第一篇：房地产开发要打交道的政府部门
房地产开发要打交道的政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门 房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：
第一步：土地取得
涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。第三步：规划及勘察设计
涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理
涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。
第二篇：房地产开发政府部门全部审批手续
房地产开发政府部门全部审批手续
阅读引语
房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程
第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。规划部门的审批流程是：
控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证 第二部分：房地产项期审批详细流程
一、建筑策划
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二、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。准备材料如下：
1、申报人委托书；
12、档案登记表；
13、人防审查意见；
14、消防审查意见；
15、交通审查意见；
16、其它。
“建设工程规划许可证”批复样件：
三、用地规划许可证
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。提交材料有：
1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。“规划意见书”批复样件：
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。
“调整控规”批复样件：
八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料 第一，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二，行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
----选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
----规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
----初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
----规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
----施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
----商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
----建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三，房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：（1）申请书；
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题
——无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。——土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段：
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）
但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。” 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
——项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。
房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。——总平面图审查阶段：
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。
再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。
有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！——管线综合审查：
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。
功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？
首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。
还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。
供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.单体审查、建筑工程规划许可证：
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。——消防和人防专项审查：
小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。——施工图审查：
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。
但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。——余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可：
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。
噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。——质量监督、安全监督：
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）——施工招投标、监理报建：
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。——施工许可证：
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。呵呵。。。
——进入销售环节的各项手续：
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。
基本上，现在的调控政策分成以下三个方面： ——减少土地供给，紧缩地根：
这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。——政策走向制约着市场需求：
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？ ——说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”
政策性限制房地产产品类型，这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。
前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者” ——放线、验线：
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。——预售许可证：
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。——关于预售中的土地解押：
关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”
——规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼：
其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。所以我说；流程都是给不懂行的人看的,真正去做的时候，没人会看,也没人会按照那个流程去做,因为按照所谓流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的结果。
十、房地产开发资金筹集步骤和方法-按规定程序办理各类贷款手续
所有金融机构，包括国内和国外的金融机构，对于各类贷款均需要按一定的程序和手续办理。一般说来，开发商在决定进行某个开发项目之前，就应该考虑到开发建设资金的筹集渠道。除安排自有资金外，总是要先同几家银行或非银行金融机构接触，向他们探询获得支持的可能性和贷款条件。一旦成功地获取了某个项目的表，及有权在某种条件下终止贷款等。
1、资金筹集的风险
----财务风险的含义与成因
通常，我们把由于企业采用各种方式筹集资金而产生的风险，尤其是企业负债筹资而面临的风险，称为财务风险，也称为筹资风险或破产风险。当企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定的方法筹集资金后，它有可能取得更多的利润，也有可能发生亏损。但无论如何，企业都必须按规定向债权人按期支付利息和偿还本金等。如果企业的经营收入不足以偿付负债利息和本金，则可能使企业面临财务危机，严重的可能导致企业破产。产生财务风险的主要原因是：第一，筹资决策时缺乏可靠的信息。在大多数决策中，决策事项（如收入、价格、销路等）未来变化的各种情况在决策时是无法掌握的，或者说不能取得有关可靠的信息。这可能是根据现行的预测手段根本无法取得将来各种确切的信息，也可能是在许多情况下，取得这种确切的信息要花费极高的成本，决策者无法承受。因而，进行筹资决策时，往往只能根据历史资料或经验来判断，只是一种近似的估计，或多或少地带有主观性，从而使决策具有一定的风险性。第二，筹资决策者不能控制事物未来发展的过程。决策事项未来发展的过程，直接受到未来客观经济环境的影响，如政府宏观经济政策的改变、市场景气与否、产业结构的调整、顾客需求的变化、市场价格和利息率的波动等。所有这一切都使筹资决策处于风险之中，而且这种风险与时间长短有关，未来收益的风险明大于近期收益的风险。因此，由于上述原因的存在，在项目开发过程中，实际的现金流量就会与筹资决策时预期的现金流量发生偏差，从而使企业面临财务风险。----财务杠杆作用
财务杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系。财务杠杆的变化对企业普通股收益产生影响，也是财务杠杆作用。财务杠杆的作用程度，通常用财务杠杆系数来衡量，它表示每股收益随着息前税前利润的变化而变化的幅度，或每股收益 的变动率相当于息前税前利润变动率的倍数。一般来说，当企业的全部资金的息前税前利润率高于同期负债成本率时，财务杠杆使企业在不增加权益资本投资的情况下，取得更多的利润，财务杠杆具有正效应；反之，则财务杠杆为负效应，并给企业所有者权益带来损失。对优先股而言，当企业全部股本税后利润率高于优先股股利率时，会对普通股权益产生财务杠杆收益，反之则普通股权益产生相应的财务杠杆损失。由此可见，财务杠杆作用方向的不确定性使企业的普通股权益面临额外的财务风险。财务杠杆作用是筹集资金时必须考虑的一个重要因素。----资金结构与财务风险
不同的资金结构使企业面临的财务风险存在差异。由财务杠杆作用可知，由于负债和优先股杠杆作用的不同，企业的财务风险是不同的。此外，长期负债与短期负债的财务风险也是不相同的。通常，短期负债的利息费用较长期负债要低，但使用短期负债比使用长期负债有更高的风险。主要表现在：
2、资金筹集风险的度量
由前述可知，由于房地产市场的不确定因素的存在，在同一筹资方案下，开发项目的预期收益可能有多种情况，再加上财务杠杆作用方向的不确定性，筹资可能使开发商取得更大的利润，也可能使开发商蒙受额外的损失，所以在市场变化不定和杠杆作用方向不确定的双重作用下，筹集资金存在很大的风险。通常我们以各种条件下项目各种可能的收益率与期望收益率的差异程度来衡量风险程度，常用的统计指标有期望收益率、标准差和变异系数。----期望收益率（额）
期望收益率是一定资金筹集方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率。如果以现金流入量反映项目收益，则可计算其现金流入的期望收益额，也称期值。----标准差
标准差是反映各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或称离散程度指标。准差是以期望收益率为基准的概率加权平均离差，标准差越大，说明实际数值（实际收入或收益率）偏离期望值或期望收益率的可能性越大，风险也就越大。说明实际收入或收益率偏离期望值或期望收益率的可能性越小，风险也就越小。----变异系数
变异系数是标准差与期望收益（或期望值）的比值。
3、资金筹集风险的控制
由前述分析可知，由于取得信息的不完全性及事物发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以从以下方面考虑：
----针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优选资金筹集渠道通常应注意以下几点：
（1）除资金回收较快且利润丰厚的项目以外，要注意适量地直接投入自有资金。当然，必须保证达到投入自有资金的最低限额；
（2）应视市场情况灵活选择支付固定利息或分割固定利润的筹资方式。对于风险较大的项目，自己难以筹措到足够的资金时，寻找有实力的伙伴合作开发可以分散风险，共享利润；
（3）在政府许可的条件下，尽可能提前预售部分楼宇，是保证开发商利益、分散风险、筹措建设资金的有效办法。认真做好营销策划和销售组织工作是确保预售收入按计划实现的关键。
（4）应针对企业状况及项目开发的风险程度、资金回收情况选择合理的资金来源结构，避免短期资金的长期使用。----加强债务管理，尽可能保持资金流动过程中的收支平衡一般应遵循如下基本原则：（1）债务与自有资本保持适当的比例，避免过度负债；
（2）债务的偿还日期分布尽可能均匀，避免集中在某一时期，并且债务中应保持一部分长期负债，以保证资金供给的相对稳定性；
（3）贷款利息尽可能均匀分布，减少现金支付的压力；
（4）如开发项目有外汇负债，应采用各种方法减少汇率变动风险；（5）借款时应考虑赋税条件。----采取各种措施，分散风险因素
除通过前述寻找合作伙伴、尽可能预售及合理安排债息偿还时间等对策以外，还应尽可能分散地在不相关的筹资渠道上筹集资金；应尽可能选择合理的币种和渠道组合，使相关的风险因素相互抵消。此外，对于周期长的项目，应随着开发的不断进行，不断分析资金的投入与回收情况，及时调整资金筹集方案。
第三篇：房地产开发需要经历政府部门审批要点
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
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3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1）、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2）、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了
6、消防和人防专项审查
这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投标、监理报建
还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。
监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。
11、施工许可证
我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？
到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
12、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉
13、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉，又出来一个“做通”工作。
14、关于预售中的土地解押
昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就就真是白混了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块，就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。
第四篇：政府部门工作总结（共）
政府部门工作总结 篇一 ?
今年以来，我部深入贯彻党的 xx 大和中央、省、市组织工作会议精神，在县委的坚强领导和上级组织部门的精心指导下，始终坚持围绕中心、服务大局、服从全局，紧扣“创新”和“突破”两大主题，大力推行工作“预决算制”，着力强化组织工作项目化管理，全面提升了组织工作规范化、科学化水平，为开江追赶跨越、超常发展提供了坚强的组织保障。
（一）以党的 xx 大为主线，纵深开展“实现伟大中国梦，建设美丽繁荣和谐四川”主题教育 ?
按照“思想进一步统一、力量进一步凝聚、作风进一步转变、工作进一步推动”的总体要求，今年 5 月至 7 月，在全县 20 个乡镇及所有县级部门、学校、企业、社会组织中广泛开展“实现伟大中国梦、建设美丽繁荣和谐四川”主题教育，教育引导全县党员干部和群众为谱写中国梦的四川篇章、达州行动、开江华章而努力奋斗，圆满完成了主题教育的各项工作。
1、突出学习教育，夯实群众基础。编印《巴山平原中国梦》简明读本 5000 册和《主题活动知识 100 问》10000 册，实施“百名理论骨干送课到基层、千册简明读本进支部、万名党员干部晒承诺”三
大活动，集中县委党校、政研室、党史办等 300 余理论骨干力量，分赴各乡镇、村（社区）和企事业单位进行重点辅导。县委书记、县长带头到联系点现场为基层党员干部群众宣讲“中国梦”。合理利用“基层干群讲坛”，创作金钱板、群口快板、歌曲等群众喜闻乐见的充满“泥土味”的地方文艺作品 30 余件，在寓教于乐中坚定群众心中的“中国梦”。主题教育中，基层单位共召开院坝会、举办坝坝戏1000 余次，让活动实现了横到边、纵到底、全覆盖的目标。
2、狠抓关键环节，强化活动实效。围绕“四个进一步”要求，科学规划 49 个主题教育示范单位，成立 8 个活动指导组，分行业、分系统实施蹲点指导，确保活动规定动作不走样、自选动作有创新。健全督查网络，坚持每周编发督查通报，将主题教育纳入党建工作目标考核，防止活动搞形式、走过场。活动中，共进行集中督查 5 次，编发督查通报 3 期，对领导不重视、推进不力的单位进行了通报批评，有效防止了搞形式、走过场。广大党员干部自觉弘扬好学、实干、为民、创新作风，26 名县级党员领导干部、110 名党员领导干部和 856 名机关干部，就实现百姓安居梦、就业梦、行路梦、致富梦，深入农家小院和田间地头，与基层群众面对面，有效化解纠纷矛盾1200 余件，为群众办实事 552 件，让群众看到了变化、得到了实惠。
3、注重载体创新，谱写华丽篇章。各地各部门党政领导干部通
过单位内部交流、系统横向交流、上下沟通交流等方式，与基层党员和群众密切沟通交流，广泛收集群众所需所盼。县委书记带头深入基层联系点就产业发展、城乡规划等与群众话梦绘蓝图，带头撰写调研报告。全县领导干部走访群众 20xx 余人次，科级以上领导干部共撰写调研报告或心得体会 1160 篇。以召开座谈会议、举行电视访谈、开展主题征文、举办演讲大赛等形式，引领基层党组织和党员干部在“全民创业、全域创新、全面创优”中奋发有为。大力实施开江“223”经济发展三大核心任务，加快 200 亿量级县级中等城市、新农村“2+43”工程等重大项目建设，全县上下形成了人心思齐、人心思干的良好局面。
（二）以提高执政能力为核心，加强班子队伍建设 ?
坚持把选好用好干部作为抓党建、促发展的关键工作来抓，突出干部改革创新“主基调”，围绕中心、服务大局、主动作为，不断创新干部培育、管理和选任机制，有效激发干部干事创业的热情，为我县加速崛起、超常发展注入强劲动力。
1、践行五好干部标准，班子队伍建设不断加强。一是注重继承创新，建立长效机制。按照中央和省、市有关要求，在充分调研、广泛讨论、征集意见、反复修改的基础上，结合我县实际，拟草了《关于进一步加强领导班子和干部队伍建设的意见》、《关于进一步转变作
风加强党的群众工作的意见》，《关于实施优秀年轻干部薪火计划进一步加强年轻干部培养选拔工作的意见》、《关于切实关心爱护干部激发干事创业活力的政策措施》、《开江县干部谈心谈话全覆盖实施办法》（简称“2+3”文件），为推动组织工作创新发展提供了路径。二是注重定期分析，打造一流班子。以“优化班子运行”为切入点，深入全县 20 个乡镇和 62 个县级部门开展领导班子运行情况调研，查看现场286 个、个别座谈ｘｘ00 余人、查看资料 20xx 余份，收集意见建议ｘｘ0 余条，重点了解班子队伍的团结状况、工作成效、作风好坏以及班子建设中存在的问题，准确掌握了班子成员的工作态度、工作能力、适岗能力和管理水平，为县委科学选任、打造一流班子队伍，打下了坚实基础。撰写的调研文章《科学考核评价领导干部的思考》，《四川党的建设》20ｘｘ年 10 月号上在全省进行了宣传和推介。三是注重人文关怀，激发实干事活力。制发《关于进一步加强全县机关事业单位工作人员退休工作的通知》、《关于进一步落实机关事业单位工作人员带薪年休假制度的通知》，建立退休干部台账、领导干部休假台账。建立卸任领导、退休干部干部谈心谈话长效机制，认真落实干部退休（提前退休）享受待遇相关规定，不定期召开挂职干部、援藏藏援干部、硕博人才、青年干部和选调生座谈会，“面对面”倾听干部心声，“实打实”解决干部困难。扎实开展县委书记、组织部
长与乡镇党政正职、部门主要负责人谈心谈话，全面掌握乡镇部门“一把手”思想动态、工作成效和优点缺点，为县委调整使用干部提供决策依据。今年以来，谈心谈话人数达 280 余人，整改慵懒散奢班子 2个，调整工作不力干部 5 名。
2、优化结构提升能力，大力选拔培养优秀干部。一是大力选拔优秀年轻干部。建立建全培养锻炼、适时使用、定期调整、有进有退的工作机制，根据分管县级领导、主要单位领导、单位干部职工、服务基层代表等多方意见，将新推荐产生的 110 名科级后备干部纳入了后备干部库，通过组织掌握、动态管理、优胜劣汰等方式，促使乡镇、部门班子形成合理的梯次配备。制发《开江县面向全社会公开遴选优秀干部和人才工作 20ｘｘ实施方案》，建立全县 40 岁以下年轻干部人才信息，通过民主推选、资格审查、常委会讨论等程序，向市委组织部推荐上报县处级优秀干部人才人选 20 名。通过组织推荐、资格审查、笔试面试，面向社会公开遴选市县科级优秀干部人才 46名、村（社区）后备干部 50 名。二是扎实开展干部挂职锻炼。扎实开展“六个一批”挂职锻炼，挑选 7 名优秀乡镇党政正职、部门科级干部到市级机关、市经开区、大中专院校挂职锻炼；从县级机关选派10 名优秀年轻干部到新宁、任市、普安等经济社会发展重镇挂任党政副职、村第一书记；从县级机关和乡镇选拔 12 名优秀年轻干部进
行“双向交流”锻炼；选派 150 名县乡村优秀干部到重大项目、重点工作、中心工作和征拆一线实践锻炼；选派 10 名优秀年轻干部人才赴藏区开展援助工作；面向社会公开遴选 301 名优秀年轻干部人才充实到各行各业。三是创新开展干部教育培训。以“全面覆盖、学以致用”为着力点，整合各类教育培训资源，充分发挥县委党校主渠道、主阵地作用，创新培训方式，拓展培训内容，加强与院校合作，构建多层次、多元化干训新格局。围绕县委中心工作，突出抓好“新型城镇化与特色魅力城市建设培训班”、“重点项目重点产业村党支部书记、主任培训班”、“科级干部执行能力提高班”、“政法综治维稳大调解工作培训班”等ｘｘ个专题培训，选派 230 人到北京、上海、江苏、杭州、成都等地参加省市调训，邀请西南科技大学戴斌等院校专家来开江现场教学，共培训各级各类干部 20xx 余人。
3、锐意进取、务实创新，干部人事制度改革纵深推进。一是探索建立防止选任简单“以票取人”长效机制。深入开展防止简单“以票取人”试点工作，深入实施“三三”机制（“三公开”民主识人、“三评分”多维考评、“三差额”竞争选任），把组织掌握与群众推荐、日常考核与民主测评、常规工作业绩与关键时刻表现结合起来，通过会议推荐、谈话推荐和过目相面等方式，全面考察干部的德能勤绩廉，进一步提高了选人用人科学化水平。此项工作，市委组织部《组工信
息》在全市予以了宣传和推介。二是坚持重点工作一线考察识别干部。出台《重点工作一线干部专项考察暂行办法》，制定考察方案，组建专项考察小组，由 6 名部领导带队，采取实地察看、走访座谈、查看资料等方式，每月对全县 9 个重点项目 150 名重点工作一线干部进行日常跟踪考察、专项量化考察和回访定性考察，并及时汇报考察情况，对表现优秀、业绩突出的向县委建议及时提拔重用，共提拔重用 5 名优秀年轻干部。此项工作，于 9 月 25 日在《达州日报》区域新闻头条予以了宣传和推介。三是纵深推进中层干部竞争上岗。出台《机关事业单位中层干部跨部门交流轮岗实施办法》，纵深推进中层干部竞争上岗、跨部门轮岗。先后指导公安局、检察院、县法院、交运局等10 余个单位开展了中层干部竞争上岗，让 200 余名普通职工走上了中层干部岗位。在 20 个乡镇的财政所长岗位和 16 个部门的关键岗位中试点实行了中层干部跨部门交流轮岗，36 名干部通过竞选、交流轮岗换了位置，转了作风，提了能力。此项工作经验，《达州日报》在 4 月 25 日区域新闻头条予以了宣传和推介。四是积极开展中层岗位社会评价。以杜绝“冷硬横推”为切入点，出台《中层岗位社会评价实施办法》，制定详实工作《方案》，建立重点部门、关键岗位中层岗位信息库，把全县 125 个关键中层岗位纳入评价范围，让每个中层干部有压力、有动力、有激情，促使他们爱岗敬业、热情待人、高效
工作，切实解决中层干部“不作为、慢作为、乱作为”问题，不断提高行政效能，确保组织满意、社会满意、群众满意。此项创新工作，得到市委焦伟侠书记、张健部长的肯定性批示，并要求在全市进行宣传和推广。
4、坚持以问题为导向，切实加强干部监督。一是切实强化干部监督管理。以杜绝“慵懒散奢”现象为着力点，探索建立以“工作细化、考核量化、注重实绩、奖优罚劣”为主要内容的机关工作绩效考核评价体系，分行业、分部门、分单位对干部职工进行严格考核。规范干部职级管理，对全县 21 个事业单位重新进行了岗位设置，把 60余名事编干部聘任到了相应岗位。不定期清理科级领导干部调动情况，对 6 名未办调动手续的同志进行跟踪和督促。强化“一把手”监督管理，认真执行领导干部述职述廉、重大事项报告、经济责任审计等制度，对 9 个单位党政“一把手”进行了经济责任审计，促使各级领导班子和党员干部队伍求真务实、真抓实干。二是认真做好干部来信来访。以“提高行政效能”为着力点，深入开展领导干部蹲点调研、万名干部直接联系服务群众等活动，面对面解决人民群众实际困难5000 余个。高度重视群众对干部的来信来访，开通部长信箱，设立举报电话、干部任免公示公告栏，坚持组织部长接访，全年办结信访回复 21 件，接待群众来信、来访 200 余人（次），有效防止了干部“带
病提拔”和“带病上岗”，进一步提高了组织工作透明度、知晓度和满意度。
（三）以夯实党的执政基础为重点，深入推进基层组织建设 ?
全面统筹党建资源，合力大抓党建项目，聚力打造党建精品，着力激发基层党组织和党员活力，促使基层党建与经济社会发展相融互动。
1、“三分类三升级”活动有序开展。对基层党组织实施“立体式摸底、量化式评价、台账式管理”，通过群众初评、党员评议、组织自评和上级组织评定等程序，评出ｘｘ7 个先进党组织、293 个一般党组织、36 个后进党组织。分类实施“旗帜工程、提升工程、转化工程”工程，从县级部门选派干部到后进党组织挂任“第一书记”23 名、挂任党建指导员 112 名，着力破解基层党组织“作用不显”、“两新”党建“覆盖不全”、晋位升级“推进不力”等难题。
2、基层党建工作基础不断夯实。全面推广非公企业党建“三融三促”工作法，深入开展“双强六好”示范创建活动，及时更新全县“两新”组织动态管理台账，有效推进党的组织覆盖。积极推进社区党建“三有一化”建设，探索社区“大党委制”和“兼职委员”模式，新建社区党委 7 个，并在 34 个社区全面推行“双报到”制度，形成横向到边、纵向到底的党组织网格和共驻共建格局。强化村级组织带
头人队伍建设，统筹抓好村（社区）党组织换届工作，选优配强党组织书记。大力实施“党员素质工程”，深化“三向培养”活动，试行农村党员入党积极分子积分考核管理，严把党员发展入口关，探索解决党组织功能弱化、带头人年龄老化、党员素质退化“三化”问题。进一步加强大学生村官管理，针对突出问题和薄弱环节制定出台了《大学生村官管理办法》，举办专题培训班 1 期，持续推进“3+1”帮带活动，全面做好了选聘高校毕业生到村任职工作。抓好远程教育终端站点的管、学、用工作，充分发挥远程教育点多面宽、信息量大、直观快捷等优势，着力推进远程教育学用成果转化。
3、“两线三带”党建示范长廊建设纵深推进。深入农村、机关、国企、教育、卫生和“两新”组织调研，对全县“两线三带”党建示范长廊示范点进行充实和调整，形成了覆盖领域全、示范带动强的示范线。同时，深入全县党建工作示范点申报单位，通过群众座谈、实地查看、满意度测评等方式进行验收，命名了 57 个基层党组织为县级基层党建工作示范点，切实发挥示范点“典型引路、示范带动”作用。
4、基层服务型党组织建设深入开展。围绕服务群众、服务党员、服务发展，深入开展基层服务型党组织建设。深化党内人文关怀，修改完善《贫困党员、困难职工救助管理办法》，建立定额补助动态管
理机制，对困难党员和贫困干部职工及时发放救助资金 30 余万元。按照“全员参与、全域覆盖”的要求，深入开展直接联系服务群众活动，123 个机关党组织按照“供需对接”原则与薄弱村级党组织“结对子”、7000 余名机关党员干部与 10000 余名困难群众“认亲戚”，全面推行推行《调研手记》全程纪实，大力开展“走基层”活动，解决群众生产生活实际困难 5000 余件。
5、建党 92 周年活动扎实有效。结合“实现伟大中国梦，建设美丽繁荣和谐四川”主题教育，指导各级基层党组织广泛开展讲党课活动，进一步统一思想、凝聚力量、转变作风。6 月中下旬，指导各级党组织召开“庆七一”党员座谈会，共同缅怀党的历史，畅谈立足本职创先争优。同时，集中开展走访慰问和帮扶活动，对 30 余名优秀党员、贫困党员和老党员进行了集中走访慰问。
6、党建宣传工作氛围浓厚。策划并制作 5 部党员电教片在达州电视台播放，其中电教片《跨越门坎美丽蝶变》在四川电视台播放。继续做好开江电视台党建宣传《旗帜》栏目，每周播放 1 期基层党建工作动态，宣传党建工作。达州电视台《达州新闻》栏目深度报道16 条。通过充分运用简报、展板、标语、电视、网络等多种媒介宣传党建工作的先进典型、成效经验，形成了立体式的宣传格局，做到了县内有影响、省市有声音。截至目前，在《四川日报》、《四川农村
日报》、《达州日报》等媒体上共刊发宣传稿件 70 余篇。
（四）以对接发展需求为导向，全面汇聚优秀人才 ?
狠抓人才的培养、使用、引进、管理、服务等关键环节，大胆探索人才工作新机制，不断加强人才队伍建设，为全县经济社会发展提供了坚强的人才保证和智力支持。
1、加强组织领导，建立人才工作新格局。一是健全党管人才的领导机制。坚持县委领导，县人才工作领导小组配合，县、乡、村整体联动，形成了组织部门牵头抓总，有关部门各负其责，社会力量广泛参与的人才工作格局。坚持人才工作部门联席会议制度，把人才工作纳入党建综合目标考核范围。二是构筑党管人才的工作体系。坚持把人才工作纳入县委、政府工作的重要议事日程，定期召开人才工作专题会议。创建硕博人才工作 QQ 群，为“千名硕博进达州”提供咨询和服务，实现了人才工作立体式、全方位管理。三是探索党管人才的运行方法。建立各级领导干部联系优秀人才制度，发放《领导干部联系优秀人才情况反馈卡》，每名县级领导、乡镇和县直部门党政班子成员定向联系 1—3 名优秀人才。实行人才工作调研制，对 7个人才培训（培养）基地和 6 个县级部门进行了调研。
2、加强队伍建设，完善人才管理新机制。一是夯实管理基础。健全人才信息库，建立 7 类人才管理台账。全县现有入库人才 1760
人，其中党政人才 810 人，高层次人才（硕士研究生及以上学历学位）57 人，高技能人才ｘｘ0 人，专业技术人才 580 人，经营管理人才63 人，农村实用人才 1ｘｘ人，社会工作人才 6 人。二是完善管理制度。建立人才调训、考核、运用机制，出台《开江县中长期人才优先发展规划（20ｘｘ－20xx 年）》、《开江县 20ｘｘ年人才工作要点》、《关于开展人才工作示范点创建活动的实施意见》。制定《开江县人才开发基金管理使用暂行办法》，充分用好 80 万元人才开发专项资金，为人才工作提供资金保障，确保依制管“财”、依制用“财”。三是突出培育特色。树立“培育一个人，致富一家人，带活一片人”的工作思路，打造了雪峰现代农业园区、四川峨城杀菌钱包公司、开江中学等 7 个人才培训（培养）基地。组建油橄榄、银杏两大产业专业技术人才队伍，232 名专业技术人才与服务对象结成了“1+1”长期帮带对子。着手农村经纪人队伍建设，促使农村实用人才实现信息互补、市场互补、优势互补。
3、加强工作举措，激发人才队伍新活力。一是注重人才引进。采取考核聘用、常态引才、柔性引进等方式，通过政策引、环境吸、待遇留等举措，壮大人才队伍。高度重视“千名硕博进达州”行动，派出引才小分队赴长沙、成都等 10 余所高校开展引才活动，先后在湖南师范大学和四川大学等高校召开现场推介会 10 余次，今年成功
引进 37 名硕士研究生。二是优化人才发展环境。坚持人才代表座谈、组织部长访谈、党员访谈、硕博人才谈心谈话等制度，定期或不定期举办优秀人才联谊会，关心关怀硕博人才。召加大人才培育使用力度，目前，已有 9 人担任部门中层干部，2 人到乡镇挂职锻炼，1 人双向交流到乡镇锻炼。定期开展评选表彰活动，营造重才、爱才、惜才、用才的浓厚氛围。今年，共评选表彰人才开发示范单位 10 个、优秀拔尖人才 15 名，优秀人才示范岗 15 名。
（五）以追求模范过硬为目标，大力加强自身建设 ?
紧扣“信念坚定、为民服务、勤政务实、敢于担当、清正廉洁”好干部标准，着力打造“书香组工”、“责任组工”、“阳光组工”，高效推动服务型组织部门建设，彰显模范过硬形象。
1、打造“书香组工”，树优服务理念。坚持每周学习会、每月例会制度；开设“组工论坛”，通过股室领学、专家授课、“组工讲坛”等方式引导组工干部自觉加强学习；同时，鼓励组工干部每月读一本励志书籍、记一篇读书笔记、写一份心得体会，有效地提升了组工干部个人素质和为民服务的本领。大力开展“践行群众路线、争当五好干部”系列活动，全面查找群众观念、群众立场、群众感情等方面差距，切实增强服务理念。
2、打造“责任组工”，提升服务质量。组建志愿者服务队，开
展“大手牵小手”关爱特殊学校留守儿童、义务植树、文明劝导等活动。实行组工干部直接联系服务村（社区）党组织、支部书记、困难群众“三个一”制度，走访党员、干部和群众 70 余人次，协助长岭镇横长沟村，拟定新村建设及产业发展规划，实施农网改造，捐建“民心桥”，帮助实现了当地百姓行路梦、用电梦。32 名组工干部与永兴镇门坎坡村 46 户困难户结“穷亲”，并协调相关部门和公司为“穷亲”送技术，找富路，解决就学、就业、就医等困难。
3、打造“阳光组工”，激发服务热情。大力开展“争做五好干部、建设幸福开江”演讲比赛、组织工作“金点子”征集、“集体亮诺践诺”、趣味运动会等活动。同时，还组建了篮球队、羽毛球队等多支运动队伍，定期开展内容丰富、形式多样的体育健身活动，促使全体组工干部以更加阳光的心态、更加阳光的形象切实做到为民务实清廉。
二、存在的问题 ?
（一）班子队伍建设方面：班子队伍结构需进一步优化，后备干部队伍数量不足，结构比例不均衡；干部队伍活力需进一步增强，干部轮岗交流力度不够，尤其是科级以下干部转岗交流没有形成制度，部分干部“一岗定终身”，存在职位疲劳、岗位疲劳等现象；基层非公务员中的优秀人员受身份限制，难以被选拔充实到公务员队
伍；干部工作民主需进一步提升，群众参与干部工作的渠道不够宽。
（二）基层组织建设方面：农村党员队伍“青黄不接”现象未得到根本解决，年龄老化、思想僵化、后继乏人的等问题不同程度存在；基层党组织特别是“两新”组织党组织作用发挥不够充分；个别基层党组织负责人抓党建工作主动性不强；一些干部在蹲点调研、直接联系服务群众活动中“沉不下去”；流动党员教育难、管理难、监督难问题未得到有效破解。
（三）人才队伍建设方面：虽然在千名“硕博进达州”活动中引进了一批急需人才，但受地域经济影响，高端紧缺人才引进仍然不足。人才总量相对不足，人才结构不尽合理，人才流失与缺乏的矛盾并存，人才经费投入不足。
三、20ｘｘ年工作打算 ?
深入学习贯彻党的 xx 大精神，紧扣建设幸福开江实现“两年上台阶”战略目标，配班子选干部强组织聚人才，努力为开江经济社会发展提供坚强组织保障。
（一）围绕中心大局，着力加强领导班子和干部队伍建设 ?
1、开展领导班子、领导干部“2+4”考核评价。鲜明用人导向，制发《领导班子、领导干部“2+4”考核评价实施办法》，综合上目标考核、奖励惩罚、党风廉政建设和民主测评四个方面
情况，对全县领导班子、领导干部进行排名定位，并及时运用评价结果。
2、实施“两优五型”领导班子分类管理。按照差异化配备领导班子的要求，建立“两优五型”领导班子结构模型（即学历结构优、年龄结构优，经济发展型、社会事务型、执法监督型、政务综合型、党委群团型），实施动态管理、适时进行调备，努力实现班子结构变化情况“月更新、季分析、年评估”。
3、开展“中层岗位社会评价”。从中层岗位数据库中，随机抽取中层岗位，通过单位测评、集中测评、网络测评和电话测评四种方式，对中层岗位进行祚会评价。对评价排名在前 10 名的中层岗位进行通报表彰，同等条件优先使用，对排名后 5 名且不满意达 30%的干部进行组织处理。
4、开展年轻干部挂职锻炼。深入实施以“五个一批”为重点的“优秀年轻干部薪火计划”，完成双向互派、双向交流、援藏藏援等交流干部人才选派考察工作，努力提升年轻干部能力，进一步充实后备干部队伍。
5、加强干部监督工作。开展干部选拔任用“一报告两评议”工作，完成市委、县委要求单位经济责任审计工作，充分运用经济责任审计结果，更好地管理、教育和使用干部。
?
6、开展干部集中轮训。
全面完成省、市调训任务。依托县委党校“主阵地”，分月举办“领头雁”专题研讨班、红色 CEO”专题研讨班、青年干部培训班、拟任科级领导干部职务廉政法规培训班等主题培班，全面提升干部思想素质和业务素质。
（二）围绕激发活力，着力加强基层组织建设 ?
1、深入开展党的群众路线教育实践活动。按照中央和省、市委安排部署，认真搞好前期调查研究，围绕强化思想认识、收集民情民意，重点开展学习讨论、走基层活动；围绕为民务实清廉要求，找准抓住突出问题，重点开展“四风查摆”、“民主恳谈”活动；围绕强化正风肃纪，集中整改提升，重点开展“阳光整改”、“正风肃纪”、“制度建设月”活动。坚持正面教育，突出整风精神，加强分类指导，突出解决实际问题。通过活动的开展，着力解决形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风问题，进一步转变作风，提高做好新形势下群众工作的能力。
2、推进基层组织服务型党组织建设。制定出台《加强基层服务型党组织建设的实施意见》，采取强化服务意识、建好服务阵地、丰富服务载体等措施，围绕“服务群众、服务社会、服务发展、服务党员”宗旨，深入开展直接联系服务群众活动和“走基层”活动，树立
和表彰一批典型，不断增强基层党组织服务功能。
3、深入开展“三化破解”行动。加大特殊领域的党组织覆盖，完善各领域的党组织设置。持续开展“三分类三升级”活动，加强带头人队伍建设，严把党员发展“入口关”，畅通不合格党员“出口”，提升党员质量，强化党员教育培训和管理服务，逐步完善激励关怀帮扶机制，增强党员宗旨意识。
4、纵深推进“两线三带”党建示范长廊建设。继续抓好全县 10个乡镇 12 个村的两条党建示范长廊建设，力求在发展生产、发扬民主、健全功能、搞好服务等方面各具特色、各有亮点、各有创新，引领和带动全县乡镇和支部搞好党建工作，以党建示范长廊带动新村建设，推进特色产业发展，帮助农民致富增收。
（三）围绕发展需求，着力加强人才队伍建设 ?
1、做好人才引进工作。继续做好“千名硕博进达州”活动的资格初审、资格复审和实绩考核、面谈考核、公示等环节，协调用人单位做到“人尽其才、才尽其用”。
2、做好人才服务工作。制订出台《开江县关于柔性引才的实施意见》、《开江县人才培养、引进和管理办法实施细则》等意见办法，力争为硕博人才在住房解决、配偶安置、子女上学等方面提供优质的服务。
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3、做好人才管理工作。更新完善人才工作管理台账、人才信息库，全面做好各类人才的管理工作。继续利用开江电视台《旗帜》专栏、开江电子政务网、开江在线、报刊杂志等传媒载体宣传人才工作做法，总结人才工作经验，改进人才管理办法。
（四）围绕模范过硬，着力加强自身建设 ?
紧扣“建设特别将政治、重公道、业务精、作风好模范部门”目标，自觉践行“五个特别”，争做“五好干部”，恪尽职守，主动作为，切实在模范过硬中彰显形象。认真学习贯彻党 xx 大、xx 届三中全会全国、省、市、县组织工作会议精神，严格遵守中央、省、市、县关于改进工作作风、密切联系群众的相关规定及组工干部“十严禁”，全面落实党风廉政建设责任制。建立健全工作责任制，进一步完善工作例会制、定期学习制等系列规章制度，切实加强人文关怀，大力弘扬组织工作优良传统，积极开展青年志愿者服务活动，着力营造团结和谐、积极向上的氛围，着力打造模范部门、过硬队伍。
篇二 ?
今年，我镇按照构建社会主义和谐社会，全域建设中国幸福家园的要求，以邓 XX 理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实上级政府廉政工作会议精神，紧紧围绕建设社会主义新农村的目标，按照执政为民的要求，坚持“纠建并举，综合治理”的方针和“谁主管，谁负责”的原则，明确任务，突出重点，扎实有效地开展纠风工作。现将我镇 XX 年纠风工作总结如下：
一、XX 年纠风工作重点 ?
（一）开展纠风专项治理工作。
1、加强督促检查。万安镇纪检部门切实履行职能，把纠风工作作为重要工作任务，认真担负起直接抓落实的责任。定期分析研究本镇纠风廉政建设的形势，主动协助党委、政府研究制定加强纠风整治工作的总体部署和具体实施方案，加大组织协调和监督检查力度。重视结合建设社会主义新农村和全域建设中国幸福家园的新形势、新任务，不断创新基层党风廉政建设的方式、方法。建立信息综合反馈机制，及时解决工作中出现的新问题。注意适时和推广工作中好的作法和经验，对损害群众利益造成不良后果的，追究责任。
2、建立工作联系点。万安镇确定了一批党风廉政建设工作联系点，切实加强对联系点工作的组织、协调和指导。经常走访干部群众，真实掌握干部群众对加强党风廉政建设的意见和建议。从老党员、人大代表、政协委员中选聘了一定数量的党风廉政建设信息员，并注意发挥信息员的作用。
3、进一步完善党风廉政建设责任制。坚持党委统一领导、党政齐抓共管、纪委组织协调、部门各负其责、依靠群众参与和支持的反
腐败体制和工作机制，形成做好党风廉政建设工作的整体合力。党委书记和社区（村）党支部书记是党风廉政建设的第一责任人，增强责任意识，务必把这项工作抓紧、抓好、抓出成效。
（二）加强政风行风热线建设，完善纠风工作平台。
继续坚持以“政风行风热线”为依托，推进纠风工作不断深入。把“政风行风热线”建设作为反腐倡廉、建设服务型政府和构建和谐社会的一项重要举措，不断改进和完善功能。一是建立和完善“政风行风热线”考核、管理和操作制度，形成用制度管人、用制度谋事的工作机制，提高解决损害群众利益问题的能力。二是找出群众关注的热点难点问题，提出纠风建议和意见，有针对性地开展专项治理，把矛盾消灭在萌芽中，从源头上预防不正之风问题的发生。
镇纪委把好自己的角色，充分发挥在纠风工作中的主导作用，纪委书记直接抓好纠风工作的落实，亲自布署，亲自组织协调，督促检查纠风工作。各有关部门，特别是教育、计生、民政、国土、派出所等部门积极配合，认真抓好解决本部门自身存在的薄弱环节，确保了本部门不出现不正之风。
二、纠风工作开展情况 ?
（一）加强领导，狠抓落实。为使我镇的纠风工作各项任务落到实处，成立了以镇长为组长，纪委书记为副组长，相关成员单位负
责人为组员的“万安镇纠风工作领导小组”，具体落实纠风工作各项任务。领导小组下设办公室，办公室设在镇党政办公室，办公室主任由陈玟奇同志担任，负责抓好全镇日常纠风工作。
（二）大力开展反腐倡廉。镇村反腐倡廉突出重点，与落实党的 xx 大精神相结合，与建设社会主义新农村历史进程相应。在对党员、干部普遍进行理想信念、党的宗旨和党风廉政建设的同时，以镇、村领导班子成员和站所负责人为重点，加强科学发展观、社会主义荣辱观、政策法规和党纪条规。组织党员干部认真学习实践邓 XX 理论和“三个代表”重要思想，增强党员干部的党性修养、群众观念、法纪意识和廉洁从政的自律性。
在形式上，采取轮训、主题、集中、形势报告会、讲党课等形式，发挥远程的作用，增强的实效性。大力宣传优秀镇村干部的先进事迹，发挥正面示范作用。努力推进廉政文化进村组、进家庭，采取丰富多彩的形式，开展生动活泼、喜闻乐见的廉政文化活动，形成以廉为荣、以贪为耻的良好社会氛围。
把反腐倡谦纳入党员、干部培训计划。以培训班形式对镇、村领导班子成员和站所干部全面进行纪律和廉政培训。
（三）规范党员、干部行为。党员、干部要廉洁奉公、忠于职守，严格执行“十不准”规定：（1）不准违反程序和规定擅自处置集
体资金、资产、资源；（2）不准利用职务挪用、侵占、截留扶贫、救灾资金和实物，侵害集体和群众利益；（3）不准用公款大吃大喝、请客送礼、参与营业性场娱乐活动和变相公款旅游；（4）不准借婚丧嫁娶事宜大操大办，聚钱敛财和利用职权用公款逾期不还；（5）不准参与宗族宗派等非组织活动；（6）不准利用职务之便为本人、配偶、子女、其他亲属谋取不正当利益；（7）不准拉票贿选和在入党、提干方面搞权钱交易；（8）不准虚报浮夸、弄虚作假骗取荣誉和其他利益；（9）不准以任何理由和形式违反规定向农民乱集资、乱摊派，违反农民意愿超范围、超标准向农民筹资筹劳和强行以资代劳，变相加重农民负担；（10）不准参与封建迷信活动、赌博等。农村基层党员干部要严格对照“十不准”要求，年初作出公开承诺，年末述廉，接受群众评议。
（四）加强对村级财务的监督和管理。积极推行“村财民理镇监管”制度，严格村财务收支审批程序，坚持必得集体重大财务事项民主决策制度，严把财务收支关。切实发挥民主理财小组和村民监督作用，建立完善村委会向村民会议报告财务管理情况并接受村民质询制度。
（五）加强对镇村干部的监督。认真落实镇党委和村党支部组织生活会制度；逐步将任前廉政谈话、廉政承诺、诫勉谈话和重大事
项报告、民主生活会、述廉、民主评议等党内监督制度向村一级延伸；积极开展构建惩防体系工作；加大从源头上治腐工作力度。按照科学发展观和正确政绩观要求，健全农村基层干部政绩考核机制。
（六）做好政务、社区（村）务公开、办事公开和党务公开。完善镇村公开机制，规范公开内容和重点。重点公开贯彻落实中央、省、市有关农村工作政策、惠农政策情况，各类专项资金、财政转移支付资金使用等情况。社区（村）务公开要以财务收支为重点，以村集体土地征用、计划生育指标分配、宅基地审批、机动地发包、社区（村）公益事业等为主要内容，并及时公开粮食直补、退耕还林、退田还湖补助资金兑现、扶贫款物发放等农民群众关注的热点内容。大力推行办事公开制度，切实纠正和解决少数站所工作人员工作方法简单粗暴、办事效率低下、与民争利等问题。党务公开上重点公开村党支部的工作目标、决策内容和程序、干部选拔任用、违法问题的处理、党内组织活动等内容。坚决防止和纠正不公开、假公开、不及时公开等问题。切实保障农民群众的知情权、参与权、管理权和监督权。
（七）抓好惠农政策落实情况的监督检查。认真做好减轻农民负担工作，重点抓好惠农政策“九个落实”，即：“两免一补”政策的落实、退耕还林补助资金的落实、专项补助资金、扶贫救灾救济款物的落实，粮种直补、综合直补等各项补贴资金的落实、新型合作医疗
资金的落实。对直接补贴农民的资金和政策，实行公示制。
（八）严肃查处党员干部违纪违法案件。重点查处利用职权谋取非法利益案件；巧立名目乱收费、乱罚款和强行集资摊派案件；截留、挪用、侵占、贪污支农资金、征地补偿费和社保资金案件；侵占集体资金、资产、资源案件；贿选、参与赌博案件；以及欺辱群众、办事不公、作风粗暴等影响农村和谐社会建设的问题。综合运用、纪律、组织和批评等各种手段，打击腐败分子，不断提高查办案件的综合效果。
（九）切实做好群众来信来访工作。进一步畅通信访举报渠道、主动了解和解决农民群众的合理诉求，认真办理群众信访举报事项，对实名举报或线索比较具体的举报、投诉，要做到件件有着落、事事有回音，努力把矛盾化解在基层，把问题解决在萌芽状态，维护全镇大局和谐稳定。
三、纠风工作存在的问题 ?
（一）少部分村组干部对“三公开”工作认识不足，重视不够，缺乏主动性，部分群众民主管理意识不强，监督不力。
（二）政风行风的社会监督工作有待加强。
（三）少部分干部职工的工作作风有待进一步转变。
总的来说，一年来，通过扎实的工作，深入实际，深入基层，我镇纠风工作达到了如期效果。各部门和行业切实做实做到了行为规范，运转协调，公正严明、廉洁高效的要求，促进了部门和行业的风气明显好转，为我镇的经济建设和社会各项事业的健康、协调发展创造了良好环境。
篇三 ?
一年来，县政府信息中心在县委、县政府的坚强领导和上级部门的大力支持下，在各级各部门的通力配合下，各项工作取得了较好成绩。
一、一年来的工作 ?
1、政府门户网站运维。政府门户网站是政府信息公开的平台和展示政府形象的窗口，是电子政务工作的重中之重。网站主要栏目有“政务公开”、“新闻动态”、“走进壶关”、“政民互动”、“领导专题”、“招商引资”、“特色旅游”等数十个，栏目内容紧跟全县经济社会发展实际适时更新或充实。网站每年年终接受市政府信息中心绩效测评和公众测评，平时不定期接受上级检查和考核，主要考核内容充实性、功能完善性和技术保障性三方面。近年来，我县政府网站绩效测评成绩总体靠前，多次获得先进荣誉。
2、政务信息编辑报送。政务信息报送是政府上报信息、服务领导决策的重要工作。我们坚持“及时、准确、全面”原则，紧紧围绕
县委、县政府重要工作部署和政府办公室中心工作，不断拓宽信息领域，健全信息网络，优化信息载体，提高信息质量，为领导科学决策、指导工作提供有效的信息服务，信息报送工作取得了较好的成绩。截至目前，共编发上报《壶关政务信息》300 余期，采用数在全市名列前茅，政府信息工作连年荣获全市先进。
3、市长信箱、社情民意办理程序和办理条数。政民互动办理事关民生诉求，事关全县和谐稳定，是领导高度关注的一项重要工作。今年以来，我们针对每一期市长信箱、咨询投诉、社情民意都严格做到了承办意见、拟办意见、领导指示等一系列程序，最后转交承办单位、一一上报，做到了件件有回复。截止目前共办理市长信箱咨询投诉 90 余期，社情民意 50 余期。同时，在壶关政府网站和市政府网站平台主动上传信息 1000 余条。
4、电子政务网络运维。电子政务网络运维是保障政务网络正常运转的技术支撑。政务网自开通以来，此项工作一直是短板，一是由于我县信息中心专业技术力量薄弱；二是限于我县财力不足，工程建设尚有欠款，运维经费没有落实，导致设备软件销售商技术运维不到位。今年以来，政府信息中心想方设法，外聘市里一名兼职网络专业工程师，专门负责我县政务网的硬件设备技术运维，硬件系统方面得以确保，目前网络运维大体正常。
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二、存在的主要问题 ?
1、基层部门认识不足。部分单位和领导对政府信息公开工作的重要意义认识还不足，没有认识到政府信息公开对于依法行政的促进作用，对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用，对《条例》的学习理解不充分，落实不到位，在适应《条例》中思想保守，观念陈旧。主要表现在实施《条例》时行动滞后，进度缓慢；在清理填报公开信息时分类不清，网站栏目、信息名称不规范；部分单位还停留在仅仅发布一些领导、机构信息及一些工作动态，信息公开的深度和强度仍不够，制度建设还有待于完善、经费投入不足；极个别单位认为自己不属于政府信息公开主体，基础信息还没有梳理，政府信息公开工作没有得到有效开展。
2、基础设施较为落后。这是由于我县县情所决定的，部分乡镇和单位在硬件设施上投入不足，不达要求。部分信息工作人员对电脑知识和操作能力还有待提高。这些问题在很大程度上影响了政府信息公开工作的进度。
3、监督指导力度不够。信息中心作为我县政府信息公开工作机构，虽然建立了综合协调机制，但由于专职负责信息公开的人员较少，在面对全县 100 余个信息公开单位时，显得力不从心，深入监督指导的力度还不够。
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三、下一步工作重点及改进措施 ?
要解决我县政府信息工作存在的不足和问题，还需要各单位、各部门的共同努力，更需要上级部门的帮助支持。
1、进一步规范和完善指南和目录的编制。指导各乡（镇）、各部门在现有的基础上，认真总结经验，进一步规范和完善指南和目录的编制工作。在做好主动公开政府信息的基础上，要按照“稳妥推进、积极应对”的原则，做好依申请公开政府信息的各项工作，规范申请的受理、审查、处理、答复等环节的工作。
2、加强对政府信息公开工作的规范化、制度化建设，建立政府信息公开工作长效机制。我中心将会同有关部门，加强调查和研究，加强工作的指导，进一步推进我县政府信息公开工作的规范化和制度化建设。政府信息公开工作是一项全新工作，需要我们在工作实践中不断完善和改进；随着政府信息公开工作不断深入，在完成主动公开、保密审查和信息协调等制度建设的同时，继续完善依申请公开等其他制度，以确保政府信息公开工作依法、有序开展。督促各乡镇、各部门认真学习并深刻理解制度的规定和要求，严格按制度办事。督促各单位结合本地、本部门实际，参照县政府信息公开工作制度，制定相应的政府信息公开工作制度，逐步建立政府信息公开工作的长效机制。
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3、抓政府信息公开网络平台建设与逐步完善其他公开形式相结合。进一步完善全县政府信息公开网络平台，推进行政机关和法律、法规授权组织的政府信息公开网站建设，加强对省属单位、公共企事业单位信息公开网站建设的指导，理顺政府信息公开网站与县政府、各部门原有网站的关系。在充分应用全县政府信息公开网站平台的同时，因地制宜，积极采取《条例》规定的便于公众知晓的其他方式公开信息。
4、加强对政府信息公开工作与政务公开、四项制度的实施紧密结合。政府信息公开与政务公开既有联系又有区别，要处理好二者的关系，逐步明晰政府信息公开适用主体、公开目的、公开范围。《条例》的施行和推行四项制度都是改善政府服务，规范行政行为，加强自身建设，提高工作效能，增强政府执行力和公信力的重要具体举措，要将四项制度施行作为进一步贯彻落实好《条例》的机遇，加大深化政府信息公开工作的力度。
5、抓好政府信息公开场所建设，落实依申请公开受理机构。我中心将利用现有的网络设施建立政府网站公共检索点，提供政府公开信息的检索服务，抓紧完善相关软硬件设施，规范工作流程，确保提供依申请公开受理服务。同时各单位也要参照县政府组织形式，结合本单位实际，尽快完善政府信息公开场所的安排和布署，履行各单位
政府信息公开工作机构的职责，确保各部门政府信息公开工作的顺利开展。
6、加强检查督促。要求相关部门加强对《条例》落实情况的监督检查。督促各行政机关、企事业政府信息公开工作机构及时受理并认真处理涉及政府信息公开的各类举报、投诉，并将处理结果向社会公布。县政府办县政府信息中心将组织开展定期和不定期的政府信息公开工作检查，并将检查结果以信息公开工作简报形式在全县内进行通报。
7、加强对《条例》的学习、宣传和业务培训，加大对公开信息的梳理、整理和信息更新力度。要求相关部门在本单位内加强对《条例》的学习和培训，加大对《条例》的宣传力度，营造良好的舆论和工作氛围，使人民群众了解《条例》、熟悉《条例》、使用《条例》，鼓励干部群众积极参与对政府信息公开工作的监督。在条件允许的情况下，我县还将继续加强对信息工作人员对《条例》的学习及电脑操作方面的培训，更好地抓好我县的政府信息公开服务工作。
总之，政府信息公开工作是一项全新的工作，也是一项长期性、全局性的工作，需要上级主管部门的大力支持，需要各乡（镇）的高度重视，需要政府信息公开主管部门和相关部门的密切配合，更需要包括县直各部门、法律法规授权组织、公共企事业单位以及广大群众
在内的全社会共同参与。我中心作为全县政府信息公开工作机构，将进一步与相关部门加强合作，按照上级部门和县委、县政府的要求，深入学习落实科学发展观，结合电子政务建设，使我县政府信息工作再上新台阶。
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第五篇：感谢信政府部门(共10篇)
篇一：对政府资助的感谢信 感谢信
尊敬的国家能源局新疆监管办公室驻村工作组的领导： ?? 你们好！
雪花在天空中飘荡，绘画着冬的美丽，那是雪花对冬的感恩。小草在风中摇曳，谱写着大地的华章，那是小草对大地的感恩。因为感恩才会有这个多彩的社会，因为感恩才会有真挚的友情。因为感恩才让我们懂得了生命的真谛 ——题记 乌什县亚科瑞克乡三村工作组的领导们，在我校调研时发现，学生的衣服形式各异，部分还很破旧，学生的学习用品都很不全。在领导们离校前说了几句话，孩子们有点苦，应该资助学生娃娃。经过我校的摸底调查，登记了200名较为贫困的学生，给每位学生捐赠一件t恤；从中选出10名特困学生，给每位学生捐款500元；为了加强民族团结，工作组的领导们又出资8万元，组织了由两名教师和八名学生组成的夏令营活动，去北京游玩；又给10名学生资助了学习用品，运动服，鞋子；在九月五日上午九点半，工作组的领导们给学生又捐赠了680套校服。
工作组的此项善举迎来了我校全体师生长久的感动，使学生感受到政府对他们的关爱，使教师体会到上级对教育的支持。工作组这次给我们提供资助是为了给我校创造一个更好的环境来学习，学好知识以后能贡献于社会，做有用的人。让学生认为我们应先学会感激，只有先拥有感激的心才会有回报的行动。其实很多时候，感恩也并不在于回报什么，而是在自己与社会、他人之间创造一种互相影响的友善的氛围。老师和同学在帮助我们时，并不是希望我们以后能回报他们什么，他们只想将心中的那份关爱传递给我们，也希望我们能将这份爱继续传递给别人。
在今后的日子里我校学生会更加努力，努力取得更优异的成绩,绝不会辜负党对我校学生的期望.有了政府的相伴，我们前行的道路更加宽广，我们的心灵不再寂寞与无助。感谢国家能源局新疆监管办公室的工作人员，感谢你们给了我校学生光明的学生生涯。我们相信，黑暗的天空因为有了群星的点缀而璀璨，平凡的我们因为有了感恩的心而不凡。同学们会怀着一颗感恩的心完成他们的学业，将来用自己的青春与热情报效我们的祖国和人民。
爱心助学，情系教育，用此言赠与工作组的领导们。
乌什县亚科瑞克乡中心小学2014年9月5日 感
谢
信
乌什县亚科瑞克乡中心小学 2014年9月5日
篇二：给县委县政府的感谢信 给婺源县委县政府的感谢信
尊敬的婺源县委县政府的领导：
你们好！
许村中学500多名师生给你们拜个早年！祝您们新春快乐，身体健康，全家幸福，万事如意！
我们给你们拜年，感谢你们对我校教育事业的特别关爱！百年大计，教育为本。你们关心党的教育事业，关心师生的健康成长，关注困难学校的发展，大力扶持困难学校。在教师节到来时，你们在百忙中来到我们的学校，看望我们的老师，看望我们的学生，给我们全校师生带了来春天般的温暖。当得知我校一直以来存在师生洗澡困难问题时，你们流露出揪心的表情。之后并马上作出了对我校进行扶持的决定，拨款已及时到位。全体师生欢欣鼓舞，奔走相告。现在我们拥有了崭新的师生浴室，洗上了热水澡。我们从此告别站着在四面通风无任何遮挡的自来水龙头前洗浴了。因为有了你们的关怀，让我们拥有了更好的学习和生活环境，我们衷心地感谢你们！
我们给你们拜年，感谢你们将来还将对许村中学一如既往的扶持和关怀。目前我校依然校舍陈旧，教学设备老化，教师办公条件差，学生学习，住宿，生活条件恶劣。我们的办学条件没有得到改善，远远不能满足教育教学的需要。我们盼望着你们对我校的继续扶持和关怀。
我们给你们拜年，还要向你们表达我们认真工作，刻苦学习的决心！我们一定不辜负你们的希望，严格执行党在新时期的教育方针，遵循我校“团结刻苦，求实创新”的校训，为把我校办成婺西绿谷名校而奋斗！
此致
敬礼！
婺源县许村中学 2013年12月24日
篇三：感谢信 感 谢 信
尊敬的各赞助企业、政府领导 ：
您好！
时值金风送爽，天朗气清的丰收季节，广东省人力资源管理协会在各界领导的关怀下，在各界企业的热心支持下，在高校各专家学者的指点下，经过三个月紧锣密鼓的筹备，隆重成立了广东省人力资源管理协会劳务派遣分会！
广东是用工大省，据统计，农民工总数达2000多万人。去年以来，招工难困扰了不少企业，如何破解招工难，是企业工业化进程中面临的现实问题。为了缓解用工难带来的一系列连锁问题，很多用人单位纷纷采用了劳务派遣的方式；劳务派遣是我国在建立劳动力市场机制的实践过程中提出的一个现实课题，是我国劳务经济中比较新的一种形式，也是目前发展最快的一种形式。包括劳务派遣在内的劳务经济是我国的一一个新的商机，发展现状可以概括为快速发展、潜力巨大、无序竞争和缺乏规范。
作为发展中的用工方式，劳务派遣也存在理论政策上和实际运作过程中的一些问题和不足，比如劳务派遣的法律和规章制度、社会保险政策、劳务派遣经营单位地位、资质、混业经营、用人单位劳务派遣工的规模和岗位规范、劳务派遣三方权益保障等问题。
广东省人力资源管理协会作为广东省人社厅直属政府社团组织，充分发挥社团组织的桥梁纽带作用，为我省相关政府部门、企事业单位及劳动者之间搭建起良好的互动交流平台，整合优化企业人力资源，规范引导相关市场行为，通过组织举办学术研讨会、调研工作报告、培训交流、考察交流、高端论坛、评优活动、成果推介、峰会等活动，以及建设网站、会刊平台，为政府服务、为会员单位服务、为社会服务，推动我省劳动保障和人力资源管理事业健康持续发展。
综上所述，在政府企业以及高校等各界有识之士的倡导和努力下，旨意为规范劳务派遣行业规章制度，梳理劳务派遣具体运作细则，疏通政府政策与劳务派遣行业相关执行单位和机构的对应行为之关系，广东省人力资源劳务派遣分会应运而生。
俗话说，众人拾柴火焰高，劳务派遣分会的顺利诞生离不开一如既往支持和关心广东省人力资源管理协会的有识之士，在此，我们表示崇高的敬意和诚挚地感谢！
了大量的案例依据和工作方向„„还慷慨解囊，捐款x万，作为劳务派遣分会的日常经费，并欣然接受了某某职位的聘任，从精神上和物质上都给予了极大的支持和帮助。a企业„„ b企业„„ c企业„„ „„
a领导不辞劳苦，为了劳务派遣分会的成立做了大量的调研工作，加班加点，无微不至地推动了劳务派遣分会的架构制定和工作方针„„
b教授，牺牲了宝贵的休息时间，召集了bcde教授对劳务派遣分会的具体细则进行了深入地研讨和创新，使得分会一方面能够高屋建瓴，为行业树立标准，一方面又能紧贴企业需求，落实到位。
我们坚信，有了众多有识之士的关怀和支持，广东省人力资源管理协会劳动分会一定会不负众望，稳步前进，真正为劳务派遣相关企业作出应有的贡献。
再次感谢以上众多政府领导、企业领导、高校教授以及各界热心人士对广东省人力资源管理协会一如既往的支持！
广东省人力资源管理协会劳务派遣分会 2012/11/8 篇四：对单位的表扬信 感谢信
：
近年来，我县全面落实科学发展观，解放思想，扎实工作，开拓进取，实现了经济又好又快发展，人民群众安居乐业，社会和谐稳定。成绩的取得离不开上级领导的大力支持和帮助，是全县上下共同努力、努力拼搏的结果，其中特别凝聚了 县交巡警支队全体人员的辛勤劳动和无私奉献。
工作中，县交巡警支队勇于面对艰苦的工作条件，积极克服工作中的困难，努力提高自身素质，炼就了一支政治素质高、服务能力强、业务知识精、讲奉献、顾大局的干部队伍。高唐县交巡警支队立足岗位实际，发挥自身职能，以人为本，为全县经济发展营造了安全、快捷、舒适的交通环境。
特别是近年来，在我县组织的各类 活动中，县交巡警支队积极配合全县工作，主要领导同志亲自安排、亲自带队、亲自指挥，精益求精，带领交巡警支队全体人员做好各类外出参观和来宾接待工作，出色地完成各项任务，确保各项工作的圆满无误，为全县的经济社会发展做出了积极的贡献，得到了县委、县政府和社会各界的一致好评。特向贵处提出表扬！2010年3月13日 1 篇五：对政府资助的感谢信 尊敬的领导： ?? 您们好！
雪花在天空中飘荡，绘画着冬的美丽，那是雪花对冬的感恩。小草在风中摇曳，谱写着大地的华章，那是小草对大地的感恩。因为感恩才会有这个多彩的社会，因为感恩才会有真挚的友情。因为感恩才让我们懂得了生命的真谛 ——题记
我是**高级中学**级毕业生**，家住在**，很幸运地来到*****求学，因为它不仅圆了我的大学梦，而且庆幸自己可以在这里安心地学习，不必因为家里贫困的经济状况而发愁。因为在这有更多的人关注着我们，给予我们帮助，我非常感谢国家和县扶贫办对我们这些贫困学生的资助。在这深深的表示感谢，向政府及各位关心和帮助我们这些贫困学生的叔叔阿姨表示深深的感谢。
社会在发展，对于一个家庭贫困的家庭来说培养一个大学生是多么的不容易，有说不完的泪水，我依旧能够听到父母心里的那份担心——大学的费用多高呀？特别对于我这样一位来自农村的学生来说，有的时候不得不暗暗伤神。
这两年半以来，县扶贫办给予我颁发的贫困生助学金，给了我很大的帮助。当然金钱意味着我家里可以少给我一点生活费，减轻家里的负担。同时可以把以前一些挤挤的生活费中拿出一部分钱去买一些学习及相关的一些物品。政府给予我的是一种说不出的勇气和信心，减少了我对生活费方面的忧愁。我可以安心地在教室里看书，我更有勇气去和老师谈谈我关心的科学问题。身边很多关心和关注我们的老
师，他们是热情的，乐于和我们交流，和我们谈心。我坚信我将来一定能像老师们一样，为国家和社会做出贡献。
国家给我们提供助学金是为了给我们创造一个更好的环境来学习，学好知识以后能贡献于社会，做有用的人。我认为我们应先学会感激，只有先拥有感激的心才会有回报的行动。其实很多时候，感恩也并不在于回报什么，而是在自己与社会、他人之间创造一种互相影响的友善的氛围。老师和同学在帮助我们时，并不是希望我们以后能回报他们什么，他们只想将心中的那份关爱传递给我们，也希望我们能将这份爱继续传递给别人。
在今后的日子里我会更加努力，努力取得更优异的成绩,绝不会辜负党对我的期望.有了扶贫办的相伴，我前行的道路更加宽广，我的心灵不再寂寞与无助。感谢国家，感谢县扶贫办，感谢你们给了我光明的大学生涯。我相信，黑暗的天空因为有了群星的点缀而璀璨，平凡的我们因为有了感恩的心而不凡。我会怀着一颗感恩的心完成我的学业，将来用自己的青春与热情报效我们的祖国和人民。
政府从表面上来看是对贫困生物质上的帮助，但就我个人意见来看，它对精神上的帮助更不容小觑，包括个人生活压力，学习压力，家庭压力。因为多方压力的下降促使我们这些贫困的孩子更加专心的学习，抽更多的时间读书，勤工俭学固然很好，不仅增加自己的社会经验，还能提高自己的工作技能。
但作为学生，第一要务当然还是学习。政府的资助为我们提供了一个平台，它让我们物质上有所获得，精神上同时也受益多多，能把
自己的更多精力投身于学习之中，在学习知识的道路上成长。政府的资助在表现出帮助别人的人的高尚品质的同时，也教育了那些受助的学生以及那些参与此次活动的人。作为一名受助者，我在受到别人帮助的同时，深深感到了社会无比的温暖，并时刻提醒自己一定要像帮助我们的人一样去帮助另一批需要帮助的人。因为我明白获得帮助之后的那份喜悦，明白那份帮助给我生活的巨大影响，所以我也要尽力让需要帮助的人体味到那份喜悦，并也由此想到助人为乐之举。
我想:这也是国政府对于社会团结互助的伟大作用吧。它启迪我们滴水之恩，涌泉相报，启迪我们只要人人都献出一点爱，世界将会变成美好的明天，思想上政府的资助助我成长。
我记得《感恩的心》这首歌中有这样一句歌词让我特别的感动：感恩的心，感谢有你，伴我一生，要我有勇气做我自己；感恩的心，感谢命运，花开花落我依然会珍惜！外拍十分感谢政府对我们的关怀，感谢学校对我们的培养，我会继续努力，怀着感恩的心，励志人生，肩负起时代赋予的重任投身于建设社会主义现代化的事业中去，用智慧和知识来回报社会。
上学期考试成绩：（如下）
聚合物流变学：88 化工原理：70 聚合物合成工艺学：90 专业英语：75 高分子物理：82 学科基础实验：75机械设计：85 此致！
敬礼！
篇六：贵州省人民政府致联想的感谢信 贵州省人民政府致联想的感谢信
联想（北京）有限公司：
近一段时间以来，我省大部分地区遭受了严重低温凝冻灾害，给国民经济运行和广大人民群众生产生活带来巨大影响，造成巨大损失。灾情发生后，省委、省政府高度重视，对抗灾救灾工作进行了安排部署，及时启动应急预案，把应对凝冻灾害、安排好困难群众的基本生活作为当前的首要任务。在全省上下广泛动员，积极投入抗灾救灾的关键时刻，你公司慷慨解囊，向灾区捐赠了300万元人民币，帮助受灾群众度过难关。这充分体现了社会主义大家庭“一方有难，八方支援”的集体主义精神，也体现了你公司关注民生、热心公益的社会责任感。你公司的这一慈善义举，将对广泛动员社会力量投入抗灾救灾发挥积极的带动作用。在此，特向你公司表示衷心感谢！我们相信，在党中央、国务院的领导下，在社会各界的大力支持下，我省广大干部群众有信心和决心战胜这次凝冻灾害。
贵州省人民政府 2008年2月27日
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篇七：青奥组委和市委市政府发来感谢信 青奥组委和市委市政府发来感谢信
亲爱的市民朋友们 举世瞩目的南京青奥会已于8月28日胜利落幕，向全世界奉献了一场精彩、有中国特色的体育盛事、文化盛宴、青春盛会，促进了中国梦、青春梦与世界梦的相融相通，顺利完成了党和国家交给的神圣使命，全面兑现了向国际社会的郑重承诺。值此南京青奥会圆满成功之际，南京青奥组委和中共南京市委、南京市人民政府向你们表示衷心的感谢并致以崇高的敬意!回顾南京青奥会从筹备到举办的历程，全体市民倾力支持城市环境综合整治、积极保障城市和谐有序运行、热情参与赛会文化教育活动、无私投身赛场内外志愿服务，用辛劳加智慧、奉献与包容、理解和微笑，彰显了城市新风采，注入了城市新品格，锻造了城市新精神，开创了城市新辉煌，让世界再一次领略了“六朝古都”的文明与魅力，见证了“博爱之都”的活力与激情。青奥会的巨大胜利，归功于全市人民。历史将会永远铭记全市人民的辛劳和奉献，我们为这座城市感到骄傲、为全体市民感到自豪！
分享青春，共筑未来。南京青奥会在奥运史上写下精彩的篇章，也在城市发展史上铸就了永恒的丰碑。从城市环境的优化到功能品质的完善，从多元文化的交融到人文素质的提升，南京青奥会实现了“办赛事、建城市、留遗产、惠民生”的有机统一，在物质层面、精神层面、制度层面和人文层面，为南京留下了诸多可持续发展的宝贵遗产。我们将以成功举办青奥会为崭新起点，全面总结办会经验，努力把办好青奥会的成果转化为推进城市发展的强大动力，进一步凝聚全市人民的智慧和力量，紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，认真贯彻落实省委、省政府的决策部署，在实现中国梦的征程上昂扬奋进，为南京加快建设现代化国际性人文绿都，让全市人民生活更加美好幸福而努力奋斗！
祝愿全市人民幸福安康!祝愿南京的明天更加美好!南京青奥组委
中共南京市委 南京市人民政府 2014年9月1日
篇八：国家政府助学金感谢信范文 国家政府助学金感谢信范文
感谢信尊敬的各位领导、老师：你们好！首先，感谢市政府助学金对我们贫困大学生的关怀和关爱。来源：免费范文网我是职业技术学院2006级机电学院物流双专[1]班的学生。我生活在边远的贫困山区，家里还有弟弟妹妹，为了供我读书，家里早已经欠债累累。为了能够继续学业，我一直穷工俭学，我的成绩也一直?关键字：国家政府助学金感谢信
尊敬的各位领导、老师：
你们好！首先，感谢市政府助学金对我们贫困大学生的关怀和关爱。来源：免费范文网 我是职业技术学院2006级机电学院物流双专[1]班的学生。
我生活在边远的贫困山区，家里还有弟弟妹妹，为了供我读书，家里早已经欠债累累。为了能够继续学业，我一直穷工俭学，我的成绩也一直名列前茅。当我收到长沙职业技术学院的录取通知书时，我是多么的激动和无奈。我激动我可以进入高校学习技术，无奈家中已无分文供我上学。正在我将要放弃学业的时候，是政府给我送来了希望，送来了助学金，我才有机会上大学。
我很幸运地来到这所学校，因为它不仅帮助了我实现了大学梦，而且庆幸自己可以在这里安心地学习，不必因为家里贫困的经济状况而为大学的生活费发愁，从而成为我学习的一个绊脚石。因为市政府帮助了我，我不必太拮据地生活着。大学是人生的关键阶段。这是因为，进入大学是我终于放下高考的重担，第一次开始追逐自己的理想、兴趣。这是我离开家庭生活，第一次独立参与团体和社会生活。这是我不再单纯地学习或背诵书本上的理论知识，第一次有机会在学习理论的同时亲身实践。
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大学是人生的关键阶段。这是因为，这是我一生中最后一次有机会系统性地接受教育。这是我最后一次能够全心建立我的知识基础。这可能是我最后一次可以将大段时间用于公务员之家 学习的人生阶段，也可能是最后一次可以拥有较高的可塑性、集中精力充实自我的成长历程。这也许是我最后一次能在相对宽容的，可以置身其中学习为人处世之道的理想环境。
大学也是成长的关键阶段。在这个阶段里，所有大学生都应当认真把握每一个“第一次”，让它们成为未来人生道路的基石；在这个阶段里，所有大学生也要珍惜每一个“最后一次”，不要让自己在不远的将来追悔莫及。在大学四年里，大家应该努力为自己编织生活梦想，明确奋斗方向，奠定事业基础。
我知道上大学的不易。因此我勤奋努力，从不敢懈怠，也从不奢在物质上的满足，我不能跟其他同学一样，买名牌衣服和随意消费等等。我只知道我要一心学习，争取在大学期间掌握扎实的理论知识。以便为今后的工作打下坚实基础，回报我在大学期间帮助我的那些好心人，报答父母的养育之恩。
在学习上我态度端正。努力刻苦，严于律己，始终坚持学习第一的原则。为了自己的目标与理想，我利用课余时间阅读了大量的有关提高自身素质和专业技能的书籍。
在生活上，我省吃俭用，尽量减少家庭负担，在空闲和休息时间不影响自己学习的同时，我还参加了勤工俭学等活动以解决我的部分生活费，这样不仅减轻了家庭负担，还学会了一些书本上不曾有的知识。
鉴于以前的学习生活，我不是幸运的，但又是万幸的，得到了老师和同学的帮助，对于之后的生活有了更明确的目标追求，积极参加社会实践活动，为增加自己的社会经验打下基础，使自己变得更成熟。国家助学金给了我很大的帮助，他实现了我的梦想，而且大大减轻了家庭负担，我会合理运用这些钱，好好学习天天向上，将来为祖国的繁荣昌盛贡献一份力量，感谢你们，感谢市政府。在今后的日子里我会更加努力，争取取得更优异的成绩。
朝阳【wlsh0908】整理
篇九：感谢信
全方位落实防控措施 筑就森林防火坚固防线
——吉林省人民政府森林防火指挥部致清明节期间奋战在森林防火一线干部群众的感谢信
各级人民政府森林防火指挥部：
今年清明节期间，全省始终处于三级以上的持续高火险状态。此间，正逢清明节祭祀用火的高峰期，中西部和东部浅山区农业备耕用火也已经开始，野外火源管理压力极大，森林防火形势非常严峻。清明节期间的4月1日至5日，全省共发生森林火灾8起，其中一般森林火灾4起，较大森林火灾4起，过火总面积31.47公顷，受害森林面积15.1公顷，共出动各类扑火人员551人。在持续性高火险和野外用火集中多发时段，能够保证森林防火形势稳定，没有造成火灾集中暴发和较大火灾损失，取得这一成效实属不易，这主要得益于各级政府抢前抓早周密部署，得益于各地、各部门真抓严管，得益于各类森林防火人员坚苦奋战，得益于广大干部群众对森林防火工作的大力支持。
清明节期间，在各级党委、政府的统一组织下，五大班子、林业部门、森林防火指挥部成员单位、森林公安、森林部队等部门和单位的领导和广大干部，全部深入防火一线，严管野外火源，严查火灾隐患，很多领导同志和机关干部凌晨三、四点钟就出发到包保责任区检查。各类森林防火管护人员不辞辛苦，起早贪晚严把野外用火管理关。各乡镇、村社组织动员村民参加路口把守和包片巡护。各乡镇、林场等结合清明节文明祭扫主题宣传活动，积极开展形式多样、影响深远、群众喜闻乐见的森林防火宣传活动，收到显著的成效。从省林业厅领导和省政府森林防火指挥部办公室检查情况看，较近年来相比较，今年清明节期间全省森林防火工作总体上表现五个特点：一是各级领导对森林防火工作重视程度更高，检查督促力度更大，以身作则，模范带头作用发挥的好；二是投入一线各类森林防火人员数量多，尽职尽责，连续作战，不怕辛苦；三是在管理手段上，坚持教育引导为主，处罚为辅，收到了事半功倍的成效；四是森林防火宣传形式多样，声势大，教育警示氛围浓；五是广大群众森林防火意识普遍提高，群防基础日渐牢固。
省政府森林防火指挥部特致信向各级政府、林业及相关部门、森林公安和森林部队等部门和单位表示感谢。同时，希望各地、各单位、各部门能够再接再厉，以高度的政治责任感，继续发扬吃苦奉献的精神，以高昂的势气和持之以恒的工作作风更好地抓好下步森林防火工作，确保安全度过农事用火高峰期和五一入山旅游、采集高峰期，最终取得春防工作全胜。
吉林省人民政府森林防火指挥部
二〇一一年四月六日
篇十：感谢信 感 谢 信
中共黄石市委、黄石市人民政府：
金秋十月，丹桂飘香。值此美好时节，我们身怀感恩之心，带着曲松各族人民的浓浓情意，向黄石市委、市政府的各位领导及全市人民致以最真挚的谢意和最美好的祝愿！对你们长期以来对曲松工作的大力援助表示衷心的感谢，并致以崇高的敬意！
2007年6月，黄石市委、市政府接替湖北孝感对口支援曲松以来，站在讲政治讲大局的高度，深入贯彻落实中央关于做好援藏工作的重要指示精神，高度重视对口支援曲松工作，积极开展新一轮援藏工作，并不断拓宽援藏领域，丰富援藏内涵，开展了“一对一”帮扶活动，把曲松作为黄石的第七个县（市、区）同规划、同部署，在人、财、物等方面进一步加大援藏力度，几年来，派出了两批10名援藏干部，对口援助资金达2000多万，是前四批援藏资金的总和，有力地促进了我县经济的跨越式发展、社会局势的持续稳定和人民生活的不断改善。曲松各族人民从身边日新月异的发展变化中，真切地感受到了黄石市委、市政府各位领导及全市人民的深情厚谊。
几年来，在山南地委、行署的正确领导下，在黄石市委、市政府的大力援助下，我们深入贯彻落实科学发展观，一心一意谋发展，聚精会神搞建设，全力以赴保稳定，尽心竭力惠民生，圆满完成了“十一五”规划任务，人民群众生活水
平不断提高，基础设施条件不断改善，经济发展环境不断优化，各项社会事业不断发展，城乡面貌日新月异，社会局势持续稳定。取得这样的成绩，离不开党中央、国务院的特殊关怀，离不开湖北人民特别是黄石人民的大力援助，离不开各批次援藏干部的无私奉献和辛勤工作，离不开曲松各族干部群众的努力奋斗。在此，我代表曲松各族人民向黄石市委、市政府、全体援藏干部及家属表示衷心的感谢！
2011年，是全面贯彻落实中央第五次西藏工作座谈会的重要一年，也是“十二五”规划的开局之年。我们将突出“三件大事”，狠抓“三大建设”，大力实施“农牧稳县、工矿强县、科教兴县、项目富县、旅游活县、依法治县”发展战略坚持改革开放，狠抓安居乐业，强化项目落实，培育特色产业，加强环境保护，着力改善民生，转变经济发展方式，推动全县经济又好又快发展，以优异成绩回报党中央的亲切关怀，回报湖北人民特别是黄石人民的无私援助。
衷心希望贵市一如既往地关心、支持和帮助我们的工作，欢迎贵市领导和同志们方便时莅临曲松考察指导工作。
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