评估电热幕采暖对社会的价值

第一篇：评估电热幕采暖对社会的价值

电热幕采暖对社会价值的评估

目前，我国最普遍的供暖方式是以燃煤为主的集中供暖。它的弊端体现在建造锅炉房需专用占地、室内的管网建设、跑、冒、漏、滴、暖气片冻裂等问题，最主要的就是煤炭资源的浪费及水资源在传输过程中热能的损耗。还有环境污染，煤烟污染就是形成北方环境雾霾的主要因素，其次就是供热难以计量，供热费收缴困难，影响社会和谐与稳定。

当今大环境社会下，出于节约能源、环保、低碳等需要，世界各国普遍采用新的能源、来推动电采暖市场的发展。其中，电采暖成为首选。福暖嘉节能电采暖（电热幕、辐射电热器、辐射电热板、远红外电取暖器、高温静音辐射电热幕）是获得国家专利和远红外检测认证的电采暖，采用远红外线辐射方式进行供暖的一种方法。为使福暖嘉远红外电热幕采暖系统得到普遍应用，廊坊开发区四方科技发展有限公司自主研发————辐射电热器、辐射电热板，是唯一拥有独立知识产权的电采暖，在行业上处于领先水平，被确定为“高新技术产业化推进项目”。所以采暖方式的变革牵动着采暖体制改革。与当前房地产企业的兴旺发达形成鲜明对比，但许多供暖企业却面临困境，这说明依然使用集中供暖的体制必须改革，树立“热”是商品的市场观念，并把供热面积收费改为电字计量收费。新能源、电采暖的新方向和新理念，将成为供热体制改革的有利条件。

福暖嘉远红外电取暖器、电热幕、辐射电热板供暖系统对节约能源、保护环境和建设节约、环保型的社会意义重大，应大力支持采用新能源、电采暖的新型采暖方式来取代传统的集中供暖方式，同时引导和鼓励房地产开发商与供暖企业采用以福暖嘉电热幕(包括辐射电热器、辐射电热板、远红外电取暖器、高温静音辐射电热幕)为代表的新型供暖方式，并对电采暖用户实行低谷阶梯电价进行优惠。

第二篇：对老年人社会价值的研究

对老年人社会价值的研究

在我国人口老龄化速度不断加快、老龄问题不断增加和社会经济快速发展的新形势下，老年人社会价值问题对于我国老龄事业的发展以至于对整个社会的发展，具有越来越多的显性效应和深刻的涵义。从目前学术界现状来看，有关老年人社会价值及其相关的很多理论性问题的研究还比较缺乏。

所谓老年人的社会价值是指老年人对社会的效用性，以及他们的生命及其活动对社会的意义。对老年人社会价值的观察与分析，需要对不同年龄阶段的人的社会价值进行对比研究和分析才能做到。

与其他年龄群体相比，老年具有功能和行为上的特殊性。具体说，老年是人的生理功能和社会功能经历下降或者再创造的时期。同时由于制度、文化和社会现代化的发展，老年人的社会价值和社会作用也处于一个特殊的变化阶段，或者由于制度或文化的原因，他们的社会价值具有一些特殊的内容。

在社会代际关系中，老年人群体处于上一代或长辈的地位。但是这在不同社会发展阶段有不同的表现。

在传统农业社会中，老年人在家庭和社会生活中的价值和作用，与他们在代际关系中的长辈地位基本上是相适应的，其价值和作用在社会价值体系中处于一种主导的位置。但是，在社会由传统向现代化转变过程中，老年人的价值和作用发生了变化，受到新的社会因素的影响，需要社会政策做出新的调整和变革。有鉴于此，对老年人的社会价值的内容和特点，给以专题研究显得十分必要。

1关于老年人的经济价值

老年群体的人力资源经济价值仍然是存在的，这是指老年人仍然可以参与社会劳动，例如再就业，或者为社会公益事业服务。毋庸讳言，老年人的经济参与率明显低于中青年群体。①这是就宏观而言的。就微观而言，老年人的家务劳动也是一种可贵的社会经济价值。因为，老年人家务劳动可以为其他家人的社会劳动创造必要的条件，使之全身心地投入到工作中去。例如，老年人照顾孙子女等可以直接减轻成年子女的家务负担，全力做好工作。虽然家务劳动不具有直接的社会经济价值，不能用价格来衡量，也不被算作国内生产总值，但是可以看作是一种间接的社会经济价值，因为它是社会经济发展所不可缺少的。如果用经济价值来衡量，老年家务劳动者应得到比较可观的报酬。或者可以用雇佣保姆的价格来衡量家务劳动的 报酬，但是保姆的作用并不能完全替代家人的贡献，不能替代老年人对家务管理及对家人精神、心理各方而的照顾，保姆也不能完全替代老年人对家庭安全的价值。

从统计数字看，从1990至1995年我国60岁以上的老年人中有1忽多的人仍在业，其中男性老人在业率高于女性老人;1995年老年人料理家务的比例女性老人明显高于男性老人，见表。

老年妇女从事家务劳动的作用是比较突出的。根据1987年中国60岁以上老年人口调查，老年妇女平均每天从事家务劳动的时间，在城市是4.7小时，农村是3.8小时，相当于半日左右的工作。②老年妇女家务劳动作用体现在照料配偶和子女两种方式。1992年，“中国老年人供养体系调查数据”表明，在有子女的老年人中，59%的城市老年妇女、67%的农村老年妇女以各种形式照料子女，在农村有近一半的80岁以上的老年妇女帮助子女看家。

根据北京宣武医院承担的联合国人口基金P23项口—“北京老龄化多维纵向研究”提供的结果，1994年北京市城乡有70%的老年人以不同的方式为社会做贡献，其中17.1%的老年人参与社会生产劳动，52%的老年人从事家务劳动，30.9%的老年人处于闲暇状态。该项研究还说明，老年期的贡献可以继续保持。自1992-1994年，有67.7%的老人继续参与社会，11%的人的贡献有增加，21%的老人的贡献有所减少。③老年人的相互照料活动也具有一定的社会价值。老年人之间的相互照顾是比较普遍的情况。那么，提供照料的老年人的作用也具有很重要的价值，或者说是一种间接的社会价值。根据我国的一项调查资料，女性老年人照料配偶的比重，城市为7400，农村为6400，超过子女给予的照料。

经济价值不但体现在物质的劳动中，也体现在脑力劳动中。老年人从事科学文化活动，如著书立说，教书育人，科技咨询等工作可以产生经济效益。但是由于这种效益在经济上不容易衡量，所以容易被忽视。老年人的智力劳动的社会经济效益应该得到社会的承认，因为这种效益具有更深远和范围更大的影响。2文化价值内容

从历史的连续性来看，当今的物质文化中的很大一部分是由老一代人创造和传递下来的;每一种社会形态中，社会制度文化和知识精神文化的代际传递和引导过程体现出老一代人的价值。这些价值内容对社会发展是不可缺少的。

（1）知识与道德文化价值。老年人的文化价值内容中很重要的是知识文化的价值，具体是指老年人的知识、经验和技能对社会发展和对下一代成长的重要指导或影响作用，即老年人以自己的知识和经验直接贡献于社会。虽然这种价值对社会发展的作用是很重要的，但是它又是难以完全用经济价值来衡量，难以准确地量化。

老年人的知识和经验中凝结着人类的智慧和思想的精华。著名德国古典哲学家黑格尔在其《历史哲学讲演录》中说过:一句成语在老年人嘴里和在青年人嘴里说出来，其含义和深刻程度是大不一样的，因为在老年人那里，成语蕴含着丰富的生活哲理和经验。

日本著名的心理学家长古川和夫等人通过心理学研究发现，老年人具有重要的文化价值。他们指出:“老年人从所具有的见解来看，可以说是漫长人生的临床家。从盎格鲁撒克逊人的意义上看，他们是真正常识的持有者。由于这种体验而获得的睿智应该是代代相传的。

老年人文化价值内容中的一个最重要的方而是精神道德的力量。这一点是经常为人们所忽视的。道德是维护社会和人际关系的行为规范和准则，对人类社会的存在与发展是必不可少的，也是人类区别于动物界的重要文化范畴。

老年人群体经历了生活的考验和磨练，一般在道德规范方而更臻于成熟。他们在处理人际关系方而更多地表现出忍让、谦和;在家庭生活中，他们尽自己的能力为晚辈操劳和为晚辈着想，可谓“鞠躬尽瘁，死而后已”。当然，对老年人也不能一概而论。老年人中也有一些人常表现出自私、狭隘、保守，与晚辈或年轻人疏远，自我封闭等弱点。年龄的高低并不能成为道德境界高低的决定因素，只是老年人经历得多一些，在道德观念上更成熟一些，他们对调整人际关系的道德规范懂得更多一些，运用得更娴熟一些。例如，在我国现在基层社会工作中，很多离退休的老年人担任了维护社会秩序和调解工作，对于社会稳定起到了很重要的作用。

(2)文化传递的价值。在文化价值上，老年人除了以自己的文化优势直接贡献于社会，更为重要的在于他们起着文化传递的作用，即把人类优秀的文化成果传递给下一代人。这一点可以说是老年人文化价值的突出部分。

人类的历史和社会文明的发展无不说明了世代之间知识与精神文化继承的重要性。因为人类物质与精神文明的一切成就都反映在知识与精神文化之中。如果缺少了这些方而的继承与传递，人类文明乃至于人类社会的发展都会中断。

在世代交替和世代继承的文化互动中，上一代人对下一代人的教育、启迪和指导作用是占主导地位的。因为上一代人首先接受文化，对文化的发展作出了贡献，而且伴随着人生的经历对文化有了不同程度的体验和掌握，‘懂得文化中有价值的东西，熟悉文化传播的方法和途径。

老年人经历了人生的大部分时间，对社会和生活的发展有了较深刻的体验，大多懂得什么是人类文化中有价值的东西。他们在日常生活中言传身教、耳濡口染，以多种方式将文化传递给下一代。

也应该注意的是，世代之间的文化交替作用在不同时代表现得有所不同，但是任何社会都离不开这种作用。在传统农业社会及其先前的社会中，上一代人对后一代人的文化引导活动是一种直观的过程，大多是口传身授，言传身教，以感性的方式，以家庭教育为主，采取经验性的教化方式。这样就可以很直观地看出来上一代人的文化传递作用。现代社会的文化传播方式多是采取专业化的方式，由专业教师传播知识和教化技能。这样，上一代人对文化传播的贡献作用被学校、教师和书本的作用掩盖了，不易于被直接感觉到。此外，由于现代社会文化更新的速度快，大量先前的文化被迅速地筛选、更新，以信息的形式被压缩在各种文化载体中。后代人通过这些载体就可以直接学到知识。由于文化知识更新速度快和传播方式的简化，现代社会中不同代际之间的文化互动过程也简化了。在文化上的重要影响人物似乎更多的是历史上久远的先人，而不是同时代的父辈。但是，实际上代际之间的文化继承依然存在，只不过继承的方式与以前不同罢了。

除了知识文化的继承，代际之间道德文化的继承也是必不可少的。社会的伦理道德的继承是维系人际关系，保证和推动人类社会发展的必要条件，否则人类社会也是难以为继的。

在道德文化的继承关系中，长辈对后辈的教导作用比上述的知识文化的教导作用更重要和更明显。因为在一定社会形态中，伦理道德规范总是相对稳定的，其变化的速度远不如知识文化变化得那样快。特别是由于伦理道德属于社会意识形态，直接受特定的经济基础所制约，因此在一定社会形态和时期中基本不会有明显的变化。当然，特定历史阶段中，伦理道德观念可能会发生一些变化，如我国实行商品经济过程中，伦理道德及其价值观发生了某些变化，但是基本的内容和标准还是相对稳定的。

当然，我们今天对传统道德文化的继承也是有鉴别的、有批判的继承，不能良荞不分地简单照搬一切传统道德。但是，有鉴别的继承不等于否定老年人的作用，不等于搞历史“虚无主义”。

(3)对人生的启示价值。老年人的文化价值还在于他们对人生的启迪作用，即对后来人人生的启示作用。老年人处于人生成熟或者总结的阶段，可以用自己的经验或教训对年轻人的生活给以启迪、教导和借鉴，对人生的意义给以昭示。这是一种镜鉴的作用。如同联合国文献中所说:“老年人在家庭、邻里以及各种社会生活中的存在依然传授着无可替代的人类课程。老年人不仅以他的生命，并且事实上也以他的死亡教导着我们所有的人。活着的人通过悲痛而开始懂得，死去的先人仍然以其劳动成果、遗留下的建树和制度，以及他们的音容言行继续参与人类社会的生活。这可以鼓励我们更冷静看待自身的死亡并鼓励我们更 充分注意到我们对子孙后代所负有的责任。”“较长的寿命可以使人有机会回顾自己的一生，改正所犯的一些错误，使自己更接近于真理，并从不同的角度认识自己的行为所具有的意义和价值。这很可能是老年人对人类社会的更为重要的贡献，特别是在这个时候，当老年人亲身经历了影响人类的史无前例的变动之后，他们重新叙述亲历的往事，应该有助于我们全体人类完成迫切需要做的事一重新确定历史的方向。”③ 3人才学的分析

本文通过对大量有突出贡献的人才的调查统训一分析，发现不同领域的人才的年龄分布有较大的差异，老年阶段的人在人文科学、社会科学、政治与军事领域有很强的优势，在这些方而老年人才的贡献能力仍然是比较突出的，因此对于人才的年龄优势应该分别不同领域来观察和分析，而不应该绝对化和作出简单的结论。根据表2资料绘制成图1。在所有领域中，艺术家和体育明星最有成就的平均年龄是最低的(每一个条形图内的横线为平均年龄)，但是作家、政治家以及社会科学家的年龄全距都很大;社会科学家、法官、企业家、政治家、军事家成就的平均年龄都在50岁以上;企业家的平均成就年龄最高，体育明星的平均成 就年龄最低;政治家的成就年龄上限最高，其次是企业家和作家，艺术家的年龄下限最低。我国已有的人才学文献研究也发现不同领域的人才的年龄分布有较大的差异。⑥

日本心理学家长古川和夫等人通过心理学方而关于人的创作能力的研究，说明了不同领域有所差别，特别是，“就人的情况，能力的发挥与其他动物相比，未必是和生理上的发展处于平行的关系，根据能力发挥的方向不同，年龄倾向也有所不同。具体研究一下上述倾向，可以看到在数学、物理、化学等数理系统方而，一般是需要记忆力和不伴有体验的纯粹判断力的。所以在青年时期，容易完成创举性的事业。”“与此相反，搞人文科学的学者，30岁以前做出有创造性工作的人很少，大多数做出优异成绩的是在40岁到60岁之间。”“根据上述特征，艺术家的创作年龄的幅度是非常宽的。芥川龙之介、三岛由纪夫年轻时发挥

其文才，谷崎润一郎、托尔斯泰在老年写出优秀的作品，这表明在年轻时能写出才气横溢的尖锐作品，到了老年能写出人生体验丰富而纯熟的作品。在这一点上造型艺术也是同样既有象莫迪里安尼那样在20几岁就形成独特风格的画家，更有象平栉田中那样100岁仍能继续进行创作活动等人。，⑦这些都是对分领域人才年龄论的有说服力的证明。

通过对大量资料分析可见，在自然科学、技术科学和技能方而的能力上，最佳年龄较低，年龄的全距较小;很多涉及社会科学和经验性技能的领域，还有政治军事、企业界等需要更多经验和综合与组织能力的领域，人才的最佳年龄相对较高，作出成就的年龄全距都较大，说明在这些领域中年长者仍然是有价值的，而且很多领域的最佳年龄已经接近老年或者就是老年，例如政治军事领袖、诺贝尔经济学奖获得者。随着人类寿命的延长，各领域人才的年龄全距还可能有所扩大。

通过对某些资料的长期观察，人才学家还发现了最佳年龄后移的现象，即随着时间的推移，科学创造的最佳年龄有提高的趋势。如果从导致这一现象的原因上来分析，在很多方而都可以说得通，而这一点对于观察老年人价值更具有直接的意义。关国学者亚当斯的研究发现，17-19世纪科学创造的平均年龄是42岁，20世纪科学创造的平均年龄是44岁。中国科学院的赵红洲经过研究，把最佳年龄后移的速度确定为3.5岁/百年。⑧但是另一项统计结 果与此相比有一定出入，见表30

除了科学本身发展规律上的原因之外，创造年龄后移也与人的寿命延长有一定的关系。根据联合国提供的资料，从1950年以来，全世界人口的平均预期寿命从46.5岁将提高到2000年的66.9岁。⑩由于科学技术发展导致人的健康水平不断提高和人类寿命的不断延长，人的记忆、综合思维与创造能力可能会衰退得较慢，发挥作用的能力得到提高，科学家从事科学创造的寿命也延长了，老年期的创作能力得到相应的提高，老年人的综合概括能力可能会得到更大的提高。同时，由于人们在青少年时期受教育的年限在延长，因此从事工作或科学研究从而作出贡献的年龄发生后移，这也是一种必然的趋势。

综上可见，对老年人的价值给以正确的评价，不在于将老年人的价值与青年人的价值按照一个标准去比，似乎非要比出个高低大小。这样做就很难得出一个科学的结论。因为老年人的价值与青年人的价值是不一样的，从内容到各自存在的方式都有所不同。老年人的价值是以历史价值、精神道德价值等文化价值为主，青年人则是以现实价值的贡献为主。研究老年人价值的口的是要发现老年人的真正价值所在，实现代际之间取长补短，共同发展。

从整个社会来说，我们必须弘扬尊老敬老的传统，全社会和老年人都要有科学的老年价值观。对老年人的价值既要看到其整体性，也不能忽视个体的差异;既要看到老年人社会价值积极的一而，也应该承认其缺欠的一而。老年人也有一个发展自己的优势，克服缺点，改造主观世界，完善自我价值的任务，也有一个主动与年轻一代处理好代际关系，搞好协调与协作，共同发展的任务，而不应该因为年长而自认为应该理所当然地等待别人来尊敬自己，树立自知、自爱、自律、自立、自强的精神，才有利于代际关系的协调和社会的可持续发展。

第三篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月

第四篇：评估价值申请

关于提高抵押物内部评估价值认定的申请

总行公司业务部：

根据总行对抵押物贷款管理规定以及对抵押物内部价值认定的指导思想，为了减少借款人融资成本，加快我行抵押贷款的业务发展，特向总行申请提高我支行对抵押物的内部评估价值认定，以前的规定“支行对抵押物为住房的贷款，贷款金额在30万元以内（含）可以进行支行内部评估价值认定”。现申请如下：

1、申请对抵押物为住房的抵押贷款，内部评估价值认定权限由30万元提升到50万元;

2、评估人员为2名，评估人员为苍溪支行客户经理杨金林及苍溪元坝分理处客户经理戚新坪。望总行给予审批，特此申请！

广元市贵商村镇银行苍溪支行

2016年7月7日

第五篇：专利技术价值评估

专利技术价值评估

对于大部分企业而言，无形资产是二十一世纪财富创造之主要资源。我们的专家曾参与各行业的无形资产及知识产权评估项目如汽车、机械、石化、软件、生物科技及农业。同时，我们的评估报告是根据各国会计师公会的会计准则及要求作出的，为公司财务报告之用。我们的无形资产估值经验包括：

1、商标权、品牌、商誉等价值评估；

2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀等价值评估；

3、人力资源、企业家自身价值等价值评估；

4、特许经营权、土地使用权等价值评估；

5、分销渠道、客户名单、长期合同等价值评估。

专利技术评估准备资料

一、资产占有方管理方面资料

1、营业执照（或个人身份证）；

2、企业章程、简介、企业基本情况；

3、企业会计制度或会计核算方法；

4、企业内部管理制度（包括生产经营、劳动管理、工资奖励及财产物资管理等）；

5、企业管理层关于与经营管理和财务会计有关的重要问题的历次决议及决定；

二、技术资料

1、专利申请全套资料：专利证书或专利受理通知书，专利说明书，权利要求书，说明书附图；

2、技术总结报告；

3、技术产品检测报告；

4、技术鉴定报告；

5、技术产品简介；

6、专家咨询意见书；

7、检索报告；

8、专利权转让、许可使用、专利权出资入股等合同书。

三、经济及市场资料

1、专利技术研制开发费用表；

2、以前该专利技术产品销售收入成本统计表；

3、企业现有的生产能力资料；

4、企业准备扩建的生产能力资料；

5、企业的销售网络的资料；

6、项目可行性研究报告；

7、企业的税收政策；

8、企业的合同订单资料；

9、类似专利的转让公告；

10、委估技术产品所在的行业状况、市场容量、市场前景等资料；

11、国内、国外同行业投资收益率、平均成本利润率、资金利润率。

黎衬贤 ***QQ40087812