个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

第一篇：个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，是具有房地产开发资格的房地产公司在楼盘封顶并取得预售许可证或楼盘的房地产权证后，由银行对购买该楼盘住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。对预售房银行还要求房地产开发商在办妥房地产权证抵押手续之前对该批贷款提供阶段性保证，按按揭贷款的一定比例交存保证金专户存入银行，并签订有关承诺协议。

由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所看好。目前全行范围开展的“三比”活动，使个人按揭贷款业务有了突破性的发展，但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还款意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借款人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素都会给个人按揭贷款带来风险，而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷款发放后的3－5年，其潜在的风险也不容忽视。为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。

一、个人按揭贷款的风险分析

（一）借款人风险:

1、对自身收入预期存在偏差。由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。

2、失业或经营失败。由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。

3、道德与信用风险。在社会信用需要普遍提升的时候，不排除借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。此外，如果市场出现大的起伏，当房产贬值较快的时候，借款人心理上就有不平衡，从而对还款产生抵触情绪。

4、意外伤害、灾害风险。借款人因意外伤害造成伤残，丧失劳动能力，失去收入来源。或由于火灾、水灾、风暴等原因遭受重大损失，失去还款能力。

（二）开发商风险：

1、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。

2、一些资质低的开发企业自有资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，有的甚至形成“烂尾楼”。

3、房屋售后出现质量问题以及权证办理不及时等，购房户与开发商之间产生纠纷，借款人的还款意愿降低，将矛盾转嫁给银行。

（三）银行操作风险

1、个人征信风险：个人按揭贷款金额小、笔数多，工作量大，对借款人提供的购房材料客户经理不可能全部进行实地调查，资料的收集很多依赖开发商。而目前的个人信用体系不完善，银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料，如在什么地方工作、从事什么职业、基本收入情况如何等，对于申请人的实际收入、资产负债状况、社会活动表现、有无失信等资信状况很难作出全面和准确的评估。并且个人住房贷款的期限一般都较长，借款人的未来收入具有不确定性，即使借款人提供的当期收入情况真实可靠，也很难用科学的评估方法来确认借款人未来

收入状况。

2、贷款审批条件难以落实的风险：开发商交房和办理权证往往在贷款发放后半年以上，期间由开发商提供阶段性担保，保证金是否留足、抵押登记和财产保险这些手续是否完全落实到位，现阶段主要依靠客户经理的责任心，还缺少回头审查和有力的监控。

3、贷后管理风险：由于征集借款人个人信息的来源渠道较为有限，同时认为抵押充足，而忽视对这一产品的贷后管理。对客户的重大变化情况掌握很少，由于有效的贷后管理手段不足，导致缺少基本的管理深度，不能及时发现和识别风险隐患。

4、开发商“倒逼”风险：由于房产项目一般要向银行进行融资，在房产大量进行销售时往往伴随着开发贷款的到期。开发商缺少其他的还款来源，一旦贷款形成不良，对银行有考核上的巨大影响和严厉的责任追究，由此导致开发商不急，银行更急的局面。为了更快置换出开发贷款，即便借款人条件不是很理想，银行也放松要求办理按揭贷款，实际上将风险进行了后移。

5、假按揭风险：开发商因资金不足，联合非真实的购房人申办按揭贷款，套取银行信贷资金,挪作他用，形成虚假个人按揭贷款。

(四)市场风险

改革开放以来，尽管产业结构经历几次重大调整，但我国经济一直保持着较高的增长速度，经济增长率已经连续5年保持8%以上，去年更是达到9个百分点以上。市场贷款购买商品房的主力多为26－35岁的年青人，对自身收入看好，在市场整体渲染的氛围中跟进入市，对未来形势充满乐观。但是经济增长的周期性仍然不可避免，特别是目前投资效益低下，基础价格不断上涨，环境和资源难以承受，能源、原材料、运输能力已经成为瓶颈，如果不进行增长方式的结构性调整，很难保持持久的高速增长。一旦经济增速慢下来，未来收入可能低于人们预期甚至下降，直接影响人们的生活水平和整体还贷能力。加之，个人住房贷款的抵押物处置成本高，执行阻力大，借款人一旦丧失还款能力，商业银行信贷损失率往往会达到很高水平。

（五）政策和制度风险

1、法律风险：新的司法解释《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行不能将其居住的房屋变卖以收回贷款。此《规定》已正式实施，目前对银行的负面冲击已经显现。法院对此类诉讼消极对待，有的甚至拒绝受理，已经起诉的违约户也没能得到执行。银行的住房抵押形同虚设，债权难以得到有效维护。

2、社会保障体系风险：我国目前的社会保障体系亟待完善，医疗、失业、养老保险虽然初具雏形，但与能消除人们的基本顾虑还相去甚远，同时子女上学也已经成为沉重的负担。在长时间的贷款期间内，借款人遭遇失业、重大疾病等事项，以目前的社会保障覆盖面和保障深度，还不能有效缓解生活压力，其中任何一项都有难以承受之重，有可能会导致借款人基本丧失还款能力。

（六）宏观政策调控和行业系统性风险

从整体上判断，房价的上涨对银行是极为有利的。开发商可以盈利和迅速收回投资，银行房开贷款能如期收回。购房人买时犹豫买后也高兴，还款积极性高，抵

押给银行的房产实现增值，变现较为容易，银行风险大为降低。反之，开发贷款和个人房贷面临双重风险，一旦房产泡沫破灭，银行将损失惨重。日本在90年房产泡沫破灭后，房产价格连续14年下跌，至今还未恢复到1986年的价格水平，整个经济十多年停滞不前，金融业遭受重创，仍在进行艰难调整，海南和北海92年的房产泡沫现在也未完全消化。房地产行业面临的系统性风险较为集中。为有效抑制各地盲目上马工程，投资过度膨胀，去年以来国家出台了一系列调控政策，房地产行业则是调控的焦点。为挤压房地产泡沫，除使用利率杠杆外，提高了房地产开发企业的自筹资金比例，紧缩土地供应，还辅之以行政手段，严令各级官员不得越线，期待房产价格的理性回归。但是目前这些政策与市场的结合度以及实际的效果值得怀疑，供求关系没有根本转变，地方投资冲动未减，基础资料紧张，资金、土地、建材、拆迁成本上升，房产价格仍然持续上涨，甚至在调控政策出台后上涨速度更为加快。在此形势下，不排除国家采取更为严厉的宏观政策以实现“着陆”的可能。如果房价保持平稳，则房贷资金相对安全，如果市场应声下落，银行投入房产行业的信贷资金必将面临艰难退出的局面。

二、规避个人按揭贷款业务风险的措施

（一）控制风险

1、把好开发商准入关，选准优质楼盘。首先，严格审查房地产开发商的资质、信誉。对开发商的资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、自有资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等，以及拟合作楼盘项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场销售前景等进行严格审查，从源头上遏止“假按揭”的产生。对信用纪录差、项目审批手续不全、曾出现烂尾工程的开发商要拒之门外。其次，加强对开发商的开发能力及楼盘获利能力的预测。除要求开发商提供必要的手续外，还要对其财务状况进行严格的贷前审查，对资质较低的开发商可提高保证金比例。同时，对开发商所投资项目的建设资金是否落实、工程造价是否切合实际、市场销售前景等等，都要进行充分的分析。建议对二级资质企业积极展开授信，对三级资质企业要择优筛选，对三级以下要谨慎介入。

2、把好客户群体的准入关。选择信用好、风险低、潜力大的优质客户发放贷款是银行防范个人按揭贷款风险的重要工作。按照我行个人客户战略，以国家和社会管理者、经理人员、私营企业主、高级专业技术人员、中高收入行业从业人员和个体工商户为六类目标客户群体，所以，银行可以重点选择以下对象发放个人按揭贷款：㈠国家公务员、国企或外资的高管及营销人员。他们不仅收入高福利好，而且掌握了较好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对此类重点客户应加大营销力度。㈡就职于优势行业且自身素质较高的年轻人。目前，发展形势较好的行业有医药、移动、电信、电力、烟草、金融、教育等。㈢发展前景较好的民营企业家等。

3、把好贷前调查、贷中审查关。

一、认真审查房地产开发商的资信和开发项目情况，主要审查：（l）资信审查。如开发商是否依法设立，是否具有房地产开发资质、公司工商登记、注册资金及来源、注资是否充足、公司组织管理机构是否完整等；（2）开发项目审查。如要求提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、楼盘预售业绩情况、开发项目的工程进度情况。开发商是否合法取得土地使用权、使用权的用途、期限、能否自由转移、该项目是否经合法程序审批报建。该项目是否具备预售条件、是否取得预售许可证、可否保证依时取得合法有效的产权证明，甚至开发商现有项目开发资金的流向情况等。

二是认真审查借款申请人购房行为的真实性，全面测评其还款能力。信贷人员对借款人提交的申请资料真实性逐项认真审查核实，对借款人还款意愿和还款能力认真调查，必要时应上门核实客户情况，坚持客户经理、风险经理双人调查制，重点对楼盘的真实性、住房价格的真实性和住房面积的真实性严格把关，避免出现“假按揭”等骗取银行资金行为的发生。主要审查（1）主体资格审查，即购房人是否符合法律规定的主体资格（完全民事能力）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，是否要有当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为稳定的收入；在审查购房人经济收入时，要注重对其工资证明、其他收入证明的审查核实，而不能流于形式；（4）购房目的是否为自用购房，现在住房的松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。对于借款金额和市场风险较大的商业用房按揭业务，可视情况要求客户提供一定价值的其他抵（质）押物，以检验客户购房行为的真实性，增强其还款意愿。

三是严格落实借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。按照人民银行要求，严格落实借款人在经办银行的首付现金，保证借款人首付款足额到位。并控制好按揭贷款的比例，随时关注贷款的流向，确保贷款按规定用途使用。四是落实责任。贷前调查人员要对贷款材料的真实性、全面性、及时性、准确性负责并签名，经营主责任人负责对材料的真实性进行审核把关并签名。未签名的贷款申请材料一律不得提交审批。

4、把好贷后管理关。一是加强对开发商的贷后动态跟踪管理。银行在确定按揭项目后，客户经理应跟踪了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目；并建立相应的贷款管理责任制，同时加强售房款专户管理，监督开发商房款专户资金的使用情况。二是加强对个人按揭贷款户的贷后管理。按揭贷款发放后客户经理应跟踪了解购房人的工作和经济状况有无变化，密切关注借款人的还款情况。个贷中心可设立专门的电话催收岗，专门从事电话催收工作。对贷款客户一个月要有一个提醒电话;对没有按时还款的每旬要有一个催收电话;对连续三个月没按时还款的要上门催收，对逾期3个月以上且恶意拖欠的个人贷款，要采取司法催收的方式。

三、是及时做好对贷款档案资料和抵押物权证的占管，以免贷款形成风险后抵押物落空。

5、合理规避抵押物的法律风险。在个人住房贷款担保方面，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对银行主要以房产作为抵押的个人住房贷款担保政策提出了进一步完善的要求，为规避上述司法解释中“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的限制，银行应要求客户在申请按揭贷款的同时签订一个补充协议，其中载明：如客户不能按约归还银行贷款，且无法自行解决个人及家庭居住问题时，客户愿意或授权银行购买、租赁小面积住房替换已抵押的大面积住房，并承诺将保障本人及家庭最低生活费用外的其他收入全部用于归还银行贷款本息。或者要求抵押人出具法律声明，声明自己放弃处理抵押物时保障其最低生活标准的权利；或声明其最低标准，以便在处理抵押物时可为其提供必要生活物资后处理抵押物；或提供其有第二居所的证明（包括其本人具有第二居所的声明或第三人同意在抵押房产被处置后愿意接纳抵押人居住的声明）。

6、加强对资产评估等中介机构的责任约束和责任追究。有的假按揭的产生，资产评估中介机构起到重要的作用，银行在收到其评估报告后，可以以“确认函”的形式要求中介机构对其出具的相关材料的真实性及所承担的法律责任予

以确认，以抑制其出具虚假评估报告

7、健全银行内部的机制、制度和道德约束。一是建立健全各项业务规章制度，落实内控制度要求，严格操作规程，严格控制各项风险点，最大限度地防止信贷人员的操作风险。二是建立合理的考核机制和激励机制，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，更要重视贷款质量和贷款回收，把贷款的发放、回收纳入整个业务考核。三是加强对所有信贷人员的业务培训、思想教育，不断提高经办员的整体素质，用完善的规章制度约束人，防止出现人情贷款等违规现象的发生，杜绝道德风险。

（二）分散风险

1、要求开发商提供全过程的连带责任保证。为了彻底解决开发商与按揭申请人串通办理“假按揭”问题，可以要求开发商对按揭贷款提供全程担保，并实行他项权证和回购的双保证制度，通过保证金来约束开发商及时办理他项权证登记，以顺利实现“鸡蛋从一个篮子转移到多个篮子”的风险转移；一旦发现“假按揭” 或者借款人出现借款合同约定的违约情形，立即要求开发商通过保证金无条件的购回房屋，并将回购房款直接清偿银行贷款。

2、办理抵押物财产保险和借款人人身意外保险。为有效防范贷款抵押物存在的损失风险，银行在发放以房屋作为抵押的个人贷款时，均要求抵押人办理抵押房屋的财产保险，并在保险单中注明贷款行为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的帐户，并在保险单中约定，保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。另外可选择多家保险公司签定合作协议，争取借款人购买个人住房按揭贷款意外保险。在借款人出现人身意外及其他意外从而造成无法偿还银行贷款时，由保险公司替借款人偿还贷款，以达到分散风险，保障我行资产安全的目的。

3、对个别特殊的购房群体，要求保证人提供连带责任保证。个人住房贷款的担保形式主要包括追加借款人提供其他抵、质押物，或追加具备担保资格和条件的自然人、法人为其提供连带责任保证。对外地购房户、收入不高的未婚购房户除要求房产抵押的同时另须增加其直系亲属作为保证人，并要求保证人出具法律声明，声明其放弃先行处置抵押物的权利即代位权，只要借款人违约，保证人立即承担保证责任，并代为偿还贷款本息。

（三）处置风险，减少损失

1、及时主张债权。对借款人还款意愿比较差、经营失败，依靠正常收入不能归还贷款的，要及时向法院提起诉讼，并加强贷款诉讼时效管理。

2、一旦发生保险事故及时向保险公司理赔。

3、及时向连带责任人、保证人追索 一旦借款人违约或恶意逃债，银行可以通过申请支付令、申请公证执行、申请仲裁等法律手段，行使抵销权、代位权、撤销权对借款人及其配偶、借款人的家庭、借款人的合伙人、保证人等进行追偿，将损失降低到最低。

第二篇：个人按揭贷款业务资料

个人按揭贷款业务资料

一、客户提供：

1、身份证（借款人及配偶人等）一式两份；户口本、结（离）婚

证或未婚声明；

2、借款人（及配偶等）资信证明，（个体户为营业执照、税务登记

证、税票（税收通用完税证）、收入声明、银行账户明细。

3、按揭贷款：购房合同和首付款发票或收据、银行回单。

4、借款人的工行卡复印件（正反两面）；

二、客户填写签字部分：

1、信息查询授权书

2、谈话笔录

3、申请审批表

4、共同还款承诺书

5、同意抵押曾诺书

6、个人贷款抵押核实书

7、房地产抵押登记申请书（按揭）

8、个人（家庭）住房实有套数声明。

9、存贷通协议（贷款金额10万元以上）

所需材料均为A4

一、商品房（住宅）

1：第一次贷款买房，首付为30%，贷款利率按基准利率（目前7.05%）。2：原来已贷款买房的，不论是否已还清，均视为第二次贷款买房。3：第二次贷款买房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次贷款买房的不受理。

二、商用房（商铺）

第一套首付为50%，第一套利率按基准利率上浮10%，第二套适当上浮（目前20%），首付均为60%。

申请贷款应提供的资料

1、身份证明：《身份证件》、《户口簿》、《结婚证》，未婚的则为

未婚声明（工行版本）；

2、收入证明：（1）工薪阶层：个人薪金收入证明。

（2）个体工商户：《营业执照》、《税务登记证》、近三个月的完税凭证，加收入声明（工行版本）.3、在工行开立个人结算账户，即工行卡的复印件。

4、商品房买卖合同原件。

5、已缴首付款的凭证复印件。

所需材料均为A4纸

一、商品房（住宅）

1：第一次贷款买房，首付为30%，贷款利率按基准利率（目前7.05%）。

2：原来已贷款买房的，不论是否已还清，均视为第二次贷款买房。

3：第二次贷款买房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次贷款买房的不受理。

二、商用房（商铺）

第一套首付为50%，第一套利率按基准利率上浮10%，第二套适当

上浮（目前20%），首付均为60%。

工行田阳县支行个人信贷中心联系电话：3216782

3213320

个人住房贷款客户谈话笔录

尊敬的先生/女士：

您好，欢迎您到我行办理个人住房贷款业务，为便于我们为您提供更好的服

务，按照我行规定，您需要回答以下问题，请您给予大力支持。

1、您所购房屋位于，建筑面积

室厅，房屋单价元/平方米，总房价万元。

2、您本次贷款所购房屋是女家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下的第套房屋，该房屋准备用于 □自住□投资□其他

3、您是否已支付首付款？□是□否

您已支付了万元首付款，分次交齐。

4、您准备向我行借款万元，期限年，年利率，首月

还款额为，还款方式为□等额本息□等额本金 □其他

5、您是否是再了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我行申

请个人住房贷款？□是□否

6、您及有关共同借款人提供的身份证件、收入证明、首付款证明、购房合同等资料及申请表上填列的信息是否属实？□是□否

7、（其他经询问并由必要记录的问答）

8、您是否还有其他想要说明的问题？

感谢您对工行房贷业务的支持！

请进再详细阅读本页背面的《客户须知》，如您对谈话记录和客户须知内容

无异议请签字。

客户姓名：

客户证件类型及号码：身份证

谈话及笔录人：

贷款银行：中国工商银行田阳县支行

谈话地点：田阳县田州镇民生街15号

谈话时间：年月日

客户须知

一、您应认真阅读《个人购房借款/担保合同》(以下简称《借款合同》)，并知晓作为借款人应享有的权利和应承担的义务。

二、《借款合同》生效后，我们将根据您的授权将贷款按合同约定划入指

定账户。

三、《借款合同》签订后，您须按合同约定按期归还我行贷款。您应在我行开立还款账户，于每月还款日前存如不少于当月应还本息的存款，同时授权我行从该账户扣收贷款。

四、贷款发放后，您于售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何

纠纷，均与我行无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务，否则

我行有权采用法律等手段追索债权。

五、您如不能按时归还贷款本息，须承担以下责任：

（一）未按约定时间还款，须按国家规定的逾期贷款支付罚息：

（二）未按约定支付的利息，须支付复利;

（三）如您连续违约3个月，我行有权宣告合同提前到期，并要求提前偿

还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋：

（四）若您的抵押物被依法处置，您须搬离已处置的房屋。

六、您如果想提前还款，需至少提前15天向我行提出提前还款申请。

七、近抵押给我行的房屋须没有设定过其他抵押，并经所以产权共有人同

意。

八、所购房屋抵押期间，您应合理使用、妥善保管抵押房屋，如抵押物由

于您的过错过其他原因造成价值减少，您应在我行要求的期限内提供

与减少的价值相当的担保。

客户签字：

年月日

中国工商银行股份有限公司田阳县支行；

万元，期限个月，本人作为家庭成员和贷款受益者，愿意承担偿还银行贷款本息的连带责任，本人工资收入和其他经济收入按期偿还银行贷款本息。

特此承诺。

承诺人：

承诺人：

承诺人：

承诺人：

年月日

中国工商银行股份有限公司田阳县支行:

坐落号的土地使用权人是，房产所有权人是，也是我们的共同财产，我们同意将该房地产抵押给贵行用于担保借款人名下的个人万元及其相关的理

想和费用。如果借款人不能按《借款合同》的约定还本付息或发生其

他违约事项，我们无条件接受贵行对该抵押房地产的处置。

承诺人：承诺人：承诺人：承诺人：

年月日

房地产抵押贷款登记申请表

田阳县房产管理所：

本人因为购房，特向工行田阳县支行申请个人住房抵押贷款

整，借款期限年。我们自愿以座落在田阳县号商品房（该房屋为在建工程，《商品房买卖合同》合同编号为：号)作为抵押，履行担保所借得债务，望贵所给予办理房

地产抵押验证登记手续为盼。

房地产抵押贷款申请人（签字）：

联系电话：

年月日

第三篇：电子商务风险分析及其应对措施

电子商务风险分析及其应对措施学生：邹伟指导老师：纪希禹专业：电子商务

一、序论

电子商务作为21世纪的一个必然的发展趋势,但电子商务中的风险问题是影响其发展的最大障碍，为促进电子商务的健康发展，研究电子商务中可能存在的风险及相应的控制策略是十分必要的。因此，通过本篇文章的简单介绍能让读者浅层次的了解一下电子商务的风险及其应对措施，使人们今后在学习、工作等环境中充分的利用计算机来正确、安全、合法 的进行电子商务活动。

二、本论

第一章 电子商务概念及工作模式

1.1电子商务基本概念

1.2电子商务的产生与发展

1.3电子商务的工作模式

第二章电子商务风险分析

2.1风险的分类与特征

2.2电子商务风险的分类与特征

2.3电子商务风险的识别

2.4电子商务风险的评估

第三章电子商务风险的应对措施

3.1电子商务交易的安全技术防范

3.2电子商务网站的安全技术防范

3.3电子商务的纵深防范措施

3.4建立风险识别防御意识

致 谢

三、结论

本文对电子商务的风险与应对措施进行了一定的介绍。简要的提出如何防范电子商务的风险，并认为风险是不可能完全消除的。正如股票市场上认为：“高风险高收益，低风险低收益。”风险与收益并存。因此，了解风险才能更好的规避风险，识别风险才能更好的防御风险。这样，今后我国电子商务的发展才能更好的向前迈进。

第四篇：银行按揭贷款中的风险及应对方法

一、银行在按揭贷款中的风险

在按揭贷款领域，随着贷款数额的急剧增加，银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。目前，银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括：借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉（仲裁）风险等等，具体分述如下：

（一）借款人信用风险。即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。这是按揭贷款最直接和最基本的风险。银行在审批按揭贷款时，借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险，并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。但是，按揭贷款的对象主要是广大居民，而导致居民收入状况和支付能力的因素很多，银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时，无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。当借款人受个人利益驱使，故意停止或延长还贷，风险也将发生。此外，自然灾害、战争、社会**等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。

（二）假按揭风险。所谓假按揭，主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。目前，因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。

（三）按揭款挪用风险。购房人以按揭贷款方式购房时，其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款，开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设，不得作为其他用途。但是，当一段时间内开发商手中拥有银行贷款和按揭款项时，其商品房建设工程又是施工方带资垫资修建或其以各种方式拖欠工程款时，他手中的资金便可能一下子富足或膨胀起来，而这本应用于特定项目的资金很可能在项目结束前便被投入其它项目。一旦开发商出现经营问题，就会导致开发商与银行、保险公司、施工成包商、材料供应商等之间的混战，严重危及购房人的根本利益，购房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，则购房人将停止支付按揭款，最终银行的利益将遭受到重大损失。

（四）抵押物价值风险。银行决定是否发放贷款，除了审查借款人的资信外，另一个重要的审查内容是抵押物的价值。如果说对借款人资信状况的审查体现了积极防范风险的思想，那么，对抵押物价值的审查则体现了消极防范风险的意识。在漫长的抵押贷款期间，作为抵押的房产可能会由于多种原因造成损坏或灭失，当借款人不能按期偿还贷款本息时，银行将无法通过处置抵押物收回全部本息，或由于抵押物价值被评估过高，当借款人不能按期偿还按揭款本息时，银行处置抵押物所获得的款项低于贷款本息余额。

（五）抵押物处置风险。由于我国有关抵押贷款的法律制度还不健全，同时限于我国特有的社会体制和人文观念，银行在借款人不能履行还款义务时，对抵押物的处置在法律执行上受到《民事诉讼法》第223条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”的规定的限制，无法对是借款人唯一住房的抵押房产进行强制执行（否则不利于社会稳定，也有悖于人道），缺乏有效的变现手段，致使贷款无法按时收回。

二、风险防范的法律对策

上述种种风险，使银行在按揭贷款中面临极大的威胁。我们提出如下一些具体建议，以供参考。

（一）委托具有专业经验的机构完成对借款人及其信用真实性进行调查，可以有效防止借款人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。目前，银行在向借款人发放贷款之前，往往只审查借款人是否与开发商签订有《商品房买卖合同》、开发商是否出具首付款收据、借款人是否能提供符合银行要求的个人收入证明，而没有审查以上资料的真实性，或者是只由银行内部工作人员向给借款人出具收入证明的单位询问其证明的真实性。可见，这种审查不能审查出借款人借款目的的真实性以及借款人信用的真实性，无法有效地防止借款人的信用风险和假按揭的发生，使审查流于形式。同时，因为审查是由银行内部工作人员进行的，即使因为审查不严给银行造成损失，后果也只能由银行自身承担，这对银行显然是不利的。在我国尚未建立个人信用体系的情况下可以由具有专业经验的机构来完成上述工作，能够对商品房买卖中交易对象的真实性、交易目的的真实性、交易价格的真实性以及交易对象信用的真实度进行调查，并向银行出具独立调查报告。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，就能有效地避免借款人的信用风险、假按揭风险以及抵押物的价值风险。

（二）建立按揭款等房产销售款资金监管制度，积极防止按揭款等房产销售款挪用的发生。所谓房地产资金监管（下称资金监管），是指在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，以保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。该监管制度的根本目的在以保证某项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，从而保证工程顺利完成，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋停止向银行支付按揭款，从而给银行带来极大风险。

（三）建立和发展按揭保险和担保制度，不但可以避免因借款人出现信用风险给银行造成损失，还可以有效刺激住房消费。

一方面，建立与完善商业保险公司对住房抵押贷款的保险制度。目前，我国已有商业保险公司开办了住房抵押贷款保证保险业务。结合我国的实际情况，我国应立法鼓励商业保险公司开办信用人寿保险和综合保险。信用人寿保险是维持借款人正常还款能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部还款能力时，以保险金抵付贷款余额，既可解除购房者的后顾之忧，又可保证贷款银行及时收回按揭款。综合保险则是将上述保证保险、财产保险、信用人寿保险组合在一张保单上，其手续和保险费比单独购买相关保险更简便、更经济，有利于降低预购方的贷款成本并保护了银行的权益。另一方面，成立政府住房抵押贷款担保公司对借款人的贷款予以保证，降低银行的风险，以保证按期实现其

债权。由于借款人向商业保险公司购买保险的保险费将大大增加其借款成本或其无力购买，此时由政府住房抵押贷款担保公司为借款人的借款向银行提供保证无疑是极好的解决办法。由于由政府信用作为保证，政府住房抵押贷款担保公司的保证较其他主体的保证更有可信度，易于被银行接受，同时其收费标准相对较低，有利于更多的个人进行住房信贷消费。我国建设部、中国人民银行已经于2000年5月11日颁布了《住房置业担保管理试行办法》，对主要由政府牵头设立的住房置业担保公司的设立，以及住房置业担保的办理等作出了规定，标志着我国住房抵押贷款担保体系的进一步完善。

（四）其他建议。为了预防抵押物价值风险，防止开发商与购房人串通虚高房屋价值或者房屋价格远远高于其价值或增值潜力，我们建议，银行应严把评估关，委托信誉好的房地产评估机构对其提供按揭贷款服务的相应楼盘的房屋价值或增值因素贬值因素等作出较为准确的评估，以便准确决定提供的按揭贷款成数，预防当借款人不能按期偿还按揭款本息时，银行处置抵押物所获得的款项不足清偿贷款本息余额的风险；并且，在银行与评估机构签署的委托评估协议中，应明确约定由于其评估的重大过失造成银行损失的赔偿责任。

那时候买房要找一些关于按揭贷款的问题，找了好久终于找到一本电子书叫“厦门贷款攻略2015”，这是里面的一篇感觉不错分享给大家，可以很好的应对按揭买房中遇到的一些风险。对了，那本书在一个叫做厦融网的微信公众号上可以下载

第五篇：骨伤科风险点分析及应对措施

骨伤科风险点分析及应对措施

随着医疗法制建设的逐步完善，公民维权意识越来越强，对医疗护理安全的要求越来越高，医疗护理纠纷的发生也是上升的趋势，护理风险始终贯穿在护理操作、处置、配合抢救等各环节和过程中，有时即使是极为简单或看似微不足道的临床活动都带有风险，作为骨科护士，面对工作中潜在的风险，如何去化解，有效地防范护患纠纷，减少护理投诉已成为不可忽视的问题和骨科可持续发展的关键。

一、骨科医疗的特点

骨科患者的特殊性：一是骨科患者绝大部分为创伤所致，病程较长，治疗后往往都留有不同程度的功能障碍；二是患者对治疗的期望值普遍较高，一般很难达到，容易引发医疗纠纷争议，而且在诊治前后都有影像资料可查，预后如果出现问题容易查找原因。

二、骨科护理工作中潜在的护理风险

1、骨科患者本身的不安全因素：患者自身行为的安全虽然与医方无直接的责任联系，但是关系骨科患者预后的好坏，应采取合理措施避免时间的发生。1.1 跌倒 骨科患者特别是下肢骨折患者，往往需要借助拐杖行动，地面光滑潮湿、患者较多、病房内设施多、卧床时间长等等，均可使患者站立不稳而跌倒，跌倒会影响患者的恢复甚至需要再次手术。

1.2 坠床 骨科患者由于骨折、外伤，活动不便，卧床后往往由于其平衡失调、起床活动姿势不当，或者烦躁、年龄大、纠正失衡能力降低，从险境中敏捷的回避反应减退等原因易发生坠床。

1.3 压疮 骨科患者因疾病原因要求特殊卧位和绝对卧床，易发生压疮。压疮的发病不仅给患者带来痛苦，而且降低患者生活质量。特大压疮常经久不愈，出现严重感染，导致全身衰竭甚至危及患者生命。

2、护士业务能力参差不齐 护士的职责之一就是在实施治疗前或是治疗中仔细告知患者在治疗过程中可能出现的不适或是治疗效果可能出现的意外情况，对于患者需要在治疗过程中对医生进行的配合给予明确的说明和指导，否则，容易引发纠纷。对于医疗物品的使用，如果其本身性能存在缺陷或是准备不充分，极易使操作失误，出现纠纷。护理记录应当客观真实，以防范医疗纠纷的角度看，还应该符合病例的法律性要求，否则一旦产生诉讼，需要承担举证不力的责任。在病患者治疗过程中由于护理人员每天都有与病人直接接触的时间，而且时间较长，所以护理人员对病患者的心理和精神辅导十分重要。护士的临床护理需要执行《医疗护理技术常规》标准，因此技术违规操作或是简化常规操作，往往会被认为没有忠尽职守，成为医患纠纷的诱导因素。

3、与合法权益告知有关的潜在风险问题，骨科病人大部分生活不能自理，各种治疗护理操作多，稍不注意就侵犯了病人的合法权益。

3.1 护士技术操作欠熟练，如静脉穿刺不能一针见血，各种插入性操作不能一次成功，不能正确指导患者进行功能锻炼，不能把所学的技术和理论灵活应用到临床护理工作中，对患者治疗、饮食、检查报告不关心等，都会诱发患者及家属的不满情绪，产生过激言行，引发纠纷。

3.2 给病人进行备皮、导尿操作时，未征得病人或家属同意，暴露了隐私部位，侵犯病人的隐私权；

3.3 忽视相关陪护制度的告知；

4、与护理记录有关的潜在风险问题。

4.1 重做轻记，受传统护理记录模式影响，重操作，轻护理记录，实施护理措施后不能及时记，对发生病情变化的观察、护理效果记录不全或漏记。

4.2 记录缺乏专科特点 有治疗用药的记录，而缺乏对危重病人如何采取护理措施预防并发症的记录，或描述的与医生不相吻合。

4.3 法律意识淡薄、病情记录简单、漏时间、记录的衔接性差，上班次有采取护理措施记录，下班无护理效果记录。

4.4 与急救药品设备有关的潜在风险问题，对不常用的仪器疏于管理，出现故障延缓抢救、治疗，以及护士操作不熟练而引起纠纷。

4.5 与病区环境有关的潜在风险问题 危险品的管理及使用不当，如氧气、电源插座等检查不及时造成操作不当。

4.6 与健康教育有关的潜在风险问题 由于临床护理工作繁忙，使对病人的健康教育缺乏主动性、系统性、及时性。如脊柱骨折的病人需要绝对平卧硬板床，注意轴线翻身病员因各种原因未按要求执行造成不良后果等。

4.7 与医疗费用有关的潜在风险，由于医疗保险体系的问题，病区经常有欠费现象，催费的问题中不注意技巧，对所收费用不能圆满解释，等都会导致纠纷。

三、防范医疗纠纷，规避骨科风险

1、加强患者安全教育 护理人员应多与患者进行交流沟通，告诫患者跌倒、坠床、压疮等威胁患者自身安全的危险因素，防范于未然。同时使患者充分了解自身的病情以及将要进行的治疗方法，对手术的风险和预后的效果再三强调，在患者本人不能进行有效沟通时与其家属进行沟通。

2、加强护理人员风险教育，提高安全意识 坚持对护理人员进行经常性的法制教育，牢固树立“安全第一、质量第一”的观念，增强法律、法规意识，提升对护理不安全的因素后果的认识，护士能明确护患双方的责、权、利。经常利用晨会、交接班，或业务学习组织学习讨论报纸、杂志上刊登的医疗纠纷，从中吸取教训，并针对科内工作中的缺陷或患者不满意的方面讨论、分析并制定相应的防范措施。

3、转变服务观念，优化护患关系 树立“以人为本、以患者为中心”的服务思想，开展语言规范、沟通技巧、健康教育等知识培训，加强护患交流，正确保护病人的合法权益，多与病人和家属交流，充分尊重病人的权利。认真履行各种告知义务，让病人享有知情同意权，以取得病人或家属的理解和认同。科室配屏风，对暴露隐私部位的操作，应进行遮挡。注重做好健康教育，耐心解答病人的疑问，建立融洽友好的护患关系也是化解护理风险的有效手段。

4、加强专科业务知识培训、护理书写的指导，规范护理记录 有针对性的进行专科业务知识、操作技能的训练，对科内抢救设备操作人人过关，请本科医生作专科理论知识讲课。规范化的护理文件既是患者获得救治的真实反映，有是医疗纠纷处理中的重要法律依据，针对临床护理文件方面普遍存在的缺陷，可通过晨会、例会、业务学习等形式反复强调护理文件在举证例置的重要性，并注意医护沟通，记录一致，护士长抽查，发现问题及时纠正。

5、依法执业 骨科护理过程中，其对象一般多为一些因车祸、烧烫等意外事件而进行治疗的病患，这些病患住院时间较多，恢复较慢，行动不便，需要护理人员及时有效的护理。所以，在骨科疾病患者住院治疗期间，要结合医生的直接治疗和护理人员的专业、专门和具有针对性的有效护理方式。护理行为必须符合法律法规的相关规定要求，坚持懂法、学法和用法相结合，学会用法律手段维护自己的合法权益，明确自身的护理范围与职责。

6、提升沟通技巧 骨科疾病的患者一定程度上会有一定的心理障碍，这就需要护理人员在日常护理过程中能够使用专业的沟通技巧，开导和安慰病患。医院可以根据实际情况定期开展科学知识的人文培训，将服务理念教育制度化，使护理人员提升沟通技巧，提高人际交往的沟通能力，在原则性基础上灵活变通，与患者进行病情通告与医疗效果及功能锻炼指导时，特别要时刻注意与医生保持一致，以免引起患者不必要的猜想和家属的曲解。

7、加强抢救药品、物品的管理，保证抢救物品的完好率，切实落实急救物品的管理制度，做到专人管理。对药品定期清失效期批号，严禁混装现象。

8、提供便捷查账系统，坚持按物价标准收费，对病人查帐后提出的疑问，耐心解答，一旦发现多收费，要如实退还并致歉，对医疗保险不能报销的费用，应预先告知病人，以免造成侵权而引发纠纷。

护理工作是一项高风险工作，是一项服务与人的工作，它与人的身心健康息息相关，为了保障病人的医疗护理安全必须提高风险防范能力，作为骨科护士不仅要加强基础理论学习，还要加强专科知识、技能，相关法律知识学习，提高自身的综合素质，严格执行各种制度和操作规程，为病人提供更加安全、有序、优质的护理服务。