2009年商业公司工作计划

第一篇：2009年商业公司工作计划

2009 年江南商业公司年度工作计划 江南商业公司年度工作计划
2009 年是江南商业公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除 了要一如既往地坚定“稳步经营、理性拓展”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司 发展面临的机遇、困难和挑战。强化危机意识、提倡实干精神、同心同德，实现各项工作全 面健康有序地发展，为全面完成总裁在 2008 年年终发展规划会议上确立的目标奠定扎实的 基础。

一、总体工作目标： 总体工作目标： 通过建立和完善商业公司的运作模式、规范商业公司组织架构和编制管理平台，以合理、简便易行的测评手段，并通过有效的实施。在 2009 年公司总体思路是“完善老店、开新店、建立软件管理平台”，为公司创造新的工作业绩，确保符合公司战略及运营发展要求。

二、为达成上述成果和目标所需的工作策略： 为达成上述成果和目标所需的工作策略：

（一）建立规范的职位和编制管理体系，营造科学合理的招聘基础平台，并正常运作实施；

1、与总裁办商量修订职位管理流程，制订职位和编制管理办法；

2、形成并及时维护各类职位说明书，明确各类职位任职要求；

3、实地探访或通过其他方法，对现有人员进行工作量化考核；

4、及时跟踪目前国际先进的职位和编制管理理论；

5、及时总结分析职位和编制管理过程中出现的问题，并记录、分析、改进；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

（二）建立完善、商业运作模式并正常运作实施；

1、建立合理，符合公司 2009 年发展战略特点的“供应商”标准；

2、建立完善 “供应商”档案；

3、及时总结招商管理过程中出现的问题，并记录分析和优化；

4、建立主力店的储备咨询库；

5、收集整理同行业、竞争对手关键信息；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

（三）进行科学合理的运营策划管理：

1、制定专业百货商场发展规划编制，并跟进提供后期招商引资的后续服务；

2、新店选址、扩建项目提供前期可行性研究分析报告以及商业项目计划书；

3、进行提出并制定市场业态定位、行业布局等方案；

4、跟踪市场发展，即时提供可操作性的建议方案以及中、长期调整方案等；

5、为百货商场量身定制可操作性的市场招商对策和方案；

6、提供市场调研结果（重点招商厂商和地区及目标客户资料）；

7、为商业公司量身定制商场运营管理方案及百货专柜管理方案；

8、基于制度和流程的规范化操作实施；

（四）与同行保持联系沟通，确保及时掌握商户需求：

1、跟踪公司战略及发展动态；

2、跟踪市场动态进行业态分析；

3、基于制度和流程的规范化操作实施；

（五）发展科学合理、简便易行的测评手段；

1、明确各类人员测评项目和测评方法；

2、制订科学合理、操作性强的人员选拔管理制度（也可考虑与职位管理合并）；

3、及时跟踪目前国际先进的测评理论、技术和方法；

4、及时总结分析测评过程中出现的问题，并记录、分析、改进；

5、建立被测评录用人员评估反馈体系；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

三、实施上述策略的全年工作规划： 实施上述策略的全年工作规划： 1－3 月份： － 月份：

1、跟踪蓝山项目一楼开业的相关工作。（招商、工程、策划及日常管理等工作）；

2、了解管理公司张总现在的营销方案（售楼/招商）掌握以前的客户资源及管理 事项；

3、完善并制定商业公司的组织架构、编制计划及培训计划；

4、整合江南奇正公司；

5、制定落实部门职责；（职责有但不清，突出细节管理的重要性）；

6、指导两个店长制定年底的促销方案及促销方案的效果考评制度；

7、对蓝山进行市场调研，启动三口井百货二楼招商。（力争最迟在三月份开业）。

8、制定商业公司的运作模式方案；

9、拟定江南电器一楼、二楼的调整计划并实施；

10、对周边城市进行商圈调查。（为开新店做准备）；

11、等公司企划部成立后我们共同探讨制定 2009 年商业公司（三口井百货、江南 电器的全年方案）； 4－6 月份： － 月份：

1、做好培训、开展“专柜服务质量月的评比”，增加客人的舒适度和满意度；

2、配合专柜做好商品结构的调整；

3、制作积分会员卡。（引导顾客理性、时尚消费）；

4、建立完善商业公司的日常管理。（专柜管理制度/品牌管理制度等）；

5、江南电器负一楼的开业。（假如现在的家私不经营的话）；

6、新店的选址工作；

7、新店筹备。（力争在六月份之前开一家商业公司的旗舰店）；

8、根据旗舰店的经营管理理念进一步完善商业公司的运作模式； 7－9 月份： － 月份：

1、优化供应商资源；

2、制定公司店长手册、收银手册、防损手册、营业员标准手册、百货管理手册；

3、DM 海报制作手册；

4、要求完善公司 VI/CI 管理体系；

5、执行店长的一天；

6、制定百货商场各部门的 MOPR 方案并全面实施；

10－12 月： －

1、新公司的选址工作；

2、按照商业公司的运作模式及现有的条件力争在 11 月份再开一家分店；

3、制定 2010 年全年的工作计划及全年的 DM 海报计划； 4、2009 年年终促销方案；

5、各店年终消防安全大检查；

6、年终工作会议的召开； 以上计划尚未健全，待今后在实践工作中进一步完善！2009
年在集团公司及物业公司 各级员工的鼎立支持和配合下，我们会不断应对和破解挑战和压力。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，2009 年我们的工作将做得更加出色，商业公司将会在未来的发 展历程中谱写出更加辉煌的篇章！工作困难： 工作困难：

1、商业公司队伍的组建。（最好是在同行中“挖角”。）

2、财务要根据商业公司的计划共同制定财务预算及时提供现金流。工作建议： 工作建议：

1、尽快组建“集团公司的管理模式”，从而从真正意义上能够服务好分公司。

2、公司在店改、开新店时集团公司财务部必须要派有审核功能的专业人事到分 公司驻店。……

计划人：王双安 2008 年 12 月 22 日

第二篇：2009年商业公司工作计划

2009年江南商业公司工作计划

2009年是江南商业公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“稳步经营、理性拓展”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战。强化危机意识、提倡实干精神、同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成总裁在2008年年终发展规划会议上确立的目标奠定扎实的基础。

一、总体工作目标：

通过建立和完善商业公司的运作模式、规范商业公司组织架构和编制管理平台，以合理、简便易行的测评手段，并通过有效的实施。在2009年公司总体思路是“完善老店、开新店、建立软件管理平台”，为公司创造新的工作业绩，确保符合公司战略及运营发展要求。

二、为达成上述成果和目标所需的工作策略：

（一）建立规范的职位和编制管理体系，营造科学合理的招聘基础平台，并正常运作实施；

1、与总裁办商量修订职位管理流程，制订职位和编制管理办法；

2、形成并及时维护各类职位说明书，明确各类职位任职要求；

3、实地探访或通过其他方法，对现有人员进行工作量化考核；

4、及时跟踪目前国际先进的职位和编制管理理论；

5、及时总结分析职位和编制管理过程中出现的问题，并记录、分析、改进；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

（二）建立完善、商业运作模式并正常运作实施；

1、建立合理，符合公司2009年发展战略特点的“供应商”标准；

2、建立完善 “供应商”档案；

3、及时总结招商管理过程中出现的问题，并记录分析和优化；

4、建立主力店的储备咨询库；

5、收集整理同行业、竞争对手关键信息；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

（三）进行科学合理的运营策划管理：

1、制定专业百货商场发展规划编制，并跟进提供后期招商引资的后续服务；

2、新店选址、扩建项目提供前期可行性研究分析报告以及商业项目计划书；

3、进行提出并制定市场业态定位、行业布局等方案；

4、跟踪市场发展，即时提供可操作性的建议方案以及中、长期调整方案等；

5、为百货商场量身定制可操作性的市场招商对策和方案；

6、提供市场调研结果（重点招商厂商和地区及目标客户资料）；

7、为商业公司量身定制商场运营管理方案及百货专柜管理方案；

8、基于制度和流程的规范化操作实施；

（四）与同行保持联系沟通，确保及时掌握商户需求：

1、跟踪公司战略及发展动态；

2、跟踪市场动态进行业态分析；

3、基于制度和流程的规范化操作实施；

（五）发展科学合理、简便易行的测评手段；

1、明确各类人员测评项目和测评方法；

2、制订科学合理、操作性强的人员选拔管理制度（也可考虑与职位管理合并）；

3、及时跟踪目前国际先进的测评理论、技术和方法；

4、及时总结分析测评过程中出现的问题，并记录、分析、改进；

5、建立被测评录用人员评估反馈体系；

6、基于制度和流程的规范化操作实施；

三、实施上述策略的全年工作规划：

1－3月份：

1、跟踪蓝山项目一楼开业的相关工作。（招商、工程、策划及日常管理等工作）；

2、了解管理公司张总现在的营销方案（售楼/招商）掌握以前的客户资源及管理事项；

3、完善并制定商业公司的组织架构、编制计划及培训计划；

4、整合江南奇正公司；

5、制定落实部门职责；（职责有但不清，突出细节管理的重要性）；

6、指导两个店长制定年底的促销方案及促销方案的效果考评制度；

7、对蓝山进行市场调研，启动三口井百货二楼招商。（力争最迟在三月份开业）。

8、制定商业公司的运作模式方案；

9、拟定江南电器一楼、二楼的调整计划并实施；

10、对周边城市进行商圈调查。（为开新店做准备）；

11、等公司企划部成立后我们共同探讨制定2009年商业公司（三口井百货、江南电器的全年方案）；

4－6月份：

1、做好培训、开展“专柜服务质量月的评比”，增加客人的舒适度和满意度；

2、配合专柜做好商品结构的调整；

3、制作积分会员卡。（引导顾客理性、时尚消费）；

4、建立完善商业公司的日常管理。（专柜管理制度/品牌管理制度等）；

5、江南电器负一楼的开业。（假如现在的家私不经营的话）；

6、新店的选址工作；

7、新店筹备。（力争在六月份之前开一家商业公司的旗舰店）；

8、根据旗舰店的经营管理理念进一步完善商业公司的运作模式；

7－9月份：

1、优化供应商资源；

2、制定公司店长手册、收银手册、防损手册、营业员标准手册、百货管理手册；

3、DM海报制作手册；

4、要求完善公司VI/CI管理体系；

5、执行店长的一天；

6、制定百货商场各部门的MOPR方案并全面实施； 10－12月：

1、新公司的选址工作；

2、按照商业公司的运作模式及现有的条件力争在11月份再开一家分店；

3、制定2010年全年的工作计划及全年的DM海报计划；

4、2009年年终促销方案；

5、各店年终消防安全大检查；

6、年终工作会议的召开；

以上计划尚未健全，待今后在实践工作中进一步完善！2009年在集团公司及物业公司各级员工的鼎立支持和配合下，我们会不断应对和破解挑战和压力。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，2009年我们的工作将做得更加出色，商业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！

工作困难：

1、商业公司队伍的组建。（最好是在同行中“挖角”）。

2、财务要根据商业公司的计划共同制定财务预算及时提供现金流。

工作建议：

1、尽快组建“集团公司的管理模式”，从而从真正意义上能够服务好分公司。

2、公司在店改、开新店时集团公司财务部必须要派有审核功能的专业人事到分公司驻店。……

计划人：王双安

2008年12月22日

第三篇：2019最新医药商业公司工作计划模板

医药(yīyào);medicine;medicament 是预防或治疗或诊断人类和牲畜疾病的物质或制剂。药物按来源分天然药物和合成药物。医药也可预防疾病，治疗疾病，减少痛苦，增进健康，或增强机体对疾病的抵抗力或帮助诊断疾病的物质。医药的企业计划书该怎么制定呢?

医药是关系国计民生的特殊产业，是保障人民身体健康、提高生活质量和自身素质，促进社会发展的重要保障。进入21世纪，我国面临着严峻的人口和健康形势：人口基数大，患者众多;疾病谱较广，发展中国家与发达国家的疾病谱并存;步入老龄化社会，老年保健和老年病的问题日趋严重;同时随着现代化进程加快，人们社会心理压力日趋加大，身心疾患激增。中国生物、医药领域中的热点投资项目有以下方面的技术产品：1、医药生物技术产品;2、中药、天然药物;3、化学药;4、新剂型、制剂技术及产品;5、轻工和化工生物技术产品。

第一部分 项目摘要

1.1 公司介绍

1.2 项目产品及设备工艺技术介绍

1.3 项目相关者分析

1.4 项目SWOT分析

1.5 市场分析及预测

1.6 市场营销策略

1.7 项目团队组建

1.8 项目总平面布置

1.9 项目厂址基础设施配套

1.10 项目建设进度

1.11 投资估算

1.12 资金筹措

1.13 财务评价

1.14 公司上市

1.15 投资退出

1.16 风险分析

1.17 附件

第二部分 项目主要技术经济指标

第三部分 公司介绍

第四部分 医药项目产品及设备工艺技术介绍

4.1 项目介绍

4.2 产品介绍

4.3 设备选择

-种子罐

-发酵罐

-蒸发器

-酶转化釜

4.4 工艺技术

第五部分 医药项目相关者分析

5.1.供应商

5.2.消费者

5.3.竞争对手

5.4.当地政府

第六部分 项目SWOT分析

第七部分 市场分析及预测

7.1 市场分析

7.2 市场预测

7.2.1 区域市场1

7.2.2 区域市场2

第八部分 市场营销策略

8.1 创造和引导需求

8.2 营销战略与开发规划

第九部分 项目团队组建

9.1 组织构架

9.2 组织构

9.3 管理模式

9.4 激励机制与约束机制

第十部分 医药项目总平面布置

10.1 总平面布置

10.2 公用工程

第十一部分 医药项目厂址基础设施配套

11.1 建设地点

11.2 建设条件

11.3 外部配套条件

第十二部分 医药项目建设与进度

12.1 建设工期

12.2 项目实施进度安排

12.3 项目实施进度表

12.4 建设管理

第十三部分 投资估算

13.1 投资估算依据

13.2 投资估算

第十四部分 资金筹措

14.1 资本金

14.2 债务资金

第十五部分 财务评价

15.1 基础数据与参数

15.2 销售收入和销售税金及附加估算

15.3 成本费用估算

15.4 利润总额及分配

15.5 项目全部投资财务盈利能力分析

15.6 项目权益投资财务盈利能力分析

15.7 财务清偿能力分析

15.8 不确定性分析

15.9 综合财务分析

第十六部分 公司上市

16.1 公司上市计划

16.2 上市方式

16.3 上市程序

第十七部分 投资退出

第十八部分 风险分析

18.1 风险分析

18.2 防范和降低风险措施

10.0 公司无形资产价值分析

10.1 分析方法的选择

10.2 收益年限的确定

10.3 基本数据

10.4 无形资产价值的确定

第十九部分 附件

19.1 财务报表

19.2 相关证明文件

第四篇：商业公司工作总结

商业公司工作总结

我们商业总公司按照县委政府和市商务局的部署与安排，结合本部门的客观实际情况，认真谋划、积极运作，以发展观统揽全局，在改善经营管理上下功夫，在搞好协调服务上作文章，在监督检查和自身建设上卖力气，使本部门的工作既扎扎实实有条不紊，又红红火火日益创新，达到和超越了预期工作目标，取得了比较满意的成效。

一、主要经济指标

在20**年的工作当中，我们把完成各项主要经济指标放在首位，通过开展解放思想大讨论和武邑形象大讨论，思想进一步解放，观念进一步更新，紧紧围绕生产要素进入武邑无障碍，实现新跨越，打造新武邑，树好自身形象这一主题，本着积极向上、科学实际、切实可行、着眼发展的原则和精神确立了本、本行业的各项业务职能目标，预计全年全系统实现商品销售2500万元，上缴税金3万元，经过强化管理、改革挖潜、开拓市场，扩销增效。全年全系统累计完成商品销售2588万元，占计划的103.52%，同比增长12.52%；缴纳税金3.04万元，占计划的101.33%，与去年同期持平略有增长。其他相关指标也实现了益增则增，益降则降的效果，都优于去年水平。

二、招商引资与项目建设

由于我们过去过高地估计了自己的实力，在招商引资方面贪大求洋，重大轻小，脱离了实际，其效果始终不能尽如人意。进入2008年以后，我们在高度重视的前提下，本着既抱西瓜又捡芝麻的精神，从近处着眼，从小处着手，积极进行跑办，结果收到事半功倍的效果。一是“万村千乡”市场工程取得了阶段性的成就。在该项工程中，我们经过努力争取和全身心运作，本着统筹兼顾、科学布局、典型引路和重点扶持的精神和措施，到目前为止共建成标准农村小超市68个，并全部通过了省市级的验收，该工程可争取到国家商务部扶持资金27.2万元，这些资金已经和正在陆续到位。二是为了支持新农村建设，帮助农民搞好产业结构调整，我们在全县筛选了30个有能力的村作为信息监测站，主要搞好农副土特产品监测和预测，为农民提供最具参考和实用价值的市场信息，由上级提供信息监控设备，价值20万元。三是经过积极联系和争取为全县545个行政村免费赠阅了《新农村商报》，到现在为止，已有40%的农村通过《新农村商报》提供的信息大幅度地增加了农产品收益。四是增上设备，设立专人搞好生产与生活用品的市场监控。首先是将我县6个具有代表性的、一定规模的商业网点作为监控站，形成市场监控体系，其中包括：发联商厦、好运来超市、信德超市、华通连锁店、博林副食购物中心和生产资料公司，利用这些企业准确及时地向上级及至国家反馈商品流通情况和价格信息。在这个前提下，总公司设立了信息服务中心，将各个企业最敏感的信息向上级反馈，以利于市场的培育和发展。例如在问题奶粉事件中，通过信息中心的每日报告库存和销售情况，为上级提供了大量决策数据，得到了好评。五是引进资金搞好办公楼改造工程。该工程预计总投资350万元，目前各项准备工作已经就绪。

三、食品安全整治工作

由于食品引发的安全问题，越来越受到高度普遍重视，特别是自上而下的党委政府为了确保人民群众的身心健康，不断采取措施，加大监督检查和监管力度。为此，我们一是成立了专门领导组织，一把手负总责，落实各项责任制，以高度重视、高度负责的精神，经常进行专题研究，逐级签订责任状，企业书写承诺书，一级抓一级，层层抓落实。二是明确目标。真抓稳抓有序，为此，我们先后制订了《迎奥运食品安全专项整治行动方案》和《畜禽产品安全专项整治活动方案》，坚决制止和打击肉食领域的私屠滥宰现象，杜绝病害肉、注水肉以及种公母猪肉流入市场，使生猪进场屠宰率达到了100%、案件查处率达到100%。并公开向社会承诺：不放心的肉不出厂不上市。三是完善工作措施，务求治理实效。在20**年以来的食品安全专项整治过程当中，我们把所有摊点和商位全部进行登记造册，建立档案，实行跟踪监督。每半月对全县的各集贸市场、宾馆、饭店、学校、建筑工地食堂等集中消耗肉食品的部位进行一次拉网式检查，发现苗头及时采取措施。今年以来在专项整治当中，出动车辆上百次，人员600多人（次），行程近千公里，消除各种隐患80多处（次），查处和销毁变质、过期不合格肉品上千公斤，对13个经销摊点提出了劝告和警示，撤并了两个定点屠宰厂。由于我们重视程度高，工作力度大，措施和方法到位，今年以来我县没有发生过食品安全特别是肉食品安全事故和问题。

四、行政执法工作近年来，我们始终高度重视行政执法工作，并不断地改进和完善，千方百计使之专业化、制度化、规范化，并且做到有法必依、执法必严、违法必究。一是不断加强对这项工作的领导，部门主要负责人亲自抓，一名副职具体抓，严格执法人员责任追究制度。二是不断完善各项工作措施和制度，严格防止各种疏忽和漏洞。三是强化市场监督和检查，严厉打击各种违章违纪违规和违法行为。四是以管好市场为宗旨繁荣购销、促活流通、满足需求、扩大生产。今年来行政执法共出动人员千余次，纠正各种不规现象近百起，印发多种宣传资料500份。搞活了市场、整顿了秩序，把一切矛盾和问题都解决在萌芽当中，受到了领导和群众的的鼓励和好评。

今年来，我们的各项工作都有了新的起色。一是全面完成了县委县政府交办的各项工作任务；二是通过大讨论，使干部职工的思想得到了升华，行动更加自觉；三是妥善解决了职工关心的热点和难点问题，保持了队伍稳定；四是党风廉政建设成效显著；五是安全生产无事故；六是无任何违纪违法现象等。保证了整个系统的健康快速发展。

五、今后打算

20**年的各项工作摆在我们面前，为此我们进行了专题研究和讨论，工作目标是以十七届三中全会精神为指导，全面落实科学发展观，把新一年的工作谋划好，保证一年一个新台阶，年年有个新变化。一是进一步巩固解放思想和武邑形象大讨论成果，以全新的姿态和力量投入到工作当中去，为企业实现新的突破做贡献；二是开拓创新，勇攀高峰，千方百计做大生意，搞大流通，创高效益；三是强化企业管理，提高管理水平，实现增销增效；四是继续加大招商引资力度，上新项目，为企业增添新的活力；五是进行多层次多方位多步骤的食品市场监督检查，确保安全无事故；六是加大行政执法力度，维护市场秩序，促活生产与流通；七是积极为群众办好事、办实事，解决好热点难点问题，保持队伍稳定；八是搞好党风廉政建设，以廉政促勤政，扎扎实实干出一番业绩来。

第五篇：商业公司制度权责

第一部分 招商管理 第二部分 营运管理 第三部分 绩效考核

第一部分 招商管理

第一章 市场定位

第二章 品牌管理

第三章 招商管理

第四章 合同管理

第一章 市场定位

一、前期市场调研

二、项目定位及业态规划

一、前期市场调研

1、调研目的:应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案的确定调研方法及内容如下:

 城市概况

 区位商圈分析

 辐射范围内人口结构及消费者分析  竞争项目分析

2、调研方法

 以商家或购房者名义，咨询商圈内商业项目  通过业内同行了解

3、调研内容

 项目基本信息  项目区位分析  物业布局  动线分析

 立面、景观、导规分析  销售情况分析

 招商分析(定位分析、物业条件、租金及物业费、业态结构)

 商业运营分析(客流、客群分析、商家经营分析、企划活动分析) 商业设计分析(商业导视、通道包装、接驳转换、店面设计)

二、项目定位及业态规划

1、项目招商总体定位  总体定位包括:  宏观区域环境分析

 城市概述(人口、经济、片区介绍等)

 区域经济及环境分析(片区经济、人口、交通、产业结构等)

2、项目条件认知(地块指标、四至条件、周边环境、交通)

3、区域商业市场盘点(顺序:老城区商圈、新兴商圈、项目商圈周边) 商业形态 如:餐饮、服装、宠物店、百货  主要商铺列举 如:各业态代表商家  租赁面积与销售面积的比例  业态比例和消费客源比例  租金、物业费水平

4、消费者分析

 消费人口及消费能力预估(周边1.5公里人口、核心消费客群分析) 消费者问卷访谈(周边消费者就消费相关问题问答)

5、项目SWOT分析

 就危险、机会、优势、劣势进行分析

6、商家访谈分析

 各代表业态中的代表商家、品牌商家的约谈。详细了解商家诉求、经营情况、对项目的看法，未来开店计划等相关内容。

7、商业定位建议

 结合综上的分析情况，尽量避免同质化，寻求差异化竞争的商业主题定位。项目要实现哪些基本的功能，位于不同城市不同区域属性的商业体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，力求定位精准。

 业态规划及品牌落位 业态规划及品牌落位原则:根据商业主题定位，整合相应业态，按照科学的业态面积配比及合理的动线(平行动线、垂直动线)的规划，规划相应业态。再根据业态布局，根据所需业种商家的经营面积，切割出相应面积商铺，选择合适的业种代表品牌，进行品牌落位。通常，一个铺的待选品牌为2-3个。

 业态规划及品牌落位的顺序:

 主力店、次主力店、品牌商家、散户、多经点位。

第二章 品牌及客户管理

一、品牌及客户资料库建立、优化、更新

1、建立:根据项目的业态及品牌落位，搜集匹配的商家联系方式，汇总成品牌及客户资料库。并每月汇总到行政报备。

2、登记表内容(月)序号、业态、品牌名、联系人、电话、拓展计划、需求面积、现有店面地址

3、优化、更新:不断针对相应商铺搜集品牌级次更高或更匹配的商家联系方式。已有联系方式，招商人员每月定期回访，以达详细了解商家动态，及时报备行政部。

第三章 招商管理

一、招商政策建立及确定

二、招商意向金缴纳、合同金缴纳

三、招商任务确定、分解、执行 四、二次招商

一、招商政策的建立及确定

1、招商政策包括:  商铺业态、租金、物业费、免租期、递增、合同年限六项主要内容。其中，最关键的是租金定价，是客户对于租赁商铺接受程度最主要的衡量标准。

2、租金定价的方法:  参照法:参照周边竞品商业的租金情况，衡量制定我项目商铺的租金定价，主要衡量地段、人流。投资回报换算法:根据商铺销售定价，按照25-30年的投资回报，反推租金定价。

3、招商政策明细表

 商务条件审批明细表内容：

序号、商户、铺号、面积、规划业态、租金单价(元/天/平)、起租年限、免租期、递增、意向金(千元)、物业费(元/月/平)。

4、制定流程:招商部出具政策细则-招商运营经理审批-总理审批-财务部报备。

 注：在招商过程中，任何人不得私自破底价租赁。如遇特殊情况，需发起租金优惠审批流程。

二、招商意向金缴纳及合同金缴纳

1、缴纳意向金的作用:招商人员与商家就商铺达成较深的进驻意愿，以求绑定商家的进驻意愿，以收缴商家意向金的形式，完成绑定商家的行为。

2、意向金缴纳流程:  就与商家初步确认的商务条件进行整理，如达到或低于标准租赁条件的，需填写商务条件申请表，由招商对接商家签名确认最终方案，填写缴费通知单交账务收取意向金。意向书复印件、收据复印留底交于运营部。缴纳首期合同金(包括首期租金和保证金)，意向金自动转为合同金。

 意向金收取标准:以首月租金一个月收取。

3、意向金缴纳/租赁政策审批表  商铺租赁政策标准内容

 商户、铺号、面积、规划业态、租金单价(元/天/平)、起租年限、免租期、递增、意向金(千元)、物业费(元/月/平)

4、不符合标准的商务条件申请流程:  招商部出具政策方案-招商经理审批-总经理审批-财务部报备。备

 注:租赁条件符合标准的，经招商运营经理同意签字后，便可到财务缴纳意向金。

5、招商免租期原则表

 总则:免租期消化在租金未递增的合同期前1-2年内，原则上免租期优惠最高期限不超过3个月

三、招商任务确定、分解、执行

1、招商任务分解:按照年、季度、月、周招商面积统计，拆解到每个招商人员。

2、按照2018年现有招商人员编制:1名招商经理、2名招商专员拆解。（例）

3、现况:1名招商经理各完成计划的30%，2名招商专员各完成计划的20%。（例）四、二次招商

1、二次招商的原则：

 根据项目整体第二个租赁周期启动需求，或根据运营反馈的在场经营商家预警信息作出相应二次招商动作。

2、管理办法：

 二次招商的租金标准通常要在之前合同租金标准上，并且根据商业街周边的租金情况，提高15%以上并且品牌级次力求提高。（招商政策同空铺原则）

3、业态组合

 业态组合原则：以项目定位、业态划分为主导，科学搭配各业态的组合方式、力求业态之间有良好的呼应效应，以提高各商家运营能力。

4、品牌优化

 根据运营评估，对聚客能力较差的品牌，进行合理的品牌调整。

5、掉铺

 根据运营评估，对经营能力较差的商家或不按期缴费的商家，进行商家的调换。

第四章 合同管理

一、招商租赁合同文本制定

二、招商租赁商务条件审核

三、招商租赁合同签订

四、合同签订前准备工作

五、招商租赁合同变更

六、招商租赁合同终止

一、招商租赁合同文本制定

1、流程:招商部拟定合同(运营部参与意见)-人事行政部法务依据法律条款做批示-招商运营经理审批-总经理审阅

2、特此警示:签订合同时，各类相关合同制式模板，任何人不得擅自更改。一经发现，直接予以开除处理。如需增减合同相关内容需经部门经理、总经理审阅或另行增加合同补充协议。流程同上。

二、招商租赁商务条件审核

1、流程:招商部拟定商务条件-招商经理审批-总经理审批

三、招商租赁合同签订

1、合同签订:合同签订必须本着公平公正的前提下，双方充分了解及共同认可商务条件的前提下，方可签订合同。

2、流程:招商部拟定合同-招商经理审批-总经理审批-财务部报备

四、合同签订前、后准备工作

1、合同签订前除需要就商务条件确认外，还有需要就商铺的物业交付现状做详细的排查。必须由商业公司牵头各物业公司项目经理，邀约商家共同走场，确认具体交付条件。其中，包括上下水、电、天然气、消防设施;及进驻后空调安装情况、烟道情况、隔油池情况等。

2、商户进场须知商户办理进场前，需提交相关装修管控材料至招商部后，转至运营部与物业公司，审批同意后，方可办理进场手续。

五、招商租赁合同主体变更

1、因乙方原因，需要对合同主体进行更改的，乙方需先向甲方缴纳1-2千元，作为更改费用，方可办理。

2、此业务商家开业前，由招商部办理;商家开业后由运营部办理。

3、流程:招商部(运营部)发起新合同-招商运营经理审批-财务部或人事行政部审批-总经理审批

六、招商租赁合同终止

1、合同终止:无论合同终止二进场前或进场后，或者开业后。合同终止前必须详细与我行政法务部门详细探讨，寻求对我司最有力的解决方案。

2、负责部门：此业务商家开业前，由招商部办理;商家开业后由运营部办理。

3、流程:招商部/运营部-招商运营经理审批-财务部和人亊行政部审批-总经理审批

第二部分:运营管理

第一章 信息管理 第二章 环境管理 第三章 装修管理

第四章 商户经营及预警管理 第五章租金收缴制度 第六章 企划管理 第七章 多经管理

第一章 信息管理

一、档案信息管理制度

二、商户台账档案管理

三、租户基础信息管理

四、重大事件文件管理

一、档案信息管理制度

1、目的

 为了确保商户档案资料的有用性、完整性和保密性。

2、适用范围

 商业公司对商户档案的管理工作。

3、职责

 按照归档范围、要求，将商户档案资料的收集、整理、按时归档。商管人员应当遵纪守法、忠于职守，努力维护公司档案的完整不安全。

4、工作程序

 档案的借阅 借阅规范化。 罚款细则 违规处罚等。 表单/借阅申请单等。

二、商户台账档案管理。

1、合同台账表

三、租户基础信息管理

1、营业执照(复印件)

2、税务登记证(复印件)

3、食品流通许可证(复印件)

4、其他许可证(复印件)

四、重大事件文件管理

1、合同补充协议。

2、往来商务函件。

3、往来法律函件。

4、经营状况证明。

5、其他特殊约定。

6、户头变更材料。

信息管理表格工具：

运营备忘录---商户运营备忘录及租金收取备忘录记入档案，营运人员根据对接实际情况进行填写。

XX商铺第X季度运营对接备忘录

序号 日期 运营事件 乙方对接人 处理结果及后续建议 经办人

第二章 环境管理

一、公共环境管理。

二、租户环境管理。

一、公共环境管理。

1、商业公司营运部对各项目公共环境巡场每日不得少二2次，并填写巡查记录表。并根据情况与物业公司沟通整改措施。 现场营运管理工作指引  巡场工作规范

 日常运营巡规记录表  公共区域报修统计表

二、租户环境管理。

1、商业公司营运部对各项目各商铺巡场每日不得少于2次，并填写巡查记录表。并根据情况及时通知商户进行整改。 商户经营环境管理。 巡场工作规范。

 日常运营巡规记录表。 商户整改通知单。

第三章 装修管理

一、装修管理

1、运营部根据商铺签约条件对商铺的装修办进场、围挡、验收、退场四步进行把控。 租户进场管理。 租户装修管理规定; 商铺工程条件会签管理; 商户装修图纸审批管理。

二、围挡管理

1、为保证商业区的整体形象，装修商户要求做围挡处理。三、二次装修验收

1、商户装修完毕后，营运部门、物业部门需按照图纸进行验收，验收合格后准许开业。

四、商户退场管理

1、商户离场时需按照合同约定对该商铺进行恢复。

审批流程: 运营部门负责对租赁面积、店内外效果图，店招进行审批。物业公司负责对施工图纸等专业性图纸进行审批。

第四章 商户经营及预警管理

一、商户经营情况分析

1、运营部根据每月各商铺的销售额、面积等条件进行销售分析及坪效分析，根据分析情况出具建议意见，协助销售下降及坪效低的商户做好经营提升。并根据此情况对部分商铺进行预警。 商户销售上升下降分析  商户坪效分析  问题商户汇总及建议

二、商户经营预警制度

1、随时掌握商铺的经营动态“正常经营、本年到期、销售预警、主动调整、空铺”。

2、对预警商铺、空铺的过程管理、招商监控。

3、到期的商户进行招商工作前置。

4、对连续两个租金缴费期拖欠租金的商户进行预警，提报招商部进行招商储备。

5、对连续三个月销售下降和月坪效较低的商户进行预警，提报招商部进行招商储备。

三、商户经营沟通指引。

1、商户座谈会制度。

 商户座谈会商业公司联合物业公司共同每月召开一次，对发现的问题形成会议纪要，并在商户座谈会后与物业公司召开内部交流会，对发现的问题确定责任人及时整改。

2、商户满意度调查制度。

 商户满意度每季度进行一次，由商户对运营部门和物业部门及其他各配合亊项进行评分，并提出意见建议。商户满意度调查表。

3、商户投诉处理单。记录并解决商户投诉问题。

第五章 租金收缴制度

一、租金收缴流程。

1、步骤

2、催费节点

3、单据、函件名称

4、备注说明

二、租金收缴支持文件。

附件1-交费通知单

附件2-温馨提示

附件3-催交费通知函

附件4-再次催交费通知函

附件5-停止物业服务告知函

附件6-延期交费承诺书

附件7-解除合同告知函

三、租金收缴备忘录表格

名称、商铺号、租金金额、租赁期、租赁面积、租金支付周期、本期租金收取情况备忘、责任人、联系电话

第六章 企划管理

一、户外广告位及店招管理

1、户外广告位及店招的方案必须经过商业公司审批，运营部针对每个项目出具广告位及店招的统一要求。

二、商业空间美陈管理

1、运营部针对节日及季节对所有项目进行美陈设计，并出具方案经过公司审批后进行布置。

三、VI系统及导视系统管理

1、导规系统为顾客提供导航服务的同时，也可作为项目内广告发布的平台媒介，为店铺拓宽营销渠道，从而实现多赢的增值效益。

四、营销活动管理。

1、每年年末编制第二年全年营销活动计划及费用预算。并根据具体商业环境进行及时调整。

2、商业运营部联合客服、物业公司积极组织回馈业主活动。

3、整合商户资源，运营部提供平台，以小的费用创造大的活动效果。

4、微信推广管理。

 运营部针对所有商铺资源进行整合，每月进行四篇微信稿经过公司领导审核后进行推送。

五、营销活动流程图

活动开始前15日确定方案细则 3天走流程审批 2天和商户沟通协商 3天活动物料制作 7天广告宣传推广 活动开始

六、企划活动考核表

1、序号、活动主题、参与商家、活动后评、经验与反思、自评、部门自评、公司评定

第七章 多经及广告位管理

一、多经点位及广告位管理规定。

1、目的

 为了规范和促进商业多种经营业务开展，增加商业公司收入，特制订本管理制度。

2、适用范围

 商业室内、室外商业街区内的公共区域，包括外广场、临街公共区域、通道、连廊等，以及所有形式的广告位。

3、新增多经点位的审批，新增点位规划的审批流程:  发起人:营运部 → 运营经理→财务部→总经理

二、编制广告位及多经点位台账。

三、多经及广告点位合同。

第三部分:绩效考核（附件表格供参考）

第一章 绩效考核制度 第二章 关键考核指标

第三章 绩效考核制度-表单 第四章 绩效考核制度-应用 第五章 商业公司薪资制度

一、绩效考核制度

1、目的

 对公司员工的业绩和能力态度进行客观评价，在有效提升员工业绩的同时，促进公司总体业绩目标的实现和绩效水平的提升。

2、考核关系

 被考核者-直接上级考核-人力监督及申诉权-总经理最终审批权

3、月-季度考核依据

 考核评分:各部门负责人根据员工季度内1-3个月计划完成情况进行考评，并结合季度考核值进行

4、考核对象 ：员工

5、考核内容 ：度内个人月度计划3个月均值、能力态度

占比 ：80%（业绩）、20%（能力态度）

 考核等级

分数范围  优秀 A 95分以上  良好 B+ 85分≤X<95分  合格 B 75分≤X<85分  待改进 C 60分≤X<75分  差 D 50分≤X<60分  差 D X<50分

二、绩效考核制度-关键考核指标

附表

三、绩效考核制度-表单 附表

四、绩效考核制度-应用 附表

 季度绩效考核结果与绩效工资不挂钩; 季度考核结果累计应用于年终奖金发放及薪酬调整、晋升，岗位调整等(/半实现); 人员评估及岗位调整依据 附表

五、商业公司薪资制度

1、目的:为了规范公司员工管理，建立科学、系统、公正的薪酬管理体系，提高员工工作积极性，增大公司利润回报，特制订本制度。

2、运营及其他岗位薪酬结构包括:基本薪资+绩效工资+年终奖三部分

3、招商岗位薪酬结构包括:基本薪资+绩效工资+招商提佣三部分

4、招商(包含多经点位)提佣原则: 岗位及提佣比例内部自行制定

5、招商提佣(考核后呈现结果):  要求:年初确定招商业绩目标，业绩指标按照季度和月度进行分解，要求责任到人，严格按照计划执行。

 招商计划达成率对佣金比例形成影响:  达成率越高，佣金提点越高; 达成率越低，佣金提点越低。

 从考核方面对达成结果进行 正负激励

6、非招商岗位招商激励办法  目的:为了鼓励全员招商，建立科学、系统、公正的激励体系，提高员工招商工作的积极性，增大公司利润回报，特制定非招商人员的招 商奖励办法。 非招商岗位人员奖励原则:（根据公司情况自行制定）

备注:严禁非招商人员独立开展招商工作。 多经点位招商按月平均租金50%计提佣金。