物业公司服务质量调查标准作业规程

第一篇：物业公司服务质量调查标准作业规程

1、目的：通过对用户意见征询、调查等工作，收集有代表性的意见，提高小区

管理水平，为用户提供满意的服务。

2、适用范围：适用于本辖区内所有管理工作。

3、职责：客户服务中心前台负责收集整理用户意见受理表。

片区管家负责回访业户。

物业主任负责作定期检查、上访。

4、操作程序

4．1调查人员

由住客服务中心、工程部、保安部、行政部成员组成。

4．2调查内容

小区管理、清洁质量、工作效率以及保安等。

4．3调查形式或定期上门访问用户。

4．4调查分析

4．4．1客户服务中心在完成意见收集工作后，对所收集的原始意见材料从调查内容的进行系统分析，整理出具有代表性的意见、数字和比率。

4．4．2客户服务中心从两方面归纳分析结果：

4．4．2．1用户满意度方面：以满意、较满意、一般、不满意四点归纳。

如对物业公司处理投诉、解决问题的效率；物业管理公司人员的言行举止、礼仪礼貌；小区清洁卫生；保安消防工作；工程维修等方面进行归纳。

4．4．2．2用户提出意见和建议方面：从清洁、保安、工程维修、设施

投入要求和建议等方面进行归纳。

4．5提交调查报告

客户服务中心将分析归纳整理出来的调查数据连同原始资料提交公司领导。

4．6工作改进

各部门依据调查报告监督改进本部门工作。

第二篇：物业公司低值易耗品管理标准作业规程.

目的

1.1本规程规范低值易耗品的管理工作，确保低值易耗品得到合理的管理和核算。2.0适用范围

2.1本规程适用于公司的低值易耗品的管理工作。3.0职责

3.1仓管员负责办理低值易耗品的验收、入库、出库工作。3.2领用人负责低值易耗品的保管工作。3.3财务部会计负责低值易耗品的核算工作。

3.4财务部经理负责低值易耗品管理、核算工作的监督。4.0程序要点 4.1低值易耗品的定义

低值易耗品是指价值在100元以上、使用期限在一年以上能保持其物资形态的不能作为固定资产的劳动工具。4.2低值易耗品的分类

低值易耗品按其在生产经营过程中的作用可分为： a)工具。b)办公用品。c)劳保用品。d)其他用品。4.3 易耗品的管理

4.3.1 财务部是低值易耗品的价值管理部门，实物管理则按哪个部门使用就由哪个部门管理的原则进行分工；

4.3.2使用部门应建立低值易耗品台帐，并指定专人负责低值剔耗品的实物使用管理。4.3.3使用人应妥善保管好自己使用的低值易耗品，如与其他部门或个人轮流使用的低值易耗品，应在每次轮流使用时，作好使用情况记录。

4.3.4低值易耗品使用人因工作调动或离职，应办理低值易耗品的移交手续。

4.3.5当使用部门负责人离任时必须对其部门所使用的低值易耗品进行盘点，对遗失低值易耗品的要查明原因，明确责任，作出适当处理。4.4低值最耗品的入库

4.4.1公司新购的低值易耗品，应由仓管员办理验收入库手续，并开具《进仓单》，直接使用的开具《物资直拔单》。

4.4.2低值易耗品的采购人员，将《进仓单》（或《物资直拔单》）的财务联和低值易耗品的购货发票一起拿到财务部，按《费用报销标准作业规程》中的相关规定办理报销手续。4.4.3财务部会计根据报销凭据编制记账凭证，登记低值易耗品明细账。

对需更换的低值易耗品的购置遵循“先报废，后申购”的原则执行；

4.4.5闲置或暂停使用的低值易耗品，由行政人事部进行统一管理；库存低值易耗品重新使用前，应由相关人员进行检查、保养后，方可投入使用。4.5低值易耗品的领用

4.5.1需领用低值易耗品的人员，应按《仓库管理标准作业规程》中的相关规定办理相关手续。

4.5.2领用单经领用人所在部门的负责人签字确认后，到仓库办理领用手续。

4.5.3仓管员按照领用单上填制的有关内容，发放低值易耗品后，并及时登记低值易耗品进、出、存明细账。

4.5.4仓管员应于每月28日前将低值易耗品领用单的财务联交财务部会计编制转帐凭证。4.5.5领用人应妥善保管好自己领用的低值易耗品，如与其他部门或个人轮流使用的低值易耗品，应在每次轮流使用时，作好使用情况记录。

4.5.6低值易耗品领用人或使用人因工作调动或离职，应办理低值易耗品的移交手续。4.6低值易耗品的核算

4.6.1财务部会计应根据在用的低值易耗品的价值摊销。

4.6.2一般情况下，低值易耗品采用一次摊销法：财务部会计在物品领用时，将其全部价值一次性计入费用账户； 4.7低值易耗品的维修及报废

4.7.1对需维修的低值易耗品，由使用人填写维修申请表，属自然损耗的由使用人所在部、处承担维修费，因人为因素导致物品损耗的，维修费由使用人自行承担。

4.7.2低值易耗品在使用过程中，由于磨损而丧失使用效能的，可办理报废手续。由低值易耗品的使用人或仓库管理员填写《物品报废单》，经其部门负责人签字后，交财务部经理审核。行政人事部、财务部负责对报废原因的调查，如属人为因素报废的，除责令责任人全额赔偿外，还应按照公司奖罚制度中的相关规定处罚。

4.7.3财务部会计应根据总经理批准后的报废单，将低值易耗品的残料估价入库或出售，应将残料价值冲减有关费用。4.8低值易耗品的盘点

4.8.1财务部会计必须于每季度最后一个月25-31日会同各相关部门人员及仓管员对在库低值易耗品和在用低值易耗品进行清查盘点。

4.8.2 财务部会计根据盘点结果编制季度《低值易耗品盘点表》交财务部经理审核。4.8.3对遗失低值易耗品的要查明原因，明确责任，作出适当处理。4.9低值易耗品资料的保管

4.9.1低值易耗品的相关财务资料，由财务部会计、仓管员在每月月末汇总后报财务部经理

审核。

4.9.2经审核无误后，由财务部会计编制记帐凭证、登记帐薄后，在财务部长期保存。4.10本规程的执行情况，作为财务部相关人员考评的依据之一。5.0引用文件和记录表格 5.1 《物品报废单》 5.2 《低值易耗品盘点表》 5.3 《费用报销管理标准作业规程》 5.4 《仓库管理标准作业规程》

第三篇：物业公司仓库管理标准作业规程

物业公司仓库管理标准作业规程

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1.0目的

1.1本规程规范仓库管理工作，确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。

2.0适用范围

2.1本规程适用于公司本部及下属各管理处的仓库管理工作。

3.0职责

3.1公司采购员负责物品的采购工作。

3.2仓库管理员负责物品验收、入仓、领用手续的办理和库存物品的保管。3.3公司财务会计负责物品的核算。

3.4公司财务部经理负责仓库管理工作的监督。

4.0管理工作要点

4.1库存物品的限额标准

4.1.1日常消耗物料的库存限额： a)一般为每月平均消耗量的1.2倍； b）特殊情况另行处理。

4.1.2常备的零件物品的库存限额： a）一般为每月平均消耗量的1.5倍； b）特殊情况另行处理。

4.2 物品采购的申请

4.2.1仓库管理员原则上应在每月25日前根据仓库实际库存量，编制下月物品采购计划。4.2.2当仓库物品低于规定的库存限额时，应及时填制所需物品的采购计划。4.2.3仓库中无储存的零星、应急物品由使用部门负责人填制采购计划。4.2.4仓库管理员应在每月28日前将采购计划交公司财务部经理审核。

4.2.5公司财务部经理依据下列内容审核： a）仓库实际库存量； b）当月实际消耗量； c）库存物品的限额标准； d）下月预计消耗量； e）下月资金预算。

4.2.6财务部经理审核：

a）采购计划不合理的，应及时予以调整申购计划；

b）采购计划合理的，财务部经理应在财务审核栏内签署姓名、日期。4.2.7采购计划在每月30日前报公司总经理审批。

4.2.8总经理审批同意后，交采购员按照相关规定进行采购。

4.3物品的验收程序

4.3.1物品验证的要求：

a）每次采购物品单位数量少于10个的，要求100％抽样验证； b）每次采购物品单位数量多于10个的，要求10％-50％验证；

c）采购物品必须具备合格证，特别对批量购买的物品必须要验证物品的合格证，物品合格证由仓管员保存；

d）对目测无法验证的物品，必须使用相关工具协助验证； e）物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符；

f）仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务部保存、备查。

4.3.2物品验证的方法 a）物品包装的验证：

－物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹； －注意核对物品外包装上的生产日期及有效期。b）物品质量的验证：

－仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂缝或扭曲变形； －验证铁制品时，应注意物品有无锈迹；

－转动物品连接部分，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声； －检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象； －验证物品质地是否符合购买要求； －检查物品附属件是否齐全。C）物品性能的验证：

－应对物品的机械部分应反复试动，检查其灵活性、准确性；

－验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状；

－验收电器物品时，应使用万用表测试。

4.4物品的入仓程序

4.4.1物品的入仓程序：

a）采购员原则上应在物品采购回来的当日，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入仓的，应报财务部经理批准后另行处理；

b）如采购员通知物品供应商送货上门，采购员应陪同供应商一起到仓库验货； c）仓库管理员应对符合购买计划的物品进行验收； d）经验收合格的物品，仓库管理员应开具《进仓单》，登记仓库物品明细账，并将物品分类存放；

e）仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细账；

f）仓库管理员应在每月6日、16日、26日，将《进仓单》汇总后，交财务会计进行账务处理。g）拔到部门或管理处直接使用的开具《物资直接单》，经使用部门经理签名后，由使用人直接领用。

4.4.2退回物品的入仓程序：

a）相关人员将未使用完的物品送到仓库； b）仓库管理员应根据核查结果，进行验收： —合格品，填写《进仓单》，在备注栏内填写“退回物品入库”字样，存入合格品存放区内； —不合格品，存放在不合格品区等待处理。

c）仓库管理员应在每日下班前，根据退回物品《进仓单》，登记仓库物品明细账，以10天为一期送财务会计进行相关的账务处理。

4.4.3设备工具的入仓程序：

a）新采购的工具按物品的入仓程序执行； b）以旧换新的设备工具入仓程序：

— 经办人应凭其所在管理处主任签名确认的《工具借领单》到仓库办理旧工具入仓手续； — 仓库管理员经检查无误后予以办理入仓手续，发给新工具，同时在使用《工具登记卡》上由经办人签名确认；

c）退还的设备工具入仓程序：

— 仓库管理员根据使用人的《工具登记卡》上的项目，逐项清点退还工具； — 仓库管理员对退还的工具进行验收；

— 仓库管理员应在《工具登记卡》上登记，并由使用人所在部门负责人签名确认后存档。d）借用工具入仓程序：

— 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净； — 仓库管理员根据设备工具的领用记录，进行验收； — 仓库管理员应及时在《工具登记卡》上登记。

4.5仓库物品的存放管理

4.5.1 物品存放仓库的自然条件： a）有通风设备； b）光线充足； c）面积宽敞。

4.5.2仓库物品的存放分类：

a）易燃、易爆与挥发性强的物品；

b）吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品； c）常用工具、材料和配件等； d）易碎、易损物品； e）食品类。

4.5.3 物品存放仓库的区域划分： a）合格物品存放区； b）不合格物品存放区； c）待检物品存放区。d)处理物品存放区

4.5.4 仓库区域划分的方法： a）在货架上标识并隔离； b）划线挂标牌。

4.5.5 仓库物品的存放要求：a）易燃、易爆与挥发性强的物品应单独设置仓库存放，存放时应注意：

—周围无明火、远离热源； —摆放在地下； —配备灭火器； —保持包装完好；

—库房结构坚固，门窗封闭牢固； —库房门内开。

b）吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品存放时： —用经过防水处理的货架放置； —放在干燥的地上或货架上； —配备防潮通风设施。

c）常用工具、材料和配件等：

—不规则物品，用盒或袋装好后摆放；

—规则的物品整齐的摆放在货架或地上；

—体积较大、体重较轻的可靠墙上放或挂在墙上。d）易碎易损的物品：

—体积较小或瓶装物品，放置货架的底层、整齐的摆放在地上； —体积较大的，应靠墙立放，放置上方不悬挂物品； —放置位置有胶垫。e)食品：

—放置在经过防水处理的货架上； —配备通风、防潮设施。

4.6 仓库物品的领用管理

4.6.1 物品领用程序：

a）物品领用人应凭其所在管理处经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续； b）仓库管理员根据《领料单》上所列品种，逐一发放；

c）仓库管理员根据《领料单》内容登记仓库物料发放明细登记；

d）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.2工具的领用管理：

a）工具使用人应凭其所在管理处经理签名确认的《领料单》到仓库领用工具；

b）仓库管理员应根据使用人《工具领用卡》的记录，核对原卡上的领用工具是否有重复现象：

— 如经核对，已有领用记录，但没有报废或其他处理记录，仓库管理员应拒绝发放；

— 如经核对没有该工具的领用记录，将工具发放给领用人后，并在《工具领用卡》上登记。c）仓库管理员以10天为一期，将《领料单》汇总后交财务会计核对，并进行相关的账务处理。

4.6.3 借用工具的领用程序：

a）凡因工作需要借用工具的人员，应凭其所在管理处经理签名确认的《工具借领单》，到仓库办理工具借用手续；

b）仓库管理员根据《工具借领单》，与仓库建立的借用工具登记卡核对无误后发放； c）仓库管理员对借用的工具应根据规定的归还期限督促借用人按时归还。

4.7仓库物品报废的管理

4.7.1报废的标准： a）物品到有效期；

b）客观原因造成物品工具已无使用价值的； c）按其他有关规定需报废。

4.7.2 物品报废的程序：

a）报废物品经办人凭其所在管理处经理签名确认的《物品报废单》到仓库办理物品报废手续；

b）仓库库存的物品报废，由仓库管理员负责填写《物品报废单》； c）仓库管理员准备好报废物品的有关原始资料： —入库时间； —物品性能介绍； —使用时间； —使用说明； —其他有关资料。

d)公司财务部经理，应组织相关人员验证； e）报废物品交总经理经理审批；

g）仓库管理员根据审批意见，将报废物品的相关财务资料交财务会计核对并进行相关的账务处理。

4.8 仓库物品的清点

4.8.1 每月25日前，仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点。4.8.2 根据清点结果，填写《库存物品盘点表》。

4.8.3 仓库管理员应将库存物品明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对：

a）经核对无误的，仓库管理员应根据当月发生的入库单及出库单，编制《库存物品进、耗、存表》，同时编制下月采购计划； b）如经核对有误：

— 实物多于账面余额的，报财务会计进行账务处理；

— 如实物少于账面余额的，原则上视具体情况依据公司相关规程处理。

4.8.4 仓库管理员应在28目前将当月《物品盘点表》、《采购计划表》报送公司财务部。4.8.5 公司财务部主管会计组织会计人员于每月25-31日对仓库物品进行抽样或全部核对，并于当月31日前将核对结果报财务部经理。

4.9 仓库物品管理资料的保管

4.9.1 财务会计应在每月末将仓库物品的财务原始单据编制记账凭证、登记簿，并进行账务处理。

4.9.2仓库物品管理的财务资料交财务部经理审核无误后，加密在管理处财务部长期保存。

4.10 仓库物品的管理情况，作为财务部相关人员、仓管员职效考评的依据之一。

5.0 引用文件和记录表格 5.1 《物品报废单》 5.2 《工具登记卡》

5.3 《库存物品进、耗、存表》

5.4 《物品进仓单》 5.5 《物品出仓单》 5.6 《库存物品盘点表》 5.7 《物资直拔单》

第四篇：物业公司装修管理标准作业规程

1、总则

1、1装修管理规定之目的

本手册的宗旨是向社区业主提供装修指引及一般资料，以协助业主顺利进行室内设计及装修。社区所有用户须按照本手册之有关规则进行装修，否则管理公司有权停止一切未经批准之工程。管理公司方面亦会按管理公约之授权拟定及因需而修订本手册并贯彻执行其内容，以维护社区整体之利益。

1．2社区楼宇的结构及外貌

任何装修工程均不得影响社区楼宇之结构及建筑外貌。业主应先将有关之装修图纸交管理公司审核，以确保有关工程不违反公约及小区管理规定。

1．3政府部门许可

即使业主在装修前已将装修图纸交管理公司审核，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，如属必要业主仍须另向政府有关部门申请批准其图纸内容。

1、4装修保证金

在开始装修前，业主必须缴交装修保证金，作为不损坏社区楼宇设备、公共设施及按照已批核装修图纸进行装修工程的保证金。

1、5备注

上述及以后所提及业主应包括本社区业主、租客或由业主授权之装修承建商。

2、装修申请手续及流程

业主携同装修公司向住客服务中心递交：

一、《楼宇装修申请表》（附件一）

二、装修单位资质证明资料：

1、装修公司营业执照、税务登记证复印件一份加盖公司公章，证件副本原件（核对用）

2、强电/弱电承建商营业执照、资质证书复印件一份盖公章，证件副本原件（核对用）

3、给排水承建商营业执照、资质证书复印件一份加盖公章，证件副本原件（核对用）

4、施工现场负责人身份证复印件、技术职称证书复印件一份并加盖公司公章。

三、装修图纸（一式两份）：

1、建筑平面图、配电系统图、室外给排水管道图；

2、若对房屋内部墙体作改变，则须提供结构图；

3、若对房屋外观结构有改变需房屋外观彩色效果图及施工方案,必要时需取得市规划部门批准;

4、空调主机安装位置标示图；(二期统一按照开发商位置安装)

5、提供防盗网、太阳能热水器安装示意图。

四、签约有关文件

1、装修公司及业主须签约装修承诺书（附件二）

2、装修公司及业主须签约防火责任书（附件三）

五、管理公司初审以上文件及图纸，合格的予以申请受理。

管理公司审核装修图纸及申请资料（三天）

审核合格通知业主（或装修公司）到客户服务中心办理进场施工手续审核不合格的将通知业主按要求修改图纸并提供新的图纸予管理公司

第五篇：物业公司工具管理标准作业规程

工具管理标准作业规程

一、目的规范机电维修部工具管理工作，确保机电维修部工具完整及各项性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理处机电维修部的工具管理。

三、职责

1、机电维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购及具体负责工具管理。

2、管理处仓管员负责工具的簿房盘点工作。

四、程序要点

1、《机电维修部工具采购计划》的制定；

（1）每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定下一年

度《机电维修部工具采购计划》并上报经理审批。

（2）《机电维修部工具采购计划》应包括如下内容： a、所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；

b、预计费用；

c、购买时间；

d、2、用途。机电维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由主管负责保管。管理处仓管员对所领用工具记录在《工具

领用登记表》内。

3、个人使用工具和公用工具由机电维修部主管统一填写《领料单》，经服务中心主管批准后，由机电维修部主管到仓库领取并负责暂保管。

4、个人使用工具管理

（1）机电维修部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经

机电维修部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。机电维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。管理处仓管理员应对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。

（2）个人使用工具使用注意事项：

a、不准乱打乱撬；

b、用力应适度；

c、测量不同参数时注意正确换档（万用表）；

d、注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；

e、用后擦拭干净工具。

（3）机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私

人用途。

（4）机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由

员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经机电维修部主管批准后在仓管员处以旧换

新，仓管理员应做好登记。

（5）员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还

给机电维修部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。机电维修部主管必须将员工退还的个人使用工具簿记在《组长保管工具登记表》内，并在“备注”一栏注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。

（6）机电维修部主管每月18号检查每个员工的个人使用工

具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。

（7）对于换下来的个人使用工具每半年由管理处仓管员进行

一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经经理助理批准后上报经理审批。审批后由经理助理公用工具管理。

5、公用工具管理

（1）员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在机

电维修部主管处借用；主管必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。

（2）公用工具使用注意事项：

a、便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4-（2）条款；

b、大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：

——对各转动部位加注润滑油；

——调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；

——检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；

——检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换； ——检查或整修接线头；

——调整机械间隙至合理位置；

——清洁外表，必要时涂上防锈油；

——拧紧所有紧固螺栓。

（3）公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

（4）公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔

偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500元以下）经机电维修部主管确认，服务中心主管及物业经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由主管填写《报废工具登记表》经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批。

（5）机电维修主管工作调迁、辞工或被解雇时，机电维修部

主管会同管理处仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。

（6）对于换下来的公用工具每半年由管理处仓管员进行一次

盘点并登记在《报废工具登记表》内，经机电维修部主管上报经理助理审核，报经理审批，审批后由经理助理负责报废处理。

（7）对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检

验后合格的方可使用，否则应重新申购。

6、管理处仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记在《仓管员保管工具登记表》上，对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。

五、记录

1、《工具保管登记表》

2、《工具领用登记表》

3、《工具借用登记表》

4、《报废工具登记表》

5、《机电维修部工具采购计划表》

六、相关支持文件