王府大厦调查报告

第一篇：王府大厦调查报告

王府大厦调查报告

经过对位于龙桥街和阳光大道交叉口的王府大厦的调查后，使我对王府大厦有了一个新的认识，最重要的是对写字楼有了一个清晰的认识，不再象从前一样，提起写字楼，我的恼海中一片空白，王府大厦调查报告。­

大家对写字楼有多少认知？我想，很多人跟我一样，对这个概念很模糊。所谓写字楼，就是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。王府大厦的写字楼具有现代化的设备，环境优越，设立全智能地下停车场，场地宽敞，赢来了众多业主的喜爱，全面照顾业主的爱车，通信快揭，小区周边城市配套齐全，银行、五中、餐饮、菜场一应俱全，交通便利，公交停靠站、码头近在咫尺，给业主带来了更多的便利，不再为从前因交通的不利而发愁，王府大厦户型灵活多样，并且越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。­

大厦的周边环境动静分明，在这炎热的夏天，大厦周边给居民带来了良好的环境，使居民能够尽情地享受夏日里的景色，陶冶于其中，不再去抱怨天气的炎灼，大厦跃层满足不同层次的需求，大厦辐摄整个商圈，集中尚精品百货，商务酒店，顶级写字楼之大成。大厦写字楼的特点独特：(1)单体建筑规模大，机构和人员集中，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，业主或租赁单位多，人口密度大，调查报告《王府大厦调查报告》。(2)使用时间集中，人员流动性大，下班后人去楼空，非常安静。(3)外观装饰标准高，内部空间分割灵活，它强调有独特的线条、格局和色彩。(4)设备系统先进，智能化水平高，根据使用功能，它分为八大系统：电器设备系统、通信系统、空调系统、供暖系统、运载系统、给排水系统、消防系统、监控系统。(5)功能齐全，设施配套。为业主的工作和生活提供了很多方便，满足他们高效办公工作的需要。(6)地理位置优越，交通条件良好。­

同时大厦写字楼的物业管理方式、目标、内容、特点也有其独特的一面。由于写字楼的规模不同、功能不同、用户要求不同、业主或投资者的目的不同，各写字楼的管理方式也就不同。根据产权性质划分，大厦写字楼物业管理方式分为委托服务型和自主经营型。在以上两中类型的物业管理中，业主或全面接管写字楼的物业公司均可将某些服务内容要求明确、职责清晰或专业性强、技术要求高的服务项目委托给社会上专业的服务公司去做，这也是王府大厦所要求物业管理独特的一面。­

写字楼物业管理目标明确：(1)为业主提供一个安全、舒适、快捷的工作环境。(2)确保写字楼功能的正常发挥。为楼内业主提供安全、舒适、优雅、便利的生活和办公环境。(3)使物业保值增值，从而产生较高的经济效益。(4)与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合。­

大厦写字楼物业管理内容具体。第一：写字楼有使用前的准备工作。物业服务企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定管理规约或用户公约。制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准等。同时还要做好写字楼的接管验收工作。第二：写字楼有租售营销服务，写字楼是收益性物业，写字楼除了业主少部分自用外，大部分都用于出租。所以说帮助客户与业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。第三：写字楼还有商务服务。大厦写字楼设有商务中心，是物业公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。它包括九个要点，即：硬件配置、服务要求、商务中心的服务项目、写字楼的前台服务、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理、环境保洁与绿化美化服务、保安管理服务、消防管理、车辆进出与停车服务。

第二篇：德王府导游词

德王府位于苏尼特右旗（俗称西苏旗）朱日和镇境内。提起降日的蒙奸德王，许多年长一些的人并不陌生。德王，全名为德穆楚克栋鲁普，字希贤，1902年2月出生于察哈尔部正白旗。他的父亲那木济勒旺楚克，是锡林郭勒盟盟长兼苏尼特右翼旗札萨克多罗杜棱郡王。德王年满18岁后，在王府举行了隆重的加冕典礼，他开始亲执政务。五年后升任锡林郭勒盟副盟长，1931年任锡林郭勒盟盟长。“九一八”事变后，内蒙古东部地区一些上层人物搞独立自治运动。在西部地区，德王等部分王公于1932年在百灵庙发表通电，提出“蒙古高度自治”，最后在国民党政府许诺下，成立了一个蒙古地方自治委员会(简称“蒙政会”)。1935年，德王与李守信等组建了蒙疆联合自治政府。有个巧合而有趣的故事：1937年10月张家口被日军占领后，日本人表面上让德王成立了蒙疆联合自治政府，并且设立了政务院和参议院，挂出了黄、蓝、白、赤四色国旗。实际上日本人对德王的控制却步步紧缩。一是德王的地盘只有张家口到归绥(今呼和浩特)的一片，二是在政治军事乃至人事安排方面都必须听日本顾问的。直接摆布德王的是日本顾问宇山兵士、高场损藏，而这两人又受控于归绥日本特务机关长松井的指挥；后来又派了金井章二担任顾问，而他又受久井隆中将的领导，在蒙古军队中还有一位盘井顾问——当顾问、掌实权的日本人名字大都带一个“井”字。所以当时人们不无讥讽地说：德王及其追随者们全都掉进日本人的“井”里了！1945年8月15日上午，日军司令官告诉德王、李守信，天皇已经宣布投降。8月23日，八路军攻克张家口，活捉了德王属下军政人员七百多名。至此，蒙疆联合自治政府宣告结束。后来，德王以“隐居”为名，继续通过各种渠道搞蒙古独立、蒙古自治等。最后，德王于1949年12月29日越界进入蒙古人民共和国。李守信等也逃入蒙古。翌年2月，德王、李守信等在蒙古国被捕，9月18日被引渡回中国。1963年4月，德王获特赦；三年后，病死于呼和浩特。德王作为历史过客已经永远走了，但当年他居住的官邸——德王府却依然留存在苏尼特右旗草原上，成为内蒙古自治区重点文物保护单位之一。德王府始建于1868年，由德王的祖父为德王的父亲那木济勒旺楚克承袭锡林郭勒盟盟长而建造，占地2．2平方公里。原有房83间，现仅存数间。这是一座既有藏传佛教建筑风格，又有清朝末年汉族宫廷建筑风格的建筑群，同时还是蒙古民族特色极其浓厚的建筑群，造型宏伟，结构独特，建造坚实，雕刻精细，绘画美观。它还模仿了北京皇宫的形式，飞檐翘角既精巧，又古朴。正殿、配殿、厢房组成两个四合院，以及两侧结构近乎一致的偏殿、厢房构成了一个完整的建筑群。诸多殿堂依据不同的用途，朝不同方向建造在各自不同的位置上，使整个王府形成了左右对称的结构。殿堂边角均刻画有猿猴攀柱、喜鹊登梅等象征佛教意义的图案。檐下每根椽头部都绘有牛、马、羊、骆驼等图画，形象逼真，色彩鲜明。王府正殿的门板上镶有九颗铜钉、两侧蹲坐石狮，显示王府的贵族气派。王府正殿前竖立着两根十余米高的“查迪格”(即“坚杆”)，正殿后面竖立着“苏鲁锭”（又作“苏勒德”），偏殿前有蒙古包群，大院两侧南北向延伸着一百余米长路段百十根拴马桩。在那过去近80年漫长的岁月中，德王府始终是苏尼特右旗政治、经济、文化的中心。民国时期(1912～1949)，在德王府周围先后建起了军队、衙门、学校、医疗机构和寺庙、工厂、店铺、合作社、公司等近20个部门。特别是王府学校、兴蒙学校、女子学校、喇嘛医校等学校，在当时很有影响。第九世**应德王的邀请，于1931、1933年两次驾临德王府附近的温都尔庙。德王则在温都尔庙为**修建了驻锡讲经庙堂。1933年3月，德王在王府建立蒙古军官学校，不久又建立蒙古干部学生队。建立如此正规的军官学校和少年军事学校，在蒙古军事史上也是首次。在德王府建立的女子学校，结束了当地妇女无权接受教育的历史。1945年9月底，乌兰夫来到德王府，向参加“内蒙古共和国临时政府”的各方面人士和青中年学生宣传共产党的民族政策，分析中国和世界形势及前途等。在此基础上，改组了“临时政府”，乌兰夫为主席。不久，中国第一个民族自治区——内蒙古自治区政府在乌兰浩特成立。苏尼特右旗文物保管所经过多年搜集资料，目前已建立健全了德王府文史档案。本着尊重历史，从反面教育后人的宗旨，旗人民政府拨款修复了德王府的部分建筑，还制作了王府泥塑全景模型，保存在旗文管所。德王府现为锡林郭勒盟西部一处重要的人文景观旅游区（点）。

第三篇：描写王府句子

描写王府句子

最佳答案

1.房间四角立着汉白玉的柱子，四周的墙壁全是白色石砖雕砌而成，黄金雕成的兰花在白石之间妖艳的绽放，青色的纱帘随风而漾，刹青痕站在这高达十米的建筑里，如果不是杀手特有的镇定，他早就晕过去了，脑海中一直浮现两个字：奢华。

2.六王毕，四海一。蜀山兀，阿房出。覆压三百余里，隔离天日。骊山北构而西折，直走咸阳。二川溶溶，流入宫墙。五步一楼，十步一阁。廊腰缦回，檐牙高啄。各抱地势，钩心斗角。盘盘焉，囷囷焉，蜂房水涡，矗不知其几千万落。长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？高低冥迷，不知西东。歌台暖响，春光融融。舞殿冷袖，风雨凄凄。一日之内，一宫之间，而气候不齐。

3.一弯新月划过精致的角楼，给高墙内洒下一片朦胧昏黄的光，故宫里显得神秘而安静。

远远望去，那一座座深红的宫殿像嵌在雪地上一样。坐落在树丛中的宫殿，露出一个个琉璃瓦顶，恰似一座金色的岛屿。

华清宫那华丽的楼阁被华清池池水环绕，浮萍满地，碧绿而明净 那飞檐上的两条龙，金鳞金甲，活灵活现，似欲腾空飞去。好大的一座宫殿似的建筑，金黄的琉璃瓦在阳光下闪耀着耀眼的光芒。在湛蓝的天空下，紫禁城那金黄色的琉璃瓦重檐殿顶，显得格外辉煌。

这大殿的内柱都是由多根红色巨柱支撑着，每个柱子上都刻着一条回旋盘绕、栩栩如生的金龙，分外壮观。

4.忽然间的豁然开朗，在密林掩饰后的是一座典雅气派的殿宇。阳光柔抚着大地万物，金色的光辉照耀在殿檐上，反射出华丽的光芒，让人觉得耀眼的绚烂。宫殿的四角是由灰白色的大理石柱支撑，在徐风中沉稳静谧。大理石柱之间的石阶上垂着朦胧的纱幔，任清风拂过，那薄纱婆娑扬起，银色的纱与太阳的光华交相辉映，显出五彩的斑斓。不远处的清泉汩汩涌出，化成碧绿的带子围绕宫殿一周后流向树林的深处。那泉水中泛出的星星点点光彩让人感到惊喜美丽，一切都是那么宁静安详。

第四篇：武汉东湖大厦调查报告

东湖大厦调查报告调查目的：亲自体会酒店环境感受酒店的氛围。更深入地了解酒店各方面的运作流程，以便于我们更好的认识我们的专业，与书本上的知识相结合，同时也为我们以后工作打下基础。调查地点：东湖大厦

调查方式：以参观为主，询问为辅。调查时间：2010年12月

在参观东湖大厦之前，我们了解到:东湖大厦掌舵者高瞻远瞩，一言始定乾坤，准确抓住了大厦长远生存和发展的命脉，即优质服务是饭店的生命；既定大厦经营管理方针，即“全面推行科学管理，全面强化员工素质，全面优化服务质量，全面开拓国际市场，全面提高经济效益”；总结并完善了具有东湖大厦特色的服务理念“热情、礼貌、亲切、周到，给您家的感觉”

2004年8月，东湖大厦正式被国家旅游局星级评定委员会授予“五星级饭店”称号。

东湖大厦是武昌第一家五星级酒店，其中的行政套房，行政公寓在所有客房中算中上等的房型。

行政套房面积80平方米，位于大厦第16层，大床，宽带可以上网。无烟层房间设施、电视、单人沙发、独立卫生间、国内直拨电话、水箱收费：（饮料、酒水、小食品）;壁柜（被子、毛毯、浴衣），电吹风、电水壶、保险箱、可调性星光源等设备。进入行政套房先经过一个较窄的过道来到一层的大厅，备有沙发、电视、餐桌等一般生活用品，在大厅的里面有一个家用厨房，面积适中，适合家庭使用。经过一个旋转楼梯，到达二楼居住层，有一张2*2的大床，屋内有较大的落地窗，光线充足。配备较大的洗漱间、洗浴室等。行政公寓整体感觉温馨、舒适、整洁，但一层到二层的楼梯较陡，过于狭窄，对整体感觉有略微的影响，有待进一步改进。套房的颜色以黑、白色为主色调，显得严肃、冷静、但却缺乏些许生机，不能为客人带来温馨，有生机的感觉。行政套房1600元一天，整套房配备空调系统，为客人尽量提供最舒适的住房条件。在每年的1—2月是旺季，3—8月为淡季，每年平均的客房出租率为75—80%。

参观完行政套房后我们又参观餐饮部门。

东湖大厦的餐厅包括湖光阁行政酒廊、翠帏轩中餐厅和吟阁西餐厅。人力资源部的付经理首先带我们去参观的是湖光阁。我们穿过一条长长的的走廊来到了行政酒廊，首先印入眼帘的便是一个古代风格的屏风，屏风是一个门的样子摆在正中间。据付经理说这个屏风只是作装饰用的。但我觉得它应该是用来增加酒廊的神秘感，以及缓冲一下视觉吧。绕过屏风往里走，最显眼的应该就是摆放在旁边的黑色钢琴。有了这架钢琴使整个酒廊显得更加的高贵、典雅。酒廊的灯光有点偏暗，设施也是偏暖色调，营造一种舒适温馨的氛围。在酒廊里不仅有具有中国风的包间，还有东瀛风格的包间，让人体验不一样的异域风情。

参观完湖光阁行政酒廊，付经理又逮着我们来到了翠帏轩中餐厅。给我印象最深的就是其中12间豪华的包间都是以各处的美景命名的，给人新奇自然的感觉。我们参观了可容纳16人同时进餐的的大厦内接待档次最高的包房之一“楚天厅”。里面装饰豪华漂亮，精致的水晶灯悬挂在天花板上，还有各种植物和青花瓷点缀其中，使其既有古典韵味又有现代的气息。餐具的统一摆放也标志着大厦管理的严格标准化。在桌子的中间，几条可爱的鱼儿在里面自由的游弋，让人在进餐的过程中也可以欣赏鱼儿们动人的表演。在餐厅旁边，大厦也很周到的为顾客准备相应规模是豪华会见厅，使客人谈

话吃饭更方便。

紧接着，我们又参观了宴会厅，这个宴会厅可以容纳二十四桌的宴席，每桌可坐十个人。在宴会厅的中间有巨大的屏风，可以根据不同的需求改变宴会厅的大小。墙上装有巨幅海报，让人在欢乐进餐之余也可以欣赏自然风光。我想任何人在里面进餐都是一个很享受的过程，都会流连忘返的。

参观完宴会厅，我们便走进了酒店必不可少的一部分——会议厅。

当经理带我们走进会议室的走廊时，我们便自觉地安静了很多，应为我们都有自内心的觉得会议厅是那种严肃的地方。听过经理的讲述以后，我们知道：会议室分三种，笑会议室可容纳20人左右，费用为1200元;中会议室可容纳70人，费用为4800元；大型会议室可容纳200~300人。但是由于中型会议室当天有客人在开会。所以，我们后来只参观了小型会议室。那小型会议室里面的装饰最值得我欣赏的是：会议室的主位席对面的墙壁里镶着几个小型镜子作为的装饰。这样不仅会使整个会议室更加光亮，而且可以让开会者时时注意带自己的举止形态，为会议者提供了方便。除了这些，那休息室可供匆匆赶来的客人一个安静舒适的休息地，这是一个多么贴心的服务呀。

在参观完了小型会议室后，我们碰到了酒店的几个员工，他们在一个空房间里削铅笔，他们有说有笑的干活，虽然气氛很好，但那个房间好像是还没有被启用的“中型会议室”。最主要的是那房间就在整个会议走廊的中心。在他们工作房门并没有关上，站在门口就能清楚地听到聊天的声音。那房间虽然利用上了，但是我总觉得有点不靠谱，会议室是需要严肃而安静的环境。我觉得酒店工作人员更应该注重这些问题。酒店应该找一个比较偏僻的房间供他们工作使用，以免打扰到客人们开会。

位于5楼的康体中心，为宾客提供乒乓球、桌球、保龄球、健身房等多项健康体育活动项目。初见康体中心，最先映入眼帘的是一个很大的保龄球馆，然后参观了桌球室、乒乓球室。令人惊讶的是中国健将孔令辉在此留下足迹，这是值得记上一笔的。大家来到健身房后，看到各种健身器材，设施齐全，可以让人好好的锻炼一下，最重要的是健身房全天免费，在不花钱的同时，又可以让客人得到好的锻炼，这一点比较容易吸引客人的眼光。

健身房是一个现代酒店必不可缺少的一部分，在东湖大厦中，位于五楼的康体中心比较好的楼层，而且有免费的健身房使用，这点做的还可以，但是就个人观点认为，依现在五星级酒店不断出现，各家五星级酒店都在不断的向健康方面发展，在东湖大厦里，康体中心应该有更大的存在范围，虽然设备比较齐全，但应该有更多的创新。只有推新才会不断地带来的更换的健身设备，让客人能在康体中心得到更舒适的享受。

通过今天的参观，让我们受益匪浅。任何一个酒店都有其各自的特点以及其运作方式。尽管东湖大厦拥有很多的优点，比如一套很系统的管理制度，包括东湖大厦安全管理、服务质量体系等等。但是有些地方还是不够完善，希望能改进。在餐饮方面也需要更多的更新。

第五篇：关于烂尾楼瀛丹大厦的调查报告2010.4.15

关于烂尾楼瀛丹大厦的调查报告

第一部分 前 言

一、调查背景

2010年3月29日《重庆商报》刊登了位于重庆市渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”项目司法拍卖的公告。

标的所在地块坐落于重庆市渝北区，该区域内有着突出的经济、地理位置、交通等优势。但与此同时，标的存在着超规划建筑、大量欠费、法律纠纷、烂尾楼形象等一系列问题。

二、调查目的

为了客观、准确、全面地评估此项目，为公司是否参加竞拍此项目提供专业、可靠的投资决策依据，特展开此次项目调查。

三、调查对象

重庆市渝北区龙溪街道原新牌坊四社“瀛丹大厦”

四、调查时间

2010年4月10日-2010年4月15日

五、调查人员及分工

总负责人：吴廷泽（丰泰公司董事长）；工程组：刘强；法律组：杨仕利（周祥协助）；营销组：刘进霞、刘红丽、付礼梅、王丽君 ；财务组：刘世兵；办公室：周祥、赵婷

六、调查内容

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本项目在法律、工程、资金、营销等方面的现状、问题，以及潜在风险。

七、调查方式

调查主要以现场调查、走访、专家咨询、网络搜索等方式。

第二部分 调查结果

一、法律方面

（一）现状

1、标的物范围、大小及交付时间。

拍卖标的为“瀛丹大厦”项目（在建工程）非住宅、住宅及所占用土地使用权，为整体拍卖。公告显示拍卖标的物面积为65257.68平米。竞拍成功后的一个月内支付余款。

2、可以享受“四久工程”优惠政策。

属于“四久工程”，可以享受“四久工程”的相关支持政策：对于违规部分或按现在相关规定无法办理的相关手续，四久工程办予以支持办理；不过，很少减免行政事业性费用，原欠缴的费用须补缴，违规超建部分的费用亦属应缴之列。

（二）存在（可能存在）的问题

1、标的物范围、大小及交付时间。（1）整体拍卖与部分已抵押出去的法律冲突

重庆市第五中级人民法院于2007年3月将“瀛丹大厦”前楼第二层1542.69平米以“以资抵债”方式抵偿给况守文。如高院在整体

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处置中已将其另除则对购买方有利，今后无经济纠纷。因本次是将其整体处置，对方是可以依法获得保护的；如高院已经协调况守文，将其评估价格中的（本次评估房产单价4070元，627.87万元）清偿给对方，对方在无异议的前提下则对我方有利；如对方不服则可通过提出《执行异议》保护其合法权利，哪怕是通过最高人民法院，该案最终能获得法律保护。该项法律冲突对我方形成最大不利。

（2）重庆高院(2009渝高法委鉴定字第16号)《鉴定委托书》指出项目建筑总面积为66270平米，重庆联合产权交易所公告面积为65257.68平米，比法院委托评估的面积66270平米少1012.32平米。（3）最重大的难题是标的实物的交付时间难以确定，且付款时间过紧。

2、“四久工程”优惠政策存在较大不确定性。

是否享受优惠政策以及享受哪些优惠目前没有具体政策依据，享受政策须“一事一议”（每个项目须单独确定优惠政策）。一般在竞拍成功后，此项工作才具体启动，公司承担一定风险。

（三）建议

1、由法院书面承诺具体交付标物的时间，并表明标的物的范围。

2、通过协调能否由法院调整支付价款支付的时间：即中标后首付20%、办理完产权过户手续后再支付20%、交付标的物的当天全额支付完毕所有价款。

二、工程方面

（一）现状

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1、该项目于2010年4月13日施工全部停止。

2、从监理公司得知该项目建筑总面积约为6.1万m2,与竞拍公布的面积约6.5万m2不符。

3、监理和设计单位在施工全过程介入，对加层说法为有施工图设计和审查意见，且有相关资料备查，对加层后认为结构安全，无质量异议。除后楼24、25层外，施工过程中质监均介入进行了质量监督。质监未介入质量监督的楼层主要原因在于业主未取得规划和施工行政许可。监理介绍该项目结构设计含钢筋用量比常规房屋大，结构安全，无质量异议。

4、施工许可证等前期建设手续合法，显示建筑面积为48734 m2，但为2003年办理，在建设过程中未办理延期手续。

5、后楼19层至25层住宅为加层，未经规划批准，但有规划批复意见（主要为按相关规定处罚），且未办理施工许可增加面积。

6、消防工程设计不能满足现行规范要求，据监理讲已由消防安装单位进行了变更，并通过了消防部门认可，消防安装单位承诺负责消防验收，但现未进场。

7、公建面积停车库未达到规划条例要求面积。

8、债权和欠费高达1261.58万元。其中，尚欠监理费170多万元；估计尚欠设计费100多万元；还欠部份应交费（包括配套费、人防费、质监费、招标业务费、劳动定额测定费、综合服务费等）约266.58万元；超规划部分（约1.7万平米）应补交土地出让金725万元。

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9、土建工程包干价为818元/m2，不含给水、电、消防、电梯、门窗、维护结构的金属栏杆等安装工程。现土建工程前楼完成约90%，后楼完成约80%，安装工程未进场施工（业主各项分包合同已签订正准备陆续进场安装），估计要达到交房要求还需投入工程费约800-1000元/m2才能完成，约须投入5220-7788万元人民币。

（二）存在（可能存在）的问题

1.如何取得该项目合法的产权证？包括如下问题：

① 规划行政许可；

② 质监对工程质量的监督认可；

③ 竣工验收备案前，由于欠费，设计、监理单位对相关资料应履行的认可；

④ 由于欠费，业主和施工单位对相关资料的认可和移交； ⑤ 消防工程施工及验收。

2.复原为办公用房改变用途规划是否认可？

3.全部或部分拆除重建时，需按危房改造考虑才能享受政府的优惠政策，相关部门是否认可，规划是否同意按现状或以上容积率批准？

（三）建议

公司是否参加竞拍，从工程方面建议按以下几种假设考虑：

1、按现状续建完善；

2、对前楼7-32层通过设计复原为办公用房；

3、对前住宅部分拆除重建；

4、整体拆除重建（可考虑超高层）。

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三、市场方面

（一）优势

1、区域内交通便捷，大环境条件较好，周边车流量大；

2、周边新建与新开楼盘（住宅或写字楼）少；

3、周边写字楼租金高，多在60—70元/㎡之间；新楼盘价位亦高，距“瀛丹大厦”不远处的新楼盘“长安锦绣城”售价预计在9000—10000元/㎡。从建委了解到，本项目若按现在设计建设，目前住宅期房出售预计均价在8000-10000元/m2，办公用房约在10000元/m2。

4、周边小户型二手房售价及租金较高。周边大多数为5年以上的建筑，最为抢手的户型要数35—70㎡内的小户型，一般售价在6000—7900元/㎡之间，小两室租金价位在1200元/月左右，小一室租金在800元/月左右。

（二）劣势

1、土地使用年限仅剩35年。

2、在人们心中形成了烂尾楼印象。

3、前楼每层楼为10户,其户型不小,如要将其再改为小户型,一层楼十几户,每户采光、通风效果不理想;如按原户型销售,其户型设计过大,同时稍显过时，跟不上形式，销售起来会有很大的困难。

4、大面积二手房售价及租金较低。周边大多数为5年以上的建筑，100㎡以上的户型大多为以前的设计，出售的价位在4200—5300元/㎡之间，租金在1400元/月左右。

（三）存在（可能存在）的问题

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如何修补产品“硬伤”：使用年限短、户型设计过时、单套面积过大、通风采光差？

（四）建议

1、改变过时的户型设计；

2、将大户型改为小户型。

四、财务方面

略。详见附件。

第三部分 结束语

经过以上分析，对烂尾楼瀛丹大厦有了初步认识，既看到了该项目地段好且稀缺、楼盘预售价高等巨大优势，同时又发现无法确认具体进场时间，土地使用年限短、户型过时，须支付的价款金额大且时间紧，取得合法产权还需办理较多手续等问题或潜在风险，建议公司结合自身实力和项目特点，在是否参与竞拍的问题上审慎决策，不放掉一个机会，又避免落入一个“陷阱”。

附注：四个组的调研报告附后。

项目办公室

二0一0年四月十五日

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