关于农村村民建房管理工作的思考

第一篇：关于农村村民建房管理工作的思考

关于农村村民建房管理工作的思考

和县国土资源局朱文亮

（此文刊登在《中国土地学会2009年度学术会议入选论文集 》）

近年来，随着国民经济持续快速发展，农民收入水平较以往有了新的提高，不少农民在富足起来后，纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来，或批地建房，或拆旧重建，或扩建装修，农村建设领域得到了较快发展。然而，由于农村建设行为点多面广，国土行政主管部门监管力量有限，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。在深化农村土地流转制度改革的新形式下，亟需进一步加强管理，如何完善探索农居民建房用地管理的新思路和新办法，实现农村村民建房管理的法制化、规范化是我们广大国土工作者思考的地方。

一、农村建房的基本情况

下面是对我国中部省份H县为例的农民建房的调查。资料数据显示，2008年H县共有农业人口562363人，农村居住建设用地面积为156830.1亩，人均占地186平方米，高于新农村建设人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在旧房（多数是土木、砖木结构）里，这种状况仍将长期存在。而“娶媳妇、建新房”是农民一生中的两件大事，农村村民建房是历代农民孜孜追求的心愿。仅以H县S镇为例，每年申请建房户约有500户左右，其中占用耕地建房约为300户，而符合条件被批准的约为建房总数的10%左右。预计今后每年约有3千户村民需要建房，更多的村民需要改善居住条件，农村村民建房管理现已成为我县国土资源管理工作中的重点及难点工作之一。从总体上说由于我县高度重视农村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明显的。但因历史遗留原因，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。

在调查中我们发现，随着农村经济和社会事业的不断发展，农民收入连年增加，加上近几年是城镇商业开发，工业园区兴起，道路等级提升，卫生饮用水的推广以及有线电视的普及等，农民对住房的要求和居住环境的改善日趋强烈，表现为两大特点，一是新建数量多，每年约有3000户建房；二是更新周期短，除了原有“斗子墙”房屋不断更新外，很多八十年代初建的简易二层楼房也进入翻建期。据了解，近年新建的农民建房，除县城和县工业园区拆迁农民有少数统一规划建房外，普遍存在农村住房建设缺乏规划引导，农村住房布局零乱，大量农民建房的背后存在着严重的无序状态，有的占 1

用农田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水体堵水系建房。农民建房的无序，造成自然村落的一小二散，无法形成集居，使得道路、给水、排水等整体配套难以形成，普遍存在路不硬，水不清现象，垃圾乱倒，污水乱排，电线乱拉，管道乱铺，“脏、乱、差”十分突出。“室内现代化，室外脏乱差”的现象比较普遍，既影响了农村的形象，也阻碍了农民自身生活质量的提高。近年来，政府十分重视解决农民居住问题，并通过实施“新农村建设”、“村村通”工程等改善农民居住环境，提高生活质量，让广大农民群众分享改革开放的成果。

二、农村村民建房管理存在的主要问题

目前，在农民建房方面存在的突出问题是：

一是违法占地严重。一些农民混淆了土地所有权和土地使用权的区别，把土地看成私有财产，误认为集体分给自己的责任田，想拿来种田就种田，想拿来建房就建房，谁也干涉不了。一些干部混淆了减轻农民负担与严格依法管理土地的区别，放任农民占地建私房。有的村甚至置国家的法律法规于不顾,非法买卖承包地和集体土地建房。

二是土地浪费严重。近几年来，农民建新房的越来越多，很多农户都有两处或多处以上的宅基地或房屋。许多富裕起来的农民在建新房屋时不考虑实际的需要，建房往往选在公路旁，建在大田中，一味图大求宽，又不拆掉旧房。有些村庄整个旧房形成的老垸闲置着，又在耕地和基本农田上建新房。农村宅基地面积普遍超标，宅基地非法交易有增无减，宝贵的土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。

三是村庄布局散乱。农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，绝大多数的农民新房建设见缝插针，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。既影响了村容村貌，又严重浪费了土地资源。

这些问题的存在和继续，导致了土地资源的严重流失，给节约、集约用地带来严峻的挑战，是制约新农村建设的一大难题。

三、农村建房存在违法问题的主要原因

客观地说，农村村民违法建房究其原因来说，是多方面的，既有历史的原因，也有现实的原因，既有生产生活观念上的原因，也有法制和经济利益方面的原因。从目前的情况看，主要有以下一些：

（一）耕地保护意识淡薄。按照国务院土地调控政策规定，各级人民政府的主要领导应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积负总责，但是各地方基层政府，尤其是一些乡镇、村主要负责人没有把握耕地保护的重要意义，片面的把此项工作理解成一般性的业务工作和部门工作。甚至有的镇、村把对农民占地建房特别是占耕地建房的收费看作是集体的“小金库”，完全脱离了县、乡财政预算管理，为了自身利益，乡镇、村二级默许甚至鼓励农民占用基本农田建房，在交通要道边占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”现象越来越多，造成土地大量浪费。正是因为基层政府己收费同意，国土执法监察部门制止违法建房时，农民抵触情绪相当大，从而对耕地保护和占补平衡工作构成了严峻挑战。

（二）农民建房管理乏力。一是法律法规的贯彻执行缺乏力度。虽然现行的《土地管理法》、《村庄和集镇建设管理条例》等，都对农民建房的法律管理作出了规定，但对违法的处理却因牵涉部门多，管理层次多而难以落实。二是部门执法管理乏力。县建设、土地部门以及乡镇政府虽都设有相关部门负责农民建房管理，但缺乏执法人员、执法经费，执法精力（尤其是乡镇无执法人员，其管理人员又大都另有中心工作任务），面多众多的农民建房管理明显力不从心。三是乡镇党委政府管理乏力。或因重视发展当地经济、集镇基础设施而疏于农民建房管理，或因村民自治，农民自建而放松农民建房管理，或因当前实施的土地使用政策而无力进行农民建房管理。

（三）农民建房的法制意识淡薄。一是村民自身的原因。在建房问题上存在只顾自己，不顾整体：有的只图方便，路修到哪，房建到哪；有的只图自己享受，老宅不用，选取好的环境另建新宅等等。只顾眼前，不顾长远；有的占用农田，在自家承包田建房，把个好端端的成片农田弄得支离破碎；有的紧挨路边建房，使得今后道路拓宽、街道改造难上加难；有的压占水体建房，造成水系不畅直接影响农业排灌。至于厕所、猪圈等辅助设施建在沟塘旁边，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多数是亲情人情大于乡情县情，现在村官三年一选。民选海选，正直管事的村官很难得票当选，这也片面助长了亲情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于国家法制，有的村官片面认为自治就是自管，无视国家法律，无视上级部门审批。

（四）农民规划建房的扶持政策不够。一是现有法规对村庄规划用地的法律规定不够，没有明确的用地定位，新增用地预留比例，以及用地调整等。在一、二轮土地承包中，耕地承包殆尽，村庄规划的土地调整和使用面临法律难题，客观上加大了农民建房的随意性。二是政府的指导政策不够，缺乏村庄规划的研究和指导，缺乏村庄规划用地的政策扶持，缺乏村庄规划前期基础设施的投入，缺乏村庄规划典型引路的激励。

（五）村庄建设规划缺乏规范。农村村庄建设规划大都是在八十年代由村里自发进行的，每户占地多少由村里说了算。虽然后期提出中心村建设的想法，但由于用地指标和当地村民习惯等原因没有执行下去。

（六）农村建设用地流转难。一是农村建设用地调剂难。因30年不变的土地承包政策，导致农户承包的规划建设留用地、待置换用地调剂难。二是闲置宅基地流转难。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，闲置宅基地盘活利用难。三是空置住宅拆除难，“空心”村、“空壳屋”整治难。长期以来，“一户一宅”政策未执行到位，“一户多宅”现象普遍，空置住宅难拆除，农村宅基地整理和建设用地复垦难。

（七）法律法规不完善。一是无论是国家土地管理法，还是地方性法规，对村民占用集体土地都是无偿使用，加剧了村民超占面积建房的欲望。二是村庄建设规划缺乏法律地位。国家规定村庄建设每户占地不得突破160平方米，缺乏约束机制，目前规划体系在许多地方尚未建立。三是对违法行为，土地行政主管部门有权制止，但有哪些“权”并没明确赋予，更没有赋予土地行政执法部门强制执行权。当前农民盖住宅，突击建设没几天就可以封顶，土地管理部门对其违法行为下达停工通知书，违法者不停工，土地管理部门一点办法也没有。法律法规规定对农民违法建房不能罚款，只能拆除和恢复原状。等到走完法定程序，将其移交法院强制执行，房子早盖好了，人也住进去了。且农民建住宅倾其多年积蓄，一旦拆除，便会激化矛盾，因此法院接到这样的申请强制执行案，往往是难执行而不了了之。国土资源部《土地违法案件查处办法》虽然规定可以查封施工设备，但在实际工作中作用不大，土地管理人员你前脚走，违法占用土地、违法占地建房他后脚又进行。

（八）建房审批难。农民建房的正常审批程序，由农民向村民小组提出申请，村组召开村民（村民代表）大会通过后，由行政村签署意见送到乡镇国土所，乡镇国土所现场勘察后符合建房条件的再由乡镇政府审查后送到县国土局审核，县国土局审核后报县政府审批。从建房用地申请到审批，需要很长时间。由于条件严，程序繁，时间长。如在耕地上建房，因无用地指标县政府难审批，致使一些农民不愿按照要求办事。尽管目前对农民建房不准乱收费，实行零收费的政策，但建房不报批现象屡见不鲜，违法建房多有发生。

四、加强农村建房管理工作的建议

农民不靠国家投资，自己解决占农村人口90％的住房问题，应该说是有利农村稳定，有利三农发展，有利保持农村社会和谐的大好事，尽管点多面广、难以管理，但只要政府关心，领导用心，部门倾心，村民留心，好事就一定会办好。

（一）加强立法，完善制度。

1、有关法律对农村宅基地的规定少而又少。《中华人民共和国土地管理法》中，只有第六十二条提出对农村村民宅基地实行“一户一宅”的规定，《物权法》对农村宅基地的立法也仅仅只有四条。国家应当加快对农民建房及农村宅基地管理工作的立法工作；

2、地方各级政府应根据国家的相关法律法规，结合本地实际，尽快出台农民建房具体管理办法，明确规定建房条件、土地使用政策、审批管理办法、优惠政策、处罚措施等，并结合管理制度的出台，加大宣传报道力度，组织人力对村庄违法违规建设行为进行集中整治，尤其对非法占用耕地的违规违法建房依法进行严厉查处，以起到对违规违法建设行为的震撼作用；

3、根据有关法律法规，进一步明确市（县）、乡（镇）和村三级对村庄建设和农民建房的管理职责，充分发挥乡（镇）、村民委员会包括村民小组的作用，在建设和管理上充分体现“乡镇引导、村民自治、法制规范、典型引路”的思路；

4、是建立和完善县、乡、村、村民小组农民建房管理体系，以乡镇为单位，成立执法管理巡查队伍，加大对农村居民建房的日常管理，以使农民建房依法有序进行，真正造福农民自己。

（二）认真做好村庄建设规划。加快村庄规划编制步伐。以科学发展观为指导，统筹城乡经济社会发展，本着适度集聚、节约土地、有利生产、方便生活的原则，进行村庄布点规划和村庄建设性详细规划编制工作。进行村庄布点规划一是以人口集聚为原则，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集镇转移，规划取消基础条件差、居住人口少的小居民点；二是以集约土地为出发点，充分利用丘陵山坡地、利用河湖边缘地、村庄空闲地等，布点规划或扩大建设新的自然村；三是适度利用现有的基础设施，根据目前农村经济条件和现状，优先考虑在基础设施条件好、交通相对便利且空闲地较多的地块规划建设新村，以期较少的投入能较快地树立典型。四是要加大对中心村建设的力度。每年挤出一部分用地指标用于中心村建设。五是要建立一些推进和保障规划实施的配套措施。

（三）加大政策扶持力度。一是建立财政专项资金，用以积极扶持和引导地方政府开展“城乡建设用地增减挂钩”工作，并通过这项工作的推进换取建设用地指标用于支持地方各项建设；二是通过必要的土地小调整、小流转，为农村居民集中建房提供必需的土地空间。

（四）建立农村宅基地有偿使用制度。当然，这项有偿使用制度的建立的前提条件就是要有三分之二以上的集体成员同意，必备条件是要有完善的法人结构、公平的分配制度和有效的监督措施。通过农村宅基地实行有偿使用，第一，能够协调农村宅基地分

配不合理的矛盾。集体土地所有权主体对农村宅基地按照占用面积收取有偿使用费，解决了农村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能够促进对土地的珍惜和合理利用。对于宅基地来说，可以根据家庭人口来确定宅基地标准，独身子女算两人标准，超标准部分施行惩罚性收费。这样不仅可以对村民随意扩大宅基地范围，建新不拆旧，一户多宅现象起到遏制作用，同时，由于人口的多少直接于自身的利益分配有关，也可以对农村超计划生育现象起到遏制作用。第三，改善农村居住环境。集体组织可以将收取的有偿使用费用于村庄基础实施建设，来改善村民的居住环境。第四，促进农村宅基地使用权的流转。通过对农村宅基地有偿使用，一部分有闲置或者富余宅基地的村民，会出于经济利益的原因主动考虑将这部分宅基地流转出去。

第二篇：全市农村村民建房与管理工作情况汇报（通用）

最新全市农村村民建房与管理工作情况汇报（通用）

一、我市农村村民建房基本情况

（一）村民建房现状

（二）村民建房主要特征

（三）镇场管理情况。

二、存在的问题及原因

三、农村村民建房管理工作开展情况

四、后段工作思路

五、几点建议

全面加强农村村民建房与管理工作既是我市实现乡镇振兴战略、建设美丽宜居新农村的重要内容，又是解决“三农”问题、加快实现城乡一体化的必经之路。根据市人大安排，现就我市农村村民建房与管理工作汇报如下：

一、我市农村村民建房基本情况

（一）村民建房现状

我市地处洞庭湖腹地，主要以“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的湖乡地貌特征为主，全市辖 10 个镇、2 个街道办事处、2 个芦苇场；共有 187 个行政村，9.3 余万户农村家庭，32.07 万农村人口，占比为 44.04%；现有已建成农村住宅 10.7 万栋。

近年来，随着农民收入的增长和生活水平的提高，农民居住条件得到了一定程度上改善，全市农民人均住房面积已由 2016 年前的 27.6平方米增加到现在的 34.3平方米。2019 年全年村民建房数量为 1100 余户，其中报建手续齐全的有 169 户。另外，在农村村民集中居住方面，我市分别在新安、乐园、胜天三个村建成了 3 各集中居住小区，村民集中居住区建设工作在益阳名列前茅。

（二）村民建房主要特征

我市农村村民居住形式是长期以来历史形成的,大多是一户一宅一坪(晒坪）一土(莱土)，布局较为零散，沿路、沿堤、沿水（渠道、沟港河塘）等建房现象较多。大多数村民住房是上世纪 80 年代我市“苎麻热”后建成,砖瓦平房占 75%,少量为二层以上砖瓦楼房，平均每户住宅及其他用地面积在 1.3 亩以上。

经前段时间摸底统计，我市农村村民建房的选址分布基本情况为：集中居住的有 2712 户、沿路农宅有 2.7 万余户、沿堤岸农宅有1.6 万余户、沿沟港河塘农宅有 6.2 万余户。其中涉嫌占用耕地的有7587 户，涉嫌占用基本农田的有 1829 户；近三年新建农宅 2821栋，其中手续齐全的有 423 栋，占比为 14.9%。

（三）镇场管理情况。近年来，我市各镇场街道加大了对农村村民建房与管理工作的力度，村民建房行为得到了进一步的规范。如我市的新湾镇、阳罗镇，均全面实施了规划例会制度，近三年来，两镇的村民建房均向当地镇政府提交了建房申请资料，镇规划例会对村民建房申请进行了严格审批；全面落实了巡察制度，严厉

打击了违规违建行为，两镇近三年来的村民建房，均无占用耕地、农地、林地等违法违规行为。

二、存在的问题及原因

农村建房需求的增长，对管理提出了较高的要求。一直以来，我市高度重视农村建房管理工作，并采取了一系列的管理措施，取得了一定的成绩。但因历史原因和农村村民建房发展，矛盾和问题仍较为突出，主要表现在以下几个方面：

1.违建行为尚未根治。由于习惯、个人意愿等原因，部分地方村民占用基本农田建房的现象时有发生。有的多处占用、超标准占用住宅基地；有的假借村民集中建房的名义，进行商业开发；部分村民建房规避管理，未经批准，私自建设，据调研统计，近3 年内全市村民建房未履行报批等相关手续所占的比例较大，占比将近85%。

2.空心房占比仍然较大。近几年来，我市城镇化水平逐步提高，2019 年，全市城镇化率达 54.11%, 比 2016 年提高了将近5.3个百分点。近3 年农村向城镇转移 1.78 万户，约 5.2 万人，形成了不少的空心房，其基本情况为：一是有的家庭及成员户口在农村，但已举家搬迁至城镇居住，原在农村的住房及宅基地已废弃多年但权属未变，房屋已经破烂不堪，周边土地荒芜；二是有的长期在外务工经商，每年只有春节时才回家几天，空巢房很多。据调研统计，目前全市农村村民长期空置住房约 9369 户，占全市农村总户数的 6.8%。如草尾镇空置住房 840 户，占全镇总户数的 7.2%, 南

洞庭芦苇场共有村民 1946 户，目前空置住房达 416 户，占比21%。随着农村劳动力转移力度加大，农村空置住房户数还将不断增加。

3.存在较大安全隐患。我市农村村民居住房屋大多为

上世纪 80、90 年代建成，砖瓦平房占大多数。据前段时间调查统计，近三年我市共对 5.6 万栋农宅进行了鉴定，其中 2017 年鉴定农宅 1.63 万栋，2018 年鉴定农宅 1.82 万栋，2019 年鉴定农宅2.72 万栋。三年来经鉴定确认为 C、D 级危房的农宅共有 1.14 万栋，其中 C 级危房有 4782 栋，D 级危房 6641 栋，危房在全市农宅的占比为 10.65%。在这些危房中，以建档立卡贫困户、农村低保户、农村分散供养特困人员、农村残疾人贫困家庭等对象的住房问题尤为突出，2013 年至 2019 年间，我市财政共投入 8596.25 万元，对 5083 户农村村民危房进行了改造（其中：2017 年投入1730.25 万元，改造危房 1367 户；2018 年投入 3548.35 万元，改造危房 2075 户；2019 年投入 3317.65 万元，改造危房 1641 户），但部分农户住房由于建房时间长，房屋基础差，政府改造后的住房几年后又成为危房，全市这类房屋共有 380 户，安全隐患比较严重。

4.与当今发展不相符合。由于经济条件限制，当时村民自建住房标准不高，式样老旧，一些自建住房还是上世纪 80 年的简陋户型，在建筑质量、功能设计等各方面都存在问题，这些住房虽几经装修、修缮，但基础质量不高，与乡村振兴战略和美丽乡村建设的要求不相适应，更与目前的经济发展形势不相符合。

针对上述村民建房中存在的问题，究其缘由，主要是以下几个方面造成：

1.有历史的原因。我市农村村民分散自建住房及产生的问题，有很大的历史原因。分散选址建住房的传统习惯由来已久，在当时特定的历史条件下，特别是在上世纪 60、70 年代人口出生高峰时，在温饱问题尚不能解决的情况下，也无法在广大农村地区进行科学的规划设计，政府只能鼓励农民自己筹资建房安家，也只能让村民选择路旁、沟渠边、堤脚、湖塘畔等生活方便处及农田、责任田就近处分散建房解决起码的居住问题，因此导致村民住房凌乱分散的问题较为普遍。

2.有发展的原因。从上世纪 80 年代开始，随着分田到户的生产责任制推行，广大农民生产积极性空前提高，农业效益大大提升，农户家庭收入普遍大幅增加，在向好的发展形势下，我市农村开始了新一轮住房条件大改善，加上出现婚育人口高峰，农村砖瓦结构的住房开始兴建，到上世纪 90 年代达到建房高潮。但在这一时期，依然没有统一的村居规划设计方案与措施，村民只能自发选择自己的建房地址，这一农村经济发展时期，也成为占用基本农田，超标用地、进入公路红线的高发期。

3.有管理的原因。在当年的户籍制度改革中，流出农村人口的管理出现或重复管理、或互不管理的问题，特别是农村人口户籍地管理制度不健全，导致对农村考上大学的学生、长期外出务工经商

人员、在城镇购房人员的管理职责不分明，对由此产生的农村空巢房无法进行有效处理；在 21 世纪初期的建设过程中，由于农村建房办理用地手续审批繁琐，涉及多个部门，无形中给村民建房带来不便。同时，乡镇机构改革后，乡镇尽管成立了规划建设环保站，但多数乡镇规划建设环保站工作人员身兼数职，且多数不具备建筑工程质量安全管理和技术服务能力，对农村建房服务缺位、监管乏力，给农村房屋建设留下诸多隐患。

三、农村村民建房管理工作开展情况

1.及时出台相关政策。2013 年 4 月，为规范村民建房行为，市人民政府批准实施了《沅江市农村村民建房管理暂行办法》，2014年，沅江市人民政府批准实施了《沅江市农村宅基地管理暂行办法》，基本实现了农民建房管理有据，促进了农民建房不断规范化、透明化、科学化。为适应新形势的需要，2020 年，根据中央、省及益阳市相关政策，我局牵头草拟了《沅江市村民建房管理办法》，目前已上报市人民政府审批。成立了由市长任组长、分管副市长任副组长，住建、自然资源、环保、交通等单位和各镇场街道为成员的村民建房管理工作领导小组，对管理工作进行全面部署，进一步明确了各部门及乡镇场的职责。

2.不断完善乡镇规划。2018 年通过政府采购已完成 60 个村庄规划，2019 年完成乐漉线、茶草线等 36 处村民集中居住区的规划布点工作，进一步夯实了村民建房管理工作基础。

3.积极整合相关职能。2017 年，为全面加强对新型城镇化建设的推进与管理工作，沅江市委、市政府根据政策要求，结合我市实际情况，全面实施了机构改革，在乡镇方面，完成了“四所合一所工作”（即：将村镇建设站、国土所、环保所和房产管理所合为一体），并将编制划入乡镇，在很大程度上加强了乡镇对村民建房管理的力量与力度。

4.多措并举推进管理。一是以危房改造为契机，进一步改善农村村民居住条件，提高村民住房质量；二是以村民集中居住点建设为试点，积极探索村民建房管理新路子、新方法；三是加强技术指导，近年来，投入 20 万元委托益阳城市学院根据我市地形地貌及风土人情的特点，编制了村民建房样板图册 50 余套，明确了村民建房技术标准与要求。四是加大执法力度，住建局、自然资源局、城管执法局、农村农业局、生态环境沅江分局等部门联合开展执法，及时查处村民建房的违法违纪行为，2019 年至今，共联合执法 15次，查处违规别墅 12 栋，占地面积 132705 ㎡，建筑面积 2383.61㎡。起到了较好的震慑作用，为进一步规范村民建房行为打下了一定基础。

四、后段工作思路

我市作为新型城镇化试点县，更要抢抓当前新一轮农村住房建设管理的有利契机，精心统筹谋划、精准高效实施、积极稳妥推进。通过试点先行，以点带面，进一步优化乡村空间结构，加快推进农民建房的更新改造，努力打造具有乡土风情、富有湖湘特色、承载乡愁记忆、展现现代文明的美丽宜居乡村。

1.狠抓政策落实。今年来，国家对农村村民建房管理进行了进一步明确，明确村民建房在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后可以合法的建设住宅。国务院自然资源部、农业农村部联合下发了《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》等规范性文件，湖南省人民政府公布了《湖南省农村住房建设管理办法》，益阳在 2018 年年底，通过立法程序将《村民建房管理办法》上升为《益阳市农村村民住房建设管理条例》，这些法律法规和相关政策的出台，对我市乡村振兴战略的推动，农村村民建房的规范，提供了有力的法律依据和政策保障。

下阶段，我市将狠抓各级政策的贯彻落实，严格执行《益阳市农村村民住房建设管理条例》。一是迅速调整工作领导小组名单，明确各自工作职责与任务。进一步明确镇场的主体责任，通过镇场街道组织相关部门落实“三到场”的要求，确保农民能够规范开展住宅建设；进一步明确自然资源局农村住房建设的规划、农用地转用、房屋权属登记等监督和管理责任;进一步明确农业农村主局农村住房建设的宅基地监督、管理和服务责任；进一步明确住建局质量安全监管、提供技术服务和农民工匠管理责任，形成合力，全力推进。二是根据自然资源部党组成员、国家自然资源专职副总督察陈尘肇在《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》新闻发布会上的解读，我市在全面保障农民一户一宅、户有所居的基础上，不强制

农民搬迁和上楼居住。三是在保障村民住宅建设合理用地需求的同时，进一步加强对我市耕地的保护。

2.突出规划引领。把村庄规划作为农村村民建房的重要抓手，按照“美丽乡村”的建设要求，立足全局、着眼长远，坚持高起点定位、高标准规划、高水平设计、高品质建设。把多规融合理念引入镇、村规划设计，注重城乡发展、产业布局、基础设施、公共服务和社会管理的“五个对接”，逐步形成多规融合、衔接统一、功能互补、相互协调的规划体系。协调推进农村住房建设和新型城镇化建设，通过合理定位功能、优化调整布局，既体现共生性又体现差异化，促进城镇与农村合理分工、优势互补、联动发展。

3.勇于破旧立新。充分利用沅江作为全省新型城镇化试点县的优势，在研究吃透上级相关政策，加强沟通对接，积极向上争取的同时，在破除机制障碍、破解瓶颈短板上大胆想、大胆尝试。把农村住房建设与美丽乡村建设、农村体制机制改革、农民致富增收有机结合，加快推进农村集体产权制度、宅基地有偿退出和农村住房审批的改革，加快构建较为完善的全市农民建房管理体系，为村民建房与管理工作的有序推进提供强力保障。

4.强化精品意识。全面强化农村村民建房的相关规划设计和建设的精品意识，要把村民住房建设全面融入到我市构建“三市”、“四湖” “五宜”工作中（三市：产业强市、生态名市、文化特色市；四湖：湖城、湖岛、湖州、湖乡；五宜：宜居、宜业、宜读、宜视、宜游），在民居、道路和配套设施建设上注重保留乡村印记、反映乡

村特色，凸显有别于城市的独特的湖乡田园风光和质朴的乡土文化气息，让村民能望得见山、看得见水、记得住乡愁。

五、几点建议

1.明确各部门职责职权，根据相关法律法规和上级文件精神，建议该项工作由农业农村局牵头，各镇场街道为管理主体，自然资源、住建、林业、环保、交通、水利等部门尽责履职，全面推进我市农村村民建设与管理工作。

2.加强对我市农村村民建房的监督和管理，全面加强对违建的查处力度和两拆工作（拆空心房、拆违章棚亭）力度。

3.村民建房要切实与我市实施乡村振兴战略、建设美丽乡村工作相结合，确立试点（重点）区域，通过打造精品起到以点带面的效果。

第三篇：农村村民建房申请书

农村村民建房申请书 1

xx乡人民政府：

我是xx乡村xx小组的村民xxX，因现居住的土坯房破旧，需要拆旧建新，特提出土坯房改造的申请。

本人保证：如果申请成功，将严格按照乡党委政府的要求，选址按照村庄规划要求，选用《赣南苏区农村危旧土坯房改造新户型设计图集》推介的新户型图；新建房屋占地面积不超过90㎡，层高三层以内；在规定时间内准时开工，20xx年12月底前准时竣工（墙体粉刷、通水电、门窗安装）并入住，同时将过渡性的土坯房拆除；施工过程中由自己全程监督施工质量，并承担全部安全责任；如果未按时按要求完成，本人自愿放弃农村危旧土坯房改造补助款。

此致

敬礼！

申请人：xxx

20xx年x月x日

农村村民建房申请书 2

xx土地规划局：

我是xx乡xx村xx村民xx外孙女xx。老人现年 82岁，膝下无儿女，抚养我做孩子，老人生活现已无法自理，由我赡养。由于以下几个原因，我申请新建住房。

一、老房子已居住多年，历经风雨， 墙体已经倒坍，无法居住。因而申请新建房屋非常必要。

二、我已成家，老公为外地农村户口，常年居住 xx 与我一同赡养老人，育有一女儿，一家四口迫切需要住房。

三、通过辛勤的老公我们已经积攒一定的资金供建房用，只要上级一批准就能动工建设。

四、我的建房方案是：在村口溪边原来晒稻谷的土地建房。

特此申请，敬请批准。

此致

敬礼!

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

农村村民建房申请书 3

书坊乡村建站：

本人曾xx，是书坊乡书坊村第八村民小组小组农民。由于下列原因，我申请新建住房。

我现住的房屋，还是1986年建的简陋木制瓦房，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，现墙体出现裂缝。因而建新房非常有必要。

我现居住的房屋一共3间，50多平方米，要住5人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤。为了改善现有的住房状况，必须建新房。计划新建砖混水泥房，建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，占地面积约60平方米。

特此申请，敬请审核批准。

此致

敬礼!

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

农村村民建房申请书 4

尊敬的土地规划局领导：

我叫xxX，陆川县温泉镇长河上里村的村民，由于旧房的种种原因，已不能满足当下的需要，在此向政府做出建房申请。详细原因如下：

第一，现住一层平房已有三十年，历经风雨，平房的门窗都已掉漆，木门木窗已经朽烂了不少，同时房子某些地方地基有所塌陷，墙壁已有多处大面积开裂，下雨天屋子总是漏水，虽经修修补补，但仍无法彻底解决问题，破旧的房子或已成危房。

第二，旧房所处位置较偏，交通极为不便，且一层平房屋子不多，同时农村家庭养有鸡鸭，还需堆放柴和粮食等，显得十分拥挤。

第三，家有两个儿子，都早已到了娶媳妇的年龄，可由于平房位置较偏，交通不遍，且屋子破旧，女方一直要求要有新的房子，故婚事一拖再拖，这让我们当父母的都很为他们着急，考虑到两个儿子要结婚生子，故急需盖新房。 综上原因，我特向政府提出建房申请。

建房方案：建房地址选在村里的小路旁边，大概xx平方，西边靠着xx家的房子，东边紧邻xx家的房子，保证不会动用村里任何他人的.共同土地或私有土地，也不影响他人的生活起居，绝不存在损害他人利益或违背他人利益的情况。特此申请，敬请批准。

此致

敬礼!

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

农村村民建房申请书 5

尊敬的各级领导：

我校是一所有着百年历史的老校。因建校历史较长，学校部分教学楼年久失修，许多教室已属危房，存在严重安全隐患，给本校师生教学工作到来诸多不便，有些教室墙皮已出现大片脱落现象，严重影响了学校师生的人身安全，同时也使部分师生产生了恐慌心理，对授课也产生了很大的影响。学生对此反响十分强烈，为保证教学工作的顺利进行，我校决定于20xx年暑假期间对危房进行全面翻修。

经预算，约需经费300多万元。经过多方筹款，现已筹集资金250多万元，至今还有50万元的资金缺口。由于我校财力物力有限，特恳请教育局增拨经费50万元作为危房维修费用，使我校今后的教育工作得以更好的进行。

以上请示妥否，请批示。

申请人：

时间：

农村村民建房申请书 6

尊敬的领导：

您好！本人系xx村民。

由于以下几点原因，我申请新建住房一栋。

一、厅堂与厨房又占去很大的空间，还要堆放粮食、农具、杂物等，即便能够勉强居住，也依旧十分拥挤。每逢亲戚朋友来访，住房问题更为严峻，因此建新房成为家族中亟需解决的问题。

二、本人户下一儿一女，长女已有工作，长子也即将大学毕业，均已达到法定结婚年龄，亦是谈婚论嫁之年龄，无论是出于对农村传统的考虑，还是因为民族习惯的早婚观念，盼望子女早日成家立业是父母心头之重。子女的幸福便是为人父母的幸福，更是为人父母毕生之所求，为了儿女的终身大事，以便顺利成家，建新房成为亟待解决的难题。

三、本人考虑到一些具体需求，因此不再在以前地基上拆建而要另外采用地皮建房。这是因为：

1、原来的地皮面积已满足不了现在建房面积的需求。前后比较狭窄，左右不对称，面积较小，不能满足以后的住房面积需求。

2、重新拆了旧房建新房需要一笔很大的拆迁费用，其过程更是费时费力，而建房所备资金有限，这将给家庭带来严重的经济负担。

3、拆迁出来的砖瓦已无多大作用，满足不了建新房的要求，只会导致资源的浪费，况且旧房临近街道，拆迁会对本地环境造成影响。

四、本人深感旅游经济的快速发展所带来的利与便，但是受经济利益的影响也导致其周边环境发生了很大的变化，而酒吧等城市夜生活文化已严重影响到居住条件的良性发展和个人的身心健康，这与当地传统的居住环境和生活方式相悖。以个人之所能，无力改变所处的.环境，也无法再适应环境的恶化，结合当前实际的情况，也考虑到以后的晚年生活，唯有另寻他址，迁居别处。

五、本人建房的方案是：在所购地皮建一栋xx平方米的房子，这块地皮属于合法利用，并不会动用村里的任何共同土地或他人的私有土地，更不影响他人的生活起居，也绝不存在损害他人利益或违背他人利益的情况，恳请领导视察。随着当代社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，党和国家一直致力于缩小城乡差距，构建社会主义和谐社会，这是社会主义本质的体现。相信领导能够充分理解民众之所难，对此申请可以给予足够的肯定。本人严格遵守国家法律法规，从未做过有违背国家利益的事情，于公于私，希望领导批准建房。

特此申请，敬请审核批准。

此致

敬礼！

申请人：xxx

xx年xx月xx日

农村村民建房申请书 7

尊敬的各级领导：

我叫xx，xx年5月出生，是腰市镇北张村二组农民。家中十分贫困，没有太多经济来源，没有父母兄妹，一家人的生活主要靠我外出打工维持。由于现有住房是1988年前后修建的简陋土坯林架结构房，至今己近20多年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，同时，没有厨房，院落，且现在房屋中梁因潮湿而下沉，房屋已严重扭曲。经长期风吹雨淋中梁不断下沉变形，房屋随时都有坍塌的危险，已经严重危及人身安全和财产安全。我拟在现有村房屋基地自己家成包地处，新修建住房一处。可是由于家里经济情况十分拮据，没有独立能力来改善我的住房条件，为了家人的安全，在此我向村委会申请给予我一定的危房改造补助。

我保证，申请的危房改造补助只用于住房改建，绝不进行与此无关的事情，敬望批准为盼！

特此申请！

申请人：

时间：

农村村民建房申请书 8

尊敬的各级领导：

兹有赖家坡村一社社员xx，家庭人口三人，长期与公婆兄弟共住一院，现因弟兄分居，另申请一处宅基地建房，申请土地性质属空闲地，面积是70平方米，具体位置：赖家坡村一社，北至张成宝宅基地，南至张成贵宅基地，西至张成强园地，东至公路。请镇政府、村委会予以批准为盼。

特此申请！

申请人：

时间：

第四篇：武汉市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知

武汉市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知

（武政（2003）87号 2003年12月22日）

各区人民政府，市人民政府各部门：

自《>中华人民共和国土地管理法》颁布实施和《>国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）下发以来，我市集体土地的管理特别是农村村民建房管理工作得到了加强，并取得了一定成效。但是，一些地区和部门仍存在随意审批农村村民建房的情况，个别乡、村仍然存在非法转让集体土地使用权等问题。为认真贯彻合理利用土地、切实保护耕地的基本国策，现就加强农村村民建房管理的有关事项通知如下：

一、坚持以规划指导土地利用的原则，加强农村村民建房批前管理

农村村民建住宅应当符合乡（镇、场）土地利用总体规划和村镇建设规划。乡（镇、场）土地利用总体规划和村镇建设规划未经批准的，任何单位和个人不得审批宅基地。

各区人民政府应依据土地利用总体规划和城市总体规划，组织编制以乡（镇、场）为单位的新村居民点布局规划和村镇建设规划。江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区的新村居民点布局规划和村镇建设规划经区人民政府审核后报市规划局审批；东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区的新村居民点布局规划和村镇建设规划由区人民政府审批。城市规划区外的农村村民建住宅，应与旧村改造、土地整理相结合。

农村村民建住宅，应相对集中，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，严格控制占用农用地。确需占用农用地的，应纳入土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续。其中占用耕地的，应按有关规定开垦耕地补充；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应按照规定缴纳耕地开垦费。

二、坚持城市规划和土地的集中统一管理

农村村民建房应当依法统一管理。江岸、江汉硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区农村村民住宅用地依法经村委会同意、乡（镇）人民政府初审后，由土地行政主管部门统一受理、审核，并报市人民政府批准。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区农村村民住宅用地依法经村委会同意、乡（镇）人民政府初审后，由区土地行政主管部门统一受理、审核，并报区人民政府批准。

市城市规划行政主管部门负责江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区农村村民建房规划审批管理，东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂区城市规划行政主管部门负责辖区内农村村民建房规划审批管理。

三、严格控制农村村民建房用地、建筑面积标准，加强农村村民建房管理工作

中环线内的农村住宅建设，原则上不单独审批宅基地，应按照社区建设模式，集中统一建设多层住宅楼，但不得进行土地和房屋开发经营。确属从事农业生产且人均农用地达到或超过全市人均耕地数，并符合宅基地审批条件的，可申请审批宅基地，有关部门按1户1处宅基地进行审批。宅基地的标准是：占用农用地的，每户不超过80平方米；占用其他土地的，每户不超过100平方米。

中环线外的农村村民，符合申请建房条件的，可以申请宅基地，土地行政主管部门按下列标准审批宅基地：

（一）使用农用地的，宅基地面积不得超过100平方米；

（二）使用建设用地和未利用地的，宅基地面积不得超过120平方米；

在依法批准的宅基地上建房或在原有宅基地上改、扩建房屋，不应超过3层。

农村村民1户只能拥有1处宅基地，对于出卖或出租住房后再申请宅基地的，不予批准。农村村民1户人均建筑面积超过50平方米，新分户后申请宅基地的，不予批准。对经批准由农村集体经济组织集中建多层住宅的，人均建筑面积不得超过50平方米。

四、规范农村村民建房审批及发证、交易行为，加强对农村村民建房的监督管理

具有审核、审批职责的政府和部门应简化办事程序，提高办事效率。对符合审批条件的农村村民建房，应在法定时间内办理完毕有关手续。

各区、乡（镇、场）人民政府、村民委员会应加强对农村村民建房的监督管理，及时发现和制止违法用地、建房行为；城市管理综合执法部门应对未经批准的农民建房行为及时进行制止、依法拆除违建房屋；土地行政主管部门和城市规划行政主管部门必须严格遵照本通知的规定加强农村村民建房审批后的管理，并对违反规定超面积占用宅基地的，责令其退还多占的宅基地，对超过批准面积建房的，依法拆除超面积部分。

违法审批个人建房的，批准文件无效，除依法拆除所建房屋外，对违法审批部门的主管负责人和直接责任人应追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对未经依法批准在集体土地上修建的房屋，土地行政主管部门不得为其办理土地登记、发放土地使用证；房产行政主管部门不得为其办理房屋产权登记、发放房屋所有权证；工商部门不得以该违法房屋为注册住址办理工商注册登记手续。

农村村民的住宅不得向城市居民出售。城市居民不得占用农村集体土地建住宅，也不得购买农村村民的住宅；土地、房产行政主管部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房屋所有权证。

根据上述原则，有关部门已经办理审批手续或发放证件的，按照“谁批准、谁负责”的原则，由相关部门认真进行清理，按有关规定进行处理，并将处理结果报市人民政府办公厅。

发布部门：武汉市政府 发布日期：2003年12月22日 实施日期：2003年12月22日(地方法规)

第五篇：农村村民建房相关问题的法律思考

农村村民建房相关问题的法律思考

高京

内容摘要本文依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，对当前农村村民建房存在的相关问题及矛盾进行了一番法律方面的思考。文章从“农村村民建房用地的法律依据及审批程序”、“农村村民建房的主要问题”、“意见与建议”三个方面，联系桃江县某些乡镇村民建房的具体情况探讨了解决农村建房乱占滥用耕地的相关法律方面的问题，指出只有真正按照《中华人民共和国土地管理法》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的相关规定，严格执法，依法处理某些问题、当前农村村民建房问题上存在的有关矛盾就能得到有效的解决。

关键词《土地管理法》 农村建房矛盾意见建议

目录

1、内容摘要……………………………………………………………………12、关键词………………………………………………………………………13、正文…………………………………………………………………………34、参考文献……………………………………………………………………

5农村村民建房相关问题的法律思考

衣食住行是人类生存的基本需求，建房造宅是农民生活中一件大事，由于结婚成家、添丁加口、分家立业、改善居住环境、房屋年久失修等因素影响，农民都需要建房。随着社会经济的发展，越来越多富裕起来的农民，广聚财力，为了改善居住条件，盖房造屋的要求十分强烈，农村群众建房中存在不少新问题和新矛盾。本文试就当前农村村民建房的有关问题谈几点看法。

一、农村村民建房用地的法律依据及审批程序

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处住宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。

(一)需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

根据以上规定，农村村民建房用地应履行以下审批程序：

(1)申请人向本人所在村或村集体经济组织提出建房用地申请：

(2)村民会议或者农村集体经济组织全体成员对用地申请进行讨论，并作出同意或否决的决定；

(3)经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意的，报乡(镇)人民政府进行审查；

(4)根据是否需占用耕地的情况，由县级人民政府建设行政主管部门或乡级人民政府审查同意并出具选址意见书；

(5)县级人民政府土地行政主管部门对上报材料进行审核；

(6)县级人民政府对用地申请进行批准；

(7)县级人民政府进行土地登记并核发建设用地使用权证书。

二、农村村民建房存在的主要问题

随着经济建设的快速发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

(一)村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。

改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。农民住宅建设所用的土地多为自留地、承包地或房前屋后的空闲地，由于房屋的工程量小，施工难度不大，建造周期较短，再加上农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。如2008年1至6月桃江县桃花江镇政府就依照有关法律规定处理了30多起村民未经批准而私自建房的案例。虽经土地、城建等相关执法部门阻止，但效果不大，还是经常有农民借节假日机关工作人员休假之机，突击建房，而一些住房问题已经解决，不符合审批条件的村民，也仿效此例，违法建房。同时在建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

(二)农村建房无序、规划不到位，村容村貌差。

由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年来虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的班子干部之间有矛盾，工作不得力，或新班子换届后，对村庄建设规划不满意而要求调整，有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。还有一些村长期以来土地按自然村管理，出现“队队硬”，自然村村界难打破，村居点的选址、规划编制虽多次协调，也难落实。如桃花江镇所辖的30多个行政村存在着的上述问题的就达9个村之多。

(三)未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重。

我国农村土地制度基本特征是土地的所有权属村集体所有，土地的使用按人口在村集体内平均分配。村内宅基地的管理是政府国土管理部门审批与农村集体内部划拨分配相结合的体制。另外，村里实行的是“宅田合一”管理方式。所谓“宅田合一”是指村民在承包集体土地时，将宅基地占用的土地面积与其分得的责任田面积合在一起，即把每家每户的宅基地与责任田一同丈量，算作一共应分得的责任田面积，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。这种“宅田合一”的管理对很多农民而言，在宅基地使用上的认知上普遍存在很强的私有观念，认为“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。

(四)“空心村”大量存在。

“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。而旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。如我县的浮邱山乡因邻近城关镇，就存在着近7个这样的“空心村”。

(五)擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。

由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。如桃花江镇团山村因靠近县政府办公大楼，近10户村民就玩起了这样的把戏，2007年被县国土局依法处理了8起，另外2起正在处理之中。

三、意见与建议

(一)深入对国情、国策和国法的宣传，增强人民群众保护耕地的责任感和历史使命感。

人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发展。因此我们要加强对广大农民群众土地国情以及基本国策等的宣传教育，加大对土地管理法律法规的宣传力度，特别是加强对基层干部的宣传，在广大干部队伍和各级领导中兴起学习《土地管理法》，依法管地、用地，自觉保护耕地之风，把一般号召变成全民自觉参与的社会活动，为促进我县经济可持续发展创造良好的舆论环境，提高广大人民群众特别是领导干部依法管地、用地意识，使“人多地少，土地后备资源严重不足”的国情观念深入人心，为长期保护好耕地奠定良好的思想基础。

(二)要强化管理措施，做到依法、集约、规范用地。

在土地管理上要解决重城镇轻农村的倾向。在管理措施上，采取经济的、法律的行政的和技术的措施一齐上，尽快形成齐抓共管的局面。依据《土地管理法》第四章第三十一条的规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；

没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”本着“取之于土、用之于土”的原则，将耕地开垦费投入使用到土地复垦开发、农田基本建设中去，以保持耕地的总量动态平衡。调整执法思路，加强宅基地使用权过程的监督。加强对土地利用现状变更调查，把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。

(三)严格规划，强化管理，加强执法检查力度。

按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线”控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张，切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居住用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。

严格执法，加大土地执法力度，一是要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守、秉公执法的土地执法队伍；二是执法必严，在农村要把乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为列为执法重点。必要时，通过人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用。同时，加大对乱收费、乱罚款的治理力度，严禁“以罚代法、以罚代批”行为的发生；建立巡回监督检查制度，加强巡查，及时处置，将违法占地建房抑制在苗头倾向状态。同时还要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督。

(四)依法批地，加强对宅基地控制。

部分农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对部分农民受经济利益驱使等原因不遵守《土地管理法》，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原则。在全县农村宅基地初始登记的基础上，建立健全电脑台账，土地管理机关内部各职能部门做到资源共享，用地审批、地籍发证等都要根据电脑台账数据，依法报批和发证，监察部门也可根据电脑台账跟踪检查，各部门各司其职，齐抓共管，杜绝新的一户多宅现象发生。

规范农村宅基地申请报批程序。农民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县政府审批。经依法批准的宅基地，村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和用地计划向社会公示。

建立宅基地审批责任和过错追究制度，严把审批关。乡镇国土资源所要对申请人的情况审查清楚，审查其是否具备申请条件，村委会上报前是否按程序张榜公示，村民有无反映，房子是否符合村集体规划。审查人要签字盖章，以示负责。县级国土资源部门在审核时，要随机抽样复审，确认无误后报县政府批准。

参考文献：

1、《中华人民共和国国土管理法》

2、《村庄和集镇规划建设管理条例》

3、《湖南省村庄和集镇规划实施管理办法(试行)》

4、《国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》

5、刘接昌：《农村房屋的法律问题》，《大连海事大学学报》2006年第3期