营销运作规划草案

第一篇：营销运作规划草案

营销运作规划草案

一、背景：

随着全球世界环境和工作、生活压力高速增加，人们在高密度、灰色的都市森林里游走。慢慢的亚健康体质悄悄形成，各项的疾病以及男性方面问题也渐渐的走近了我们。在全社会整体生活水平的不断提升，男性也开始把对自己的健康保健的方面提上了比较重要的位置。同时如雨后春笋般涌现出：SPA会所、男士养生会馆、男性理疗中心及一些高级洗浴中心也增添了男性保健项目，市场增长和开发的潜力是无法预计的！！

二、营销：

1、对所辖区域进行详细分析后，划分为四大区域：市场主推区、业务增长区、区域培养区、业务空白区。之后按照紧急与重要的数据数轴开始区域开发！

2、区域划分完成后通过网络、黄页等信息渠道对各区域进行前期数据资料收集、整理，然后按方向及由近到远排序并制出表格。

3、找出各区域内或小范围经济圈的行业龙头，通过对龙头的开发可以带动其他店面的业务开展。

4、要业务开展后期可以把业务重点转向一些大、中型的酒店方面，作为辅助渠道开发。

5、针对家庭保健理疗类产品可以通过会销的方式与社区联合，以健康保健讲座提高人们对健康的重视从而达成销售。

以上只是在销售方面前期的基础规划，后期还需要对产品的了解后进行接合推出一套完整的营销规划方案！

注：建议公司对业务团队的编制和产品的划分进行调整，原模式：A、B两组各10人各负责一类产品北京市场的开发，这样人员的开发区域严重重叠。业务开发简单、单一，中、高管理层针对管理人员比较分散。建议模式：5人一组分为4组（组长代4个组员），由天安门为中心点把市场划分四大区域每组负责一区。两类产品每位人员均可进行业务开发，高层管理层只需关注组长更方便管理！同时本人对公司产品市场的全面开发和整体销售人员的管理都非常有信心管理好，希望赵总监能给我这次机会通过个人的一点热为公司释放更多的光辉！！

第二篇：营销管理运作规程

营销管理运作规程

为使销售公司的管理工作更加科学、合理、完善、井然有序，围绕公司的总体营销思路，我们制定相应的营销管理运作规程，以强化市场监管力度，逐步形成市场管理的良性循环。

在营销工作中，各分支管理机构或区域市场负责人所提供的营销方案、阶段性分解实施计划细则、区域性市场促销推广方案等，都要以销售公司的整体营销策略为依据、以达成公司整体业绩目标和区域市场销售任务为基础，销售公司将加强审批及执行监管力度，各职能部门要积极配合、做好后勤服务保障，确保营销方案的顺利实施和营销目标的达成。

一、营销方案制定和审批流程（见附件一）

1、总公司制定全年营销计划方案。

2、各分支机构按期制定各自区域市场营销方案及阶段性分解计划实施细则，并提交给销售管理部审核。（要求见附件二）

3、销售管理部会同公司相关部门（财务部、生产储运部、市场部等），形成总部和各分支管理机构共识性的计划，由销售管理部报总经理审批。整个过程控制在五~七天内完成。

4、销售管理部将审定批准后的营销方案及阶段性分解计划下发到各分支管理机构，具体实施。

二、发货管理流程（见附件三）

（一）、产品发货管理办法

1、各分支管理机构在签定《产品订货合同》后，应督促经销商按期将货款电汇到总公司指定的银行帐户。汇款单传真给销售管理部，《产品订货合同》邮寄或传真给销售管理部。

2、销售管理部根据有关计划、订单通知生产储运部备货，准备运输事宜。

3、经销商汇款入帐，财务部发出《到款通知书》给销售管理部。

4、销售管理部根据《到款通知书》和《产品订货合同》，发《发货通知》给生产储运部办理发货，同时将《发货通知单》副本交财务部备案。《发货通知单》要求有销售管理部经理签字确认。

5、生产储运部接到《发货通知单》后，办理出库手续和运输事宜，将产品发货单和货物运单传真给经销商和各分支管理机构，经销商注意查收。

6、货到后，各分支管理机构应督促经销商填写《收货确认回执单》，签字盖章后传真回销售管理部，同时各分支机构备案；销售管理部将《收货确认单》复印二份，分别送至财务部和生产储运部。

（二）、促销品发放及管理

会签营销方案和阶段性分解计划时，销售管理部要同时完成同生产储运部与市场部的协调工作。

现有品种库存量能够保证的将由生产储运部确保发出；现有品种库存量不足的，由市场部安排制作，保证阶段性分解计划的实施。发货程序如同产品发货流程。

三、费用拨付流程（见附件四）

（一）、市场投入资金管理办法

1、营销方案及阶段性分解计划提交公司审批后，销售管理部将首批（以下承接）投入资金的付款通知单送到财务部。财务部接单后向各分支管理机构或经销商拨付款项，这一过程在三个工作日内完成；财务部付款后将付款通知单回执返回销售管理部记录备案。

2、销售管理部书面通知各分支管理机构该批款项已经发出。

3、款项到位后，各分支管理机构必须严格按阶段性分解计划和公司有关规章制度执行投入，同时接受销售管理部的检查。每月月底将所花费的支出及时核销。如：

A、印刷品凭印刷合同、入库单、发票

B、电视广告凭播出合同、播出单，并由两人监控签字的播出证明发票

C、报刊：凭刊登合同、报样、发票

D、促销人员凭工资单、终端登记表、促销人员档案报销

4、若出现当月花费未能及时核销入帐的情况，将会影响下期资金拨付。

5、各分支管理机构须按月及时向销售管理部提交费用使用明细表。销售管理部根据费用使用的合理情况，向总经理提出整改建议。

（二）、常规性固定费用（如：房屋租赁费、通讯费、车辆费用等）的审批和管理办法同市场投入资金管理方法。

四、市场运作管理流程（见附件五）

1、各分支管理机构向销售部提交费用和促销品使用申请。经报总经理批准后，由销售管理部负责发放促销用品，同时通知财务部门按规定发放费用。

2、各分支管理机构在收到市场支持费用和物品后，必须严格按照有关规定投放使用，尽最大努力维护市场并促进销售任务的完成。

3、销售管理部将跟踪督导各分支管理机构的市场营销状况，并建立健全的销售档案管理系统；

A、经销协议和订货合同

B、经销商档案及销售台帐

C、终端档案和月销售情况记录

4、要求各分支管理机构每月28日前将本月工作报告和下月工作计划报到销售管理部，同时将本期的促销品使用明细表（见附件六），经销商库存报表（见附件七），终端促销情况一览表（见附件八），固定费用和市场费用使用明细表（见附件九）报销售管理部。

5、销售管理部每月五日之前做出上月产品销售统计表、资金使用明细表、促销品使用表、库存情况汇总表同财务部和生产储运部核销准，将各分支管理机构营销计划的执行情况做阶段性小结上报总经理，同时将信息反馈回分支管理机构。

四川互创紫竹液酒业销售有限公司

2009年7月20日

附件：（一）

营销方案制定和审批流程

附件（二）

营销方案及阶段性分解计划实施细则（提纲）

一、状况分析

（1）地区白酒市场总体销量、状况及前景；

（2）区域市场竞品的价格体系、销量、促销推广手段及市场支持政策；

（3）市场预测：预计回款，预计市场消化量，预计市场投入总量

二、经销商能力评估

1、终端情况分析

2、终端占有率分析

3、可能的翻单率和最低安全库存量

三、销售目标的分解

单位：万元

四、常规性费用计划

1、固定费用计划

工资、房租、电话费、交通费、其他

2、常规促销费用计划

进店费、促销人员工资、其他

3、包装终端形象

4、促销品使用费用计划

五、营销活动

1、方案及具体操作办法

2、促销活动投入计划：

全部计划即要有整体预算（半年），又要有按月做的详尽的阶段性分解计划，便于总公司在营销总体投入中平衡、调整、取舍，也便于各大区的操作管理。

六、效果评估

生产储运部

财务部

销售管理部

客户/指定收货人

汇款凭证

到款通知书

销售管理部

总经理审批

收货确认回执（传真）

确认后的订单（传真）

分支管理机构

解决措施

货

款

资

金

安

排

计

划

退货、补发货计划

货物清单/运单

附件（四）

费用拨付流程

市场运作管理流程 附件：（五）

各分支机构

附件（六）

促销品使用明细表

分支机构： 年 月

填表人： 填表日期：

经销商月度库存月报表 附件（七）

分支机构： 客户名称： 日期： 年 月

负责人： 填表人： 填表日期：

终端促销情况一览表 附件（八）

分支机构： 客户名称： 日期： 年 月

填表人： 填表时间： 年 月费用使用情况表 附件（九）

分支机构： 负责人： 填表人： 日期： 年 月 日

第三篇：物业公司部分运作规划

物业公司部分运作规划

一、工作目标

1、近期目标（2004年8月至2006年8月）建设成长期2年

A、为集团公司的战略紧密配合，为公司开发的楼盘（盛和花园）做好前、中、后期的物业管理服务；

B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍，通过内部管理，外塑公司品牌；

C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务，保障公司在行业内有一定的知名度；

D、通过资源整合，将物业管理的先进理念，在“文化中心”适当运用，加强窗口的宣传力度；

2、远期目标（2006年8月至2009年8月）稳定发展期4年～5年

A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术；

B、争创区优、市优、省优、国优小区；

C、做从东莞 广东 全国，有一定知名度的物业管理公司。

D、开拓物业管理市场，通过企业的管理质量，在市场上接管楼盘，如厚街的各类市场（医院、政府办公楼、农民公寓等物业），并且通过顾问市场，拓展内省物业管理顾问、全委项目，通过规模经营，树立企业品牌及效益；

二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)

A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等，加强内部管理；

B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格（在制度小组指导下完成）；

C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。

三、人力资源管理（注：总公司人力资源部指导下完成,详见附件）

A、计划在人力资源部的协助下，开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘；

B、开展对上述人员的培训、教育工作；

C、计划对部分岗位（如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干）在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习；

D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训；

E、针对各岗位开展“一职多能”的培训，让一个岗位至少掌握两门技术，既可让员工有转岗的可能，保障人力资源的流失率在可控制的范围；

F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”；

G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”，保证后续的物业管理市场拓展；

H、要求各部门主管必须每年培养一名副手，保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源；

I、若是实施ISO9000等认证，则需外培内审员资格培训；

J、竞争上岗，优胜劣汰，善用人，激励人：

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

第四篇：销售运作规划怎么实施

销售运作规划怎么实施

销售与运作规划（S&OP）帮助企业更好地协调需求和供应计划。一项调查结果表明：S&OP流程实施成功的企业，大都是高效的公司。这些公司通过S&OP规划作到了百分之百地满足需求。

怎样才能成功实施S&OP呢？日前发表文章The Secrets to S&OP Success指出，成功实施S&OP需要在以下五个方面努力。

1、人。首先，S&OP需要获得经理层的支持。没有高层的推动，S&OP便无法有力执行。其次，要建立一个跨职能的团队，由销售、运营、财务、产品研发等部门的相关人员组成。这有助于消除部门间的隔阂，增强沟通与合作，还有益于发掘每个职能部门的关键成功因素。最后，不要忘记与你商业网络上的其他伙伴合作。你的S&OP流程必须能够满足客户或供应商在今后发展中要扩大规模的需要。如果企业想在供应链的若干分支上发挥深远影响力的话，这一点就越发重要了。

2、流程。有效的S&OP除了要召开正式的月度/季度会议外，还要保证能实时掌握最新的供需情况，并且善加利用商务智能，使其与企业目标保持一致。S&OP流程必须体现出所有关键的职能领域，并将它们有机地衔接起来。

S&OP流程必须达到这些目的：检查所有产品的总需求；使需求方达成统一意见；测试主要约束条件的有效性；加以调整以实现最佳预期，达成企业战略目标；测试新品推广的有效性；检查其他一些特殊项目；每次会后，将所有的意见以及采取的行动按日期整理归档；讨论可能的流程改善。

3、技术。技术升级也是成功的必要条件。越来越多的企业发现，自己目前使用的业务流程以及相应的支持系统已经无法交付令人满意的成果，结果导致自己落后于竞争对手，或者没法跟上消费需求的变化。

4、战略。有一些战略原则帮助企业获取最大利润、以及最大程度减少风险。第一个是供需的平衡，这需要横跨整个企业及职能部门的计划流程来做保障。第二个是关注利润。要根据获利能力来衡量所有的计划。第三个是关注价值链。仔细聆听客户和供应链伙伴的声音。最后，必须强调持续改进S&OP流程，因为你不可能非常超前地预期到市场的变化和突来的风险。

5、绩效。你不可能改善那些无法进行衡量的事物。商务智能的应用可以根据预先设定好的关键绩效指标（KPIs）为决策者提供精确、及时的数据做参考。这些KPIs涉及到价值链流程、产品及客户获利性、订单完成率、客户满意度或忠诚度、增长率、边际总额等等。从S&OP长期的成功考虑，绩效的衡量的方法也应该适时调整。

第五篇：物业公司运作规划

物业公司运作规划 物业公司运作规划

作者：佚名 文章来源：本站搜集

一、工作目标

1、近期目标（2004年8月至2006年8月）建设成长期2年

A、为集团公司的战略紧密配合，为公司开发的楼盘（盛和花园）做好前、中、后期的物业管理服务；

B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍，通过内部管理，外塑公司品牌；

C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务，保障公司在行业内有一定的知名度；

D、通过资源整合，将物业管理的先进理念，在“文化中心”适当运用，加强窗口的宣传力度；

2、远期目标（2006年8月至2009年8月）稳定发展期4年～5年

A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术；

B、争创区优、市优、省优、国优小区；

C、做从东莞 广东 全国，有一定知名度的物业管理公司。

D、开拓物业管理市场，通过企业的管理质量，在市场上接管楼盘，如厚街的各类市场（医院、政府办公楼、农民公寓等物业），并且通过顾问市场，拓展内省物业管理顾问、全委项目，通过规模经营，树立企业品牌及效益；

二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)

A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等，加强内部管理；

B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格（在制度小组指导下完成）； C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。

三、人力资源管理（注：总公司人力资源部指导下完成,详见附件）

A、计划在人力资源部的协助下，开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘；

B、开展对上述人员的培训、教育工作；

C、计划对部分岗位（如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干）在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习；

D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训；

E、针对各岗位开展“一职多能”的培训，让一个岗位至少掌握两门技术，既可让员工有转岗的可能，保障人力资源的流失率在可控制的范围；

F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”；

G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”，保证后续的物业管理市场拓展；

H、要求各部门主管必须每年培养一名副手，保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源；

I、若是实施ISO9000等认证，则需外培内审员资格培训；

J、竞争上岗，优胜劣汰，善用人，激励人：

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

四、客户服务

1、内部运作流程

公司拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理的指挥调度中心及信息枢纽，24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。计划实施“客户服务中心”来实施一站式物业管理服务„„设立前台一站式服务模式（商务秘书＋私人客户助理）

★ 以客户为中心的服务流程

述职 授权

考核 考核

服务需求建议 信息

意见、投诉 指令

信息 指挥

反馈 协调

反馈、回访 反馈执行情况

A．客户服务中心担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。

B．设立值班主任制由管理处主任及部门主管轮值负责，坚持每周工作例会和每天工作早会，一般问题不过夜。

2、信息系统（信息反馈及流程处理图）

① 坚持管理处每季度安排客户专访，收集客户意见、建议或投诉。

② 管理处每季度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告，征询各方面意见和建议。

③ 坚持每半年组织一次客户座谈会，广泛了解客户对物业服务的意见和建议，同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户服务需求。

④ 管理处员工日常征询客户意见，这是最重要的沟通渠道。

3、物业管理工作要求表 工作内容 工作时间/作业频度 质量标准

装修审核 1天内办完 符合规定，无危及安全和影响外观，无改变用途。

巡 视 2次/小时 无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修，房屋完好率100%。

跟踪、监督 4次/天 问题部位无重复违章现象。

走 访 2次/周 及时听取业主、客户意见，满足其合理要求，满意率100%。

回 访 12小时内，100% 记录完成情况，调查满意率100%。

工作日记 每日下午5:00~5:30 记录全面、真实、准确。

收 费 12小时随来随办 收费率100%。

财 务 日清月结 账表相符，收支平衡，每月公开一次。

时间安排 8:00~8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉；8:30~10:00巡视检查；

14:00~15:30建档、培训；15:00~17:30走访、回访。

动作督导方式 分片包干，管理员巡查，主任不定期抽查。

服务意见征询流程图

每年1次征询、分析

不定时

（2）服务投诉处理

★ 服务投诉处理及回访流程图

（3）建立客户服务快速反应系统

公司设立以客户服务中心为主导的客户服务快速反应系统，根据客户需求信息协调、调度各个职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析，调整工作思路。

（4）实行首问负责制 第一个接到客户服务投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人，他有责任使本次服务圆满完成。公司所有员工时刻牢记“满意客户是我们的最高原则”，认真对待客户提出的每一个需求，用优质服务来解决和满足客户需求。

（5）隐性化预见性服务

公司提倡隐性物业管理服务，为减少客户投诉或不便，要求全体员工有良好的服务意识、丰富的服务经验和敏锐的识别力，加强日常巡视及维护工作，使我们的服务超前于业主、客户的感受，在业主、客户尚示意识不不便之前解决问题。因为高层次的服务境界是没有投诉，而非仅仅是圆满处理投诉。如建议在宿舍设计时考虑不影响业主出入，尽可能在边角位置；

建议在住宅、停车场、商场设计时预留如清洁洁工具摆放的空间、位置，以免打扰业主、客户；

★ 报修、维修工作流程图

接到报修的有关部门

急需处理的问题，10分钟赶到现场予以处理。非急需处理的问题，半个工作日内与报修人联系，1~2个工作日内予以处理。一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间。

5、便民服务

（1）优质服务、方便用户、低价收费

为业主提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。公司认为，服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务，“勿以善小而不为”。公司将坚持“优质服务、方便客户、低价收费”的原则，开展便民服务活动。

（2）无偿服务项目

①设立便民箱：包括急救用品、常用工具等。

②文化服务：组织各类信息、文化交流。（视情况及需求）

③及时收集掌握天气、环境、温湿度预报数值，在大堂醒目位置公布，方便楼内工作人员的出行。

④根据情况，在人流量大的地方准备好雨伞、伞套、伞架及类似超市的推车等便民用品。

⑤提供室内维修服务，其中若有需要购置小件材料的，仅收取其成本费。

（3）特约性服务

特约性服务实质上是一种代理业务，为客户提供工作、生活的方便。本项目专项服务遵循“有法可依、有章可查”原则设置，质量与收费标准公开、明确。

★ 特约性服务项目表

序号 类别 服务项目 方式及价格 代办类 信件代收管理服务 免服务费

车、机票、鲜花、礼品代订服务 免服务费

出租车代叫服务 免服务费

常用维修工具、电器便利服务传真收发服务 免服务费；当借用较贵重或较大的物品并需要收费 清洁类服务 大理石打蜡、做晶面

木地板打蜡

地毯饰毯吸尘和清洗

真皮沙发清洗护理

日常保洁（开荒）

车辆清洗

清洁排风扇

衣物干洗 维修类服务 家电维修

水路、电路维修

家居小五金维修 木质家具维修

注：以上表内仅为参考，具体运作时，将依照当地价格变化做出调整。

增值服务开展

1、代办服务

a）问讯服务和留言服务

a）传真、打字、复印、国内、国际长途（如开办邮政代办所，有附近的学校、工业区等资源）

b）信刊收发

c）产品展示厅保卫服务

d）公司派对

e）商务旅游

f）代办商务文件编写

g）代办商务会议纪要

h）代办翻译

i）会议室出租（如文化中心会场的资源可共用）

2、清洁服务

a）每天地板清洁、地毯清洁、办公桌清洁

b）产品展示厅清洁

c）特约清洁服务

3、商业加油站„„客户俱乐部

a）举办各类商业培训，如“领导力”“5S”等，若首层商业是饮食为，则协助收集各类饮食业资料，并定期发给租户或业主，提高经营品牌；

b）有氧放松 c）瑜珈

d）健美

e）舞蹈

f）健身器械指导

4、私人客户服务

A、举办各类家政培训班，如厨艺、家庭庭宴会礼仪、家庭保健（如可与厚街医院社康部联系）；

B、代办邮政（是否与邮政部门联系成立代办点）

C、代发邮件

D、代叫出租车

E、代缴水电煤气费（是否考虑在东莞未有市政管道煤气前建立小型煤气组装站）

F、代聘人员

G、代购代植花木

H、代订代送饮水服务

I、代订机票（是否与航空、火车、旅游部门联系成立代办点）

J、代房屋出租

K、代客摄像、录像

L、代办旅游

M、保姆式服务

a）代管车辆

b）车辆清洗（在地下室设计时需否设计请考虑此项的可能性、收益率）

c）家居保洁 d）送洗衣服

e）接送小孩上下学、陪病人看病

f）上门烹调、插花、家庭宴会

g）家电维修

h）代请保姆、钟点工、家教

i）代定鲜花、贺卡

j）特约家庭医生

5、特色餐饮

a)在小区内设立商场或超市，为业主和租户提供日常生活用品，满足小区内居民生活的需求。b)在小区内设立咖啡厅。随时向业主和租户及来访的客人提供中西式茶点、中西式饮品和快餐。

c)提供送餐服务和家庭聚会服务。

l 送餐服务，按业主和租户要求的时间准时提供，并在用餐完毕后及时将餐具、用具撤走。

l 家庭聚会服务，提供厨师、服务人员，并配备各种餐具、用具、原材料，按业主要求的时间准时提供，在用餐完毕后，及时将餐具、用具撤走，并将厨房、餐厅卫生彻底清理干净。

6、会议服务：

（1）按照会议的种类要求，提供各类会议、商务洽谈（只限于小型会议场地设计标准）场型、台型、布局等服务。

（2）提供会议商务功能服务，包括打印、复印、制作文件、传真、电话（国际、国内）、电脑、投影等项服务，做到熟练操作各项设备，效率高、简捷方便、准确无差错。

（3）会议服务项目：提供签到、题词、茶水、茶歇、笔、纸、用餐、酒会等多项服务，做到态度好、效率高、规范化。

（4）受业主和租户的委托，代业主和租户到酒店预定、安排宴会及会议服务。

7、代业主出租房屋服务

A、受业主委托，代业主出租房屋，并同业主签订代租房协议。

B、由管理公司为业主提供客源。

C、对出租房屋的业主的财产由管理公司妥善管理，确保房屋出租期间业主财产不受损失；业主返回入住前，物业管理方为业主房间恢复原貌。

D、管理公司代替业主出租房屋所得的收入，扣除管理公司的代租手续及相关成本费用后全部返回给业主。

E、预计若是做特色的休闲咖啡一条街，则在招商时物业管理公司协助售房部开展工作，在以后初期招商结束后，二次、三次„„招商及管理，设想成立“租赁部”，不仅是针对小区二手市场，业主的房屋的租赁、销售而且还有公司工业区地产、恒嘉公寓及公司的客户群资源整合的初期“中介市场”；另后期随着公司外接全委、顾问业务开拓，势必也有资源可利用，且可以整合再利用的长期“中介市场”；

五、绿化工作

★ 环境管理分项框图

★ 环境管理工作要求和质量标准表

工作项目 作业频度 质 量 标 准

地面清扫 2次/天，大堂等重要部位专人随时清扫 地面无杂物垃圾；道路无土无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、天台、天棚无尘，无蜘蛛网。

保 洁 每天6:00~次日0:00 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上。

楼道、楼梯走廊 每周清扫3次，每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上。

垃圾清运 运送2次/天，清洗垃圾池1次/天。日清理100%，要求整洁、无臭味、无污迹现象。消杀 喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%，蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理项目 雨、污水井1次/月化粪池1次/半年污水管道1次/季 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。绿 化 造型修剪夏季20天1次，其他季1次/月。保持草坪平整；保持绿化有足够的生长肥料、水分；无死苗、桔草现象，绿地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

浇水冬季1次/天，其他季节1次/2天。

观赏水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水质清洁、无杂物，保洁率100%。

池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔，保洁率100%。

水质消毒1次/月 做到100%无臭味现象。

补充水源1次/10天

换水1次/3月

工作流程 楼内清扫垃圾早晨4:00~5:00，楼外地面清扫早晨4:00~5:00，24小时内保洁，下午2:00~5:30清洁，凌晨1:00~3:00消杀，外运垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

动作督导方 法 实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁主管每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。

激励方法 环境管理员按相关的ISO9000标准质量管理体系文件进行检查。按文件要求执行者前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励，未按文件要求执行者，按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚。

绿化工作检验标准、方法

分类 序号 项目 标准 检查方法 频率

修剪 1 乔木

1、无枯枝，2、树不阻碍车辆和行人通过，3、主侧枝分布均匀 目视，抽检10棵 2次/年 九里香等灌木

1、成型、整齐，2、新长枝不超过30厘米 目视，抽检3处共30米 5次以上/年 杜鹃

1、绿篱成型，造型美观，2、新长枝不超过30厘米 目视，抽检5处 6～8次/年 台湾草

1、路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，2、草坪目视平整 目视，抽检6处共90平方米 2～3次/年

施肥 1 乔木、灌木

1、采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，2、覆土平整，肥料不外露土面 目视检查 4次/年 草地 播施和喷施，不伤花草 目视检查 1次/年 花卉 保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草 目视检查 视长势而定

防病治虫 1 无明显枯枝、死枝，有虫害枝条2%以下 目视抽查 防治1次/年，发现病虫及时喷射

抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗 目视，全面检查 2次/年 树木

1、冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水；

2、浇水时不漏浇，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米；

3、无旱死、旱枯现象 抽查5次 2次/周（雨后泥土湿度大除外）

除杂草 1 无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好 抽查草地50平方米3处，取平均值 6次以上/年

中耕、松土 1 施肥前和下雨后进行松土，抽查草地50平方米4处，取平均值 6次以上/年

补栽种 1

1、无明显黄土裸露，最在裸 露块在0.4平方米以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，2、缺株在0.5%以下 抽检5处，汇总计算 按花草树木栽种季节，及时补栽补种

防风排涝 1 暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理 目视检查 每天巡视一遍

巡视 1

每天巡视一遍

环境管理思路

1、清洁管理

现代清洁不但注重一般业务的“扫”，更为注重专业的“保”，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的清洁作业更注重专业的含义是“保洁”。选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。

小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，由经过严格挑选和培训考核过的专业员工负责实施，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生服务。

2、绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。选择专业的绿化人员，建立绿色的“四周”，最终达到生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，植物无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保教育信息大厦的园林小品完好；绿地无破坏、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。

3、消杀管理

为有效控制的“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，公司将以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中，公司将以不影响小区业主正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀工作控制在夜间进行，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

4、排污管理

管理处对于污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化管理，确保客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。

5、污染控制

管理处对于各种可能的污染源如风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

六、安防工作 A、设想盛和花园主要以人防结合技防来保障小区的公共秩序维护，结合公安、村治安队的力量，有力利用各种资源来做安防工作；

B、群防群治：在小区广泛开展宣传教育工作，提高业主的安防意识，通过小区文化活动，让左右上下的邻居相识 熟悉 相互关心，发动群众力量，如利用老年人经常在家，关心有无陌生人等，来加强安防；

C、保安及消防管理分项框图

（1）建立消防责任制

由于高层盛和花园火险因素多、火势蔓延快、疏通困难、扑救难度大等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，需要业主的每一个人都来参与。建立区域消防责任制，各单元均签订区域消防责任书，直接消防责任人是该单元业主，由此使大楼消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。

（2）控制火灾隐患要点

鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在高层中火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成；其次要控制易燃材料。如属于必须使用的，要经过特殊处理；其三要监视可能引起火灾的区域。在商业部分，可能引起火灾的物品；其四要增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。

（3）加强宣传，勤演勤练

通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络、LED展示屏等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建立以保安员以为主的消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，并组织盛和花园客户参与实地消防演习。

2、交通、停车场管理

公司将充分利用盛和花园停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员，对盛和花园停车及交通场所进行24小时监控管理，确保进出车辆安全有序。

（1）合理规划交通，实现规范管理

结合周边环境，合理规划盛和花园进出口和行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。

（2）建立停车疏导系统

为给客户提供快捷、方便的停车服务，建议建立停车疏导系统，该系统具有车位检索、车位显示、行驶指引的功能，有序地指引车辆停放，维持良好的停车秩序。

3、车辆管理规定

（1）机动车辆

①进出车辆须服从管理员的管理。

②车辆必须按规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得高速行驶和按喇叭。

③客户长期在停车场内存放车辆的，须办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位并凭卡出入停车场。

④不得在停车场范围内洗车和修车，漏油、漏水车辆不许进入车库。

⑤车辆出库时，管理员凭卡放行，特殊情况急需用车无卡，须凭开具的证明并示本人有关证件，由管理员登记后方可取车。

⑥为了保证车库有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰，乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物弃之于地面。

⑦施工、送货、垃圾清运等车辆，按管理处规定的路线及时间通行。

（2）自行车、摩托车

①盛和花园内客户需要长期保管自行车和摩托车的，须先办理立户登记手续，领取存车牌。未办理停车牌的车辆作临时停车对待。

②在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并详阅“存车牌”背面上的“存车须知”。

③自行车、摩托车必须存放在指定位置。

4、保安监控及巡视

（1）合理布控，人防与技防紧密结合 充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统，建立以监控中心为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。

（2）专业保安与应急支持相配合

①监控中心获得信息，按程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；

②组织一只快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃，与治安中心相联，治安中心一旦发现紧急事件，既可通过 紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等；所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通；

③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式，以形成强大的保安系统。

（3）强化训练与高效监控

对保安队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟，规范服务行为，强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线，保证保安巡视的有效范围和工作效率。

★ 保安监控及巡视控制图

5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程，将事件影响控制在最小范围)。

（1）发生火警时，一般处理程序

（2）安全消防标识

①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。

②场所标识：楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。

③提醒标识：保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。

④电梯标识：电梯内禁烟标识、乘电梯注意事项告示等。⑤电子图文展示屏：设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。

（3）突发事件防范措施（略）、对盗窃事件的一般处理程序（略）

七、养护工作

1、物业维修养护计划和实施

A、基本思路

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是盛和花园使用功能不断完善的基础工作。

B、房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围：盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度（见下图）有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神，建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。

管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一计划。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。

★ 维修保养计划运作程序结构程序图

2、特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保盛和花园工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，管理处在抢修项目实施后立即报开发商/业委会相关部门（有可能的尽量在实施前通报），费用从相应的维修基金中支出。每半年向开发商/业委会相关部门汇总结算。

D、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期 公司根房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度，结合盛和花园房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

1、房屋本体共用部位维修养护周期

2、共用设施设备维修养护周期

E、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准

1、房屋本体共用部位维修计划、标准

（1）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案

（2）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案

（3）房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果

（4）房屋本体共用部位日常检查表

2、共用设施设备维修养护计划及标准

（1）共用设施设备日常维修计划及实施方案

（2）共用设施设备日常维修标准及实施方案

（3）共用设施设备定期维修计划及实施方案

（4）共用设施设备定期维修标准及实施效果

（5）共用设施设备日常检查表

★ 紧急抢修程序图

2、工程维修服务

A、10分钟内处理有关事项

B、紧急服务于45分钟内赶到现场支援

C、每年提交有关机电设备之状况报告

D、所有电器技工持有有效技工资质证书 E、对小区配套的公共设施、设备、经有关部门验收合格后，定期对其进行维修和保养，确保其保持良好的运转状态。

F、对小区内各业主及会所的外墙、屋顶定期进行清洗、粉刷，保持小区建筑整体的外表美观，塑造小区干净、整洁的外表形象。

G、建立完善的管理制度，以业主和租户提出的各种维修问题详细记录备案，对突发性问题及时处理，确保在最短的时间内为业主和租户解决问题。

H、协助解决业主和租户入住及装修期间可能出现的工程遗留问题。

I、提供24小时维修服务，随时解决业主和租户提出的各种维修要求。并根据工程维修内容分等级、分时段向业主和租户承诺完成。

J、对工程维修人员进入业主和租户室内维修工作要求：

（1）维修人员统一着装、带牌上岗、仪容仪表端庄大方，文明礼貌。

（2）工程维修人员自带鞋套，垃圾袋、擦布和垫布，维修前先铺好维修现场，再进行维修。维修结束后，清理维修现场，并带走维修残留物。

八、目标管理计划

A、具体见战略方针与方向中关内容；

B、附表如下：

NO 管理指标项目 承诺指标 规范标准 房屋及配套设施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及时率 100% 98% 维修工程合格率 100% 98% 维修服务回访率 100% 98% 绿化完好率 100% 99% 清洁、保洁率 100% 99% 停车场场完好率 100% 98% 公共设施设备完好率 98%以上 98% 主要机电设备完好率 100% 98% 治安案件发生率 0% 0% 火灾发生率 0% 0% 有效投诉率 2‟ 5‟ 有效投诉处理率 100% 98% 管理人员专业培训合格率 100% 98% 客户满意率 98%以上 90% 报修/投诉接待 24小时对应

九、财务管理计划（注：在集团公司财务中心指导下完成）

1、向物价局申请办理物业管理费；

2、编制财务制度（如请款程序、低值易耗品摊销、现金管理、记帐制度、应收未收账管理等）；

3、每月检查财务工作；

4、检讨财务制度、流程；

5、定期发收费通知，追收未缴管理费，审计账务；

6、编制首年财务预算、管理费收费标准；

7、财务软件的供应商了解、安装、组织财务人员对财会软件的学习；

8、每年12月份编制下一财务预算；

9、每年对固定资产进行盘点、清查；