世界分税制模式的比较及其在中国的定位

第一篇：世界分税制模式的比较及其在中国的定位

世界分税制模式的比较及我国分税制的现状、不足及修正建议

摘要：分税制是市场经济国家普遍实行的一种财政体制，是符合市场经济原则和公共财政理论要求的，这是市场经济国家运用财政手段对经济实行宏观调控较为成功的做法。本文在主要介绍一些发达市场经济国家在长期的市场经济运行中积累的分税制模式经验的基础上，比较分析了我国分税制的现状和存在问题，认为要在较短的时间内完善分税制改革，不仅需要从我国实际出发，而且有必要借鉴国外的成功经验，把国外分税制的普遍经验与中国具体实际结合起来。

关键字：分税制

一，外国分税制模式考察

分税制是根据市场经济的原则和公共财政的理论确立的一种分税分级财政管理制度。它是国际上市场经济国家通行的一种财政分配体制，是处理中央与地方财政分配关系的一种较为规范的方式，至今已有上百年的历史。作为实行市场经济的国家普遍实行的一种制度，分税制将一个国家的全部税种在上下级政府之间进行划分，以此来确定中央财政和地方财政的收入范围，其实质是根据各级政府的事权确定其相应的财权，通过税种划分形成中央和地方两个收入体系，为各级政府行使相应的事权提供稳定的收入来源。分税制是一种较为规范、科学的财政管理体制，有利于协调中央与地方的财政分配关系，有利于促进企业平等竞争和统一市场的发育和完善，有利于国家产业政策的贯彻和实施，还有利于促进地方合理发展经济，有效地利用各种资源，提高经济效益，最终增加财政收入。

世界主要国家多数已采用分税制，各国分税制的具体模式千差万别，但按税权分配程度，大致分为三种：集权为主的、分权为主的、集权和分权相结合的分税制的类型。

（一），集权为主的分税制。

这种类型以英国、法国、瑞典为代表。它们的共同特点是：

(1)政治集权、经济干预。英国是一个君主立宪的国家，法国也是一个具有200年历史传统的中央集权制国家，瑞典也不例外；这类国家在经济管理上的共同点就是推行国家干预的经济政策。

(2)税权集中。国家干预经济政策决定了税收管理体制的高度集中，如英国、法国、瑞典的法律都明确规定，税收立法权归议会，税收条例、法令由财政部制定，地方政府负责执行。

(3)中央税收为主体。这些国家的中央税收占绝对优势，如在英国，以所得税、公司税为主要税种的中央税收占税收总额的75%以上，以财产税为主要税种的地方税收仅占税收总额的25%以下，而且近些年来地方税收入比重仍在下降，最低时竟下降到不足1%。在法国，以增值税、所得税为主要税种的中央税收占税收总额的85%左右，而以财产税为主要税种的地方税收仅占税收总额的15%以下。由于地方政府的税种小、收入少，对中央政府的依赖性很大。例如，法国在一般年份，中央补助占地方预算收入的50%以上。高度集中的税收管理体制，虽然有利于集中财力实现预期经济目标，有利于运用税收杠杆调节经济，但却较严/ 6

重地压抑了地方政府组织收入和促进市场竞争，推动经济发展的主动性和积极性。

经济发展水平比较低的发展中国家在近几年的税制改革中也大多采用了这种模式。

（二），分权为主的分税制。

这种类型以德国、原南斯拉夫为代表，其特点是：

(1)三级政府，三级预算，相对独立。中央(联邦)、州和地方政府各有一定税权、分税分管。税法由联邦议会统一立法，具体条例、法令由财政部制定，但地方政府有一定的机动权，如规定起征点、加成减税、开征某些捐税等。联邦、州和地方三级税务机构只有工作关系，没有统属领导责任。

(2)共享税是主体，税种分为各级政府的固定税和共享税两大类。作为共享税的是几个大税种，包括个人所得税、公司所得税、增值税、营业税等。共享税收入占全部税收总额的70%。固定税都是一些小税种。联邦政府的固定税种主要是关税，州政府的固定税种主要是财产税，地方政府的固定税种主要是土地税等。各级政府的固定税加上分得的共享税，占全部税收总额的比例分别是：联邦48%，州34%，地方13.6%，欧共体抽3%。在这些国家，虽然联邦政府规定，经济发达的州要支援经济条件较差的州，以求平衡，经过支援和协调仍感财源不足的，联邦可从增值税分成比例中拿出1.5%给予补助，但主要还是要求严格贯彻“一级政府、一级财政”，自求平衡的原则。这种分成分税制能较充分地发挥各级政府理财办事和推动市场自由竞争的主动性和积极性，有利于宏观管理。

（三），集权与分权相结合的分税制。

这种类型以美国、日本为代表。此类国家在沿袭各自历史传统和信奉的经济理论的基础上，形成了大致相同的分税制特点。主要包括：

(1)有比较完善的中央和地方两个税收管理体系。美国建立了联邦、州、地方三级税收管理体系。联邦以个人所得税、社会保障税、公司所得税为主，各项税收约占税收总额的60%左右；州以销售税等为主，各项税收约占税收总额的25%；地方以财产税等为主，各项税收约占税收总额的15%左右。日本建立了中央、都道府县、市町村三级税收管理体系。中央税有所得税、法人税等26种，各项税收约占税收总额的63%；都道府县税有居民税、事业税等15种，各项税收约占税收总额的16%；市町村税有居民税、固定资产税等17种，各项税收约占税收总额的21%。这种税收体系，既能使中央有较强的宏观调控能力，又保证了地方政府的经济自主权。

(2)有比较灵活的中央财政对地方财政的调控措施。美、日两国地方政府虽然都有自己的税收来源，但由于社会公益事业等支出庞大，仍然入不敷出，需要中央政府给予补贴。对此，美国是通过转移支付进行弥补的。美国的转移支付，主要包括中央对地方的专项补助和非专项补助，与此相应，地方得到的补助金包括联邦补助金和州补助金，一般来说，联邦和州补助金占地方预算收入的76.5%。日本实行的是包括下拨税、让与税和国库支出金的分税制。从性质上看，下拨税类似非专项补助，让与税类似专项补助，国库支出金则类似委托支付。一般情况下，通过接受补助，地方政府的收入反而占税收总额的60%以上。综合上述，两国通过转移支付制度将中央和地方三级财政联结成了一个共同的利益整体，补助金制度是中央政府监督和调控地方政府经济活动的一个重要手段。

(3)有比较健全的税收管理体系。美国三级财政体制中、联邦、州、地方政府都有自己相对独立的征税制度。联邦税法由国会制定和修改，州和地方政府也都有独立的课税权。三级政府三套税务机构，各司其职，互

不干预，没有领导关系，只有业务联系。日本也实行三级征管制度，税收立法权归国会，地方税收，原则上只限“地方税法”中所列的法定税种，但经过自治区大臣批准，地方政府也可以新设法定以外的普通税。在机构上设有国税厅、国税局和税务署，三级税收分别征管，但上下有监督和指挥的关系。可见，美、日两国因国情的差异，分税制也各具特色。

经济发展水平较高的发展中国家也多采取这种模式。

二、我国分税制的现状、不足及分税制模式的修正建议

(一)我国现行的分税制

1994年，我国经济体制改革在中央的“全面推进、重点突破”的战略部署指导下进入新阶段，财税体制改革充当改革的先锋，根据事权与财权相结合的原则，将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税，建起了中央和地方两套税收管理制度，并分设中央与地方两套税收机构分别征管；在核定地方收支数额的基础上，实行了中央财政对地方财政的税收返还和转转移支付制度等。成功地实现了在中央政府与地方政府之间税种、税权、税管的划分，实行了财政“分灶吃饭”。

1.我国分税制的内容

我国分税制按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种，属于地方税；凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种，属于共享税。我国分税制的特点

2.我国目前的分税制具有以下三个主要特点：

第一，按照税源大小划分税权，税源分散、收入零星、涉及面广的税种一般划归地方税，税源大而集中的税种一般划为中央税。

一般来说，不可能把大税种划为地方税。但由于地方税不仅对法人(公司、企业)征收，而且更多的是对个人征收，所以，税源分散在千千万万个纳税人手中；又由于地方税征收范围面小，税源不厚，所以收入零星；由于地方税税种小而多，所以涉及面广，几乎涉及到所有单位和个人。

第二，部分税种的征收管理权归地方。地方政府对地方税可以因地制宜、因时制宜地决定开征、停征、减征税、免税，确定税率和征收范围，这是地方税的主要特点。由于赋予地方以较大的机动权限，从而既能合理照顾地方利益，调动地方的积极性，同时，不致于影响全国性的商品流通和市场物价。因为地方税一般均属于对财产(不动产)、对行为和部分所得以及不涉及全面性商品流通的经济交易课征，所以，即使各地执行不一致，也不影响全局。

第三，税款收入归地方。在我国当前的社会主义市场经济条件下，财力完全集中于中央或过多地分散于地方，都不能适应经济发展的需要。实践证明，在保证中央财政需要的同时，给地方一定规模的财力及适当的支配权，方能调动地方政府发展经济的积极性和主动性。因此，实行分税制，建立中央与地方相对独立的分级财政，给地方政府发展地方经济、加强文化建设提供资金保证，就成为我国预算管理体制改革的必然方向。

（二）现行分税制的不足

1994年的税制改革，是我国税制建设史上的一个重要里程碑。作为财税体制改革重要组成部分的分税制改革也取得明显成效。但是新的运行机制才初步建立起来，受政治、经济、历史诸多因素的影响较大，因此，与国外发达市场经济国家的分税制相比，已经出现一些问题。

1.分税不彻底。现行分税制不是真正意义上的分税制，旧体制的痕迹非常明显。如分配格局不变，对地方既得利益部分搞基数返还，增值税按比例分成。从表面看按税种划分收入，实质上并没有真正实现“分税”。

2.税种划分未充分考虑税收职能作用的发挥。现行分税制主要考虑的是税收收入在各级财政之间的归属与分配，旨在通过税收划分解决财政预算分配问题，而对税收调节经济的作用考虑不够。最为明显的是将固定资产投资方向调节税划为地方税，这个税种关系到引导投资方向与产业结构调整，是应由中央掌握的宏观调控手段，划为地方税将产生许多问题：（1）会损害中央宏观调控的有效程度，为中央统一税率的执行增加阻力；（2）强化地方利益，使[企业与政府的血缘关系更加明朗，不利于转变政府职能，建立现代企业制度；（3）加剧了各地区经济发展的不平衡，致使富的地方愈富，穷的地方愈穷。

3.实行两级分税制，难以适应复杂情况，难以处理好中央与地方的关系。两级分税制使省、市、县三级政府形成一个利益整体，中央政府很容易被架空。从两套税务机构分设后人员配备来看，省地税局主管领导多数由省级财政厅主管领导人兼任，在政策的执行、征管范围的划分及地方各有关部门的工作配合上，地税局明显优于国税局，也是造成目前国税税收任务难以完成的一个因素。

4.转移支付制度不健全。从国外成功的分税制经验看，转移支付制度是一种通用做法，许多国家都建有一套科学、合理、完整、严密的转移支付制度。转移支付制度能起到既调节中央与地方之间的分配关系，又调节各地区间的分配关系的作用，对加强中央宏观调控，促进地区平衡发展，起着极其重要的作用。而我国现行分税制采取的基数返还、保护地方既得利益的一系列做法，没有摆脱旧体制的束缚，没有摆脱过去的财政补贴办法。

（三）分税制模式的修正建议

分税制作为处理中央与地方财政关系的一种有效方法，在西方市场经济国家已实行多年。随着我国市场经济体制的建立与发展及与国际惯例的逐渐接轨，采用渐进式的由非完全分税制逐步向完全分税制过渡的模式，是因地、因时制宜的，实施以来也取得了一定成效，但因实施时间较短，经验不足，实践中已暴露出一些问题。为了加强宏观调控，正确处理中央与地方的财政分配关系，充分调动中央和地方两个积极性，完全有必要在借鉴国外经验基础上对我国现行分税制模式进行改进与完善。

1.确立科学的分税制模式。我国现行的非完全分税制模式是过渡阶段的产物，就长远目标而言，完全分税制才是我国财税改革的科学与理想的模式，即中央与地方都拥有各自的主体税种，且按税种划分各自的固定收入，地方也有一定的税收管理权，中央与地方都有完善的税收征管体系，政府间的转移支付制度也较为规范。而要做到实施这一科学模式，不仅需要一个时间过程，也难以一步到位。故可在现行的非完全分税制模式基础上分两步进行：先实施非完全分税的分率制，即除按税种划分中央与地方各自的固定收入外，仍保留有部分共享税，但可改原来的分成制为分率制，中央与地方同源课税，各自分率计征。分率制实施一段时间后，待时机成熟，即可过渡到分权程度较高的完全分税的分级财税管理体制。

2.正确界定与划分中央与地方的事权。事权的正确界定是实施科学分税制模式的条件，也是确定中央与

地方财政支出与收入的依据。凡是涉及宏观经济、有较大影响的事权应集中于中央政府；反之，则由省级和市、县级政府执行。中央负责国防、外交、中央机关事务、全国性文化、卫生科技事业、环境保护和国家级基本建设及重大灾害救济等事务；而省、市和县负责社区治安、社会福利、交通通讯等基础设施。与此同时，还应尽力改进中央与地方在事权上的交叉重叠，该由中央负责的事（职责）全部收归中央，该由地方负责的事（职责）全部下放地方，做到各行其是，各负其责。根据事权与财权相统一的原则，在事权界定的基础上可相应划分财权。即按照各级政府的事权，可划分出各级政府的财政支出，再根据各级政府的财政支出，确定和划分出各级政府的财政收入，而财政收入则又主要按税种性质进行划分。总之，在原则上做到中央应办的事由中央财政负担，地方应办的事由地方财政负担，各级政府都应有相应的财权和财力作保证。

3.合理配置税种。正确划分中央与地方的财权，关键在于税种的划分，即如何合理地配置中央与地方的税种，使其都拥有主体税种和较为充足的税源。其配置的原则为：将维护国家权益、涉及全国范围、实施宏观调控所必须的税种划归中央；将只涉及地方范围、适合地方征管的税种划归地方，并进一步加强地方税种的建设。为保证地方政府的财力，共享税中的增值税的地方分享比例可从25%适当提高至30%.另外，还可适当开征新的地方税种，如遗产税和赠与税、社会保障税等。

4.建立规范的财政转移支付制度。财政转移支付体现了上级政府对下级政府的财政返还与补助，即各级政府之间的财力转移，包括体制补助、税收返还和专项拨款等。而要使其规范化，必须坚持“兼顾效益与公平”的原则：一方面要优先考虑经济效益高的省（市、县），效益越高，人均建设性转移支付就应越多，即“办事钱”要体现差别，转移支付要向“高效益”地区倾斜；另一方面又要充分考虑缩小地区间差异和人均收入差异，人均收入越低，人均建设转移支付也就应越多，即“吃饭钱”要大体相同，达不到基本标准就要实施重点转移支付。只有这样，才能促进地区经济效益的提高和差异的缩小，才能保证各级政府在权、责、利上的合理划分和充分调动地方积极性。规范各级政府间的财政转移支付制度重要的一环，就是实际操作方法，即不仅要测算收入能力，还要测算支出需要，通过收支对应比较来最终确定各级政府之间的财政返还与补助。这就需要变现行财政转移支付的“基数法”为“因素法”，即充分考虑影响地方财政收支的人、自然、人均国民生产总值和人均财政收入、教育卫生与市政建设、特殊性等因素，通过“系数因素法”测算出各地的标准收入能力和标准支出需求，即建立起地方各级政府的标准预算，来确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付。

5.税收管理权和税收征管关系。按照统一税法与分级管理相结合的原则，应将税收管理权包括税收立法权、解释权、税基税率选择确定权、税种开征停征权、减免权、调整权等在中央与地方之间进行合理划分，不应全部集中在中央。如对于中央税与共享税的立法权、征收权、管理权可集中在中央；对于不在全国统一开征、具有明显地域特征的地方税的立法权、解释权、征管权可全部划给地方；对于全国统一开征、对宏观经济有较大影响的地方税如营业税、个人所得税等可由中央制定基本法规和征收办法，相应给予地方一定的征管权、税率确定权和政策调整权等。这样既理顺了中央与地方对税收管理权的分级划分，又可以发挥中央与地方税收征管的主动性与积极性。在税收征管关系上，（1）在政策上必须明确国税、地税两个系统的征管范围，避免相互交叉重叠和相互扯皮、拆台；（2）在操作上必须对两者进行协调，可建立协调机构、联席办公会制度、共同征税大厅以及采取联合行动等；（3）在司法上建立共同的税收执法保障体系，可在两者之间组建税务检察室、税务治安派出所、税务法庭和税务警察等。从而确保税收征管工作的正常运行和减少税款流失以及中央与地方财税收入各自入库。

总之，借鉴国外经验，为我所用，进一步完善和健全我国的分税制财政管理体制，还需要根据我国的政权结构、经济发展水平和国家的财政状况，注意以下几个方面的问题：整体设计与逐步推进相结合。外国实行的分税制，一般是在健全税收制度的基础上，一步到位，直接通过分税，确定中央与地方的财政收入。我国的分税制则不同，它是在税制逐渐完善和改革财政包干制的基础上进行的。针对这种实际情况，一方面，学习外国经验，在总体设想上，要适应市场经济发展的要求，在科学确定中央政府与地方政府事权的基础上，依据事权，按税种划分中央与地方的财政收入，合理界定中央政府和地方政府的财政分配关系。目前，根据我国实施分税制的状况，从总体看，我们调整和改革了税收制度，在工商税方面，把原来的32个税种，调整、合并为18个税种。在流转税方面，建立了以增值税为主体，增值税、消费税、营业税三税并立，对部分产品实行增值税与消费税相互交叉，增值税普遍调节，消费税重点调节的流转税格局。在企业所得税方面，改变了按经济成分设置所得税种的状况，统一了内资企业所得税。再者，按照国际惯例，统一了个人所得税，扩大了税基，调整了税率，提高了免征额。另外，根据税种设置和中央与地方政府的事权，对税种进行了划分，确定了中央税、地方税、中央与地方共享税，建立了分税制框架。另一方面，针对我国实际情况，考虑到实行分税制关系到中央与地方利益的调整，涉及面广，矛盾多，加上实行分税制在我国是一个新事物，税制还不健全，许多税种还没有开征，已开征的税种也还有不少的问题需要解决。在我国实行分税制不可能一步到位，只能分步实施，如在建立分税制的初期，我国还需要暂时实行“分税加包干”双轨并行的分税制财政体制。总之，从包干制到彻底的分税制，还需要一个过渡时期。因此，采取总体设计与分步实施，稳步推进，逐步完善的步骤，是由中国国情所决定的。

主要参考资料：

（1）周开君《划分税权和完善分税制的比较与借鉴》（载《税务研究》2001年第3期）。

（2）石恩祥《税收体系优化问题探析》（载《天府新论》2001年第2期）。

（3）王卫星《中国分税制财政体制及其运行情况》（载《中国经贸导刊》2000年第12期）。

（4）谷 义、秦家顺、佟玉凯《分税制模式修正研究》（载《税务与经济》1999年第1期）。

（5）赵 越、施洪发《西方发达国家分税制的比较》（载《辽宁财税》1999年第7期）。

（6）张国富《试论国外分税制对进一步完善我国分税制的启示》（载《经济经纬》1997年第4期）。

（7）梅春国、王 逸《分散与统一：美国的分税制》（载《山东税务纵横》1999年第4期）。

（8）邹展霞《分税制的国际比较及借鉴》（载《税收与企业》1998第年8期）。

（9）阎 坤《日、美、法分税制比较》（载《日本学刊》1997年第1期）。

（10）段启华《深化分税制改革的探讨》（载《税务研究》2000年第9期）。

本文作者:

复旦大学2007金融学硕士班学员徐沁威

第二篇：商业地产定位模式

商业地产定位模式

创新操作1：商场定位核心--市场调研

影响商场物业开a发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

调研种类 所需资料/研究范围

商圈研究 对项目所在的商圈做出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种、人流状况、与交通状况及其购买力。

消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等做调研

投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，做基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等

商圈研究

1、城市发展状况：包括GDP指

2、数，3、人口分布，4、产业结构等等。

5、项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，6、恩格尔系数，7、居民收入及消费构成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范围包括：人流数量，9、停留时间，10、每次消费，11、对不同

12、类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

13、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，14、商圈内的其他竞争项目等。终端消费者研究

15、消费习惯：考虑南北地域的差异性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年龄，22、性别等。

23、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

24、偏爱商场：包括寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点，25、及其原因。

26、对项目上圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

投资客户研究

27、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

28、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

29、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、辐射范围等。

竞争对手研究

30、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

31、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

创新操作2：商业地产定位标准流程

商场开发的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商业地产的成功开发不仅仅看地头，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，经营定为能否与周边消费群的层次吻合。据广州上下九路的某某商场、北京路的某某商场成交情况反映：有8成半以上买商铺的是为了投资。整个商场的定位和经营将直接影响到投资

者的投资回报

创新操作3：成功商业地产定位操作工具

--商业地产定位操作模式

商业地产定位操作模式

工具1：目标市场定位

区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；

客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群。超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

商场消费群分析的三个层次

层次1 顾客的基本情况层次，包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素。

层次2 行为反应层次，主要调查顾客商场消费的一般行为状况。

层次3 动机层次，主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

工具2：商场功能定位

现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随

着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能：

购物功能：体现于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能；

休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置； 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等；

服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。

工具3：商场特色定位

大众化定位

若商场项目所在商圈内有足够消费群、客户群，没有激烈竞争，采用大众化经营定位，可以取得稳定收益，投资经营风险小。

特色化定位

主要体现在：一是商场特色主题；二是特色服务。

工具4：经营方式定位

根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种方式。经营方式定位要点：

要点1：投资资金回收期预测

项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去； 要点2：项目收益效果预测

收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案。要点3：经济走势分析

通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取何种经营方式；

要点4：风险比较分析

分析商场不同经营方式所带来的风险几率、大小等。

要点5：统一管理

商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序。

工具5：商场业态定位

商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。商场有如下七种业态：

1、综合商场：特点是经营较大、经营品种较为丰富，2、包括日用品、食品、服

3、装、皮具、化妆品、首饰、精品等。

4、主题商场：如电脑商场、家具商场、儿童商场等，5、其特点是经营品种限于一定主题。

6、超级市场：其特点是采用开放经营的方式，7、通常毛利率较低，8、顾客购物频率高于其它业态的商场，9、因此客流量相对较高。经营品种主要是家庭日常必需品，10、顾客自选购物。

1）大型超市：其特点是单店规模较大、品种齐全，2）以经营国产及合资产品为主，3）以当地居民为主要服4）务对象，5）满足顾客日常生活一站式购物的需要，6）如沃尔玛、家乐福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特点是单店规模较小、分店较多，9）主要经营食品和日常生活必需品，10）如民润、华润万11）方、惠康金田、百佳等。

11、百货与超市相结合的业态

特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，把两者的优势有机地结合起来。

12、连锁专卖场

13、街铺

商业地产定位模式工具6：商场规模定位

商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场的规模也并非越大越好，适当的规模才能达到经营的最优，商场规模定位，要考虑以下因素：

商品品种对商场规模的制约

我国现有商品品种约70万种，而一个商场所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。若商场规模过大，可能造成品种重复。顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约

消费者逛商场疲劳度指数

购物时间 ≤3小时

步速 30-40米/分钟

步行距离 7500米

商圈购买力对商场规模的制约

购买力决定规模公式：

规模=商圈购买力－圈内竞争分流购买力

商场单位面积保本销售额

商场购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。

商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。

工具7：商场形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表

现商场形象：

通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。

通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。

通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。

工具8：定位方法的确定

商场定位方法

商业地产定位模式方法一 采用错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素错位交叉论证。寻求定位支互斥点

商业地产定位模式方法二 综合商场项目运作不同阶段，定位侧重点随之而变

商业地产定位模式方法三 超级分析定位，要从客户角度进行消费群分析，定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。

商业地产定位模式方法四 动态定位，商场定位根据商场动态运作，适时调整，灌于动态理念

第三篇：产业定位3+1模式

产业定位3+1模式

来源： 天津网-数字报刊关键字：科技商务区;陈塘;文化创意产业;城市综合体;产业定位作者：杨翔

云2011-05-06 07:16

日前，记者从河西区相关部门了解到，陈塘科技商务区作为本市土地平衡试点项目，河西区将其定位为未来经济的重要增长极，提出将其建设成为本市中心城区现代服务业的聚集区。其产业定位为“3+1”模式，即高技术服务业、高技术研发产业、文化创意产业和总部经济，重点引进以高新技术产业、高智力服务业为重点的“双高型产业”，向着科技含量高、竞争能力强、资源消耗低的方向发展，全面打造科技、绿色、人文、和谐的经济功能区，最终形成本市新的商务经济圈。

据了解，陈塘科技商务区占地面积3.47平方公里，规划建筑面积630万平方米，目前已有项目开工建设，其中“香年广场”项目占地约1.54万平方米，预计总投资约4亿元，2012年10月竣工。该项目由花样年（中国）公司投资建设，将成为城市新行政商务中心内的商务群落形象标杆。“创智天地”占地约1.9万平方米，预计总投资约5亿元，计划2012年投入使用。这是陈塘科技商务区首个出让地块的开发项目，可提供近700个办公空间，是商务区发展服务外包产业的重点载体。“青林大厦”项目占地约1.15万平方米，预计总投资约3.5亿元，2012年底竣工。该项目是由蓟县万事兴公司投资建设的具有高附加值、高技术含量、智力密集型的高端科研楼宇。3大重点项目建成后将有力助推陈塘科技商务区现代服务业新基地的形成。

香年广场开发商、花样年天津公司总经理冯哲认为，对于中小企业而言，他们关心的一个关键因素在于什么时候月供能与房租持平。如果选择到了有潜力的区域，即使2—3年月供与房租不能持平，4—5年时可能就已经持平了，这样与没有购买房产的公司相比，尽管每月支出一样，最后却获得了净资产，这将大大提升他们的财富。基于此，香年广场将建成包括写字楼、商业在内的城市综合体。作为天津中心城区唯一整体开发的科技商务区的首个甲级商务体项目，香年广场将依托强大的高端配套，带领企业进入商务办公的“快速路”。

河西区陈塘科技商务区管委会相关人士表示，陈塘科技商务区产业定位为高技术服务业、高技术研发产业、文化创意产业和总部基地，主导方向是发展基于知识的科技文化产业，目前多家科技研发企业总部已有进驻意向。

新报记者 杨翔云

第四篇：商业地产定位操作模式

商业地产定位操作模式

商业地产定位操作模式

创新操作1：商场定位核心--市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

调研种类 所需资料/研究范围

商圈研究 对项目所在的商圈做出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种、人流状况、与交通状况及其购买力。

消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等做调研

投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，做基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等

商圈研究

1、城市发展状况：包括GDP指

2、数，3、人口分布，4、产业结构等等。

5、项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，6、恩格尔系数，7、居民收入及消费构成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范围包括：人流数量，9、停留时间，10、每次消费，11、对不同

12、类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

13、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，14、商圈内的其他竞争项目等。

终端消费者研究

15、消费习惯：考虑南北地域的差异性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年龄，22、性别等。

23、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

24、偏爱商场：包括寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点，25、及其原因。

26、对项目上圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

投资客户研究

27、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

28、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

29、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、辐射范围等。竞争对手研究

30、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

31、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。创新操作2：商业地产定位标准流程

商场开发的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商业地产的成功开发不仅仅看地头，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，经营定为能否与周边消费群的层次吻合。据广州上下九路的某某商场、北京路的某某商场成交情况反映：有8成半以上买商铺的是为了投资。整个商场的定位和经营将直接影响到投资者的投资回报

创新操作3：成功商业地产定位操作工具

商业地产定位操作模式

商业地产定位操作模式

工具1：目标市场定位

区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；

客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群。

超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

商场消费群分析的三个层次

层次1 顾客的基本情况层次，包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素。层次2 行为反应层次，主要调查顾客商场消费的一般行为状况。

层次3 动机层次，主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

工具2：商场功能定位

现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能：

购物功能：体现于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能；

休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置； 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等； 服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。

工具3：商场特色定位

大众化定位

若商场项目所在商圈内有足够消费群、客户群，没有激烈竞争，采用大众化经营定位，可以取得稳定收益，投资经营风险小。

特色化定位

主要体现在：一是商场特色主题；二是特色服务。

工具4：经营方式定位

根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种方式。经营方式定位要点： 要点1：投资资金回收期预测

项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去； 要点2：项目收益效果预测

收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案。要点3：经济走势分析

通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取何种经营方式；

要点4：风险比较分析

分析商场不同经营方式所带来的风险几率、大小等。

要点5：统一管理

商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序。

工具5：商场业态定位

商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。商场有如下七种业态：

1、综合商场：特点是经营较大、经营品种较为丰富，2、包括日用品、食品、服

3、装、皮具、化妆品、首饰、精品等。

4、主题商场：如电脑商场、家具商场、儿童商场等，5、其特点是经营品种限于一定主题。

6、超级市场：其特点是采用开放经营的方式，7、通常毛利率较低，8、顾客购物频率高于其它业态的商场，9、因此客流量相对较高。经营品种主要是家庭日常必需品，10、顾客自选购物。

1）大型超市：其特点是单店规模较大、品种齐全，2）以经营国产及合资产品为主，3）以当地居民为主要服4）务对象，5）满足顾客日常生活一站式购物的需要，6）如沃尔玛、家乐福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特点是单店规模较小、分店较多，9）主要经营食品和日常生活必需品，10）如民润、华润万11）方、惠康金田、百佳等。

11、百货与超市相结合的业态

特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，把两者的优势有机地结合起来。

12、连锁专卖场

13、街铺

工具6：商场规模定位

商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场的规模也并非越大越好，适当的规模才能达到经营的最优，商场规模定位，要考虑以下因素： 商品品种对商场规模的制约

我国现有商品品种约70万种，而一个商场所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。若商场规模过大，可能造成品种重复。

顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约

消费者逛商场疲劳度指数

购物时间 ≤3小时

步速 30-40米/分钟

步行距离 7500米

商圈购买力对商场规模的制约

购买力决定规模公式：

规模=商圈购买力－圈内竞争分流购买力

商场单位面积保本销售额

商场购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。

商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。

工具7：商场形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：

通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。

通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。

通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。

工具8：定位方法的确定

商场定位方法

方法一 采用错位交*论证，按照不同定位重点，综合各定位要素错位交*论证。寻求定位支互斥点

方法二 综合商场项目运作不同阶段，定位侧重点随之而变

方法三 超级分析定位，要从客户角度进行消费群分析，定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。

方法四 动态定位，商场定位根据商场动态运作，适时调整，灌于动态理念

第五篇：《中国在世界中》教案

《中国在世界中》教案

教学目标

(一)知识目标

1．回忆已学中国区域地理基础知识，同时获取新知。

2．初步领会地理环境要素的综合性和区域差异性及环境与人类活动的相互关系。3．通过搜集有关信息，明确中国的国情和世界的发展趋势及中国与世界的联系。(二)能力目标

着重培养学生的综合能力，搜集、分析地理信息能力及与他人交流能力。(三)德育目标

1．通过关心身边家乡的环境与发展，增强学生学习地理的好奇心和学习兴趣，2．明确我国的综合国力，增强热爱祖国的情感。

3．关注中国在全球化进程中的发展情况，懂得中国在发展中面临的挑战。

4．了解当今世界发展趋势，知道我国在世界格局中的地位、作用和面临的机遇和挑战，增强忧患意识，树立全球观念，维护世界和平，做负责人的大国。

教学方法

小组活动法、读图观察法、联系对比法等。

课时安排

一课时

教学过程

[讲授新课] 举世瞩目的发展成就

我国是世界最大的发展中国家。作为一个地域辽阔、人口众多的大国，她的发展对世界的发展具有重大的意义。新中国成立之后，中华民族走上了复兴之路。虽然发展道路并不平坦，但取得了举世瞩目的发展成就。让我们撷取几个重要时段，来感受祖国的发展成就吧！

老师播放改革开放以来我国取得的骄人成绩的图片。

中国历经15轮谈判终于在2001年11月正式加入世贸组织(WTO)。祖国的发展；其次，从全球化的发展趋势看，加入WTO，加强与世界其他区域的合作，是发展的途径；第三，加入WTO，共同解决人类面临的人口、资源、环境等问题，促进世界的和平、可持续发展和人类社会的进步，是时代赋予我国这个联合国安理会常任理事国的重大责任。

发展中面临的挑战 1．区域差异很大

读图：引导学生边观察中国地图边回忆所学知识：同学们还记得在中国区域地理中我们学习的大小不等的那些区域吗？它们有什么差异或特点呢？(请男女同学轮流回答，区域特点把握不准的，教师激励评价后加以点拨补充)教师讲解：从地图上，从同学们的回忆中可知，我国国土辽阔，东西南北中各方的地区(或区域)差异很大，可以说这是我国的基本国情。由此可见，我国促进区域可持续发展的一个重要原因是：区域差异很大。(教师在适当位置上及时板书)2．区域发展不同

过渡：不同地区或区域的特点不同，发展的方向、途径和所走的发展道路也不尽相同。引导学生了解东北平原粮食生产情况。

东北平原面积广大，地势平坦，土壤肥沃，人口密度较低，适宜大规模机械化作业，已发展成为我国重要的商品粮生产基地。

提问：从图上可以看出东北平原的地形地势有什么特点呢？可以想象出东北平原的土壤、农业生产有什么特点呢？

评价点拨：学生回答，教师激励评价后指出：东北平原地势平坦、面积广大，是我国最大的平原。此外，东北平原以肥沃的黑土著称，人口密度较低。这是与其他地区相比东北平原的一大优势。利用这些优势条件，进行大规模的农业机械化生产，为国家提供了大量的商品粮，而成为我国重要的商品粮生产基地。

提问：看过东北平原因地制宜发展地区经济的例子，我们来看看自己的家乡发展经济有哪些有利和不利的地理条件？(轮流请男同学说不利的地理条件，女同学说有利的地理条件，教师简练地为学生板书)过渡：大家在找出我们家乡发展经济有利和不利的地理条件的基础上，想一想应如何因地制宜地发展我们家乡的经济呢？

小组讨论：引导学生带着上述问题分小组讨论，派代表发言，其他同学补充。评价点拨：(小组讨论，代表发言，其他同学补充，教师激励评价后点拨)大家刚才在找出有利和不利于经济发展的地理条件时都提到我们地区的人口问题，不利方面认为人口多，人均资源少，有利方面提出人口多，劳动力充足。针对这一矛盾，有同学提出在本区发展需要较多劳动力发展简单的加工工业，不但充分利用了大量的人力资源，而且可创造更多的产值，可见，因地制宜地发展区域经济，最大限度地发挥自身优势，也就是最大程度地克服不利因素的影响。

提问：我国最大的平原——东北平原与我们自己家乡的发展情况相同吗？

评价点拨：学生回答，教师激励评价后指出：正是由于两个区域的自然、人文地理等方面的条件不同，因此区域发展的方向、发展的途径和发展的道路也不尽相同。可见，区域发展不同(教师在适当位置及时板书)，也是促进区域可持续发展的一个重要原因，过渡：怎样才能促进一个区域的可持续发展呢？仅仅依靠本区域的有利条件就能促进本区域的可持续发展吗？(学生，不能)那该怎么办呢？(学生：与其他区域合作)教师：回答得有道理！促进一个区域的可持续发展必须进行区域合作．(教师及时板书)教师讲解：发挥了我们的优势，是否就可以发展好了？如果东北平原生产的粮食没有地方需要，如果我们加工的产品没有地方销售，优势也就无法实现。因此，我们的发展，需要与其他区域的交流、合作，正如大家都知道的北煤南运、南水北凋、西气东输、西电东送，目前我国这些重点工程的实施，可以说都是区域合作的结果，离开区域间的合作，任何一项国家重点工程，都是难以实施、难以完成的。

教师小结：区域间的联系与合作，不仅可以优势互补，使各区域得到共同发展，还有助于解决区域的环境问题，进一步促进各区域的可持续发展。可以说“三北”防护林是我国区域合作获得可持续发展的一个典范。

做负责任的大国

国家领导人指出，我们将坚定不移地坚持独立自主的和平外交政策，坚持和平发展道路，奉行互利共赢的开放战略，在和平共处五项原则基础上，同所有国家发展友好合作，继续同世界各国人民一道推进人类和平与发展的崇高事业，推动建设持久和平、共同繁荣的和谐世界。