常见的房地产纠纷案例分析

第一篇：常见的房地产纠纷案例分析

常见的房地产纠纷案例分析

本人于三年前在交纳了十万元保证金后，参加了法院执行拍卖会，通过拍卖行拍下房产一处，拍卖当日下午开始，该房产原主人的多位债权人（也参与了竞拍）就跑到我的店面，搔扰我，驱赶顾客，使我不能正常营业，多次报警，收效不大。

鉴于这种情况，本人向法院提出书面申请，请求判定这次拍卖无效，我表示，房子我不要了，也不敢要，法院不同意，说有事可以找公安，并催促我付房款并办法相当手续。本人拒绝，这个事一拖就是三年多，期间法院又举办过两次拍卖，并通知我说：如果有人拍价高于我的拍价，那保证金可退，若低，还要我补交差价。由于房产有纠纷无人报名竞拍而流拍。

本月底，法院又将举行拍卖，请问：

1、我要如何才能保证自己的合法权利？

2、如果这次真的拍卖成功，且价格低于我的拍价，按法律我是否真的该补差价？

3、若本次拍卖继续流产，我要如何面对才正确？

(分析)

首先，拍卖成功就意味着买卖合同成立了，你如果反悔按照法律规定，应当承担违约责任。不过，根据合同法规定，你付款后就应当得到房屋，否则你有权拒付房款。在法理上讲，叫同时履行抗辩权。法院作为拍卖委托方，不能正常交付你房屋，也可以理解为不能交付正常使用的房屋，按理是法院违约，你完全有权要求解除合同，要回保证金，并要求赔偿损失！

第二，房主的债权人公开并多次干扰法院执行，依照民事诉讼法第一百零二条的规定，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。当地法院推托可以找公安而不管，是严重失职的行为。你可以找有关监督部门申诉或控告！

第三，房主的债权人跑到你的店面，搔扰你，驱赶顾客，使你不能正常营业，也是一种严重违反治安管理的违法行为。你报警后，公安机关不予处理，也是严重失职的行为，同时还是行政不作为。你可以向有关部门申诉或控告，也可以提起行政诉讼！

第四，因为对方不能交付正常使用的房屋，应该是对方违约，所以是你有权追究对方的违约责任，而不是由你补差价，反过来追究你的违约责任。

第五，你已经提出不要房屋，就是提出了解除合同，而且法院又组织继续拍卖，就是用行为表示同意。所以，你完全可以要回你的保证金，还可以要求对方赔偿你的损失！

人常说，有钱不置争吵货。你买的房产，从物权法上讲，可能没有瑕疵，但实际无法使用。而房屋的卖主是法院，是人民法院依据民事诉讼法规定的强制执行措施进行的拍卖，如果有人干扰，就是妨害执行公务，法院有权力进行制裁和制止，作为卖方，法院也有义务排除干扰，交付买房一个能正常使用的房屋。如果法院作为卖方不履行这种义务，就是违约在先，你完全有权解除合同。“补差价”是拍卖法中规定的买方承担违约责任的一种方式，本案例中，是卖方违约在先，应该追究卖方的违约责任，而不是反过来追究你买方的责任，所以你不用补什么差价！

如果法院不能保障该房屋的正常使用，即不能排除非法干扰，我劝你不要再参加竞拍！

另外说明，把房屋变成钱，然后由法院公平分配给各个债权人，是对债权人有利的事情，我不明白债权人为什么胡闹？如果胡闹的这些债权人还没有权利参与分配这笔钱的话，可以依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》90的规定，（即被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。）尽快起诉，并申请参与分配。

（案例二）

我在2010年3月头上，向甲方购买了一套期房，总价是100万，付了定金9万元。甲方的房屋于今年8月份交房。过了一个月的样子，甲方有意毁约，可是房价在不断的上涨，现在可能已经涨到120万的样子。我已经没有办法再购买住房了。请问：

1、我现在不想对方违约，我坚持要房子，法院会支持我的诉讼请求吗？

2、现在对方发了一张解除合约通知书给我，书面告知我他要解除合同。那么我该怎么办。

3、如果法院不支持我的诉讼请求，支持对方支付违约金，那么对方的支付方式会怎么样，法院会不会同意对方分期付款的方式。

4、如果对方发给我了一张解除合约通知书给我，然后在和别人签订了一份购房协议，法院是不是就不会判他强制履行合同了呢？

（分析）

一、对方违约，你可以请求法院判令被告继续履行合同。依据是《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。和第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

不过法院判令继续履行合同的前提是能够履行。如果该房屋产权尚未变化的情况下，你可以申请法院财产保全；也可以根据《物权法》第二十条规定（当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。）进行预登记，来保全物权，以确保法院能够判决和执行对方继续履行的违约责任！

二、根据《合同法》第九十六条的规定（当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）如果你有异议必须请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，即请求法院确认对方解除合同的行为无效。

三、如果法院不支持你的继续履行合同的诉讼请求，你可以将对方获利的20万元（120万-100万）作为损失让对方支付。如果你们约定的违约金低于该损失的话，你可以根据《合同法》第一百一十四条的规定（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）请求法院按损失判令被告支付违约金。

对方有房屋，即使房屋出售了也有钱，有能力承担责任，所以法院应该不会同意对方分期付款的方式支付违约金。

四、如果对方发给你了一张解除合约通知书，然后在和别人签订了一份购房协议，都是有效合同，都没有取得物权，你一定要及时保全物权（用第一条的方法）法院才能判令对方履行合同。如果对方和别人也签了合同，又登记过户给别人，那么履行合同已经不可能了，法院就不会再判他继续履行合同了！

（案例三）

甲公司06年9月在暂时还没取得房屋预售许可证（乙公司也知道）的情况下与乙公司签订房屋买卖合同，将一房子卖给乙，并在合同上写明先付50%的房款，余下部分以银行按揭的方式付清。（11个月后甲取得此房预售许可证）后因乙公司迟迟不办理银行按揭，甲公司拒绝乙入住，此事一直拖到09年9月乙公司才来函要求解除06年所签合同，并以合同无效为由要求甲退还房款及3年的利息，后又于2010年3月将甲公司告到法院，要求退房款及利息。我的问题的甲公司能否提起反诉？因为甲公司失去了该房产正常出卖或租赁所本该获得的利益。另外，乙公司要求的利息计算时间是否有错？是该从合同签订的时间（06年9月）还是从发函要求解除合同（09年9月）的时间算？

（分析）

一、能反诉。从程序上讲，符合反诉条件；从实体上讲，是乙公司违约，甲公司有权追究乙公司的违约责任。预售许可证制度是一种行政管理制度，即使未取得预售许可证，也是违反了行政管理规定，不是效力性强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只要不是违反法律效力性强制性规定，就不影响合同的效力，而且甲公司后来又取得了许可证，所以甲乙公司的合同是有效的。从乙公司来函看，乙公司也承认合同有效，否则就不存在解除合同的问题。

二、是乙公司违约，应该由甲公司追究乙公司的违约责任，所以甲公司不应该支付给乙公司利息，而应该由乙公司赔偿因违约给甲公司造成的损失！

（案例四）

二会前我的房子给卖了，房产证还在办理中，和买方签了一个买卖合同，然后又签了一个补充协议，所有的内容都是我在网上找的然后再修改的。是双方成交的，然后找了一个代理公司做了一下中间人，我不想过户时太麻烦。另外代理公司还帮加急办了房产证（收费的）。

过了二会后房价疯狂的涨起来了，比起我原来的售价翻了一番了，所以我在考虑是是否可以违约。违约是否合适，希望相关专业人员给予指导。如果必要可以私下付费。

我的面积是64平，原售价是6300元，总价差不多是40万。买卖合同就是按中介的样本签的，补充协议是网上下载的。做了一下修改。大概内容是

买方分二次支付定金，第一次是5万，第二次是5万。（现在是已经支付了第一次，第二次还没有支付）。违约规定如下：

甲、乙双方承诺：双方将按照原居间协议和本补充协议的约定诚意履行本交易。若甲方出现违约情形，则应向乙方返还乙方已经支付的全部款项，且向乙方支付：等于 2 倍定金的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用【以乙方出示的装修、添附的付款凭证（发票）为准】。若乙方出现违约情形，则已经支付甲方的定金或已经不予返回，并支付甲方等于2倍定金的违约金，并且乙方对该房地产进行的装修、添附无偿赠予甲方。

另外我给买方打的收条是收到首付款，而非定金。

我想知道，如果我现在违约是支付买方已经交给我的5万定金的双倍违约金，还是合同约定的定金的总额，即10万的双倍违约金。

（分析）

1、一般的定金是以已经支付的定金计算。且法律规定定金的金额不能超过总价的20%，超出的部分无效。

2、既然收条打的是首付款，就应该理解为首付款，不能理解为定金。

3、按照《合同法》规定，定金罚和违约金只能选其中之一。就本案例说，定金没有实际支付，且没有违约金高，对方一定会选违约金叫你承担责任。违约金是以约定为准，你们约定是以定金的2倍计算，就应该按全部的定金计算，即10万的2倍计算。

4、如果违约金比实际损失过高或过低的话，当事人还可以请求法院增加或减少！

（案例五）

我买了一套房子，当时签了合同，一份是自己拿，一份是中介，一份是房东，合同上中介的话只说明负责过户，现在我自己拿到房产证，也就是说一切手续都办好了，但是现在房东却因为说合同上没 有规定在什么时候让他般出现在的房子为由，不般出去，当时房子合同上写的是80万，只交了79万，留了一万是等房东把水电、等费交完再交给他的（但合同中并没有说这一万块钱的事）打电话给中介，中介直说他不般就不给他那一万块钱，我就想嘛，他不般，我就拿一万块钱跟他收住宿费，从一万块钱里扣。我现在的问题是，怎样让房东般出去，从法律的角度来说，合同上没有具体写什么时候般出去，是不是合同漏洞，如果他不般，这一万块钱我直接扣他是不是违约？那房产证上已经是我的名字，是不是我有权现在叫他般出去，因为现在这已经是我的房子？再着，合同中只说明了，我买的房子户型、房价等，也没说发生纠纷怎样去解决。那如果不般走，这一万块钱我是不是可以当做房租来收？因为合同中总价是80万，只负他79万，那这一万块钱我是什么时候交给他？因为合同中都没有说清楚。我想拿这一万块钱来让他般走，是否违反合同？

（分析）

你因为合同签订条款不明确，导致双方理解分歧，产生纠纷，对于约定不明确的条款只能依照法律规定进行解释。

第一，对交付房屋的期限约定不明，你有权随时要求对方履行。

《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易

习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

依照规定，对于何时交付房屋你们可以协商，达成协议补充，不能达成补充协议的，按六十二条

（四）的规定，你有权随时要求对方交付房屋。但应当给对方必要的准备时间！

第二，对于支付价款和交付房屋如果都没有约定，一般可理解为一手交钱一手交货，即同时履行，你已经履行了大部分价款，而对方却以没有约定而拒不履行交房义务，那么，你停付余款是合法的，没有违约！

《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

即是你有义务先履行，而对方的行为已经表明即将违约，你也有权中止履行。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第三，合同没有约定纠纷处理途径，一般可以协商解决，也可以达成仲裁协议进行仲裁，还可以直接向有管辖权的法院起诉。你的纠纷涉及房地产，根据《民事诉讼法》的规定，属于专属管辖，即房地产所在地人民法院管辖。

第四，按照第一条确定的期限内要求对方搬出房屋，并将房屋交付给你，过期则可以追究对方的违约责任，赔偿给你造成的损失。如果对方违约给你造成损失的话，你扣留的一万元，完全可以作为损失赔偿给你！

(案例六)

我等60户大多是云南省红河州的山区教师，于2006年11月由金屏县教育局与红河州全聚福房地产开发介司团队订购户型、楼层、面积诚意签约书，签约书上己明确了每平方米单价，楼层、面积并注明供房方不得受市场影响不供房或改变单价，直到2009年9月21日所属耧盘开盘、开发商发出价格调整实施方案，圴价每平米上涨360元，同意此方案就供房、不同意此方案开发商愿违约，退还每户2万元己交房款外加约定2万元违约金。我们与开发商协商多次无果，将开发商告到法院，请求法院判开发商履行合同供房，令人意想不到的是法院一审判撤销我们与开发商的签约书，理由是开发商不愿按2006年的签书履行，退还每户己交2万元外加2万元违约金

与开发商的方案一致。这样判决就给我们盼房子等了四年之久的每户造成14万~15请问有关部门或法律机构能给我们提供一些法律依据和法律援助，能有什么办能为我道。

（分析）

一审法院的判决错误，可以上诉。

第一，一审判决开发商支付违约金，说明已经认定开发商违约。如果原告的诉讼开发商继续履行合同，即按约定价出售房屋，符合《合同法》第一百零七条的规定，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的法律责任！应的支持！

第二，即使一审法院不支持继续履行合同，除判决违约方支付违约金以外，还应当《合同法》第一百零七条的规定的违约责任除了继续履行外，还规定了采取补救措施失等违约责任。就是合同约定的违约金过分低于损失，按照《合同法》第一百一十四规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减

在合同纠纷案件中，如果原告的诉讼请求是继续履行，法院审理之后，认为实际行已经不可能，一般会回选择合同的条款叫违约方承担违约责任，不过前提条件是合能履行。就本案而言，不存在不能履行的情况。即使选择了解除合同，也应该判决对方不能叫违约方得了便宜，而叫守约方损失。否则，法律支持违约的话，社会哪还有诚

第二篇：公司与员工常见劳动纠纷-案例分析

1、公司未向保安支付高温补贴的合法性及其法律后果

《国家安全生产监督管理总局、卫生部、人力资源和社会保障部、中华全国总工会关于印发防暑降温措施管理办法的通知》（根据安监总安健〔2012〕89号）第十七条的规定：劳动者从事高温作业的（根据该办法第三条规定，高温天气作业是指用人单位在高温天气期间安排劳动者在高温自然气象环境下进行的作业），依法享受岗位津贴。另，根据《广东省高温天气劳动保护办法》第二十一条的规定：用人单位违反本办法第十三条规定，未向劳动者发放高温津贴的，由县级以上人力资源社会保障主管部门责令限期改正，给予补发；逾期未改正的，处2000元以上10000元以下罚款。

据此，用人单位安排劳动者在35℃以上高温天气从事室外露天作业以及不能采取有效措施将工作场所温度降低到33℃以下的，应当向劳动者发放高温津贴，并纳入工资总额。未向劳动者发放高温津贴的，应当补发，逾期未改正的，将面临2000元以上10000元以下的罚款。

但保安是否属于室外露天工作存在争议，如根据贵司对“保安”这一岗位的职位要求及该保安的实际工作情况，其大部分工作时间在室外则属于从事室外露天作业，应当按照35℃以上高温天气的天数向其补发高温补贴。如公司已为保安设有保安室，该保安大部分工作时间不在室外，且在保安室采取了降温措施，则无需向其发放高温补贴。

2、周一补休、周末上班，周末8小时以外工作时间支付1.5倍工资的合法性及其法律后果

《劳动法》第四十四条【延长工时的报酬支付】的规定：有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：

（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；

（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬；

（三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。从该条法律第二项可以看出，如公司安排员工于休息日加班但已为员工安排补休的，无须支付支付加班工资。

且对于保安这一岗位，实行的是轮班制，劳动者一直均认可，公司虽安排保安周末上班但为其安排了补休的，则周末并不视为加班，故超出8小时的工作时间按照工资的百分之一百五十的支付加班费即可，该保安的主张无法律依据。

但为了降低风险的考虑，在以后的劳动合同中，公司可与实行轮班制的员工在劳动合同中写明实行轮班制，且可征求劳动行政部门的同意，对实行轮班制的员工采用综合计算工时工作制计算工时。

3、未及时支付工资行为的合法性及其法律后果

《劳动法》第五十条【工资支付形式】规定：工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。根据《广东省工资支付条例》第十二条：用人单位应当按照约定的日期支付劳动者工资；遇法定休假日或者休息日，应当提前在最近的工作日支付。另，深圳市《员工工资支付条例》第五条规定：用人单位应当按时、足额支付员工工资。第九条规定：用人单位应当与员工约定工资及其支付周期、支付日等内容。第十二条规定：用人单位因故不能在约定的工资支付日支付工资的，可以延长五日；因生产经营困难，需延长五日以上的，应当征得本单位工会或者员工本人书面同意，但最长不得超过十五日。

公司与保安约定每月7日发工资，实际支付日为15日，违反了劳动合同的约定及相关法律法规，可能存在被处罚的风险。但公司延期支付的时间并不长，且多年来，劳动者亦未提出异议，因此公司责任较轻。但建议公司根据实际情况在劳动合同中明确工资的核算期间与发放日，尽量在保障劳动者利益的前提下给公司留出更多的宽限期。

4、关于社会保险的计算基数 根据《社会保险法》第十二条第一款规定：用人单位应当按照国家规定的本单位职工工资总额的比例缴纳基本养老保险费，记入基本养老保险统筹基金。该法第三十五条规定：用人单位应当按照本单位职工工资总额，根据社会保险经办机构确定的费率缴纳工伤保险费。该法明确规定了用人单位应按照本单位职工工资总额的比例缴纳基本养老保险费和工伤保险。

《深圳经济特区社会养老保险条例》第十条第一款规定：职工每月缴纳基本养老保险费的缴费基数为其上月工资总额；新参加工作、重新就业和新成立用人单位的职工首月缴费基数为其首月工资总额。工资总额超过本市上在岗职工月平均工资百分之三百的，超过部分不计入缴费基数；缴费基数不得低于市政府公布的最低工资标准。第二款规定：用人单位每月缴纳基本养老保险费的缴费基数为本单位职工缴费基数的总和。该法第四十一条规定：用人单位未按时足额缴纳养老保险费的，由市社保机构责令限期缴纳或者补足，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金；逾期仍不缴纳的，由市社保机构依法向人民法院申请强制执行，并对用人单位处欠缴金额等额的罚款。

综上，用人单位应以员工的工资总额为基数为员工按时足额缴纳社会保险，且计算社保基数的工资总额应为员工上一月的工资总额，违反规定未按时足额为员工缴纳社会保险将面临受到劳动行政部门行政处罚的风险。发生补缴时，原则上原本应当由用人单位缴纳的部分由用人单位补缴，原本由劳动者承担的部分由劳动者补缴。但在实务中，是否能够补缴需咨询当地的社保机构，据我们了解，很多地方社保机构并不受理补缴手续，用人单位可能面临一定的罚款。

第三篇：纠纷案例分析

医疗纠纷案例讨论

（第一期）案例一

一、案情

1、外院案例：2010年4月29日10时许，叶某带其女儿至江苏省某县人民医院就诊，人民医院根据原告陈述及观察，门诊病历上记录患者为“川崎病”，予以进行输液治疗，叶某支付医疗费325元。由于不知道“川崎病”是一种什么病，出于心理恐慌，叶某带孩子又带孩子赶往江苏省人民医院治疗。省人民医院认为发热待查，予以输液治疗，后确诊为上呼吸道感染。三天后病愈。叶某以县人民医院误诊为由，形成纠纷。

2、我院近期案例：患者应某于2015年3月1日主因发现左耳肿物2年余入院，行头颅CT检查，印象：左侧乳突内胆脂瘤(破入后颅窝）。初步诊断：

1、左侧外耳道肿物

2、左侧面神经麻痹。术前交代病情并签署手术知情同意书（其中包括：必要时送病理，病理为其它，需进一步治疗；因病灶或患者健康原因，终止手术等相关内容）。术中发现肿瘤色如鱼肉，质韧，集中于面神经周围，认为肿瘤可能来源于面神经，完成手术有困难。于是将外耳道肿物切开皮肤取瘤组织送快速病理检查，病理科报告为梭形细胞良性肿瘤。为避免强行手术引起严重并发症，经与家属协商，中止手术，建议待病情平稳后，去上级医院进一步治疗。患方以手术白做，费用花费较大，术前交待不充分为由形成纠纷，要求医院联系上级医院治疗并解决费用问题。二：思考题：

1、结合案例分析：初步结论与确诊结论不同，是否能认定初诊系误诊？

2、本院案例中，如果你是经治医师或术者做好哪些能够更好的避免纠纷的发生。

案例二

一、案情

1、外院案例：2014年10月11日产妇王某因为过期妊娠合并轻度妊娠中毒症入住广州市某二甲医院医院。为了挽救胎儿，防止腹腔感染，主刀医生经过与患者及其家属沟通后，为产妇做了腹膜外剖宫产手术，切口为纵切口，产后无出血、无感染，母子平安。但是，产妇出院回家不久，就发现腹部疼痛，又回到该医院复查。原主刀医生诊断认为，产妇的腹部疼痛是由轻度的切口疝引起。产妇则认为，切口疝是医生手术不当引起，遂到医院医疗投诉办公室投诉其主刀医生，索取一定金额的精神损失费。

2、院内案例：患者李某，2013年5月13日因扁桃体炎入院，行扁桃体切除术，术后第一日突发右咽部大量出血，患者很快进入休克状态，虽经积极抢救，患者最终仍成植物状态。形成纠纷。二：思考题：

1、结合案例分析：切口疝及扁桃体切除术后大出血是否属于常见并发症，能否通过技术手段降低发生率。

2、“并发症”能否作为医院规避责任的充分理由。

3、如果你是经治医师或术者做好哪些能够更好的避免因并发症引起医疗纠纷。

（医生认为该产妇入院时已经出现妊娠高血压综合征，选择腹膜外剖宫产也经过了医方与患者及其家属的积极沟通，讲明手术后可能出现的并发症，包括切口疝的发生。所有医院没有责任。）

（患方认为，腹部切口疝的发生与伤口愈合、腹部切口的走向有关。《外科学》教科书明确指出，腹部纵向切口疝的发生率明显高于横切口疝。）

（《医疗事故处理条例》第33条规定：在现有医学科学技术条件下，发生无法预料或不能防范的不良后果不属于医疗事故。但对什么才属于“难以避免”却没有任何说法。一般认为，在医院现有的技术条件下，应当提供与其相当的治疗效果。否则，视为不良后果。患者家属有权要求得到同质的服务而获得赔偿。）

案例三

一、案情

2003年1月6日，肖某被某医院初步诊断为：胃内基底肌瘤，无其他病症。医院于3月后对肖某实施胃底肌瘤切除手术。术后，医生告知肖某家属：患者脾脏已被切除。家属询问原因，主刀医生告知：是因胃底肌瘤与脾脏紧密粘连在一起，分离手术十分困难，强行分离可能损伤脾门处的动脉静脉血管；切除脾脏比可能发生的大出血，危及患者生命的后果要轻得多。为了达到手术目的而不得已采取了切除措施。肖某家属人为，医院在没有告知和征得他们同意的情况下，擅自摘除了脾脏，导致肖某失去部分胃体和脾脏，并且手术后肖某身体免疫力明显降低，频发感染、头痛、丧失了劳动能力，遂向法院起诉，请求赔偿。

1、请问该案件中院方存在哪些过错。

从本案医方的医疗行为特征来看，患者被确认为胃内基底肌瘤且无其他病症。医院在没有履行向肖某及其家属告知义务的前提下，擅自切除了未发现病变的脾脏，显然属于治疗行为的过错，故应当承担损害赔偿责任。

首先，医方没有向患者及其家属履行告知义务是违法行为。根据国务院、卫生部门等行政法规，告知义务有两种形式：

1、直接告知（患者）；

2、迂回告知（不宜向患者说明，告知患者家属）。因医方违反上述法定告知义务，故是违法的。其次，医方没有履行告知义务，不具法定免责条件。由于医疗是一种特殊行业，为了挽救患者生命采取紧急治疗措施，属于民法上的紧急避险。只有在这种情形之下的事先未履行告知义务，才能免责。但这种例外必须严格限制在客观上无法征求患者及其家属意见的紧急情况下，才能成立。本案中，属于非紧急情况下的未经告知而擅自切除患者脾脏的行为，属医疗行为上的法定过错。案例三

案情：2008年4月13日，不足3岁的小男孩果果诊断患有先天性心脏病法洛四联症，到新一附院住院治疗。新一附院根据果果住院前数月在解放军371医院所做的64层CT和在本院所做的心脏超声检查的诊断意见，确定小男孩果果患有先天性心脏病和法落四联症为入院诊断。果果住院后，新一附院没有再在对其进行相关必要的确诊检查，便择期进行了法洛四联症根治术。医院定于2008年4月23日对果果行法洛四联症根治术。2008年4月22日的手术同意书上载明了术中或术后可能发生的常见并发症和术中或术后可能发生的意外拟行手术名称栏中显示为法洛四联症纠治术。果果的父亲在手术同意书上签字。手术中主治医生切开肺动脉，见肺动脉瓣增厚，呈二瓣畸形，瓣膜狭窄，考虑到果果的肺动脉瓣仍有狭窄，无法保留瓣膜，医生便切除了肺动脉瓣后用牛心包片跨环补片加宽右室流出道及肺动脉。医生切除果果的肺动脉瓣臵换人工瓣膜在术前未向果果父母告知征得同意，术后未向也未向他们展示被切除的标本。果果在经过近一个月的住院治疗后，医疗费支出近3万元。手术一年后，果果在新一附院再次进行心脏彩超检查，诊断结果为多切面可见房间隔中部连续中断3毫米，卵圆孔未闭，而一年前手术前的检查结果未显示该疾病的存在。

1、该医院在本件案例中存在哪些不足。

新一附院根据果果住院前数月在解放军371医院所做的64层CT和在本院所做的心脏超声检查的诊断意见，确定小男孩果果患有先天性心脏病和法落四联症为入院诊断。果果住院后，新一附院没有再在对其进行相关必要的确诊检查，便择期进行了法洛四联症根治术。如果新一附院对果果在术前进行了必要的确诊检查完全可以在术前了解他的肺动脉增厚呈二瓣畸形的状态，从而能够确定更为完善的手术方案。由于院方的术前检查不充分，导致果果固有的房间隔中部连续中断三毫米和卵圆孔未闭的病症未被诊断的漏诊现象发生，使得这些病症未能在法洛四联症根治术中一并予以根治，致使患者须再行二次开胸手术进行治疗。医院在选择人工瓣类型上没有征得患者家属的同意，擅自选用生物瓣进行臵换，严重剥夺了原告方的知情权和自主选择决定权。

2、本案例对义务工作者有什么启示。

第四篇：婚姻家庭纠纷案例分析

婚姻家庭纠纷案例分析

当事人基本情况：

王敏，女，1970年5月3日出生，汉族，枣矿集团陶庄矿职工，住薛城区八一小区

高亮，男，1973年1月出生，汉族，枣庄集团高庄矿职工，住址同上。纠纷主要经过：

双方于1992年经介绍相识，1994年9月25日登记结婚，1999年6月26日生育一子，婚后双方因性格上的差异及生活琐事经常发生争执，王敏认为双方感情已经完全破裂，无任何和好可能，希望离婚，并获得孩子的抚养权及共同财产平均分割。

双方争执焦点：

婚生儿子的抚养权归谁，以及相关夫妻共同财产的认定及分割。原因特点：

双方因婚前了解不深，婚生因性格不合经常发生吵闹，并已经分居，感情已经完全破裂无和好可能，夫妻关系已经名存实亡。

法律适用：

《中华人民共和国婚姻法》

第三十六条 父母与子女的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。

离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利。

离婚后，哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女，如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时，由人民法院根据子女的权益和双方的具体情况判决。

第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

案件处理：

调解双方协议离婚，婚生子由王敏抚养，高亮每月给付抚养费700元，婚姻存续期间共同财产平均分割。

第五篇：房地产融资常见方式分析

房地产融资之土地抵押贷款Q&A

Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：

1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。

6、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料。

7、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）； D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（4）抵押贷款申请书

（5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A

Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内；

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付。

房地产融资之短期拆借Q&A

Q:什么是房地产短期拆借?

A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估； 3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

房地产融资之产权抵押融资Q&A

Q:哪些产权可以抵押融资?

A:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款 Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

房地产融资之民间借贷Q&A

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

A:

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。

“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。

这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→ 过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→ 信托公司 ―――（信托贷款）―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同 ←――――――― ―――――→ 信托贷款合同 ←――若同一天签署，可一天放款

理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。

这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%

房地产融资之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。Q:开发商为何要选择定向信托？ A：

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

（3）对未上市金融类股权

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证； Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

房地产融资之集合信托Q&A

集合信托=银信合作 Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。

* 小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》 《银监发〔2010〕72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。

商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产融资之私募基金Q&A

房地产私募基金

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。

对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。

基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。

基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。

基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。Q:怎样的项目符合我们的要求？ A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红 * 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。Q： 对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。

二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。

我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障