西安海洋大厦项目营销策划案5篇

第一篇：西安海洋大厦项目营销策划案

西安海洋大厦项目营销策划案

前言

销售推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值实现。

通过我们对目前掌握的有关资讯分析，海洋大厦之所以形成如今销售状况的原因在于（1）市场推广缺乏整体性、目标性、延续性；（2）销售实现过程控制不严密、不到位、不连贯；（3）现有营销资源没能进行高效整合，错失良机。有鉴于此，经过与贵公司多次沟通，我们现已形成海洋大厦整合推广思路供贵公司参考。在我们对海洋大厦销售现状的细致分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础上，并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值优化的原则出发，制定出“开源节流、定向销售、整合传播、过程致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成海洋大厦的销售工作。

本案要旨：

1、从市场实际出发完成海洋大厦的全方位定位；

2、从目标消费者行为特征出发制定销售策略；

3、从资源整合的视角打造海洋大厦的独特诉求主张（即USP）；

4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售；

5、通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；

6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、控制支出的理念。

第一部分：定位篇

一、市场概况

（一）区域市场特征

从目前房地产市场的发展状况来看，北郊房地产市场总体供应量大而需求相对不足。北郊的房地产开发主要集中于迎宾大道两旁，且在经济技术开发区附近表现的较为突出，然而，由于西安人对道北的固有认识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群以北郊的历史居民和西安以北的潜在消费人群为主。

从市场角度分析，北郊的项目销售主要依赖以下支撑：（1）国家级经济技术开发区的整体带动作用；（2）北郊较低的土地成本影响产品售价较低；（3）数家根植于北郊的实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿迎宾大道的市政配套已近完善；（5）北郊开发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。但是北郊房地产项目一直没有预想的热销场面出现，究其原因多是因为开发商前期项目定位不准或投资回报期望值太高所致。

（二）区域竞争者分析

海洋大厦的竞争者主要有两类：一类是以纯商务定位的凯鑫国际商务大厦、中城国际商务酒店、御道华城等楼盘；另一类是以中城大厦、雅荷中环大厦、方心大厦、华迪大厦等为代表的商住楼。虽然这些竞争者销售状况多不理想，但是从项目素质分析其项目多优于海洋大厦。深究其销售不畅的原因既有区域市场发育不成熟的因素，又有销售队伍执行力度不强的原因。有鉴于此，在海洋大厦的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。

（三）区域消费特征

由于西安人对“道北”素有治安环境差、基础设施落后、无文化氛围的固有认识，虽然近年来北郊的整体开发已基本扭转了北郊的大环境，但是从西安整体消费市场特征来看安家置业之地北郊仍然无比较优势。从目前北郊的商品房销售状况分析，区域消费体现为以下特征：

1、北郊商品房的购买群主要集中在北郊的固有居民中；

2、其它购买者多居住在更北的区域或其本身与北郊有千丝万缕的联系；

3、报纸等大众传媒对北郊的个人购买者无多大影响；

4、北郊的购买者多豪爽，注重实效；

5、区域市场供应较充足，销售策略可比性强。

二、综合素质分析

优势：

1、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显；

2、现房销售，购买风险低；

3、全框架结构，可自由分割；

4、综合型商住大厦设计，商务配套先进齐备。

劣势：

1、未抓住建设时机展开销售，造成一定的负面影响；

2、原有项目定位销售针对性不强，无法尽展项目优势；

3、同等定位楼盘供应量充足，竞争激烈。

三、定位

（一）产品定位

由于海洋大厦原有产品定位市场传播力、销售引导力明显不够，现在必须结合现实市场情势给产品一个准确、鲜明的定位。通过我们对现时西安商品房市场潮流的整体分析和科学预测，同时结合产品所在区域竞争楼盘的定位分析觉得将产品功能定位为商住楼盘，一方面能有效规避综合性物业带来的销售阻力；另一方面可使项目竞争优势更明显，使目标消费人群接受起来更容易。因此，建议将海洋大厦定位为：海洋商务酒店。

其特征如下：

1、融入酒店的一揽子服务，提升物业品质；

2、以商务为主要功能使目标客户更有归属感；

3、有效强化产品固有优势，比较优势更明显。

（二）市场定位

在西安商品房市场总体供大于求的今天，市场细分已成为必然趋势，新上市楼盘只有在市场细分的基础上确立全新的市场位置，方有望在竞争中谋取优势地位。海洋大厦的市场定位正是考虑到经济技术开发区的发展及城北经济的日渐繁荣正在孕育者众多中小企业，而目前的经济技术开发区周围鲜有专为中小企业量身打造办公场所；从海洋大厦本身定位为以住宅为主体附带少量写字间和商业用房的综合性楼盘的市场发展看，不如确立为商务为主附带居住的商住楼更有优势；城北的商住楼消费人群与地区经济联系紧密，楼盘消费更具有地域特征。

结合以上分析，兹建议将海洋大厦市场定位为：城北中小企业首选办公场所。

（三）价格定位

价格是竞争市场短兵相接时的唯一有效制胜武器。

为了确保海洋大厦销售目标的迅速实现，建议采取竞争性价格定位并通过在销售过程中执行“低开高走”的价格策略实现楼盘人气的快速聚集和销售节奏的科学把握。

海洋大厦公寓建议均价：2990元/m2，建议起价：2720元/m2。

海洋大厦写字间价格另行商定。

（四）销售渠道定位

海洋大厦的可销售面积现有m2，其中公寓面积m2，写字间面积为m2。从销售工作的实效性和销售费用的节约出发，兼顾市场推广上 “推”“拉”结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群得直通渠道，通过区域消费市场挖掘和“一对一”销售来取得令人满意的销售业绩。

主要销售渠道：专人拜访销售。

辅助销售渠道：现场接待销售。

（五）促销定位

促销手段的采用是楼盘市场推广的必选途径。然而不加以选择、没有经过精心设计、广泛传播的促销无异于烧钱，几乎难以取得预期的市场效果。在海洋大厦的促销上我们反对随波逐流的促销主题，毫无新意的沟通策略，大而化之的推广安排，我们建议在促销上采取“定向选媒、整合传播”的促销定位。具体体现在：

1、紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体；

2、注重促销过程实施的新颖、准确、到位；

3、整合楼盘优势资源，争取用“一个声音”说话；

4、最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。

第二部分：策略篇

一、市场细分

（一）消费者描述

目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者。

年龄：28岁--45岁。

居住区域：主要是城北的历史居民，少数在北门以北的区域。

置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业。

购买目的：

1、城北中小型企业理想的就近办公场所；

2、现位于北郊的驻外办事机构的理想场地；

3、家庭投资者的投资旺地；

4、“SOHO一族”及个人工作室最佳所在；

5、城北居民改善居住环境。

信息来源：西安晚报、华商报、户外广告、电视、电台、房展会、互联网、口碑传告等。

（二）客户来源

1、西安经济技术开发区的现有办公人群；

2、项目周边竞争楼盘（写字间、住宅）吸引的客户；

3、城北大企业现有的客户资源；

4、海洋花园及周边小区的住户群；

5、凭借海洋大厦比较优势吸引的其它区域购买人群。

（三）客户诱导方式

1、经济技术开发区的优惠政策；

2、摄心性宣传、实效促销；

3、性能价格比优势；

4、整合传播渗透；

5、客观环境变动。

二、产品包装

（一）形象工程

1、改造海洋大厦观感。

建议选择有别于区域其它竞争楼盘，较为鲜艳，富有现代色彩的外墙涂料，提升物业品质，迅速投入施工使海洋大厦的整体形象提前矗立。

2、细致打造售楼中心。

提前完成5层会所中售楼中心的装修施工，增强购买人群对物业品质的信心。

3、设置样板间。

条件允许的情况下尽快做出样板间，通过内外一体的物业体验开启体验经济大门。

4、设立销售指引。

在迎宾大道凤城二路入口附近设立海洋大厦销售指引路牌或以销售提示性大型布幔覆盖物业东边的酒店，尽量消除物业被遮挡造成的不利影响。

5、打造精品花园会所。

建议将裙房屋顶改造为花园，种植花草、常青植物设置休闲配套；将预留的第5层与裙房屋顶一体化考虑，建设为花园会所。

（二）细节精品理念实施

1、制作精品楼书。

海洋大厦的楼书分为两种，一种感性诉求型，另一种理性诉求型，区别购买者赠送。

2、售楼中心设计人性化。

将售楼中心功能区域科学区分，使之最大限度的满足交易心理实现。

3、售楼人员培训。

规范售楼人员行为细节，统一制定销售说词，强化销售过程控制。

4、销售必备资料管理。

凡销售涉及的纸张、表格、合同、DM、宣传VCD等均应采用统一形式，规范化管理。

5、媒体促销与现场促销联动。

阶段（月度）促销策略的贯彻确保要与销售现场促销政策实现联动，实现营销上的推、拉结合。

（三）管理提升

1、融入酒店式管理服务；

2、与客户购买同步签订物业管理服务协议；

3、海洋商住酒店服务准则出台；

4、外聘酒店管理顾问；

5、物业管理与销售同步进入物业。

三、价格策略

（一）基本原则

1、“低开高走”的整体价格策略。

A、以极具诱惑力的低价开盘，聚集人气；

B、在销售控制上先推综合素质低的单位，价格逐步攀升，再推优良单位；

C、建议选择12层的均价为基本定价单位，根据朝向、楼层以40元/m2的幅度调整价格。

2、竞争性定价策略。

A、根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场；

B、建议结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作。

（二）销售价格

1、充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况，建议将物业销售均价定为2990元/m2；

2、从聚集人气考虑，建议销售起价定为2720元/m2；

3、建议开始采取“一口价”销售；

4、建议制定“搭单销售”和“关系营销”激励措施；

5、详细价格见附表。

（三）付款方式建议

1、一次性付款，本案理想之付款方式，享受5%的折扣。

根据不同的销售阶段，结合分段式价格和市场状况灵活制定相应折扣。

2、分期付款，本案倡导之付款方式，享受4%的折扣。

首期付款30-40%，70-60%余款在三年内付清，保证给不享受银行按揭的客户一个轻松的付款方式。

3、银行按揭，本案主要的付款方式。

为降低销售抗性建议首付20%左右，优惠4%的折扣，余款月供。

四、销售策略

（一）总体销售策略

内部挖潜，定向销售。

动态营销，过程强化。

（二）销售方式

1、关系营销；

2、专人拜访销售；

3、现场接待销售；

4、“一对一”销售；

5、搭单销售。

（三）销售时机把握

1、从2002年10月下旬起准备、宣传、销售同步展开；

2、抓住秋季、春季两个销售黄金季节展开销售；

3、以春节期间作为销售策略调整时期，有效把握春季销售；

4、尽量利用竞争对手营销空档时机展开时效性营销；

5、把握西安房地产市场年度销售阶段时机，争取用八个月完成海洋大厦的销售。

五、促销策略

（一）促销原则

1、采取整合营销传播思路；

2、实施定向传播，强化沟通性，注重实效；

3、贯彻过程促销理念。

（二）促销方式

1、媒体广告；

2、新闻炒作；

3、展会；

4、公关活动；

5、折扣优惠；

6、人员推广；

7、市场调查；

8、DM；

9、现场体验。

（三）海洋大厦促销要点

1、围绕专人拜访销售法，采取DM、市场调查、媒体广告、新闻炒作等多种促销组合；

2、抓住销售过程，通过客户跟踪、人员推广、现场体验、折扣优惠等手段实现销售进度。

第三部分：执行篇

一、产品资讯整合（一）项目简介

名称：海洋商务酒店

位置：西安经济技术开发区凤城二路17号（北开发区管委会西邻）

功能定位：综合性商住大厦。

共21层，负1层为设备层和500m2智能停车场，1、2层为餐饮娱乐商业用房，3、4层为公务性写字楼，5层为会所，6-20层为酒店式商务公寓。

建筑结构：框架结构

公寓面积：163m2/户、167m2/户，可自由分割。

配套：配置两部进口电梯，通信线路预留，自控集中加压供水系统，百兆宽带接入，公共部位电子监控，全自动烟雾报警，电子防盗系统，空调位预留，商务会所，集中供暖，24小时热水。

服务：24小时保安，24小时专业维修，邮政专递，有偿商务配套服务。

发展商：西安海洋建设开发公司

物业管理：奥伸物业

整合推广：陕房置换中心

预售证号：市20024

售楼部地址：西安经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦

解放路236号陕房置换中心营业大厅

财富热线：65216696521580

（二）海洋大厦十大卖点

1、位居迎宾大道边，交通便捷之地；

2、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显；

3、现房销售，购买风险低；

4、框架结构，可自由分割；

5、设计超前理念，商住配套先进齐备；

6、酒店式管理，物业管理服务安全、周到、舒心；

7、集中供暖，24小时热水供应；

8、性能价格比优，住宅的价格，写字间的环境，酒店的服务为中小企业提供了一个理想的办公场所；

9、配套设施齐备，项目周边餐饮娱乐场所、银行邮局、医院超市、学校图书馆等应有尽有；

10、酒店式商务公寓，楼盘综合素质好，置业投资风险小。

第二篇：武汉市精装修项目营销策划案

武汉市精装修项目营销策划案

近期，武汉喷泉公园边的“观湖·铂金公寓”、“天下·国际公馆”，菱角湖边的项目将推出系列

精装修项目。那么，精装修房如何走俏楼市？请看：

第一章中国楼市精装修动态

随着经济的发展，生活节奏的加快，作为一种方便快捷的住房模式，精装修房一度成为了房地产开发商的杀手锏，成就了诸多的销售奇迹。越来越多的购房者愿意接受精装修房带

来的轻松舒适的生活方式。

一般来说，精装修的客户主要有几类人，他们一般具有较高的收入水平和知识储备，年轻人居多，并且向往自由简约的生活。其中包括有外地购房者，或居住或投资，不管是哪种精装修都是不错的选择，只要选择好地段、房型和环境就可以拎包入住，省去了满头大汗选择施工队、建材、家电、油漆等的麻烦，对新工作的开展大有裨益。再有就是二次置业者，装修之苦、装修之累，只有经过装修这个“坎”的人才能体会。所以在第二次购房时，一切托付给房地产开发商。再有就是工作繁忙者，每一天他们都战斗在城市的角角落落，疲于应付各种事务，在经历了选址、选户型、选品牌、选物业等多重选择之后，可能就没有心力去管

装修的事情了，这也就是中国楼市精装修房风起云涌的原因。

精装修房的推出实际上是符合国家鼓励建设中小户型政策的，关键的是开发商是不是配合政策，另一方面还要看市场上有没有收益和回报，目前精装修公寓市场没有还没有达到很

好的共赢，就是需求还没有得到良好的共赢，这是宏观的。

从微观的层面上讲，目前家庭的结构发生变化，晚婚、丁克还有一些非法同居客户数量也有所增长，这决定了精装修公寓必然有其市场。购房者第二次投资的时候已经不是简单的居住的概念，而主要是看房地产能否升值，出租的回报率怎么样，而精装修公寓升值价值和

出租的回报率很高都恰好满足了消费者的这一需求。

在发达国家和我国东部沿海城市精装修小户型公寓发展速度迅猛，已经成为人们购房的重要选择，和市场发展的大趋势。在武汉地区精装修小户型才刚刚起步，如今武汉市小户型楼盘也刮起畅销风。据了解，购买精装修小户型人群多为投资型购房者和单身的都市年轻白领。年轻的白领们大多不愿承担装修带来的人力、时间上的浪费，因此精装修小户型成为他

们置业的最佳选择。

但精装修公寓还有存在很多问题，对于消费者来说，精装修公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个需求，装修千篇一律。有没有什么方法可以解决精装修的个性化

需求？到底精装修公寓能否热销武汉呢？

第二章武汉市精装修发展态势

武汉中心城区是很多人都想“进驻”的地方，包括一些投资、经商的外地人，由此精装修的这些客户也就产生了。精装修的出现为这一类人提供了一个舒适的居住环境，又节省了他们的精力和时间。但同时，又由于精装修标准的缺乏，而且购房人对精装修的期许过高，造成收房时的心理落差，发现自己多花了钱，但是精装修品质低劣，与开发商当初提供的样板间

差距很大，这造成了很多纠纷。

另外，精装修项目所强调的“全现房”也成了另一个关键点。一般期房就会存在诸如设计变更、延期交房等问题。对购房者而言，买现房可以就地察看，省却期房购买中会出现的很多事后纠纷，购房者可以亲眼看到自己将要入住房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付，质量有无保证等问题担心，能够避免购买期房可能带来的风险做到心中有数，具有较大的安全性。同时，随着现房建成后，其配套的物业管理已经展开。购房者可以直接了解所购

房屋地区的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为自

己的具体购房决策提供了依据。且投资期短，付清首付即可出租。

武汉精装修房主要集中在四个区域，第一个是市中心的集中区域。第二类主要是交通十分便捷的地方。第三类就是大学城。第四类就是城市的次核心的商圈。精装修这种需求的产生是随着一个城市的经济发展产生的，主体的支撑可能是一些白领阶层，这里面还包含一些城市的边缘人，比如他不是武汉人，只是在这边工作，不会因为阶段性而来购买。首先在做项目的时候要考虑市场有没有这方面的需求，第二个考虑需要这方面产品的人有没有这个消费的能力；同时，还要扩展需求群体，随着旧城改造，动力区也在发展，我们了解了一下，在这个区域的人，一般是三十岁以上，每个月都会拿两、三千块钱。动力区将来一定会以两大资源为主，一个是现有进入到这里面的人大量的都是高级白领阶层的人，CBD的前沿地带，但是他们要在这边生活和工作。他们需要的肯定不是八十年代的两室一厅，他们选房首

要考虑的是环境和人文，住的肯定是要求方便。

既然要做精装修，肯定要做一些有特色的，不能做泛泛的那种，如果都做成千篇一律，那样就没有个性了，而且施工的水平也参差不齐，一个项目一定要做到每一家都很精细的程

度，各有各的特色。这些是我所想到的问题，希望和大家分享一下。

对于消费者来说，精装修公寓有一个非常致命的弱点，那就是很难满足消费者的个性需求。以前搜房网曾经做过一次网络调查，有2000多网友参与，内容是：不买精装修的若干原因，其中被网友选择最多的就是价格过高。被网友选择第二个的就是装修千篇一律。从装饰公司的角度出发，在技术层面，有没有什么方法可以解决精装修的个性化需求？风格肯定是因人而异的，个性是一个人的品位，也是住进这个房子以后的生活态度。住进来之前他不会考虑个房子要怎么盖，但是他会考虑我该如何装修。在国外发达国家，商品住宅基本上都是成品的，我们的国家基本上都是半成品，而且肯定会逐步向成品化转变，越来越

多的人会接受这精装修房，应该说是全装修房。

针对这一块可以推出一些方案，比如说针对每一种户型来做出几种方案，业主可以提前选择装修风格，你可以自己选择自己的个性装修，我们就提前做了这样的准备工作。满足个性是一定的，因为这个时代是追求个性的，但首先也要满足共性，因为你在一个群体中，你在一个生存空间里，哪些是共性？假设一个社区有1000个户型，一定有人跟你的户型一样，首先你居住的时候要保证共性的前提再考虑个性。你的装修搞好了之后怎么样去装饰是很值得考虑的，你是偏向欧洲古典、后现代、现代、中国的古典这些装饰。比如说针对小户型的公寓没有单独的客厅，是和卧室单独设计的，你可以通过空间的推拉来实现不同的感觉，我可以把起居室扩大把卧室见效，这种情况下你就要通过装修的颜色和家具来转化的，这种我觉得很好，节省了空间，也实现了个性化。

尽量在设计的风格和档次上达到一定的高度，精装修公寓当中比较有代表性的，设计费和前期的把关都力求高水准，高标准，希望呈现给大家的是一个让大家比较满意的产品，不敢说无可挑剔，但是尽量是一个高标准的东西，我觉得大家对好东西的认可应该是差不多的。公寓从风格上更应和一些目标客户群一致，比如说项目可能购买人群在30到40岁之间的白领和金领比较多一些，这部分人对审美的大的方向不会偏差太多，设计风格力求简洁、时尚，与现代人对美的追求尽量的去达到一致的一个效果。

第三章精装修项目定性分析

户型与价格：推出50-120平方米精品珍藏型，总价8万起，月供800元。随着房地产市场竞争日益激烈，越来越多的开发商瞄准了80后年轻一代这一潜力消费群体，推出小面积、精装修、低总价的精装修公寓，辅以酒店式的高档的物业服务，吸引了不少年轻一族的眼球。随着此类楼盘的增加，购买精装公寓人群的增多，再加上开发商宣传上的推波助澜，购买精装公寓似乎成为现代年轻人一种时尚、风行的生活方式。

装修完毕的样板房作为亮点展示：样板房内地板、粉刷一应俱全，洗手间和厨房的相关

配置也一一到位，附赠空调。

除了能移动的东西之外，所有的固定设施在入住前都会装修到位。

装修是整个房屋的一部分，也是一种房屋附加文化的一种，可以选择各种装修风格的房

型，统一进行局部调整和改造的要求。

而在具体操作过程中，如果客户需要按揭贷款又不想为装修费用支付利息，可以先以毛坯房的方式进行购买，而后与委托的装修公司签订一份装修合同，在支付首付款时一起支付

装修费用就可以了。

至于装修的风格和具体价格你也可以自己去和装修公司进行协商，精装修也只是买房之外的附加服务，这时其实只是起到一个中介作用，客户可以根据自己的喜好在毛坯房、精装

房及不同装修风格之间进行自由选择。

优势精装修省时省力。购房者生活、工作节奏快，多数对房子的装修和装饰没有太多的经验，如果有实力的发展商能提供有品质保证的精装修成品房，减少了受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能，同时还可以将装修与住房一次性进行按揭贷款，既省时又省力。同时，选择精装修可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响。由于各家装修的时间不一致，买毛坯房你就得做好长期忍受装修干扰，而购买精装修房就免去了这层麻烦。而且方便，精装修房只需少量装饰即可显示主人个性。住宅个性化可以采取“装修标准化、装饰个性化”的方式来实现。通过不同的装饰，可以让同样结构的房子突显出主人不同的品味和特质。再者，精装修房经济实惠。受环保意识的影响以及能源减少等的影响，未来集约型一步装修到位的住宅是将住宅开发的方向。发展商统一装修，可以有效的节省材料费，质量也可以得到保证。其低功耗、低造价、规范化的装修，其后期服务、管理易到位，可以

使住户获得较大的实惠。

劣势

虽然精装修有其优势，但是一些开发商不得不承认，由于精装修房的环节复杂，操作难度、管理成本成倍增长，不可避免存在一些问题。特别是目前装修行业主要是手工作业，施工水平、工艺仍然落后，客观上不可能没有瑕疵，何况这又是大批量生产出的产品，不可能

像工艺品一样精致无误。

首先就是质量问题。由于开发商实力的限制，目前市场上很多精装修住宅都存在严重的质量问题，比如装修的房屋地板不平、地砖有空鼓、室内设施变形等情况。同时，在装修细节上处理不到位，木工活做得不细致、油漆也不光亮、室内各处处理的比较草率等等。再者就是精装修房的材料、施工工艺不确定性多。由于目前对此没有明确的规定，开发商往往为了自身的利益对材料、设备以次品充好，损害业主的利益。而最重要的就是精装修住宅缺乏

自主权，其装修风格较为统一，不能展现业主的个人风格，太过模式化。

虽说目前精装修仍存在一定的问题，但是不可否认的是，市场的发展让精装修将会成为房地产未来发展的主流趋势。经济的发展，生活水平的提高，方便、适用的精装修房将会越来越受到购房人的关注和青睐。但是，需要提醒选择精装修住宅的购房者，房子虽好也要精挑细选。尤其是对于初次购买新房、又对装修一无所知的购房者来说，购房前仔细打听打听

购买精装修房的种种注意事项，不得不说是一件必不可少的大事。

第四章营销策划推广模式

以公关活动为龙头，以软文宣传为主导，以广告推广为辅助，以引导系统为基础。制定“最实在的居住+最实在的投资+最实效的手段”的整体推广策略，采用短平快的运作方式，综

合调动各方面的社会资源，在武汉市掀起“小户型精装修新生活”方式。

以精装修，全现房，四星级品质精装修公寓卖点打开了项目宣传攻势。强调个性的营销，比如说地板的颜色、墙面设计的风格、包括洁具的形状还有一些整体的装修的把关上都会为

客户提供不同的选择，并在价格上都统一标准。

经过对市场的调查主要是四类人，第一个是首次置业的中等收入的年轻的客户群，他们购买的目的主要是偏向于自住。第二个是二次或者是多次置业的投资型的买家。另外一个就是外地的移民，他们购买的主要目的是为了在城市里有一个生存的平台，另外也有一部分投资回报的心理，再有就是用于商务和商业的一些客户，在一定的程度上起到了替代写字楼和商务公寓的作用。投资和自住的比例基本上是6：4左右。因为随着大家生活水平的提高，这种投资是会越来越多的，这种投资的市场回报也比较看好。

推出问答：对消费者来讲，买精装的公寓比买毛坯房更复杂，对于消费者来说，买精装

修公寓的时候要注意哪些陷阱？

对于消费者来说，可能因为他看到的产品，有的时候对使用的材料还有装修的过程他没有亲眼所见，所以怕存在一些问题，但是通过我们流水线的作业和统一的施工操作，相对开发商批量的装修和客户单个的个体装修来说，避免了好多个体装修当中存在的问题，比如说个人装修的时候很难找到专业的装修队，即使找到好的装修公司的话，他们使用的材料可能也不是消费者可以掌控，包括价格，并且主材还是你们自己去买，这样没有完全的达到消费

者省时、省力放心的效果。

消费者看一个精装公寓，首先看它有没有投资的价值，怎么看这个价值呢？你要自己去附近看一下租房市场，看看出租房价是多少。我们业内认为十年到十五年收回投资回报是最好的，十二年就可以了，超过十六年租金仍不能收回成本就不要买了。再配合一些宏观的政

策，还有周边的配套设施能带动物业的升值。

精装修公寓在未来几年将成为武汉房地产市场的主导位置。

推出精装修公寓短期长期出租、酒店式公寓、家庭旅馆的方式。

营销细节：提供1天---3个月的短租。配套齐全，只需拎包入住。

实木地板，壁挂空调，休闲沙发和藤制茶几藤椅，德比斯的热水器，海尔的抽排油烟机，电磁炉~~宽带/电话线接到户，大衣柜，浴缸都是新的；交通购物安全环境一流，真空隔音

玻璃防止嗓音。

根据时间长短租金不同：1-6天100元/天 7-10天90元/天 11-15天80元/天 16-20天75元/天；月租1500元/月二月租1400元/月三月租1300元/月；三月以上1200元/月一年

一次性付清房租和押金1050元/月

功能的诉求：

有健身房，24小时便利店，干洗店，宠物店，美容美发，门禁系统，可视对讲，小区、楼道、大堂、电梯均有电子监控。24小时保安服务，豪华电梯、地下停车场，安全可靠。房间配备有线电视、冷暖空调、热水器、全自动洗衣机、免费宽带、饮水机、抽油烟机及各种厨具。设施一应俱全。所有床上用品全部换洗消毒干净，厨房、卫生间专人消毒。室内装修讲究，家具摆放有致，高层住宅，秀丽景色一览无遗，现代生活一应俱全，给你家一样的感觉和温馨，是你举家旅游的好住处。您可按自己的习惯喜好，洗衣、做饭、打扫卫生、完全私密的独立空间，免受打扰。代订火车票、旅游票；代客打车、包车；代客订餐；提供导游服务；洗熨衣物服务；免费提供旅游、商务、购物咨询服务。四星配置，价格低廉，比同等级别的宾馆低50%-70%。日租158-268/天。7天9折，15天8折。长期租住优惠价格面谈。专为来武汉短期工作、商务、旅游、探亲、等人士提供的一项便捷的短期租房服务。

公寓按天计费、灵活方便。

比宾馆饭店便宜；比招待所温馨安全；比出租屋灵活；比寄居亲朋家自在。

让您充分融入江城，体验汉韵汉味，公寓内家电、家具、卧具、厨具等设施一应俱全，为您营造 一个可以移动的家，哪怕只是短短的几天！您也会发现，自助公寓带给您的是一份家的自在、舒适和温馨。

家庭旅馆、自助宾馆、移动公寓、家庭宾馆、自助公寓、短期租房、青年旅舍、家庭式酒店、酒店式公寓、移动住宿、个性住宿、商务住宿、自助旅游、自助酒店、自助旅馆、自助饭店、自助住宿、超短期租房、短期住宿、短租公寓、短期公寓、饭店预定、宾馆预定、酒店预定、定房、房吧、特价房、周末房、假日公寓、青年公寓。

目标消费群体分析

精装修目标客户群体和特定消费群体众多，现分析如下：

江岸、江汉地区年轻时尚一族、新婚夫妇、28-38岁的年轻人。根据第五次人口普查主要数据，武汉市总人口为850万（包括外来常住人口，不包括常年外出人口）。接受大学（指大专以上）教育的超过100万人，其中35岁以下的年轻人占三分之一以上，他们也是新房的主要目标消费群体之一。目前，在城市中心经济实用的中小户型市场仍有很大潜力，而他们的主要的消费对象是年轻一族，他们在市中心上班，由于观念上的差别，不愿同父母住在一起，更愿独居。他们一般都有大专以上文化，有独立思想，消费意识较强，观念超前，但在市中心买大房缺乏支付能力，同时又希望上班能节省时间，生活中能有独立空间，会选择

离市中心较近的香港路地区。

白领阶层、政府官员、金融证券业的人士和新闻、教师以及医生等。首先是生活工作方便，其次是规划前景，再次是能看到本地区的发展变化、升值潜力。这也是主要的消费群体。

周边银行众多、报社林立、证券公司点缀，因此这部分消费群体也要重视。

投资者分析，由于这里的房子增值快，一些投资者通过银行按揭，以较少的投资来赢得

较大的回报，且风险小，总价不算高，便于操作和执行。

汉口外地来汉经商或分公司办事人员多。这部分人群收入较稳定，按目前的调查，只要月收

入在2800元以上的人员，就有能力消费本的产品。

经过调查显示，武汉市市目前的买房者中，26－45岁的人最多，占总人数的75％；56岁以上的购房者所占比例最小，仅4％；25岁以下、46－55岁的购房者，所占比例分别为9％和12％。同时调查还显示，目前，我市90％购房者为本地居民，10％购房者为外地居民。在所有购房者中，购房用于投资的占比8％，51％是第一次置业，二次置业和买给父母

子女的分别占28％、13％。

“跟着别人走，冠军只有一个；如果创造出另一条路，就有可能成为一个领导者”。首创与独到是产品的策划的一大亮点，以精装修新的产品推出去赢得市场。因此通过详细的研究数

据，概括为三大利器塑造本项目的核心竞争力——“小户型、精装修、酒店管理”。拟出了几十个广告卖点以全面塑造项目形象，如“把四星级酒店安到家”，“买精装修酒店公寓，做城市中心的主人”，“环保装修，完美为您；即买即住，安心省事”，“八万元起买个

家，提着皮箱进家门”

在物业管理方面，建议开发商提前聘请了著名的酒店管理公司作为本项目的物业管理顾问，让客户享受安全、舒适、方便的三星级商务与居家服务，营造成高雅、现代、有文化气

息的“酒店+公寓+SOHO”的功能享受。

在营销操作方面，比较销售策略，提出“买精装修酒店公寓比租酒店长包房更划算”的理念。为取得奇快的效果，防止其它产品转向定位的跟风，采用特别促销加集中宣传的策略。以“看房子、送城运票、中大奖”的创新活动开盘，引起成千上万的市民赶来看房、首次在营销中引入城运会促销的个案。在媒体上则展开了集中攻势，在媒体上做了许多的新闻策划和专题报道、软文广告，这些炒作花费不大，但对新产品新概念的推广作用却很大。如系列新闻和软文标题有“精装修酒店式公寓成为武汉楼市新景观”、“精装修公寓你买得起吗”、“精装

修洒店长包房，想要包你不容易”、“喜欢精装修酒店公寓的十大理由”。

一、精装修户型小巧玲珑。作为个人工作空间也好，作为自己的心灵家园也好，我都崇尚“唯小唯美”，“因为小就容易触摸，因为小更容易保护”。小一点的面积，一般在50平方米

左右。

二、精装修公寓总体房价比较低，经济上划算。如果买一套100平方米以上的房屋，作为一个长久的家园，当然不错，但对于普通市民来说，也许要花费10年甚至20年的积蓄。即使办理银行按揭，也得首付10来万，然后一月一月地还贷，直至二、三十年以后才能完全付清贷款。好像这一生就是在为房子奋斗一样。而买精装修公寓，总共才花十几、二十来

万元钱，还可以通过租金“养活”月供还贷款。

三、精装修公寓极富人性化、人情味的户型和功能设计，具有很强的亲和力。

四、精装修公寓精细完美的装修，既方便又省心。可以说，只要提着一个皮箱带着行礼搬进去就安家了。这样当然节约了成本，因为开发商一次性批量地进料、施工，这些费用比

自己单个儿去搞要便宜些，而且还避免了装修时干扰别人和被别人干扰。

五、精装修公寓的物业管理和商务服务，给业主可靠的信赖感和舒服感。这是酒店公寓最大的好处。住在这样的家里，不必为每天的油盐柴米而与人磨嘴皮，也不必为交电费水费而烦心，更不必担心与生意伙伴或朋友畅谈豪饮时受他人打扰……可以说，生活中所需要的一切东西，就在电话那一端，服务员得到通知后5分钟内就会送来，你只要按价签单即可。

六、精装修公寓给人高品味的格调和尊贵的气质，使入住的人有一种骄傲的感觉。酒店公寓，当然是上了星级的，每当朋友到来，或者偶尔同生意伙伴谈起：“我家就在XX酒店公寓”时，他们无不用艳羡的眼光望上10分钟，那种感觉就像踢了一场足球比赛获奖时的心

情一样。

七、精装修公寓居家生活与商务办公都适合。在武汉的3年时间，张先生就是把自己50平方米的酒店公寓房作为居家办公的，他开了一间投资顾问咨询事务所，由于酒店的形象和

品味，使得业务还相当热火。

八、精装修公寓天生就具备优越的地理位置和便利的交通条件。

九、精装修公寓处置形式灵活，当外出发展或确实不需要时，就可以出租或转卖。因为酒店式的管理和生活服务，以及交通位置优势，所以出手容易，而且价格相对较高。只要整个酒店公寓经营良好，那么就几乎没有什么风险。用张先生的话说是“保值易，增值快、风

险少”。

十、精装修公寓符合时代潮流，是一种安家、办公、投资的新时尚，能充分展示年轻飞

扬的个性。针对本项目的现状，还可增加如下的广告宣传方式：

1、传单广告具有目标明确，接触直接，制作成本低的特点，可由训练有素的外线销售员直接在目标客户群集中的特定区域持续大量地派发传单广告，如在售物业售楼部外围、中高档住宅小区售楼部外围或小区出入口、中高档酒楼食肆、各大中型专业批发零售市场等。并通过简短有效的交谈，将项目的概况和投资理念扼要介绍，引起客户的兴趣，或将客人带回售楼部，或留下宣传资料和联络方式以便追踪跟进。但要注意环保、符合城市管理的规定。

2、利用项目的每一处好消息及时召开买家联谊会、新闻发布会、认购会等活动，这些面

对面的推销活动会因为有大量训练有素的销售员参与而效果倍增。

3、在设计样板间上下功夫。中小户型的样板间是很重要的，

第三篇：房地产项目整体营销策划案

幸福尚城整体营销策划案

（三）第六部分 广告运作篇

一、广告运作掌控原则

（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。

（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。

（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。

（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。

（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。

二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择

在新疆本土，可供选择的主力媒体有：

1、报纸媒体

※《都市消费晨报》；

2、电视媒体

※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；

（二）辅助媒体的选择

1、报纸媒体

※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；

2、电台媒体

※本地收听率较高的电台频道、专栏；

3、期刊媒体

※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；

※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；

４、网络媒体

※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；

（三）立体交叉式的媒介推广形式

１、媒介的组合调动

充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。

2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。

软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产

业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。

软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。

三、广告策略执行计划

（一）软文的投放

软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。

1、软文题材

系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。

★软文题材推荐之一：

幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐

（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）

★软文题材推荐之二：

乌市门户地产，幸福尚城

（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）

★软文题材推荐之三：

“幸福尚城格调

（展开对第三代都市居住模式的炒作）

★软文题材推荐之四：

“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区

（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）

★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度

——第三代现代主义实用型户型设计推荐

（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）

★软文题材推荐之六：

“实用、实惠、实效”

（同上）

★软文题材推荐之七：

“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格调）

★软文题材推荐之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）

2、软文铺垫周期

软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。

3、硬广告介入的时机

硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。

（二）硬性广告的发布

1、前期广告发布计划扼要

——软性广告的发布

软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。

软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。

——硬性广告的发布

硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。

硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。

（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。

2、广告传播主打语

推荐幸福尚城广告传播主题如下：

都市门户，都市家

文明、健康、和谐，新都市主义

3、主打语释义：

★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。

★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。

（三）广告投放费用预估

建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。

硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：

第七部分 物管规划篇

一、关于社区智能化配套设施标准的建议

鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：

◆红外线防攀爬系统

◆中国电信卫星电视入户

◆宽带网接入，预留IDD电话接口

◆闭路电视监控系统

◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统

◆可视对讲系统

◆紧急报警系统

◆门磁开关防盗系统

◆煤气泄漏报警系统

◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统

二、物业管理模式规划

（一）物业管理模式分类

1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；

2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；

3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；

（二）物业管理模式建议

物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。

（三）物业管理收费标准

鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。

三、物业管理承诺书

为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。

承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：

★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；

★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；

★代社区住家24小时的日常维护；

★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；

★代呼叫诊疗、救护的特别服务；

★代管儿童临时护理特别服务；

★代出租、出售屋宇的特别服务；

★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。

第四篇：营销策划案

创业计划书

摘要

该策划书主要以东华理工大学为例，经过了解各个高校的自行车租赁模式和效果及大学校园丢自行车的现象，分析当前校内自行车出租市场的发展形势而做的一个在抚州发展租赁自行车创业计划。通过了解东华理工大学的自行车管理和南区、北区和本部的交通设置情况而想出极其制定的。现制定的计划主要针对东华理工在校大学生及员工而定。该计划的收益主要来源于租赁自行车的租金，辅助为管理自行车的部分效益。在大学校园里可以实行会员制形式，发行会员卡，以年为单位收租金，主要方便管理和能够确保收入稳定；由于大学郊游情况比较多，也可以租赁郊游等外租。管理自行车是车主可以将自行车放在租赁的地方每月交管理费也可以作为一部分收入。这根计划不仅以创业谋利为主要目的，同时对解除在校大学生出行烦恼，打击校内偷车分子，促进校园文化建设，提倡低碳环保、绿色出行有着明显的现实意义。

关键字：租金 自行车 大学

正文

一、现象分析

随着时代的发展，资源的有限，绿色环保、低碳生活概念的深入人心，自行车行业作为绿色无污染，环保节能的交通工具，在大学校园里，以自行车为交通工具是一种很普遍的，它既方便也特别合适在校园里面穿梭。

据市场调查和网上了解，在大学校园中大多数同学对自行车的需求不是每时每刻的，偶尔用几次的情况非常多，有车的同学担心车辆丢失及老化损坏，没车的同学出行麻烦，这些问题一直以来都令大学生苦恼又难以解决。此外，现在大学生课余时间充裕，都喜欢利用周末、节假日在学校附近进行短途游玩儿，而骑车游玩无疑是他们向往的最佳选择。

在校内建立自行车租赁服务平台，必然会得到广大学生群体的大力支持，市场前景非常可观。

二、市场分析

东华理工抚州校区是包括南区、北区、本部的综合体。南区是住宿的地方，全部的学生必须要去本部上课，然而南区离本部走路需要半个小时，而本部有部分艺术生和需要学画图的学生也得上南区上徒手画的课，接着北区有海军和部分本科生是需要从北区每天赶到本部上课的，虽然北区的专科是独立的，但是有很大一部分专科生一个礼拜也需要来两次本部上实验课。经过调查了解，有些学生由于担心自行车被盗和不需要每天都用而不会买自行车，但是有时又会用自行车而矛盾。

东华理工大学离汤显祖纪念馆、汝水森林公园、等风景区和其他大学的距离

1不是很远。这些景区都是大学生在课余及节假日时间休闲、游玩、会友、约会的理想去处。依靠步行、公交等出行方式不是十分方便，自行车实为最佳选择，因此单车租赁具有充满活力的市场。

综合上述客观原因和地理因素，东华理工大学抚州校区有十分广阔的单车租赁市场，并且市场潜力巨大，前景广阔，具有十分大的可行性。

三、竞争分析

自行车租赁服务在我国属于新兴行业，市场上从事该行业的企业很少，立足于校园的更是为数不多，发展潜力和市场开发空间巨大。而且自行车租赁与其它服务（产品）行业相比，竞争压力小。

1.虽然有31路公交从南区到本部，但是由于公交过于固定和每一班的相隔时间过于太久，对大学生赶时间去上课不方便。而且公交到了下午一定的点就下班了，不适合晚上有课和上晚自习或者有事的学生。

2.从北区到本部也只有31路和33路，原因同（1）类似。

3.坐公交到各个风景区，大学生一般都是图方便和氛围，因此公交的竞争力不大。

4.也许有些人认为电动车比自行车更为方便，但是只是那只是很小的一部分，并不影响大学生对自行车的需求，而且电动车充电也是一个不容忽视的问题。

5.学校有一部分学生群体，他们自己没有自行车，但可以向同学借用。这样一来既解决了出行问题，又节省了花销。但是考虑到向同学借车不仅麻烦，碍于面子，而且一旦车子损坏甚至丢失，导致尴尬局面不好解决，所以绝大多数学生愿意选择花钱租车来使用。

四、营销策略与销售

1、在大一过完半个学年（那时大一的新生对学校丢失自行车的情况有一定的体会，更能打开市场）的时候发行会员卡。会员卡包括一年、两年、三年和四年制，实行不同的收费和押金的等级。一年制的是一百元租金和两百五十元押金，二年制是一百八的租金和一百七十元的押金，三年制的是二百五十的租金和一百的押金，四年制是三百元的租金和五十元的押金。在办理会员卡上所限制的时间中和正常营业时间期间，这些会员可以不计算次数的借自行车，但是要在当天结业的时候归还。且办理自行车会员卡的发行量和自行车的辆数相等，防止当全部会员同时借车时缺少自行车的辆数（虽然这样的事情发生的情况微乎其微）。

2、由于

1、中发行的自行车会员卡和自行车辆数相等，所以大多数情况有部分自行车是属于空闲的状态，所以可以对这些自行车实行零售租赁时间：

（1）零售租赁是开始的第一个小时按0.5元钱一小时收费，第二第三个小时按1元一小时收费，以后每增加一个小时收费多增加0.5毛钱。这样的制度为了保证上述会员借车得到及时，也为了可以保证资源共享。（当租借人借用时间小于等于1小时，按一小时收费；当大于1小时小于1.5小时，前一个小时按第一小时收费，多余的部分也按第一小时收费；当大于 1.5小时小于等于2小时，第一个小时收0.5元，第二个小时收费1元，以此类推，超出部分小于0.5小时

时，按前一个小时收费，大于0.5小时按后一个小时收费。（仿照澳大利亚停车场的占用收费情况制定）

（2）在办理自行车的地方如果地方允许的范围下，可以帮忙管理一下其他办理的管理自行车的车子，一些人可能怕自己的自行车被偷，而放在这里看守，他们可以办理8元/1月的管理费，凭借管理卡来领取车子，只能是本人来领取（防止盗用或丢失）。也可直接办理60元/一年。

（3）零售租借自行车可以凭借本人身份证、学生证等有效证件或放一定量的押金，并签署具有法律效益的相关协议进行租借。

3、在全校范围进行宣传，以东华理工抚州校区三个分校区为例设置点；类似推广到附近其他大学，来进行联盟，扩广租赁自行车的还借范围和活动范围。

五、施行措施

由于该计划起步规模小，面向消费群体单一，所以用传统的人工记载和人工管理，在施行到发展阶段，进一步购置车辆，扩建车库。建立网络数据库，采用“一卡通”计算机计费管理系统，取代传统的人工笔录。完善运行模式，垄断校内市场.在保证运作质量及效率的情况下，部分工作人员由学生担任（比如值班、维修任务），为一部分贫困学生提供勤工俭学岗位。校内开设自行车租赁行一开学赚了一万多元大学生的创业点子，正合学校规划今年秋季开学，西南财经大学柳林校区内，100辆崭新的自行车亮相，受到同学们的热捧，成为校内出行第一选择。许多同学还不知道，提供这项自行车租赁服务的，就是在校的工商管理学院工商管理双语实验班的学生陈潜和蔡纯菌。他们就是从最小的发展起来的例子。

六、售后服务

全部自行车定点定期维修，与修车工签订长期合作协议，实行互惠方案。对车辆损坏程度划分等级，进行免费或收费的售后服务。对这些自行车进行使护理、和维修，使这些自行车的使用寿命更为长久。

七、展望前景

初步阶段：由于我们该计划可以帮助学校降低丢失自行车的概率，也为在校大学生提供了很大的方便，及工作的岗位，因此我们可以向学校申请租赁管理自行车的地方，向学校申请帮助。因为所有的管理系统没有完善和计划实施比较紧凑，所以该划在初步有些困难。也可能在初步由于一些管理不完善而出现种种问题，但是我相信，毕竟问题是可以解决的，而且它的问题不会是很大。也许可能会产生些许副收入，但是这个计划是长远，该阶段为期1~2年。

发展阶段：在该计划的发展阶段，说明计划在东华理工大学已经到了成熟阶段而在该抚州市是萌芽。可以试着用在其他大学内部或者大学门口附近（可能其他大学不准在内部建立）建立租赁自行车的站点，施行抚州大学的大学城之间的联系。

成熟阶段：在抚州各个风景地点施行每个风景点有一个租赁自行车的点，可以方便游玩的人，使整个抚州可以用自行车联系起来，可以随便在哪个租赁点施行租借或还自行车，使游人更为方便。

八、参考文献

《项目名称：绿行校园单车租赁服务公司》

第五篇：营销策划案

会议营销策划书

一、目的以研讨会为平台，以达到（1）开发老客户价值，开发新客户（2）强烈推介（3）

提高企业品牌意识和传承企业品牌，二、目标（1）70%现场注册

三、主题

四、活动时间

研讨会由在举办

会议时间定于。

五、活动对象

参加本次研讨会的客户，必须具备以下基本条件：

六、特邀嘉宾

为提高本次技术研讨会的权威性，邀请领导参加会议，作。。的讲话

七、会议准备

1、客户邀请

1）。。。时间，正式发放邀请函

2）发放邀请函时沟通的具体内容

3）电话确认

2、邀请函设计制作

3、特邀嘉宾邀请

4、会场布置

1）横幅

2）主席台背景

3)入场处展架

4)会议室进口横幅

5）主席台两侧易拉宝展示板，宣传内容。。

八、会场布置与会议接待

九、促销方案

十、会议流程

会前：播放相关宣传光碟

1）主持人介绍嘉宾

2）总经理欢迎致辞

十一、会后跟进