2014年1-2月广西梧州市房地产市场发展简析

第一篇：2014年1-2月广西梧州市房地产市场发展简析

2014年1-2月广西梧州市房地产市场发展简析 2014年1-2月，梧州市实现房地产投资7亿元，同比增长43.2%。全市房地产发展呈现以下特点：

一、90平方米以下刚需小户型受热捧。在住宅类中，针对刚需小户需求设计的90平方米以下住房市场销售形势良好，1-2月90平方米以下住房销售面积

2.2万平方米，同比增长113.3%，占全市商品房住宅销售面积的25%。

二、到位资金比较充足。1-2月实际到位资金19.2亿元，比上年同期增长5%。到位资金虽然仍以自筹资金和其他资金来源为主，但国内贷款增长最快，增长高达56.9%。自筹资金下降11.8%，其他资金来源增长5.6%。从到位资金结构来看，国内贷款比重上升，较去年同期上升8.2个百分点，而自筹资金有所下降和其他资金来源比重基本持平。

三、商品房销售面积下降幅度大。1-2月，全市商品房销售面积为8.8万平方米，比去年同期下降了55.4%。

四、商品房待售面积增加，消化库存压力增大。1-2月，全市商品房待售面积104.8万平方米，同比增长5.7%。其中：待售1-3年（含1年）的为36.3万平方米，增长21.9%，待售3年以上（含3年）为0.9万平方米，下降61%，开发企业仍面临较大的消化库存压力。

第二篇：2014年1-4月广西梧州市经济运行情况

2014年1-4月广西梧州市经济运行情况 今年1-4月，全市经济运行总体保持平稳态势，受国际、国内经济大环境影响，工业、投资、对外贸易等指标保持增长，但增速回落幅度较大，经济增长后续动力仍显不足。

一、工业经济继续呈回落态势

1-4月，全市完成规模以上工业总产值484.3亿元，同比增长6.9%，增速比去年同期回落26.8个百分点，比一季度回落了2.3个百分点。从各县区的生产结果看，呈现不平衡态势。市工业园区完成44.6亿元,同比增长36.6%,长洲区完成129.8亿元,同比增长29%,苍梧县完成4.2亿元,同比下降79.6%,龙圩区完成14亿元,同比下降24.3%,最高增幅与最低增幅相差116.2个百分点。

二、固定资产投资持续回落

1-4月，全市完成固定资产投资253.1亿元，同比增长6.6%，增速比去年同期回落25个百分点，比一季度回落2.7个百分点。分产业看，第一产业完成投资6.9亿元，同比下降13%；第二产业完成投资132.1亿元，增长13.1%；第三产业完成投资114.1亿元，增长7.2%。基本建设减少，更新改造缓慢增长。1-4月，基本建设完成投资98.4亿元，同比下降8.2%，占固定资产投资的38.9%，占比比去年同期减少6.3个百分点；更新改造完成投资113.7亿元，同比增长8%。房地产投资保持增长。房地产开发完成投资20.8亿元，同比增长11.9%。

三、对外贸易回落较大

1-4月，全市实现进出口总额52914万美元，同比增长1.8％。增幅同比回落较大，比去年同期回落73个百分点。从企业类型看，国有企业进出口总额25211亿元，同比增长3.8%；外商投资企业进出口总额13278亿元，增长13.4%；民营企业进出口总额14425亿元，下降9.8%。

四、财政收入增长明显放缓

1-4月，全市累计完成财政收入33.06亿元，同比增长3.5％。但增幅同比回落较大，比去年同期回落19.3个百分点，增速明显放缓。影响的因素主要有：一是经济增速放缓制约相关税收收入增长；二是政策调整因素引到减收，如增值税转型影响税收持续增长能力；三是非税收入下降，非税收入同比下降6.4%。

五、金融机构存贷款余额较快增长

4月末，全市金融机构人民币各项存款余额789.2亿元，同比增长14.2％，其中：城乡居民储蓄存款498.1亿元，同比增长13.2%。各项贷款余额578.1亿元，同比增长16.2％。

六、居民消费价格指数温和上升

1-4月，居民消费价格（CPI）同比上涨2.7％，涨幅比上年同期上升0.8个百分点。八大类消费品及服务项目价格同比呈现“七升一降”的运行格局。其中：其中食品类上涨4.1％、衣着类上涨2.7％、医疗保健和个人用品类上涨0.7％、居住类上涨4.8％、家庭设备用品及维修服务类上涨0.4％、交通和通信类上涨0.4％；娱乐教育文化用品及服务类上涨1.5％、烟酒类下降2.2%。

第三篇：浅析新形势下房地产市场发展

内容摘要：20xx年末，中央经济工作会议明确将“去库存”作为xx年的五大经济任务之一，并出台了一系列的去库存调控政策；

xx年党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。国家政策不断推出，xx市区房地产市场受此影响剧烈。本文通过分析房地产周期，总结相关问题，为建立长效机制建言献策。

xx市房地产市场经过近二十年的发展，在推动经济增长，改善居民住房条件以及提升城市品质等方面起到了积极作用。但目前受房地产市场发展过程中的诸多因素制约，xx市区房地产部分问题较为突出，价格波动幅度大、库存区域不平衡、个人住房贷款大幅上升、二手房交易不规范等，将对房地产市场健康平稳发展、金融风险防范，乃至地方经济发展和社会稳定带来不利影响，本文通过研究新形势下xx市区房地产发展情况及现阶段问题，以期为促进房地产市场健康平稳发展提供有利条件。

一、xx市区房地产市场发展趋势及特点

（一）xx市区房地产发展趋势

自1998年房改后，xx市区房地产市场总体呈现“阶梯式”的发展态势。第一轮是2004年左右，上世纪末福利分房制度终结，商品房制度建立，经过几年的制度认可和刚需积累，大量需求进入商品房市场，楼市均价从千元左右进入2000元时代，2005年下半年楼市逐渐缓和，并进入稳定调整期；

第二轮是2009年左右，经过4-5年积累，部分消费者需求升级，加上城镇新增人口增加，购房者大量入市，推动xx市区房地产市场量价齐升，2009年首次销量超百万方，2010年市区均价较2008年翻番，迈上6000元；

第三轮是从xx年4月西区地王拍出开始，随着人们生活水平的提高，对住宅品质提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大户型住房受热捧，销售面积大幅攀升，均价普遍在10000元以上，西区板块甚至达到18000元以上。

（二）xx房地产市场特点

1、土地市场影响明显。“去库存”新政以来，xx市区房地产市场受土地市场影响明显。xx年以来，xx市区房价经过三轮明显涨价，分别是土拍创新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三块商住用地，其中两块终止交易后，市场风向急剧转向，价格上涨势头戛然而止，销量大幅下降。

2、存量房逐渐成为市场主角。近几年，xx市区房地产市场发展迅速，新房去化速度不断加快，导致新建住宅库存明显不足，二手房逐渐成为房地产市场主角。近几年，xx市区二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超过新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面积146万平方米，较同期新建住宅的9549套和110万平方米，分别多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面积101万平方米，较同期新建住宅的6714套和81万平方米，分别多出66.58%和24.69%。

3、板块分化明显。xx市区房地产市场呈现明显的板块分化现象，各个板块在楼盘特色、购房群体、价格及走势等方面各有特点。一是楼盘各有特色，西区主要为品质改善、老城区主打老城情节、衢江区以农村入城为主、巨化则以拆迁安置为主。二是购房群体分化，西区以改善型中青年为主，主城区以有老城情怀的中老年人为主；

衢江区主要是拆迁户、开发区企业人员；

巨化主要是拆迁户、异地搬迁和巨化工人改善型人群。三是价格不同，其中西区＞主城区＞衢江区＞巨化。

4、需求变化迅速。xx年以来，随着人们生活水平的提高，老百姓对于居住环境提出更高的要求，加上国家全面放开二孩政策的刺激，改善型需求爆发性增长。而大型开发商和新型住宅设计理念进入xx，使xx改善型需求得到了释放，成为xx-xx年行情火爆的主要原因。但随着改善型需求大量释放和均价处于高位后，2018年刚需重回主流。

二、新形势下xx市区房地产发展存在的问题

1、二手房交易不规范。二手房市场是实现“以小换大、以次换好、以旧换新”，实现住房消费升级换代的重要组成部分，而xx市区二手房市场存在不少问题：①交易过程的信息不对称。一是卖家比买家掌握更多隐蔽信息。具体而言就是买卖双方对于二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性。二是中介机构信息遮蔽。xx中介机构在二手房市场迅猛发展，但与相对成熟的房开企业相比，存在行业经营行为不规范、经营规模小、能力差、信誉度偏低等问题。甚至有部分中介机构利用市场信息的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种行为严重危害二手房市场的健康发展。②税收征收机制导致“阴阳合同”盛行。在二手房交易过程中，如果不满足相关条件，不仅要缴纳与新建住宅交易相同的契税、印花税，还要额外缴纳增值税、个人所得税。近年来随着房地产市场日益繁荣，二手房交易也变的多了起来，交易过程中不少买家和卖家为了少缴纳税款私下签订了“阴阳合同”，这很大程度上减少了购房成本，但是存在着违法风险和交易风险，不利于二手房市场健康发展。

2、库存不平衡。一是区域库存不平衡，一方面西区板块新房库存偏低，面临着及时补库存的窘境。另一方面火车站板块、衢江板块、巨化板块高地价带来的高房价楼盘大量入市，销售速度大幅减缓，库存增加。二是户型不平衡，现有库存平均面积为155㎡/户，大户型库存较高，中小型库存较少。针对这种现实，xx目前存在以下三个方面的劣势造成房地产市场后续乏力。一是xx现有产业发展仍是短板，对外地务工人员和周边农业转移人口吸引力有限；

二是受制于本身经济社会发展水平，普通家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大；

三是基础设施和公共服务水平提升有限，不能完全满足新增人口需要。

3、租赁市场亟待发展。住房租赁市场发展相对滞后是xx房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，xx主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。

4、房屋空置问题逐渐突出。xx年，xx市统计局开展对住宅用电用水情况调查，通过住宅用电和用水情况来判断xx住宅市场的空置情况。从调查结果看，用电方面，年用电少于30度的用户占安电表总户数的18.6%；

用水方面，年用水少于3吨的用户占安水表总户数的23.3%。从房地产性质来说空置率在10%-15%是合理区间，目前高于18%的空置率容易出现以下问题：一是金融风险增加，xx市区楼市高空置率表明投资比例增加，在房价下跌时，多套且空置的投资客选择断供的可能性远远大于单套刚需群体；

二是楼市资源浪费，高空置率导致资源错配，现有房源不能得到有效利用。

三、促进xx市区房地产市场健康发展的意见建议

1、加强住宅供给结构调控。一是完善保障房供应体系。根据成熟市场经济国家的经验，在住房供应较为紧缺的情况下，政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。完善的保障房体系也是增加住房供给的重要补充。二是改进住宅供应结构。xx和xx年在二孩放开，高品质生活需求上升的情况下，改善型需求大幅增长，但随着单价上升，总价偏高，到2018年中小户型代表的刚性需求重回主流。政府在土地供给中，因根据市场变化，及时调整规划，来有效满足市场多元化的需求，促进市区房地产市场健康发展。

2、完善二手房交易机制。①建立二手房网上交易平台。信息不对称、不透明是二手房交易过程中最大的问题，建议建立信息流通顺畅的交易平台，网上公示相关楼盘房屋信息，并通过法律法规来保证信息的全面性和准确性，以保证普通购房者能够通过廉价而又方便的方式搜寻到信息，减少信息不对称。②进一步完善二手房交易税费，杜绝“阴阳合同”。我国目前的房地产税收特点就是流转环节课以重税、而保有环节课税较少，这在客观上增加了房地产投机的可能性。因此要转变观念，改变现有课税模式，做到轻流转、重保有，减少因流通环节课税过重导致的合谋偷税漏税行为。③完善和细化相关法律法规。二手房销售市场相应的监督监管机制缺乏，是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为市场监管者，应加快健全相关法律法规，完善监管机制，进而提高市场的透明度，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，建立中介机构信用等级评定来引导市场选择等方式，降低由于市场信息不对称造成的交易风险，促进二手房市场的健康发展。

3、租购并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。

4、加强市场调控，促进楼市资源有效分配。一方面加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房产税改革进程，全面开征房产税，将空置的社会存量逼向市场，或出售或出租，以此减少住房空置率造成的资源错配。另一方面要加快财税体制改革，理顺中央和地方财政体制关系，从根本上筑牢制度根基，促使地方摆脱“土地财政依赖症”。

第四篇：房地产市场行业发展情况分析

房地产市场行业发展情况分析

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控

受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程.房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注.一、存款准备金率上调对房地产市场的影响

2011 年6 月16 日，中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略.二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控,一方面继续坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年货币政策微调力度加大,促进热点城市成交活跃.上半年银行两次下调存准率,三年半来首次降息.货币政策微调,信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,使北京等热点城市今年以来首次出现交易量放大.商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因.众所周知信贷变化左右房地产,在此轮房地产调控政策的影响下2012年上半年,房地产市场呈现如下特点,供求矛盾有所改善,但仍需继续增加供应;不合理需求受到抑制,刚需成为需求主体二季度特别是6月份热点城市住宅成交量价均有所反弹.三、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。以北京为例，5 月北京楼市29 个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6 月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6 月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29 个，提供住宅套数为9508 套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6 月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已

经签约的项目值，合计提供的9 508 套住宅总市值325 亿，而截至月底签约的仅有29 亿，一个月的库

存积压市值就超过296 亿。296 亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6 月30 日的数据，北

京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5 万平方米，现房面积1 809.5 万平方米。总库存面积为320 万平方米，相比春节调控前的3 181.2 万平方米增加了138.8 万平方米。“根据今年在售期房预

售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000 亿。预计年底有望达到万亿。”

综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该

看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下

挫的后果，所以随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程.与此同时多部委强调落实保障房建设资金.住建部,央行,财政部等多部委政策支持保障房资金.在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓.市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2―3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

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第五篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更