透视楼盘价略策略

第一篇：透视楼盘价略策略

透视楼盘价格策略

提前预定 测探需求

在开盘前先采取提前预定的方法，了解楼盘价格制定策略是否科学，并给项目带来预期的利益保障。如果认购过于踊跃，开发商不可大喜过望，这说明价格过低，开发商有必要平衡下价格。如果认购问津多下定少，这说明楼盘价格偏高，开发商应适当调整价位或将项目性价比进行更优的改进。

限量销售 营造商机

开发商或在开盘、或在某重要活动(如教师节)拿出一定量的单位进行较大折扣的销售。这种单位往往不是性价比较好的房子，但因价格具有很强的诱惑力，因此常能吸引不少关注。

售价不同 老板做东

内部关系价、集闭购买价、市场价，在楼盘销售小价格随客户的不同也存在很大差异。很多项目在售卖过程中，会根据客户需求，采用老板定价签字销售的方式，这种做法会让客户感到房价不但是内部价，也是最低价。

业主推荐 互利双赢

目前不少有实力的开发商将服务中心转向老客户和业主。开发商将新盘内部认购的机会让给老客户，老客户在享有优先认购权的同时，还享有推荐新客户的权利。这种既方便自己也帮助朋友的行为无疑让老客户有特权感和满足感。

量化成本 客户定价

徐州一家比较有实力的公司所作的策略就是“我建房你定价”，做法是让客户来参观，将成本公开，把房子开发成本、利润率、税金都列出来，同时把周围几个项目价格也列出来，要求客户帮开发商定价。这种超常规的做法有一定风险性，但在当地却引起很大反响，客户认为自己对买的房子心知肚明，觉得物有所值，因此销售很好。

整价销售 卖房如卖家电

在国外，房屋往往按总价销售，如同在商场中买家电。这种方式在国内也有项目进行了尝试，该项目打出“每套200万，只限100人”的广告，销售效果超过预期，市场反应也非常良好。

低开高走 也有陷阱

此种做法为大多数楼盘所采用。以低价格吸引眼球，制造火爆的卖场氛围，这种策略可使开发商在整个销售过程中保持主动姿态，通过市场需求的强弱变化自如地调整价格策略。

高开高走 必具特色

这种方法给开发商带来一定压力和风险。采用此举的楼盘一定要有得天独厚的优势，如地段、景观、设计。采用此种销售策略的楼盘一定会是高档项目，或具地标性、或与政治、经济、文化背景有特定关联等。

价差过大 客户喊冤

开发商在制订价格时，切忌同一楼座价差过于悬殊。比如朝向好的要比朝向不好的房子科椒矫坠笊锨г庵旨鄹裰贫ǚ浅２幻髦恰Ｕ饣崛枚嗷ㄇ目突Ь醯每⑸淘谏备患闷叮虮阋朔孔拥目突в只峋醯米约合袷羌衿评玫模苊幻孀印Ｖ贫┘鄄畹哪康闹饕俏胶夥吭垂┬杳埽绻凡钜觳皇呛艽螅⑸淘谥贫鄹癫呗允本鸵悸强突睦淼慕邮艹绦颍悦獯焐丝突У娜惹椤?br>

房源发售 学问很大

曾有一些缺乏销售经验的开发商为吸引客户，先将位置、性价比最好的房源推向市场，开盘后销售火爆，开发商误以为项目热销，于是逐步提价。谁曾想，后期销售起来越来越不尽人意，要知道好房源已在项目销售前期被低价售完，而后期推出的房源价高且不被市场看好，开发商在这种尴尬中左右为难。

确立价格 方式多多

1、网上竞价。通过网民竞买的形式帮助定一个价，并且检验价位定得是否合理。通过网上认购，可以找到所定的价格和网民竞价的差异，最后确定一个最理性的、不受卖场、销售员和广告影响的平均售价。

2、展示定价。展示定价在南宁、沈阳做得非常成功，其做法是，把环境沙盘、楼座沙盘全部搬到商场去，对每一个客户进行访问，让客户来认定值多少钱。沈阳曾对300个客户进行了一次项目定价调查，所有客户的报价大概都在1800元至3700元之间，最后2500元的价格占72％以上，而当时这个楼盘周围楼价基本是2300元左右。通过对客户心理预期的调查，可以了解潜在客户的心理需求差异，并以此制定更为准确的目标客户群，及其提供相应的服务。

3、一口价。除了以上销售方式外，还有“一口价”策略，这种方式往往是开盘或尾盘促销的手段，另外还有一些项目将学历作为定价卖点，根据客户学历的高低制定优惠标准。

(来源：中国房地信息)

第二篇：房地产销售技巧培训——透视楼盘价略策略

更多免费资料下载请进：http://share.yoao.com中国最大的免费课件资料库

透视楼盘价略策略

提前预定 测探需求

在开盘前先采取提前预定的方法，了解楼盘价格制定策略是否科学，并给项目带来预期的利益保障。如果认购过于踊跃，开发商不可大喜过望，这说明价格过低，开发商有必要平衡下价格。如果认购问津多下定少，这说明楼盘价格偏高，开发商应适当调整价位或将项目性价比进行更优的改进。

限量销售 营造商机

开发商或在开盘、或在某重要活动(如教师节)拿出一定量的单位进行较大折扣的销售。这种单位往往不是性价比较好的房子，但因价格具有很强的诱惑力，因此常能吸引不少关注。

售价不同 老板做东

内部关系价、集闭购买价、市场价，在楼盘销售小价格随客户的不同也存在很大差异。很多项目在售卖过程中，会根据客户需求，采用老板定价签字销售的方式，这种做法会让客户感到房价不但是内部价，也是最低价。

业主推荐 互利双赢

目前不少有实力的开发商将服务中心转向老客户和业主。开发商将新盘内部认购的机会让给老客户，老客户在享有优先认购权的同时，还享有推荐新客户的权利。这种既方便自己也帮助朋友的行为无疑让老客户有特权感和满足感。

量化成本 客户定价

徐州一家比较有实力的公司所作的策略就是“我建房你定价”，做法是让客户来参观，将成本公开，把房子开发成本、利润率、税金都列出来，同时把周围几个项目价格也列出来，要求客户帮开发商定价。这种超常规的做法有一定风险性，但在当地却引起很大反响，客户认为自己对买的房子心知肚明，觉得物有所值，因此销售很好。

整价销售 卖房如卖家电

在国外，房屋往往按总价销售，如同在商场中买家电。这种方式在国内也有项目进行了尝试，该项目打出“每套200万，只限100人”的广告，销售效果超过预期，市场反应也非常良好。

低开高走 也有陷阱

此种做法为大多数楼盘所采用。以低价格吸引眼球，制造火爆的卖场氛围，这种策略可使开发商在整个销售过程中保持主动姿态，通过市场需求的强弱变化自如地调整价格策略。

高开高走 必具特色

更多免费资料下载请进：http://share.yoao.com中国最大的免费课件资料库

更多免费资料下载请进：http://share.yoao.com中国最大的免费课件资料库

这种方法给开发商带来一定压力和风险。采用此举的楼盘一定要有得天独厚的优势，如地段、景观、设计。采用此种销售策略的楼盘一定会是高档项目，或具地标性、或与政治、经济、文化背景有特定关联等。

价差过大 客户喊冤

开发商在制订价格时，切忌同一楼座价差过于悬殊。比如朝向好的要比朝向不好的房子科椒矫坠笊锨г庵旨鄹裰贫ǚ浅２幻髦恰Ｕ饣崛枚嗷ㄇ目突Ь醯每⑸淘谏备患闷叮虮阋朔孔拥目突в只峋醯米约合袷羌衿评玫模苊幻孀印Ｖ贫┘鄄畹哪康闹饕俏胶夥吭垂┬杳埽绻凡钜觳皇呛艽螅⑸淘谥贫鄹癫呗允本鸵悸强突睦淼慕邮艹绦颍悦獯焐丝突У娜惹椤?br>

房源发售 学问很大

曾有一些缺乏销售经验的开发商为吸引客户，先将位置、性价比最好的房源推向市场，开盘后销售火爆，开发商误以为项目热销，于是逐步提价。谁曾想，后期销售起来越来越不尽人意，要知道好房源已在项目销售前期被低价售完，而后期推出的房源价高且不被市场看好，开发商在这种尴尬中左右为难。

确立价格 方式多多

1、网上竞价。通过网民竞买的形式帮助定一个价，并且检验价位定得是否合理。通过网上认购，可以找到所定的价格和网民竞价的差异，最后确定一个最理性的、不受卖场、销售员和广告影响的平均售价。

2、展示定价。展示定价在南宁、沈阳做得非常成功，其做法是，把环境沙盘、楼座沙盘全部搬到商场去，对每一个客户进行访问，让客户来认定值多少钱。沈阳曾对300个客户进行了一次项目定价调查，所有客户的报价大概都在1800元至3700元之间，最后2500元的价格占72％以上，而当时这个楼盘周围楼价基本是2300元左右。通过对客户心理预期的调查，可以了解潜在客户的心理需求差异，并以此制定更为准确的目标客户群，及其提供相应的服务。

3、一口价。除了以上销售方式外，还有“一口价”策略，这种方式往往是开盘或尾盘促销的手段，另外还有一些项目将学历作为定价卖点，根据客户学历的高低制定优惠标准。

(来源：中国房地信息)

更多免费资料下载请进：http://share.yoao.com中国最大的免费课件资料库

第三篇：农信社内审工作现状透视及应对措施探略

农信社的内部审计工作，是对其经营管理、内控机制、、风险管控、持续发展的再确认或再签证，对维护农信社稳健经营和改革发展起着重要的“防火墙”作用。随着中国银行业市场化运行地不断深入和农信社自身业务地快速发展，强化内部审计、健全内控制约、实施风险监控，已日益成为农信社在市场经济轨道上增强自我发展和约束能力、维护自身经营绩效和减少经营风险的迫切需求。然而，在当前形势下，农信社内部审计工作与自身改革发展地要求相比存有明显的滞后性、粗放性，已在日常业务经营管理中逐步凸现，从而形成农信社制度流程不尽健全、内控薄弱环节较多、业务经营粗放简陋、风险管理水平低下、各类案件频频暴发等。本文就农信社内审工作存在的“五轻五重”现状、内审工作性质和发展趋势以及所采取的具体应对措施作出探索性阐述。

一、农信社内部审计工作的现状透视

农信社走过了风雨50多年的艰难历程，但内部审计工作成长缓慢，普遍存在着手段单

一、人员缺乏、技术性不强、拓展性不高，甚至仍然沿袭以查错防弊为主的审计体制，暴露出种种弊端和一些不良现象，主要表现为以下“五重五轻”现象：

(一)重体系设立而轻体制独立

在目前农信社的法人治理架构中，大都注重设立了审计部门或审计体系，在基层农信社设有兼职审计员，在工作上既有经营管理责任又行使审计责任。联社设审计部门，由联社总审计或监事长管理，对联社主任或理事长负责。很显然，在这种管理体制下内部审计往往经营责任与监督责任相互交叉、混淆不清，正由于缺乏独立性和规范有效的审计标准，往往受经营管理层干扰，内部审计所担任的角色并未能突显，很难真正发挥应有独立、客观、评价作用。

(二)重合规审计而轻风险审计

当前，农信社内部审计基本上仍停留在查错防弊、纠正偏差的层面上，往往局限于查处一些具体违规、违纪、违法问题，注重检查会计凭证、报表等资料是否真实、完整，业务操作是否合规、合法等，而恰恰缺乏对信贷资产质量、风险责任、经济效益等进行深层次审计、稽查，缺少对银行内部管理结构、内部控制状况、各岗位业务规范状况等，尤其是专项业务、关键岗位、紧要环节作出客观、有效的风险评价和建议。

(三)重审计工作而轻班子建设

农信社在经营发展中也往往意识到内部审计工作的重要性和必要性，也进一步加大了内部审计工作的频率和力度，但由于受自身人力资源限制或高层领导重视程度影响，往往对审计部门班子成员配备比较忽视，审计队伍的建设显得十分薄弱，主要表现为内审人员数量不足、综合素质不高、没有确定的用人标准、缺少审计工作考核等。

(四)重规章制度而轻技术流程

近处来，农信社依据国家的审计法规，结合自身实际情况，制定了一些有关内部审计工作的规章制度和管理办法，但对审计工作的规范化、科学化和审计技术、系统流程方面的建设仍十分缺失，特别在审计技术方法上，主要采用全面审计或依赖于审计人员个人经验判断的抽样审计方法，使得内部审计随意性很大，缺乏科学性，有效的内部审计机制没有真正建立起来。也正是由于缺乏规范化、技术化和科学化，农信社内部审计工作常常会陷入无章可循、流程粗陋、成本较高和效率低下的恶性循环中。

(五)重审计频率而轻后续整治

目前农信社内部审计工作有专门的部门、人员组织开展，审计频率和力度较以前有所增强，但对审计整改、后续审计工作重视程度普遍不够，存在着“重审计而轻整治、重事后审计而忽视后续审计”现象，往往陷入问题年年查年年有、共性问题不断、个性毛病依然在等怪圈，使得内部审计工作虽高负荷运转，而效率却依然不尽理想。

二、农信社内部审计工作的职责范围及发展趋势

国际内部审计师协会将内部审计定义为：内部审计是一项客观独立的保证和咨询活动，其目的是为实现价值增加并提高组织的经营效率。它采取系统规范的方法对风险管理、控制以及治理程序进行评价，改进其有效程度，从而帮助组织实现其目标。同样，巴塞尔委员会也认为，建议或咨询应当是对内部审计基本职能——银行内部建立的一种独立的评价功能，以检查和评价其内部控制系统——的一种补充。可见，农信社的内部审计工作应是一种对农信社日常业务经营、内控风险管理、经济发展效益的一种检查、监督、评价或建议，从而不断改善和促进其有效程度，实现价值增加和提高组织的经营效率。

根据巴塞尔委员会内审报告内部审计范围一般应包括：检查和评价内部控制系统的充分性和有效性；审查会计记录和财务报告的准确性和可靠性；审查风险管理程序和风险评价方法的应用和有效性；审查已经建立的系统是否遵循法律和监管要求、行为准则和政策、程序的执行情况；测试交易和

特定内部控制程序的功能等。因此，农信社随着业务发展和经营管理的多元化、纵深化，其内部审计范围也应结合自身实际，从广度和深度上，严格遵循巴塞尔委员会内审报告规定的一般范围并不断地予以增扩和拓展，以更好地适应经营发展形势需求，确保内部审计工作深入、有效、科学开展。

随着金融全球化和经济一体化的日渐渗透,商业银行正加快

改制和转变经营机制步伐,按国际通行的规范公司制即现代企业制度运作，其内部审计未来发展的主题趋势必然是审计标准的国际化、审计体制的垂直化、审计监管社会化和专业化。因此,农信社作为现代金融市场的主体之一，随着省级联社法人地位逐步明晰、向农村合作银行和农村商业银行的过渡升级、内部改革的不断深化以及银行业市场国际化的纵深发展，对内部审计工作的要求也将越来越深入，层次也将越来越高，在审计职能上将实现以监督为主向以评价或建议为主的“风险型”审计转变，完全介入全面风险管理过程，突出内控第三道防线作用，成为风险审计和监管的行家。

三、提高农信社内部审计工作效率的应对策略：

农信社内部审计工作，是农信社内在的监督约束机制的有机组成部分，是其建立健全现代企业制度的重要内容。国际上知名的大商业银行，如花旗银行等都设有非常健全的内部审计制度和组织机构，并在企业的经营管理中发挥着重要作用。针对我国农信社的现实情况及内部审计工作发展趋势，不防从以下几方面作探索性思考：

(一)以审计绩效为先导，努力探索垂直型和独立性内审体制

国际内部审计师协会在1978年制定的《内部审计实务标准》中指出：“内部审计师必须对他审核的活动保持独立性。这种独立性能使内部审计师自由客观地工作。没有独立性，内部审计就不能得到所期望取得的成果。”农信社应按照巴塞尔委员会内部审计报告的原则，建立有效的内部审计机制和制度，充分认识到建立良好有效银行公司治理结构的重要性，内部审计和公司治理是相互支持、相辅相成的关系，内部审计是公司治理的重要控制和监督力量，而公司治理则为内部审计提供了一个良好的控制环境和制度基础。

为适应新的形势，农信社可利用自身经营体制改革的契机，进一步进行内部审计体制改革，再造组织架构，努力构建“管理垂直、业务独立、工作有效”的审计体系，革除内部审计的“内部性”负效应影响，将内部审计“外部化”，使内部审计自成一个体系，直接向一级法人负责，在理事会领导下直接开展审计监督。在此基础上按照银监会《股份制商业银行公司治理指引》要求，可探索建立起以股东会、董事会（理事会）、监事会和经营管理层为主体的公司治理框架，并在董事会（理事会）下设立了审计委员会，对本社经营管理的合法合规性、内部控制的有效性以及内部审计工作情况进行监督，主任委员由独立董事担任；同时设立内部审计部门，承担具体的各项审计工作，使内部审计成为公司治理结构的一个重要组成部分。审计委员会模式是所有权和使用权分离的产权制度形式，董事会（理事会）对建立和维持一个充分有效的内部审计和控制系统最终负责。一般地，审计委员会隶属董事会（理事会），独立于管理当局；农信社高级管理层向董事会（理事会）报告内部控制系统及其运转的情况；内部审计部门对管理当局及全部经营管理活动进行审计，拥有足够的独立性和权威性，从而改变内审部门地位低下的现状，提高审计独立工作效率和质量。

(二)以风险管控为基点，牢固树立监管型和效益性审计理念

近年来农信社频频暴发了的损失数额巨大、社会影响恶劣的金融案件，发案率占全国金融系统之首，且居高不下，一方面暴露出农信社内部控制、风险管理水平比较低下，另一方面也反映了农信社内部审计工作十分薄弱，显现出传统的审计模式已明显滞后于“风险控制有力，银行损失最小”的要求，这就迫使农信社内部审计由传统的以制度为基础的审计模式向以风险为导向的审计模式转换。

风险管理和内部控制是银行管理的一个永恒的主题。内部监控离不开内部审计，内部审计是内部监控的基本手段和重要内容。因此，农信社要以风险管理和内部监控为基点，牢固树立监管型和效益性审计理念，将审计工作介入风险管理全过程，把对农信社风险管理过程的评价和报告作为重点，运用风险导向的审计技术、方法，根据风险高低来确定审计范围、内容和重点，通过对内控制度的测试、评审，把不完善、不合理、不严密的环节、程序和方法查找出来，从风险识别、衡量、化解等方面提出改进建议，帮助管理层克服管理上的薄弱环节，堵塞漏洞，避免失控，使之健全有效，真正达到科学管理，提高经济效益的目的，切实为农信社业务经营发展服务。

(三)以班子建设为根本，精心打造复合型和专业性审计队伍

作为业务经营活动“监督官”的审计人员是审计工作的第一要素。因此，加强审计队伍建设，提高审计人员素质，是提高农信社内部审计工作水平、发挥内部审计职能的根本保证。按照知识结构“复合型”、业务技能“专业性”的要求，配备审计人员，强化班子队伍，主要从以下两方面入手：

1、选好配足审计人员。在选人用人上把严准入关口：一方面，把好审计人员政治素质关。要切实把政治觉悟高、责任感和事业心强、为人正直的同志，充实到审计岗位上，同时采取多种形式、渠道对其予以经常性地思想政治教育、法制教育和风险防范教育，结合风险案例、实际案例，强化审计人员风险防范意识，增强其查错防弊能力，并把“风险、内控管理”作为教育的重点，使他们牢固树立监管型和效益性审计理念；另一方面，要把好审计人员业务技能关。对配备审计人员应偏向年轻化，具有大专或大专以上学历、会计员以上职称,有五年以上的基层工作经历，在业务上既具有较强的金融、法律、计算机等理论知识，又具有深厚的工作经验和经历，能较好地胜任审计工作。

2、强化业务知识培训。要高度重视并逐步加大对审计人员业务培训的力度，调动审计人员学习钻研业务技能的积极性，加强对计算机知识、信用卡等新生金融业务、审计技术理论等知识培训和学习，不断强化业务技能，更新知识结构，全面提高审计人员综合素质，从而增强发现问题、分析问题、解决问题的能力，促进审计工作向精、专、优方向发展。

3、建立健全考核体制。应注重探索和建立科学、有效的激励和约束机制，培育良好、健康的内部审计和控制文化：一方面，实行达标上岗制度。通过考试、考核持证上岗来选配合格的审计人员，建立“凡进必考、动态考评、能上能下、优胜劣汰”的用人机制，保证审计队伍的综合素质，来适应农信社经营业务电子化、科技化、综合化的发展变化；另一方面，建立奖惩责任制，严肃审计纪律。强化内部审计管理与控制，建立健全审计责任制，以便促进其增强纪律观念，遵守职业道德，不断加强自身修养，进一步增强责任意识，保证审计工作的效率和质量。

(四)以技术流程为核心，全面推行规范化和科技型审计工作

国际内部审计师协会1981年公布的内部审计实务标准规定：内部审计应该围绕着检查和评价组织的内部控制系统的适当性和有效性，以及在实施指定任务中的作业质量来进行。目前，农信社鉴于自身审计工作现状，应从制度流程、审计技术、科技手段、非现场监管等方面入手，加快审计模式创新，整合审计流程资源，极力打造符合农信社自身实际的规范化、科技型和科学化的内部审计架构，从而实施有效的内部审计工作。

一是强化制度建设，全面规范审计流程。应在高起点规划审计工作，将其纳入经营管理目标责任制，常年布局，稳步推进。首先要加强审计制度建设，注重从审计文稿、审计程序、审计方法、审计责任、审计队伍准入与退出等方面，全程规范审计操作。其次要强化审计流程管理。要进一步建立健全审计流程，强化每一环节管理，加强审计制度执行力，确保按制定方式、程序有序开展，提高审计工作科学性、有效性；再次要强化审计履职问责。要能过审计人员对审计制度的执行、审计效果的检验，来推进审计工作的规范化、程序化、科学化，建立严格的责任追究制度，明确审计职责，落实审计责任，从而高效开展审计工作。

二是注重方法技术，大力推行科技审计。一方面，在审计方法上，农信社内审部门在审计过程中应注重实施风险评估和内控测试的步骤，普遍采用科学化的抽样方法，改变审计重点基本上凭经验确定的惯例，从而避免审计中很有可能遗漏重大风险点；在审计内容上,将会计信息审计与整个经营管理活动紧密联系,合规合法性与提高盈利能力和防范风险结合起来;在审计方式上,将事后的审计监督向事前和事中审计转变。另一方面，大力推行科技审计，研发适合农信社自身审计工作实际的专门审计软件，在审计中广泛使用回归分析法、统计抽样法等专门的数据分析软件进行数据分析，并运用计算机的查询、筛选、排序、统计计算等功能进行审计，以提高审计的科学性，降低审计成本，实现高科技、高效率审计。

三是建立审计档案，加强非现场性审计。随着国家“金审工程”的启动，农信社应在坚持“效用第一”的基础上，充分利用计算机辅助审计，加强对审计档案资料的管理，如审计通知书、审计工作底稿、审计事实确认书、内审初步意见、审计报告、审计结果及处理意见等资料可由计算机协助处理，建立健全审计档案，形成了较为规范、有效、全面、科学的计算机审计档案体系。在此基础上，农信社审计部门可探索通过审计档案、数据报送分析和计算机信息系统等加强和实施“非现场”审计，积极协同职能部门运用电子信息技术加大非现场审计比重,使风险控制重心前移，对各项业务的各类风险进行连续、系统、综合地评价和分析，识别异常波动的成因，找出高风险业务领域和风险控制点，提高审计监督的针对性和准确性，实现由非现场审计在前、现场审计从后的高效率审计，真正建立起风险防控和预警机制，实现动态、有效的监督。

(五)以防治结合为抓手，大力加强预防性和治理型后续审计

农信社内部审计对本系统各项业务经营活动实行综合经济监督，但要真正实现良好的“暴露、保护、建设”的作用，必须改变目前“重审计而轻整治、重事后审计而忽视后续审计”的现象，而要注重实施“防治结合、以防为主”的基本方针，坚持贯彻“一查二帮三促”的指导思想，大力加强预防性和治理型后续审计工作。

一方面，要落实问题整改到位。针对当前农信社经营管理中存在的内控管理偏松、制度执行不力、财务核算不准确、信贷管理薄弱等热点和难点问题，要本着“边审计、边辅导、边规范”的原则，对审计中发现的问题及时提出整改意见，限期整改，有计划地分期落实后续审计；其次，为每个被审计单位建立审计台账，保证一单位一档一卷，收集被审计单位相关信息，为做好后续审计工作打好基础；再次，按计划对被审计单位进行“回头望”，对整改事项予以督查，整治到位，确保每审计一个单位，规范一个单位。

另一方面，要抓好审计惩罚处置。在审计中要敢于动真碰硬，加强推进问责机制，在原则面前决不让步，做到每查必纠，纠必罚处，以高强度处罚力度来蔓延高质量的审计震慑力，以达到惩前而毖后之良好效果。

再一方面，要善于合理评价建议。农信社审计部门作为农信社经营管理的“监督者”、“保护人”，要针对审计中发现农信社在经营管理中存在的问题、风险和隐患要及时同客观公正评价是，提出合理化管理建议，为管理层和被审计单位提供内部控制和业务流程咨询，积极向农信社高管层反映，一经采纳要坚决予以落实实施，以进一步健全完善农信社经营管理机制，有效防范各类案件和风险隐患，大力促进农信社依法合规经营、和谐稳健发展。

第四篇：贵州地质灾害现象透视及防范策略初探

贵州地质灾害现象透视及防范策略初探

贵州山高坡陡，地质环境脆弱，是地质灾害的多发省。进入汛期以来,各种地质灾害随时都有发生的可能，汛期是灾害性天气的多发期，洪涝、雷电、风雹和滑坡、泥石泥、崩塌等灾害随时可能发生。给人民的生命、财产构成了很大的威胁。

贵州林保工程对于长江和珠江的水土涵养具有特殊意义，应及时采取应对措施。针对目前这一严峻形势，相关责任单位应以对人民群众生命财产安全高度负责的态度，全力抓好当前地质灾害防范应对和各种地质隐患排查工作，对发现的安全隐患，当场要求事主进行整改，做到防患于未然，必须有力地确保人民生命和财产的安全。

1、明显的地质灾害现象

贵州境内主要有八大水系，国家在此建立了多处天然林保和退耕还林工程，然而52年未遇的雪凝灾害天气，让众多林保工程毁于一旦。

久旱必久雨，这是贵州地方的气候特点。久旱后的地质地理环境对久雨极易引发大面积的地质灾害，这也是不争的事实。国内外水灾、洪涝、地质灾害引发的山体滑坡、泥石流、地表塌陷等等灾害，造成大量的人员伤亡、失踪，造成大量的财产损失，必须引起高度重视。笔者曾在毕节地区水保系统工作过，对地质灾害现象及成因略有一些了解。

毕节地区地处长江、珠江上游，长江流域面积2.56万km2，占总面积95.4%，森林覆盖率19.6%，山地面积占全区土地面积的90%，人口密集（250—300人/km2），土壤侵蚀模数为1150t年.km2，年降水量为844—1444mm，山地石漠化现象严重，水土流失剧烈。作为典型喀斯特岩溶山区和国家级贫困地区，毕节8个县市中就有6个国家级贫困县，每年有数以万吨计的泥沙流入长江，珠江，给中下游地区人民群众和生产生活带来严重威胁。如2004年12月初发生在纳雍鬃岭镇的山体岩石崩塌，造成数十人被埋葬的惨痛教训，就属于自然灾害原因导致。

2、地质灾害产生的主要原因

影响地质灾害形成的主要因素有自然因素（地形地貌、岩土体类型、地质构造、地下水、降雨）和人为工程经济活动等。

2.1对工程区地质情况认识不清楚

设计不合理或设计失误，施工质量达不到要求等是人为地质灾害产生的主要原因。人为地质灾害是人类工程活动而引发的地质灾害。据统计，地质灾害中约有75%是与人类工程活动有关的。

2．2变质岩类、岩浆岩产生地质灾害比例最大

由于经历多期次构造运动，岩石破碎，且遇水软化，在陡坡、坎易发生滑坡。软硬相间的薄-厚层状的页岩、泥岩岩组，力学强度低，在水的作用下易产生滑坡。

2.3区域构造的影响作用

区域构造特别是新构造运动对地质灾害的形成发育有着明显的影响作用。一是控制地貌的形成发育易产生崩塌、滑坡灾害。二是改变了岩土体的结构、物理性质和力学强度，尤其在褶皱轴部、转折端，断裂带及其两侧，风化层厚，岩石破碎，裂隙发育，易发生崩、滑灾害，在碳酸盐岩分布区则更为强烈。

2.4地下水是地质灾害发生的重要内在因素之一

与地质灾害有关的主要有岩溶水和孔隙水。基岩构造裂隙水会导致软弱夹层的软化或者节理、裂隙或层面等结构面起润滑作用，产生灾害；风化裂隙和坡残积层孔隙水使岩土体容重增大，塑性变形加强，抗滑力降低，形成崩塌、滑坡。

3、地质灾害防治策略

3.1加强地质灾害防治工作的领导

为了加强地质灾害的防治工作，做好地质灾害的预测、预报，避免和减轻地质灾害造成的损失，维护人民的生命和财产安全。各县市人民政府要按照国务院《地质灾害防治条例》和省地县的有关规定和要求，加强对地质灾害防治工作的领导，提高对地质灾害特殊性和危害性的认识，将地质灾

害防治工作纳入政府日常工作，建立和完善各级地质灾害防治工作领导机构。

3.2认真贯彻“预防为主，避让与治理相结合”的原则对地质灾害防治措施的落实进行复查，凡未落实治理的要督促落实，要组织建立群测群防网络，把防灾工作落实到相关部门（单位）和人员；要加强监测，在灾害发生前应采取有效措施避免人员伤亡和财产损失。

3.3认真开展防治地质灾害的各项工作

3.3.1各级国土资源行政主管部门是各级人民政府对其辖区地质灾害开展防治工作的监督管理部门，负责组织开展辖区地质灾害防治的巡查、排查、检查及预报，会同有关部门编制本辖区地质灾害防治方案、突发性地质灾害应急预案及地质灾害防治规划，报同级人民政府批准发布并组织实施。

3.3.2各行业主管部门应对下属部门要提出防灾要求，责成存在地质灾害隐患的单位、项目业主编制隐患点防灾预案。各企事业单位、工矿、机关、学校等，应对各在建或存在地质灾害隐患的建筑物、设施、场地等进行认真的防灾部署，落实防灾措施

3.3.3铁路、交通、公路部门要组织力量加强交通沿线的巡查，发现地质灾害隐患及时采取措施排除，保障交通畅通和安全。

3.3.4计划、财政、气象、水利、公安等部门要积极配合做好项目安排、资金筹措施、灾民搬迁、气象预报、江河水情通报、秩序维护等地质灾害防治管理工作。

3.3.5民政部门对发生地质灾害的灾民，要搞好救灾救济工作，帮助灾民重建家园。

3.3.6建设工程主管部门应与国土资源部门加强对开展过地质灾害危险性评估工作的相关建设项目的检查，确保评估工作中提出的防灾工程措施在建设过程中得到落实。

3.4认真落实地质灾害防治经费

把地质灾害防治工作纳入国民经济和社会发展计划，防治经费纳入财政预算计划，编制防治可行性研究报告，并按治理经费分级承担原则组织实施。

3.5设立地质灾害基金

完成各级地质灾害防治规划的编制工作，以加紧防御洪水等因素造成的地质灾害。

3.6加强地质灾害的报告制度

地质灾害灾情报告是迅速掌握灾情、制定应对措施、减轻灾害损失、科学防治地质灾害决策的需要，因此要加强对地质灾害防治工作中的有关情况进行报告，国土资源部门要明确专门的部门和人员按要求做好该项工作，保障地质灾害信息的畅通。

4、加强地质灾害防治的几点建议

4.1认真开展地质灾害调查工作

组织地质灾害巡查排查专业技术力量，对乡镇、村寨、受灾群众临时安置点和救援人员居住点，以及境内重要流域、交通干线等地的崩塌、滑坡和泥石流隐患进行巡查排查，因地制宜制定防治预案。

4.2扎实做好地质灾害预警预报工作

密切关注天气和水情变化，适时分析可能引发的地质灾害，对威胁救援人员、受灾群众集中安置点和人口聚集区的重大地质灾害隐患点，坚持24小时预警预报制度，做到监测值班、预警、报警全到位。

4.3进一步健全完善群测群防体系

深入开展地质灾害预防基本知识的宣传工作，切实提高群众防灾意识和自救互救能力。动员和组织基层干部，强化群测群防体系建设，充分发挥农村党组织和乡镇、村、组干部作用，切实做好雨季的监测预报工作。

第五篇：一份三级县市楼盘销售推广策略

一、现状分析

1、县城较小，经济发展的滞后性制约了消费观念；人们的思想较保守，标新立异的手法很难实施

2、房地产销售不成熟，没有售楼中心、专业销售队伍、没有楼盘包装；

3、项目自身有硬伤，由于楼间距超过正常日照采光规范，而受北方气候的影响，人们对此非常忌讳。

4、城镇人口较少，居民对住宅需求度不大；

二、销售策略

原则：

1、打百隆牌，借政府势；

2、先销后楼，再销前楼。n 本项目销售的一步工作 销售队伍的建立：

团队组合：销售经理1名，置业顾问2名，发单人员10名。人员要求：销售经理：最好由当地有地缘关系的人担任。

置业顾问：有二手房销售经验的人优先。

发单人员：本地人，吃苦耐劳者优先。奖金制度：低底薪+高提成（按套奖励）

营销推广准备：

1、单页：（A4规格，彩色）

2、拦街横幅（内容见附件一）

3、楼体挂幅（内容见附件二）

4、销控板（内容见附件三）

5、电视台公告（内容见后）

销售策略：

1、只售后楼，不售前楼，概不公布前楼价格。

2、购房有奖：凡是在前十套签合同者，均可享受家用电器馈赠。（如：电视机、微波炉，电饭锅等）

3、开盘仪式：选择黄道吉日，提前邀请当地相关政府领导和电视台，对楼盘的正式对外发售作社会性公告。

4、尽量突出百隆是开发商，同时尽量

2、启动期的启动、控制及宣传节点控制（14天）

3、热销期的启动、控制及宣传节点控制（30天）

4、交房与全盘的告罄（16天）

3、主攻手法

1、建设销售部，做“第一个在宜君县吃螃蟹的人”；（7天）

2、设立行销队伍，扫荡宜君县城；（首位20天培训及磨砺期，在预热期内完成售楼人员及行销人员的培训）

3、质量先行，样板为佳；（能够装修一套样板间，弥补后楼采光不足，体验入住后的感觉）

4、明升值、暗降价----在旺销期打入价格竞争牌(送什么东西呢？想想看看-----------)

5、建议每周

4、阶段组合

1、导入期引入诚意认购，同时传单四处发放，每个礼拜坚持做二次；

2、预热期乃是内部认购，要求引入销售控制；

3、启动期开盘召开新老业主联谊会，以人流量带动消费量

4、认购期即进行价格调整，价格要突破心理最低价位，建议定价 750元/M2,不送装修（自然是位置较不合理的）；

5、启动期（开盘销售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者；

6、尾盘开交钥匙大会，以便有始有终，消化最后的楼盘

7、各期售楼比例：预热期：启动期：热销期：延续期：尾盘期===1 : 10 : 20 : 4 : 3

5、深入挖掘

1、见楼盘价格销售表

2、见广告表

6、尾盘清扫

具体实施方案

-----------------------75天清盘计划 第1------20天

项目导入预热期 亦即为内部认购期（内部认购期为一个月）

需要完成任务为

1、销售人员的招聘培训工作；

2、售楼部的包装工作；

3、传单页印刷工作；

4、定期发单及定向发单工作 工作详细清单：

5、横幅布置；

人员招聘：（招聘时间1周，人员职别为置业顾问，招聘人数为 10—15人）※负责人即销售经理，需招聘较为成熟稳重人士一名 建议是本地人士担任;※销售主管即是现场经理，两个，建议招聘西安熟悉房地产销售流程人士，同时担任销售人员的选拔、培训、考核及带队工作； ※销售人员招聘及相关事宜见上;售楼部：（即日起开始装修，同时准备内部认购协议书 及选房登记卡，对于来访客户做客户质量登记表）

※售楼部的包装必须要色泽鲜明，以大红及金黄色为主，在售楼部门口设立道旗，道旗上注明楼盘销售主题广告语-----道旗设立30面，在路的两边各设置15面；，每隔2米摆设一副-----如果因为费用问题，可以放10面，其中，售楼处门口6面，对面4面。

※道旗支架要求要结实、厚重，能够经得起5级大风。若有下雨天，须放回售楼处保管。

※道旗 使用时间将达到75天，即自始至终一直使用；

※内部认购协议书可自行印制，购房客户隧到，随地随时复印；内部认购协议书留有样稿；

※内部认购首付费用为1000—3000元之间，以便开盘之时制造气氛，以烘托楼市；

※选房登记卡要求选择写清楚房号，交纳选房牌号费用1000—3000元；

※售楼人员培训内容注重为 按揭贷款的意义、作用及还款方式首付及利率算法，对于楼盘的名词解释不必放为重点；

※在售楼员的记录里面，应该有至少3—5套的假客户登记及选房登记表及内部认购协议登记表，以便展示给前来购房的客户；

※客户质量登记表乃是销售人员积累客户的主要工作手段，对于客户可按照其购买意向定制售房策略，建议由销售主管建议，销售人员执行，要做到优质客户的80%的购买率，记住要盯紧盯死，必要时感情投入；

宣传单页（铜版纸印刷，要求字迹清楚，特别突出开发商为宜君县单页在本楼盘宣传中居于主导地位，指导原则以下：百隆集团，在宣传页上，要特别突出楼盘质量结实）

1、印刷数量 10000张，基本上达到城内 20岁以上，60岁以下人口人手一份

2、投递区域 预热期主要发放为街道四周，到开盘期及热销期则主要针对小区住户、学校教师、工厂职工等购房急需户；

3、内容指导 突出质量主要是指在材料的用工上，能够数量化各种材质参数，实际上要求图文并茂；

4、递送原则 售楼人员传发，集中时间为星期三、四、五，星期

六、日以接待客户为主，建议人员重点时间及非重点时间分配比例为1：4，周一、周二则主要分为第一组及第二组轮流换休日；

5、单页印刷 建议大小为A4页面大小，为三折页形式，可找专业公司设置并印刷； 横幅布置

鉴于该城市的特色，横幅乃是一次较为普遍的销售推广手段，要涉及面广泛，且带有公益性质，最好能同部分社区联合举办（如花费较大，则可以放弃），普通使用方法为在交*路口写上广告语.第21-----30天

开盘期：主要任务是开盘的造势运动和循序渐进进入热销期的准备工作

开盘期的到来等于内部认购期的结束，由于过渡时期，所以，对于在内部认购期已经有意向的客户，在该十日内来进行签约的，依旧保留其内部认购优惠措施； 开盘仪式及运作手段：

1、剪彩阶段（领导致辞、主持人致辞、楼盘质量公证）； ※ 由本地相关部门的领导，及百隆公司负责人。※ 楼盘质量公证有县公证处男女两公证员授予说辞 ※ 主持人希望能找一个县电视台的播音员。

※ 邀请电视台进行宜君县时事播报，并打出促销政策。

2、发售阶段 销售策略：

1、一次性付款的在优惠政策上，再加上赠送半年物业管理费用；

2、第一天85折，第二天88折，第三天9折，第三天92折，第四天95折，第四天96折，第五天97折，第六天98折，第七天99折，第八天发送物业费用（半年免收，），第九天送业主会员小礼物；

3、销控策略----保留部分位置较为不错的楼号

4、销售控制表的张贴：及时增加已经被预订出去的楼房小红旗

5、建议在销控表上明晰一次付款及按揭付款的区别（红旗：表示一次付款；绿旗：表示按揭付款）

第31天---第60天 热销期：主要任务是对客户的持续追踪，以便于潜在客户的自我挖掘和持续销售。第61天---第75天 清盘 撤离现场 结束

附 广告宣传文案

一、路牌广告文案

百隆小区内部认购中，请致电0*****-******，将有惊喜等你拿！认购，优惠多多，连买带送，好处多多！唯一经过公证处公证发售的宜君住宅！

五证齐全，上街超低房价，惊喜多多，尽在百隆小区。以上为 百隆小区广告语。宜君.百隆小区 公开发售

在宜君，要住就住百隆小区，价格低，配套全，集中供暖 在政府隔壁，就是百隆小区！

品质好，价格低，明白人就买百隆小区！

品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！百隆小区现房发售----电话：

以上为开盘期、销售期广告语

宜君县的百隆小区卖完了---保留单元清盘销售

二、电视广告文案

1、电视形象广告30秒标版 好消息！（喜讯）

热烈庆祝宜君.百隆小区 隆重发售

热烈庆祝百隆小区经过宜君县公证处公证，百隆小区五证齐全，市政公司集中供暖，建筑质量经得起宜君县各位明白人的检验，百隆小区内部认购现已开始。销售地址：

销售电话：

2、电视开盘广告游标

百隆小区内部认购，优惠多多，惊喜连连，认购电话：******

四、横幅标语

品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小区 百隆大厦 公开发售 在政府隔壁，就是百隆小区！

五、灯杆路旗（道旗）广告 品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小区 公开发售

上风上水，置业尽在百隆小区！

六、楼盘定价策略