房地产企业税务处理常见逃税违规现象总结

第一篇：房地产企业税务处理常见逃税违规现象总结

房地产企业税务处理常见逃税违规现象总结

1．外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。

2．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。

3．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。

4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：

（1）利用行业特点调减成本。房地产公司利用开发周期长、成本划分难的行业特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“前期共同费用”账户，结转经营成本时不按权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“前期共同费用”账户随意调整，达到调减利润、偷逃税款的目的。

（2）股东个人负担的借款利息支出，记入企业的财务费用支出，有的企业把应由股东个人的支出记入企业的管理费用，达到调减利润、偷逃税款的目的。

（3）业务招待费严重超支，多提折旧，多列财务费用等增加成本。

（4）企业捐赠、赞助、广告、福利、奖励等费用超标，不按规定记入成本。

（5）外资开发商利用自身享受的税收优惠政策，与内资企业合作进行开发，对补偿给内资企业的不动产不作收入，不如实申报纳税。

（6）以代建房名义不按规定纳税。部分房地产开发公司对不属代建性质的项目，以签订虚假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建费收入纳税而不按销售不动产行为全额纳税。

（7）代收款项、价外费用不合并纳税。将煤气开户费、可视对讲费、有线电视开户费、更名费、拖交房款押金、罚息收入、违约保证金、定金等收入直接记入往来账户，未计收入申报纳税。

第二篇：房地产企业所得税预征的税务处理

房地产企业所得税预征的税务处理

一、.未完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位于其他地区的,不得低于10%。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。

采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：

当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

二、完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。

完工开发产品的税务处理如下摘要：

实际销售收入毛利额

=预售收入确认的实际销售收入—计税成本(预售收入相对应的成本)

预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

完工应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额—当期应纳税所得额

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

三、所得税预征操作案例及注重的事项

【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;

二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;

三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;

该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。

该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：

一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(200×5.4%)万元，土地增值税1(200×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

应纳税所得额=200×10%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。

二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(600×5.4%)万元，累计交纳土地增值税3(600×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=600×10%-23-32.4-3=1.60(万元)

应纳的所得税=1.6×33%=0.528(万元)

三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金

及附加58.32(1080×5.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(1080×0.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：

累计预征应纳税所得额=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(万元)

当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)

四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发[200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：

预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630(万元)

实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)

预售收入计税毛利额=1080×10%=108(万元)

四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(4000×0.105)万元，营业税金及附加38.88万元(720×5.4%)。应补交的土地增值税摘要：

(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(万元)

(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超过增值税率20%)

(4)应交纳土地增值税=395.3×30%=118.59(万元)

(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)

应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)

应交纳的所得税=459.93×33%=151.78(万元)

应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)

采用上述方法计算所得税应注重的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目和未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。

第三篇：企业清算税务处理浅析

企业清算税务处理浅析

一是增值税。对处理公司生产的产品或外购货物取得的收入，仍按正常经营方式进行增值税处理：按处理公司生产的产品或外购货物取得的收入法计提销项税，根据销项税减进项税的余额缴纳增值税。对处置为已使用过的且已经依法抵扣了进项税的固定资产，以及处置使用过除固定资产以外的其他物品，应当按照适用税率计提销项税；处置使用过的属于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法4%征收率减半征收增值税。需要说明的是：企业注销清算时，对期初存货中尚未抵扣的已征税款，以及征税后出现的进项税额大于销项税额后不足抵扣部分，税务机关不再退税，也不得抵减清算过程中应按简易办法征收的增值税。二是营业税。对公司处置不动产，包括房屋、建筑物、构筑物以及以及地面附着物，应当按“销售不动产”项目缴纳营业税。转让土地使用权、商标权、专利权、著作权、商誉的行为，应当按“转让无形资产”项目缴纳营业税。

三是土地增值税。对公司处置房屋、建筑物、构筑物以及地面附着物及转让土地使用权取得的收入，应当依法缴纳土地增值税。土地增值税就收入扣除准予扣除项目后的增值部分按规定的税率计算征收。对转让旧房准予扣除项目的确定：转让旧房能提供评估价格的，根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项，即旧房及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，根据财税[2006]号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格，但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买起至转让止的年数）：与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，根据财税[2006]号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》三十五条的规定，实行核定征收。

四是印花税。对产权转移证书，按所载金额万分之五缴纳印花税。

五是企业所得税。企业清算的核心是对企业财产（资产）的清理处置。税法规定，企业将剩余财产分配给股东前要清算所得依法缴纳企业所得税。所以，企业清算期间的资产无论是否实际处置，一律视同变现，确认增值或者损失。确认清算环节企业资产的增值或者损失应按其可变现价值或者公允价值进行计算。清算期间，企业实际处置资产时按照正常交易价格取得的收入可作为其公允价值。对于清算企业没有实际处置的资产，应按照其可变现价值来确认隐性的资产变现损益。计算清算所得，主要就是计算全部资产处置过程中产生的所得以及了结一切债权、债务所产生的所得或损失。此外，企业进行清算，即表明已终止持续经营，是企业存在的最后一个过程。因此在计算清算所得时，还要考虑清算前企业尚未确认的递延收益、尚未在税前扣除的待摊费用、已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的费用、商誉的扣除以及尚未超过弥补期限的亏损等问题。清算所得可用下面计算公式表示：清算所得=全部资产处置所得一清算费用+确实无法偿还的债务一无法收回的债权损失+尚未确认的递延收益一尚未扣除的税前允许扣除的待摊支出+已在税前扣除而不再实际支付的预提性质的支出一商誉一以前发生的亏损。其中，全部资产处置所得=资产交易价格或可变现价值一资产计税基础一税前允许的税金及附加。税前允许的税金及附加，是指处置资产过程中缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等，不包括可以抵扣的增值税和企业所得税，也不包含企业以前欠税。清算所得税的计算清算所得税等于清算所得额乘以25%税率。由于清算期间不属于正常的生产经营期间，在计算清算所得税时不能享受有关企业所得税优惠政策。

六是个人所得税。可供分配剩余财产，是指企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前欠税等税款并清偿企业债务后的余额。企业清算后，清算净所得加上未分配利润、公益金和公积金等，按一定比例分配给投资者，投资者分得剩余资产的金额，相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得，应当按“利息、股息、红利”所得项目扣缴个人所得税；剩余资产减除股息所得后的余额，超过股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得，应当按“财产转让”所得项目扣缴个人所得税。

此外，需要说明的是：我国现行《破产法》第37条和《民事诉讼法》第204条均规定，破产财产在优先拨付清算费用后，按下列顺序清偿：职工工资和劳动保险费用；所欠税款；清偿债务。对处于第二清偿顺序的“所欠税款”是指企业清算前的欠税，而并非是处置资产过程中的新发生的税收。对清算处置资产时产生的税收是为债权人的共同利益而于清算程序中必须支付的各种费用，是属于清算费用，应当优先受偿。另据《税收征管法》（第45条）：处于第二清偿顺序的欠税发生在设立担保债权之前的，税收债权优先；欠税发生在设立担保债权之后的，担保债权优先。

为什么税务局不能申请企业破产清算

税务局不能成为破产申请人，理由如下：

第一，说到破产债权，就必须要说到我国税收债权理论的由来，我国税收债权论实质上算是引进的西方国家的税收债权说，然而，西方很多国家在采用税收债权说时，现今认为：既然税收债权能够享有一般债权所有的权利，那自然其在受偿时，也应按一般债权处理。

例如德国最新破产法里与旧破产法相比，就不再将税收债权列为优先破产债权，而将其作为一般债权对待，而奥地利、澳大利亚等国，也将税收债权改为一般破产债权。

在中国，立法上虽然采用了税收债权说，然而却仅仅是部分性采用，例如在我国，税收债权被认为具有优先性，而不是一般债权。

此时，如果税收债权享有一般债权所有的权利，然而在承担义务时（即清算偿还时），却不能对等的承担义务，反而优先受偿，很明显显失公平。

第二，税务机关并非通常意义上破产法的债权人。税务机关由于其本身是公权力的代表，且税务债权本身也是通过公权力的立法所形成，因此与一般的债权人相比，有其天然的局限性，此时，把税务机关等同于一般债权人，享有一般债权人权利，并不适格。

例如：在破产清算时，有和解与重整，而和解与重整中，相关债权人为了长远维护自身债权的清偿，有时会进行债务豁免与债转股，然而作为税务机关，却不可能进行债务豁免与债转股，在和解与重整中，除非偿还欠税，否则税务机关只会投反对票，而本身根本没有权力投赞成票。

说的直白点，就是税务机关在企业破产和解与重整中，虽然表面上可以进行豁免企业债务或者债转股，然而实际上，完全是不可能的事，说白了，税务机关就是一个表决时永远只可能摇头反对的角色。

既然税务机关作为债权人，本身无法真正参与到企业和解与重整当中，此时，却让一个受限的债权人（税务局）完全享有一般债权人的权利，未免不切合实际，更是对企业的不利。

即便是民法上，对于限制行为能力人的权利，也是限制的，然而在税收债权破产清算时，却不加任何的限制，这与破产法第一条所说的公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益的原则，明显是相违背的。

第三，从法律规定来说，税务机关也无权进行破产申请。

有观点认为，破产法规定了债权人可以申请企业破产清算，而税务机关属于债权人，所以有权利进行破产清算。

那么事实上是不是这样呢？税收债权在民法上的权利，是不是直接按照民法规定施行就可以，而不需要法律授权呢？

首先，税收债权虽然属名字有债权，然而其实质不过是形成的欠税，与税收强制、税务检查一样，都是行政法规定下产生。这与一般意义上，行政主体的民事行为是截然不同的，例如，税务局买一台电脑，在电脑买卖中形成的债权与税收债权，毫无疑问是不同的。既然这不属于民事上的债权，自然，其权力的行使、处分就是需法律的授权。

其次，我们可以看下征管法第五十条，专门规定了，税务机关可以依照合同法第七十三条、第七十四条的规定行使代位权、撤销权。

而合同法第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”

如果说，税务机关的在税收债权中是债权人，可以当然的享有民法上债权人的权利，那么完全没必要在征管法中专门授权税务机关行使代位权与撤销权。

因为合同法中已经明确规定，债权人如何行使代位权与撤销权的情况下，征管法再授权，岂不是多此一举？

再次，征管法实施细则第五十条规定：纳税人有解散、撤销、破产情形的，在清算前应当向其主管税务机关报告；未结清税款的，由其主管税务机关参加清算。

对于第二款的规定，实施细则释义中是这么解释的：“赋予税务机关参加清算的权利。纳税人有解散、撤销、破产情形且未结清税款的，税务机关可以参加清算以保证国家税款优先权。”

从该条规定我们可以看到，实施细则通过法条形式赋予了税务机关参加清算的权利，而并没有赋予税务机关申请企业破产的权利。

也就是说，从法律上来说，由于税收债权是一种行政性的权力结果，所以其行使都需要行政法律的授权，而征管法在对税收债权如何享有民事一般债权权利也确实进行了明确授权（例如行使民事上的代位权、撤销权以及参加破产清算权），但是，并没有授权税务机关进行破产清算申请。

对于行政机关来说，法无授权即禁止，因此，毫无疑问，税务机关没有权利对企业进行破产清算的申请。

上面说的都是理论与法理上，下面笔者再来说下实务上的问题：

第一，税务机关进行破产申请不能为国家带来任何好处。

由于税务机关拥有税款优先权与税收强制权，因此，在企业欠税时，完全可以通过采用税收强制权，来征缴税款，而没任何必要去进行破产申请。毕竟，比起破产申请清算，税收强制毫无疑问是相对来说见效快的措施。而且，税务机关进行破产申请与税收强制相比并不能为国家多带来一分钱的税款，而只会增加更多繁杂的手续。

在明明有更有效的手段下，却舍近求远，进行破产申请，这很明显与行政效率原则相违背。

第二，税务机关进行破产申请会给企业造成巨大损害。

税务机关由于其天然的地位，说白了就是屁股决定脑袋，因此，如果其在企业欠税时，进行破产申请时，不可能会去考虑企业未来经营前景，也不可能想着如何才能利于企业，而是由于自身有着在破产中税款优先权，因此，只会考虑如何快速收缴税款，从而在不顾企业可能的未来经营良好前景下，直接进行破产申请。

而在现在这种经济下行情况下，很多企业资金链都处于随时断裂状态，可以说，有许多老板，完全是靠着信誉才能借贷维持企业的生存。而这时候，一但税务机关进行破产申请，无论法院最终是否受理，都将会给企业信誉造成巨大损害，从而可能成为压倒企业的致命稻草，让企业因此，资金链断裂，最终真正破产！

第三，税务机关进行破产申请不能降低执法人员风险。

有观点认为，税务机关进行破产申请，可以核销长期欠税，从而降低税务执法人员的执法风险。

那么，事实上是不是这样呢？我们知道，作为行政机关，不能为了保全自己，而至百姓于不顾，因为政府的职责，就是服务百姓。然而如果税务机关，为了降低自己的执法风险，而采用破产申请给企业造成巨大损害的手段，这明显与我们政府的服务宗旨相违背。

即便退一万步说，采用了破产申请，是不是就一定会降低我们税务人员的执法风险呢？

我们知道，如果不想让税务机关人员肆意行使这种破产申请，那必然会造成巨大损害，因此，作为税务机关，为了规范防止税务人员肆意行使，必须会出台一些内部文件规定。

而现在，很多检察院经常会以税务部门自己出台的文件规定来定税务执法人员的罪责。而如果税务部门出台一些破产申请的规定，且不说其可操作性有多强，仅凭着多数税务执法人员根本不了解破产法，这时候，必须会让许多执法人员遇到更加未知的执法风险。

当然，这里可能会有人说，那税务机关完全可以不出台相关规定嘛，但是如果不出台具体操作规定，以现阶段基层执法人员的水平，试问有几个敢说能精通破产法，能依法操作？

因此，认为税务机关进行破产申请能降低执法风险，不过是笑谈而已。

第四，“清理僵尸企业”不是税务机关进行破产申请的理由。

首先，清理僵尸企业有很多方法，为什么一定要通过破产申请呢？工商有吊销营业执照，税务有非正常户处理，为什么就非要采用破产申请的形式呢？

其次，即便是清理僵尸企业，那么谁能保证税务机关破产申请权仅针对的是清理僵尸企业，而不是其他企业？要知道，只要是欠税就能破产申请，而不是非要是达到僵尸企业的指标才规定允许破产申请。

第四篇：供热企业常见税务问题

最近几个月经常接到客户电话，咨询有关供热企业税收问题，像一次性收取的供热管网建设费，在流转税上应缴纳增值税还是营业税？在企业所得税上是一次性确认收入还是分期确认收入？热电联产企业是享受还是放弃向居民供热免征增值税的优惠？自产暖气或外购暖气用于职工福利涉税问题？热电联产企业能否享受免征房产税、城镇土地使用税优惠？这些问题都是供热企业财务人员比较关心的问题，部分问题税收政策规定尚不明确，让人感觉无所适从，针对上述问题，笔者结合现行税收政策对供热企业的涉税问题做一下梳理。

一、继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策

为保障居民供热采暖，2011年11月24日，经国务院批准，财政部和国家税务总局下发《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2011]118号），就“三北”地区供热企业（以下称供热企业）继续免征增值税、房产税、城镇土地使用税做出明确：自2011年供暖期至2015年12月31日，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税；自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

财税[2011]118号基本上延续了《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2009]11号）的有关规定，部分供热企业在执行财税[2009]11号和财税[2011]118号文件时出现了一些迫切需要解决的问题： 1.享受还是放弃增值税免税政策

财政部和国家税务总局下发《财政部、国家税务总局关于金属矿非金属矿采选产品增值税税率的通知》（财税[2008]171号），明确自2009年1月1日开始，供热企业所需主要原料煤炭，增值税税率由13%调高至17%，而销售暖气的增值税税率为13%。按照财税[2009]11号和财税[2011]118号文件的规定，供热企业向居民供热而取得的采暖费收入免征增值税，但是企业的销项税和进项税税率的不同，加之销售热价一般执行政府定价，向居民供热的售价偏低，部分供热企业享受免税反而使进项税转出大于免缴的销项税，导致多缴纳税款。为了避免这种情况，供热企业，尤其是热电联产的企业，享受还是放弃增值税免税政策，需要根据不同的情况进行详细的测算。

就热电联产企业是享受还是放弃增值税免税政策做出判断时，需要比较向居民供热的销项税额和免税项目的进项税额的大小。首先，需确定向居民供热的销售额，按照财税[2011]118号文件的规定，通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，计算当月免征增值税的采暖费收入时，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例，热力产品生产企业当月全部采暖费收入×热力产品经营企业免税收入比例，计算出向居民供热的采暖费收入。

其次，确定向居民供热发生的进项税额，对于热电联产企业，一般无法判断所购进的煤炭哪些用于发电，哪些用于供热，根据《增值税暂行条例实施细则》的规定：一般纳税人兼营免税项目或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当月无法划分的全部进项税额×当月免税项目销售额、非增值税应税劳务营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计。对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，还有另外一种计算向居民供热所发生的进项税额的方法，由于热力产品生产企业可以将不同热值的煤炭换算成标煤，也可以计算出一单位的热力，耗用多少标煤，利用热力产品经营企业提供的向居民供热量，计算出耗用多少标煤，进而计算出向居民供热发生的进项税额。至于采用哪种计算方法更准确，企业可以根据自身情况和税务机关的要求来确定。

通过上述计算得出的热力产品生产企业向居民供热的增值税销项税额和进项税额，对其进行比较，如果供热销项税额>进项税额，则争取免税较划算；反过来，放弃免税权合适，做出上述判断还需要考虑未来几年企业经营及税金上可能的变化。需要提醒的是，按照税收政策的规定，放弃免税权要进行申请，并且一经放弃36个月不得重新申请。目前有些地方的掌握是，如果是新办企业，一直没有享受此免税政策，则可以从开业后不申请享受优惠政策，也就不需要去申请放弃免税权了。2.如何享受增值税免税政策

对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，如经过测算，决定享受向居民供热的增值税免税政策，还存在着如何享受增值税免税政策的问题，根据政策规定，生产企业免税收入的比例应根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定。但是，这个免税收入比例的确定，部分地区还需要税务机关先行认可，才可以进行免税，这就存在着时间差异，生产企业不能在当期进行直接享受免税。于是，有的地方执行的是供热企业当期居民供暖可以按照免税进行，但生产企业要先进行纳税，并开具增值税专用发票，在整个供暖期结束以后，再核定经营企业的居民供暖比例，反馈到生产企业，再进行退税。

此种操作虽然是按照当地税务机关的要求进行的，但存在着一定风险，因为根据国家税务总局《国家税务总局关于加强免征增值税货物专用发票管理的通知》（国税函[2005]780号）的规定，增值税一般纳税人销售免税货物，一律不得开具增值税专用发票（国有粮食购销企业销售免税粮食除外）。如违反规定开具专用发票的，则对其开具的销售额依照增值税适用税率全额征收增值税，不得抵扣进项税额，并按照《发票管理办法》及其实施细则的有关规定予以处罚。另外，对于享受增值税免税优惠的，相对应的城建税及附加费也不需要计算缴纳，由于增值税归国税管，城建税及附加费归地税管，热力产品生产企业根据当地税务机关要求，采取增值税先征后退的，相对应缴纳的城建税及附加费能否退还，还需要积极与当地主管地税局沟通。

二、热力产品生产企业能否享受免征房产税、城镇土地使用税优惠

对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，不直接向居民供热，是否享受为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税的优惠政策，国家级政策规定的不是很明确，各地税务机关对此也有着不同的理解。

根据《财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业相关税收优惠政策的通知》（财税[2006]117号），免征房产税、城镇土地使用税的供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

财税[2009]11号和财税[2011]118号文件则是这样规定的，向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。

财政部和国家税务总局发布的上述文件，对于通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，为居民供热所使用的厂房及土地是否享受免征房产税、城镇土地使用税的政策，在措辞上比较模糊，各地执行时有着不同的理解，部分地区的税务机关要求不直接向居民供热的热力产品生产企业不能享受免征房产税、城镇土地使用税的政策。部分地区的税务机关则认为可以享受免征房产税、城镇土地使用税的政策。有的地方下发了具体政策，比如北京市，《北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于继续执行供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（京财税[2009]682号）第三条规定：对不直接向居民供热的热力生产企业，应由热力产品的经营企业为其出具书面材料确认向居民供热取得的采暖费收入。第四条规定：供热企业在本房产税、城镇土地使用税的征期内可按上一免税比例自行计算本免缴房产税和城镇土地使用税税款。也可先暂按上一免税比例计算本免缴税款，于本终了后30日内，按本免税比例重新计算免缴税款，向主管税务机关提出书面申请，对已缴税款多退少补。不直接向居民供热的热力产品生产企业，是否享受为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税的优惠政策，在国家级政策尚不明确，各地税务机关存在不同理解的情形下，建议相关企业与主管税务机关做好沟通，积极争取。

三、供热企业收取的供热管网建设费处理问题

供热企业向用热单位收取的供热管网建设费，又称入网费，流转税应缴纳增值税还是缴纳营业税？应开具何种发票？因一次性收取金额较大，且与此相对应的成本主要是固定资产（入网工程转资后形成）计提的折旧，在企业所得税上，一次性收取的入网费是否可以分期确认收入？下面我们针对这些疑问来进行讨论。

1.收取的供热管网建设费涉及的流转税及发票开具问题

大多供热企业对于收取的供热管网建设费是缴纳增值税还是缴纳营业税存在疑问：早在2002年，国家税务总局针对燃气企业收取的管道煤气初装费，发布了《国家税务总局关于管道煤气集资费（初装费）征收营业税问题的批复》（国税函[2002]105号），文件规定：管道煤气集资费(初装费)，是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。根据现行营业税政策规定，对管道煤气集资费(初装费)，应按“建筑业”税目征收营业税。按该政策理解，收取的初装费应按照应按“建筑业”税目征收营业税并开具发票。

而在2003年1月15日，财政部、国家税务总局发布《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），第一条规定：关于征收范围问题

（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款〈初装费〉）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。按该政策理解，代有关部门向购买方收取的初装费，属于增值税价外收费，应征收增值税并开具增值税发票，不征收营业税。

根据上述政策，部分供热企业感到无所适从，收取的供热管网建设费到底是应开具增值税发票还是应营业税发票，无法做出判断。鉴于此，财政部、国家税务总局下发了《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号），第八条规定：对从事公用事业的纳税人收取的一次性费用是否征收增值税问题

对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。

根据财税[2005]165号文件，我们可以做出判断：供热企业向购买方收取的供热管网建设费，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。一般供热企业与客户要签订供热合同，如合同约定收取的供热管网建设费与供热期内供热量有直接关系的，应计算缴纳增值税，并开具增值税发票；与供热期内供热量无直接关系的，应按“建筑业”税目征收营业税并开具发票。供热企业当地物价局会规定供热单价，一般居民采暖热价采取政府定价，其他热价采取政府指导价，取暖费可以按建筑面积、使用面积、供暖时间、供暖量等因素计算，对供热企业来讲，较难判断所收取的供热管网建设费是否与销售数量有关，对于新区开发，由开发建设单位投资配套建设供热设施，其外管网建设费一般是向开发建设单位收取；对于旧区住宅补建供热设施的，室内设施初装费全部由受益住户负担，其外管网建设费一般也是由收益住户承担。多数供热企业签订的供热合同所规定的供热量往往与收取的供热管网建设费无直接的关联，应按“建筑业”税目计算缴纳营业税。2.一次性收到的供热管网建设费应该一次性确认收入还是分期确认

国家税务总局发布的现行税收法规文件，没有明确对供热企业一次性收取的供热管网建设费进行定性，一般认为供热管网建设费属于向客户收取的供热管道的安装费，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条规定：安装费，应根据安装完工进度确认收入的实现并缴纳企业所得税。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。供热企业收取供热管网建设费时，相应入网工程一般已经完工，据此判断，收取的入网费收入应全额确认为应纳税收入。

上述判断的依据为：《企业所得税法实施条例》第二十三条规定：企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现：

（二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

又根据国税函[2008]875号文件第二条规定：安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。

供热企业收取供热管网建设费，但所建设的供热管网属于供热企业的资产，又与普通意义上的收取安装费有不同之处。因此，各地就收取的供热管网建设费如何纳税问题在理解上有所不同。比如吉林省国家税务局、吉林省地方税务局认为供热企业收取的该收入属于特许权使用费收入，应当在合同约定的收款日期确认收入，提前收取或者未约定日期的在实际收款日确认收入，其政策摘录如下：《吉林省地方税务局吉林省国家税务局关于供热企业收取的一次性入网费征收企业所得税问题的通知》（地税发[2008]137号）规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十条规定，供热企业取得的一次性入网费收入，按照合同约定的使用人应付一次性入网费的日期确认收入的实现；使用人提前付款或者未约定付款日期的，以实际收到一次性入网费的日期确认收入的实现；河北省地税局的要求则是供热企业可以在取得收入的3年内均匀计入当年应纳税所得额计算缴纳企业所得税。政策摘录如下：《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发[2009]48号）第三条规定：关于电力增容费、供热管网建设费、集中供热初装费的税务处理问题 对企业因生产经营需要而向相关单位缴纳的电力增容费、供热管网建设费、集中供热初装费，应作为其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。相关单位收取的上述费用，应计入收入总额，在3年内均匀计入其当年应纳税所得额计征企业所得税。

综上所述，由于国家税务局没有对收取的供热管网建设费如何进行税务处理做出明确规定，将供热企业收取的供热管网建设费理解为安装费，按安装进度确认收入，仅是依据现行政策的一般性理解。当地主管税务局对供热企业收取的供热管网建设费出台针对性政策的，相关企业可以依其规定进行税务处理；当地主管税务局没有出台针对性政策的，建议相关企业就上述理解与主管税务机关加强沟通，以期获得操作指导。

需要提醒注意的是，针对收取的供热管网建设费，总局政策尚不明确。在会计处理上，《财政部关于印发<关于企业收取的一次性入网费会计处理的规定>的通知》（财会字[2003]16号）对供热企业一次性收取的供热管网建设费如何处理有明确的规定，取得入网费收入时，应当计入递延收益，与客户签订合同的，在合同约定的服务期限内分摊确认收入；合同未约定服务期限，但能合理确定服务期的，按该期限分摊确认收入；合同未约定服务期限，也无法对服务期限做出合理估计的，则应按不低于10年的期限分摊。

相关具体规定如下：财会字[2003]16号规定：

（一）企业按照国家有关部门批准的收费标准和合同约定在取得入网费收入时，应借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。

记入“递延收益”科目的金额应按合理的期限平均摊销，分期确认为收入。确认收入时，应借记“递延收益”科目，贷记“主营业务收入”等科目。

如果企业在提供服务的期间内终止提供服务或是将该公共服务设施对外转让的，应将“递延收益”科目的余额全部确认为终止服务或转让当期的收入，借记“递延收益”科目，贷记“主营业务收入”等科目。

（二）企业应按以下原则确定对已记入“递延收益”科目的入网费适用的分摊期限：

a、企业与客户签订的服务合同中明确规定了未来提供服务的期限，应按合同中规定的期限分摊。

b、企业与客户签订的服务合同中没有明确规定未来提供服务的期限，但企业根据以往的经验和客户的实际情况，能够合理确定服务期限的，应在该期限内分摊。

c、企业与客户签订的服务合同中没有明确规定未来应提供服务的期限，也无法对提供服务期限作出合理估计的，则应按不低于10年的期限分摊。

从税收的角度，除有明确的针对性政策的地区外，供热企业应就其收取的供热管网建设费如何确认企业所得税收入问题，加强与主管税务局的沟通，寻求指导。从会计处理的角度，财会字[2003]16号文件是2003年发布的，之后财政部并未将该政策作废，对于自2007年1月1日起执行《企业会计准则》的供热企业，因收入准则所规定的是一些大的核算原则，对收取的供热管网建设费如何确认收入，规定的没有那么具体，企业可继续参考财会字[2003]16号的规定进行会计处理。从另外一个角度考虑，根据《企业所得税税法》第二十一条的规定：在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。可以引申出，对一些经济业务税法未做规定的，可以参考现行有效的会计规定与税务机关进行沟通，争取不再进行调整。

四、自产暖气或外购暖气用于职工福利涉税问题

一般的供热企业所在区域比较偏远，厂区和生活区大多建在一起，存在着向家属区无偿供暖的情况。该问题属于热电企业常见问题，而且基本上属于税务局税务检查时的必查问题。即涉及增值税，又涉及企业所得税，下面分别展开分析： 1.涉及增值税 对于自产产品用于福利部门则是视同销售，而外购货物用于福利部门则需作进项税额转出处理。热力产品生产企业将自产暖气向本企业职工供暖，属于《增值税暂行条例实施细则》第四条第五款所规定的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”，应当视同销售，按其最近时期热力产品平均销售价格确定销售额，缴纳13%的增值税。但在向居民供热的免税期间内，与之相应的购进货物或劳务的增值税进项税额应作转出处理。

热力产品经营企业，因暖气是外购的，将外购暖气向本企业职工供暖，则属于《增值税暂行条例》第十条“进项税额不得从销项税额中抵扣”的第一款所规定的“用于集体福利或个人消费的购进货物”，相应的进项税额也就不得从销项税额中抵扣，需作进项税额转出处理。2.涉及企业所得税

供热企业将自产或外购的暖气向本企业职工供暖，属于国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）文第二条规定的“因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。”，其中的第三款所规定的“用于职工奖励或福利”，应作视同销售处理。

以上是笔者结合供热企业财务人员日常比较关心问题，根据现行税收政策，对供热企业部分涉税问题做了一下梳理，希望对您的工作有所帮助。因个别问题政策规定尚不明确，相关分析仅供参考，我们和大家一起，期待着税务机关下发针对性的文件。

第五篇：房地产企业未完工开发产品的税务处理

房地产企业未完工开发产品的税务处理 发布时间 ：2006-7-26 16:22:17来源：纳税服务网作者：添加到我的收藏开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。