海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法

第一篇：海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法

海南省人民政府关于印发《海南省国有企业改革划拨土

地使用权管理办法》的通知

琼府[2006]70号

颁布时间：2006-11-29发文单位：海南省人民政府

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

现将《海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

目前，我省国有企业的体制转换和结构调整已进入攻坚阶段。建立国有企业划拨土地完善的处置机制，规范和简化处置程序，提高处置效率，通过依法处置土地资产筹集资金安置职工，对于促进国有企业改革、发展和稳定，构建和谐海南具有重要意义。各级政府要统一思想认识，采取有力措施，切实加强和规范国有企业改革过程中划拨土地使用权的管理，依法收回的土地出让金应主要用于国有企业改革中所需要的各种费用，如安置下岗职工等。省国土环境资源厅、省国资委等单位，要对全省划拨土地进行全面清理，并于今年年底前向省政府报告清理情况。

二○○六年十一月二十九日

海南省国有企业改革划拨土地使用权管理办法

第一条 为规范国有企业改革过程中划拨土地使用权的管理，依法处置土地资产，妥善安置职工，促进国有企业改革、发展和稳定，根据土地管理法律、法规和有关政策，结合我省实际，制定本办法。

第二条 国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、关闭、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理适用本办法。

国务院批准改制的国有企业，其划拨土地使用权的处置按照国家的有关规定执行。

第三条 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨用地等方式予以处置。

第四条 本办法所称租赁方式处置划拨土地使用权，是指土地使用者与市、县土地行政管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

本办法所称作价出资（入股）方式处置划拨土地使用权，是指国家以一定年限的土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。

本办法所称授权经营方式处置划拨土地使用权，是指国家根据需要，以一定年限的划拨土地使用权作价后授权给经省级以上人民政府批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司或者集团公司经营管理。

第五条 国有企业改革中采取出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨用地方式处置划拨土地使用权的适用范围按照国家的有关规定执行。

第六条 以出让、租赁和保留划拨方式处置划拨土地使用权的，由县级以上人民政府按照《海南经济特区土地管理条例》第三十二条和第四十八条规定的权限审批。

以作价出资（入股）和授权经营方式处置划拨土地使用权的，由省人民政府审批。

第七条 处置划拨土地使用权应当按照下列程序办理：

（一）划拨土地使用权价格评估。划拨土地使用权除保留划拨用地方式外，拟采取其他方式处置的，经批准改制的企业应当委托具有相应土地估价资格的机构对拟处置的划拨土地使用权进行价格评估。

（二）拟订划拨土地使用权处置方案。由经批准改制的企业拟订划拨土地使用权处置方案，主要内容应当包括企业改革的形式和内容、拟处置土地的状况、拟处置方式、拟处置价格及理由、拟处置后土地用途及土地使用权年限等。

（三）地价评估结果备案和划拨土地使用权处置方案审核。由市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查，出具意见，并附土地估价结果初审表。改制企业将土地价格评估结果和划拨土地使用权处置方案报有批准权的人民政府的土地行政主管部门备案和审核。改制企业报批时还应当同时提交企业改制的批准文件、划拨土地使用权证书以及其他有关材料。

（四）划拨土地使用权处置方案审批。土地行政主管部门对改制企业的划拨土地使用权处置方案进行审核后，报同级人民政府审批。

（五）办理国有资本金转增手续。经省人民政府批准，以作价出资（入股）和授权经营方式处置划拨土地使用权的，由改制企业持划拨土地使用权处置批准文件到改制企业所属人民政府的国有资产监督管理部门办理国有资本金转增手续。

（六）签订合同与变更土地登记。划拨土地使用权处置方案经批准后，采取国

有土地使用权出让或者租赁方式处置的，企业应当持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同，补交土地使用权出让金或者租金，并按照规定办理土地变更登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式和以土地使用权作价授权经营方式处置的，企业应当持省人民政府划拨土地使用权处置批准文件和转增资本金批准文件（或转增资本金证明）以及《土地登记规则》要求的其他材料，到土地所在地的市、县土地行政主管部门，按照规定办理土地变更登记手续，然后将转增资本金批准文件和企业对土地的具体配置情况材料报省国土环境资源厅备案；采取保留划拨用地方式处置的，企业应当持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按照规定办理土地登记手续。

第八条 处置划拨土地使用权涉及的应当向政府补交的土地使用权出让金、租金以及政府的作价出资（入股）额、授权经营额，均按照土地行政主管部门同意备案的土地评估价格的40%确定。

经批准以保留划拨方式处置划拨土地使用权的，改制企业可以将土地行政主管部门同意备案的土地评估价格的60%作为本企业的权益，计入企业资产。

第九条 改制企业划拨土地使用权以作价出资（入股）、授权经营方式处置的，处置后土地使用的最高年限依照国家土地管理法律、法规关于出让土地使用权的最高年限确定。

第十条 处置的划拨土地使用权必须权属来源合法、无争议，并已办理土地登记，企业已取得划拨土地使用权证书。

对土地权属不清的，或者不按照土地管理法律、法规和规章及本规定进行地价评估的，土地使用权处置方案不予批准。

第十一条 改制企业划拨土地使用权以租赁方式处置的，其租赁的土地使用权经原批准机关批准，可以转让、转租、抵押。

改制企业租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，租赁土地使用权同时转让。

改制企业租赁土地使用权依法转让、抵押的，应当办理变更或者抵押登记手续。

改制企业需改变租赁合同规定的使用条件等内容的，应当与土地所在地的市、县土地行政主管部门重新签订国有土地使用权租赁合同。

第十二条 划拨土地使用权以作价出资（入股）方式处置的，处置后的土地使用权在使用年限内，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押或者作价出资（入股）。

第十三条 划拨土地使用权以作价授权经营方式处置的，被授权的企业在使用年限内可以将授权经营土地使用权向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）、转让或者租赁等方式处置；被授权的企业报经原批准授权经营的人民政府同意后，可以在使用年限内将授权经营土地使用权向其直属企业、控股企业、参股企业以外的单位或者个人转让。

授权经营土地使用权按照前款规定进行流转的，企业应当持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按照规定办理变更土地登记手续。

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受批准授权经营的人民政府的土地行政主管部门的监督管理。被授权的企业应当及时将土地资产保值、增值情况的年度报告以及企业土地股权的年度变化情况、对土地资产处置的文件报送批准授权经营的人民政府的土地行政主管部门备案。

批准授权经营的人民政府的土地行政主管部门每年应当对被授权企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查。被授权企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或者处置土地资产的，批准授权经营的人民政府的土地行政主管部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。

第十四条 国有企业以划拨土地使用权为标的物设定抵押的，应当经具有审批权限的人民政府批准，依法办理抵押登记手续。凡未经具有审批权限的人民政府批准设定抵押的，不得办理抵押登记。

第十五条 国有企业改制、关闭、破产的，划拨土地使用权出让时，土地使用权出让金按照“列收列支、即征即返”的方式管理，由土地所在市、县人民政府财政专户直接划转至相应的国有企业改革资金专户，首先用于安置原改制、关闭、破产企业职工，结余部分调剂使用。市、县人民政府不再进行土地出让金返还审批。

国有企业的划拨土地使用权已设定有效抵押的，企业关闭、破产时，划拨土地使用权出让所得按照本办法第八条第二款规定的标准计入企业资产的部分，抵押权人可以优先受偿；其余部分优先用于安置职工和支付其他改革成本。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其以划拨方式取得的土地使用权设定抵押的，应当依据国务院有关文件的规定办理。

第十六条 国有企业改革方案经政府或者政府授权部门批准的，其依法应当无偿收回的划拨土地使用权，报经原批准用地的人民政府批准，可以不予收回。

第十七条 本办法由省土地行政主管部门负责解释。

第十八条 本办法自2007年1月1日起施行。本办法施行之前，我省各级人民政府有关企业改革中划拨土地使用权处置管理的规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第二篇：国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定

国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定

（一九九八年二月十七日 国家土地管理局令）

（第八号）

第一条 为支持国有企业改革，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，根据土地管理法律、法规和有关政策，制定本规定。

第二条 国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革，涉及的划拨土地使用权管理，应当遵守本规定。

第三条 国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

本规定所称国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

第四条 国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供报告；对企业土地股权的变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案，授权部门每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予查处，并追究当事人的法律责任。

国有土地使用权需要作价授权经营给省属企业的，经国家土地管理局批准，由省级人民政府土地管理部门决定，并按本条规定执行。

第五条 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式

处置：

（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

（二）国有企业改组为股份合作制的；

（三）国有企业租赁经营的；

（四）非国有企业兼并国有企业的。

第六条 国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。

破产企业属国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。

第七条 根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。

第八条 企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：

（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；

（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；

（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；

（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

第九条 处置的土地使用权，应当具备下列条件：

土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。尚未登记的，企业应向土地所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。

土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。

第十条 处置土地使用权应当按下列程序办理：

（一）拟订土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。

（二）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。

企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。

（三）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

土地使用权作价出资（入股）决定书的样式、内容由国家土地管理局另行统一规定。第十一条 处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。

第十二条 土地管理部门应当建立地价评估结果确认和土地使用权处置以及授权经营审批的会审制度，经本部门有关机构会审后，方可签署批准意见。

第十三条 国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。

第十四条 对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地管理部门出具的土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及本规定进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。

企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，按非法转让土地或非法占地处罚。

土地管理部门违反本规定批准的土地使用权处置方案无效，对其单位有关责任人员追究行政责任。

第十五条 本规定未涉及的其他形式国有企业改革中划拨土地使用权处置的，凡不属于本规定中关于保留划拨用地方式处置的情形，均应以出让、租赁、作价出资（入股）方式处置土地使用权。

第十六条 非国有企业改革中涉及的划拨土地使用权处置，按照土地审批权限经有批准权的人民政府土地管理部门批准后，参照本规定执行。

第十七条 在本规定实施之前国家土地管理局作出的有关规定以及各地制定的有关企业改革中土地使用权处置管理办法与本规定不一致的，以本规定为准。各地制定的国有企业改革中划拨土地使用权处置方式应按本规定规范，在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定。

第十八条 本规定由国家土地管理局负责解释。第十九条 本规定自１９９８年３月１日起施行。

发布部门：国家土地管理局(已变更)发布日期：1998年02月17日 实施日期：1998年03月01日(中央法规)

第三篇：乌鲁木齐市国有划拨土地使用权转让管理办法

标

题： 乌鲁木齐市国有划拨土地使用权转让管理办法（2002-08-01）

颁布机关： 乌鲁木齐市人大常委会

颁布日期：

实施日期： 2002-08-01 内容分类：

发布文号：

备

注：

内

容： 乌鲁木齐市国有划拨土地使用权转让管理办法

第一条 为加强国有划拨土地使用权的管理，规范划拨土地使用权转让行为，合理配置土地资源，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有划拨土地使用权的转让适用本办法。第三条 本办法所称国有划拨土地使用权是指土地使用者经依法批准，缴纳土地补偿费、安置补助费及其他费用后，无偿取得的土地使用权。

第四条 国有划拨土地使用权不得擅自转让，确需转让的，须经市人民政府批准。

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 第五条 本市建设用地供应实行总量控制，对拟转让的国有划拨土地使用权，统一纳入政府供地计划。

第六条 市国土资源局负责本市国有划拨土地使用权转让的管理工作。市计划、规划、房产等部门应在各自职责范围内，协同做好国有划拨土地使用权转让管理工作。

第七条 土地使用者需转让国有划拨土地使用权的，应向市国土资源局提出申请，并提供下列资料：(一)法人资格证明书(营业执照)；(二)法人代表资格证明书或授权委托书；(三)土地使用证及附图；(四)房屋产权证及产籍平面图；

(五)拟转让土地的面积及地上建筑物、附着物状况；(六)其他需提交的资料。

第八条 市国土资源局受理申请后，应按下列程序办理：(一)根据申请人提供的土地和地上建筑物及附着物的权属证明进行实地调查和核实；

(二)依照国家及市人民政府有关规定，拟订土地使用权处置方案，经市人民政府批准后与申请人签订补偿合同；

(三)按合同约定对原土地使用者给予补偿后，收回土地使用权，并办理原划拨土地使用权注销登记。

第九条 收回的土地使用权，除涉及国家安全和保密要求外，应当按照公开公正、公平的原则，采取拍卖、招标、挂牌等形式进行处置。第十条 因债权、债务纠纷及企业破产等，需强制转移变卖地面资产，涉及划拨土地使用权转让的，由市国土资源局按有关规定办理。第十一条 划拨土地使用权未经批准转让的，计划、规划、房产、国土资源等部门不予办理相关手续。

第十二条 违反本办法规定，擅自转让国有划拨土地使用权的，依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定予以处罚；对直接责任人按照中华人民共和国监察部、国土资源部《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》有关规定追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条 本办法自2002年8月1日起施行。

《物权法》三审草案 重视私产、国有财产保护

《物权法》三审草案 重视私产、国有财产保护

26日下午的十届全国人大常委会第十六次会议上，备受关注的《物权法》草案被提交进行第三次审议。

此次送审的草案厚达50页，较之前的草案有较大修订（详见本报6月16日5版报道）。一些新设条款明确显示了立法机关对当前社会热点问题的高度关注和快速反应。

正如全国人大法律委员会副主任委员胡康生所说的，这次修改一项重要原则就是“突出重点，解决物权法当前急需规范的现实问题”。

私有产权保护新规

在私有财产保护方面，在延续之前的草案关于国家保护私人合法取得的生活资料和生产资料的同时，一个重要的新增内容是“国家保护私人投资及其收益”。

草案规定，国家、集体、个人以动产和不动产投资企业，无论企业的所有制性质，出资人均享有资产受益、重大决策、选择经营人的权利；享有对企业财产的占有、使用、收益、处分的权利。

据全国人大法工委有关人员介绍，尽管个人投资收益权的确认和保护在《个人独资企业法》中已有规定，此次则是首次纳入民事基本法典。

而针对当前矛盾日益集中的拆迁补偿问题，草案规定，国家保护住房的私人所有权，禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。此外，草案还新增了要“保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置”的条款。

草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。

房地产开发商、物业管理部门和业主的权益划分一直是公众期待得到解决的立法难题。原草案对此作了专章规定。此次草案一方面删去了原草案有关建筑物区分所有权人内部管理的规定，简化了一些内容，另一方面，强化了对具体物权关系明确界定。

草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有权人（即业主）共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

对于所有权，草案依旧维持了“三分法”的规定，即将国有、集体、个人所有权分成独立的三章进行分别规定。尽管如此，从已经公开的条文内容来看，草案对三种所有权在同一章中并列规定、同等保护的做法，基本做到了“一视同仁”。

明确国有财产保护责任

在国有财产保护方面，对国有资产流失问题的关注，使新草案对当前国有企业改制进程中处于焦点位置的MBO（管理层收购）问题和管理人员经营责任问题做出了回应。

草案规定，国有企业、集体企业直接负责的主管人员，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有企业、集体企业的财产转让，造成国有企业、集体企业财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；上述人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任。上述行为构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

该条款的新设，起因据称是因为在全国人大常委会第二次审议期间，有常委表示，物权法立法应体现我国社会主义国家的性质和保障公有制经济在国家经济体系中的应有地位。

预告登记力阻“一房多卖”

物权公示是确认所有权归属的一项重要原则。草案规定，动产物权效力的公示形式为交付，不动产物权则以登记为公示方式。但之前我国法律规定，不动产登记必须在不动产实际完成存在之后才有可能。

近年来，随着房地产市场的发展，期房买卖和期房抵押已经屡见不鲜。此次物权法草案采纳多方意见，创设了“预告登记”制度。草案规定，登记机关可根据开发商或预购商品房权利申请人的申请，对其房屋所有权以及由房屋所有权产生的担保物权进行预先告知性登记发证。

预告登记后，登记的所有权或担保物权相对的债务人违背预告登记，对该不动产的处分，不发生物权效力。这一规定将从立法层面为解决开发商“一房多卖”和“多重抵押”问题，以保护购房人和银行的合法权益。

担保标的物范畴扩展

按照我国《担保法》的规定，目前我国可以作为抵押标的物的只能是不动产。而中国人民银行总行曾多次表达希望立法扩大可抵押物范畴，进一步拓宽企业和个人的融资渠道的意愿。

此外，针对过去《担保法》关于抵押物必须是特定物的规定，银行方面提出，应在物权法草案中确定“浮动抵押”制度将企业全部资产，包括现有的和将来可以取得的全部纳入可抵押财产范畴。

此次提交三读的草案，虽然没有全部接受“浮动抵押”的概念，对上述建议还是做出了一定程度的回应。

草案规定，正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产，如机动车、农机具、机器设备、原材料等抵押。

而在质权标的方面，此次草案做出了一项重大调整，即在过去立法规定的特定物之外，将“收益权”纳入质权标的范畴。这就意味着，公路的收费权、电网收益权、通讯设备收费权等，都将可以出质。

抵押财产范围的扩充，必将引起关于抵押登记的新要求。但从此次草案来看，这个问题的解决尚需时日。

此外，修改后的草案还根据常委会审议意见，删除了原草案第十五章对典权、第二十一章对让与担保的规定。

土地使用权之限

土地使用权有期限，而房屋所有权无期限，土地使用权到期后，附着于其上的房屋所有权如何实现，是当前一个普遍关注的问题。

由于之前没有相关法律就此做出明确规定，人们普遍将解决问题的希望寄托在即将出台的《物权法》上。但从已经公布的草案来看，依然没有提出完善的解决方法。

此次送审的草案规定，原则上，土地使用权到期，房屋所有权人可申请续期，并缴纳土地使用费。使用费标准的确定，有约定的按约定，无约定的按国家规定。如此原则的规定，距离此前业界的期望尚有较大距离。

针对当前制度下不动产登记多头负责、复杂繁琐的弊端，草案只做出了一个带有意向性的规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

据法工委一位官员表示，登记机关的统一是前两次审议时常委们的共识，社会对此的呼声也比较大。但物权法作为一部民事基本法，只能对此做出如上原则性的规定。

这位官员表示，囿于当前我国登记制度安排的现状，下一步要实现统一登记，还需要依赖更加细致的立法安排，并借助行政体制改革的推进。

但此次草案在这个问题上也做了一些力所能及的尝试，规定，法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。

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第四篇：乌鲁木齐市国有划拨土地使用权转让管理办法

【发布单位】乌鲁木齐市 【发布文号】

【发布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

乌鲁木齐市国有划拨土地使用权转让管理办法

二OO二年六月二十一日

第一条第一条 为加强国有划拨土地使用权的管理，规范划拨土地使用权转让行为，合理配置土地资源，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条第二条 本市行政区域内国有划拨土地使用权的转让适用本办法。

第三条第三条 本办法所称国有划拨土地使用权是指土地使用者经依法批准，缴纳土地补偿费、安置补助费及其他费用后，无偿取得的土地使用权。

第四条第四条 国有划拨土地使用权不得擅自转让，确需转让的，须经市人民政府批准。

土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第五条第五条 本市建设用地供应实行总量控制，对拟转让的国有划拨土地使用权，统一纳入政府供地计划。

第六条第六条 市国土资源局负责本市国有划拨土地使用权转让的管理工作。市计划、规划、房产等部门应在各自职责范围内，协同做好国有划拨土地使用权转让管理工作。

第七条第七条 土地使用者需转让国有划拨土地使用权的，应向市国土资源局提出申请，并提供下列资料：

(一)法人资格证明书(营业执照)；

(二)法人代表资格证明书或授权委托书；

(三)土地使用证及附图；

(四)房屋产权证及产籍平面图；

(五)拟转让土地的面积及地上建筑物、附着物状况；

(六)其他需提交的资料。

第八条第八条 市国土资源局受理申请后，应按下列程序办理：

(一)根据申请人提供的土地和地上建筑物及附着物的权属证明进行实地调查和核实；

(二)依照国家及市人民政府有关规定，拟订土地使用权处置方案，经市人民政府批准后与申请人签订补偿合同；

(三)按合同约定对原土地使用者给予补偿后，收回土地使用权，并办理原划拨土地使用权注销登记。

第九条第九条 收回的土地使用权，除涉及国家安全和保密要求外，应当按照公开、公正、公平的原则，采取拍卖、招标、挂牌等形式进行处置。

第十条第十条 因债权、债务纠纷及企业破产等，需强制转移变卖地面资产，涉及划拨土地使用权转让的，由市国土资源局按有关规定办理。

第十一条第十一条 划拨土地使用权未经批准转让的，计划、规划、房产、国土资源等部门不予办理相关手续。

第十二条第十二条 违反本办法规定，擅自转让国有划拨土地使用权的，依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定予以处罚；对直接责任人按照中华人民共和国监察部、国土资源部《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》有关规定追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条第十三条 本办法自2002年8月1日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第五篇：转让国有划拨土地使用权

转让国有划拨土地使用权

案例：1991年6月，B市规划建设委员会批准了某开发区总体规划方案，并成立了P房地产开发公司。该公司身兼两项职能：一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1992年8月，为了开发该区房地产业，P房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年10月，金田公司根据该广告与P房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《土地转让预定协议》。该协议规定：P房地产开发公司(甲方)出让开发区内规则方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设金田高新科技园及相关配套工程。金田公司(乙方)应于1994年3月前将土地预定金5000万元汇入甲方账户，其余款项应于1995年31月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均视树违约。同时，甲方应尽快将土地使用权交付乙方。如甲方不能随行本协议，则双倍返还定金；如乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。1994年3月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为1994年8月31日。事后，金田公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入P房地产开发公司账户，并催促P房地产开发公司签订土地使用权转让合同。同年9月，双方对拟订的土地使用和转让合同部分条款发生意见分歧，经多次协商未达成一致意见。金田公司要求P房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除提供B市规划建设委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地产开发公司认为该1000亩土地尚未征用，但并不影响金田公司的开工建设，要求金田公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述意见分歧至1995年底仍无法消除。在此期间，该区管理委员会批准了金田公司申报的五个建设项目。

1995年12月，金田公司诉至B市高级人民法院，要求解除与P房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。

被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供项目批准文件，并没有相应的融资能力，故要求原告继续履行预定协议，不同意其诉讼请求。

B市高级人民法院认为：被告P房地产开发公司作为房地产开发企业，应严格遵循《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动，但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反有关国家土地管理法规，故双方所签定的预定协议无效，为此造成的经济损失应由被告自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告。由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还 1

预定金及银行保值贴补利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项及第六十一条之规定，B市高级人民法院于1996年2月作出一审判决：

一、金田公司与P房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；

二、P房地产开发公司于本判决生效后三个月内返还金田公司土地预定金5000万元及利息；如逾期不返还则按现行银行存款11.7％的年利息计算至返还时止；

三、驳回双方的其他诉讼请求。

分析：转让国有划拨土地使用权是指未经政府批准及交纳出让金，擅自转让国有划拨土地使用权，导致转让合同无效的陷阱。国有土地使用权的取得，分两种方式：一种是有偿取得，即以出让方式取得。以这种方式取得的土地可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得。以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，即变划拨土地使用权为出让土地使用权，再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。如果不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效，有关单位和直接责任人员还将受到行政处罚和行政处分。

评论：这是一起关于国有划拨土地使用权转让及房地产开发经营纠纷的案例。在我国，城镇土地使用权的取得可以分为有偿取得和无偿取得两种。有偿取得已逐渐成为土地使用权取得的主要渠道。有偿取得的方式为土地使用权的出让和土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定了土地使用权转让问题。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括土地使用权的出售、交换和赠与。可见，土地使用权转让的前提，是转让方以出让方式取得土地的使用权。本案中，P房地产开发公司就尚未以出让方式取得的1000亩土地使用权进行转让、出售，获取巨额利润，违反法律，其行为应定为非法，所签订的协议亦应认定为无效。其次，房地产公司虽具一定行政管理职能，但并不代表国家的土地管理部门。根据最高人民法院的司法解释，国有土地使用权出让的管理部门应为市、县一级的土地管理部门，其他组织和部门均无权处置国有土地，故P房地产公司的行为超越了其职权。第三，本案中签订的灶地使用权转让预定协议》在性质上属于预约合同，虽然该合同被认定为无效，但合同中约定的担保形式、定金条款继续有效。根据《民法通则》规定的过错责任原则，P房地产开发公司应双倍返还金田公司定金1亿元及相关利息，此点法院判决似有不妥。