贷款分析

第一篇：贷款分析

宜信P2P平台模式创新、理念独特，开创行业之先河。宜信引入了国外先进的信用管理理念，结合以中国的社会信用状况，为平台两端的客户提供包括信用咨询、评估、信贷方案制定、协议管理、回款管理等多方面专业内容的全程信用管理服务。通过宜信搭建起的信用桥梁，平台两端客户之间的信贷交易行为变得更安全、高效、专业、规范。正如唐总介绍 ‚宜信和淘宝一样，只不过淘宝‘卖’的是货物，宜信‘卖’的是信用。‛唐宁用最简洁的语言向记者解释宜信模式，‚我们不吸收存款，也不发放贷款，就是小额信贷中介。‛

其实宜信的模式更像是房屋中介和淘宝的组合体，房屋中介搜集房源，然后联系买房人，成交后收取中介费。宜信是想办法将出借人手中的闲钱借给需要用钱的人，成交后向出借人和借款人双方收取中介费。

目前，由于小额贷款公司尚处于试点阶段，小额贷款公司之间的竞争尚未形成。因为由于小贷自身资金瓶颈，以及融资成本较高，因此必须以高利率求生存，而小额贷款公司培养的中长期的合作企业，即使培养成功了，也会为他人做嫁衣。因为小额贷款公司应定期向信贷征信系统提供借款人、贷款金额、贷款担保和贷款偿还等业务信息。当银行得知其信用良好，便会将其挖转，客户必然会被其较低的利率吸引过去。另外，由于自身资金的局限性，目前，多数小额贷款公司在经营半年后面临资金紧缺，无款可贷的局面。

而宜信模式恰恰能够规避上述小额贷款公司面临的问题，从而在建立长期合作的基础上防止客户流失；正是由于宜信本身不提供贷款，而是以中介的方式为借款人找到出借人，这样公司没有资金紧缺问题，能够将更多的精力投入开发与风险控制。

2、与平安易贷险比较分析

近年来，个人消费贷款受到越来越多人的关注，各大银行也都推出了相应的金融产品。在众多产品之中，一款名为“平安易贷险”的金融产品与宜信的运作方式有些类似。

“平安易贷险”，其本色是一种保险产品，而非贷款产品，它的运作完整依赖于它的合作金融机构。“平安易贷险”是中国平安团体推出的，针对宽大普通居民开展无抵押贷款业务的信用 保证保险产品。它是一种集“信用 保险”和

“银行贷款”于一体的金融产品。一般情况 下，中国平安保险公司在进军某个市场的时候，首先会找到当地的平安银行，与平安银行合作推出“平安易贷险”。如果该区域内没有平安银行，平安保险公司则会与其他银行（例如交通银行）合作。

借款人如果只凭信用向银行申请个人消费贷款，银行会担心客户还不起款，也无法把持风险。于是，平安银行把风险管理交由平安保险公司来把持，由平安保险公司来验收客户材料，抉择借款人是否具有足够的偿还能力，保险公司如果审核通过则与客户签属“信用保证险”保单。有了信用保险的客户，相当于有了平安保险公司做信用担保，可直接带上信用保单到合作银行签属“个人消费贷款”合同；合同签完后，则合作银行遵守合同规定日期放款到申请人帐户。因此，“平安易贷险”，它在个人申请消费贷款的历程中起到担保的作用。在贷款到期借款人无法还款时，由平安保险公司偿还借款。

另外，关于利率平安易贷险相当于由保险公司做担保，银行向借款人收取的利率相对较低，1年期的贷款利率为5.84%左右；与其他无抵押无担保个人消费金融产品雷同，“平安易贷险”在申请成功后每年也需要支付费用。“平安易贷险”需要支付保费，1年期贷款保费约为保额的21.6%，支付保费目标是当借款人无力偿还贷款时、由保险公司代其偿债。

宜信的收费模式，对于借款人来说有三种费用，利息、服务费、月账户管理费。宜信称其理财产品的投资年收益率达到10%以上，而且宜信对出借人也要征收服务费，宜信的理财产品的实际收益应该大于10%，加上宜信向借款人收取各种费用，对于借款人来说实际上至少一年要付25-35%的利息，利息费用偏高。

三、宜信案例研究结论

我国处于经济高速发展时期，金融体系相对发达、健全，投融资渠道也逐年增多。很多金融机构也纷纷推出理财产品，以及各种消费贷款、助学贷款等等。例如渣打银行的小额贷款、月利率1.5%,年利率18%。平安的摩登时贷，年利率利率13.66-14.66%、邮政储蓄的小额贷款，最低利率为15.66%。

综上所述，宜信P2P理念虽然新颖，但实质运作

第二篇：安全教育贷款案例分析

安全教育贷款案例分析

校园信贷对大学生的影响 随着互联网金融业的发展，校园信贷在大学校园里愈演愈烈。校园信贷究竟是什么呢？校园贷，又称校园网贷，是指由网络贷款平台面向在校大学生开展的贷款业务。由于其宣传可先消费后还款，且信贷手续简单，令不少大学生青睐，加之大学生这块高教育高需求人群，自身钱财有限，却需求感强烈等各自因素，也纷纷涌入这一互联网金融信贷大军行列中。殊不知，看似简单的贷款模式背后却隐藏着不小的风险。手续简单，则意味着难以把控风险，大学生无稳定收入，若出现无力还款的情况，则会一步步走入被设计好的陷阱中，最终利滚利导致学生面临巨额债务。即便这样，网贷平台方并不担心学生赖账，他们的家人自然会替他们还债。那么，校园信贷到底对大学生还有什么样的影响呢，下面我来进行简单的分析和概括。

不妨，先来看如下几个相关案例感受一下校园信贷到底是怎么样的，选择不当的话又有什么样的后果。

案例一：不久前，河南郑州某学院的一名在校大学生因为无力偿还共计几十万的各种网络贷款，最终跳楼自杀，这是校园网络贷款的一个极端案例。悲剧背后，疯狂生长的校园“网贷”被推到舆论的风口浪尖。自2014年起，专门针对大学生这一庞大群体的网络贷款开始了“跑马圈地”，“XX贷”们雨后春笋般冒出来。如今，校园网贷究竟风行到什么程度？借来的钱学生们会怎么花掉？千差万别的贷款平台审核是否有疏漏？号称“月息低到0.99%、最高可借50000，5秒可到账”，真如商家所说的如此无门槛“低息”？ 针对这一情况，北京青年报记者展开了调查。主要有这么一个现象：个别校园贷平台申请人已超75万，申请者三本院校和高职院校居多。

高学历人群、消费娱乐的旺盛需求、信用消费意愿强，这些都成为众多互联网金融公司瞄上这块高校市场“大蛋糕”的理由。另外调查还显示，2015年，中国人民大学信用管理研究中心调查了全国252所高校的近5万大学生，并撰写了《全国大学生信用认知调研报告》。调查显示，在弥补资金短缺时，有8.77%的大学生会使用贷款获取资金，其中网络贷款几占一半。经北青报记者梳理，花样繁多的学生网贷途径大致有三类：一是单纯的P2P贷款平台，比如名校贷、我来贷等；二是学生分期购物网站，如趣分期等；三是京东、淘宝等电商平台提供的信贷业务。

案例二：“不还钱不准走人!”，5月6日，正在学校上课的南昌某高校大学生小谭(化名)被三位在贷款公司工作的男子强行带至公司一房间内，遭限制人身自由30多个小时。这起非法拘禁事件，源于小谭半年前办理的分期贷款业务：期限为一年，年利率高达36%。这已经严重影响了小谭同学的日常学习生活，更是给自己带来了终日的恐慌之中。

案例三：我正在上大学，本来我想贷款2万元做点事情，在QQ群里看到的信息说:他们可以贷款。于是我就联系他们去到新捷数码，他们给我办理了4个手机分期，分期的金额一共是2.25万元,但是他们只给了我1.9万元的现金。我感觉被坑了，第二天就去找他们，但是他们说是那个意思。我说我要报警，但是他们说他们就是干这个的，既然敢做也不怕我去报警。由此，我们可以得知，校园信贷鱼龙混杂，稍不注意，就会陷入被坑境地。即使要办信贷，也理当到正规信贷公司办理贷款。

案例四：湖南邵阳的吴玉容女士，从去年3月，在湖南广播电视大学读大二的儿子王征（化名）开始在各个网络贷款平台上贷款，用于购买网游装备及其他购物，直到10月，有催款电话打来之前，她还不知道儿子在外面到底惹下了什么事。

名校贷、嗨钱网、心仪贷……这个普通的农村妇女此前从来没有听说过这么多这样的平台，也不理解为什么他们在不跟家长核实情况、也不考虑学生还款能力的情况之下，仅凭一张身份证和一张学生证就把钱给了孩子。在她看来，叛逆贪玩的儿子固然有错，但那些贷款平台更是不负责任。

为了不影响儿子的学习和生活，吴玉容和丈夫揽下了其所有的债务，开始定期为儿子还款，“每个月还1400多元。”可是让她心痛的是，在还清优分期平台上的钱并得到对方保证不再借钱给儿子没多久，她发现儿子又在该平台上借了钱。

利息越来越多，需要还的钱似乎总也还不清。如今，校园信贷网络平台越发不规范，学生固然有错，但是信贷部门监管力度不狗，也是一个无法否认的事实与过失。

其实，类似以上这种案例，真的实在太多了，在此就不一一列举了。那么，综上案例所述，我们不得不深刻地反思校园信贷到底该不该叫停。事实上，校园贷本的存在本身是没有错的，它的本意是来解决大学生在自我提升和创新创业过程中面临的资金不足问题，所以，其出发点是值得我们尊重和支持。但在实际经营中，由于监管不力、缺乏规则、越来越多非法信贷部门面向大学生，加之大学生自身消费观念扭曲等种种原因。使得乱象丛生的校园贷对大学生已经从扶持变成了压榨，才导致了如今这种种大学生信贷悲剧案例。因此，我们大学生应该养成良好的消费习惯，保持良好的个人信用。另外，还应当重新看待校园信贷，不但要知道校园信贷给我们提供的方便之处，更要考量自己选择校园信贷后的偿还能力。

第三篇：贷款担保风险分析

一、如何理解担保？

担保是指在经济和金融活动中，债权人为了防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失，由债务人或第三人以财产或信用提供履约保证或承担相应担保责任，保障债权实现的一种经济行为。根据《担保法》第一条的规定，为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法，这是关于《担保法》立法宗旨的规定。根据该规定，担保是一种保障债权实现的制度，担保最核心的功能就是保障债权的实现，正是因为担保有保障债权实现的作用，其才能促进资金融通和商品流通，发展社会主义市场经济。

按照担保法的规定，法定的担保方式有五种，保证、抵押、质押、定金、留置，在信贷业务中，主要涉及到三类担保方式：保证、抵押、质押。（关于定金和留置的具体定义作为基础知识读者自行查阅担保法相关规定）

二、贷款担保的作用和局限

（一）贷款担保的作用

信贷机构面临的最大风险就是借款人的违约风险，担保措施作为分散风险的重要手段被广泛采用，担保制度作为保障债权能够实现的一项重要制度，如果债务人到期不能清偿债务，债权人则可以通过贷款担保使得债务顺利清偿。通过设定担保措施，可有效保障贷款的安全，担保措施作为第二还款来源，是第一还款来源的补充，当借款人第一还款来源出现问题的时候，信贷机构可以通过主张担保权利实现债权。贷款担保通过担保借贷关系的安全从而极大地推动了资金借贷和资金融通的发展。没有担保，那么市场和信用的发展都将成为空话。

另外，如果设置了担保措施，一旦借款人违约，债权人可以依据合同约定行使抵押权、质权或要求保证人承担保证责任，在借款合同履行期间，借款人一直会有履行合同的压力，因此，担保措施可以有效提高借款人的违约成本，借款人违约成本越高，还款的意愿会越强。

（二）贷款担保的局限性

担保措施除具备上述作用外，还具有一定的局限性：

第一，担保措施不能取代对借款人信用状况的评估

一般来说，一笔正常的贷款取决于两个因素，借款人的还款能力和还款意愿，其中，还款能力是客观因素，还款意愿是主观因素，二者缺一不可。为了有效评估借款人的还款意愿和还款能力，我们需要对借款人进行调查和了解，一般还会要求客户提供相应的担保。但就担保而言，其仅是第二还款来源，信贷机构应当把重心放在第一还款来源上，重点应关注借款人的第一还款来源，关注借款人的现金流和持续经营的能力。担保措施不能取代对借款人信用状况的评估

很多信贷机构和客户经理有一种错误的认识和想法，认为有重足的抵质押物或有实力的保证人做担保借款就是安全的，这种想法是非常错误的。优秀客户经理一定要摒弃这种想法，相对于担保方式，客户经理应将关注重心放在企业自身的经营状况以及持续发展能力上，重点关注借款人的第一还款来源和现金流，尤其是小微企业贷款。

第二，有贷款担保也不能确保贷款一定收回，即便能收回，也会耗费大量人力物力

在实践中，一旦涉及到实现担保权利，无论是处置抵质押物还是要求保证人承担保证责任，往往都不会太顺利，抵质押物被查封导致抵押物迟迟无法变现、保证人不配合等情况非常常见，尤其是通过司法程序，往往要耗费大量人力物力，耗费很长的时间。作为信贷机构的从业人员要清醒的认识到，有了贷款担保业不一定就一定能保障贷款安全。

三、保证担保评估要点

（一）保证担保概述

保证担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保。是典型的人保、典型的约定担保。保证的优势在于：第一，设立简单，签订合同即可；第二，保证责任及于保证人的全部财产；第三，行使方便，可要求保证人直接承担保证责任。保证的不足之处在于：第一，债权人对保证人的财产不享优先受偿权利；第二，保证人可能同时为多个债权人提供保证担保，而各个债权人之间地位平等；第三，保证人的财产可随时变化，并可能丧失代偿能力。一般来说，贷款业务中，企业法定代表人或实际控制人的连带责任保证是必不可少的，但很少作为唯一安全保障措施。

（二）保证担保的评估要点

在分析保证担保时要注意以下风险点：

1、保证人的主体资格需合格

关于保证人的主体资格，《担保法》并未作特别的限制，根据《担保法》第七条规定，“具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民，可以作为保证人。”我们需要重点关注一些不能做保证人或做保证人受限的主体，根据《担保法》及《适用<担保法>解释》的规定，不能作为保证人实施保证行为的主体包括以下几种：

（1）未经国务院批准的国家机关；

（2）以公益为目的的事业单位、社会团体、幼儿园。包括学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等；（3）企业法人的职能部门；(4)未经书面授权的企业法人的分支机构，分支机构对外提供担保必须有总公司的授权，且在授权范围内提供担保。

值得注意的是，对于事业单位、社会团体法人能否作保证人要区分两种不同的情况：（1）以公益为目的的事业单位社会团体。比如学校、幼儿园、医院等都不得充当保证人。这些机构的设立是以公益服务为目的，具有公益性和非盈利性，所以，这些机构不宜违背其设立的目的，参与到经济活动中为他人的债务作保证 那些领取《企业法人营业执照》、《营业执照》或国家政策允许从事经营活动的事业单位法人或其他组织。这类组织不是以公益为目的设立的，许多事业单位和社会团体也进行一些经营活动，也有自己的经济收入。还有一些事业单位实现企业化管理，实行自负盈亏。它们具有从事保证活动的民事权利能力和行为能力，可以充当保证人。因此，从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签订的保证合同应当认为有效。

2、分析保证人的代偿能力

保证人作为第二还款来源，具有代偿能力是最基本的要求，信贷机构要调查和了解保证人的资产状况、负债情况、收入和开支情况等，要分析保证人的资产是否容易变现。对保证人的评估方法和对借款人的评估方法相同。保证人的财务状况，如现金流量、或有负债、信用评级等情况的变化直接影响其担保能力。

3、了解保证人的信誉

保证担保也被称作信用担保，保证人以自己的信誉及名下的财产为他人债务提供担保，保证人到期代偿主要取决于其有代偿的意愿和代偿的能力两个要素。信贷机构除审查保证人的代偿能力外，还要对保证人的信誉进行调查和了解。信贷机构可通过交流和外部走访等方式调查了解保证人的信誉状况。

4、综合分析保证人对借款人的“制约”能力

设置保证人可提高借款人的违约成本，当借款人无法按时偿还借款时，保证人作为第二还款来源需代为偿还借款本息，保证人之所以愿意为借款人提供担保，其往往与借款人之间存在“关系”，除商业性的担保公司外，借款人的保证人主要是其亲友、上下游客户、其他社会关系等利益相关者。通过这些“关系”可以对借款人形成制约，有效提高借款人的还款意愿。

信贷机构在对保证担保进行评估时，要注意了解保证人与借款人的关系，要弄清楚保证人为借款人提供担保的个中原因，从实践中来看，保证人的与借款人之间的关系大体分为以下几种：纯商业（担保公司与借款人）、关联企业、企业互保、上下游客户、亲友等。

5、要注意保证担保的方式

保证分为一般保证和连带责任保证两种方式。担保法第十七条对一般保证做出了明确约定，一般保证是指当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证人享有先诉抗辩权，所谓先诉抗辩权，是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。对于信贷机构而言，选择连带保证担保对信贷机构较为有利。

四、抵押担保评估要点

（一）如何理解抵押？

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有而将该财产做为担保的一种法律形式。其中提供财产担保的债务人或第三人为抵押人，抵押权人即债权人所享有的权利就是抵押权。抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。由此可以看出抵押权是一种优先受偿权，是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。

（二）常见的抵押物有哪些？

根据我国《物权法》第二百八十条的规定，可以抵押的财产包括：

(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(6)交通运输工具；

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条的规定，对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；

（二）建筑物和其他土地附着物；

（三）海域使用权；

（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：

(1)土地所有权；

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；

(5)依法被查封、扣押、监管的财产；

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（三）对抵押担保的分析和评估

1、抵押物必须是依照法律法规允许买卖、抵押的。即抵押物必须属于《担保法》及相关法律中明确规定可以抵押的财产。抵押权实现方式有三种，折价、拍卖和变卖，无论哪一种方式，抵押物的权属都会发生变更，抵押权要想实现，必须把抵押物交换出去，因此，抵押物必须是依照法律法规允许买卖和抵押的。

2、抵押物必须是特定的财产，在设定抵押时，要检查抵押财产的登记证书，要关注抵押物的性质、位置、取得是否合法、产权是否清晰、是否存在纠纷等事项。

3、分析抵押物的估值是否合适，抵押率设置是否合理。抵押物的评估价值是一个非常核心的问题，信贷机构应当采取适当的方式对抵押物估值，以及设置合适的抵押率。

4、要分析抵押财产价格是否稳定。好的抵押物的市场价值相对稳定，不易发生贬值。

5、要分析抵押财产是否易于拍卖、变现。由于抵押物是对第一还款来源的补充，因此当借款人第一还款来源不足，无法偿还贷款本息时，最终只能通过处置抵押物来偿还贷款本息。是否容易变现是非常重要的一个因素。

6、是否办理抵押登记

对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要 对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。根据《物权法》第一百八十七条的规定，当事人以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物，以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，不登记的，抵押权不生效。

依据《物权法》第一百八十八条和《担保法》第四十三条的规定，当事人以法律规定强制登记之外的其他财产抵押的，可以办理抵押物登记，也可以不办理抵押物登记，是否办理抵押登记，由当事人自愿决定，抵押物登记与否并不影响抵押权的成立，抵押合同自成立之日起生效，抵押权自抵押合同生效时设立。但是，未经抵押登记的这种抵押权的效力，仅存在于抵押合同当事人相互之间，不产生公信力，不能对抗善意第三人。

无论什么抵押物，建议都要去办理抵押登记，取得抵押权并取得对抗第三人的效果。

五、质押担保分析要点

质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。质押可以分为动产质押和权利质押两类：

（一）动产质押

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。

(二)权利质押

权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： 1．汇票、支票、本票； 2．债券、存款单； 3．仓单、提单；

4．可以转让的基金份额、股权；

5．可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； 6．应收账款;7．法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第四篇：反向分析贷款养老

财管1201

杨重业

2012015178

分析反向贷款养老

“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

一、国外住房反向抵押贷款的发展现状

当前美国市场上的住房反向抵押贷款产品主要有三种，其中两种由公营机构推出并由政府担保，包括住房和城市发展部(Departmentof Housing and Urban Development, HUD)提供的房屋价值转换抵押贷款(Home EquityConversion Mortgage, HECM)和Fannie Mae 提供的房屋持有者(Home Keeper)贷款，第三种是由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划(Financial Freedom)。三种反向抵押贷款产品在适用对象上有很大的区别，HECM计划主要适用于价值较低的房屋，Home Keeper计划适用于中等价值的房屋，而Financial Freedom计划则适用于价值较高的房屋。在上述三种方式中，政府主导的HECM目前遍布全美各州，在反向抵押贷款市场中占据了90%以上的份额。之所以如此，主要原因是住房反向抵押贷款虽然可以通过向资本市场发行债券、掉期互换等方式来规避风险，但其复杂性和风险程度均高于其他类型的金融产品，因而市场化程度不高。

房屋价值转换抵押贷款(HECM)是一种为老年房主提供贴现住房价值来养老的金融机制，老年借款人不需要出售或搬离他们的住房，并可以通过转换住房资产获取养老金。反向抵押贷款可以一次性支付、按月支付或按信用额度支付。HECM是美国国会特别授权的一种反向抵押贷款商品，其全过程接受国会的监督，住房和城市发展部(HUD)必须定期将HECM计划的全部运作情况向国会报告。

根据2010年《华尔街改革与金融消费者保护法案》而新成立的金融消费者保护局正 式成为住房反向抵押贷款的监管机构。据该局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人其全部资产的55%是房产，因而发展住房反向抵押贷款 具有一定现实基础。只要62岁以上并拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款。该贷款由住房和城市发展部支持的吉利美（Ginnie Mae)、房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)等担保机构为借贷双方提供担保，确保HECM计划的借款人可按时获得借款;而当贷款期限结束时，如果贷款人本息之和超过被抵押房屋价值，其差额部分则由保险基金来补偿，该基金抵押贷款保险费中2%的HECM计划的法律风险因此而转移给了联邦政府。HECM计划在国会的介入和政府政策的支持下，运作非常成功。在美国，联邦住房署担保的贷款手续费包括2%的贷款发放费(或2000美元，两者取其高者)，以及包括因抵押贷款而产生的房产评估费、产权保险费和政府记录费在内的清算费用(陈近，2010)。基于2008年的《住房与经济复兴法案》中对房屋抵押限额的要求，住房和城市发展部公布的2014予以担保的住房反向抵押贷款HECM计划最高额度为625, 500美元，而此前仅为417, 000美元。在2011年统计的所有贷款发放机构中，大都会人寿银行(METLIFE BANK)占零售市场的18%，居第一位，富国银行(WELLSFARGO BANK)占零售市场的6%，第一国民银行(THE FIRST NATIONAL BANK)占零售市场的2%，其余则为非银行金融机构，前十位放贷机构占市场的51%，其中没有保险公司。

马萨诸塞州2001年针对老年参加者的抽样调查发现，大部分老年人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择住房反向抵押贷款。在大都会人寿(MetLife)与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的住房反向抵押贷款者贷款用途调查(可多选)中，约73%的被调查者是用于归还其他房屋的按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需(MetLife, 2012)。由此可见，对于今天己经有数十年住房反向抵押经验的美国来说，由于老年人的债务负担过重，老年人以房养老的最主要原因是还债，而非传统的用于补充养老金的不足。

除美国外，住房反向抵押贷款在经合组织(OECD)其他成员国也发展迅速。在澳大利亚，2005-2011年间住房反向抵押贷款的数量增加了一倍;英国1992-2011年的20年间住房反向抵押贷款的数量和金额都在持续增加;新西兰仅2006年就有4500例住房反向抵押贷款，房屋价值2.27亿新元，比2005年增加了一倍(Smith, 2004;Davey,2007;OECD, 2013)。按照Reifner等人(2009)的统计，2007年欧盟各国共签署了45, 238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值达33.1亿欧元。

二、我国住房反向抵押贷款养老模式

（1）南京模式

此种养老模式是南京汤山的留园老年公寓于2005年4月推出的，也是在全国首家推出住房反向抵押贷款养老模式。最大特点是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，不像国外由银行、保险公司等金融机构为老人提供住房反向抵押贷款。南京汤山“温泉留园”规定，拥有该市60平方米以上产权房，六旬以上的孤残老人，资源将其房产抵押给留园公寓的，经公证后可入住老年公寓，并将终身免交一切费用，老年公寓对老人吃住治病全包。但房屋产权将在老人逝世后贵养老院所有。

（2）上海模式

上海模式就是有上海市公积金管理中心推行的，于2007年5月在上海试点的一种住房反向抵押贷款养老模式，该模式也被叫做“以房自助养老”模式。此种模式的做法：65岁以上的老年人，居住面积在50平方米以上的，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，具体的做法是：市公积金管理中心在于老年人签订合同时，便约定按照经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心此后中心以优惠价格将房屋返租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。如果租期满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。对于老人搬出或死亡后的房屋流向问题，公积金管理中心将用于城市的廉租房建设。

（3）北京模式

住房反向抵押贷款养老模式在国外一般是由银行、保险公司提供的，而在国内，保险公司因担心房价下跌的风险、银行机构担心评估和经营层面的难度，双双对住房反向抵押贷款养老模式止于研究阶段，没有推到市场上去。在保监会认可由保险机构作为住房反向抵押贷款的运作实体的模式之后，由于担心房地产市场发生波动，对整个运行住房反向抵押贷款的保险公司产生巨大的风险，于是保监会决定新增一家保险公司——“幸福人寿”保险公司，而不是直接批准已有的保险公司经营住房反向抵押贷款。这样，设计住房反向抵押贷款的资金不是保险业的存量资金，而是新资金。一但房地产市场发生波动，即便造成巨大的风险，其可能波及的也只有这一家。而不是设计对保险业存量资金的威胁，比较安全。于是2007年10月正式开展住房反向抵押贷款。

北京模式对投保人的要求就是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，进行销售，出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折算和预制利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。

三、总结

我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。

第五篇：流动资金贷款案例分析

案例分析

2001年，林先生以500万元收购了一家倒闭的工厂，注册为东方公司，注册资金1500万元，东方公司完成相关转让手续后，耗资2500万元对该厂进行了全面重新修建，并安装成套先进设备，一年后东方公司焕然一新，一座现代化的工厂重新开始运转。

2002年A银行对东方公司授信600万元，投放流动资金贷款300万元，2003年又增加流动资金贷款300万元。此时，在当地银行界普遍认为东方公司生产经营正常，成长看好，是一个值得营销的优良客户。

2004年B银行上门营销，对东方公司授信1500万元，其中600万元的用途为置换A银行的流动资金贷款，到2005年B银行陆续投放贷款，共1500万元，东方公司也归还了A银行的全部贷款，并将基本账户开在了B银行。

2007年，B银行对东方公司综合授信达到2500万元，贷款余额2500万元，同年9月，B银行在客户经理人行征信系统中发现C银行对东方公司发放了流动资金贷款1000万元，B银行认为对东方公司授信2500万元已是最高额度了，C银行增加1000万元贷款是对东方公司的过度授信，于是便发出风险预警信号，制定并实施了压缩计划，当年收回贷款500万元。B银行在发现风险信号后，对东方公司进行了全面的资产清理、财务核实、内外调查，发现：一是C银行的1000万元贷款由林先生对 1

外投资失败几乎全部损失；二是东方公司财务账实不符，应收账款严重虚假，销售收入严重虚增，销售收入是使用资金从外省空转回笼当地B银行账户，制造出销售货款回笼良好的虚假现象（B银行客户部经理曾质疑该公司销售收入和货款回行的真实性，并多次向分管行长提出到外省的长期固定的汇款单位进行调查核实，但遭到拒绝，回答是：钱回来就行了，没必要影响客户关系。）；三是东方公司正真实现利润是2007年下半年才开始，以前均为亏损，历年累计亏损近1000万元，东方公司经过几年的努力，刚刚步入正轨，企业好转在望，但眼前的资金链断裂却把企业推向了破产的边缘。

2008年B银行继续对东方公司实施信贷压缩计划，再次收回该公司贷款200万元，同年五月份该公司出现资金紧张，在B银行的到期贷款无法按时归还，B银行针对东方公司制订了特别监管方案，对东方公司原材料进货、生产用料、销售及回款等进行了全程监控，客户经理驻厂管理，控制了该公司简单再生产以外的所有开支。

2008年9月，东方公司在C银行的1000万元贷款到期，资金链条断裂，工厂濒临倒闭，C银行起诉，并要求处置抵押物。2009年法院对东方公司提供的抵押物进行拍卖不成功，按法律规定，C银行只能用以资抵债方式收回贷款，由于该抵押物已经变成危房，按当时市场价格，损失惨重。

到2010年末，B银行不断按月收回贷款，在东方公司的贷

款余额降到1000万元以内，全部为抵押贷款，抵押物为厂区内的全部厂房、土地和设备，抵押物合法足值，几乎没有终极风险，由于B银行没有起诉执行处置抵押物，东方公司得以生存并继续生产经营，加之近年行情较好，企业逐步走出低谷，能够按月用利润逐步归还贷款。

1、你对东方公司董事长林先生的信用评价如何？

2、B银行与东方公司合作接近三年时间才发现该公司销售收入、应收账款、利润严重不符，你用什么方法能够迅速判断该公司销售收入、应收账款、利润与实际情况是否一致？

3、你对B银行的分管行长和客户部负责人在商量处理真实性调查一事上有何看法？

4、C银行在对东方公司信贷介入前，东方公司并不需要增加流动资金，C银行急于发展业务曾让当地政府领导和主管部门协调做工作，东方公司才勉强接受贷款，在得到1000万元的贷款后才开始了盲目的对外投资活动。为此，你对C银行的营销理念、贷前调查有何看法？

5、你认为C银行在处理不良贷款中，从减少损失的角度，还有什么更好方法？