屋买卖未予登记,第三人无从核查是否已有买主,于是购买该房,如办理登记手续,则拥有合法产权,而前一买主反而钱房两空。因此,就像这个案例一样,买卖城市房屋,切记及时办理房屋产权过户手续。

案例来源:中国机械工业教育协会纽编,建设法规与案例分析,机械工业版社,2001年,第307~308页。

第五篇：中国房价问题分析

中国房价问题分析

浅析

中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。现在土地管理办法出台了，尽管中央政府对房价进行了调控，措施多多，效果全无，房价还在继续上涨，老百姓的房子还是遥遥无期。中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。

通过老师的讲说，我大致分析中国房价问题的原因如下：

一、房价问题实质上是土地问题。房价的根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。房价只是土地出现问题的表现形式，土地增值是导致中国房价走高的最初动因。由于土地转让的垄断交易，政府通过竞价出让土地获得财政收入，企业通过土地倒卖赚取收益，进一步推高地价，更加剧了房价的上涨。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对GDP和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。

二、中国市场的流动性过剩以及金融系统创新不足，土地成为最主要的银行抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，中国金融成为名副其实的“土地金融”，从而使中国房地产业投机盛行，中国的高房价其实是特殊形式的“通货膨胀”。

三、贫富差距是导致中国高房价的又一重要原因，房价的博弈，从一定意义上来说是中国穷人和富人之间的博弈，最终是富人占上风，富人成了房地产市场的主要消费群体，房地产已偏离其本身的居住功能，成为富人的投资工具。房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。高房价也暴露出中国收入分配不合理以及资产泡沫等问题。

房价过高对我国经济影响巨大。首先，高房价增加了中国经济的运行成本，中国的国际竞争优势正在丧失。其次，高房价将危及中国经济安全和金融安全。下面提出几点建议：

房价问题政府是关键。应该对传统的土地出让方式进行改革。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。转变地方政府依托“土地财政”发展经济的现状，逐步降低土地出让金在财政收入中的比例，积极拓展其他收入渠道，减少行政开支。密切关注当前经济形势，保障人民生活，促进社会和谐进步，缓解社会矛盾，出台一系列合理有效地土地与房价相结合的措施并切实的贯彻实施。货币政策的适当调整也可有助于缓解房价问题。

对于未来中国房价的走势，结合老师的分析，总结大致如下：未来十年，1.一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。一线城市是调控政策严厉实施的城市，具体涨幅也难预测，大致猜测房价上涨10%左右。

2.二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线。估计二线城市涨幅在每年5%~9%之间。

3.三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没什么投资价值了。估计三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。且绝大多数会以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始跌了。

结语

感谢胡老师的给力分析，为我们年轻一代买房作了一个很好的宏观规划。另外我鄙视一切听了专家的话没买房后来房价却涨了，而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。