浅谈基层农资市场现状与对策

第一篇：浅谈基层农资市场现状与对策

浅谈基层农资市场现状与对策

邵英顺

农资产品是指与农业生产有关的产品。农资产品包括的范围很广，不仅是种子、化肥和农药，还有农机具、农膜等其它农用生产资料，具有明显的品种多、规格多、占地大、不易陈列和码放、技术含量高、季节性强、地域性强、售后服务困难、产地不一等特点。但农业市场是一个非常大的市场，它有着其自身的独特性和发展规律，与自然环境有着密不可分的关系。然而飙升的农资价格，未知的农资质量，营销的混乱无序，管理的不到位，让农民一直揪着心，进而使农民的种粮积极性受到不同程度的影响和挫伤，政府的支农、惠农政策大打折扣。特别是基层农资市场（县、乡镇、村、组的农资销售市场）秩序的稳定是“三农”乃至社会大局和谐的镇定剂、生命线。“三农”不稳社会难安，因此，了解基层农资市场现状，采取得力措施，稳定基层农资市场，是保障“三农”问题妥善解决的关键所在。

一、基层农资市场的现状

1、点多面广管理难度大。农资市场放开后，的确给基层市场带来了部分活力：物资齐全，供应充足，农药、化肥、种子、农膜等不出乡镇，甚至不出村就能买到，而且利润可观，客户固定。正是由于这一点，众多商户（家）蜂涌而起。各乡（镇）街道农资网点林立，少则七家八家，多则十几家；各行政村两三家不等，有的甚至以家为店，没牌没号，进来货物往家一放，走村串户，送货上门。这种情况很容易给假冒伪劣以可乘之机，且有关监督管理部门由于人力、物力等因素的限制，加上管理面广，根本无法监控或很难监控。

2、店小货全管理成本高。“麻雀虽小，五脏六腑俱全”，这是对基层农资网点的真实写照。乡（镇）或村上的农资销售点，由于都属于个体经营，小本买

卖，但又不愿错过各种商机，因此都是每种货物不多，但种类、品牌很多，如一个农资点，可能既卖化肥、农药又卖种子、农药、农膜等，而且每种农资品种繁多，如化肥，可能有碳铵、尿素、复混肥、复合肥等，且质量好坏真假难辨，价格虚实如雾里看花，有关部门如若逐一检验、鉴别，不但增加经营户成本、浪费国家资源，而且实施中也是不太可能的事情，结果会得不偿失。

3、部门协调整治效果差。基层农资市场的监管，涉及物价、工商、农业（种子、农药）、质监等多个部门、各个方面，如物价主要负责明码标价、明码实价等价格监管工作，种子管理部门负责《种子经营许可证》的审核、发放等监管工作，农药管理部门负责《农药经营许可证》的审核、发放等监管工作，且这些监管应是一个综合协调同步治理的过程。但基层的实际却是各部门单独行动多，综合协调治理少，结果往往是浪费了大量的人力、物力，基层农资市场的秩序却未见多大改观，受损的不仅是农民的利益，也损害了有关主管部门的社会形象。

4、以费（罚）代管现象时有发生。由于体制等各方面的原因，目前对监督主体的监管还不力或有缺失。直接表现是某些监督部门为了自身利益，置国家、集体和他人的利益于不顾，视国家法律法规和政策为无物，随意执法，只要监督对象交纳相关费用（或罚款），就不讲原则，不讲诚信，随意批证和行方便。

5、相关人员法制意识淡薄。一是一些经营者不能或不愿严格执行进货查验制度，没有完善经营台帐，进货把关不严，一些经营者为降低成本，牟取非法利益，从不具备农资生产资质的商家进货，质量无法保证，导致不合格农资上市销售。二是消费者（农户）法制意识淡薄。表现在明知购卖的农资为假冒伪劣，将损害自己利益，却碍于情面等原因不愿指出、不敢指出，甚至严重损失出现时，还不敢（不知道）及时拿起法律武器维护自己的权益；三是相关执法人员执法意识不浓。

6、农资宣传不规范。农资外包装没有生产日期、有效期限、国家强制性认证标志和中文汉字说明；一些经营者虚假标注农资商品的质量、功效和禁用范围，夸大化肥、农药功效或者种子的发芽率、抗病性等，欺骗和误导农民。

二、对策

鉴于农资市场的现状，就应在现行法律和体制下采取积极措施，切实规范、整顿和搞好农资市场建设，稳定包括价格在内的农资市场秩序，进行购买农资基本知识的广泛宣传，保护农民利益，提升农民种植积极性，从根本上稳定农业工作。

（一）农民购买农资产品须知

1、慎重选择购买场所。购买农资时要到证照齐全，有经营资格、信誉良好的场所，不要贪图便宜或者图省事，在无证照、证照不全或者流动商贩处购买。合法经营者都会在经营场所显目位置悬挂有关证照。农资经营者除《营业执照》外、还应当具备本行业的经营许可证、厂家的授权委托书，如经营种子经营者须持有县级以上农业主管部门颁发的《农作物种子经营许可证》、《种子质量合格证》等相关证件。

2、认真查验包装和标识。选购种子、化肥、农药等农资时要仔细查看包装是否规范，标签是否完整，有无合格证、厂名厂址、商标标识、生产日期、有效期及使用说明等。不要购买包装破损、标识不清或不全的农资商品。

3、仔细阅读使用说明。使用前要认真阅读种子、化肥、农药、农机具等农资商品的使用说明书，弄清适用范围和禁用事项以及正确的使用方法。有不清楚事项的，应向农资经营者或者地方农业部门进行咨询。

4、保留购买凭证和其他证据。影响农作物收成的因素较复杂，为了方便解

决纠纷，购买时要索取收据等购物凭证。如果购买的数量多，最好与经营者签署一份质量保证协议；保留少量样品，以备发生问题时更好地分清责任。

5、了解纠纷解决渠道。出现农资消费纠纷或者发现非法经营农资行为的，及时向当地工商行政管理12315、有关部门申诉举报或者向当地消费者协会投诉。发现农作物出现问题，要及时与有关部门取得联系以求得帮助、判明责任，同时，在可能的情况下，及时采取换种、补种、技术指导等有效措施，避免造成更大损失。

（二）政府及相关职能部门应采取的措施

1、加强管理和沟通，提高行政服务效率。基层农资市场安全（主要指价格合理、质量有保障），事关农村稳定、农业发展、农民增收的大局。要建立健全安全责任制，强力形成政府领导、部门参与、统一指挥、协调配合、同步治理的基层农资监督体系和联动机制，加强日常管理和监督检查。鉴于市场机制的核心是价格机制，市场的各种矛盾最终指向是价格，因此各级政府应协调由发改（价格）部门牵头，工商、质监、农业等部门组成的联合督导检查组，对农资经营企业（网点）进行经常性的安全宣传教育和监督管理，增强安全意识。严格农资市场主体准入制度，对需要审定、登记的农资产品，严格执行有关条件、程序和标准，严禁降低标准和越权审批，并加强审批后的监管。建立督导服务长效机制，使农资监督科学化、经常化、规范化、秩序化、高效化，发挥综合督导检查的合力，提升行政服务水平。

2、研拟科学的行政执法效果考核办法。既然农资市场秩序整治是一个综合治理的过程，那么对农资市场秩序整治效果的考核也应是一个综合考核过程，并把这一考核结果纳入各相关部门的年终考核，作为相关单位年终考核、相关人员提拔重用的重要指标。一是建立执法效果连带责任制。农资市场某一方面出问题，相关主管部门负主要责任，年终不得评先、评优，有关人员不得晋升；其它部门负连带责任，并视情况给予处理。二是建立执法效果长效评价机制。对农资市场治理效果的评价，不能只看一时效果，还应看长远效果。

3、加大执法过错责任追究力度。对相关部门和人员的行政不作为、慢作为、乱作为，给广大农民造成损失或重大损失的，要按照国家的有关制度执行，切实维护农民利益。

4、加强组织领导和法制宣传，确保农资市场建设扎实推进。搞好基层农资市场秩序整治，是搞好“三农”工作的先决条件。各级政府、各相关部门要在整体工作安排中把这一任务摆上议事日程，在领导力量摆布上，做到主要领导亲自抓、分管领导重点抓、工作机构具体抓，形成齐抓共管局面，切实加大农资市场检查力度，坚持一级抓一级，一级督一级，层层抓落实。另外，要采取多种形式，充分利用宣传栏、横幅、标语以及报纸、电视台这些新闻媒体，全方位、深层次、经常性宣传，使各级党委政府重视此项工作，各有关部门关心、支持此项工作，广大商户积极、主动配合此项工作。

总之，基层农资市场建设是一件得民心顺民意的好事、实事，意义重大、深远。我们要坚定信心，迎难而上，抓住关键环节，采取有效措施，扎实细致工作，全力构建“政府重视引导、部门依法监督、公司全面负责、保障服务完善”的基层农资市场格局，确保基层农资市场现状大为改观，力促服务“三农”上水平，为社会主义新农村建设作出新的更大的贡献。

第二篇：2009年霍邱县基层农资市场现状特点及分析

2009年霍邱县基层农资市场现状特点及分析

王易宝

（先正达公司，业务员，09级）

摘要：霍邱是我省的农业生产大县，本文主要是针对该市场上的农业现状、农户用药水平、今年目前病虫害情况及农药整体行情做个简单的调查与分析。关键词：霍邱农业农资农药零售商农民病虫害

霍邱县是一个拥有32个乡镇，682个行政村，总人口达121 153的农业生产大县，耕地面积达181万亩，种植制度以一季小麦一季水稻为主，品种非常单一，同时南北用药水平呈现的差异也很大。

一、材料与分析

1.1调查时间

2009年2月1日至8月30日

1.2调查地点

霍邱县城郊、周集、高塘、城西湖、王截流、新店、潘集、孟集、彭塔、花园、夏店、长集、宋店等。

1.3市场情况

其中系统调查八个乡镇，南片潘集、花园、夏店、宋店，北片城西湖、王截流、高塘、周集。

1.4调查方法

以拜访各集镇农技站与农药零售商为主，同时走访部分农户及跟随农技人员下田察看病情。

二、农业现状特点及分析

2.1南片农业现状特点及分析

霍邱的南片全年基本以一季水稻为主，土地分散，都是以各家各户的小型种植为主，其中潘集片有少许小麦，宋店有少许的油菜，其他地方的冬闲田块较多。基于这样的事实，所以每年南片的农资市场启动总比北片的早上近一个月，南片稻谷在收割的时候，北片的才刚刚抽穗扬花。

2.2北片农业现状特点及分析

霍邱的北片全年基本以一季水稻一季小麦为主，土地集中，种植大户居多，是霍邱农资市场的重头戏。

三、南北农户用药水平差异

3.1南片用药水平

南片由于土地分散、种植大户少、全年又以一季稻为主，农户对农业这块不够重视，同时又没有大户的带动，用药水平自然也跟不上，平均一季稻施药次数不超过2次，基本靠天收，好的年份每亩能收800-900斤，差的年份连300斤也收不到。

3.2 北片用药水平

北片土地集中、种植大户多、全年又以一季稻一季小麦为主，农户对农业这块能够给予高度重视，会科学种田，能够贯彻“预防为主、综合防治”的植保方针，用药水平也高，每年亩产量都在1000斤以上，多的可达1300斤。

四、09年霍邱病虫害现状

4.1整体虫害现状及分析

今年霍邱整体虫害与往年相比都偏轻发生，只有年初小麦上的穗蚜稍多些。二化螟

（一）代基本不需防治，（二）代用普通药剂就可以防治。稻纵卷叶螟四

（二）代也不需要怎么防治，五

（三）要稍微治理下，五

（三）代治理的好，六

（四）代是不要问事的。农民总是谈虱色变，07年那场飞虱大战给农民留下了极深刻的印象，也让广大的农民朋友见识了飞虱的厉害，从此农民对飞虱的防治工作再也不敢怠慢，正当农民风风火火的做好飞虱来临之前的一切准备工作的时候，今年的飞虱确实异常的轻，好多田块都达不到防治的指标，飞虱像是给农民朋友开个了很滑稽但不好笑的玩笑。

4.2整体病害现状及分析

今年的病害却没有虫害形式那么乐观。纹枯病前期在小麦上发生就很严重，对今年小麦的产量造成了很大的损失，这个病在水稻上基本是年年都有，只不过有的年份重些，有的年份轻些，今年正好赶上比较重的年份，家家田块或多或少都有，重的田块都严重影响抽穗。稻瘟病中的叶瘟在城西湖这片可谓是大发生，特别是新两优、协两优之类的品种，幸好得到了植保、农委有关部门的及时正确的防治指导，才不至于对产量造成很大的损失。提起今年的稻曲病，好多老百姓都直摇头，心寒！眼看稻谷快要成熟，丰收的希望即在眼前，却不料这希望被一场稻曲病给毁了，真是苦不堪言。

4.3病虫害防治建议

虫这一块具体的要根据各乡镇的病虫情报或自己下田察看的结果，一达到防治指标，立马防治。一般说来二化螟在钻入茎秆之前，稻纵在刚刚卷叶尖的时候防治较好，飞虱这块重在提前预防，不管飞虱迁没迁来，都建议在破口那次用药的时候带上持效性长的防治飞虱药剂。

病这一块与虫还不一样。虫这块，特别是迁飞性害虫，受每年台风的影响很大。病这块受每年的气候条件，特别是雨水条件影响很大。总体来说病害这块的稳定性也比虫害高，病害这块重在防不在治，而且每年的防治时间也不差上下。如纹枯病在水稻茎秆底部刚出现一星点就得防治，不然拔节之后病斑就会向上发展，影响水稻抽穗及顶部功能叶。稻曲病在水稻破口前七天必须防治，一旦错过这个防治时期，诺抽穗扬花时赶上连续阴雨天气，后期病害必然重。

五、农药整体行情

5.1国家政策监控、标签更换、门槛提高

从08年7月份开始生产的农药，统一使用农药的通用名，一改以前五花八门、鱼目混珠的商品名。同时在取得登记时门槛也升高了，一是登记厂家的注册资金的要求，二是农药成份中的杂质含量也做出了明确的要求。仅这三项措施至少砍去了一千多家不符合规范的生产企业，在一定程度上很好整顿了下杂乱无章的农资市场。

5.2原药、包材等成本价格的浮动，带来产品价格的浮动

08年是原药、包材等成本价格浮动最大的一年，这直接导致了产品出厂价格的飙升，很多产品价格上浮10%-30%不等，很多产品经销商拿货的价格已经远远超出了以前批发的价格。09年经济危机到来，出口贸易不景气导致了许多出口原药企业开始做制剂、转内销，除个别产品原药价格居高不下，如阿维菌素，其

他原药价格都有不同程度的下跌。

5.3同类产品无序竞争，产品严重同质化造成库存

农药标签正规化后，产品标签正面突出的是有效成分的通用名，已经不像以前突出的是商品名，避免了鱼目混珠或挂羊头卖狗肉的现场。国家严查第三成分特别是高毒成分，生产厂家只能按照登记比例来生产产品，使得报价虚高的厂家，不得不拉低产品价格，进行近身肉搏。在农药变革的这一阶段，产品的定位、定价等都会出现冲突，同类产品会出现无序的竞争状态，一些厂家为了提高市场占有率，降低产品价格进行价格战，势必拼的你死我活，这也是造成市场库存的一个原因。

5.4市场低迷直接影响了产品的销售，造成库存

从霍邱今年整体市场情况来看，虫害发生偏轻，病害偏重，年初的时候国内许多生产杀虫剂的厂家效仿国外大企业的做法，在水稻销售季节还没来临之前拼命的压货，都把瞄头投向水稻稻纵卷叶螟这块，特别是含有阿维菌素成份的制剂，但今年的稻纵发生却是异常的轻，真有点让那些厂家做决策的领导层们哭笑不得。当然也害惨了那些县级批发商们，望着满仓的库存，愁，愁。愁！

病害这块重在防，一旦发生严重都没有什么特别好的药剂，即使能治好，一来成本高，费钱费力；二来或多或少会影响产量的。但农民的这块防病的意识、用药水平及用药规范都急待提高。

参考资料

【1】霍邱县植保站，病虫资料总编，2009。

第三篇：浅析农资市场存在的问题及对策

农资市场存在的问题及对策

一、农资市场存在的问题

（一）无照或超范围经营行为仍有存在。个别不法商贩利用农村农资批发网点、个体经销户，采取送货上门、走村串户销售等形式贩假、售假，多数为无照经营。由于流动性较大，对于监管来说有一定的难度。个别农资经营主体在没有取得前臵许可的情况下，超范围经营。主要表现在农药、化肥和散装种子经营方面：部分农药经营户利用其销售渠道，擅自配送化肥到经销商中；部分种子经营户超范围销售农药；部分在没有取得种子经营许可证的情况下，超范围经营散装种子；部分土产用品单位经营超范围经营农膜。

（二）农资外在包装存在诸多问题。一是化肥虚假标注、标识不清的问题严重。通过检查发现市上经销的化肥，特别是小厂家生产的化肥存在诸多问题，主要表现在：部分外包装上没有生产厂家的厂名厂址和具体生产日期等必要的标注；有的标注的企业生产标准已经过期，而袋内也没有合格证，即使有合格证的也无生产日期；有的外包装上标注俄罗斯、美国等外国原料加工或原产地的其实为国产，确没有标注具体的国产分装企业或加工企业；有的只标注有总养分，而没有标注其中成分量；有的复混肥将总养分标注很高，实际上把微量元素、有机质及其它添加物计入到总养分中；有的外包装上竟标称一次施肥，无需追肥；有的 1 明明是复混肥，外包装上却标注为复合肥；有的有机肥在其宣传材料上称含有多种物质，而其产品外包装上却没有标示。这些行为都将严重误导消费者，存在明显的虚假标注和欺诈行为。二是农膜“三无”或合格证问题标注存在问题。部分经销商为了迎合农民购买廉价农资的心理，从游商或外地购进价格相对低廉的“三无”农膜。这些农膜既没有厂名、厂址、商标，更不要说有合格证；而有的只标有某某企业荣誉出品的字样，这些都属典型的“三无”产品。农膜的合格证是检查产品是否合格的重要指标，但部分农膜的合格证却缺少生产日期和规格及执行标准等必要数据，有的甚至出现了与外包装所标注的生产厂家不相符的情况。这些问题农膜往往因价格低廉，有一定的消费市场，但却会使农作物生产受到影响，极易造成减产或绝收的情况，会严重伤害农民的权益。三是改换包装制售假种子行为仍有存在。由于受利益驱使，仍有个别不法之徒私自印制包装，加工生产假种子谋取差价。今年我市就查处了用在当地销路较好地种子包装袋制售假玉米种子案。有的种子外包装标识或者标签内容不符合《种子法》的相关规定，存在标识不全或不清的情况。特别是有的进口种子没有中文标识。四是农药标识存在扩大范围现象。今年由于对于制售高毒和高残留农药的行为已经上升到刑律的角度，农户已不敢再购买和使用。失去了买方市场的高残留、高毒农药，很难再继续流通，违法销售和使用的问题得到了有效控制。但农药随意扩大使用作物及防治对象的问题较为普遍。有的农药产品，2 登记一种作物及1-2种防治对象，标签上标明几种甚至10多种作物及防治对象。所扩大的作物或防治对象形式多种多样，有的标示为“专家推荐”的使用作物、防治对象、有的标示为作物及病、虫图片等。一些违法厂家，为了吸引农民，扩大产品销量，在标签使用说明中有意降低使用剂量，误导农药使用。这些问题对于农民来说很难防范，需要执法部门加强监管，并引导其规范。

（三）农资商品内在质量问题不容忽视。结合监测结果笔者对化肥和农膜存在的质量问题加以解析。一是不合格化肥问题表现不一。

1、二胺有串袋销售现象。由于今年进口二胺价格较高，国内少有进口，不法经销商将国产二胺分装到进口二胺袋中，或将小厂家低养分二胺装入国内知名厂家的高养分袋中（也就所说的串袋）抬高价格，谋取暴利。我们就发现的一家经销商将总养分55%的二胺装入64%的袋中进行销售。

2、高标注，低养分。个别厂家生产的复合肥和磷酸钾等故意将总养分标高，以低价格吸引农民注意。我们查获的俄罗斯科沃特肥业集团生产的标称氧化钾含量≥52%的硫酸钾肥，经检测其钾含量仅为2%；某企业生产的标称总养分≥45%的复合肥，其实总养分仅为5.4%，氮、磷含量几乎为零。

3、偷减含量。有的复合肥生产厂家故意降低磷含量以降低生产成本；抽检中某厂生产的化肥标注磷含量为18%，经检验磷含量仅为1.5%。

4、真假混销。有的经销商将低养分或串袋后的肥与真肥掺在一起销售，让消费者和监管者很难发现。

5、掺杂降成本。个别生产厂家将价格低廉的腐植酸装入袋中，3 称其为主肥料的混合物，将其与肥料同价销售，重量占到了整袋肥的1/10。许多不法化肥生产和经销商就是因为农民和监管部门很难通过肉眼辨别其内在质量，而故意采取这些不法手段制假售假，从而快速获得高额利润。笔者对抽检不合格的化肥加以总结得出，越是外包装华丽、标注外国产的肥质量越难保证。二是农膜质量多出在杂质和纵、横直角撕裂负荷方面。我们主要针对检查中发现的“三无”农膜和没有合格证的农膜进行了抽检，不合格项目主要体现在杂质、斑点、晶粒不合格；纵、横直角撕裂负荷不合格；宽度、长度、厚度不合格和合格证标注不合格等项目上。

二、工商部门监管对策

近年来通过多个部门整治和协会规范，商户自律，农资市场经营秩序得到很大好转，农民投诉率连年下降，农资市场健康有序发展的态势是好的，但也存在一些这样那样的问题。有些问题虽是个别情况、局部现象，但通过现象看本质，农资市场的监管形式不容乐观。农资违法行为已经从主体资格不合法，外在包装不合格为主向内在质量不合格方向发展，违法的行为和方式更加隐蔽。作为农资市场监管的主要职能部门的工商行政管理机关如何找准农资市场监管的切入点，及时处臵和应对出现的新情况、新问题，切实抓好红盾护农工作，我认为可从以下几个方面入手：

（一）严密组织，责任到人。各级工商部门要认真分析当前农资市场存在问题和监管的重点，了解易发生问题的薄弱点，明 4 确监管的重点和方向，完善行动方案，集中人力物力，认真组织和开展好“红盾护农”工作。市县区局要紧密结合本地区农资市场的特点，明确监管的重点市场，重点品种和重点区域，有的放失地开展工作。要以维护农资市场，保障农民权益为出发点，进一步明确市场开办者、和经营者的责任义务，强化基层一线执法人员的监管责任。要引导协会组织者、市场主办者、经营者牢固树立农资质量安全第一责任人的理念，要求其签订《农资商品质量承诺书》，并向社会公开承诺不制假售假。同时各级具体负责农资市场监管的科室、执法人员和基层分局工作人员也应进一步明确责任追究制度和打假维权问责制。这样就可将监管职责和经营者的责任细化到每一个具体负责人，从而形成横向到边，纵向到底，环环相扣的责任链条。

（二）摸清情况，规范主体。农资经营主体长期经营和临时性经营并存，在开展农资市场监管工作中一定要先摸清本地农资经营主体的情况，及时制定符合本地监管实际的登记方式和方法。对于需前臵经营许可的，一定要严格把关，确保新申请的经营单位全部符合条件。同时对已登记设立的结合年检和验照加以清理和规范，对不具备经营资格的单位和个人要及时清理出农资经营队伍。要对主体资格合法的经营户进行备案，并登记造册，做到经营主体基本情况，分布范围、经营农资种类、经营者名称（姓名）、经营情况清清楚楚。有些县区局通过与当地政府沟通，重点扶持2家以上资质齐全，进货渠道正规，内部管理严格的大 5 型农资经销企业开展连锁经营，配送经营，授权经营。及时取缔那些资质不全、信誉度不好的个体经营者。将信誉度较好地个体经营户通过授权和统一配货的形式发展成为其下设地连锁机构，统一核发营业执照。由连锁龙头企业把好进货关，并受理解决农资投诉。工商部门只要将龙头企业的进货渠道查清了，指导其将各类制度健全完善了，就可以使当地农资的质量得以保证。2家以上经营主体并存也可避免了因一家主体垄断经营，造成哄抬物价现象的发生。

（三）加强巡查，及时预警。农资市场的许多问题都是在巡查和专项检查中发现的，所以在农资上市的集中期，各基层工商局要认真做好巡查工作，加大对农资经营主体的巡查密度，要从查营业执照、经营者仓库、进销货台帐建立等方面入手，及时发现问题农资，及时立案查处。并做好巡查文书记录和巡查信息录入工作，要使每一次巡查都在工作中得以体现，避免应巡查不到位而产生的失职情况的发生。同时要积极推行市场监管的预警机制，省、市、县局可将发现的重大农资经营隐患和问题，以及监测不合格的农资，加以分析处理，及时发布监管预警。指出问题的所在和应加强的措施，明确监管的方向，指导基层工商分局和一线执法人员有针对性地开展市场巡查的检查工作，将坑农害农的违法经营行为解决在萌芽状态，确保不合格农资不出库、不入田，将农民的损失降到最抵。

（四）严格执法，加大案件查处力度。在农资集中上市期，6 工商部门应集中执法力量，紧紧围绕种子、肥料、农药、农膜等重点品种，严厉打击制售假冒伪劣农资坑农害农等违法违规行为。要从检查农资经营主体资质、产品外包装和产品内在质量入手，严厉打击生产、销售国家禁用农资商品，虚假标注，制售假冒伪劣、商标侵权、欺诈消费者等的违法经营行为。在行动中应建立和知名企业联席会议、联合打假和线人举报制度，不断拓展案件线索。要通过与注册部门沟通，锁住违法经营者的基本信息，对于不能主动接受处罚和监管的坚决不予年检。要通过开展送法下乡、集中销毁假劣农资、对大案要案公开曝光等方式，在社会形成强大的红盾护农舆论态势，以震慑违法犯罪分子。

（五）开展监测，把好农资商品质量关。农资商品质量监测是把好农资商品质量关的关键环节，是发现案源的最有效途径。市县局要认真做好监测计划，在检测工作中要聘请专门的技术人员开展抽检和指导工作，要注重抽检程序和抽检样品的数量。要重点针对疑似问题农资开展检查工作，对经检测不合格的农资要加大清查力度，对经营严重不合格农资的行为予以重点打击，并将检测结果及时向社会公布，发布消费警示，引导农民放心消费，积极实施不合格农资召回、下架、退市制度，坚决把不合格的农资清除出市场。

（六）引导协会，建立长效机制。要充分利用农资协会这一平台推进农资企业信用体系建设，积极搭建“工商监管＋协会制约＋会员自律”的三位一体监管模式，全面规范农资市场经营行 7 为。要与农资协会联合在农资经营企业中推行农资企业信用评级工作，对于诚信经营、守法经营的要挂牌表彰；对于存在重大违法经营行为或严重失信的在当地予以公示。以在其行业中形成诚信为荣、失信可耻的经营氛围，不断提高农资企业守法经营的自律意识。要在协会的配合下，积极推进质量承诺，农资质量先行赔付制等制度，通过协会这一平台加大对农资经营者和农户的培训，不断提高行业队伍的素质和农民农资鉴别及使用的知识，为建立健康有序的农资市场经营秩序打下基础。

（七）加强培训，提高队伍素质。俗话说“打铁还得自身硬”，如何在检查中能够及时发现问题，做到执法准确，培养一只高素质的市场监管队伍是关键。为此，市县级工商机关应先从强化执法队伍素质入手，通过邀请专家授课、现场指导等行式，对基层一线执法人员进行培训，让其了解农资商品知识，农资抽检方法，农资案件查办等有关基本知识，使市场监管人员在农资市场检查中做到有问题能查出，有案件能查准。同时工商部门也可通过“一会两站”，“3〃15”活动等平台，开展对农资经营单位和农民的培训教育。

（八）认真维权，挽回农民损失。农民权益受到侵害时，第一个想到的就是工商部门。各级工商部门一定要充分发挥12315消费者申诉举报系统和“一会两站”维权体系的作用，及时受理和调解农民投诉，要在解决投诉中设身处地为农民着想，耐心细致地做好调解工作，要把问题解决在田间地头，使农民的损失降 8 到最低，十七大报告中指出：“解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。”2008年对于农资市场监管来说，是具有挑战性的一年。针对今年出现的劣质农资生产有所抬头的现状，各级工商部门应引起高度重视，切实开展好“红盾护农”行动，通过开展一系列行之有效地措施，进一步加大农资市场的监管力度，确保农民群众用上放心农资，保障农业生产顺利进行。

第四篇：当前农资市场存在主要问题及对策

当前我县农资市场存在主要问题及对策 市局市场科；

农业、农村、农民问题，始终是我国经济工作的重中之重，事关改革开放和现代化建设大局，农资商品质量关系到农民的切身利益，关系到农业增效和农村发展，抓好农资市场监管是当前基层工商部门红盾护农工作的重中之重，也是服务社会主义新农村工作，推进和谐新农村建设的职能所在，有义不容辞的责任，通过对我局近几年在农资市场监管实践的执法情况进行总结和回顾，就当前我县农资市场监管中存在的问题进行探讨。

一、当前农资市场存在主要问题

1、经营主体不规范。

农资经营主体主要是“一社三站”，即供销社、农技站、农业植保站（配肥站），当前随着供销社、农资公司、农技站等部门改制后，作为国家规定的农资销售主渠道，由于其自身人力、物力、财力的限制，在乡镇以下基本没有设立网点，这样多制并举经营的现象普通存在。一是挂靠经营。一些本无经营权的个人以挂靠、承包为名，在缴纳一定的“承包费、挂靠费”后，打着供销社或农业植保站的名义，成立“分店、连锁店”经营农资，名为集体、实为个人，据统计2007年我县挂靠在“一社三站”的有113家，占37%。

二是无证照经营。在一些偏远的乡镇农村有的经营者，即不办理《种子经营许可证》，《农药经营许可证》，又不办理《营业执照》，擅自从农资产品经营，有的少数农村干部或种田大户以服务农民为借口，组织大批农资，直接在田间地头对村民赊销拒不办理证照，有的将农资产品放在家里，联系好农户后就送货，不办理任何证照，很难被发现。三是超越范围经营。有少数农村副食品店未取得《农药经营许可证》等超越范围，也在从事农药、化肥等农资经营。

2、农资价格居高不下，农资质量不乐观

由于原材料价格大幅度上涨，化肥特别是钾肥、复混肥的价格比上年同期上涨了75％－100％，一些农资生产企业为节省成本，生产假冒伪劣化肥，一些有些农资经营企业从业条件不完善，管理不能规范，缺乏有效的自我管理机制，部分经营者进货渠道混乱，为贪图便宜，经营假冒伪劣，甚至是国家明显禁止销售的农资产品，还有一些农资经营者内部质量管理制度不健全，质量意识单薄，进货把关不严，不严格执行进货查验制度，农资购销台帐流于形式，质量无法得到保障。仅2007年全局就查获假劣化肥175吨，不合格种子1000多公斤，受理农民投诉75件。

3、广告宣传不真实

有些经营者为了追求高额利润，私自发布、印制虚假农资广告，对农资产品的质量、服务、功效、适用范围作虚假宣传，误导欺骗消费者。还有些任意夸大农资功效、用途。

4、防范意识不到位

许多农民对于化肥、农药、种子等农资的运用主要凭经验，对于相关的专业知识掌握的不多。缺乏识别真伪，质量高低的知识，有的甚至道听途说上当受骗的现象时有发生，此外，农民在购买农资时有的没有索要发票，购买假农资产品后又缺乏向工商部门及时投诉的意识。

5、管理机制不顺畅

农资监管涉及面广，主管农资市场有农业、工商、质检等部门，每个部门都有自己管理方法，好办的事情抢着管，出现问题相互推，部门间的监管联动机制尚未建立各自为政，单打多，重复检查，表面宣传做得多，深入实际少，阶段性和季节性的整治多，持续性和系统性的监管少，分散的监管体系、部门利益作怪，难以形成监管合力。

6、人员素质不适应

农资监管需要管理人员有一定的综合素质和技术能力，长期以来，工商部门主要是侧重于经营行为和主体资格的监管，而对质量抽检，执行检验标准、使用效果、商品包装等方面的知识缺乏了解，严重制约了执法的效能。

二、解决问题的途径

1、严把市场主体准入关，彻底清查“假集体”

近几年来，国家工商总局多次发文强调，各级工商行政管理机关要严把农资经营主体准入关，认真清理规范农资经营主体资格，对不具备条件的坚决停止其经营活动，对无照经营的坚决予以取缔。因此，工商部门登记窗口要严格把好市场主体准入关，认真审查登记材料，基层工商所要对涉农市场主体要进行“实地勘验”，充分发挥检验的作用，积极与农业等相关职能部门配合，核查经营主体资格。严格执行《湖北省工商系统农业生产资料市场监督管理工作规范》对具备经营条件的企业和个体工商户经营化肥零售业务的，直接办理营业执照。对未取得营业执照或前置审批证件无（失）效的要坚决予以查明取缔，同时，要按照国家法律、法规的规定和政企分开的要求认真清理整顿政企不分和乱挂靠，乱挂钩的农资经营企业，从源头上杜绝“挂靠”、“假集体”现象。

2、规范经营关，延伸打假维权网络

一是建立“两帐两票一卡一书”制度，即“进货台帐”“销货台帐”“进货发票”“销售发票”“产品质量信誉卡”“承诺书”。对农资的来源仓储、运输、质量状况、购货、销售情况详细记录，建立台帐，加强检查、督促，增加农资商品经销透明度。

二是要建立农资市场长效的监管机制，充分发挥12315消费者维权网络便民服务，发现预警，权益保护的三大机制和助手、协调、举报、监督、宣传的五大功能作用，广泛开展12315申诉举报网络进农村、进市场的活动，公开举报电话，受理投诉，跟踪督办和案件查处相结合的行政执法网络。完善农村消费纠纷维权机制，发挥基层工商所的职能作用，及时解决消费纠纷，提高快速反应能力，做到有诉必接、有案必查，查必有果。

3、落实监管关，引进科学监督手段。

通过加大资金投入，不断引进现代的科学监管手段，强化对农资市场的监管能力。

一是完善市场巡查手段，加大农资商品质量监测，依托先进的科技手段，查找农资市场中存在的问题。

二是加强对行政执行人员的能力培养，对身处农资市场监管第一线工商执法人员的农资专业知识进行培训，聘请专家传授农资商品基本知识，增强对假冒伪劣农资产品的鉴别能力。

三是成立农资专项整治队伍，加大农资市场监管力度，严厉打击农资制假售假行为力度，捣毁制假售假窝点，严厉查处在产品标签、产品质量、广告宣传等方面的违法违规经营行为，曝光一批制售假冒伪劣农资坑农、害农典型案件。

四是建立起一套横向联动机制，加强与农业质检、公安等部门协作配合，明确职责分工，制定工作方案。在当地政府领导下，统一思想、统一部署、统一行动，建立相互监督，快速反应，案件转办、定期联席等制度，构筑一道强有力的质量保障屏障。

4、完善售后关，建立售前留样备查制度

一是要建立农资经营户“经济户口”和信用档案，对坑农、害农、损农的违法经营者，要进入企业信用体系“黑名单”实施市场禁入，把损害农民合法权益的事件公之于众，接受社会监督。

二是与农业部门联手，实施登记备案制，对每个农资经营户所经营的农资品种（特别是种子、农药）数量来源进行售前登记备案，留样陈列备查，并依托村委会和农产品种植协会，将备案室建在种植面积较大的农业园区，真正方便农民及时对比和甄别。实施严密监控、严防劣质农资流入市场。

三是加强事后监管。在条件成熟的地方可试行保证金制度，对信誉高、规模大的农资经营户，先行收取一定的保证金，当农民因为农资质量问题遭受损失时，可从保证金中先行赔付，再进行调查处理，确保农民利益不受侵害。

（浠水县工商局消保分局）

第五篇：房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁作为房地产市场的交易形式，对于构筑多层次的住房市场，加强流动人口的管理，保障民生等方面都具有重要的意义。本文对我市房屋租赁市场现状进行调研，分析存在的问题，提出发展建议。

一、江左房屋租赁市场发展现状

（一）基本情况。据江左市公安局2009年统计，全市（包括县市）共有暂住人口320万，其中市区约有暂住人口285万，通过租赁房屋解决住房问题的有218.9万，约占市区暂住人口的76.8%。

1．租赁市场呈现量价齐升的态势，但年底租赁交易量趋缓，租金价格微降。今年以来，我市房屋租赁市场总体上相对稳定，呈现量价齐升的态势，在3月达到高峰。据统计3月份租赁成交量环比上涨27.1%，同比上涨7.1%，成交均价环比2月份也有3.6%的增长。从11月份开始，江左房屋租赁市场开始进入一年一度的租赁淡季，租赁交易量趋缓，租金价格微降。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，11月（数据截止11月30日下午5点）江左租赁市场的租金价格环比上月有所下探，月平均租金为2330元/平方米，环比微降0.21%，比去年同期涨幅为3.88%，同时成交量较上月也有所下滑，环比下降4.13%，市场整体运行呈现租赁价格下跌，成交量下滑的特点。

2．各城区租赁成交量差异较明显。

3．租赁市场供需基本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年江左租赁市场供需双方基本达到平衡。2月份由于江左买卖市场的持续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底回家过节人群的增加，从而导致了客户需求的回落。自3月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计，3月租房客户的需求量环比1月上涨了84%，同比上涨17.5%，涨幅近一倍，与此同时，房源的供应量在3月份也大幅增加，据统计，与2月相比，3月的租赁房源的供应量环比上涨104.8%。4月份出台的楼市新政，在一定程度上刺激了江左的租赁市场。新政后许多购房者暂时放弃购房计划，继续观望，促使租赁市场“由购转租”者增加，前期“由租转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场，市场供需双方大比例的增长幅度，从而加大了租赁市场成交量持续升温的局面。

4．租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。

（二）管理情况。自2007年1月《江左市房屋租赁管理规定》实施以来，江左市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作，加强了对房屋租赁市场的管理，租赁管理工作得到了进一步加强，城镇房屋租赁进一步推进。2007年江左市五城区共办理房屋租赁登记备案8074件，备案建筑面积合计282.37万M2；2008年，五城区共办理房屋租赁登记备案8961件，备案建筑面积合计348.99万M2；2009年，五城区共办理房屋租赁登记备案12579件，备案建筑面积合计391.2万M2。今年上半年，五城区共办理房屋租赁登记备案8520件，备案建筑面积合计256.9万M2。

（三）公共租赁房建设和保障情况。近年来，我市坚持“租、售、改”三位一体方针，大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、拆迁安置房（限价商品房）、危改房和人才专项用房组成的“六房并举”住房保障体系建设，着力打造保障性住房体系的“江左模式”。我市从2005年开始探索建立经济租赁住房制度，解决“夹心层”住房难问题。截至2010年底，我市市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房已近190万平方米，并在城西塘北、庆隆、蒋村，城东牛田、三里亭，城北花园岗等6个地块落实了约171亩土地用于公共租赁住房建设，预计可建公共租赁住房约37万平方米，建成后将解决约6000户家庭的住房困难。此外，我市还从已筹集的廉租住房房源中调剂了1230套房源，合计建筑面积7.52万平方米，用于公共租房配租。

二、江左房屋租赁市场存在的主要问题

（一）房屋租赁市场发展滞后。我国居民家庭偏好拥有住房，我国房地产业普遍存在重“拥有产权房”轻“租房”的特点。江左也不例外，全社会的注意力聚焦于买房，房屋租赁被严重忽视。即便在发达国家和地区，租房都是解决住房问题的重要选项。在美国，2009年自有住房率为67%、租房率33%（纽约曼哈顿90%居民租房）；在德国，租赁住房率达58%，年轻人77%租房；在法国，35%的人租房，17%的人租住廉租屋，6%为住免费房特困人群；在日本大城市，买第一套房屋的人平均年龄为35岁，东京91.5%的人租房成婚；在韩国首尔，一般工作10至15年后才能买房，之前都是租房；在香港，200万人住公共租屋，占总人口29%。而在我国，居民产权房比例高达90%。我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调，一窝蜂地买房抬升了房价，成为工薪阶层不可承受之痛。中国指数研究院的统计显示，2009年1至10月，江左房屋租售比突破1︰360。江左房屋销售价格上涨速度远远快于房屋租赁价格，又进一步加剧房屋租售比失衡，也使房屋租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展。

（二）房屋租赁管理工作滞后。由于房屋租赁市场这几年发展迅猛，而市场管理却没有及时跟上，且房屋租赁市场本身涉及的管理主体较多，管理对象也很复杂，因此暴露出的问题越来越多，集中体现在：一是房屋租赁管理的法律法规相对滞后。1995年5月9日建设部发布《城市房屋租赁管理办法》，今年12月1日住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日施行，《城市房屋租赁管理办法》同时废止），两个《办法》的出台竟相隔了15年。《江左市房屋租赁管理规定》于2007年才颁布实施。二是租赁管理覆盖率较低。2009年，出租住宅备案件数只占总备案件数的20%。房屋租赁管理因为租赁关系隐蔽原因导致租赁管理的覆盖面较低，租赁当事人依法办理房屋租赁登记备案手续的比率不高。而针对当前房屋租赁管理又缺乏处罚依据，如租赁当事人拒不提供租赁合同导致租赁金额及处罚额度无法确定。同时，由于房屋租赁管理对象复杂，是一项综合性的社会管理工作，《江左市房屋租赁管理规定》中对公安、消防、工商、税务等部门在租赁管理中的重要作用不够突出，致使可执行性及可操作性的难度加大。三是隐形租赁市场大量存在。未经房地产管理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在，部分城区隐形租赁市场所占比重超过依法设立的租赁市场。对此，房地产管理部门缺乏有力的制约和管理措施，同时，在制定行业政策和管理规范时，由于缺乏准确的市场行情，在实施市场管理时往往偏离实际情况，影响房屋租赁市场的健康发展。

（三）房屋租赁的纠纷较多，治安问题比较突出。一是房屋租赁的纠纷较多，主要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题等方面。如房屋产权不明，临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验收，或者消防等其他附属设施未验收，房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明，临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经达成的租赁协议属无效合同，承租人随时有被赶出的风险。房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险，对承租人的人身安全形成威胁。二是群租现象突出，当前，承租方将房屋人为地分割成若干空间，分租给若干人的情况非常普遍。这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状，导致居住环境、卫生状况越来越差，同时也出现了安全、消防等诸多隐患。三是出租房屋存在着较大的社会治安隐患。近年来，发生在出租房的抢劫、盗窃等案件的比例攀升。许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等违法犯罪份子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所，“出租房”成为不可忽视的治安隐患所在。

三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴

（一）美国“租控制”实现房地产资源的有效利用。“租赁控制体制（Rent Control System）”简称“租控制”，是美国政府旨在通过抑制飞速上涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保障房屋承租人的法律体系。考察“租控”资料的来源要追溯到二战时期。由于战争期间房屋短缺，1943年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的一套法津体系。该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度成该是多少，从而确保战时国内社会秩序的稳定。由于“租控制”带有明显的政府干预市场的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在二战结束后“租控制”就终止了，但是在有些地方，由于相继而来的经济繁荣与超速发展，为了平衡区域经济差异，避免经济发展失衡，美国政府在少数城市仍然保留了“租控制”作为经济系统中的“稳压摇”，比如纽约，“租控制”延续至今。在纽约．承租人如果继续租赁房产用以个人居住的话，房产主往往不仅不能拒绝，而且不可以提高租金的价格。1979年，在具有可比性的两个城市达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新建造单元达11000套而房屋空置率达16%，实施“租控制”的三藩市新建单元仅有2000套，空置率为1.6%。“租控制”对调控美国当时的房地产市场起到了非常好的效果。主要体现在三个方面：一是推进现有房地产资源的有效利用；二是在竞争性住房需求中分配现有短缺资源；三是通过潜在承租人理性利用现有房源。

（二）德国租赁繁荣促住房市场稳定。德国房屋租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用。目前，德国租房者占多数，有60%左右的居民租房，其中年轻人77%左右为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国房屋租赁市场的发展大致经历了两个阶段：一是社会福利房阶段。二战后到上世纪末，德国大规模兴建社会福利住房以低收入者的住房问题。德国早期的社会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一。德国政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。政府通常向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达30年至35年。社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴，30年来德国共为此花费了300多亿欧元。目前社会福利住房比例约在10%左右。二是租赁市场发展阶段。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但德国政府并未放松对整个住房和租房市场的管理。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为，超过50%就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。因此它制定的价格一般都能得到执行。此外，政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

（三）深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场。深圳加强房屋租赁管理的主要做法：一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在深圳市规划国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全市房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，分别在全市6个区设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立了54个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。二是制订一套完备的法规制度体系。先后通过市人大、市政府出台了《深圳经济特区房屋租赁管理条例》及《深圳经济特区房屋租赁管理条例实施细则》、《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系。在法律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格；对房屋租赁市场实行了市场准入政策；建立了房屋租赁合同登记制度，通过对租赁合同的登记备案，加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。三是建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。深圳市在房屋租赁市场管理工作中坚持做到四个统一：首先是统一执法主体。深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门，在各租赁所设立窗口，统一对外，避免了多头管理。其次是统一执法依据。充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规章的基础上，统一制定了大量具体执法的政策和规定，在全市6个区统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。编制了一套房屋租赁管理的操作规程，对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作。四是统一考核指标。每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核，检验基层部门的管理能力、服务水平和工作成效，将所有考核指标进行量化评比。四是建立房屋租赁指导价格体系。为了指导房屋租赁市场的健康发展，制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。为了确立指导租金的法律地位，在《深圳经济特区房屋租赁条例》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定，“市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。”五是确立部门协作机制。深圳市采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。还摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。

（四）东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理。“管房”与“管人”相结合。东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应用培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心，截至目前，已录入信息可达到200万人。樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获了数起案件。今年6月，东莞市政府办公室发布了《关于全面开展“安全文明出租屋”创建活动的意见》，提出力争通过3年努力，使全市90%以上的出租屋达到安全文明出租屋的要求。通过对“人”的管理达到规范房屋租赁市场的目的。不断创新物业托管模式。东莞市从2009年开始在城区开展物业托管试点。黄江镇长龙村率先试行出租屋物业托管模式，引进广东省华侨物业管理公司正式签约进驻，首先设立出租屋管理服务点，全面接管流动人员和出租屋管理服务站；进一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源，提高管理效率；而且根据当地村民和市场需要，推出出租屋委托物业服务模式；出租屋的登记、办证建档率达到100%。这种模式获得了中国物业管理协会的肯定和好评。加强对承租人的权益保障。东莞稳步推进承租人人身意外保险，长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇。

四、从“四个关系”正确认识发展房屋租赁市场的意义

（一）“买房”与“租房”的关系。“居者有其屋”有两个含义，一是拥有产权房，二是有房住。对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏有个形象说法：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”，租房也是解决住房问题的现实选择。

1．“买房”市场和“租房”市场，是构成一个健康完整的住房市场的不可或缺的两个组成部分。如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，出现房地产的业态失衡，将不利于房地产市场的健康发展，甚至会对住房市场产生破坏性伤害。规范房屋租赁市场，是构筑多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求。

2．发展房屋租赁市场有助于形成合理的房地产市场定价机制。因为租金与房价有直接的关系，租金折现后可以真实反应房地产的价格，也是确立房地产定价体系的重要依据之一。

3．培育规范的房屋租赁市场，能够促进房地产资源的流动和合理配置，也有助于促进投资趋于理性。房屋租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，将一部分住房需求吸纳到存量房市场中，从而使增量市场以致土地市场达到相对均衡状态。同时，也有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房，对房地产供给的压力、房价上涨压力都会起到一定程度上的缓解作用。

（二）“管房”与“管人”的关系。随着经济的快速发展、城市化进程的推进和大量外来人才来杭创业，我市流动人口数量呈逐年上升趋势。根据江左市公安局提供的资料，2009年江左市区暂住人口规模已达284.93万人，比2000年增加223.9万人，年均增加24.9万人，年均增长率为18.7%，远高于户籍人口年均1.6%的增长率水平。同时，“举家流动”现象日趋增加。据江左市人口和计生委《江左市流动人口引导调控研究》调研组调查数据，在我市外来人口中，来杭时间在1年以上的比例占80.9%，其中居住6年以上的占24.2%；有54%的被调查者有家庭成员同来江左，其中80.8%的已婚外来就业者的配偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中，有46.5%的人带子女在杭，另有37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭，实现“举家流动”。而外来人口“举家”留杭，给我市的城市经营与管理带来了不小的压力，其中住房问题就是其中之一。出租房屋成为外来流动人口的主要落脚点，也是流动人口管理和社会治安综合治理的重点和难点。加强出租房屋管理，通过“以房管人”，摸清流动人口的底数，掌握相关信息，是加强流动人口服务管理的一项源头性、基础性、关键性工作。由此可见，建立一套租赁房屋与流动人口信息管理系统，健全房屋租赁市场的综合管理机制，实现“管房”与“管人”的有机结合，不仅有利于规范房屋租赁市场，还有利于加强我市流动人口管理、改善其生活环境、稳定社会安定。

（三）租赁房管理与保障民生的关系。房地产具有双重属性，它兼具消费品和投资品的双重属性，它又承担着两个任务，一是保增长，二是保民生。消费品属性是房地产业的基本属性之一，在“衣食住行”中的“住”是老百姓基本的生活要求，因此解决老百姓的住房问题也就成为了重要的民生问题。

1．廉租房和公共租赁房是“保障房”体系的重要组成部分，是政府解决中低收入住房问题的重要途径。日前，江左市在长三角地区率先推出的600套公共租赁房正式接受申请，年底将完成配租。通过“以租代买”的方式，解决两个“夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；第二个夹心层是刚工作的大学毕业生、创业人才。

2．加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径。房屋租赁市场的发展，可以解决广大人民群众“住有所居”，有益于与房地产业的平稳健康发展，还有利于解决安全问题、群租现象、危旧房出租问题，从而促进和谐社会的构建。

3．从微观角度看，加强房屋租赁市场的管理，将“地下”交易行为纳入管理范围，及时、准确掌握出租房信息，有利于保护出租人、承租人的合法权益。

（四）租赁房管理与社区管理的关系。目前房屋租赁市场存在的较为突出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下”行为，这既不利于维护租赁方和承租方等的权益，又加大了物业管理的难度，尤其是不利于老小区物业环境的改善，也不利于承租人享受社区服务、参与社会管理。加强房屋租赁市场的管理，充分发挥社区管理职能，促进租赁房管理与社区管理的融合，既能提高租赁房管理效率，又使承租人充分享受社区服务资源。

五、加快江左房屋租赁市场发展的对策

（一）完善政策

1．完善房屋租赁管理规定。住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》将于2011年2月1日施行，我市应抓紧完善《江左市房屋租赁管理规定》。首先，关于租赁备案制度，进一步规范各项租赁房屋管理制度，建立健全各项管理措施，统一制作表、簿、证、册、图，形成系统、规范的管理档案资料。要立足长远，加强对租赁房屋的跟踪管理工作。建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。其次，关于“群租”问题，《商品房屋租赁管理办法》规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”我市应对此进行明确，可以从一定程度上减少“群租”现象，减少消防、安全隐患。第三，关于保障出租人、承租人权益方面，应根据《商品房屋租赁管理办法》规定明确如下内容：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的，应当经过出租人书面同意。

2．增强房屋租赁管理办法的可操作性。随着房屋租赁市场的快速发展，迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文。在房屋的出租条件方面，对未取得房屋产权证及未经过规划、施工许可的出租房屋，建议由其上级主管部门或本部门（无上级主管部门的）提供情况说明，内容包括建造年份、结构、面积、权利人、实际使用人等，同时提供相关材料证明该房屋属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋。在房屋的用地性质方面，城市规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地上的房屋租赁市场，而现行的房屋租赁管理办法主要明确的是国有土地上的房屋，因此需要把集体土地性质的房屋租赁纳入管理办法之中。对集体土地房屋的出租，建议由村、镇、区相关部门出具相关建房审批证明，如属单位房，则提供由土管部门出具的相关建房审批证明。

（二）建立机制

1．建立基层房屋租赁管理网络。如深圳市基本建立了较健全的“两级政府、三级管理”的体制，对房屋租赁市场进行管理，设立了基层房屋租赁管理所（站）54个，管理人员800多人，有效地保证了房屋租赁市场的健康发展。根据《江左市房屋租赁管理规定》，落实房屋租赁管理人员、经费等保障。市、区、乡（镇）人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导和协调，落实管理经费、组织与人员，做好本辖区内的房屋租赁管理工作；《江左市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分收费标准的通知》规定行政事业性收费取消、暂停和降低标准后，有关执收单位依法履行行政管理职能所需经费，由同级财政酌情予以保障。

2．建立房屋租赁协作管理机制。借鉴深圳房屋租赁所与派出所“房户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一体”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的模式等，加强对房屋租赁管理工作的统一协调。一是建立部门之间的信息通报制度和联系人制度，定期在部门与部门之间通报各自掌握的信息；二是建立租赁房屋协管机制，如与公安建立外来流动人口信息通报制，与工商部门联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前置条件之一，并在每年工商营业执照年检时，将租赁房屋登记备案证作为年检的必备要件。积极与公安、工商、税务等部门协调，充分利用社区民警、治安协管员的作用，加大对房屋租赁市场的管理；三是进行联合执法，会同公安、综合治理、工商、税务等部门适时开展出租房屋清理整顿工作，依法对非法出租房屋的出租人给予依法惩处。四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息共享和交流制度，维护社会稳定和治安秩序，促进房屋租赁市场的发展。

3．依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理。一方面应加强对房屋租赁的行政管理外，另一方面也可依据《物权法》的相关规定充分发挥业主大会、业主委员会的自律管理作用，对违反业主公约、业主大会决定的租赁问题通过民事诉讼的途径进行解决。同时，居委会（村委员）应发挥在房屋租赁管理中的基础性作用，协助相关部门做好房屋租赁工作。

（三）构筑平台

1．构筑房屋租赁管理信息平台。一是依托房管部门现有的房地产市场信息平台，开展网上登记、租赁、就业、计生、流动人员管理等各项工作。二是与横向部门加强租赁信息交流，建立区域性的房屋租赁信息数据库，加快推进房地产市场信息系统的全面建设。三是以房管人，建立租赁房屋管理档案。详细记录房屋所有权人、房屋质量、承租人等情况。在此基础上，将租赁房屋的承租人的具体情况，包括计生、户口登记等纳入房屋管理档案，通过这一档案的记录，开展税收等行政管理事务，从而实现房屋租赁管理的信息共享。

2．构筑社区房屋租赁服务平台。房屋租赁管理和房屋租赁服务之间是相互配合，相辅相成的。房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内的房屋租赁当事人提供租赁服务，如定期发布房屋出租信息、公布市场房屋租金价格等，具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优越性和可信度。在租赁行政管理过程中，完善的房屋管理档案，有利于向承租人提供符合法律法规规定的合格出租房屋的信息，保障承租人的合法权益。

（四）加强调控

1．规范房屋出租市场的租赁行为。一是合同标准化。在登记备案制度的基础上，推行房屋租赁标准合同，明确租赁当事人的责、权、利，逐步实现房屋租赁市场的统一管理。二是租金合理化。发布江左市房屋租赁指导租金。目前，我国已有部分省、市提出了房屋租赁市场指导租金的概念，并付之实施。市场指导租金定期颁布，使政府及时了解租赁市场的动态和发展趋势，为租赁双方议定租金提供参考依据，同时保证了国家税收的征收，其意义不可低估。结合江左市的具体情况，可以由江左市各区房地产主管部门具体负责市场租金样本的调查、采集、录入、跟踪等具体工作，然后由江左市房地产管理部门汇总，修正并定期公布江左市房屋租赁指导租金。三是企业规范化。房地产管理部门应加强对房屋租赁从业人员的管理与业务培训，实行从业人员持证上岗制度。

2．加强宣传，引导梯度住房消费。一要引导居民树立合理的消费观，对于当前暂时没有能力购买商品房的家庭要鼓励通过租住出租房屋。鼓励居民通过租赁市场解决住房问题，研究职工住房公积金支持住房租赁的政策。二要通过鼓励和引导，增加可供出租的房源。拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场，经营住房租赁业务，增加租赁市场供应；研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租。鼓励江左一部分有实力的开发企业出租出售并举，盘活存量。三要要充分利用各种方法加大房屋租赁相关法规的宣传力度，使房屋租赁当事人真正了解房屋租赁登记的目的和作用，变结果管理为过程管理，变被动管理为主动管理。3．加大公共租赁房的建设和保障力度。一是保障房源。经济租赁房建设方面要求有新思路、求新突破，用好闲置公房，解决经济租赁房房源问题。二是落实管理服务措施。江左市租赁房建设管理中心应强化各项服务措施的贯彻落实，确保运作程序的公开、公正、公平，使公共租赁房真正解决中低收入人群的居住问题。三是完善退出机制。健全城市住房困难家庭住房状况及收入、财产状况核定机制和保障对象信息动态信息相结合的动态监管体系。四是廉租房坚持实物配租与货币补贴相结合，以货币补贴为主、集中安置与分散安置相结合，以分散安置为主、市级管理与区（街道、社区）管理相结合，以区（街道、社区）管理为主的“三结合、三为主”方针，落实管理服务措施，让廉租户享受高品质管理服务。

4．进一步完善服务职能。如何运用税收、转移支付等多种政策工具和手段，更好地提供以服务型为主的公共产品，是我国政府未来一个阶段将面临的主要挑战之一。具体而言，可以实行差别化、人性化的政策手段：一方面，可以对空置住房征收累进的闲置税（如我国台湾地区），一方面可以对学生或者某类特定群体免征物业税（如英国），若政策能在微观层面上收放自如，便能最大限度地避免某些负面效应。