哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法

第一篇：哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法

哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法

第一条为进一步搞活房地产市场，盘活存量公有住宅，规范公有住宅使用权转让行为，调剂居民住房余缺，改善居民住房条件，根据有关规定，结合我市实际情况制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内公有住宅使用权有偿转让。

第三条本办法所称公有住宅使用权有偿转让是指公有住宅承租人，经产权单位同意，按照规定程序，将其承租的公有住宅使用权有偿转让给他人承租使用，由受让人对转让人给予经济补偿的行为。

第四条 有偿转让公有住宅使用权应当遵循自愿、公平、诚实、有偿和改善居住条件的原则。

第五条 市房产行政管理部门是公有住宅使用权有偿转让的行政主管部门，负责本办法的组织实施。

第六条 公有住宅使用权有偿转让由产权单位或产权单位授权委托的合法的房产经营管理单位审批。

第七条 有下列情形之一的，不得转让公有住宅使用权：

（一）产权不明晰的；

（二）无合法承租证件的；

（三）有租凭纠纷的；

（四）拖欠房租、热费的；

（五）损坏承租房屋未予修复、赔偿的，私自拆改房屋未作处理的；

（六）拆迁通告范围内的；

（七）单元式成套住宅分割转让其中一部分的；

（八）法律、法规及政策规定不得转让的房屋。

第八条 公有住宅使用权有偿转让，在同等条件下，下列对象有优先受让权：

（一）房屋产权单位；

（二）共用厨房、共同厕所、共用厅廊房屋的住户；

（三）人均使用面积低于8平方米，且有本市常住户口的居民。

第九条 房屋承租人持下列文书、证件办理公有住宅使用权有偿转让审批手续。

（一）申请书；

（二）转让协议；

（三）合法承租证件；

（四）承租及合法共同居住人身份证、户口薄；

（五）经公证的同户同住家庭成年人同意的书面证明。

房屋承租人可以委托代理人办理公有住宅使用权有偿转让审批手续。代理人应当向审批单位提交经公证的房屋承租人委托书。

第十条 办理公有住宅使用权有偿转让的审批单位应按规定实地查勘，履行审批程序。

第十一条 公有住宅使用权有偿转让费由房屋产权单位按成交价格的8%收取，成交价格的92%归转让人所有。

申报的转让价款明显低于市场价格的，由房屋产权单位收购。

第十二条产权单位或产权单位授权委托的房产经营管理单位收取的公有住宅使用权有偿转让费应专户存储，专款专用，主要用于补贴公有住宅维修费的不足或用于房屋的抢险救灾。

第十三条 公有住宅使用权有偿转让后，房屋产权性质不发生变化，仍为公有住宅房屋。

受让人应当与产权单位或产权单位授权委托的合法的房产经营管理单位签订租凭合同，按规定交纳房租和热费并执行政府规定的租金标准。

第十四条 受让人按房改政策购买房屋产权时，不得以受让时支付的费冲抵房改购房款。

第十五条本办法发布之日前转让公有住宅使用权的当事人，必须于本办法发布之日起六个月内到产权单位或产权单位授权委托的合法的房产经营管理单位补办公有住宅使用权有偿转让审批手续。第十六条 未经批准擅自转让公有住宅使用权的行为无效，由市房产行政管理部门依照有关规定处罚。

第十七条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起施行。

第二篇：北京市职工购买公有住宅楼房管理办法

北京市职工购买公有住宅楼房管理办法

（1992年5月30日北京市人民政府京政发35号文件发布 根据2007年11月23日北京市人民政府第200号令修改）

第一条 为实施《北京市住房制度改革实施方案》，制定本办法。

第二条 本办法所称公有住宅楼房，是指由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房（以下简称新、旧楼房）。

本市行政区域内有自管公有住宅楼房的企业、行政事业单位和房管部门，均可依照本办法向职工出售公有住宅楼房。

简易房、危险房、违章建筑和近期需要拆除、产权有争议以及具有历史价值的楼房，不准出售。

第三条 凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。

新楼房和腾空的旧楼房，应优先出售给住房困难户。

第四条 职工购买公有住宅楼房，实行准成本价。新楼房的准成本价，每年由市人民政府住房制度改革办公室会同市发展改革委员会、市国有资产监督管理委员会等部门评估测定，经市人民政府批准后公布。旧楼房的准成本价，按重置价成新折扣计算。重置价是指出售当年新楼房的准成本价。

公有住宅楼房的实际售价，按建筑面积计算，依市建设委员会制定的地段、环境、层次、朝向等项因素的调节标准调节，以每套住房标价。

第五条 出售公有住宅楼房的实际建筑面积，由区、县建设委员会测定。

建筑面积，包括使用面积、结构面积、阳台面积，以及按比例分摊的共用建筑面积。

计算共用建筑面积，应将电梯间、电梯工休息室、配电室、高压水泵房、设备层、地下室、楼房内供暖锅炉的建筑面积扣除。

第六条 单位以准成本价向职工出售公有住宅楼房，依法免征营业税，固定资产投资方向调节税适用零税率。

职工第一次购买公有住宅楼房，免征契税，自住期间免征房产税、土地使用税。

第七条 职工购买的住宅楼房，供暖费用、燃气设施维修更新费用的收取，按职工承租公有住宅楼房的办法执行。电梯、高压水泵的运行、维修及更新费用，由售房单位负担。

第八条 职工购买公有住宅楼房，须按《北京市房屋买卖管理暂行规定》到房屋所在地的区、县房屋土地管理局办理立契过户和产权登记，领取房屋所有权证。

第九条 职工依照本办法购买的住宅楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。对住宅楼房出售、出租的，按本市有关规定执行。

第十条 出售的新楼房，售房单位须按国家和本市规定的期限和项目保修。旧楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。

职工购买住宅楼房后的管理和维修，按《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》执行。

第十一条 出售公有住宅楼房的收入，由售房单位存入市住房资金管理中心委托的金融机构，纳入本单位住房基金，所有权不变。

第十二条 单位违反本办法规定，以贱价出售公有住宅楼房的，由房地产管理机关责令限期改正，补足房价款，可并处所得房价款2倍以下，不超过3万元的罚款，提请其上级主管部门追究单位负责人或直接责任人的行政责任。

第十三条 本办法以准成本价出售公有住宅楼房的规定不适用于高收入家庭的职工。

第十四条 单位向职工出售公有住宅楼房的具体形式，依据本市房改统一政策和本单位实际情况确定。售房方案按隶属关系报上级主管部门批准后执行，并报所在地的区、县人民

政府住房制度改革办公室和建设委员会备案。

第十五条 本办法自1992年7月1日起施行。

发布部门：北京市政府 发布日期：2007年11月23日 实施日期：1992年07月01日(地方法规)

第三篇：公有房屋承租使用权纠纷案评析

大连广播电视大学法学专业毕业实践

公有房屋承租使用权纠纷案评析

指导老师：刘 洋

作者姓名：学号：

专业：法学(本)

年级：

教 学 班：

公有房屋承租使用权纠纷案评析

案由：孙某诉杨某继承纠纷案

一、案情介绍：

孙某与杨某系继母、子关系，双方未在一起生活。位于和平区北四马路的一所公房的承租使用权人系杨某的父亲。杨某的祖父于1998年以5万元的价格从房地产交易市场购买了该公房的使用权，并将访房承租代表人直接更名为杨某的父亲。后杨某的父亲与孙某一直在此居住。2005年7月4日杨某的父亲立下书面遗嘱，遗嘱内容：“我叫杨某某，有一处在和平区北四马路的房屋，分给儿子媳妇各一半”。2005年7月9日杨某的父亲因病去逝。孙某与杨某因继承发生纠纷，杨某诉至法院。

审判：

一审法院认为：遣产是公民死亡时遣留的个人合法财产。杨某的父亲无权处分公房，所立遣嘱无效，杨某要求按遣嘱继承证据不足，不予支挂。一审法院判决驳回杨某的诉讼请求，宣判后，杨某不服提起上诉。

二审法院认为：近年来随着信房制度改革的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，公有房屋使用权可以有偿转让。公有房屋使用权的有偿转让使其具有了经济价值，这种经济价值具有私有财产的性质，可以像其他财产一样进行继承。因些，杨某父亲的遣嘱部分有效，就属于杨某父亲的遣产部分可按遣嘱进行继承。二审法院判决，撤销原判，由孙某给付杨某应继承其父遣产房屋份额折价款282505元。

二、案件焦点：

本案主要争议焦点在于公房使用权能否作为遣产继承。目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点：

（一）依倨继承法，继承是死者生前的财产（权利和义务）依法转移继承人

所有，而公房非死者财产，故不能继承；

（二）公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产

公司（产权部门）基于其房屋所有权实现所有权权能的活动，他人无权干涉；

（三）公房便用权作为附着相应价值的财产权，可以继承。

第三种观点虽然缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实、有利于维护现存权利体系的优点，因此笔者赞同第三种观点，并对公房使用权继承问题进行初步探讨。

三、争议与分歧意见：

（一）公房使用权不同于私人所有权基础上的使用权

首先，我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权（对使用人来说是承租权），但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系；而传统民法理论中，房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。因此，公房使用权不应等同于传统民法理论中私有制基础上的房屋的使用权用权。

（二）公房使用权具备独立的财产性质

公房使用权具备独立的财产性质。目前，公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化，后者是与工作有关的福利制度，均涵盖着部分所有权的属性。而考察各地公房使用权的权利现状，我们不得不承认，公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一，公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利。可以转租，重要的是转租后公房使用权人可以获得差价；同时，遇上拆迁，公房使用权用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式，获益性质明显；而最重要的表现体现在“房改”上，以身份、职业等等不同带来的公房使用权的差异将直接造成“房改”中折抵金额的不同，使用权人可从中获得收益；第四，公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”则自有保有、转让、灭失等“自由”，也与“处分”有几分相似了。如此分析，我们自然应当认识到，公房使用权具备独立的财产性质。正是基于此，笔者才会在前述案例中提出“继承”的思路。

（三）公房使用权继承的政策与实践基础

近年来随着住房制度的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，因而，也具有私有财产的性质。而私有财产所有人享有对自已财产的处分权和私有财产的合法继承权都是受法律保护的，这是不争辩的事实。因此，笔者认为在当今市场经济条件下的公房使用权是可以继承的。

在本案中，一审法院按照传统观点，否定了公有房屋使用权的继承，没有支持张某的主张；而二审法院立足于公房使用权历史与现实、从有利于维护现存权利体系和尊重个人财产权利角度出发，肯定了公有房屋使用权的继承，可以说是对继承法、物权法乃至民法精神的深刻理解与运用。

四、结论：

五、应用：

审判原则：

1．平等民事主体之间因公有房屋承租使用权的转让、交换、出租、侵权及居住使用权等问题发生的纠纷，属民事争议，应按民事案件处理。

2.公有房屋所有权单位与公有房屋承租使用权人，本单位职工或职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、收回、发证、房改等问题发生的纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理。3．审理公有房屋承租使用权纠纷案件，应当站在维护公人民群众基本生活条件的角度，依法保护公有房屋承租使用权人、共同居住人的居住使用权。应当按照诚实信用、等价有偿的民法原则，维护交易、流转秩序。

就是最后这段我不知往哪放（审判原侧）还有就是

四、结论这块不知怎么写。老师说要有个人分析的。是不是写结论这块。你

给看看吧。

五、应用这不需要管的。.

第四篇：北京市公有住宅租赁合同

为保护住宅租赁双方的合法权益，明确双方的权利和义务，依据国家法律和本市的有关法规及政策，经双方协商，订立本合同。

出租方（甲方）： 经办人：

承租方（乙方）： 身份证号：

工作单位：

住

宅

座

落

小区 楼

区（县）街 号 房号

胡同

住

宅

状

况

楼 间

结构 总使用面积平方米 其中居室

平平方米

租

期

自 年 月 日始至 年 月 日止

月

租

金

自 年 月 日始至 年 月 日租金 元

自 年 月 日始至 年 月 日租金 元

自 年 月 日始至 年 月 日租金 元

双方议定事项如下：

一、本合同为甲乙双方住宅租赁凭证。双方均应遵守国家和本市有关房屋管理的法律、法规、规章和政策。

二、甲方按市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金。房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整。

三、甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用。因甲方负责致使房屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。

四、乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，按合同第十二条处理。

五、乙方与第三者换房，符合有关规定的，甲方应予办理有关手续。

六、租期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方又需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同。

七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。

楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位，乙方不得私自占用。电梯、电视共用天线等公用设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。公用部位损坏，由责任者赔偿。

甲方检查、维修房屋时，乙方应积极协助，不得拒查、拒修，因拒查、拒修造成的损失由乙方负责。

九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必需，须事先取得甲方同意并另行签订协议后，方可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿。

十、乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同。

十一、因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。

十二、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。

1．擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出

卖使用权的；

2．擅自改变房屋用途的；

3．利用住宅进行非法活动的；

4．无正当理由拖欠房租六个月以上的；

5．房屋无故空闲连续六个月以上的；

6．全家迁往外地的。

十三、乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方须办理以下手续

1．按租赁合同清点房屋及设备；

2．结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用。

3．交清违约金和赔偿金。

十四、甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。

十五、本合同自签订之日起生效。一式两份，双方各执一份，具有同等效力。原签定的《公有住宅租赁合同》同时废止。

十六、本合同如有未尽事宜或变动事项以及单位另有规定的，应在双方合同附记栏中写明，并由双方签字盖章，注明日期。

签订合同者

甲方：（签章）__________乙方：（签章）__________

______年______月______日 ______年______月______日

附件

附件

1装修和设备保管单

名 称

单 位

数 量

门 窗 玻 璃

块

水 表

块

纱 窗

扇

玻 璃 窗

扇

纸 窗

扇

玻 璃 门

扇

包箱门（板门）

扇

壁（吊）橱门

扇

白 炽 灯

个

日 光 灯

个

水 龙 头

个

洗 菜 池

个

墩 布 池

个

大便器（坐、蹲）

个

水箱（背、吊）

个

漏电保护器

个

澡盆（坐、卧）

个

脸 盆

个

洗 手 盆

个

电视天线插端

个

门 锁

把

暖 气 片

组

煤气灶具

套

附件

2一、_________房_________字第_________号

_________字填写房屋所属区、县局、公司或房屋所有权单位的字头简称。如东城区房地产管理局管理的房屋填“东”。

_________字填写具体管房单位的简称。如东四房管所管理的房屋填“东四”。

第_________号首先填写房管员的代号，然后划一横线，再编写租赁合同的顺序号，编号中间不得空号。如第1－001号。

中途与原户解除合同，与新户签订合同时，仍用原号。分户的一户用原号，另一户编新顺序号。

二、房屋产别

写明房屋的产权性质。如直管公房写“直管”；自管公房写“自管”；代管产写“代管”；托管产写“托管”。鉴于有的代、托管的私人房产亦使用此合同，可在代管、托管的后面加（私）字。

三、出租方（甲方）、承租方（乙方）

甲方：填写房屋的具体管理单位名称，如东四房管所。经办人填写办理签订合同人的姓名，一般为房管员的姓名。

乙方：为承租人的姓名，身份证号码，工作单位一并填写清楚。

签订合同后，如乙方承租人有变更，一律更换新合同。新合同仍用原编号。

四、住宅座落

一律填空房屋所在地的地址全称。如住宅小区楼房，填________小区________号楼________单元号，街（胡同）的房屋填_______街（胡同）_________号，同时要把计租表上各房间的房号填写上。

五、住宅状况

结构：填写房屋结构类别简称。如砖混结构写“砖混”，砖木结构写“砖木”，并按楼、平房写在“楼”或“平”字的前面。

总使用面积：填写乙方承租房屋的全部使用面积，即房屋居室、门厅、厨房、厕所、壁橱和阳台等附属面积的总和。

其中居室：即把房屋居室的间数、面积写明。

六、租赁期限

自_________年_________月_________日始填写实际签订合同日期，至_________年_________月_________日止填写拟定合同期满的日期，合同期限一般为三年。如1995年8月15日签订的合同，填“自1995年8月15日始至1998年4月30日止”。

七、月租金

按甲方核定的租金数额填写（房改分步提租的租额分步分期填写）。

今后，如承租人不变，因其他原因租金有变动时，可在双方合同变动的一栏中加盖变更章，再在新的一栏中填写新租金，并在附记中注明原因，双方签字或盖章。

八、签订合同者签字、盖章

甲方经办人系指与乙方签订合同的经办人，要在合同上签字或盖章，同时加盖单位公章。

乙方由承租人本人签字或盖章，姓名须与承租人身份证，户口簿等证件上姓名相一致。如因特殊情况，需他人代签时，承租人可委托他人代签，受托人持承租人的委托书、房屋进住凭证、身份证、户口簿及受托人的身份证、户口簿经甲方经办人查验无误，方可代签，并须在签名后，写清其身份证号码。

九、签订合同日期

一律填写实际签订合同的日期，合同自签订之日起生效。

十、附记

合同厨房、厕所，新房新租、超标加租或其他需说明的问题及变动情况均记入附记。

十一、装修设备保管单

要填写齐全，有需要说明的事项，在备注或合同附记中写明。

第五篇：有期、有偿转让土地使用权合同书（共）

有期、有偿转让土地使用权合同书

第一条 合同总则

双方根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关土地使用法规。本着平等互利的原则，通过一致协商，达成以下转让用地条款，双方共同遵守。

第二条 合同双方

⑴转让方：（以下简称甲方）

法定地址：

法人代表：

⑵受让方：（以下简称乙方）

代表：

身份证号码：

第三条 合同条款

⑴甲方将其位于，用地面积约亩的工业用地，以每亩的单价（包括：现状毛地价；征地测量费；青苗补偿费；房屋拆迁费）转让给乙方使用，转让总金额为人民币万元整（小写：元）。

⑵面积的确定：

使用面积：以规划部门批准使用的面积为准;（详见附图）

转让面积：在使用面积的范围基础上包括周围公共预留地或通道面积。

⑶该用地为工业用地，使用期限以国土部门批准日期为限，乙方日后若需改变该用地用途，办理变更手续所需费用由乙方全部负责缴交。1

⑷该土地的转让金额总数为人民币万元整（小写：元）。具体的交易数字以测量出的图纸计算为准，若涉及有关耕地保护、农作物或青苗补偿费，房屋拆迁费等费用，均有甲方负责，与乙方无关。

⑸该土地以甲方名义即登记手续，若乙方要把该土地有关财产过户的，其一切费用由乙方负责，即办理用地批文及用地批准书，其它相关手续如：立项、环保、规划、消防报建等，甲方也可根据实际情况协助乙方办理，费用由乙方负责。

⑹该土地及地上建筑物的产权证件由乙方存放，乙方如将该土地及建筑物向银行抵押货款，甲方必须协助乙方办理有关手续。

⑺乙方必须在符合我国及本地区的环保、消防、安全、法律、法规等有关规定的前提下建厂。甲方主动协助乙方办理有关的建厂手续。乙方必须如实地提供资料，在甲方协助乙方办理手续过程中，一切费用由乙方负责。

⑻乙方取得该土地使用权后，如要转让土地使用权及地上建筑物，须按国家的有关政策规定办理，同时要事先通知甲方。

⑼乙方在建厂投产需按规定向有关部门缴交本身自用的供水、供电工程费及环保、消防、安全等有关的费用。另外甲、乙双方签定合同后，国家今后若要增加的税费（指土地税费）由乙方负责。

⑽在该土地建筑厂房、食堂、宿舍及仓库等乙方必须遵守有关要求，并有权自由选择涉及施工单位，上述建筑物以甲方名义办理报建及房产权手续，甲方应协助办理。

⑾该土地遇国家及市、镇征用，其一切补偿归乙方所有，甲方应协助乙方向征地单位协商补偿手续。

⑿合同签定后，甲方积极配合乙方搞好生产管理，为乙方企业发展服务和各项帮助。甲方提供给乙方如下服务：

1、进行证件的登记、变更；

2、文件传递；

3、上传下达有关部门的文件，协调有关部门的关系。

第四条 付款办法

1、双方签定合同后，乙方须即付

2、甲方在乙方交付订金后三个月内交付土地给乙方使用，待土地使用证照办理交付乙方后三个月内，乙方付清所有购地余款给甲方。

第五条 附则

⑴本合同若未尽事宜，双方在再协商合理解决。

⑵本合同一式陆份，甲执壹份，已执伍份。

⑶本合同双方签认后，即生效；本合同于二00一年七月八日由甲、乙双方代表在镇签字。

甲方：（盖章）

代表：（签名）

乙方：

代表：（签名）

签订日期：二00二年七月十八日