物业创优方案

第一篇：物业创优方案

创优规划和具体实施方案及承诺指标采取的措施

一、创优目标

1、项目交付1年内物业服务达到大连市物业管理优秀小区标准；

2、项目交付2年内物业服务达到辽宁省物业管理优秀小区标准；

3、项目交付3年内物业服务达到全国物业管理优秀小区标准；

二、创优规划和具体实施方案

（一）、创优规划

1、加强创建市优活动的领导，在公司创优达标领导小组的统一指挥下，有重点、有步骤地开展各项创优工作。

2、要完善创优领导小组例会制度，做到会前有准备，会上出主意，会后抓落实。

3、要加强员工的教育，增强创优意识，将创优活动与日常服务结合起来。

4、要根据园区具体实际，继续健全相关的规章制度，做到有章可循，违章必究，提高管理服务质量。

5、发挥园区财务的作用，规范园区的财务管理。

6、要引入先进的管理设备和管理手段，使用物业管理软件，使用管理智能化、规范化。

7、要积极开展文化活动，因地制宜，因时制宜，活跃园区的文化气氛。

8、要与业主多联系，在法规和合同规定的范围内，进一步明确双方的权利，互相支持，互相配合。

9、要与街道、社区多沟通，以便得到更多的支持和指导。

（二）、创优工作进程表

二、承诺指标及采取的措施

中海物业管理有限公司大连分公司

二〇一一年五月十七日

第二篇：物业创优指导方案

物业创优指导方案

物业创优指导方案

物业创优指导方案

第一章 基础管理

一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。为体现“按规划要求建设以”，可提供：

1、国家建设征用土地通知书

2、建设用地批准书

3、投资许可证

4、施工许可证

5、用地红线图

6、建筑规划方案图

7、标准层竣工图

8、地下管工图

9、命名批复

10、门牌批复等证明等。

11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。

“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。

二、已办理接管验收手续。1分 符合1.0不符合0。

1、产权资料：

包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。

2、技术资料： 建筑规划方案图 标准层竣工图

房屋及配套基础设施设备竣工图 地下管网竣工图 竣工验收证明书

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建设工程质量认定书 建设工程规划验收合格证

楼层移交清单、设备清单、设施详细数据 隐蔽工程验收记录、图纸资料等。

技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。

3、法律规定或双方认为必要的其他资料： 如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。

因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明：

交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。

三、由物业统一提供专业服务。1分 符合1.0不符合0。考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质：

1、物业管理公司简介。

2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。

3、物业管理资质证书。

4、办公场地证明。

5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。

6、物业委托管理合同。

7、物业管理简介（管理期限、管理方式）

8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件（物业主管部门颁发）；物业运营手册自建保安许可证（或聘用保安合同）；绿化、清洁、维修、设备保养合同；各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。

四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。1分 符合1.0 基本符合0.5 不符合0。

1、物业公司前期介入的情况简介。

2、与建设单位的《前期物业管理合同》。

五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服

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务协议，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。

2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。

3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。

六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。1分 符合1.0 已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5 未建立0。

所附的考评资料可以包括以下内容：

1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。

2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。

3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。

4、代管银行同意开户的证明。

5、物业维修基金专用户账户委托书。

6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。

7、维修基金续筹入账凭证。

8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文（如已使用维修基金）。

（1）召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。（2）业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。

（3）政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。

维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。

七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。2分 完善2.0 基本完善1.0 不完善0。

1、房屋使用、管理、维修公约。

2、装修管理规定。

3、业主公约。

4、精神文明建设公约。

5、社区管理公约。

6、住户手册。

7、商户手册。

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八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

业主委员会筹备资料； 业主委员会选举文件； 业主委员会备案文件。

九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。

十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。1分 符合1.0 不符合0。

1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。

2、物业公司的批示。

3、业主委员会的批示。

十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2分

制度、工作标准建立健全1.0；主要检查：

物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2； 未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。略：物业运营各标准作业流程。

十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。2分 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0。

对照标准，考评资料中可收入以下内容，以体现物业管理公司的规范性：

1、员工花名册，即在职员名录。

2、员工证件汇总表。

管理岗位员工，应有物业管理上岗证； 财务人员应有财务人员上岗证；

工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件；

保安人员应有保安上岗证。

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附：物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。

3、职业道德培训记录。对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风。

4、职业道德规范。

5、员工行为规范。

6、各岗位服务规范用语。

7、员工着装规定。制定统一着装标准并要求员工按标准着装。

十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2分 符合2。0，基本符合1。0，不符合0。

考评资料中可以包括以下内容：

(1)计算机应用情况简介。对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍，例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。

(2)计算机使用管理规定。(3)会计电算化管理制度。

(4)智能化设备功能及应用情况介绍经，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。

(5)智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。(6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。

十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2分 执行有关规定1.0。未执行0；公开1.0；未公开0。

按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：财务管理制度；会计制度；财务预算管理规定；财务收支决算编制规定；保证金管理规定；管理费收缴管理规定；管理费支出管理规定；有偿服务管理规定；维修基镏金管理制度；财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理费公开照片；等等。

十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2分

包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，物业创优指导方案

房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，它一般包括：

1、房屋总平面图。

2、地下管网图(社区)

3、房屋使用情况统计册。

4、房屋大中修记录。

5、设备设施台帐。

6、设备设施的大中修记录。

7、设备设施安装资料及图纸。

十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。2分 每发现一处不符合扣0.2。

1、用户档案管理规程。

2、用户档案总目录。

3、一套完整的用户档案。

十七、建立24小时值班制度。

设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。2分 符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1。

考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录(意见受理记录、回访记录、值班记录等)的复印件。

十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。2分 符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

考评资料中收入下列资料：调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。

十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高

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于1%，并有回访记录。2分 建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

考评资料中建议收入下列资料：维修服务承诺制；维修服务承诺检查落实制度和检查表样本；用户室内设施报修工作规程；维修工程验收规程；维修工程完成情况统计表样本；回访月统计表样本；工程维修单样本。

第二章 房屋管理维修养护

一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。2分 符合2。0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。它通常以最简短的文字或图样表达管理公司的管理和服务意图。（1）宣传标志包括招牌、广告牌等。

(2)指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。大厦应在大堂及各楼层设置各用户单位公司水牌。

(3)消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。

(4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的标志。

(5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。

物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰，应及时更换。

考评资料中建议采用资料：参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一例并配照片。

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二、违反划搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2分 符合2,0。发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以采取以下措施：

(1)在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途行为，由业主或业主委员会签名确认，业主大会表决通过。

(2)在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止私搭乱建等行为。业主或用户入住时，由业主或用户签名承诺遵守相应规定。

(3)严格施工装修管理。严格执行施工装修审核、监督、验收程序。施工装修经物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物来管理公司定期巡查，发现有私搭乱建等行为立刻制止；工程完工后，应经物业管理公司验收后才可投入使用。

(4)加强日常巡查。物业管理公司在例行巡查时，注意检查是否有私搭乱建搭擅自改变房屋用途和行为，一旦发现即刻制止，并信而有征 好说服教育工作，要求整改复原。

考评资料中可以附入反映物业管理公司以上工作的资料：

1、社区规划用途书

2、《业主公约》和《用户手册》中相关规定、装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、(社区)社区照片及住宅、商场、餐饮等的简介。

三、房屋外观完好、整洁：外墙面砖，涂料等装饰材料脱落、无污迹。2分 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0。2。

物业的外观是考评组首先要看到的“脸面”，将给考评组留下较深刻的第一印象。物业的功能再好，如果外观残损脏差都不会给人好的感觉。为维持较好的“面子”，物业管理公司应做好以下工作：

1、加强宣传。利用宣传栏，以漫画、公告书等形式大力宣传维护公共环境的重要性，树立业主用户的公德意识、主动爱护建筑外貌，不乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂。

2、严格管理。加日常管理，阻止业主用户及外来人员在物业外墙乱涂乱画、物业创优指导方案

张贴纸张、悬挂条幅等。

3、物业管理公司设有专人或聘请专业人或专业公司，定期清洗、保养外墙，保持物业外观清洁。

4、加强巡查。把对物业外观的巡查作为日常例行巡检的一部分，发现破损及时修补，发现乱涂乱张贴要马上安排整改。

考评资料中建议附入：公共设施巡查记录、外墙清洁记录、外墙维修保养记录、反映外观的照片或宣传栏照片等。

四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2分 符合2.0示按规定投置0；按规定设置，但不整齐或有每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5。

考评资料中建议采用以下资料：

1、参评大厦(社区)外部招牌、广告牌、霓虹灯设置的生产力说明及位置图。

2、招牌、广告牌登记证或准用证。

3、室外招牌、广告、霓虹灯管理规程。

4、安装审批施工监管及验收记录。

5、巡查记录、清洁记录、维修记录等。

6、招牌、广告、霓虹灯等的照片。

五、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网，晾晒架、遮阳蓬等。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中可采用：管理公约和用户手册内的相关规定、装修管理规定、公共设施巡查记录原件样本、参评物业的外观照片。

六、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

考评资料中建议采用资料：参评物业空调系统简介、空调管理规程和巡检表格、物来外观空调照片，空调安装示意图。

七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

考评资料中要体现“未发生”不合装修规定的现象，可以从以下几个方面准备：

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1、物业管理公司或业主委员会颁布发的有关规定。要求业主要管理公约、用户手册或装修指南、装修管理规定等规定上签字，同意遵守物业字处理公司对房屋装修的管理。

2、物业管理公司装修管理工作规程。物业公司对公共地方或用户室内装修进行报批、鉴管、验收等程序，以保证装修装饰符合规定。建议资料中附入有关手续、巡查记录、表格原件。

3、装修情况统计表。对物业内各房间的装修及验收情况进行月度和统计，以证明未发生违规装修现象，如果确实存在违规装修，也应有整改措施和整改结果记录。

第三章

共用设施设备管理

一、共用配套设施完好，无随意改变用途。1分 符合1.0，每发现一处不符合扣0。5。

共用配套服务设施主要包括体育设施(篮球场、网球场、游泳池等)，娱乐设施(会所、健身室、台球室等)，生活设施(幼儿园、商场、菜市场、餐厅等。)共用配套服务设施决定了物业管理公司的服务能力。

参评单位一要注意共用服务配套设施的管理，使之处于最佳使用状态。为保证共用配套设施的良好使用状态，物业管理公司在日常检查中应注意维护保养，且需在管理公约及各项管理制度中明确规定，要求业主和用户共同维护共用配套设施，禁止随意改变用途

为使考评者对本物业的人用配套服务设施有所了解，指导参评单位在最短的时间内参观社区(大厦)内的共用服务设施，参评单位可以资料中附入共用配套服务设施简介，介绍物业规划时设置的共用配套服务设施数量、功用及使用情况。

考评资料中还应附入规划书、会所管理规定、商场管理规定等有关公共配套设施的各项管理规定，及服务设施使用情况的记录、有关照片等，以便更丰富、生动。

二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。2分 设施设备运行按规定记录0.5，无事故0.5；遵守操作0.6。每发现一处不符合扣0.2；遵守保养

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0.4规范，每发现一处不符合扣0.1。

1、供配电运行记录。

2、热力运行记录。

3、电梯运行记录。

4、各项标准操作规程。

三、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。2分 符合2.0，发现一处不符合扣0.1。

考评资料中建议附入：共用管线走向简介、管线走向平面图。

四、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。1分 符合1.0 发现一处堵塞或外溢扣0.5。

附相关资料。

五、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。2分 通畅、平整1.0 发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖使用影响通行0.4 发现一处不符合扣0.2。

与道路管理有关的措施有：

1、道路巡检制度。禁止在道路及共用通道摆放杂物；禁止随便搬动井盖。日常巡检时注意清理路面杂物，发现井盖丢失应及时配制，以免成为“陷井”危及用户人身安全；特别检查对出入口车道等防滑带、消防疏散通道等特殊功用道路。

2、制定车辆管理规定。对进入社区内的机动车辆和非机动车辆，都有严格限制，以免车辆损及路面。

3、制定公共管理规定。通过管理公约、用户手册等公众制度约束业主和用户的行为，鼓励用户共同维护社区秩序，共同制止在道路上私搭乱建、乱搬井盖等行为。

4、注意路面保养，防止因长年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出现明显坑洼，影响业主和用户通行，应尽快安排修整。

考评资料中建议附入：道路管理规程、道路巡检记录、道路维修养护记录、道路照片等。

六、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。2分 设备运行

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正常，设施完好、无渗漏、无污染0.6 发现一处不符合扣0.2 保障措施严格0.4 无措施或措施不严0 水质符合卫生标准0.5 不符合0 有处理方案0.5 无处理方案0。

考评资料中包括：二次供水保洁单位的保洁、卫生许可证复印件；水池清洗人员健康复印件；水池清洗和消毒记录，水质检验报告书；二次供水管理巡查制度；二次供水设施保洁管理制度；二次供水设施巡查记录表，停水及事故处理方案。

七、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等照明设备完好。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

1、供电管理标准作业规程。

2、相关记录。

3、公共部位照明设备检查表。

八、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；制定出现故障应急处理方案。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

1、开关时间表执行记录。

2、电梯运行管理、维修保养、巡视检查的有关规定及执行记录。

3、工程报告等安全运行分析资料。

4、应急方案。

5、电梯工作制度。

6、电梯巡查制度和巡查表格样本。九、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。

1、集中供暖测温记录；

2、供暖标准作业规程。

第四章

保安、消防、车辆管理

一、社区基本实行封闭式管理。1分 符合1.0 不符合0。考评资料中附入：

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出入登记管理制度 物品放行规定

保安值班工作制度及出入表、出入证、临时出入证、物品放行条 治安监控情况记录 其他原始记录的样本。

二、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。2分 符合2.0 无专业保安队伍扣0.1 其它每发现一处不符合扣0.2。

考评资料可包括以下内容：

1、保安介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件；保安员上岗证情况统计及上岗证样本。

2、安全保卫管理制度、值班制度。要求保安员按规定24 小时值班巡逻。

3、岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度。明确保安员要按职责认真工作，严格考核。

4、保安员业务培训和职业道德培训规定及培训记录。

5、保安员工作守则、仪容仪表规定。要求每位保安员按规定文明执勤、敬业爱岗。

6、岗位规范用语标准。要求每位保安员在执行安全保卫任务时言语规范、文明礼貌。

7、工作记录。包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表等。

为较好地反映保安人员的工作面貌，参评单位还可收入曾荣获政府部门颁发的治安保卫工作荣誉证书。

三、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。

1、游泳池安全标识。

2、配电房安全标识。

3、维修时的安全标识。

4、清洗外墙时的安全标识。

5、保安措施的有关规定。

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6、出入记录，物品放行条。

四、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。2分 符合2.0 不符合0。

1、制订火灾应急方案。对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和规范。为使应急方案更清晰明了、易懂、易记，建议将火灾处理程序制成流程图挂于办公室内。

2、制定管理规程，规范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防设施设备及各类指引标志，并每天按时巡检，及时整改未达标准、使用不当的消防设施设备，补充残缺的指示标志，清理阻塞消防通道的物品杂物。

3、设置消防疏散指示图。按规定在大堂、出入口、楼层、甚至 各用户房间等明显位置设置消防民疏散指示图。

4、应急灯配备齐全，可随时起用；引路标志洁净，可随时起用。考评资料中可附入：火灾应急方案、火灾处理流程图、消防设备设施管理规定、消防巡查表、部分消防设备设施的照片、消防疏散示意图小样。

五、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2。

1、停车场管理标准作业流程。

2、车辆出入登记。

3、车辆收费登记。

六、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落实的扣1.0 乱停放每部车扣0.2。

1、设专人看管非机动车停放场地。保管员负责车辆保管，并按分类整齐摆放各类机动车辆。

2、建立非机动车辆管理守则。对取放程序、摆放程序、清洁措施等做出规定，要求车主共同遵守。

3、建立长期保管和临时保管办法，车主如需长期委托保管车辆，可先到管理公司办理登记手续，领取车牌卡，按指定位置存放。临时车辆停放由保管员按区域停放。

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4、建立清洁巡查制度，每天清扫场地，保证场地内无垃圾杂物。考评资料中建议附入非机动车辆管理守则，非机动车管理办法，车辆牌号及登记样本，还可附入非机动车辆停放照片。

第五章

一、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1分 符合1.0 每发现一处不符合扣0.2。

环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作三方面。本条目的考核重点是环卫设施建设。

环卫设施包括环卫车辆(如清扫车、洒水车、垃圾运输车等)，便民设施(如果皮箱、垃圾箱，在综合大厦(社区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱，在综合大厦专门另设建筑垃圾房等并要做好这些设施保养工作。

考评检查中，考评单位环卫设施是否完备需现场查看，考评资料中比较难以体现。但在资料中可以准备下列材料，使参评者对物业环卫设施有大体了解：

1、图片资料。打印具有典型代表意义的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外观照片。

2、文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况。

3、统计表。统计物业的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、数量，使考评者从数量上对物业环卫设施有概念性了解。

二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。2分 未实行责任制的扣1.0 无专职清洁人员和明确的责任范围的扣0.5 未实行标准化保洁的扣0.5 在考评中建议采用以下资料：

1、专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构，如是外派清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入。

2、岗位职责，包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责。

3、清洁工作制度，包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等。

4、操作规程，包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清洁、地面打蜡等工作规程。

环境卫生管理

物业创优指导方案

5、岗位职责、工作制度执行情况，包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等工作记录样本。

三、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2分 每发现一处垃圾扣0.2 未达到垃圾日产日清的扣0.5 未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

1、合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒让、灭虫公司等签订的垃圾清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况。

2、垃圾收集及存放规定，包括垃圾收集清运操作程序，垃圾房管理规定等。

3、清洁巡查制度。物业管理公司每日巡查时应对社区清洁进行检查。

4、有关记录，包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样本。

四、房屋共用设施设备无蚁害。1分 每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议包括以下内容：与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业机构的资质证明，防治制度及有关防治记录。

五、社区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2分 每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议包括以下内容：社区道路照片，保洁工作标准作业规程。

六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中包括：管理守则，清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记录表，清洁评估月总结表等记录样本。

七、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

1、制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理，禁止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画等行为。

2、建立商业网点区清洁制度。制定清洁标准，并按标准每日进行清洁。

3、建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况，及时制止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象，发现未达标准的清洁问题立即安排整改。

参评资料中建议包括：商业网点管理规定，清洁标准，巡检制度及清洁、巡

物业创优指导方案

检记录样本。同时，资料中可以附入商业网点的照片，以反映商业网点管理整洁有序。

八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦一般皆禁止饲养宠物、家禽、家畜。社区中虽可以养宠物，但须经政府有关部门同意，办理登记手续，并须定期检查［防疫。

为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象，物业管理公司应做好以下工作：

1、在管理公约、用户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲养宠物、家禽、家畜等。

2、建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项内容，发现有违反规定的，应加以劝阻制止。

3、政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物、家禽、家畜等，物业管理公司多次劝说仍拒不改正，物业管理公司可以请政府有关部门协助做好劝说工作，必要时可根据管理公约采取相应的强制措施。

考评资料中可以附入管理公约及用户手册相关章节的复印件及检查记录、整改通知样本等。

九、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1分 符合1.0 发现一处不符合扣0.2。

考评资料应分别从排烟、排污、噪声、外墙清洁等几方面着手准备：

1、排烟管理规定及执行记录。要求物业内燃烧燃料的单元，如餐饮，住宅厨房等全部使用达到环保要求的燃料，并按规定烟道排烟。

2、排污管理规定及执行记录。物业管理公司制定污水井、化粪池等管理规定，并由工程主管部门按规定每日检查废水、废渣排放口。

3、噪声管理规定及执行记录。严格控制设备运行及用户装修所发出的噪声，按国家要求定期进行噪声监测。

4、二次供水资料。严格按二次供水制度提供用水，无水源污染。

5、外墙清洁粉刷规定及清洁记录。按规定定期清洗粉刷外墙，保证外墙清洁、无污染。

6、环保部门对烟、排污、噪声等监测报告。政府环保部门出具的监测报告

物业创优指导方案

最具权威性和说服性，可以附入一至二份监测报告样本。

第六章

一、社区内绿地布局合理，花草树木与建筑社区配置得当。1分 基本符合0.5 不符合0。

考评资料中建议附入绿化布置平面图，绿化布置方案及绿化照片。

二、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2分 基本符合1.0 不符合0。

考评资料中建议附入管理公约或住户手册，绿地保护制度及巡查表格，绿地照片。

三、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无拆损现象，无斑秃。2分 长势不好扣1.0 其它每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议附入：绿化承包商或绿化专职人员资质证明，绿化养护制度及养护记录样本，绿化管理制度及绿化巡查记录，物业内花木照片。

四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。2分 符合2.0 每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议附入管理公约或住户手册相关规定，绿地保护制度，绿地清洁巡查表，绿地照片等。

第七章

一、开展有意义、健康向上的社区文化活动。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

考评资料中应反映物业管理公司所开展的这类活动：

1、学习宣传园地、信息栏的照片及部分学习宣传内容。宣传园地主要用以宣布管理信息、财务信息，宣传消防安全知识、物业管理知识、国家政策新闻，回答业主提问，探讨业主关心的问题。

2、培训资料。物业管理公司以培训形式对业主和用户讲解物业管理法规、管理公司的管理和服务、业主委员会动作等。

绿化管理

精神文明建设

物业创优指导方案

3、物业管理公司简讯等宣传资料。

4、物业管理公司开展各项活动的资料或各类比赛的通知及现场照片等。

5、其他资料。为使考评资料更丰富，参评单位可根据实际情况附入文化活动计划及有意义的联谊活动、座谈会等资料。

二、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1分 符合1.0 不符合0。

考评资料中建议附入：各类社区活动的通知，现场照片，业主签名表，社区文化活动方案等。

第八章

一、物业管理服务费收缴率98%以上。2分 符合2.0 每降低1个百分点扣0.5。

考评资料中附入：参评单位服务性收费许可证及副本，管理费收缴规定，管理费收缴情况统计表(根据管理实际，最好有半年至一年的统计数据)，催款通知书样本。

二、提供便民有偿服务，开展多种经营。2分 符合 2.0 基本符合1.0 不符合0。

物业管理公司可以采取以下途径开展多种经营：

1、有偿便民服务。有偿服务既有利于扩大物业的综合服务功能，又可对管理公司稍有补贴，可以说是两全其美。主要包括：

(1)商业网点配套服务，如快餐服务、会场经营、商务中心等；(2)健康娱乐，如健身房、会所、歌舞厅等；

(3)教育卫生，有关部门合作，开设医疗及幼儿园、中小学等；(4)家电维修。

2、特约服务。为满足业主的个别需求而制定的特色服务，如室内清洁、家教、装修设计、工程维修、机电安装等。

3、开展多种经营，如房屋中介。物业管理参与租赁物业，收取一定佣金。考评资料中建议附入：物业管理所开展的多种经营介绍，多种经营许可证明，多种经营管理规定，有偿服务结算程序，有关账务表样本等。

管理效益

物业创优指导方案

三、本社区物业管理经营状况。1分 盈利1.0 持平0.5 亏本0。参评单位应在考评资料中附入审计报告、资产负债表、利润表、现金流量表、利润分配表、管理费收支表等，以反映其经营状况。

第三篇：物业创优指导方案

物 业 创 优 指 导 方 案

目录

第一章：基础管理..................................................3 第二章：房屋管理维修养护..........................................9 第三章：共用设施设备管理..........................................12 第四章：保安、消防、车辆管理......................................15 第五章：环境卫生管理..............................................17 第六章：绿化管理..................................................20 第七章：精神文明建设..............................................21 第八章：管理效益..................................................21

第一章 基础管理

一、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。为体现“按规划要求建设以”，可提供：

1、国家建设征用土地通知书

2、建设用地批准书

3、投资许可证

4、施工许可证

5、用地红线图

6、建筑规划方案图

7、标准层竣工图

8、地下管工图

9、命名批复

10、门牌批复等证明等。

11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。

“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整，资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同，同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料，图片。

二、已办理接管验收手续。1分 符合1.0不符合0。

1、产权资料：

包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。

2、技术资料： 建筑规划方案图 标准层竣工图

房屋及配套基础设施设备竣工图 地下管网竣工图 竣工验收证明书

建设工程质量认定书 建设工程规划验收合格证

楼层移交清单、设备清单、设施详细数据 隐蔽工程验收记录、图纸资料等。

技术资料还包括：市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。

3、法律规定或双方认为必要的其他资料： 如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。

因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明：

交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。

三、由物业统一提供专业服务。1分 符合1.0不符合0。考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质：

1、物业管理公司简介。

2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。

3、物业管理资质证书。

4、办公场地证明。

5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。

6、物业委托管理合同。

7、物业管理简介（管理期限、管理方式）

8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件（物业主管部门颁发）；物业运营手册自建保安许可证（或聘用保安合同）；绿化、清洁、维修、设备保养合同；各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。

四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。1分 符合1.0 基本符合0.5 不符合0。

1、物业公司前期介入的情况简介。

2、与建设单位的《前期物业管理合同》。

五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。

2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。

3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。

六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。1分 符合1.0 已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5 未建立0。

所附的考评资料可以包括以下内容：

1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。

2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。

3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。

4、代管银行同意开户的证明。

5、物业维修基金专用户账户委托书。

6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。

7、维修基金续筹入账凭证。

8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文（如已使用维修基金）。

（1）召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。（2）业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。

（3）政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。

维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。

七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。2分 完善2.0 基本完善1.0 不完善0。

1、房屋使用、管理、维修公约。

2、装修管理规定。

3、业主公约。

4、精神文明建设公约。

5、社区管理公约。

6、住户手册。

7、商户手册。

八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

业主委员会筹备资料； 业主委员会选举文件； 业主委员会备案文件。

九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。

十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。1分 符合1.0 不符合0。

1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。

2、物业公司的批示。

3、业主委员会的批示。

十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。2分

制度、工作标准建立健全1.0；主要检查：

物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2； 未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。略：物业运营各标准作业流程。

十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。2分 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0。

对照标准，考评资料中可收入以下内容，以体现物业管理公司的规范性：

1、员工花名册，即在职员名录。

2、员工证件汇总表。

管理岗位员工，应有物业管理上岗证； 财务人员应有财务人员上岗证；

工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件； 保安人员应有保安上岗证。

附：物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。

3、职业道德培训记录。对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风。

4、职业道德规范。

5、员工行为规范。

6、各岗位服务规范用语。

7、员工着装规定。制定统一着装标准并要求员工按标准着装。

十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2分 符合2。0，基本符合1。0，不符合0。

考评资料中可以包括以下内容：

(1)计算机应用情况简介。对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍，例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。

(2)计算机使用管理规定。(3)会计电算化管理制度。

(4)智能化设备功能及应用情况介绍经，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。

(5)智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。(6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。

十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2分 执行有关规定1.0。未执行0；公开1.0；未公开0。

按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：财务管理制度；会计制度；财务预算管理规定；财务收支决算编制规定；保证金管理规定；管理费收缴管理规定；管理费支出管理规定；有偿服务管理规定；维修基镏金管理制度；财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理费公开照片；等等。

十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2分

包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，它一般包括：

1、房屋总平面图。

2、地下管网图(社区)

3、房屋使用情况统计册。

4、房屋大中修记录。

5、设备设施台帐。

6、设备设施的大中修记录。

7、设备设施安装资料及图纸。

十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。2分 每发现一处不符合扣0.2。

1、用户档案管理规程。

2、用户档案总目录。

3、一套完整的用户档案。

十七、建立24小时值班制度。

设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。2分 符合2.0，值班制度不符合扣0。5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1。

考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录(意见受理记录、回访记录、值班记录等)的复印件。

十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。2分 符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

考评资料中收入下列资料：调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。

十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%，并有回访记录。2分 建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

考评资料中建议收入下列资料：维修服务承诺制；维修服务承诺检查落实制度和检查表样本；用户室内设施报修工作规程；维修工程验收规程；维修工程完成情况统计表样本；回访月统计表样本；工程维修单样本。

第二章 房屋管理维修养护

一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。2分 符合2。0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。它通常以最简短的文字或图样表达管理公司的管理和服务意图。（1）宣传标志包括招牌、广告牌等。

(2)指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。大厦应在大堂及各楼层设置各用户单位公司水牌。

(3)消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。(4)危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的标志。(5)管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。

物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰，应及时更换。

考评资料中建议采用资料：参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一例并配照片。

二、违反划搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。2分 符合2,0。发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以采取以下措施：

(1)在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途行为，由业主或业主委员会签名确认，业主大会表决通过。

(2)在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止私搭乱建等行为。业主或用户入住时，由业主或用户签名承诺遵守相应规定。

(3)严格施工装修管理。严格执行施工装修审核、监督、验收程序。施工装修经物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物业管理公司审批同意后方可进行；施工过程中，物来管理公司定期巡查，发现有私搭乱建等行为立刻制止；工程完工后，应经物业管理公司验收后才可投入使用。

(4)加强日常巡查。物业管理公司在例行巡查时，注意检查是否有私搭乱建搭擅自改变房屋用途和行为，一旦发现即刻制止，并信而有征 好说服教育工作，要求整改复原。

考评资料中可以附入反映物业管理公司以上工作的资料：

1、社区规划用途书

2、《业主公约》和《用户手册》中相关规定、装修审批和巡查规程、二次装修验收文件、装修巡查记录及违章整改通知、(社区)社区照片及住宅、商场、餐饮等的简介。

三、房屋外观完好、整洁：外墙面砖，涂料等装饰材料脱落、无污迹。2分 符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0。2。

物业的外观是考评组首先要看到的“脸面”，将给考评组留下较深刻的第一印象。物业的功能再好，如果外观残损脏差都不会给人好的感觉。为维持较好的“面子”，物业管理公司应做好以下工作：

1、加强宣传。利用宣传栏，以漫画、公告书等形式大力宣传维护公共环境的重要性，树立业主用户的公德意识、主动爱护建筑外貌，不乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂。

2、严格管理。加日常管理，阻止业主用户及外来人员在物业外墙乱涂乱画、张贴纸张、悬挂条幅等。

3、物业管理公司设有专人或聘请专业人或专业公司，定期清洗、保养外墙，保持物业外观清洁。

4、加强巡查。把对物业外观的巡查作为日常例行巡检的一部分，发现破损及时修补，发现乱涂乱张贴要马上安排整改。

考评资料中建议附入：公共设施巡查记录、外墙清洁记录、外墙维修保养记录、反映外观的照片或宣传栏照片等。

四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2分 符合2.0示按规定投置0；按规定设置，但不整齐或有每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5。

考评资料中建议采用以下资料：

1、参评大厦(社区)外部招牌、广告牌、霓虹灯设置的生产力说明及位置图。

2、招牌、广告牌登记证或准用证。

3、室外招牌、广告、霓虹灯管理规程。

4、安装审批施工监管及验收记录。

5、巡查记录、清洁记录、维修记录等。

6、招牌、广告、霓虹灯等的照片。

五、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网，晾晒架、遮阳蓬等。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中可采用：管理公约和用户手册内的相关规定、装修管理规定、公共设施巡查记录原件样本、参评物业的外观照片。

六、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

考评资料中建议采用资料：参评物业空调系统简介、空调管理规程和巡检表格、物来外观空调照片，空调安装示意图。

七、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。2分 符合2.0每发现一处不符合扣0.5。

考评资料中要体现“未发生”不合装修规定的现象，可以从以下几个方面准备：

1、物业管理公司或业主委员会颁布发的有关规定。要求业主要管理公约、用户手册或装修指南、装修管理规定等规定上签字，同意遵守物业字处理公司对房屋装修的管理。

2、物业管理公司装修管理工作规程。物业公司对公共地方或用户室内装修进行报批、鉴管、验收等程序，以保证装修装饰符合规定。建议资料中附入有关手续、巡查记录、表格原件。

3、装修情况统计表。对物业内各房间的装修及验收情况进行月度和统计，以证明未发生违规装修现象，如果确实存在违规装修，也应有整改措施和整改结果记录。

第三章

共用设施设备管理

一、共用配套设施完好，无随意改变用途。1分 符合1.0，每发现一处不符合扣0。5。

共用配套服务设施主要包括体育设施(篮球场、网球场、游泳池等)，娱乐设施(会所、健身室、台球室等)，生活设施(幼儿园、商场、菜市场、餐厅等。)共用配套服务设施决定了物业管理公司的服务能力。

参评单位一要注意共用服务配套设施的管理，使之处于最佳使用状态。

为保证共用配套设施的良好使用状态，物业管理公司在日常检查中应注意维护保养，且需在管理公约及各项管理制度中明确规定，要求业主和用户共同维护共用配套设施，禁止随意改变用途

为使考评者对本物业的人用配套服务设施有所了解，指导参评单位在最短的时间内参观社区(大厦)内的共用服务设施，参评单位可以资料中附入共用配套服务设施简介，介绍物业规划时设置的共用配套服务设施数量、功用及使用情况。

考评资料中还应附入规划书、会所管理规定、商场管理规定等有关公共配套设施的各项管理规定，及服务设施使用情况的记录、有关照片等，以便更丰富、生动。

二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。2分 设施设备运行按规定记录0.5，无事故0.5；遵守操作0.6。每发现一处不符合扣0.2；遵守保养0.4规范，每发现一处不符合扣0.1。

1、供配电运行记录。

2、热力运行记录。

3、电梯运行记录。

4、各项标准操作规程。

三、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。2分 符合2.0，发现一处不符合扣0.1。

考评资料中建议附入：共用管线走向简介、管线走向平面图。

四、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。1分 符合1.0 发现一处堵塞或外溢扣0.5。

附相关资料。

五、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。2分 通畅、平整1.0 发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖使用影响通行0.4 发现一处不符合扣0.2。

与道路管理有关的措施有：

1、道路巡检制度。禁止在道路及共用通道摆放杂物；禁止随便搬动井盖。日常巡检时注意清理路面杂物，发现井盖丢失应及时配制，以免成为“陷井”危及用户人身安全；特别检查对出入口车道等防滑带、消防疏散通道等特殊功用道路。

2、制定车辆管理规定。对进入社区内的机动车辆和非机动车辆，都有严格限制，以免车辆损及路面。

3、制定公共管理规定。通过管理公约、用户手册等公众制度约束业主和用户的行为，鼓励用户共同维护社区秩序，共同制止在道路上私搭乱建、乱搬井盖等行为。

4、注意路面保养，防止因长年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出现明显坑洼，影响业主和用户通行，应尽快安排修整。

考评资料中建议附入：道路管理规程、道路巡检记录、道路维修养护记录、道路照片等。

六、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。2分 设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染0.6 发现一处不符合扣0.2 保障措施严格0.4 无措施或措施不严0 水质符合卫生标准0.5 不符合0 有处理方案0.5 无处理方案0。

考评资料中包括：二次供水保洁单位的保洁、卫生许可证复印件；水池清洗人员健康复印件；水池清洗和消毒记录，水质检验报告书；二次供水管理巡查制度；二次供水设施保洁管理制度；二次供水设施巡查记录表，停水及事故处理方案。

七、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等照明设备完好。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

1、供电管理标准作业规程。

2、相关记录。

3、公共部位照明设备检查表。

八、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；制定出现故障应急处理方案。2分 符合2.0 发现一处不符合扣0.5。

1、开关时间表执行记录。

2、电梯运行管理、维修保养、巡视检查的有关规定及执行记录。

3、工程报告等安全运行分析资料。

4、应急方案。

5、电梯工作制度。

6、电梯巡查制度和巡查表格样本。九、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。

1、集中供暖测温记录；

2、供暖标准作业规程。

第四章

保安、消防、车辆管理

一、社区基本实行封闭式管理。1分 符合1.0 不符合0。考评资料中附入：

出入登记管理制度 物品放行规定

保安值班工作制度及出入表、出入证、临时出入证、物品放行条 治安监控情况记录 其他原始记录的样本。

二、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。2分 符合2.0 无专业保安队伍扣0.1 其它每发现一处不符合扣0.2。

考评资料可包括以下内容：

1、保安介绍。专业保安公司的资质证明或自建保安的许可证复印件；保安员上岗证情况统计及上岗证样本。

2、安全保卫管理制度、值班制度。要求保安员按规定24 小时值班巡逻。

3、岗位职责、岗位工作考核办法等责任制度。明确保安员要按职责认真工作，严格考核。

4、保安员业务培训和职业道德培训规定及培训记录。

5、保安员工作守则、仪容仪表规定。要求每位保安员按规定文明执勤、敬业爱岗。

6、岗位规范用语标准。要求每位保安员在执行安全保卫任务时言语规范、文明礼貌。

7、工作记录。包括排岗表、工作日志、岗位交接表、每周(月)工作评估表等。为较好地反映保安人员的工作面貌，参评单位还可收入曾荣获政府部门颁发的治安保卫工作荣誉证书。

三、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。

1、游泳池安全标识。

2、配电房安全标识。

3、维修时的安全标识。

4、清洗外墙时的安全标识。

5、保安措施的有关规定。

6、出入记录，物品放行条。

四、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案。2分 符合2.0 不符合0。

1、制订火灾应急方案。对火灾发现、报警、紧急广播、初期火灾处理、消防设备设施启用、灭火、自救、逃生、灾后处理等程序做详细说明和规范。为使应急方案更清晰明了、易懂、易记，建议将火灾处理程序制成流程图挂于办公室内。

2、制定管理规程，规范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防设施设备及各类指引标志，并每天按时巡检，及时整改未达标准、使用不当的消防设施设备，补充残缺的指示标志，清理阻塞消防通道的物品杂物。

3、设置消防疏散指示图。按规定在大堂、出入口、楼层、甚至 各用户房间等明显位置设置消防民疏散指示图。

4、应急灯配备齐全，可随时起用；引路标志洁净，可随时起用。

考评资料中可附入：火灾应急方案、火灾处理流程图、消防设备设施管理规定、消防巡查表、部分消防设备设施的照片、消防疏散示意图小样。

五、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2。

1、停车场管理标准作业流程。

2、车辆出入登记。

3、车辆收费登记。

六、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落实的扣1.0 乱停放每部车扣0.2。

1、设专人看管非机动车停放场地。保管员负责车辆保管，并按分类整齐摆放各类机动车辆。

2、建立非机动车辆管理守则。对取放程序、摆放程序、清洁措施等做出规定，要求车主共同遵守。

3、建立长期保管和临时保管办法，车主如需长期委托保管车辆，可先到管理公司办理登记手续，领取车牌卡，按指定位置存放。临时车辆停放由保管员按区域停放。

4、建立清洁巡查制度，每天清扫场地，保证场地内无垃圾杂物。

考评资料中建议附入非机动车辆管理守则，非机动车管理办法，车辆牌号及登记样本，还可附入非机动车辆停放照片。

第五章

环境卫生管理

一、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。1分 符合1.0 每发现一处不符合扣0.2。

环境卫生管理包括制定管理制度、搞好卫生设施建设和做好环卫宣传工作三方面。本条目的考核重点是环卫设施建设。

环卫设施包括环卫车辆(如清扫车、洒水车、垃圾运输车等)，便民设施(如果皮箱、垃圾箱，在综合大厦(社区)外围或角落设置垃圾房、垃圾箱，在综合大厦专门另设建筑垃圾房等并要做好这些设施保养工作。

考评检查中，考评单位环卫设施是否完备需现场查看，考评资料中比较难以体现。但在资料中可以准备下列材料，使参评者对物业环卫设施有大体了解：

1、图片资料。打印具有典型代表意义的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外观照片。

2、文字简介。简要介绍物业的环卫设施及位置和使用情况。

3、统计表。统计物业的环卫设施，如垃圾箱、果皮箱、数量，使考评者从数量上对物业环卫设施有概念性了解。

二、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。2分 未实行责任制的扣1.0 无专职清洁人员和明确的责任范围的扣0.5 未实行标准化保洁的扣0.5 在考评中建议采用以下资料：

1、专职清洁介绍。简介专职清洁队伍及清洁员组织架构，如是外派清洁公司的资质、执照、清洁合同的复印件附入。

2、岗位职责，包括清洁主管、领班、各区域清洁员的职责。

3、清洁工作制度，包括清洁标准、清洁人员考核制度、清洁检查制度等。

4、操作规程，包括室内清洁、公共地方清洁、洗手间清洁、地毯清洁、外墙清洁、地面打蜡等工作规程。

5、岗位职责、工作制度执行情况，包括卫生质量评估表、卫生巡检表、清洁服务意见书等工作记录样本。

三、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2分 每发现一处垃圾扣0.2 未达到垃圾日产日清的扣0.5 未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。

1、合同复印件。物业管理公司与市政卫生部门、消毒让、灭虫公司等签订的垃圾清运及消毒杀虫合同可以反映物业公司每日垃圾清运和消毒灭杀情况。

2、垃圾收集及存放规定，包括垃圾收集清运操作程序，垃圾房管理规定等。

3、清洁巡查制度。物业管理公司每日巡查时应对社区清洁进行检查。

4、有关记录，包括垃圾清运记录、垃圾池消毒杀虫记录、清洁巡查记录等的样本。

四、房屋共用设施设备无蚁害。1分 每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议包括以下内容：与白蚁防治机构签订合同的复印件，专业机构的资质证明，防治制度及有关防治记录。

五、社区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。2分 每发现一处不符合扣0.2。考评资料中建议包括以下内容：社区道路照片，保洁工作标准作业规程。

六、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中包括：管理守则，清洁监督检查制度，清洁标准及清洁检查记录表，清洁评估月总结表等记录样本。

七、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象。2分 符合2.0，每发现一处不符合扣0.2。

1、制定商业网点管理规定。严格商业网点区管理，禁止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画等行为。

2、建立商业网点区清洁制度。制定清洁标准，并按标准每日进行清洁。

3、建立商业网点区巡检制度。每日巡查商业网点清洁卫生等情况，及时制止乱设摊点、乱设广告牌、乱贴、乱画现象，发现未达标准的清洁问题立即安排整改。

参评资料中建议包括：商业网点管理规定，清洁标准，巡检制度及清洁、巡检记录样本。同时，资料中可以附入商业网点的照片，以反映商业网点管理整洁有序。

八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。

饲养宠物、家禽、家畜会严重影响物业环境清洁。大厦一般皆禁止饲养宠物、家禽、家畜。社区中虽可以养宠物，但须经政府有关部门同意，办理登记手续，并须定期检查［防疫。

为避免物业区域内出现违规饲养宠物、家禽、家畜现象，物业管理公司应做好以下工作：

1、在管理公约、用户手册中制定相应条款，规定禁止未经政府批准私自饲养宠物、家禽、家畜等。

2、建立检查制度。把对饲养宠物、家禽、家畜的检查作为日常巡检的一项内容，发现有违反规定的，应加以劝阻制止。

3、政府部门协助。如果用户坚持饲养宠物、家禽、家畜等，物业管理公司多次劝说仍拒不改正，物业管理公司可以请政府有关部门协助做好劝说工作，必要时可根据管理公约采取相应的强制措施。

考评资料中可以附入管理公约及用户手册相关章节的复印件及检查记录、整改通知样本等。

九、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。1分 符合1.0 发现一处不符合扣0.2。

考评资料应分别从排烟、排污、噪声、外墙清洁等几方面着手准备：

1、排烟管理规定及执行记录。要求物业内燃烧燃料的单元，如餐饮，住宅厨房等全部使用达到环保要求的燃料，并按规定烟道排烟。

2、排污管理规定及执行记录。物业管理公司制定污水井、化粪池等管理规定，并由工程主管部门按规定每日检查废水、废渣排放口。

3、噪声管理规定及执行记录。严格控制设备运行及用户装修所发出的噪声，按国家要求定期进行噪声监测。

4、二次供水资料。严格按二次供水制度提供用水，无水源污染。

5、外墙清洁粉刷规定及清洁记录。按规定定期清洗粉刷外墙，保证外墙清洁、无污染。

6、环保部门对烟、排污、噪声等监测报告。政府环保部门出具的监测报告最具权威性和说服性，可以附入一至二份监测报告样本。

第六章

一、社区内绿地布局合理，花草树木与建筑社区配置得当。1分 基本符合0.5 不符合0。

考评资料中建议附入绿化布置平面图，绿化布置方案及绿化照片。

二、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2分 基本符合1.0 不符合0。考评资料中建议附入管理公约或住户手册，绿地保护制度及巡查表格，绿地照片。

三、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无拆损现象，无斑秃。2分 长势不好扣1.0 其它每发现一处不符合扣0.2。

考评资料中建议附入：绿化承包商或绿化专职人员资质证明，绿化养护制度及养护记录样本，绿化管理制度及绿化巡查记录，物业内花木照片。

四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。2分 符合2.0 每发现一处不符合扣0.2。

绿化管理

考评资料中建议附入管理公约或住户手册相关规定，绿地保护制度，绿地清洁巡查表，绿地照片等。

第七章

精神文明建设

一、开展有意义、健康向上的社区文化活动。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。

考评资料中应反映物业管理公司所开展的这类活动：

1、学习宣传园地、信息栏的照片及部分学习宣传内容。宣传园地主要用以宣布管理信息、财务信息，宣传消防安全知识、物业管理知识、国家政策新闻，回答业主提问，探讨业主关心的问题。

2、培训资料。物业管理公司以培训形式对业主和用户讲解物业管理法规、管理公司的管理和服务、业主委员会动作等。

3、物业管理公司简讯等宣传资料。

4、物业管理公司开展各项活动的资料或各类比赛的通知及现场照片等。

5、其他资料。为使考评资料更丰富，参评单位可根据实际情况附入文化活动计划及有意义的联谊活动、座谈会等资料。

二、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1分 符合1.0 不符合0。考评资料中建议附入：各类社区活动的通知，现场照片，业主签名表，社区文化活动方案等。

第八章

一、物业管理服务费收缴率98%以上。2分 符合2.0 每降低1个百分点扣0.5。

考评资料中附入：参评单位服务性收费许可证及副本，管理费收缴规定，管理费收缴情况统计表(根据管理实际，最好有半年至一年的统计数据)，催款通知书样本。

二、提供便民有偿服务，开展多种经营。2分 符合 2.0 基本符合1.0 不符合0。物业管理公司可以采取以下途径开展多种经营：

管理效益

1、有偿便民服务。有偿服务既有利于扩大物业的综合服务功能，又可对管理公司稍有补贴，可以说是两全其美。主要包括：

(1)商业网点配套服务，如快餐服务、会场经营、商务中心等；(2)健康娱乐，如健身房、会所、歌舞厅等；

(3)教育卫生，有关部门合作，开设医疗及幼儿园、中小学等；(4)家电维修。

2、特约服务。为满足业主的个别需求而制定的特色服务，如室内清洁、家教、装修设计、工程维修、机电安装等。

3、开展多种经营，如房屋中介。物业管理参与租赁物业，收取一定佣金。考评资料中建议附入：物业管理所开展的多种经营介绍，多种经营许可证明，多种经营管理规定，有偿服务结算程序，有关账务表样本等。

三、本社区物业管理经营状况。1分 盈利1.0 持平0.5 亏本0。

参评单位应在考评资料中附入审计报告、资产负债表、利润表、现金流量表、利润分配表、管理费收支表等，以反映其经营状况。

第四篇：物业创优汇报材料

物业创优汇报材料

4、建立健全小区的各项管理制度。公司制定了各项管理制度、办法及工作岗位考核标准。保证各个岗位、各项工作都“有法可依，有章可循”。为了保证各项制度的贯彻落实，成立了由各部门负责人组成的考核小组，对违章违纪者坚决按制度办事，提高了全体员工遵章守纪的自觉性，为制度的贯彻落实奠定了良好的基矗2002年7月，公司机构改革，对每位员工进行考核，优胜劣汰，竞争上岗，真正做到了：“优者上，平者让，庸者下”，使组织机制始终处于良性循环状态。今年6月鄂电物业公司又根据建设部修订的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》重新修改、补充各完善了创优的各种资料。并对照标准找差距、订措施、制订整改方案，把整改计划落实到部门，落实到人，在9月底已完成了各项整改工作及各类资料的收集、整理和归档工作。装订成册共33本。这些资料不仅系统规范，而且具有很强的可操作性。

5、对员工进行培训是提高员工素质的重要环节。为此，公司对每位员工进行岗前培训，使他们初步树立敬岗爱业的精神，自觉维护公司的企业形象。对技术人员进行专业培训及专业考试，提高他们的专业技能，对业主负责人和业务骨干进行物业管理专业培训，使他们做到懂政策、懂业务、会管理。事实证明，员工素质的提高直接作用于管理，几年来，公司各项工作一年一年个台阶。

6、“寓管理于服务之中”是公司一直秉承的服务理念。公司对员工注重强调服务意识，强调用心管理、亲切服务。首先，公司成立客户服务中心，实行24小时服务值守，建立建全了严格的投诉和回访处理制度。维修服务须做到急修不过夜，中修当天完成，小修随叫随到，维修回访率达成7、100%，满意率达99%。其次，建立了“四公开、一监督”制度。即：公开收费标准、公开服务电话、公开管理人员姓名、公开服务项目。接受业主监督。这一制度推行，增强了业主对物业管理工作的认同感和信任度，同时也促进了全体员工以更加良好的服务态度和服务质量为住户排忧解难，保证了我们的管理工作更好地为业主服务。

8、环境是品牌的门面，必须常抓不懈。因此，我们在环境服务上狠落实，狠效果。我们配备了齐全的环卫设施，小区内设有60个垃圾桶和果皮箱，2台垃圾清运车.实行标准化清扫保洁,定时专人清洁楼内和公共环境;垃圾实行袋装化,日产日清;使小区公共区域真正达到了无积灰、无纸屑、无杂物;通道无积水、无异味.绿化管理聘请了专业人员,购置先进和绿化工具,配置了亲切儒雅的环境保护批示牌.几年来,公用绿地的管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象,小区内外环境优雅,花草树木配置合理.为业主提供了整洁、舒适、美观的居住环境.9、安全小区是树立品牌的重要环节.对业主来说,安全是第一位置的问题.入驻之初,物业公司就花大力气,建设者具有高科技智能化的安防系统,并与武汉市保安公司签订了保安 委托服务协议,有14名训练有素的保安人员对小区施行24小时封闭式治安服务管理,并运用多媒体闭路监控系统、周边防范红外线报警系统等智能化安防设施,做到‘‘技防”与‘人防”相结合,确保小区安全.10、重视消防管理.消防工作是住宅小区管理中的重中之重的工作,公司自始自终将消防工作放在首位,坚决贯彻“预防为主,防消结合”的消防工作方针.一方面制订了严格的消防安全制度和工作规范,成立了义务消-防-队伍,明确了消防责任人;另一方面注重对业主和员工消防知识的宣传、教育、培训,同时,加强对装修的消防管理.特别是公安部今年实施“消防安全管理规定”以来,公司上下迅速组织员工对“规定”的学习,宣传和贯彻活动,并多次组织安全大检查,对小区楼道内增设灭火器124个,使小区处于一种严格的消防受控状态.11、公用设施设备实行定时定点巡查制.小区员工乐于奉献,具有较强的敬业精神,对设施、设备进行24小时监控和管理,发现问题及时处理,确保了小区各项配套设施的较好运行,使小区内房屋设备设施完好率达到98%以上,房屋零修及时率达到98%以上,零修合格率达100%.

第五篇：2011 年物业创优目录[范文模版]

第一项 基础管理

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1．1．1 关于同意项目立项的批复

1．1．2 建设项目投资主体、项目名称变更的批复 1.1.3 关于时代天阶门牌的申请 1．1．4 项目选址意见书 1．1．5 规划批准书

1．1．6 关于新建防空地下室的批复 1．1．7 建设用地规划许可证

1．1．8 国有土地使用证

1．1．9 国有土地使用权出让合同 1．1．10 建设工程抗震设防审查证书 1．1．11 建设工程规划许可证 1．1．12 建筑工程施工许可证

1．1．13 建筑工程施工许可证（幕墙部分）1．1．14 建筑工程消防设计审核意见书 1.1.14.1 建筑工程消防验收意见书 1．1．15 建设项目环保审批意见 1．1．16 建设工程勘察合同 1．1．17 红线图

1．1．18 施工图设计文件审查意见书 1．1．19 总平面图 1．1．20 各楼层平面图 1．1．21 电梯安装开工审批表 1．1．22 大厦正常通电、通水、通邮 1．1．22．1通电

1．1．22．1．1供电局供电设计说明 1．1．22．1．2 供用电合同

1．1．22．2通水

1．1．22．2．1供用水协议 1．1．22．2．2污水委托处理协议

1.2 验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 住建部《物业承接查验办法 》 1．2．2 物业接管验收流程 1．2．3 单位工程竣工验收证明书 1．2．4 工程竣工报告

1．2．5 建设工程竣工验收报告 1．2．6 工程质量竣工验收记录 1.2.7 环保工程验收合同通知书 1.2.8 规划验收意见书 1.2.9 项目施工总结 1.2.10 物业房屋接管验收表 1．2．11 移交资料报告 1．2．12 钥匙移交记录

1．2．13 弱电工程系统资料移交清单

1．2．14 公安、消防《建筑工程消防验收意见书》 1．2．15 电梯定期验检报告

1.2.15.1 2010年电梯定期检验报告 1.2.15.2 2011年电梯定期检验报告 1.2.16 房屋接管验收检查问题汇总 1．2．17 公共设施设备清单

1.3由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1．3．1前期物业管理委托合同（含服务标准）1．3．2 商管公司资质证书

1.7.3.2.1 附1704《收楼须知》 1.7.3.2.2 附1704《牧业服务收费标准》 1.7.3.2.3 附1704《用户联络资料登记表》 1.7.3.2.4 附1704《物品放行单》签章备案样本 1.7.3.2.5附1704《用户消防安全协议书》 1.7.3.2.6附1704《单元设备数量检查表》 1.7.3.2.7附1704《用户收楼相关资料明细表》 1.7.3.2.8附1704《租赁协议书》 1.7.4 二次装修管理规定 1．7．5 公共管理制度 1．7．5.1 消防安全管理规定 1．7．5.2电梯运行管理规定 1．7．5．3火警应急操作流程 1．7．5．4 停电应急操作流程 1．7．5．5 消防设施管理规定 1．7．5．6 日常保洁作业标准 1.7.5.6.1 外判保洁检查考核标准 1．7．5．7 停车场管理规定 1．7．5．8 绿化养护计划 1．7．5．9 治安巡逻管理规定

1．8物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主同意

1．8．1创建苏州城市物业管理优秀大厦工作汇报 1．8．2创建苏州城市物业管理优秀大厦工作规划 1．8．3创建苏州城市物业管理优秀大厦实施方案 1．8．4创市优自评情况及得分 1.8.4.1 2011年5月自评得分表 1.8.4.2 20116月自评得分表 1.8.4.3 20117月自评得分表

1.9.1.2.9 保安主管岗位职责 1.9.1.2.10 保安领班岗位职责 1.9.1.2.11 监控、消控岗位职责 1.9.1.2.12消防专员岗位职责 1.9.1.2.13 大厅巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.14 外围岗岗位职责 1.9.1.2.15 楼层巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.16 车库巡视岗岗位职责 1.9.1.2.17 保洁主管岗位职责 1.9.1.2.18保洁领班岗位职责 1.9.1.2.19工程部主管岗位职责 1.9.1.2.20工程部领班岗位职责 1.9.1.2.21强电技工工作岗位职责 1.9.1.2.22空调、给排水岗位职责 1.9.1.2.23空调值班岗位职责 1.9.1.2.24配电值班岗位职责 1.9.1.2.25弱电技工岗位职责 1.9.1.2.26万能工岗位职责 1.9.1.3 各项工作规程 1.9.1.3.1 对客服务管理规程 1.9.1.3.1.1 二次装修管理规程 1.9.1.3.1.2 收楼管理规程 1.9.1.3.1.3 报修管理规程 1.9.1.3.1.4 施工证办理管理规程 1.9.1.3.1.5 回访工作管理规程 1.9.1.3.1.6 物业管理费收缴管理规程 1.9.1.3.2 安保工作规定 1.9.1.3.2.1保安工作行为规范 1.9.1.3.2.2 保安器材管理规定

1.9.1.3.4.1变、配电所停送电操作规定 1.9.1.3.4.2登高作业管理规定 1.9.1.3.4.3电梯、扶梯运行管理规定 1.9.1.3.4.4二次装修管理规定 1.9.1.3.4.5泛光照明设备操作规定 1.9.1.3.4.6高、低压设备维护保养规定 1.9.1.3.4.7给排水系统操作管理规定 1.9.1.3.4.8工程机房管理规定 1.9.1.3.4.9工程交接班制度 1.9.1.3.4.10工具及耗材管理规定 1.9.1.3.4.11空调系统维护保养规定 1.9.1.3.4.12冷冻机组操作规程 1.9.1.3.4.13热水系统设备操作管理规定 1.9.1.3.4.14弱电系统管理规定 1.9.1.3.4.15溴化锂机组操作规程 1.9.1.4 收费管理制度

1.9.1.4.1 物业管理费收缴规程 1.9.1.4.2 财务收支管理制度 1.9.1.5 岗位考核制度 1.9.1.5.1 员工行为规范 1.9.1.5.2 绩效考核方案 1.9.1.5.3 员工手册 1.9.1.5.4 培训管理制度

1．10物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨

1．10．1 员工信息表 1．10．2 员工培训记录

1.10.2.1 客服部培训/会议记录 1.10.2.2 工程部培训/会议记录

1．11．4 火灾自动报警系统 1．11．4．1火灾自动报警系统简介 1．11．4．2火灾自动报警系统调试报告 1．11．4．3火灾报警控制器使用说明书 1.11.4.4 火灾自动报警系统维保合同 1．11．4．5灭火器图片 1．11．4．6消防栓图片 1．11．5无线对讲系统

1．11．5．1对讲机基本使用说明 1．11．5．2通讯器材台帐

1．11．5．3安护员操作设施设备的图片 1.11.6 智能化停车场管理系统 1.11.6.1 停车场智能化系统说明书 1.11.6.2 停车场管理系统竣工资料

1.12 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1.12.1 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1.12.1.1江苏省物业服务收费管理办法 1.12.1.2 苏州市物业服务收费管理实施办法 1.12.1.3物业管理企业财务管理规定 1.12.2 物业管理费收缴规程 1．12．3 财务管理制度

1.13 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

1.13.1 工程档案管理制度

1．13．2 房屋、公共设施设备保养档案目录 1.13.2.1 公共设施设备2010年保养计划

0

1.15.7 施工单位联络表 1.15.8 项目管理中心通讯录 1.15.9服务电话公告牌图片

1．16 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1．16．1顾客满意率调查表

1.16.1.1 2010满意度调查问卷样表 1.16.1.2 2011年满意度调查问卷样表 1.16.2 意见反馈统计表 1.16.2.1 2010满意度调查报告 1.16.2.2 2011年满意度调查报告 1.16.3 每日反馈意见统计表样本

1．17建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并由回访记录

1．17．1 报修管理规程 1.17.2 便民维修服务承诺制 1.17.3 2011年01报修及时率统计表 1.17.4 2011年02月报修及时率统计表 1.17.5 2011年03月报修及时率统计表 1.17.6 2011年04月报修及时率统计表 1.17.7 2011年05月工程维修返修率统计表 1.17.8 2011年06月工程维修返修率统计表 1.17.9 2011年07月工程维修返修率统计表 1.17.10 维修派工单样表 1.17.11 内部报修单样表

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．7．2建设部《建筑装饰装修管理规定》

第三项 公共设备管理

（一）综合要求

3.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

3．1．1设备安全运行管理制度 3.1.1.1电梯运行管理规定 3.1.1.2 工程机房管理规定 3.1.1.3 变、配电所停送电操作规定 3.1.1.4 给排水系统操作管理规定 3.1.1.5 冷冻机组操作规程 3.1.1.6 热水系统设备操作管理规定 3.1.1.7 溴化锂机组操作规程 3．1．2 员工岗位责任制

3.1.2.1强电技工工作岗位职责 3.1.2.2空调、给排水岗位职责 3.1.2.3空调值班岗位职责 3.1.2.4配电值班岗位职责 3.1.2.5弱电技工岗位职责 3.1.2.6万能工岗位职责

3．1．3 系统巡视维护规定、维修保养规定 3.1.3.1 高、低压设备维护保养规定 3.1.3.2 空调系统维护保养规定 3.1.3.3 工程机房管理规定

3.4 设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故

3．4．1设备正常运行记录资料 3.4.1.1进线抄表记录 3.4.1.2进线抄表记录 3.4.1.3 3.4.1.4楼层配电系统每日检查表 3.4.1.5 擦窗机每月检查记录表 3.4.1.6地下室UPS抄表记录 3.4.1.7弱电系统每日检查表 3.4.1.8冷冻机组运行抄表记录 3.4.1.9热交换机运行抄表记录 3.4.1.10生活水泵运行记录 3.4.1.11空调巡检记录表 3.4.1.121污水泵巡检记录表 3.4.1.13消防主供系统巡检表 3.4.1.14送排风机巡检表

（二）供电系统

3．5 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

3．5．1供电系统简介 3.5.2供电协议书

3.5.3 供配电设施设备台帐 3.5.4变、配电所停送电操作规定 3.5.5限电、停电相关记录 3.5.6停电通知样本-

3．6制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

3．6．1临时用电管理措施

3.11.2 消防人员培训资料 3.11.3 消防培训记录 3.11.4 消防演习记录台帐 3.11.5 消防设施管理规定

3.12 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

3.12.1 苏州市消防条例

3.12.2 消防岗位责任制和区域防火责任人

3.12.3 消防宣传图片

3.13 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路指标完好，紧急疏散通道畅通

3.13.1 发生火警应急预案 3.13.2 消防疏散示意图 3.13.3 重点防火部位登记表 3.13.4 应急照明设施台帐

3.13.5 紧急疏散通道定期检查记录 3.13.6 动火申请表

3.13.7 完好率评定表（完好率≥98%）

3.14无火灾安全隐患

3.14.1 无火灾事故证明

3.14.2 消防设施设备安全检查记录

（五）电梯系统

3.15 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 3.15.1《特种设备安全监察条例》

3.15.2《电梯监督检验规程》

3.15.3《电梯试验方法》

3.21 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划

3.21.1给排水系统介绍

3.21.2给排水系统操作管理规定 3.21.3 苏州市用水办法 3.21.4 节能降耗制度 3.21.5 生活水泵运行记录

3.22 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏-----现场查验

3.23按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.23.1 城市供水水质管理规定

3.23.2供水运行管理和维修保养管理制度 3.23.3供水设备正常运行及维修保养记录 3.23.4水箱、水池清洗消毒规定和记录 3.23.5二次供水卫生许可证 3.23.6水箱、水池水质化验报告 3.23.7清洗水箱操作人员健康证复印件 3.23.8水箱钥匙使用规定及领用记录

3.24高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

3.24.1高压水泵、水池、水箱管理措施

3.24.2 水池、水箱附近无污染隐患-----现场查验 3.24.3 水池、水箱药品投放记录表

3.25限水、停水按规定时间通知住用户

3.25.1限水、停水管理规定 3.25.2停水通知单样本

0

3.32锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

3.32.1 供暖供气系统简介 3.32.2 供暖设施设备清单 3.32.3 燃气设备管理制度

3.32.4 燃气设备完好-----现场查验

3.33管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患-----现场查验

3.33.1管道、阀门定期检查记录

3.34北方地区冬季供暖居室内温度不低于16°C（无）

第四项 共用设施管理

4.1共用配套设施完好，无随意改变用途

4.1.1共用配套设施清册 4.1.2共用设施定期检查记录 4.1.3共用设施管理制度 4.1.4大厅照片 4.1.5餐厅照片 4.1.6垃圾中转站照片

4.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻-----现场查验

4.3道路、楼道、大堂等公共照明完好-----现场查验

4.4 大厦范围内的道路通畅，路面平坦-----现场查验

5.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度完善，停放整齐，场地整洁-----现场查验

5.8危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施

5.8.1 危机住户安全处设有明显标志 5.8.1.1 消防疏散示意图 5.8.1.2 大厦警示牌图片 5.8.2 制定相应的防范措施 5.8.2.1发生盗窃应急预案 5.8.2.2发生斗殴应急预案 5.8.2.3发生火警应急预案 5.8.2.4发生抢劫应急预案

5.8.2.5发现可疑物件或炸弹应急预案 5.8.2.6发生台风（暴雨）应急预案 5.8.2.7电梯困人应急预案 5.8.2.8发生雪灾应急预案 5.8.2.9水浸应急预案 第六项 环境卫生管理

6.1环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站-----现场查验

6.1.1 环卫设施设备清单 6.1.2 环卫设备使用说明

6.1.3垃圾筒及垃圾房保洁操作细则

6.2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

6.2.1日常保洁作业标准 6.2.2保洁各岗岗位职责 6.2.3保洁人员名册和责任范围 6.2.4《清洁工作日检查表》 6.2.5外判保洁合同

7.2.1 绿化养护计划-----见创优资料1.7.5.8 7.2.2 病虫害防治记录 7.2.3 绿化消杀记录

7.2.4 绿化养护检查制度 7.2.5 绿化养护人员日常记录 7.2.6 绿化养护检验标准

7.3 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物-----现场查验

7.4 大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 7.4.1 内部绿化管理措施 7.4.2 屋顶绿化管理措施

第八项 精神文明建设

8.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定

8.2设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 8.2.1学习宣传园地图片

8.2.2企业内部文化建设图片、记录 8.2.2.1 万人长跑活动

8.2.2.2 无偿献血组织活动 8.2.2.3 圆融首届乒乓球团体赛

8.2.2.4 欢乐圆融·第二届乒乓球大赛 8.2.2.5 赴东吴物业省优项目考察学习 8.2.2.6 参加圆融商管中央空调系统培训 8.2.2.7 第八届园区运动会现场

8.2.2.8 参加圆融集团“创想2009”摄影大赛 8.2.2.9 《城市商报》·《女人坊》封面女郎评选活动 8.2.2.10 参加圆融商管组织的管理提升系列培训

8.2.2.11 大厦负责人参加圆融集团开展的真人CS镭射对抗拓展活动 8.2.2.12 大厦创优小组代表参加市物协组织的创优专题培训 8.2.2.13 消防体验日 8.2.3 健身房活动图片

8.2.4 节假日等相关友情提示

8.3大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件