个人二手商用房按揭贷款调查报告

第一篇：个人二手商用房按揭贷款调查报告

关于××向我行申请个人二手商用房按揭贷款

××万元的调查报告

借款人××于×年×月×日向我行申请个人二手商用房按揭贷款×万元，本人通过上门调查、约请借款人来行面谈的形式对借款人（及其配偶）的身份、征信记录、资信情况以及本次购房背景的真实性进行了全面的调查了解，并对其还款能力进行了合理性评估，现将有关调查情况汇报如下：

一、借款人基本情况

1、借款人及家庭成员基本情况：含性别、年龄、婚姻状况、职业、工作单位、职务、家庭住址、联系方式等；

2、借款人资产情况

3、借款人及家庭成员征信情况:包括已有对外借款总笔数、单笔余额、总余额，所有借款的还款记录情况、已利用住房贷款笔数、本次申请贷款属第几笔住房贷款（含公积金贷款）。（借款人家庭还款记录情况必须详细说明逾期原因、次数，如有可依据的材料能证明借款人以往逾期情况所非恶意的，必须同时提供相应证明材料，它行的应提供专项证明）。对征信报告中如有近期到期的贷款，但因数据采集的滞后原因无法确认是否已正常结清的，则须提供结清凭证。

二、交易情况及按揭需求

1、借款人与×年×月×日与×人（×中介）签订两方（三方）购房合同，向××人购买位于×位置的商用房一套，该房产房产证号为××，土地性质为××，面积××、所处楼层×、户型×、房产年龄×、交易总价××万元。据本人调查核实交易真实。（以房产抵押如无土地证，客户经理须说明相关情况，包括但不限于：土地性质、土地权属是否清晰且无纠纷、能否办理有效抵押登记手续、是否影响处置变现；如为划拨地性质，说明土地出让金的缴纳是否影响抵押物

价值）。

2、该房产原属于××人，本人对××及其配偶身份已调查核实，对所买房产已上门调查，买房人身份及卖房行为真实无误，所买房产有（无）第三方共有产权，可（不可）完全处置，该房产价格合理（不合理），买卖双方存在（不存在）关联关系。

3、经×评估公司评估（预估）（我行自评）所购房产价格为××万元，本人依据该房产所处区域位置、楼层、及房龄等情况，综合分析认为评估价合理（不合理），同时本人调查该房产在贷款期内存在（不存在）拆迁风险。如所购房为二手商用房，同时说明该商用房所处的层数、是否为临街商铺、目前楼盘周边商业经营氛围如何（并提供该商用房照片）。

4、借款人已实际支付首付款××万元（明确已提供的依据为收据或银行进账单），首付款已交卖房人××（×中介公司）保管，现向我行申请个人二手商用房按揭贷款××万元，期限××。

三、借款人还款能力来源分析

还款分析内容不作为统一格式要求，主要是基于借款人家庭总收入及总负债综合分析，判断借款人是否具有稳定的还款能力，并对本笔负债按现行利率的月供情况进行表述，同时针对其收入和总负债（含原有负债）阐述收入负债比。对月收入超过5000元的自雇人士需提供相应的佐证材料（如公司章程、营业执照、经营流水等，经营流水取证时间不得少于半年，取证样本不得少于三个月，如3、7、9或5、9、11等，所取证的经营流水必须剔除非经营项目，如内部往来、银行借款等，且客户经理必须对取的每月有效流水分别汇总，将汇总额标注），同时分析说明其收入的可信度及稳定性。

四、结论性意见

本人同意向借款人××发放个人一手商用房按揭贷款×万元，期

限××、利率按现行基准利率实行上浮（或下浮），上浮（或下浮）比例为%，办妥所购房产抵押登记手续以后放款。

本人承诺：

1、本人已对借款人（及配偶）、买房人（及配偶）的身份核实，客户签字为其本人所签，已经过面签核实。

2、本人已核实借款人的家庭总负债（及征信逾期记录），并将家庭总负债（及征信逾期原因）如实反映在调查报告中。

3、借款人的购房行为、房价、家庭收入、家庭存量房套数、首付款实际支付已经本人调查核实。

4、该笔按揭贷款无关联交易、无虚假按揭行为。

本人保证所反映的情况经调查核实，所提供的资料真实、未隐瞒任何对该笔贷款产生风险的不利事项，同时保证CCAS系统所录入的信息和扫描资料与提交审批及归档的资料完全一致，可作为审批依据。

客户经理签名：联系电话：

×年×月×日

第二篇：个人商用房按揭贷款

个人商用房按揭贷款

向借款人发放的用于在房屋一级市场上购置以商业为用途的各类房产，并以所购房产作为抵押担保的一种人民币按揭贷款。

1．产品对象：年满18周岁以上具有完全民事行为能力的自然人，且借款人年龄与贷款期限之和最高不超过60岁。

2、贷款额度、期限、利率：商用房贷款首付款比例不得低于50%；贷款最长期限不得超过10年；利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

3、办理流程：参照个人住房按揭贷款流程。

4、提出申请时，您需提供以下材料：

(1)借款人及配偶合法有效的身份证、户口簿及其他有效居住证明材料；

(2)婚姻状况证明材料；

(3)借款人家庭经济收入或偿债能力的证明材料；

(4)本行认可的首付款交付凭证；

(5)公司（房产开发商）营业执照、法人代码证、法人代表身份证、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告、信用等级证书；

(6)拟按揭商用房所在楼盘的项目立项批文及可行性研究报告、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、工程竣工验收合格证（现楼提供）；

(7)银行规定的其他资料。

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第三篇：个人一手商用房按揭贷款调查报告

关于××向我行申请个人一手商用房按揭贷款

××万元的调查报告

借款人××于×年×月×日向我行申请个人一手商用房按揭×万元，本人通过上门调查、约请借款人来行面谈的形式对借款人（及其配偶）的身份、征信记录、资信情况以及本次购房背景的真实性进行了全面的调查了解，并对其还款能力进行了合理性评估，现将有关调查情况汇报如下：

一、借款人基本情况

1、借款人及家庭成员基本情况：含性别、年龄、婚姻状况、职业、工作单位、职务、家庭住址、联系方式等；

2、借款人资产情况

3、借款人及家庭成员征信情况:包括已有对外借款总笔数、单笔余额、总余额，所有借款的还款记录情况、已利用住房贷款笔数、本次申请贷款属第几笔住房贷款（含公积金贷款）。（借款人家庭还款记录情况必须详细说明逾期原因、次数，如有可依据的材料能证明借款人以往逾期情况所非恶意的，必须同时提供相应证明材料。它行的应提供专项证明）。对征信报告中如有近期到期的贷款，但因数据采集的滞后原因无法确认是否已正常结清的，则须提供结清凭证。

二、购房情况及按揭需求

借款人所购房产位于××公司开发××楼盘，省行对该楼盘批复的合作前提条件是否已全面落实（如未落实，务必说明情况），该项目在CCAS系统的流水号为：××（如为旧线系统流水，必须在流水号前+36）。借款人所购房产房号为××、面积××、单价××、总房价××，购房用途为××。（如所购房为商用房，同时说明该商用房所处的层数、是否为临街商铺、是否已经过竣工验收、目前楼盘周边商业经营氛围如何）

借款人已实际支付首付款××万元（应介绍首付款是通过何种方式入帐的），现向我行申请个人一手商用房按揭贷款××万元，期限××。

三、借款人还款能力来源分析

还款分析内容不作为统一格式要求，主要是基于借款人家庭总收入及总负债综合分析，判断借款人是否具有稳定的还款能力，并对本笔负债按现行利率的月供情况进行表述，同时针对其收入和总负债（含原有负债）阐述收入负债比。对月收入超过5000元的自雇人士需提供相应的佐证材料（如公司章程、营业执照、经营流水等，经营流水取证时间不得少于半年，取证样本不得少于三个月，如3、7、9或5、9、11等，所取证的经营流水必须剔除非经营项目，如内部往来、银行借款等，且客户经理必须对取的每月有效流水分别汇总，将汇总额标注），同时分析说明其收入的可信度及稳定性。

四、结论性意见

本人同意向借款人××发放个人一手商用房按揭贷款×万元，期限××、利率按现行基准利率实行上浮（或下浮），上浮（或下浮）比例为%，单笔阶段性质押保证金××，由××公司提供阶段性担保。

本人承诺：

1、本人已对借款人（及配偶）的身份核实，客户签字为其本人所签，已经过面签核实。

2、本人已核实借款人的家庭总负债（及征信逾期记录），并将家庭总负债（及征信逾期原因）如实反映在调查报告中。

3、借款人的购房行为、房价、家庭收入、家庭存量房套数、首付款实际支付已经本人调查核实。

4、该笔按揭贷款无关联交易、无虚假按揭行为。

本人保证所反映的情况经调查核实，所提供的资料真实、未隐瞒

任何对该笔贷款产生风险的不利事项，同时保证CCAS系统所录入的信息和扫描资料与提交审批及归档的资料完全一致，可作为审批依据。

客户经理签名：联系电话：

×年×月×日

第四篇：商用房按揭贷款申请条件及相关材料

商用房按揭贷款申请条件及相关材料

商业用房与普通住房是有区别的，前者是指房地产开发商开发的作为商业营业用房的房屋，如商铺、办公楼等;而后者是居民住房。那么，商用房按揭贷款与住房按揭贷款有无区别呢?其实，这两者之间的区别就在于贷款用途。对于住房按揭贷款，大家可能已经很熟悉了，下面我们就给大家介绍一下商用房按揭贷款。

申请商用房按揭贷款需要满足的条件

申请商用房按揭贷款，借款人需要满足以下条件：

1、借款人具有完全民事行为能力;

2、有稳定的工作和收入;

3、有按时足额还款的能力;

4、个人信用良好;

5、银行要求的其他条件。

申请商用房按揭贷款需要提交的资料

申请商用房按揭贷款，需要提交的资料：

1、本人有效身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明等;

2、购房合同;

3、首付款证明;

4、银行要求的其他资料。

第五篇：公司法人商业用房贷款按揭可行性研究

公司法人商业用房贷款按揭可行性研究

(宝钢宝山支行王为)

一、概念约定

公司法人商业用房贷款通过个人商业用房产权共有人范围的扩展，对产权共有人有新的界定，公司法人商业用房贷款不是一种新的按揭产品，而是个人商业用房服务的延伸。

二、市场背景

近期上海市商业地产指数不断走高，商业地产、办公楼销售良好，分行及时把握市场变化，放宽了我行对个人商业用房贷款的受理范围，个人商业用房贷款不仅限于住宅楼盘配套的商铺范围，凡符合我行优质楼盘合作范围的商铺、办公楼等商业用房，均可办理个人商业用房贷款。个人商业用房受理范围的拓宽，为在当前低迷房产形势下拓宽我行房贷业务带来了新的契机。

我行在实际贷款营销中又遇到新的问题，客户提出能否开办“法人按揭”，即由公司法人作为借款人购买商业房产并办理商铺贷款，因公司法人购买地产后，可将房产作为固定资产计入公司资产负债表，并可每年提取折旧，因而在税收政策方面能享受系列优惠。但明显与我行个人商业用房贷款这一仅针对自然人的贷款品种不符，对于新的客户需求也需要新的解决思路。

三、金融同业的操作思路

上海银行：

个人商业用房贷款：是指以本行信贷资金向个人发放的购置及租赁商铺用房，办公用房，生产用房的贷款。

工业用房按揭贷款：是指我行向借款人发放的用于购买本市工业园区内工业用房，借款人将拟购的工业用房抵押给我行的一次性发放、分期归还的专项贷款。该项贷款最长期限不超过10年，还款采用按月等本归还法。

工商银行：法人商用房按揭贷款

一、贷款用途

用于借款人购置自营商业用房或自用办公用房。

二、借款人基本条件

1.借款人为经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人，经营管理制度健全，财务状况良好；

2.有贷款证（卡），并在工行开立基本帐户或一般帐户；

3.有贷款人认可的有效担保；

4.有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

5.所购商业用房或办公用房价格合理；

6.贷款人要求的其他条件。

三、贷款期限和利率

贷款期限最长不超过10年。

贷款利率按中国人民银行有关规定执行

分析与评价：上海银行模式对法人按揭贷款抵押物对象有明确限制，仅限于本市工业用房，明显不能满足市场多方面的需求；工商银行模式虽无抵押物限制，但公司法人与自然人涉及的责权利关系是完全不同，在风险控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地产登记条例》自然人和法人可作为房产共有人办理各类权属登记，那么我们可以尝试以公司法定代表人和公司法人作为房产共有人办理权属登记，以公司法定代表人或其它主要负责人（自然人）作为主贷人，公司法人作为共同还款人，双方共同共有。采用这种产权构成方式，我行面临可能来自于公司法人的二大风险：1.诉讼风险。公司法人若面临经济债务纠纷引致司法诉讼，房产有可能被法院查封，房产是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登记在先的原则，虽我行可获优先清偿，但势必增加了处理抵押物的难度。2.道德风险。公司法人若逃避债务宣布破产，则按照破产清偿程序，银行债务并不被优先清偿，因而道德风险带来的风险隐患更大。如何既能保持公司法人的产权份额，又能有效规避共有人的特殊法律性质所产生的各种风险呢，一种有效的办法是对于公司法人产权份额提供追加担保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房产作共同抵押，担保个人商业用房贷款债权标的，自然人提供的第二套房产担保额不低与公司

法人房产份额，通过降低抵押率、办理强制执行公证等综合手段，确保我行债权的顺利实现。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大问题：1.两套抵押物区域不匹配，担保同一债权的多套房产若跨区，则需抵押物所在区房产交易中心办理抵押登记，将增加操作难度和贷款成本。2.我行借款合同有关抵押条款涉及到抵押物部分需作相应变更。在借款合同中需增加对于借款同一债权，由两或多套房产共同抵押担保的条款，并对违约责任做出明确界定，对于违约处理有明确的措施。

五、可行性分析

今年开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 对房贷诉讼执行中房产拍卖问题作了的最新司法解释，增加了我行的房贷抵押物的处理难度，实现房贷产品的创新，通过期房和现房共同抵押担保同一债权，成为合理规避最高院的司法解释，在政策界限内继续扩大我行房贷市场份额的最佳选择。

为规避政策风险，我行在此方面曾作有益的尝试，并成功发放一笔多套房产担保同一债权的个人商业用房贷款，对于公司法人商业用房按揭具体操作流程设计有一定的参考价值。具体案例：今年二月，客户孙某因购买某服装批发市场商铺向我行提出贷款申请。六间商铺总价达1129万元，共申请贷款563万元，抵押率近50%。面对如此大额的贷款申请，我们立即展开了深入调查。首先考察借款人的还款能力和还款意愿，客户孙某拥有该服装批发市场四楼产权，年摊位租赁收入近2000万元，同时开办服饰商行，从事个体服装经营业务，公司结算量较大，现金流量充足，帐户日均余额约200万元。此外，孙某还是国泰君安证券公司宝山营业部重点理财客户，也是我行VIP金融理财产品重点营销对象，该客户对我行代理基金销售、人民币理财产品等方面有初步合作意向。调查得知该客户具备较强的还款能力和还款意愿，再来考察抵押物状况，该商铺商业区位优势明显，主营服装批发的专业市场，租售均有固定客户群体，属黄金铺位。抵押物具有良好的赢利性和流动性。综和调查结果，我们认为该客户信用情况良好，具备较强的还款能力和还款意愿。但商业用房贷款一直属于我行的重点控制范围，且高达563万的贷款，近50%的抵押率确有一定的风险。如何能两全其美呢？既能留住优质客户又能有效避免银行风险成了我们操作的重点。再次翻察客户资料，我们发现客户所拥有的另外11套房产均未设置抵押权，何不以这些房产共同抵押来降低该笔贷款的抵押率呢。我们在经过慎重考虑并上报分行同意后，决定向孙建伟夫妇发放三笔商业用房贷款，合计金额290万元，期限10年，另由三套房产共同抵押，即由一套期房和一套现房共同担保同一债权，在具体办理抵押过程中，按照房产交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明确注明抵押物权属情况、面积、户型、价值等要素，并顺利取得了抵押证明。这笔贷款的成功发放为我们今后处理同类问题提供了一条新的途径，能够大大降低银行的放贷风险，同时又能防止优质客户的流失。

公司法人商业用房是对个人商业用房贷款的有益补充，通过期、现房或多套房

产担保同一债权，能在风险可控的基础上降低贷款抵押率，解决客户经理前台营销中的难题，更好地满足客户和市场需求，有较高的市场营销价值。