第一篇：深圳中银大厦写字楼营销实录
深圳中银大厦写字楼营销实录
营销构想
1、依托中银品牌、创新优势。
2、切合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜。
3、写字楼、商铺营销互动，互为促进，双赢共存。
4、降低门槛，改造产品，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线。
5、把握市场时机，掌握销售节奏，适时切入。
6、重新包装，导入新概念，进行主题式推广。
主体定位
1、写字楼：
①主流客厅群体：金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表。因为随着中国入世，金融服务领域逐渐开放，外资登陆抢滩在未来2-3年内会愈加明显，随着深圳中心区西移，新市中心将成为深圳国际化的象征，金融系统也必将随之大规模转移。该类型客户均具有较大规模，个体需求量大。
商务创富型客户群体，以商贸、信息、IT、网络、通讯、化工为代表。深圳是外向型经济，商贸和高科技是两大主要产业，具有良好的发展环境，发展高科技已被列为深圳二次创业的支柱。
②推广主题：创富、守业、升级
③两大板块并行不悖
金融财富板块和科技创业板块应同时推广，试探水位，因为就金融业来说，随着入世的临近，危机感日甚，兼并重组、增资扩股成为现时重要内容，盲目扩张的系数很小，而单推创业板块又显单薄，因此，同步进行是上策。
④广告诉求点：
A、中银品质，历久常新。
B、区位优势，得中心者得天下。
C、中银商务走廊，连接世界桥梁。
D、中心区CBD门户。
E、甲级商务港。
F、区位信息优势、资源优势、物流优势、商贸优势、客户资源
⑤广告语：“与中银携手，实现心中理想”
辅助语：“踏入中银，聚风纳银”
2、商业裙楼：
①推广主题：“创造一个永不落幕的住交会”
策划思路
在21世纪的知识经济时代，传统商业型态已经不能涵盖各区域内项目，因此，必须进行创新与整合，实现最佳配置。
依据：
A、来自市场分析，和由此产生的营销推广策略，商业区位功能划分越来越明显，即使金融、证券业同样要将这一因素考虑进去。
B、住交会的成功举办，虽然没有高交会反响强烈，但依然为政府和民间推进住宅产业化，促进相关产业链的形成提供了契机，显而易见，建设部对此已有政策性倾斜，但具体操作必
须由民间来启动，中银大厦在区位概念上恰恰符合这一特征，有品牌，有现成的铺位可资利用，有交通位置上的便利。
C、与住宅产业化相关的新材料、新工艺、新产品、新技术、新型服务的信息、展示、交易、商务、办公、会务中心的概念便由此产生，前提是此类项目，专业性很强。其竞争优势是具备排他性和权威性（最好有政府支持）市场区间明确细分，而且客户群体又十分宠大，延伸性强，因为这不单是个区域市场，全国大量的相关住宅产业的高新技术产品都热切寻找市场开拓和形成产业联盟。
D、产业主连的形成将产生裂变效应。
风险：
创新就有风险，但一朝成功，发展商倾家荡产间巨大，开拓前景广阔，在操作过程中还会发现更多的机会。以下几方面考虑周到：
A、寻求政府支持，使其具有权威性、强制性，这一条是规避风险的主要条件。
B、引入政府相关机构入驻，在法律法规、认证咨询、发布推广，信息展示，使其体现集约化、唯一性的特征，完全摒弃建材市场的低层次经营。
C、投资商是我们的销售客户，商客是投资商的租户，目标客户应区别对待。
操作规划
（1）考虑到很多商家为创业型公司或外地厂家，建议铺位设计按标准准展位间隔，可自由组合，规格：3m×3m
（2）准入条件：必须符合住宅产业化推广特征的高新技术产品。
（3）配套项目：信息发布中心（价格、类别、种类、规格）、展示中心、洽谈、会务中心、交易中心、认证推广，法律咨询机构、金融服务机构、中介代理机构
（4）分区划分：A区：新材料；B区：新工艺；C区：新产品；D区：新服务
广告反馈
在推广初期的广告策略以形象广告为主，依托中银品牌，诉求点围绕中心区的区位优势、景观优势、信息优势、70年产权优势为主，广告出街后，效果平平，最让人啼笑皆非的是许多电话打来询问住宅销售情况，对中银花园情有独钟，与我们初期对中银大厦的分析基本吻合，与住宅区集中在一起，写字楼形象没有在市场中确立起来，其次是来询问写字楼的客户都比较关心一些实质性的问题，如价格、管理费、层高、面积、结构、停车位、装修、付款方式等，对形象广告不太接受，也不太感兴趣，针对这一情况，我们及时调整广告策略，加大目的性和实效性，突出写字楼销售，将广告诉求点集中到目标客户关心的问题上来，结果效果异常明显，客户量直线上升。
营销重要举措
1、写字楼的调整：
①分拆发售，分批推广
为了在价格和楼层及大小单位在分配上的回旋余地，须采取分期分批发售策略。创业板块的销售须拆细发售，单位面积由51平方起，可自由分隔。
②试探性分割，逐步调整，先是部分分割，并提供装修套餐。
由于阶段性楼层结构不尽相同，所以在楼层分批发售、结构拆细上区别对待。
③大幅调整价格：
从景观、朝向、楼层以及均衡销售等方面因素着手，综合价值权重，调整朝向差和层差，然后再根据景观因素和销控原则制定相应的价格系数。
④提供灵活的付款方式：
为了增加置业者可选择余地，先后推出了一次性付款、按揭付款、以租代售、租售并举等付款方式，在按揭付款又推出首期一成，二成二年分期免息付款，充分体现中银金融背景的实力、信誉。
⑤进行全面的智能化改造：
中银大厦在原有的高起点的基础上又进行了智能化升级改造，提升楼盘素质，全面导入聚友网络，实现升级换代，以崭新的形象出现在中心区。中银大厦采用楼宇控制系统，实现楼宇智能化控制，大幅降低能耗，提高办公的舒适度；铺设外部宽频光领和内部综合布线，使入驻公司能极为轻松获取各种信息并通过网络来处理各种业务，真正畅游于信息时代的种种便利；建设GSM室内覆盖工程，实现楼宇内（包括电梯、地下车库）通讯无障碍；停车场采用智能化系统，对车辆智能定位、智能收费，既方便快捷，又安全无忧。具有信息时代“高智能化楼宇”内涵的中银大厦通过对高科技的硬件和办公楼宇酒店式管理体制的软件相结合，将提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的智能环境空间，从而使入驻公司在费用开支、享受服务、商务活动等方面得到最大利益的回报。
⑥由中海物业管理公司担纲，推出24小时办公服务和中银财富俱乐部，并增加停车位，为写字楼的升级换代作全面准备。
⑦增设示范单位，推出创意无限的多样化户型。
中银大厦的写字楼为多结构模式设计，从创业商务概念组合到大开间整层带连廊单位，弹性组合，自由选择，推出了“时尚写意空间”，“全景商务走廊”和“精装怡情天地”等套型。⑧加大促销力度，推出“创富升级计划”。
凡在“秋交会、高交会、住交会三会期间购楼者，针对具有发展潜力的创业型企业，经申请被发展商确认者，皆有机会获得10%的创业风险金”。
⑨项目重新包装，推出“商务港”概念。
编辑《置业锦囊》，加大投资宣传力度，并对售楼处外立面、灯光工程、项目形象、卖场营造、公共环境、物管内容等等方面进行全面包装，使其尽可能以崭新形象再次面市。
销售节奏的把握
写字楼的销售节奏相对住宅而言更为紧凑，我们将中银大厦的推广重心放在第三季度和第四季度，在媒体选择上具有针对性，以培育市场、激活市场与正面工商广告相互配合，有条不紊，循序渐进，主要措施体现在两个方面，一是采取聚集策略，有的放矢；二是加强销控计划，掌握好销售节奏和推广进度。
在宣传中主推商务概念，并集合区位优势、中心区概念、智能化升级、投资价值、现楼质素、性价比、综合片区配套和品牌依托，营造中银“商务港”氛围。
成功“软着陆”
在精心筹划的基础上，充分整合优势资源，在发展商的全面支持和配合下，并通过强有力的营销组合，经过近半年的准备，努力终于得到了回报，经过一段慢热之后，销售势头直线上升，准确的营销定位和楼宇改造换来了丰硕的成果，到7月底仅一个多月的时间，销售额突破了3000平方米，这在当时的市场形势下是一个爆炸性新闻，《深圳特区报》、《深圳商报》、《投资导报》先后对此进行跟踪报道，并发表了《深圳写字楼：成功软着陆》、《国际商务港规模视现》、《倡导高科技商务区》等专题文章，中银的热销信号，给写字楼市场注入了一股暖流，市场进入稳步启动的平台，销售的事实证明，对中银大厦了解越多，购买信心越强，市场半径呈现出由小到大，由内向外的状态，很多原来的业主都是重复购买和追加购买，还有很多商务型客户就来自周边住宅区，据了解，他们青睐中银的原因就是环境位置和对中银的信心，以及改造后的中银大厦作为投资的便利性。与营销定位完全相符的客户特征是：金融、商贸、IT成为主流群体，各类知名企业，如：证券时报、中国国际仲裁委员会深圳分公司、全景网络、国人通讯、投资基金管理公司、广发证券、兴业银行等纷纷入驻。商业裙楼由于管理机构无法落实，原拟《住宅产业高新技术交易市场》被迫搁浅，但成功引进《超凡家居广场》，裙楼商场得以成功解决，至此，中银大厦进入租售两旺的“绿色通道”，本年度更是荣膺“全国房地产综合社区开发成功经营模式”大奖。
历年办公楼空置面积及空置率
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年度 空置面积 空置率（%）
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1996年 40.31 1.25
1997年 48.69 1.69
1998年 49.26 2.23
1999年 50.21 3.34
2000年 33.69 2.7
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历年办公楼销售面积 单位：万平方米
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年度 楼花 现楼
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1996年 10.4 21.9
1997年 9.71 19.17
1998年 10.7 11.31
1999年 9.25 5.72
2000年 7.08 5.18
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附录：
项目概况
发展商：中银集团嘉定实业（深圳）有限公司
项目位置：福田中心区彩田路与红荔路交汇处
项目性质：综合楼，集住宅、办公、商业于一体。
开发时间：1995年2月开工，竣工时间：1997年4月
住宅入伙时间：1997年5月，写字楼入伙时间：1998年4月
总占地面积：14万平方米，总建筑面积：20万平方米，住宅面积：10万平方米，写字楼面积：48万平方米，商业裙楼面积：23万平方米。
市场背景
深圳写字楼市场连续数年的低迷徘徊，使得租售价位直探谷底，市场消费信心降至冰点，业界对写字楼市场一片唏嘘叹息，接手中银，几乎所有的同行和同事都不看好„„①深圳市办公楼空置情况
办公楼空置率在1999年达到历年高峰位后在2000年有所下降，总体空置量仍在33.69万平方米，空置量表明，即使未来几年持续竣工量为0，目前空置消化期都需近3年时间。其中罗湖区空置率最高占55%，福田区占30%，空置量是10.01万平方米。
②深圳市办公楼销售情况：
2000年总体销量为12.19，其中福田区占到51%为6.15万，但这并不能表明福田区的动态需求状况。2000年深圳市写字楼的销售创5年来的新低，其中福田区的销售减量最大，较上年减少34%，销售持续看淡的趋势并未有明显的改观。
由于WTO和申奥的影响，预计今明两年深圳市的写字楼成交会有小幅上扬，但深圳市的宏观经济状况未见明显突破，新盘迭出也使得写字楼销售的新增面积大大增加，具体到局部，必将产生冷热不均的情况。数据显示，今年一季度写字楼楼花面积较去年同期增长1倍，但楼花购买的增多反而给现楼的销售带来压力。
③深圳市办公楼价格整体走势
写字楼价格逐步趋于平稳，短期内不会出现大的波动，价值走向了回归。经过短缺、盲目扩张阶段和调整期，市场走向成熟，写字楼价格逐渐凸显其市场价值。
由于中心区写字楼的开发快于中心区的总体建设，加上空置量仍然居高，中心区在短期内有可能形成写字楼供应过剩的局面，使价格难以走高。
项目的优劣势
劣势
①中银大厦写字楼自97年4月入伙以来，70%的高空置率使得人气萧条，写字楼空置面积达33274平方米，商业裙楼几乎未动，空置22045平方米，写字楼均价1.1万元/平方米，商铺均价2.1万元/平方米。
②大厦外立面为红色幕墙，市场中对立面色调颇多异议。
③销售期过长，销售状况不理想，前期推广由于重视不足，前后脱节，致使销售气脉中断，形象受损，经历三年之久，造成相当大的市场负面影响。
④项目配套日显落后，设施配套不足，规格低，功能配套已经不能适应现时之需，特别智能化配套严重落伍。
⑤大厦结构不尽合理，过道、层高等早期的设计缺乏现代感，商场的廊柱过多、过密，商业格局不理想。
⑥中银大厦受制于住宅功能的影响（与中银花园在一起），写字楼的形象没有树立。优势：
①中银具有较高的品牌价值，对外商和商贸型企业有品牌凝聚力。
②中心区CBD的区位优势和发展前景。
③WTO的利好势头。
④中心区现楼优势，无期房后顾之忧。
⑤70年使用权，让渡价值20年，较一般写字楼项目更具产权优势。
⑥甲级写字楼，莲花山无敌山景，青葱翠碧、纸鸢翻飞。
⑦中银国际品质，历久常新。
⑧产业化的发展趋势，使与住宅相关的产业存在整合的商机，尤其在高新科技的专业市场方面。
市场调研实况：
1、同期区域市场竞争项目达13个，供应量达34.7万平方米，而近期市场年度成交量仅为15万平方米左右，所以可想而知，市场环境异常恶劣。
2、在写字楼供应量大的同时，空置率高，竞争激烈，而且楼花比现楼好卖。
3、整体市场价格呈下降趋势，下降幅度在10-20%之间。
4、区位环境、智能化程度、主题定位成为写字楼主卖点。
5、裙楼商服物业空置率高，价格下浮明显，其销售情况取决于周边配套、人流、物流的循环度。
第二篇：大厦(写字楼)节能降耗工作汇报材料
大厦(写字楼)节能降耗工作汇报材料
大厦节能降耗工作汇报材料
节能降耗工作是国家历来大力倡导的重要举措。今年以来，大厦领导班子带领全体员工，全面落实科学发展观和节约资源、降低能耗基本国策，以建设节约型企业为主旨，真正做到常抓不懈，公司在节能降耗工作中取得了可喜的成绩。现将具体情况汇报如下：
一、领导重视，周密部署，确保节能降耗工作落到实处
为加强科学管理节能，推动节能降耗工作深入持久地开展，大厦于8月27日成立了以总经理为组长，副总经理为副组长、部门经理以及相关技术人员参加的的节能降耗领导小组。公司领导狠抓节能降耗工作，严格贯彻执行上级有关节
能的方针政策、各项规章制度、条例，使节能降耗工作得到进一步规范。同时，围绕公司总体目标，积极调动公司全体员工和大厦租户的积极性，提高节能意识，形成节能习惯。我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗从我做起”的观念，寻找节能小窍门，并把节约的窍门适用在日常服务工作中，从日常工作中节省能源，减少浪费，进一步提高了企业整体的节能意识。
二、节能降耗工作取得的主要成绩
1、在节能小组的带动下，相关部门对大厦的供水供电、电梯、空调等设备设施，做出了合理的节电方案和措施。由于一系列措施得当，水电支出与去年同期相比减少10%。节能改造工作有较大举措，首先是对中央空调耗电量较大的冷冻冷却水泵系统进行了节能改造，以前冷却冷冻水循环系统共使用了8台泵，冷却泵4台55kw/台=220kw冷冻泵4台45kw/台=180kw，共400kw。这次节能改造更换原有旧水泵4台，采用新型低噪
音节能泵，改造后节能效果显著，经计量核算，节电率平均达到66%，自4月—11月正式投入运转以来，该系统节电量达24万度，节约资金约万元；其次，中央空调在每年开机7个月的时段内，要求值班操作人员每天严格根据气象部门预报的天气温度灵活掌握开机关机时间和开机数量，做到勤观察、勤记录，既要保证室内温度又要最大限度的节省电能，降低能耗。经统计，为公司节省了约30多万元。
2、从大厦以每月16000元租了加油站作停车场，随着附近地铁站施工的进行，我单位通过多方沟通协调，从8月15日开始，免去了加油站租赁费用，到目前为止已节省4万多元的租赁费用，此举为大厦降低了成本，增加了效益。
3、严格落实电梯开关梯时间、广场照明限时开关、大堂照明根据光亮度灵活调整开灯数量、努力提高电力功率因数，1—10月份共获得供电局节电奖励16308元。
4、每天晚上两台电梯轿厢内风扇不停的运转，比较浪费电。于是我们安排每天22点以后关闭两台风扇，第二天早8点开机。每天可节电度。电梯机房内空调每天不停的运转，浪费比较严重。安排电工每天22点以后关闭空调。第二天早8点开机。每天可节电20度。5、3冷却塔风扇轴承和播水器轴承均坏，更换难度较大，外请施工队来干要多元。我们安排自己更换，节省资金约1000元。
6、水电收支进行平衡测算，对非营业性水电费进行统计，新装水电表6块。平衡测算的准确性得到进一步提高。15-19/f 04-06管井内生活水管道锈蚀严重漏水，更换为pvc管共16米，节省资金约500元。
节能降耗是国家发展经济的一项长远战略方针，是评价一个企业综合竞争力的重要指标，是永恒的课题，节能降耗任重而道远，我们将一如既往地做好节能降耗工作，为大厦的生产经营的不断
发展而不懈努力！
第三篇：写字楼大厦保洁管理
写字楼大厦保洁管理
写字楼保洁管理是企业管理中的十大主要内容之一，尤其象高档高层或超高层综合型的商务写字楼，清洁管理不到位直接影响各楼层的企业形象。对于大厦里的保洁管理，尤如一个人的脸面，直接让服务对象感受到的服务前场操作，一个人的脸面如果不洁，怎么能赢得客户的认同感呢？
在一个商务物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感。同时，保洁也是对建筑和设备维护保养的需要，自然保洁成为物业管理水平的重要标志。写字楼一方面要创造写字楼内优外秀的环境，让业主及租户在大楼内工作、生活感到舒适、方便；另一方面，要通过清洁工作使物业（房产、设备等）得以保值，并为设备提供一个良好的运行环境。
目前，我们全国的的保洁管理在各地处于良莠不齐，一个较好的楼宇物业管理水平，休现在有着较高的顾客满意度。但同时也存在着一些问题。例如，标准写字楼的卫生间清洁不能让业主满意，时而有业主为此投诉；清洁工在对客服务时礼仪不佳，不能做到“微笑服务”，在服务过程中有时也有不够细心的情况，等等。
从行业所存在的问题来看，我们需要进一步提高写字楼的保洁水平。主要是以更高的保洁标准为指导，制订出促进写字楼保洁水平提高的保洁要求和操作规范，并将这些要求、规范落到实处，同时，加强对对服务人员的培训和教育，提高服务水平。
一、建立科学的管理机制
当代一切实务运作，管理为先。保洁工作同样需要科学的管理机制来保障。
1、良好的组织结构
保洁不仅仅是清洁专业的事情，也是与整个物业企业从上至下各级部门相关的事情。应建立一个从上至下的保洁组织结构，如“公司——部门——班组——清洁工”。公司总部主要负责保洁服务的改进与创新、保洁质量的升级等重大事项决策；部门主要负责具体运作，对公司做出的保洁服务决策进行细化、实化，并对保洁工作过程进行监督控制；班组负责组织实施部的各项保洁指令；清洁工负责保质保量地完成自己所承担的保洁任务。同时，还要定义好各级部门之间的接口，使各级部门的保洁工作能很好地衔接。
2、合理的人员配备
保洁是一项涉及范围较广、任务较重的工作，合理的人员配置是保证顺利、有效地实施保洁工作的基础。人员配备的首要任务是明确工作内容、工作负荷，合理地评估每项工作的工作量，主要从完成一项任务单位人工的耗时来考虑，按总工作量与单位工作量所需人数的比值来配备人员数量。（比如一个清洁工清理一个卫生间一次耗时十五分钟，根据需要的卫生间保洁度，一天需要多少次完整的保洁过程清理才能使卫生间整体保持在让业主认同的清洁状态，再就是在一天工作中清洁工不间断地巡场，发现问题及时清理。）其次是要客观地对待人员配备问题，需要多少人就应该配备多少人。
3、鲜明的岗位职责
无论是管理学或是如ISO9000质量管理体系这样的标准中都对建立岗位职责有着很明确的要求。岗位职责必须是鲜明的，让每个员工都很明确地知道自己需要做什么，并且工作范围划分清晰，避免出现某项工作可能由甲员工来完成，也可能由乙员工来完成，结果谁也不来完成的情况。
4、合理的工作流程
工作流程在项目型的服务中尤为重要，它保证对客服务的快速响应以及保质、可控地完成服务。应对项目型的服务（如上门洗地毯、代家政、代邮政服务等衣有偿收费服务）建立一套完整的服务流程，甚至可以把如卫生间保洁这样的工作当做项目来看待，建立工作流程。在建立工作流程时要注意设定过程监控点，以便对工作过程实行监控，保证工作质量、服务质量。
5、有效的监督控制机制
要使保洁工作能保质保量完成，必须有有效的监督控制机制，应把监督控制分布到保洁工作的各个环节，并切实抓好监控工作。监督控制机制包括过程监控和结果验证，过程监控是在保洁工作过程的不同阶段设立检查点，进行检查，结果验证是在某项保洁工作完成后对保洁效果进行检查。过程监控和结果验证都是必须的，缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效果。现在某些清洁工作只进行了结果验证而无过程监控，所以在出现不理想的结果时难以找出原因。
6、良好的沟通体系
良好的沟通是工作有效性的催化剂，也是管理决策的有力辅助。现在清洁专业缺乏从上而下的工作链形式的沟通体系。
良好的沟通体系应该是公司的决策、指导精神布置到管理处后，部门在细化实施过程中将遇到的问题、总结出来的意见反馈给公司，公司对反馈的问题、意见进行参考，对决策进行调整，将新的决策、指导精神往下灌输，这样形成一个循环体系，促进持续改进工作。
二、导入更高的管理标准
现在国内很多物业企业都开始有目标的提升自己，实施了ISO9000（2000版），各专业都已系统化、规范化，包括清洁专业，但是清洁专业还需要双约束管理标准，那就是需要导入ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲，ISO14000是在ISO9000基础上对一些公司提出的更高要求。同时，实施ISO14000对企业而言也应
该是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。通过不断的清洁环境评价、管理评审、体系审核(内审和外审)活动，推动这个体系的有效运行，推动管理处清洁专业工作质量的持续改进，从而加快此方面的进程。
业主总是崇尚自然，希望生活在一个空气清新、幽雅宜人的环境中，这是清洁工作的奋斗目标。
三、灌输“人本化”的服务理念
真正贯彻“以人为本，服务第一”的理念，无论是公司管理上或是员工对客服务中，都应该做到把业主的满意放在第一位，贯彻“不仅是做事，更重要的是对人进行服务”的思想，提高对客服务意识，增强服务技能。而不能做语言上的巨人，行动上的矮子。
四、市场化的服务组织
公司的保洁服务应朝高质量、多样化的方向努力，在社会分工越来越细的今天，应导入“集成服务”的观念。物业是一个平台，一个随着社会变革和人们的生活观、价值观进步而不断延伸的平台。任何一个物业企业，不可能包揽所有最好的服务，但却可以通过市场化运作，充分利用物业这个平台或服务市场，从社会各行各业中，引入佼佼者，通过集成，形成自己的顶级品牌服务。保洁也是如此，比如，如果某公司在保洁工作的某一项目上有着明显的专业优势，那么可以把该项保洁工作承包给该公司（象灭鼠承包和食堂清洁管理已在部分国内大公司实行）。
五、加强内部培训
1、服务意识和服务技能培训
在绿化保养、零干扰服务、清洁巡查、言行规范等多方面在清洁管理活动中要真正规范起来，由于清洁工整体文化程度较低，服务意识、服务技能上比较欠缺，需要在这些方面对他们加强培训，强化服务意识。同样，管理层的相关人员也要加
强自身多方面的素质培养，这样才能让服务意识和清洁工作技能在现有基础上再上一个台阶。同时，各层次员工都应培养“自我挑战”意识，有挑战才可能有提高，才会动脑筋去思索工作中存在的问题，才有动力去寻求解决问题的方法。
2、加强培训的效果监控
每周部门清洁主管、领班都应会对清洁工进行培训，但效果体现得如何呢，任何行业的培训，应加强这一培训活动效果的监控，比如，每次培训时可以请一个本部门其它专业的主管或其它部门的主管（甚至部门经理）到现场旁听培训，对培训做出评价意见，提高培训质量，监督培训效果。也可以采用培训后问卷调查形式，改善培训效果。
六、具体工作要求
清洁管理工作要走规范化、高标准、严要求道路，不能降低标准适应工作，虽然有一些全国城市物业管理优秀大厦，可是清洁专业许多方面都存在与“优秀大厦”标准不相符的情况。因此行业中清洁主管要多因地制宜地制定清洁管理方案，根据本商务楼宇的特点，及时调整方案。真正落实、细化第三层次文件，较为准确地规定清洁工的工作操作程序（包括工作频率），在工作中，主管如果发现不能达标准的，应具体问题具体分析一下，制定出一套符合本写字楼特点的操作标准，完善和补充公司的操作标准或叫做改进方案，这样发现问题就能确定是标准的执行力度不够还是标准不够完善。挖掘清洁不到位的根源所在。
清洁卫生工作标准要提高，标准要不折不扣地执行，保证做到：
“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量）。
“七净”（各楼层地面净、内围地面净、外围人行道净、雨（污）水井口净、设备净、地面路沿花草根净、墙根净）。
“六无”（各管井无垃圾污物、无清扫工具、1～6号十字通道无碎纸皮核、前
室和楼梯道无烟头、地面无污水脏物、电梯门和电梯门口无纸屑脏物）。
“适时”（楼层清洁工垃圾清运至B1F安排要适时，目前一些高层大厦还做不到垃圾集中袋装，所以必须要做到当日垃圾当日清除，一是防止前室不洁、气味难闻，三是不会给业主留下“每日垃圾下班后不清理”的坏印象）。
楼层卫生间清洁管理要到位
公共卫生间清洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。
一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。
写字楼卫生间第一存在问题是清洁度不够，是否由于主管巡查和清洁工清洁频率不够造成？应查找此类问题，多方克服这样会减少企业的成本消耗；第二是气味难闻，业主反映较多（症结在于排气系统不好或产生噪声或排气不通畅），这涉及到了交叉管理不够，卫生间——作为清洁工你的工作场地之一，要完善你的卫生间清洁服务，清洁工要关注卫生间的影响清洁效果的相关设备（如排气扇、烘手机、洗手液容器、马桶等卫生设备），如发现故障，清洁工要及时报部门维修专业，及时修正设备问题；同时要根据情况及时喷空气清新济调节气味，改善卫生间空气质量；第三，重点楼层的卫生间应重点管理、重点清洁（象超过三十层的楼宇本人认为重点楼层的卫生间应有专人值候）。第四，清洁管理者巡查卫生间标准要提高，卫生间地面清洁如果能像卫生间台桌面的标准，那么工作效果自然有起色。
第四篇：广州、深圳写字楼考察报告
广州、深圳写字楼市场考察结果报告
根据东方字[2010]第24号文件精神的要求，为全面提高企业员工整体素质，不断提高企业创新能力，开阔员工视野、增长员工见识、提高企业综合素质，同时为了更好地了解外省市中高端写字楼的发展状况、服务特色、管理模式；全面掌握新一轮宏观调控政策的出台给不同地域的写字楼行业所带来的影响；以及面对市场供应量急剧增加将会给写字楼租赁业带来的严峻挑战，东方大厦管理中心安排营销策划部和考核办一行两人于十月中旬，对广州、深圳两地的写字楼进行为期八天的实地考察和调研，以便为大厦今后在管理理念方面的提升，硬件设施的维护、提档升级改造以及信息化管理和创新服务方面的全面提升，做好充分的准备。现将具体的考察结果汇报如下。
一、广州写字楼市场
（一）广州的地域及经济特点 广州位于广东省中南部，是华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，是南方经济交通贸易航运中心，是中国通往世界的南大门。近二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。此次调研，在广州重点考察了天河区的六座写字楼，分别是：中信广场、耀中广场、大都会广场、粤海天河城大厦、维多利广场、中泰国际广场、财富广场、中石化大厦。
（二）此次考察到的重点写字楼的基本情况
1、中信广场（广州市天河北路233号）：该大厦位于广州市较繁华的天河北路，于1997年开业，是广州市开业较早、各项服务较为成熟的写字楼，该大厦共80层，包含俱乐部、商场、商务公寓、中西餐厅、等等，楼内共34部电梯。大厦的房型从112平米至330平米，租金为150元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为18000元/平方米，面积的使用率约64.4%。目前空置率6%。12、耀中广场（天河北林和西路）：该大厦同样位于天河区CBD，于2007年投入使用，大厦共计45层，有22部电梯提供使用，房型从81平米至3000平米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，售价为27000元/平方米，面积的使用率为72%。目前空置率2%。
3、中泰国际广场（广州市林和西路163号）：该写字楼于2004年投入使用，大厦共计49层，楼上44层，地下4层，9-44层为办公，楼内有20部电梯提供使用。房型从96平方米至2950平方米，租金为140元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为24000元/平方米，面积的使用率为75%。
4、粤海天河城大厦（广州市天河路208号）：写字楼总建筑面积10.3万平方米，主体总高度195米，层数45层，标准层层高4.05米。五至四十五层为办公室，每层建筑面积约2270平方米。第四、十九、三十三层为避难层。写字楼共设二十二台垂直客梯，负
一、负二层与天河城地下停车场连通，共提供约900多个停车位，写字楼楼顶设有直升机停机坪。写字楼采取“只租不售，单一业权”的运营模式，物业费29元/平方米·月。目前空置率8%。
5、财富广场（天河体育东路114-118号）：财富广场规划为双塔式写字楼，东、西塔高度分别为38层和28层，塔楼每层建筑面积约为1100平方米，租金130元/月/平方米，物业管理费25元/平方米/月。目前空置率4%。
6、维多利广场(天河体育西路101号)：该楼高222.6米，由6层商业群楼、4层地下停车场及两座分别为52层、36层的写字楼组成。销售均价为20000元，物业费为25元/平米/月。目前空置率7%。
7、大都会广场（天河北路183号）：楼高48层，9部电梯，租金110元/月/平方米，物业费25元/平米/月。目前空置率3%。
8、中石化大厦（天河北与体育西交汇处）原名中诚广场，曾作为“中国第一烂尾楼”而闻名于世。中诚广场始建于1992年。1997年东南亚金融危机爆发后，开发商因资金链断裂，被迫停工，从此烂尾。其烂尾时间之久、牵涉面之广、牵涉资金之巨、复活历程之曲折离奇在国内从没先例。如今，中诚广场已更名为中石化大厦，于2008年3月底开始对外销售。中石化大厦总建筑面积约23万平方米，楼高约180米，地上共51层。塔楼分为A、B两栋。”据了解，大厦A座被中石化买下，同时，整座大厦更名为“中石化大厦”。目前，大厦推出的房源主要是B座36层～46层，全部为写字楼，户型面积在250～450多平方米，出租价格在每月每平方米130元～150元。其中，每层有多个户型，每个户型由多个产权组合的小面积单元组成。
（三）新情况对写字楼带来的影响
（1）亚运会
11月12日第十六届亚洲运动会将在广州召开。随着广州亚运会倒计时的来临，广州亚运筹备工作进入最后的冲刺阶段。因此一个不成文的规定也在业内出现了，2010年9月30日至2010年12月22日，广州大多装修工程将停止作业。因为装修难免要拆墙、运材料、涂刷油漆以及清运淤泥等，而这一切，都在亚运会期间严格控制建设工地施工作业的禁止之列。由于装修停止，因此写字楼的租赁业务也部分受到影响。我们在与业主洽谈时，几乎全部业主都谈到如果入驻是不可以装修这个问题，看来政府此次为了亚运会的顺利召开，各方工作力度还是很大的。
（2）广州塔
广州第一高楼东塔地上总建筑面积达40万平方米，塔楼高530米，地上112层，集办公、公寓、酒店和餐厅于一体，已经成为广州珠江新城数一数二的综合体项目。定位于CBD区域的广州珠江新城，该区域陆续落成的写字楼物业不计其数。2010年9月29日广州塔正式对外开放，10月1日起正式公开售票接
待游客。这意味着广州珠江新城CBD区域迎来了超大体量的商业综合体入市。在未来1～2年的时间里，该区域的写字楼等商用物业将会扎堆出现，该区域租金备受考验。
深圳：
写字楼的基本情况
1、信兴广场写字楼（地王大厦）：（罗湖区深南东路5002号，位于地铁1号线大剧院站出口，地理位置优越，交通便利；高69层，总高度383.95米，实高324.8米，是深圳第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑，位居目前世界十大建筑之列，房间面积127—2160平方米，柱位较少，间隔灵活，配备多种不同间隔可供选择。）租金为120—140元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，电费1元/度，配有车位749个，收费标准为5元/小时、1050元/月，配有4部电梯，合同为2年一签，租金10%递增，配有专门洗衣房，售价为29500 元/平米。
2、世界金融中心：（罗湖区深南东路4003号）A座共54层，6—49层为写字楼，总建筑面积为71995.06平方米，房间面积由118.9—430平方米，层高2.42米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，电费1.26元/度，2年一签约，租金5—10%递增，且不签长约，配有8部日本三菱电梯，配有车位500个，收费标准为：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首层配有统一管理的洗衣房、邮箱，1—5层配有餐厅，面积的使用率为74%。
（深圳惟一一座集甲级写字楼、国际酒店公寓、名店商场与数码商务中心于一体的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成启用）
3、华润大厦：深南东路5001号，共29层，其中1—25层为写字楼，租金为230元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，面积的使用率为77.6%。
（办公面积约4.2万平方米，大楼高度 139米，层高/净高2.8—4.2米，配有停车位 682个，5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层，4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层，1部电梯连接地面与地下停车场，2部服务梯/消防梯；备用发电机组；双回路供电；VAV(即变风量)空调系统,可以为
特定设备提供24小时冷水；结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD及有线电视接入；配有消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统）
4、鸿隆世纪广场：位于罗湖“金三角”商务中心区，深南东路与和平路交汇处，紧临地铁1号线及会展中心，租金为130元/月/平方米，物业管理费为16元/月/平方米，配有第三代中央空调系统，空调计流量收费，约为5—6元/月/平方米，空调维护费2.4元/月/平方米，千兆光纤到户，配有车位260个，共5部原装三菱进口电梯，每层面积为1100平方米。(销售为均价29000元/平方米)
5、招商银行大厦：位于福田区车公庙深南大道7088号，是一座高智能金融商业写字楼；建筑面积11.9万平方米，地下室3层，地上53层，建筑高度237.2米，6、东海国际中心：（位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路，地下商场直接接驳深圳地铁1号线车公庙站，租金为180元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，建筑面积低区1835-1877平方米，高区1722-1897平方米；标准层高4.42米，净高3.0m； 实用率约70%，每座塔楼配有瑞士Schindler（迅达）12部24人2400kg高速客梯、2部货梯，电梯速度可高达6米/秒，采用美国Carrier品牌中央空调，每层电脑房独立配置24小时空调系统，配有自动喷淋系统，自动报警系统，烟雾探测系统，24小时闭路电视监控，访客IC卡门禁系统，停车监控管理系统；预留光纤接驳至桌面，支持超高速宽带网络；平均售价为38000元/平米，租金价格160元/月/平方米，开间面积350-800平方米，净层高3.0米，地下车库约500个。）
7、时代科技大厦：位于福田区车公庙招商银行大厦东侧，总建筑面积11.8万平方米，地上建筑25层，其中6—25层为写字楼，地下3层，是一座集金融、餐饮、休闲、商业、办公为一体的5A智能化标准甲级写字楼。租金120元/月/平方米，物业管理费12.00元/平米/月，配有电梯16部奥的斯品牌电梯，配有自动喷淋系统、消防报警系统、消火栓灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统。
8、金润大厦：位于深南大道6019号，共26层，车位220个，120元/月/平方米，电梯8部。
9、英龙大厦：福田区深南大道6025号，共30层，租金110元/月/平方米，物业管理费7.8元/平米/月，配有电梯7部电梯(高区三部、低区三部、货梯一部)，地下停车位181个，停车费550元/月。
10、本元大厦：深南大道6015号总高27层，一层只有二户，奇数层有空中花园，24小时分户计量中央空调系统，租金120元/平方/月，物业管理费10元/月/平方米，11、万科富春东方大厦：共28层，租金为140元/月/平方米，物业管理费为
9.8元/月/平方米，单控空调，收电费，空调维护费2.4元/月/平方米，收分摊水费、电费。
（错层空中花园，每个标准层均带有两层高的空中花园，单个花园面积约为74平米，写字楼南面26层有一个三层高的空中花园，面积为86.56平米，顶层有一个屋顶花园，并带有游泳池，泳池面积约为151平米；实用率71%，分户计量的VRV空调、企业可根据需求自行控制运行时间；车位1500个；采用环保、节能、隔热、防幅射的双层中空镀膜LOW-E玻璃，减少冷气流失，降低电费支出；3.3米宽的电梯等候厅，1.9米宽的走廊；高区配备10部奥的斯电梯，梯速
2.5米/秒，均24小时开放使用，并配备有空调、背景音乐、相应的监控设备及15寸液晶显示屏；写字楼高低区每层均有6部电梯到达，15层为电梯高低区换转层，10部电梯均可到达；96.25至256.85平米的单位面积）
第五篇：物业组织写字楼大厦消防演习方案
物业公司组织大厦消防演习方案
为提高XX广大业主的消防意识，检验大厦消防系统的功能，安全管理人员素质及所有员工的防范意识，故大厦服务处计划进行一次消防演习，具体实施方案如下：
一、实施日期：
11月8日 星期六 下午16：00—17：30，若办公业主较少可控制在16：00-17：00
二、人员安排：
1、总指挥：物业公司总经理、XX科领导，消防局领导。
2、现场指挥：XX。
3、观摩组：XX领导及代表5—6人、各服务处负责人及安全管理部队员。
4、照相：XX。
5、各区域疏散负责人：XX 外围 XX 主楼： 1F XX 3F-7F XX
最后查2F、1F、-1F、-2F 8F-10F XX 11F-13F XX 最后查8F-10F 15F-16F XX 17F-19F XX 最后查15F-16F 20F-23F XX 25F-30F XX 最后需再查20F-23F 副楼： 1F-3F XX 5F-7F XX 最后需再查1F-3F 8F-9F XX 最后查5F-7
三、检验项目
1、应急疏散
2、消防喷淋隔断检查
四、疏散集中地 ——大厦广场
五、前期准备： 1、10月11日做宣传橱窗，每隔10日更换一次。
客服部（落实）2、10月20日左右要求消防设备厂家进行最终检查。
工程管理部（落实）3、10月26日发通知及组织业主进行培训。
服务处（落实）4、10月30日邀请消防科对业主进行培训。
服务处（落实）5、11月6日16时大厦所有参加消防演习的员工自行培训。
服务处（落实）6、11月6日确定消防喷淋隔断实验地点。
安全管理部（落实）
7、客服部于7日晚将所有对讲机调齐充电。
客服部（落实）
六、具体安排：
1、总指挥部设在监控室内，物业公司总经理坐阵指挥，1F消防通道处，1楼大厅大堂值班台边各安排一人。
2、对讲机配置：物业公司总经理、物业科领导、消防局领导、楼层安全管理员各1部，原当班配置不变。3、15：45分由监控室观察电梯内有无人后通知01于15：55分前逐步关闭所有客梯，停止使用，关闭在-1F。4、01在客梯关闭完毕于16：00口令发布前立即至消防梯负责操作运送撤离人员。5、15：55分前工维人员1人在消防泵房待命；1人备好对讲机在工维办公室随时待命。6、15：55分物业公司总经理用对讲机通知所有拿对讲机的人员核对时间及对讲机是否正常。7、16：00准时，物业公司总经理通过对讲机发消防演习的口令。
8、各楼层疏散人员听到对讲机发布后立即至所负责的最高层巡视起，引导每层人员从此楼梯下至1F逐层进行。13F以上人员可乘消防梯，13F以下走消防通道撤离。请保洁员巡视完所负责楼层是否有人，汇同最后一批人员撤离至安全地带。
9、负责楼层的安全管理员巡视完自已的分管区域后，需下楼梯至保洁员负责的楼层做好最后检查疏散工作，完成后至1F消防通道待命。
10．1F安全管理部后场队员立于消防电梯口引导人员朝广场方向疏散，严励存于车棚中间将人员向广场引领。
11、观看消防队员表演节目
1、云梯高空救人。
2、灭救盆火。
3、水带连接。
4、消防出水。
11、当日人员不宜过多，时间控制60分钟内可以结束，结束时请物业公司总经理总结讲话。
12、演习结束后，请消防科领导及观摩组进行点评。
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