浅谈新农村建设中农村宅基地土地整理[优秀范文五篇]

第一篇：浅谈新农村建设中农村宅基地土地整理

浅谈新农村建设中农村宅基地

土地整理

张俊德

2011.09

浅谈新农村建设中农村宅基地土地整理

摘 要:

新农村建设中农村宅基地整理事关我国农村农业现代化建设中农村土地的集约化程度和用地效率,是促进农村土地有序、合理与科学化利用的重要手段。农村宅基地用地整理对改善农村生态环境,提高农民生活质量,缓解用地矛盾,实现耕地占补平衡,发展农村经济,促进城镇化,缩小城乡差距,解决“三农”问题具有重大的现实意义。抓好农村建设用地整理既是贯彻落实国务院关于严格土地管理决定的要求,又是当前和今后一个时期缓解建设用地矛盾的有效手段和途径,做好此项工作,既能有效地利用国土资源,又能促进和改善农村环境,同时还可以缓解用地矛盾。拟就农村宅基地整理含义、特点、问题、模式及主要措施进行探讨。关键词:

新农村建设;宅基地整理;问题;模式;措施农村宅基地用地的特点

1.1 用地分布具有明显的地域性

从地域分布来看,农村宅基地的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村宅基地分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村宅基地分布的密度较低,单个村庄占地规模小。

1.2 人均用地规模普遍偏大

全国人均农村宅基地面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。

1.3 宅基地是农村居民点用地的主体

根据调查结果,宅基地是农村宅基地用地的主体,一般占农村宅基地用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。农村宅基地整理中所存在的问题

(1)缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。

从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。

(2)宅基地内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。

据调查,现有农村宅基地内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村宅基地外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。

(3)土地的人口容积率和利用率较低。

全国人均农村宅基地用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村宅基地内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村宅基地内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。

(4)村庄的复杂性。

很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。因此,建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候根本办不成功。

(5)农民住房安置的问题。

在农村宅基地整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是对原先农民宅基地房屋进行评估,发放补偿费用,由农民自己在政府划定的区域建房。给予农民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二,一是农民获得的补偿款不足以到市场上买房或者自己建房;二是由于农民储蓄较少,而用钱的地方较多,所以容易导致农民把补偿款挪做它用,最终则无钱建房。

(6)责任田再分配的问题。

农村宅基地整理后,农民迁移到中心村或城镇,这就涉及责任田的再分配的问题。对于居所到田地距离较远的农民则面临交通成本的问题,这些费用由谁承担则是问题之一。有些地方把整理出的田地由政府统一经营,成立农业生态园区。园区管委会每年向农民交纳租金或一次性付给农民集体补偿费用,在这种情况下,如何保证农民的利益则是问题之二。

(7)耕地复垦数量、质量的问题。

在农村建设用地整理的过程中,除了要注重整理的数量以外,还需特别注重整理为耕地后,耕地质量的高低。过去,在实施耕地总量动态平衡的过程中,就因为只注重耕地的数量而没有过多强调复垦后耕地的质量,而造成了“占好地、补劣地”现象时有发生,给我国耕地的总体质量带来了一些影响。所以,现阶段农村建设用地整理的过程中,应进一步加强对整理出的耕地质量进行评价,做好与建设用地指标挂钩的工作。农村宅基地用地整理的模式

按照建设社会主义新农村的原则要求,以中心村、生态村整治为重点,以点带面,积极引导,稳步推进农村宅基地整治,从农村实际出发,采取以下模式和方法进行整理。

3.1 规划调整型

对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄,应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接,相互协调,结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。

3.2 集中合并型

对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄,规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄;或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落;或人口规模不大,但交通条件、自然条件、资源条件优越,具有一定的发展潜力的村庄,鼓励并引导其他村庄的迁入,增强人口在此类村庄的集聚。

3.3 保留改善型

对于村庄自身发展条件较好,但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄;或村庄自身发展条件一般,但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响,不能迁入到其他村庄中去的村庄,进行改善居住环境,完善配套为主的整治工作。

3.4 搬迁撤并型

对于现状生产生活条件、发展条件较差,现有人口规模过小的村庄,原则上予以适当,逐步引导人口向其他人口规模较大、基础设施相对较齐全、发展条件较好的中心村或其他村庄转移;对位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄,逐步进行搬迁撤并;对受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄,逐步缩减用地规模,逐步进行搬迁撤并。通过合理布局新农村宅基地,进行村庄整治和退宅还耕,使农村宅基地的整治迁并与农业生产发展和农民生活水平提高相结合、与城市建设用地扩展和耕地保护相结合,使农村宅基地用地的减少与城市建设用地的增加紧密结合,农村宅基地的退宅还耕与农田的整理复垦紧密结合,高效集约利用土地资源。农村宅基地整理的主要措施

4.1 充分尊重集体土地产权,切实保障农民权益

首先,农村宅基地整理要充分尊重土地所有者的权益,不得侵犯农民的产权。其次,应该加强宣传力度,使广大农民认识到宅基地整理的重大意义,并保证整理项目的透明和公开,随时接受农民的监督。第三,在整理过程中,要给予农民实惠,注重改善居民生产、生活条件,并保证农民生活质量不降低,对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。

政府在安置农民时应以统一安置到建造好的居民小区为主,这样大规模的安置,一方面能保证农民有房住;另一方面也有助于政府和农民节省房屋建造的开支。在具体实施过程中,首先应征求农民的意见,扩大宣传力度,争取大部分农民的认可,并保证农民住房条件不降低。对于确想自己建房的农户可以发放补偿款,让其自建房屋。同时,政府只发放房屋的内部必要的装潢费用以及在国家规定范围内住房面积减少所带来的补偿费用等。

对于责任田的再分配,地方应该考虑农民田地位置变化做带来的交通成本,并给以必要的补偿。对于由政府统一经营农业园区的,我们认为政府应该按照租赁农民土地或农民以土地入股等方式,让农民获得稳定的补偿,这样既可以获得因农产品价格上涨给农民带来的收入,也可以避免因通货膨胀给农民带来的损失,从而充分保障农民的权益,提高农民生活水平。

4.2 城镇建设用地指标置换要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”城镇建设用地置换指标要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。应建立并完善耕地质量评价体系,完善耕地质量评价系统,合理运作、科学评价,做到建设用地指标与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。地方政府应该对复垦后的质量进行评估,对于高于平均水平或复垦耕地质量很高的,可以给予奖励或赋予“质量系数”,即置换比复垦面积更大的建设用地使用指标。

4.3 以科学发展观为指导,促进土地可持续利用

土地的可持续利用不仅仅是个经济问题,也是涉及生态、环境以及人文精神的问题。在农村宅基地整理的过程中,要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点: ①注重土壤的改良。土地作为自然的产物,其质量的提高必须遵循自然生态规律,必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点,考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系;②注重农村生态环境的改善,对于不适合作物耕种的土地,要做好退耕还林还湖工作,维护农村生态系统;③按照保护生态环境,提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。在农村宅基地整理的过程的同时要有人文精神,要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑,做到

土地整理与文化建设相统一。

农村宅基地整理是一个长期、动态的过程,一方面,我们要学习一些典型模式的经验;另一方面,也要因地制宜,适时创新和探索一些新的模式。农村宅基地用地整理工作的核心是土地的集约利用,土地集约利用应该要切实保障农民的权益,不能靠侵害农民的权益来发展经济,农村建设用地整理与城镇建设用地指标挂钩以后,应充分抓住这个机会,把农民的权益和经济建设有效结合起来,以科学发展观为指导,走土地可持续利用之路。

参考文献：

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第二篇：新农村建设中农村宅基地整理问题及对策

新农村建设中农村宅基地整理问题及对策

2008-01-31 | 作者：范德种 | 来源： 资源网 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

近年来，农村城镇化步伐加快，土地供需矛盾突出，一方面乡镇招商引资及集镇发展无用地指标可用；而另一方面农村建设用地使用方式粗放。改革开放后，农村面貌焕然一新，村庄建设用地呈日益增长态势，农村人居环境改善的背后是出现了一些新情况、新问题，可以说农村宅基地管理一直是农村国土资源管理工作中薄弱环节。农村建设用地缺乏规划，农房分布散乱，布局混乱，沿乡村公路“一字长蛇阵”建新房，致使旧村庄出现大量闲置废弃的宅基地，形成了“空心村”；规划及监管工作跟不上，违法占地建房未能遏制住；农村无宅基地或宅基地不够农户建房问题得不到解决，影响了农村稳定。时下举国各地吹起建设社会主义新农村号角，不少地方正在开展声势浩大的农村宅基地整理工作，改善农村生存环境，集约节约土地；通过农村宅基地整理、置换，探索一条农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的路子，实现耕地总量动态平衡，缓解用地矛盾，较好处理“吃饭”与“建设”的关系。

一、存在问题

1、居民点布局零乱。笔者对A县几个镇农村宅基地进行调查发现，A县乡镇多属典型江南圩区,村居沿圩埂发展,其中不乏砖瓦结构,上世纪六七十年代江南农村农宅绝大多数是土坯房；八十年代少部分农民建瓦房；时至今日低矮破旧的土砖瓦房逐渐减少，被欧式风格的新型房屋替代。农民建房是先富先建，后富后建，经济困难无钱建，村民建房随意，村民建房未批先建，少批多占、一户两宅现象突出。旧村庄土地利用粗放，历史上缺乏规划，呈满天星分布，造成村庄布局零乱不堪，农村居民点内各类用地交叉分布，村民建房布局零乱，如犬牙交错，建设用地与农用地杂乱分布，村内公共设施无法合理布局影响了农村生活环境状况的提高和城镇化的进程。

２、内部闲置。宅基地为农民集体组织所有，作为一种福利分配给农民使用。但超占、多占有一定历史积习。在农村不少农民认为宅基地私有,谁先霸到是谁的,甚至抢占村内公共通道。村庄规划滞后，大多数不能很好地指导村庄建设，盲目建设、乱占乱建。同时基层土地执法中存在“软肋”，农民违法超占、圈占土地没有得到有效及时制止和处罚。农民富裕后建房弃旧建新未及时退宅还耕,因老村庄公共设施缺乏，不方便生产生活，时下农建房像“摊大饼”向村庄外围发展或是沿乡村公路“线状爬”，农民弃旧建新占用交通要道口土质肥沃、生产设施好的农田。村庄内破旧，而村庄四周公路新房林立，造成土地浪费，形成内糠外光的“空心村”。

３、户均用地参差不一。千百年来小而全,自给自足小农经济,农民建房时每户分散,且农民建房贪大求洋，主房、晒场、厨房等一应俱全，根据《安徽省实施《土地管理法》规定》，A镇的农村集镇和圩区宅基地每户不超过160平方米,本次对T镇22个村调查发现有18个村，宅基地面积超过省规定宅基地标准及该县《村镇规划标准》中规划户均用地120平方米。村最高户均用地标准为346.4平方米,村最低户均用地标准为72.2平方米,两比为4.8倍,悬殊大。

二、原因

农民思想认识——错误

农民建新不愿意交旧宅基地其原因有，认为宅基地是祖上传下来不能在自己手里丢了；另外农民旧思想作崇，狭隘地认为“肥水不流外人田”，空余宅基地宁可空了也不愿意让他人建设。这与土地法律宣传缺乏有关。生活富足起来的农民住房求宽敞、图方便，错误的思想导致错误的行动，本着“要想富，临公路”任意在乡村公路建设，导致“满眼新房不见新新村”。

村镇规划——滞后

不少乡镇在新农村建设中十分注重新房整齐划一，但长期以来村镇规划滞后缺乏科学性没能很好地指导农民建房。目前，农民生活状况套用一首老歌，“再也不是旧模样了”，农民是生活是芝麻开花——节节高。富裕后的农民舍得花钱用于建房。但就时下农民建房经济承受能力是“十个手指伸出有长短”，是“出水荷花有深浅”。农民建房是先富先建，后富后建，造成村内房屋朝向不一，杂乱横陈。在农村宅基地整理中废弃房、旧房拆迁难度很大。据笔者对某村16户64人农宅调查，房屋成新度为，旧房占75%，较新12%，新的占13%。农民建新房旧房给老年人住，对于宅基地整理，旧房拆迁没有补偿农民不愿拆，新房不肯拆。另外拆除农民原先居住的房屋要异地建设，但二轮土地承包后村里没公共设施用地预留地。这样统一规划实施难。

整理拆迁资金——短缺

农村宅基地整理是件好事，但要办成百姓盛赞的“民心工程”，需要资金支撑。征拆中对农民补偿安置，中心村或基层村基础设施配套都需资金。目前，乡镇及村集体筹资难。乡镇是吃饭型财政；村级集体经济是捉襟见肘。在没有项目资金带动下，这使农村宅基地整理出现两难境地，没有征拆补偿或补偿不到位，农民不乐意，征拆积极性不高；要使农民支持宅基地整理，是百家姓里缺第二位——缺钱，无钱农村宅基地整理是“巧妇难为无米之炊”。

基层建房管理部门关系未理顺，工作——掣肘

随着乡镇合并后，区域变大，合并乡镇后，新设镇往往由原先几个乡镇合并组成，管理区域也相对大了，基层国土员配置还很少，每个基层国土员要管理十多平方公里，管理难度随之加大。另外，不少地方国土所刚刚上划，国土所、村镇建设办人员处于“磨合期”，建设办认为国土所人员上划端上“皇粮”可高枕无忧，而自己处在乡镇管理之中，执法硬不起来腰杆。有的碍于人情消极对待，影响了土地管理工作及时、有效开展。乡镇区划调整，交通偏远等因素，管理上常常是鞭长莫及，造成土地管理上的漏洞，给违法建设提供了有利时机。一些农民瞅准管理上“空档”，违规建房。但对超占、多占，一户两宅，如何缺乏详尽的法律处置措施。另外基层以编制规划，冻结村民建房。规划迟迟未出台，几年农民等不及。这样就要提高办事效率，缩短审批时间，使具备条件的农民合法用地。

三、农村宅基地整理模式构想：

土地是农民的命根子，是建设社会主义新农村的物质支撑和基础条件。在土地资源越来越紧缺的情况下，现在要转变到存量挖潜上。农村建设用地节地构想:

1、零散自然村合并，建设中心村。是从利于群众生活生产原则出发，通过归并零散村落。在实际操作中，以交通相对便捷，居民点村对集中的地点为中心，辐射带动邻近小村落来此“安营扎寨”以达到从总体上减少小村落数量，进而对腾出的小村落、分散村落进行整理，既可新增一定耕地，又使零散局面得以改观，真正实现“双赢”。六郎镇强湾村耕地面积不足3000亩，人口3600人。村两委经过走访，并请县里以六咸、殷强路交汇处为中心，沿路向四周发展作了中心村规划设计，户均建房用地0.2亩，零散居住在蜿蜓2公里的圩埂上农民重点迁移。如今的强湾中心村不仅架通了电话、有线电视、自来水，还兴建了公厕和农贸市场，聘请了环卫工人。中心村常住人口达1500人，原来的850户村民户均占地0.7亩；而迁到中心村后，户均用地0.2亩；同时村里正抓紧申报土地开发复垦，将迁出的约300亩的空心村进行治理。

2、整村搬迁。从地质灾害、地势低洼、易洪易涝的地区及万亩圩圩堤拆迁控制线内的村庄，因地制宜整体迁出。

3、旧村改造，缩实填空，整治空心村。农民建房弃旧建新，旧房破旧不堪无人居住，村内宅基地闲置。在这其中还有祖上遗留的宅

基地。开展土地整事可有效增加耕地面积。方村镇下元自然村只有10户人家，村界与周边农田相连，一些农民陆续在菖蒲中心村建起楼房，村内形成空心村。合心，全村有15个自然村，700户，2600人，自1996年开始提出对小村落限制发展，要在规划引导，有步骤拆除旧房、危房，优化村庄布局的工作思路，规划了北上、菖蒲、黑鱼坝三个中心村，户均用地0.2亩，5 个空心村仅住户70户，空心村整治，净增耕地1000亩

4、平改楼多层发展模式。村民建房向空间发展，形成立体，占地少、房屋内部功能多，如卫生间、厨房、工具库。石桥村人口0.204万人，18个自然村，平房建于上世纪80年代，居住不集中。老基点386人，75 户，房屋90幢，楼房65幢。整治后，今年将达到350户，人口来自奚村、石桥村等万亩达标安置户，吸收石桥村17个自然村村民。

四、农村宅基地整治工作的措施

１、要有正确的舆论导向

农民宅基地使用面超标在农村是个司空见惯的现象。农村居民点分散、农民对宅基地私有观念的错误认识有着复杂的历史原因，给农村宅基地整理工作带来一定障碍。因而要运用多种形式宣传国土资源管理法律法规，宣传开展农村宅基地整治的意义，营造全社会共同参与宅基地整治的氛围，破除农民思想认识上坚冰，破除宅基地私有观念，树立集体公有意识，为农村宅基地整理扫清思想和认识障碍。

2、科学编制农村宅基地整理规划

可以这样说规划是建设的龙头。目前农民生活富足，建房面积大了，实行计划生育后家庭人口相对于以前大户家庭少了；农民对公共设施要求高了。因而要根据土地利用现状，聘请专家编制村庄规划和土地利用总体规划，绘制村庄建设发展蓝图。

3、农村宅基地整理是个渐渐过程,让农民看到整理的好处比硬性赶农民集中要好得多

规划方案完成后，乡村召开村民代表会进行讨论，在充分尊重农民意愿情况下进行完善在整理过程中，要让农民看到整理的好处比硬性赶农民集中要好得多，整理后改善了生产生活条件。就农民而言，农民对农村宅基地地整理认识不足影响此项”民心工程”开展。农民对中心村进退两难,既希望享受公共设施,又想念故土。农民对旧村庄眷念根深蒂固,非一朝一奏效。集中建设强行将农民搬到一起，实行像城市社区管理居民户。这种农户社区管理,增加了农民耕种运输成本，且不利于农民之间交流。新农村建设中农村宅基地整理是一个渐渐过程,其思路：

1、对经济发达，靠近集镇的村庄，纳入集镇规划，鼓励建多层新型农民公寓。

2、零星村落控制发展，待房屋自然老化后村民建房统一纳入新区规划。

3、对大村落，可归并附近零星小村落。新农村建设立足于布局合理节约集约土地，又有老村庄整治，积极推行城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩工作。对村庄改造中腾出的土地，复耕经国土部门验收。旧村改造，归并零散村落，可有效改变农村面貌，提高农民居往水平，增加土地面积，让农民切切实实感受到新农村的美好图景。

4、开展农村建设用地调查

调查各村庄用地、宅基地面积、房屋成新度、闲置土地面积等，从而摸清家底，为农村宅基地整理提供科学决策依据。

5、政府加强被征拆农民利益保障

农村宅基地整理实施过程中不搞强制拆迁，切实维护农民个人合法权益。在宅基地整理中，多考虑老百姓切身关心的问题，并妥

善解决。被调查的16户，在选择“一次性货币安置”还是“房屋安置”的调查中，需要房屋安置的选择达90%的；需要解决生活保障的达80%。因而政府为保证失地农民创业有基础，致富有奔头，房屋拆迁补偿价格上让利于民，且保证农民生活水平不降低，如开展就业岗前培训，建立最低生活保障制度。

6、抓住新农村建设的有利时机，充分发挥农民群众的作用

农民群众的参与，增强了民主意识，保障了农村宅基地整理工作顺利进行。乡村成立新农村建设理事会，通过民主议事来解决相关问题。在统一规划下，如何建设，建设什么由农民发言，提高参与度。争取广大农民群众理解、支持。

7、要有精诚团结的领导班子

俗话说＂上面千条线，下面一根针＂。农村宅基地整治中，涉及千家万户的利益，其中离不开村集体的协调。村干部生活在群众之中，有着丰富的农村工作经验，有着深厚的人缘关系，是矛盾的“减压器”，能处理政府干部处理不好，做不好的事。乡镇具体负责组织实施，探索农村建设用地减少与城镇建设用地增加的政策，为此团结有战斗力的班子是确保工作顺利开展的组织保证。

8、要有能支配的启动资金

就目前而言，乡镇财力是吃饭型财政，经济是捉襟见肘。缺乏资金难以调动干群参与积极性，难以安抚民心。因此一是要用好用活国家鼓励开展土地置换政策，实行退宅还耕。二是农村宅基地整理市场化。对村庄征拆进行公开招标，筹措筹措资金。

9、把农村居民点整理后的利益分配与土地整理工作相互联系起来，建立农村建设用地整理的激励机制

按照“谁投资、谁受益”的原则，制定开展农村居民点整理的优惠政策，鼓励单位、个人投资农村建设用地整理，可以将通过整理增加的有效耕地划归投资者有限期使用，使用期限一般不少于30年。凡开展农村宅基地整理的村，可获得一定数量的折抵建设用地指标。县里全拿走置换的用地指标，乡镇无用地指标而整理积极性主不高。因此，合理分配调剂，多余的公开出让，所得出让金用于拆旧补偿或基础配套建设。对农村居民点整理后按比例获得的建设用地指标，如新增耕地指标分配机制，激励、调动基层人民政府参与农村建设用地整理的积极性。

10、规范村民建房用地，坚守耕地“红线”

规范农村宅基地申请报批程序。农民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，经基层国土所审查建房用地条件并在村务公开栏和交通要道口张榜公布，接受群众监督。要缩短建房审批时间。农民建房从申请到最终送到行政服务中心审批要一、二个月，农民建房时间上等不及。因而要健全公开办事制度，县、乡镇里要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定进行公示，并公开约定办结时间，提供优质服务。

加强闲置土地管理。农民外出打工，姣姣者在城市购房安家置业，农民子女升学等流动现象，致使宅基地空闲。这样不仅浪费了宝贵且有限的土地资源，且加剧社会人多地少矛盾。因而要对旧宅基地进行处置。对旧宅基地，农民申请建房时，必须建新交旧，交由集体统一支配。对收归集体的旧宅基地根据实际和规划情况，或用于分配农民建设，或用于复耕，增加耕地。一进不能交出旧宅基地的，如农村老人居住的，也要签订拆旧协议缴纳保证金，协议规定时间不能及时拆除的用保证金作强制拆除资金。对超占的，用经济杠杆进行调节，以遏制农村超占趋势。

推行土地置换政策。建立建新宅交出老宅基地等相关倾斜政策，引导鼓励基层及农民群众在农村宅基地置换中，农民向集镇或在中心村购房后，应限期拆除旧房，退宅还耕，减少农村居民点建设用地规模。农村宅基置换按照“一户一宅”原则，采取多种形式置换。如对建设中心村、整治“空心村”过程中进行退宅还耕的按退一补一原则，在中心村、基层村规划内置换，建筑土地面积与宅基地面积相抵后，余出部分给予一定补偿。

造成农村居民点星罗棋布的格局与多头管理不无关系。乡镇的土地所管理体制上划，目前农村村民建房归属国土所、村镇建设办两个部门管理。基层国土所作为县土局派出机构；与之对应是乡镇成立了村镇建设办。基层国土所主要管理建房农民申请的土地是否符合土地利用总体规划、土地预审、村民建房用地勘察及放样；村镇建设办负责村民建房的选址、规划、新建房屋的层高、立面等，而对村民建房是否符合土地利用总体规划，建设布局缺乏统一管理。此外农民建房是多头请示。因此，基层要成立建设管理领导小组，统一协调和督促，两部门各司其职。

对农村违法用地，尤其是顶风作案，乱占耕地，针对基层国土所人员少事多的特点，将管理区域划成若干片，实行动态巡查，对突出的违法案件，整合国土执法力量从重从快给予打击。基本农田保护区内耕地，实行严格管理，确保耕地总量不减，质量不降。

结语：农村宅基地整理是件利国利民大事，当然农村宅基地整理工作情况在农村千差万别，不可套用一种模式。新农村建设中农宅不宜太集中,这样不仅资金难以保证,且选择土地平整的地方建设中心村占用良田，得不偿失。集中建设强行将农民搬到一起，实行像城市社区管理居民户。这种农户社区管理,增加了农民耕种运输成本，且不利于农民之间交流。须顺应时代潮流，尊重农民意愿，以改善农村人居环境，解决土地供需突出矛盾，实现人和地和谐发展。让农民共享发展权，这样发展才有永不枯竭的源泉，让农村宅基地整理这件“惠民工程”成为农民“放心工程”。

第三篇：论新农村建设中农村居民点土地整理

论新农村建设中农村居民点土地整理

摘 要:新农村建设中农村居民点整理事关我国农村农业现代化建设中农村土地的集约化程度和用地效率,是促进农村土地有序、合理与科学化利用的重要手段。农村居民点用地整理对改善农村生态环境,提高农民生活质量,缓解用地矛盾,实现耕地占补平衡,发展农村经济,促进城镇化,缩小城乡差距,解决“三农”问题具有重大的现实意义。抓好农村建设用地整理既是贯彻落实国务院关于严格土地管理决定的要求,又是当前和今后一个时期缓解建设用地矛盾的有效手段和途径,做好此项工作,既能有效地利用国土资源,又能促进和改善农村环境,同时还可以缓解用地矛盾。拟就农村居民点整理含义、特点、问题、模式及主要措施进行探讨。

关键词:新农村建设;居民点整理;问题;模式;措施农村居民点用地的特点

1.1 用地分布具有明显的地域性

从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。

1.2 人均用地规模普遍偏大

全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。

1.3 宅基地是农村居民点用地的主体

根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。

农村居民点整理中所存在的问题

(1)缺少系统规划,土地利用结构不尽合理。

从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。

(2)居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。

据调查,现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。

(3)土地的人口容积率和利用率较低。

全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。

(4)村庄的复杂性。

很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。因此,建筑的复杂性对于宅基地整理牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候根本办不成功。

(5)农民住房安置的问题。

在农村居民点整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是

对原先农民宅基地房屋进行评估,发放补偿费用,由农民自己在政府划定的区域建房。给予农民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二,一是农民获得的补偿款不足以到市场上买房或者自己建房;二是由于农民储蓄较少,而用钱的地方较多,所以容易导致农民把补偿款挪做它用,最终则无钱建房。

(6)责任田再分配的问题。

农村居民点整理后,农民迁移到中心村或城镇,这就涉及责任田的再分配的问题。对于居所到田地距离较远的农民则面临交通成本的问题,这些费用由谁承担则是问题之一。有些地方把整理出的田地由政府统一经营,成立农业生态园区。园区管委会每年向农民交纳租金或一次性付给农民集体补偿费用,在这种情况下,如何保证农民的利益则是问题之二。

(7)耕地复垦数量、质量的问题。

在农村建设用地整理的过程中,除了要注重整理的数量以外,还需特别注重整理为耕地后,耕地质量的高低。过去,在实施耕地总量动态平衡的过程中,就因为只注重耕地的数量而没有过多强调复垦后耕地的质量,而造成了“占好地、补劣地”现象时有发生,给我国耕地的总体质量带来了一些影响。所以,现阶段农村建设用地整理的过程中,应进一步加强对整理出的耕地质量进行评价,做好与建设用地指标挂钩的工作。农村居民点用地整理的模式

按照建设社会主义新农村的原则要求,以中心村、生态村整治为重点,以点带面,积极引导,稳步推进农村居民点整治,从农村实际出发,采取以下模式和方法进行整理。

3.1 规划调整型

对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄,应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接,相互协调,结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。

3.2 集中合并型

对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄,规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄;或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落;或人口规模不大,但交通条件、自然条件、资源条件优越,具有一定的发展潜力的村庄,鼓励并引导其他村庄的迁入,增强人口在此类村庄的集聚。

3.3 保留改善型

对于村庄自身发展条件较好,但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄;或村庄自身发展条件一般,但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响,不能迁入到其他村庄中去的村庄,进行改善居住环境,完善配套为主的整治工作。

3.4 搬迁撤并型

对于现状生产生活条件、发展条件较差,现有人口规模过小的村庄,原则上予以适当,逐步引导人口向其他人口规模较大、基础设施相对较齐全、发展条件较好的中心村或其他村庄转移;对位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄,逐步进行搬迁撤并;对受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄,逐步缩减用地规模,逐步进行搬迁撤并。通过合理布局新农村居民点,进行村庄整治和退宅还耕,使农村居民点的整治迁并与农业生产发展和农民生活水平提高相结合、与城市建设用地扩展和耕地保护相结合,使农村居民点用地的减少与城市建设用地的增加紧密结合,农村居民点的退宅还耕与农田的整理复垦紧密结合,高效集约利用土地资源。

农村居民点整理的主要措施

4.1 充分尊重集体土地产权,切实保障农民权益

首先,农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益,不得侵犯农民的产权。其次,应该加强宣传力度,使广大农民认识到居民点整理的重大意义,并保证整理项目的透明和公开,随时接受农民的监督。第三,在整理过程中,要给予农民实惠,注重改善居民生产、生活条件,并保证农民生活质量不降低,对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。

政府在安置农民时应以统一安置到建造好的居民小区为主,这样大规模的安置,一方面能保证农民有房住;另一方面也有助于政府和农民节省房屋建造的开支。在具体实施过程中,首先应征求农民的意见,扩大宣传力度,争取大部分农民的认可,并保证农民住房条件不降低。对于确想自己建房的农户可以发放补偿款,让其自建房屋。同时,政府只发放房屋的内部必要的装潢费用以及在国家规定范围内住房面积减少所带来的补偿费用等。

对于责任田的再分配,地方应该考虑农民田地位置变化做带来的交通成本,并给以必要的补偿。对于由政府统一经营农业园区的,我们认为政府应该按照租赁农民土地或农民以土地入股等方式,让农民获得稳定的补偿,这样既可以获得因农产品价格上涨给农民带来的收入,也可以避免因通货膨胀给农民带来的损失,从而充分保障农民的权益,提高农民生活水平。

4.2 城镇建设用地指标置换要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”

城镇建设用地置换指标要做到与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。应建立并完善耕地质量评价体系,完善耕地质量评价系统,合理运作、科学评价,做到建设用地指标与复垦耕地的数量、质量“双挂钩”。地方政府应该对复垦后的质量进行评估,对于高于平均水平或复垦耕地质量很高的,可以给予奖励或赋予“质量系数”,即置换比复垦面积更大的建设用地使用指标。

4.3 以科学发展观为指导,促进土地可持续利用

土地的可持续利用不仅仅是个经济问题,也是涉及生态、环境以及人文精神的问题。在农村居民点整理的过程中,要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点: ①注重土壤的改良。土地作为自然的产物,其质量的提高必须遵循自然生态规律,必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点,考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系;②注重农村生态环境的改善,对于不适合作物耕种的土地,要做好退耕还林还湖工作,维护农村生态系统;③按照保护生态环境,提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。在农村居民点整理的过程的同时要有人文精神,要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑,做到土地整理与文化建设相统一。

农村居民点整理是一个长期、动态的过程,一方面,我们要学习一些典型模式的经验;另一方面,也要因地制宜,适时创新和探索一些新的模式。农村居民点用地整理工作的核心是土地的集约利用,土地集约利用应该要切实保障农民的权益,不能靠侵害农民的权益来发展经济,农村建设用地整理与城镇建设用地指标挂钩以后,应充分抓住这个机会,把农民的权益和经济建设有效结合起来,以科学发展观为指导,走土地可持续利用之路。

参考文献

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第四篇：农村宅基地土地使用权转让合同书

农村宅基地土地转让合同书

一、本合同双方当事人 转让人（以下称甲方）： 户籍： 身份证号码：

受让人（以下称乙方）： 户籍： 身份证号码：

二、根据国家有关法律、法规及有关规定，甲、乙双方本着协商自愿平等的原则，就宅基地土地转让事宜，订立本合同。

三、甲方现将自已名下建房手续齐全的一套宅基地自愿转让给乙方建房使用，该土地位于玉溪市红塔区春和镇中所乡田坝村六组，土地面积为

平方米，土地证号为

用（）第 号、地号，土地用途为村镇混合住宅用地，其四至见宗地图，并给双方签字确认。

四、甲方转让给乙方的转让费总额为人民币共

万元整（￥

元）。

五、乙方向甲方在合同签订时支付

万元，剩余部分在本合同签订日后15天内，甲方为乙方完成宅基地实地面积测量实地位置放线定位时，并双方办理完毕土地转让公证后支付完毕。

六、甲方向乙方转让的宅基地，使用权归个人，目前其土地所有权属于集体，暂不可以办理土地证过户，但甲方须将土地证转交到乙方手中保管，并且房屋产权证也由甲方转交乙方手中保管使用。

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七、土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载项的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，乙方在此用地上所建房屋及其他附着物所有权属于乙方所有，村集体对该房主享受的权利和义务随之转移给乙方。如遇房屋征地拆迁，国家和集体征用土地，土地和房屋补偿款或补偿待遇均属于乙方。

有政策办理过户手续时，土地使用权转让的过户手续由甲乙双方配合办理，甲方必须义务全权协助乙方到当地政府土地管理部门和房产管理部门依法办理过户登记手续，使乙方持有转让地块面积的土地使用权证和房屋产权证，过户产生的一切税费和办证费用由乙方承担。

八、本宅基地使用权转让为永久性转让，双方签定合同后任何一方及其家人均不得反悔违约。若甲方想违约回购使用权，须经乙方同意，且甲方须按违约时乙方房屋市场价和市场相应土地转让费总和的3倍以上价款补偿乙方的经济损失，并且甲方补偿给乙方的经济损失须不低于乙方当年购买土地使用权和建造房屋总费用的5倍以上价款。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的可提请仲裁或向人民法院提起诉讼。

九、本合同原件一式四份，每份共三页，由双方及其家人签字同意并手印，第三方和村委会同意作证。自签订之日起生效，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。另外两份留作公证机关办理公证手续和备用。

十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议予以明确。

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十一、附件：1.宅基地测量图

2.宗地图

3.甲方乙方身份证复印件 4.宅基地审批手续

甲方：

家人：

日期： 年 月第三方： 村民代表：

日期： 年 月

乙方：

家人：

日期：3 / 3

年 月 日

日

日

第五篇：农村宅基地整理及其新农村建设论文

摘要:随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农民的生活有了很大提升，农民对宅基地的需求和依赖大大减少，使得农村宅基地的地位发生了很大的变化。在推进新农村建设进程中，科学有效地处理和应用农村宅基地问题，具有很大的必要性和重要性。本文分析了当前我国农村宅基地的现状及问题，讨论了农村宅基地整理的含义、价值及主要模式，并对在推进新农村建设中如何加强宅基地整理和利用提出了一些富有建设性的对策和措施。

关键词:农村宅基地;整理;新农村建设

随着市场经济的发展和城镇化进程的加快，农民的生活有了很大提升，农民对宅基地的需求和依赖大大减少，使得农村宅基地的地位发生了很大的变化。当前，我国正在大力推进的社会主义新农村建设，又会使得农村的村容村貌村风发生更加深刻而巨大的变化。因此，在推进新农村建设进程中，如何科学有效地处理和应用农村宅基地问题，成为关乎农民利益、实现资源有效利用、促进经济社会发展、影响农村社会和谐稳定的重要课题。

一、当前我国的农村宅基地现状及存在的问题

农村宅基地，是指在农村中，过去建设过房屋、现在建有房屋，或者经批准、决定用于建造房屋的土地。当前，随着大量农村人口向城镇的流动和迁移，产生了大量空置、废弃的农村宅基地，浪费了大量宝贵的土地资源，造成了较为严重的社会经济问题。当前，我国农村宅基地主要存在以下几方面问题:

(一)农村宅基地面积超标现象比较严重

农村宅基地大多为农民自发自为修建房屋占用和遗留下来的。长期以来，由于缺乏有效的管理、约束和监督，使得一些农民在置产动机和“面子”心理、贪便宜心理的作用下，盲目地扩大住房面积和规模，完全不顾国家村镇规划标准，超标准占据了大量宅基地，有的为了显示其富庶和豪奢，还存在一人多宅、一户多宅的现象。

(二)宅基地房屋的居住环境不断恶化

由于农村房房屋大多为自发修建，缺乏统一的乡村规划和设计，造成与房屋相配套的饮水、道路、通讯、卫生等基础设施建设缺乏、落后和不合理，而且缺乏专门的管理维护人员和有效的管理制度，随着时间的推移和风霜雨雪的腐蚀、风化，使得一些农村房屋及基础设施更加老化和破败，造成老宅基地附近村庄的居住环境不断恶化。

(三)宅基地所在的村庄规划和管理比较落后

由于一些农户对旧村改造缺乏规划意识，存在比较严重的“见缝插针”式的建设和较严重的乱搭滥建现象;大多农户对现代建筑原理和科学知识了解不多，因而盲目地建设高层楼房，而对房屋的外观、式样、间距、层高、附属设施等缺乏规划和统一，从而为后期管理和维护留下了很大的难度和隐患。

(四)城镇化带来的“空心村”问题日益突出

由于农村房屋的自发式建设和盲目性发展，随着大量农民进入城镇和许多农村逐步实现就地城镇化，使得一些落后、古旧的农村宅基地被空置和荒芜，而宅基地的四周已经修起大量的新的现代化建筑，许多地方出现了周围新房包围的“空心村”现象。

(五)宅基地流转制度和法律缺失严重

由于当前宅基地在法律上仍处于农村集体所有的状态，按照现行法律和政策，农民对宅基地没有所有权和处置权，而对宅基地上的房屋农民是否有处置权和自由交易权，法律还未做明确规定。产权不清晰和缺乏法律依据，使得宅基地转让和流转只能够成为一种私下行为，不受法律的充分保护，因而宅基地纠纷案件时有发生。

二、加强农村宅基地整理是推进新农村建设的现实要求

(一)农村宅基地整理的含义

农村宅基地整理，是指充分运用现代科学技术及农村土地产权调整政策，通过采取村庄归并、改造等，实现农村宅基地资源的再利用，使社会主义新农村建设逐步朝着集中、集约的方向发展，提从而高农村土地利用效率和强度，促进土地利用科学化、合理化，并实现改善现代农民生产生活条件、保护农村生态环境的系列活动和行为。

(二)农村宅基地整理对新农村建设的重要意义

农村宅基地整理，是全面深化现代农村改革的必然趋势，是统筹城乡发展的现实需要，是增加农民收入和建设现代农业的重要基础，它可以大大节约耕地资源，对生态发展和环境保护，对建设美丽乡村和美丽中国都具有重要意义。

(三)当前农村宅基地整理的几种主要模式

一是选择原有的中心村为依托，先对中心村进行调整整理，再将零散的自然村庄进行缩并;二是因自然、交通、基础设施不便利等原因，对原址不适宜居住和建设的村庄进行整体搬迁和异地改造;三是将宅基地整理与农田土地整理相结合的模式，实现更好的整体开发和合理布局，避免重复建设，提高农村设施使用效率。

三、在推进新农村建设中加强宅基地整理和利用的对策和措施

(一)加强农村宅基地的科学规划

在新农村建设中，要积极树立统筹规划意识，按照新农村建设的整体规划和布局要求，加强对农村宅基地的规划和管理，加强对农村宅基地使用的规模控制和统筹规划。

(二)完善农村宅基地管理制度

要按照新农村建设实际和需要，改变以往对老旧房屋宅基地放任自流的管理思想和态度，积极建立和完善农村宅基地管理制度，既依法维护农民的合法权益，又对一些随意空置、废弃宅基地的行为进行约束和惩罚，加强对一户多宅现象的清查和整改，提高农村在基地的使用效率。

(三)积极探索宅基地流转和有偿使用制度

要主动适应市场经济发展需要，积极改革农村宅基地相关政策和产权制度，积极探索农村宅基地置换、农村宅基地有偿流转、农村宅基地有偿使用和转让等现代管理模式，促进农村宅基地的持续健康发展。

四、结束语

农村宅基地是具有社会保障性和福利性的重要农村土地资源，农村宅基地整理的潜力非常巨大，对保护耕地、美化村容村貌、提高农民收入和生活质量、促进新农村的稳定、和谐发展都具有重要的意义和价值。因此，应高度重视农村宅基地整理工作，并不断探索新的模式，让农村宅基地重新“活”起来，充分彰显其应有的功能和作用。

参考文献:

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